文章核心观点 阿根廷领先房地产公司IRSA Inversiones y Representaciones S.A.公布2024财年（截至2024年6月30日）业绩 包括资产负债表、财务亮点等情况 并邀请参加业绩电话会议 [1][2][3] 分组1：公司业绩总体情况 - 公司公布2024财年业绩 [1] - 租赁调整后EBITDA达1.71772亿阿根廷比索 较2023年增长8.8% 由购物中心和酒店业务推动 [2] - 2024财年净亏损230.54亿阿根廷比索 主要因投资性房地产公允价值变动产生负面结果 [2] 分组2：资产负债表情况 |项目|2024年6月30日|2023年6月30日| | ---- | ---- | ---- | |流动资产|227,724|260,910| |非流动资产|2,014,041|2,382,939| |总资产|2,241,765|2,643,849| |流动负债|274,913|281,329| |非流动负债|814,415|934,425| |总负债|1,089,328|1,215,754| |非控制性权益|73,792|82,965| |股东权益|1,152,437|1,428,095| [2] 分组3：购物中心业务情况 - 2024财年购物中心实际租户销售额较2023年下降4.5% 因上半年经济活动增长 下半年收缩 [2] - 购物中心 occupancy率保持在97.4% [2] 分组4：资产交易情况 - 年内出售“200 Della Paolera”大楼3层、Suipacha 652/64大楼、Quality Invest S.A.50%股权 并交换Ezpeleta物业 [2] - 签订“Del Plata”大楼住宅开发管理信托合同 [2] - 收购Alto Avellaneda购物中心旁物业 建筑面积32,660平方米 有未来扩张潜力 [2] - 推出阿根廷住宅项目开发计划 其中Ramblas del Plata项目突出 [2] 分组5：分红与股份回购情况 - 2024财年两次分红 总额1190亿阿根廷比索 [2] - 至今回购约4.0%股本 投资296.74亿阿根廷比索 [2] 分组6：财务亮点（单位：百万阿根廷比索） |项目|2024年6月30日|2023年6月30日| | ---- | ---- | ---- | |收入|328,546|331,721| |综合毛利|219,305|217,276| |投资性房地产公允价值变动净结果|(350,591)|(182,590)| |综合经营结果|(190,695)|(97,115)| |当期结果|(23,054)|215,837| |归属于：| | | |IRSA股东|(18,377)|213,076| |非控制性权益|(4,677)|2,761| |基本每股收益|(24.77)|284.86| |摊薄每股收益|(24.77)|259.85| [3] 分组7：业绩电话会议信息 - 时间为2024年9月4日星期三 美国东部时间上午10:00/布宜诺斯艾利斯时间上午11:00 [4] - 网络研讨会链接为https://zoom.us/webinar/register/WN_1H8Dd4q8Q0GGeefCRCREOw [4] - 网络研讨会ID为997 6476 0393 密码为743016 [4] - 参与电话会议的号码涉及阿根廷、以色列、巴西、美国、智利等国家 [4]

公司股本与股权结构 - 公司总股本为738,902,282股，已认购、发行和缴足的普通股面值为73.89亿阿根廷比索，母公司持有397,831,498股普通股，占股东权益投票权的54.76%[10][13][14] 公司资产、负债与股东权益变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为1819.294亿阿根廷比索，较2023年6月30日的2229.848亿阿根廷比索有所下降；股东权益为932.157亿阿根廷比索，较2023年6月30日的1204.469亿阿根廷比索有所下降；总负债为887.137亿阿根廷比索，较2023年6月30日的1025.379亿阿根廷比索有所下降[22] - 截至2023年6月30日，股东权益总额为120.4469亿阿根廷比索[29] - 截至2024年3月31日，股东权益总额为93.2157亿阿根廷比索[29] - 2023年6月30日至2024年3月31日期间，净亏损为1.11728亿阿根廷比索[29] - 2023年6月30日至2024年3月31日期间，其他综合（损失）/收入为 - 0.3292亿阿根廷比索[29] - 2023年6月30日至2024年3月31日期间，全面损失总额为1.1502亿阿根廷比索[29] - 截至2022年6月30日，股东权益总额为11.46548亿阿根廷比索，截至2023年3月31日为12.26292亿阿根廷比索[34] - 2024年九个月可报告资产为1,819,294，2023年同期为2,255,587，同比下降19.3%[85] - 2024年九个月可报告负债为887,137，2023年同期为1,029,296，同比下降13.8%[85] - 2024年九个月净可报告资产为932,157，2023年同期为1,226,291，同比下降24%[85] 公司收入、成本与利润情况 - 2024年前九个月公司收入为213.565亿阿根廷比索，较2023年同期的208.970亿阿根廷比索略有增长；2024年第一季度收入为59.734亿阿根廷比索，较2023年同期的63.120亿阿根廷比索有所下降[25] - 2024年前九个月公司成本为69.141亿阿根廷比索，较2023年同期的71.583亿阿根廷比索有所下降；2024年第一季度成本为19.476亿阿根廷比索，较2023年同期的22.106亿阿根廷比索有所下降[25] - 2024年前九个月公司毛利润为144.424亿阿根廷比索，较2023年同期的137.387亿阿根廷比索有所增长；2024年第一季度毛利润为40.258亿阿根廷比索，较2023年同期的41.014亿阿根廷比索略有下降[25] - 2024年前九个月公司投资性房地产公允价值调整净亏损为385.848亿阿根廷比索，较2023年同期的135.403亿阿根廷比索大幅增加；2024年第一季度投资性房地产公允价值调整净亏损为594.816亿阿根廷比索，而2023年同期为净收益4025万阿根廷比索[25] - 2024年前九个月公司经营亏损为275.902亿阿根廷比索，较2023年同期的56.661亿阿根廷比索大幅增加；2024年第一季度经营亏损为568.956亿阿根廷比索，而2023年同期为经营利润25.597亿阿根廷比索[25] - 2024年前九个月公司财务净收益为71.578亿阿根廷比索，较2023年同期的37.067亿阿根廷比索有所增长；2024年第一季度财务净收益为89.249亿阿根廷比索，较2023年同期的7525万阿根廷比索大幅增加[25] - 2024年前九个月公司税前亏损为175.750亿阿根廷比索，较2023年同期的14.242亿阿根廷比索大幅增加；2024年第一季度税前亏损为481.345亿阿根廷比索，而2023年同期为税前利润32.251亿阿根廷比索[25] - 2024年前九个月公司当期亏损为111.728亿阿根廷比索，而2023年同期为当期利润123.217亿阿根廷比索；2024年第一季度当期亏损为333.995亿阿根廷比索，而2023年同期为当期利润50.326亿阿根廷比索[25] - 2023年3月31日止期间，净利润为1.19339亿阿根廷比索，综合收益为1.15153亿阿根廷比索[34] - 2024年3月31日止九个月，经营活动产生的净现金为7.5335亿阿根廷比索，2023年同期为7.8746亿阿根廷比索[39] - 2024年3月31日止九个月，投资活动产生的净现金为8.6955亿阿根廷比索，2023年同期为8.4912亿阿根廷比索[39] - 2024年3月31日止九个月，融资活动使用的净现金为17.0225亿阿根廷比索，2023年同期为18.8994亿阿根廷比索[39] - 截至2024年3月31日九个月，公司总收入为213,565，2023年同期为208,970，同比增长2.1%[85] - 2024年九个月运营亏损为275,902，2023年同期亏损为56,661，亏损幅度扩大[85] - 2024年3月31日和2023年3月31日，公司收入分别为1.64145亿和1.63613亿阿根廷比索，直接运营成本分别为4723.9万和5223.4万阿根廷比索 [109] - 截至2024年3月31日的九个月内，投资性房地产公允价值调整净损失为3.85848亿阿根廷比索，其中二级资产中办公楼和其他租赁物业实际价值下降36.11% [104] - 截至2024年3月31日，当期投资性房地产公允价值调整实现结果为 - 1544.1万阿根廷比索，往年为4181.9万阿根廷比索 [115] - 截至2023年3月31日，当期投资性房地产公允价值调整实现结果为139.6万阿根廷比索，往年为3648.7万阿根廷比索 [115] - 由于通胀调整，12.16125亿阿根廷比索从“公允价值调整净收益”重新分类至“通胀调整” [107] - 2024年和2023年截至3月31日的九个月内，集团经营活动产生的净现金分别为80,588和84,867，期间亏损/利润分别为(111,728)和123,217[130] - 2024年3月31日公司总收入为213,565，较2023年3月31日的208,970增长约2.19%[146] - 2024年3月31日所得税为64,022，2023年3月31日为137,459，同比下降约53.43%[145] - 2024年3月31日递延所得税费用为124,637，2023年为75,625，同比增长约64.81%[145] - 2024年3月31日总费用为101,340，2023年为111,748，同比下降约9.31%[148] - 2024年3月31日总成本为69,141，2023年为71,583，同比下降约3.41%[149] - 2024年3月31日其他经营净结果为 - 2,279，2023年为 - 18,480，亏损大幅减少[150] - 2024年3月31日净财务结果为71,578，2023年为37,067，同比增长约93.11%[151] - 2024年3月31日与关联方的总余额为9,228，2023年6月30日为 - 12,520，情况改善[152] - 2024年3月31日利息收入为17,790，2023年为1,930，同比增长约821.76%[151] - 2024年3月31日公允价值净收益为81,180，2023年为11,402，同比增长约612%[151] - 截至2024年3月31日和2023年3月31日的九个月内，关联方交易期末总额分别为1118和 - 7769[155] - 2024年和2023年九个月内，股份销售总额为 - 22022，资本贡献总额为 - 171，股息收入总额分别为373和1000[157] 公司权证与股份回购情况 - 截至2024年3月31日，剩余待行使认股权证数量为7762.4512万份[30] - 截至2024年3月31日，公司已回购1480.2192万股[30] - 2023年6月15日批准的股份回购计划金额上限为5000亿阿根廷比索，至2023年12月20日完成99.95%[162][166] - 2024年1月4日批准新股份回购计划，金额上限6500亿阿根廷比索，3月1日完成，收购6503318股，约占批准计划的99.91%和流通股的0.88%[167] - 2024年3月20日批准新股份回购计划，金额上限6500亿阿根廷比索，4月22日完成，收购6337939股，约占批准计划的99.54%和流通股的0.86%[168][171] - 自2023年6月15日起至财报截止日，公司共收购14802192股普通股，花费11872亿阿根廷比索，2024年3月20日计划完成7.34%[170] - 2023年9月20日进行股份反向拆分，811137457股面值1阿根廷比索的普通股转换为736354245股面值10阿根廷比索的普通股[172] - 股份反向拆分后，公司股本为7364亿阿根廷比索，由736354245股面值10阿根廷比索的普通股代表[174] - 已请求布宜诺斯艾利斯证券交易所更改股份交易方式，按每股登记交易价格而非按面值阿根廷比索交易[175] - 公司通过发行溢价账户部分资本化增加资本存量65.524亿阿根廷比索，发行65.52405亿股普通股[177] - 权证调整前比例为1.1719（面值1阿根廷比索），调整后为1.0639（面值10阿根廷比索）；调整前价格为0.3689美元（面值1阿根廷比索），调整后为0.4063美元（面值10阿根廷比索）[183] - 2024年1月19日，存托机构向全球存托凭证持有人支付现金股息，每股净收益0.955110美元；1月29日，完成库存股分配[184] - 2024年3月31日止九个月，部分权证持有人行使购买额外股份权利，公司收到90.1047万美元，来自208.4789万份普通股权证转换[187] - 股息支付后，权证发行股份比例由1.0639变为1.2272（面值10阿根廷比索），行使价格由0.4063美元变为0.3522美元（面值10阿根廷比索）[193] 公司储备情况 - 截至2023年6月30日，集团其他储备为3686.4万阿根廷比索[30] - 截至2024年3月31日，集团其他储备为6006.7万阿根廷比索[31] 公司资产出售情况 - 2023年7月24日，公司出售“Maple Building”，交易价格675万美元，已现金收款300万美元[64] - 2023年8月9日，公司出售“261 Della Paolera”9楼，交易价格约630万美元（MEP），已以阿根廷比索支付[66] - 2023年10月5日，公司出售“261 Della Paolera”25和26楼，交易价格约1490万美元（MEP），已以阿根廷比索全额支付[67] - 2023年8月31日，公司出售Quality Invest S.A. 100%股份，交易金额2290万美元，已收款2150万美元[69] - 2023年10月31日，子公司Vista al Muelle S.A.交易获利100万美元[70] - 2023年12月7日，公司签署“Ezpeleta土地地块”易货协议，交易价格1640万美元，另收现金6230万阿根廷比索[71][73] - 2023年11 - 12月，公司出售GCDI 1583560股普通股，占股本0.17%，总价2550万阿根廷比索[75] - 2024年第一季度，公司出售GCDI 5033873股普通股，占股本0.55%，总价1.65亿阿根廷比索[76] 公司关联企业与合资企业情况 - 截至2024年3月31日，公司对关联企业和合资企业投资期末余额为122,191，期初为116,166；2023年6月30日期末余额为116,166，期初为108,937[89] - 2024年九个月出售关联企业和合资企业权益为22,022[89] - 2024年九个月从关联企业和合资企业获得利润

财务数据和关键指标变化 - 过去12个月租赁EBITDA为1.61亿美元，较上一年略有下降，但较疫情前水平有显著增长 [4] - 本季度在当地资本市场有两笔新的债券发行，一笔美元债券规模约5200万美元，票面利率7%，另一笔比索债券规模约310亿比索 [4] - 截至3月，总债务约3.57亿美元，分散在未来多年，无集中到期情况 [4] - 宣布新股息，金额为550亿比索，约每股76比索或每份ADR 761比索，股息收益率7%，加上10月分发的股息，股息总额近1.2亿美元 [4] - 九个月净收入亏损约1110亿比索，主要因投资性房地产公允价值的非现金影响 [26] - 调整后EBITDA同比增长9%，本季度购物中心EBITDA较去年同期下降18% [26][28] - 官方汇率从12月的1225降至858，蓝筹股掉期汇率从第三季度的1800降至3月的1017 [28] - 调整后EBITDA增长6%，租赁EBITDA增长12% [28] - 购物中心租户销售额本季度下降18.5%，九个月累计销售额较去年同期增长近1% [36] - 净财务结果方面，资产公允价值、证券投资流动性有良好表现，九个月内比索升值带来810亿比索的汇兑收益 [38] - 所得税方面，因投资性房地产公允价值损失产生递延税项收益，预计今年开始缴纳所得税 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 目前管理约5.9万平方米办公物业，主要为A+和A类建筑，入住率93%，高于布宜诺斯艾利斯行业平均水平，租金稳定在每月每平方米26美元 [2] - 运营方面，美元价格稳定，比索收入更接近实际美元价值，官方汇率与蓝筹股汇率差距从12月的300缩小至20% [8] - 若有好的价格和机会，公司会继续剥离办公物业组合并进行轮换 [8] 酒店业务 - 三家酒店本季度表现良好，平均入住率近69%，每间客房价格近260美元 [2] - 布宜诺斯艾利斯的两家酒店因商务活动恢复和旅游业增长，入住率和房价强劲回升，其中一家酒店去年入住率达83%，目前仍保持在76%，每间客房价格约470美元 [2] 购物中心业务 - 本季度租户销售额下降18.5%，主要因通胀加速影响消费，入住率保持在98%的高位，九个月累计销售额较去年同期增长近1% [36] - 按业务类型细分，本季度服装业务平均下降19%，服务和杂项业务略有增长，餐饮、家居、电子和娱乐业务下降25% - 30% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷抵押贷款占GDP的比例仅为0.3%，远低于邻国 [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 若经济稳定且抵押贷款市场发展，将对阿根廷房地产行业产生重大变革 [3] - 公司希望在经济正常化后更积极地进行扩张，利用大量土地扩大投资组合，引领阿根廷房地产行业发展 [12] - 公司计划在2025年分别在Costa Urbana基础设施和La Plata项目投入约4000万美元和不超过1000万美元 [8] - 现有购物中心的维护资本支出预计约为EBITDA的2% [8] - 公司作为Edificio Plaza的开发商和投资者，将投资约20%的建设成本，项目建设预计需2 - 3年 [32] - 公司正在寻找收购现有土地储备或建筑物的机会，可能在收购方面更加积极 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新政府上台后采取的经济稳定措施有望降低赤字和通胀，虽目前对行业影响尚不明显，但公司对经济稳定充满希望 [26] - 租户销售额的恢复取决于宏观经济的发展，预计至少在未来几个月内不会有实际增长，7月可能开始出现复苏迹象，比索计价结果可能较弱，但美元计价可能有较好表现 [18] - 购物中心业务下一季度仍面临挑战，预计2025财年7月开始，随着工资调整和经济活动恢复，业务将有所回升 [36] - 近期多家银行宣布开展抵押贷款业务，这对公司及其项目组合是一个重大利好，预计未来两到三年将产生重要影响 [37] 其他重要信息 项目进展 - Costa Urbana项目已向市政厅提交基础设施和道路工程审批所需的所有额外信息和文件，公共公园项目设计团队正在与市政厅合作，预计6月或7月举行环境听证会，之后可开始建设并销售土地 [14][30] - La Plata开发项目已获镇议会批准并取得建设许可证，4月已提交工业调查计划和新地块创建提案并完成注册，项目和招标文件已完成，准备进行招标 [14] - La Plata大楼项目，土地信托权已转移，市政厅已批准建设许可证，信托执行委员会首次会议已召开，建筑师正在进行最终技术扩充，预计6月完成，同时正在与施工经理签订合同并进行一些小型拆除工作 [37] 股票回购和股息 - 公司启动了新的股票回购计划，迄今已回购约1.7%的自有股票 [26] - 宣布向当地股东支付新股息，金额为550亿比索，预计ADR持有人将在未来10天内确定记录日期，并以蓝筹股掉期汇率收取美元股息 [26][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025财年办公业务的预期如何？是否计划继续剥离办公物业？2024财年最后一个季度和2025财年的维护和扩张资本支出预期是多少？扩张努力是否仅针对混合用途项目？ - 回答：这取决于宏观经济的发展，由于通胀加速，工资调整滞后，消费能力受影响，难以预测经济复苏速度，预计至少在未来几个月内租户销售额不会有实际增长，7月可能开始出现复苏迹象，比索计价结果可能较弱，但美元计价可能有较好表现。若有好的价格和机会，公司会继续剥离办公物业组合并进行轮换。2025年Costa Urbana基础设施和La Plata项目预计分别投入约4000万美元和不超过1000万美元，现有购物中心的维护资本支出预计约为EBITDA的2%。未明确扩张努力是否仅针对混合用途项目 [8][18] 问题2: 租户销售额需要多长时间才能恢复？是否根据工资指数来预测？ - 回答：租户销售额的恢复取决于宏观经济的发展，由于通胀加速，工资调整滞后，消费能力受影响，难以预测经济复苏速度，预计至少在未来几个月内不会有实际增长，7月可能开始出现复苏迹象，比索计价结果可能较弱，但美元计价可能有较好表现。未提及是否根据工资指数来预测 [18] 问题3: Costa Urbana项目的时间安排是怎样的？ - 回答：预计6月或7月举行环境听证会，之后可开始建设并销售土地，预计今年下半年开始施工和商业计划，可能在2025年上半年开始自建项目 [30]

文章核心观点 公司2024财年前九个月净亏损，主要受通胀对投资性房地产公允价值影响，不过租赁调整后EBITDA和总调整后EBITDA有所增长，各租赁板块保持高入住率，还进行了股票回购并批准现金股息 [1][2][4][5] 财务表现 - 2024财年前九个月净亏损1.11728亿阿根廷比索，上年同期盈利1.23217亿阿根廷比索，主要因通胀对投资性房地产公允价值的影响 [1] - 2024财年前九个月租赁调整后EBITDA达1.12911亿阿根廷比索，较上年同期增长9.1%，其中购物中心板块贡献8647.5亿比索，办公板块877.6亿比索，酒店板块1766亿比索；总调整后EBITDA达1.28826亿阿根廷比索，同比增长6.3% [2] - 2024财年第三季度购物中心实际租户销售额因通胀加速和消费下降下跌18.5%，前九个月累计销售额较2023年同期增长0.9% [3] - 截至2024年3月31日，公司市值约6.92亿美元 [6] 运营情况 - 三个租赁板块保持高入住率，购物中心97.9%，优质办公室92.8%，酒店组合68.7% [4] 资本运作 - 本季度及之后回购约1.7%的股本，2024年5月批准5500亿阿根廷比索的新现金股息，5月9日起分配 [5] 会议信息 - 公司邀请参加2024财年第三季度业绩电话会议，时间为2024年5月8日美国东部时间上午10点/布宜诺斯艾利斯时间上午11点 [7] - 提供网络研讨会链接、ID、密码及多个国家和地区的参与电话 [8] 联系方式 - 联系电话+5411 4323 - 7449，邮箱[email protected]，网址https://www.irsa.com.ar/home - inversores.php?lng=en，X平台账号@irsair [9]

公司资本与股权结构 - 公司资本为736,822,824股，普通股认购、发行和实缴面值为73.68亿阿根廷比索[10] - 母公司对公司资本的直接和间接持股为415,859,290股普通股，在股东权益中的投票权占比为57.16%[13][14] - 公司股本为73.64亿阿根廷比索，由7.36354245亿股账面普通股代表，每股面值10阿根廷比索[155] 公司资产情况 - 截至2023年12月31日，公司总资产为1651.194亿阿根廷比索，较2023年6月30日的1470.663亿阿根廷比索有所增加[25] - 截至2023年12月31日，公司总资产为152.5189亿阿根廷比索，较2023年6月30日的135.4897亿增长约12.57%[183] - 2023年12月31日，公司可报告资产1651194，可报告负债813472，净可报告资产837722；2022年同期可报告资产1523506，可报告负债744691，净可报告资产778815[81][82] - 2023年12月31日公司总营收84304，成本14828，毛利润69476，运营利润194959，分部利润213929，可报告资产1429905[85] - 2022年12月31日公司总营收77591，成本13436，毛利润64155，运营亏损56033，分部亏损50624，可报告资产1359479[86] - 2023年12月31日较2022年12月31日，可报告资产增长5.17%[85][86] - 2023年12月31日投资物业和交易性物业为1299639，较2022年12月31日的1258327增长3.28%[85][86] - 2023年12月31日投资于联营企业和合资企业为77950，较2022年12月31日的56848增长37.12%[85][86] - 截至2023年12月31日的六个月内，公司对联营企业和合资企业的投资从期初的76615变为期末的81525，增长6.41%[87] - 截至2023年6月30日的一年，公司对联营企业和合资企业的投资从期初的71848变为期末的76615，增长6.63%[87] - 截至2023年12月31日的六个月和2023年6月30日的年度，集团投资性房地产公允价值期末值Level 2分别为769,360和812,416，Level 3分别为516,489和365,603[100] - 截至2023年12月31日的六个月和2023年6月30日的年度，集团投资性房地产余额分别为1,285,849和1,178,019[102] - 截至2023年12月31日的六个月和2023年6月30日的年度，集团固定资产净值期末值分别为20,634和20,973[114] - 截至2023年12月31日的六个月和2023年6月30日的年度，集团交易性房地产期末值分别为13,786和12,770[115] - 截至2023年12月31日六个月和2023年6月30日财年，集团无形资产期末账面净值分别为35,882和16,420[116] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，集团使用权资产分别为6,242和6,066，折旧费用分别为277和171[117] - 截至2023年12月31日，集团金融资产总计205,132，金融负债总计382,998；2023年6月30日，金融资产总计158,255，金融负债总计305,536[118][119] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，集团贸易及其他应收款分别为77,775和62,645[120] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，集团贸易及其他应付款分别为66,633和82,446[122] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，集团借款分别为316,354和223,078[123] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，集团准备金分别为20,266和13,977[124] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，集团与关联方的余额分别为10,636和(8,258)[138] - 截至2023年12月31日和2023年6月30日，关联方交易中总联营企业和合资企业金额分别为5619和5508[139] - 2023年12月31日和2022年12月31日，与关联方交易的期末总额分别为4004和 - 1228[140] - 2023年12月31日和2023年6月30日，外币资产总额分别为120278和75614，负债总额分别为308932和206140[145] - 截至2023年12月31日，非流动负债为53.379亿阿根廷比索，较2023年6月30日的43.3973亿增长约23.00%[183] - 截至2023年12月31日，流动负债为20.1767亿阿根廷比索，较2023年6月30日的17.1507亿增长约17.64%[183] 公司收入、成本与利润情况 - 2023年下半年公司收入为101.457亿阿根廷比索，2022年同期为96.193亿阿根廷比索；2023年第四季度收入为54.359亿阿根廷比索，2022年同期为53.574亿阿根廷比索[28] - 2023年下半年公司成本为32.756亿阿根廷比索，2022年同期为32.632亿阿根廷比索；2023年第四季度成本为17.43亿阿根廷比索，2022年同期为17.056亿阿根廷比索[28] - 2023年下半年公司毛利润为68.701亿阿根廷比索，2022年同期为63.561亿阿根廷比索；2023年第四季度毛利润为36.929亿阿根廷比索，2022年同期为36.518亿阿根廷比索[28] - 2023年下半年公司投资性房地产公允价值调整净收益为137.822亿阿根廷比索，2022年同期为净损失91.958亿阿根廷比索；2023年第四季度为净损失18.98亿阿根廷比索，2022年同期为净损失67.743亿阿根廷比索[28] - 2023年下半年公司运营利润为193.279亿阿根廷比索，2022年同期为运营损失54.253亿阿根廷比索；2023年第四季度运营利润为7.18亿阿根廷比索，2022年同期为运营损失50.39亿阿根廷比索[28] - 2023年下半年公司该期间利润为146.593亿阿根廷比索，2022年同期为48.072亿阿根廷比索；2023年第四季度利润为22.309亿阿根廷比索，2022年同期为43.336亿阿根廷比索[28] - 归属于母公司股东的基本每股收益2023年下半年为189.45阿根廷比索，2022年同期为62.66阿根廷比索；2023年第四季度为31.35阿根廷比索，2022年同期为57.00阿根廷比索[28] - 2023年该时期净利润为14.1519亿阿根廷比索，少数股东权益为5074万阿根廷比索，综合收益为14.2157亿阿根廷比索[32] - 2023年该时期其他综合损失为4908万阿根廷比索，少数股东权益为472万阿根廷比索[32] - 2023年12月31日止6个月，公司总营收101457，总成本32756，运营利润193279，2022年同期营收96193，成本32632，运营亏损54253[81][82] - 2023年12月31日较2022年12月31日，营收增长8.65%，成本增长10.35%，毛利润增长8.30%，运营利润扭亏为盈，分部利润扭亏为盈[85][86] - 2023年12月31日和2022年12月31日，收入分别为78,799和74,448，直接运营成本分别为(22,154)和(23,894)，开发成本分别为(409)和(240)[103] - 截至2023年12月31日的六个月，投资性房地产公允价值调整净收益为137,822阿根廷比索[106] - 2023年12月31日和2022年12月31日止六个月，集团经营活动产生的净现金分别为36,122和34,642[121] - 2023年12月31日和2022年12月31日止六个月，集团净利润分别为146,593和48,072[121] - 2023年12月31日和2022年12月31日止六个月，集团所得税调整分别为54,958和 - 78,738[121] - 2023年12月31日和2022年12月31日止六个月，集团投资性房地产公允价值调整净（收益）/损失分别为 - 137,822和91,958[121] - 2023年12月31日和2022年12月31日止六个月，集团金融成果净额分别为11,025和 - 28,750[121] - 2023年12月31日和2022年12月31日止六个月，集团贸易及其他应收款增加额分别为 - 3,399和 - 2,276[121] - 2023年和2022年12月31日，集团所得税分别为(54,958)和78,738[130] - 2023年和2022年12月31日，集团总收入分别为101,457和96,193[132] - 2023年和2022年12月31日，集团总费用分别为45,302和48,956[134] - 2023年和2022年12月31日，集团总成本分别为32,756和32,632[135] - 2023年和2022年12月31日，集团其他经营净结果分别为(698)和(9,532)[136] - 2023年和2022年12月31日，集团财务净结果分别为(11,654)和19,483[137] - 2023年下半年收入为630.1亿阿根廷比索，较2022年同期的593.85亿增长约6.10%[186] - 2023年下半年毛利润为451.03亿阿根廷比索，较2022年同期的390.8亿增长约15.41%[186] - 2023年下半年净利润为141.519亿阿根廷比索，较2022年同期的46.992亿增长约201.15%[186] - 2023年下半年其他综合损失为4.908亿阿根廷比索，较2022年同期的1.782亿增长约175.42%[186] - 2023年下半年每股基本收益为189.45阿根廷比索，较2022年同期的62.66增长约202.34%[186] - 2023年下半年每股摊薄收益为189.70阿根廷比索，较2022年同期的63.93增长约196.73%[186] - 2022年期间公司利润为46,992，其他综合损失为1,782，综合收入为45,210[196] 股东权益情况 - 截至2023年6月30日股东权益总额为79.4391亿阿根廷比索，截至2023年12月31日为83.7722亿阿根廷比索[32] - 按股东大会分配结果，法定储备增加5926万阿根廷比索，留存收益减少2.794亿阿根廷比索[32] - 2023年回购库存股168万股，金额为5879万阿根廷比索[32] - 截至2023年12月31日，集团其他储备为3.9436亿阿根廷比索[34] - 截至2022年6月30日股东权益为75.6186亿阿根廷比索，截至2022年12月31日为77.882亿阿根廷比索[36] - 2023年股息分配金额为9.3054亿阿根廷比索，其中少数股东权益为2469万阿根廷比索[32] - 截至2023年12月31日，股东权益为78.9632亿阿根廷比索，较2023年6月30日的74.9417亿增长约5.37%[183] - 2022年6月30日，公司流通股800股，库存股6股，库存股调整后价值155,578，股东权益总计708,769[196]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度调整后EBITDA同比增长54% [16] - 公司投资性房地产公允价值变动产生正面影响,从上年同期负数92亿阿根廷比索转为正数137.8亿阿根廷比索 [17] - 公司净财务费用从上年同期正数19亿阿根廷比索转为负数94亿阿根廷比索,主要是由于汇率贬值导致的外汇损失 [18] - 公司净利润从上年同期48亿阿根廷比索增加至146亿阿根廷比索 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司购物中心业务EBITDA同比增长15% [16] - 公司酒店业务EBITDA同比增长33.7% [16] - 公司办公楼业务EBITDA同比下降37% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司购物中心租户销售额同比增长8%,已恢复到疫情前水平的30% [6] - 公司酒店平均房价达到240美元,入住率接近72%,国内外旅游需求保持强劲 [7] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司出售了Della Paolera大楼的两层,获得约2亿美元的利润,未来将继续开发新的混合用途项目 [8] - 公司与当地开发商签订易货协议,获得新的住宅项目Quilmes Nuevo 2的40%权益 [10] - 公司参与收购并改造位于市中心的一栋大楼,将其改造为720套公寓的高端住宅项目 [11] - 公司正在推进Costa Urbana项目的基础设施建设,预计将于3月底前完成公众听证会 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计未来几个月内消费将放缓,但公司已做好准备应对经济环境的变化 [39] - 公司资本结构稳健,负债水平较低,有能力应对未来挑战,并在经济正常化时加快投资步伐 [39]

公司资本与股权结构 - 公司资本为736,421,306股，普通股认购、发行和实收面值为73.64亿阿根廷比索[10] - 母公司直接和间接持有的普通股为412,698,839股，在股东权益中的投票权占比为57.16%[13][14] 资产负债相关数据 - 截至2023年9月30日，非流动资产为958.009亿比索，流动资产为103.354亿比索，总资产为1061.363亿比索[22] - 截至2023年6月30日，非流动资产为864.725亿比索，流动资产为94.68亿比索，总资产为959.405亿比索[22] - 截至2023年9月30日，公司总资产为114,773，总负债为183,105；截至2023年6月30日，总资产为103,240，总负债为199,320[94][95] - 截至2023年9月30日，公司总资产9720.92亿比索，较6月30日的8838.86亿比索有所增加[158] - 2023年9月30日可报告资产1,061,363，较2022年9月30日的1,026,626增长3.38%[62] - 2023年9月30日可报告负债465,606，较2022年9月30日的532,464减少12.56%[62] - 2023年9月30日与6月30日相比，贸易及其他应收款从40,867降至38,686，贸易及其他应付款从53,785降至42,750[97][99] - 2023年9月30日与6月30日相比，借款总额从145,527降至140,341，公允价值从146,441降至139,601[100] - 截至2023年9月30日，公司准备金为9,041，截至2023年6月30日为9,118[101] - 2023年9月30日，按摊余成本计量的金融资产为48,172，按公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为58,218；6月30日，对应数据分别为40,491和52,834[94] - 2023年9月30日，按摊余成本计量的金融负债为158,245，按公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债为14；6月30日，对应数据分别为172,040和8[94][95] - 2023年9月30日外币资产总计5382700万，较2023年6月30日的4932800万有增长；外币负债总计13434800万，较2023年6月30日的13447700万略有下降[126] - 截至2023年9月30日，公司股东权益5638.78亿比索，较6月30日的4888.92亿比索有所增加[158] - 截至2023年6月30日，股东权益总额为5.18231亿比索，截至2023年9月30日为5.95757亿比索[29] - 截至2022年6月30日，股东权益总额为4.9331亿比索，截至2022年9月30日为4.9416亿比索[33] - 2023年9月30日股东权益总额为5638.78亿美元，2022年同期为4630.19亿美元[166][170] 收入、成本与利润相关数据 - 2023年第三季度收入为30.725亿比索，成本为9.998亿比索，毛利润为20.727亿比索[25] - 2022年第三季度收入为27.803亿比索，成本为10.161亿比索，毛利润为17.642亿比索[25] - 2023年第三季度净利润为8.108亿比索，2022年为3089万比索[25] - 2023年第三季度归属于母公司股东的基本每股收益为104.82比索，摊薄每股收益为103.27比索[25] - 2022年第三季度归属于母公司股东的基本每股收益为3.74比索，摊薄每股收益为3.83比索[25] - 2023年第三季度净利润为7704.2万比索，综合收益为8074.4万比索[29] - 2022年第三季度净利润为276.8万比索，综合收益为246.9万比索[33] - 2023年第三季度其他综合损失为32.6万比索，2022年为58.4万比索[29][33] - 2023年第三季度股息分配使权益减少151.1万比索，2022年为81万比索[29][33] - 2023年9月30日公司总收入30,725，较2022年9月30日的27,803增长10.51%[62] - 2023年9月30日公司运营利润121,405，而2022年9月30日为亏损2,520[62] - 2023年9月30日营收为194.58亿美元，2022年同期为179.83亿美元，同比增长8.2%[161] - 2023年9月30日毛利润为137.64亿美元，2022年同期为116.33亿美元，同比增长18.3%[161] - 2023年9月30日运营利润为878.73亿美元，2022年同期为亏损33.33亿美元[161] - 2023年9月30日所得税前利润为1075.21亿美元，2022年同期为39.59亿美元[161] - 2023年9月30日当期利润为770.42亿美元，2022年同期为27.68亿美元[161] - 2023年9月30日基本每股收益为104.82美元，2022年同期为3.74美元[161] - 2023年9月30日稀释每股收益为103.27美元，2022年同期为3.83美元[161] - 2023年第三季度公司利润为81,080，2022年同期为3,089[98] - 2023年第三季度经营活动产生的净现金在支付所得税前为11,805，2022年同期为12,379[98] - 2023年第三季度非现金交易中，货币换算调整为336，2022年同期为620[98] - 2023年第三季度公司所得税为4.295亿阿根廷比索，2022年同期为3620万阿根廷比索[111] - 2023年第三季度公司总营收为3.0725亿阿根廷比索，2022年同期为2.7803亿阿根廷比索[112] - 2023年第三季度公司总费用为1.1198亿阿根廷比索，2022年同期为1.4978亿阿根廷比索[114] - 2023年第三季度公司总成本为9998万阿根廷比索，2022年同期为1.0161亿阿根廷比索[115] - 2023年第三季度公司其他经营净结果为亏损414万阿根廷比索，2022年同期盈利452万阿根廷比索[116] - 2023年第三季度公司财务净结果为盈利408万阿根廷比索，2022年同期盈利6948万阿根廷比索[117] - 2023年9月30日，公司综合收益表中收入为19,422，直接运营成本为(5,552)，开发成本为(103)，投资性房地产公允价值调整未实现净收益为71,635，已实现净收益为2,331；2022年9月30日，分别为17,306、(6,138)、(67)、(13,875)、2,161[196] 投资性房地产相关数据 - 2023年第三季度投资性房地产公允价值调整净收益为102.292亿比索，2022年为净损失15.797亿比索[25] - 2023年9月30日公司投资性房地产公允价值为866,371，较2022年9月30日的861,255增长0.59%[65][75] - 2023年9月30日止三个月，办公楼和其他租赁物业实际价值因隐含汇率变动增长13.21%[79] - 2023年9月30日与2023年6月30日相比，购物中心投资性房地产余额从250,180降至248,114，办公楼和其他租赁物业从178,585增至205,364，未开发地块从338,924增至412,195 [79] - 2023年9月30日投资性房地产公允价值调整净收益为739.66亿美元，2022年同期为亏损117.14亿美元[161] - 截至2023年9月30日，公司投资性房地产公允价值Level 2为471,488，Level 3为183,715；截至2023年6月30日，Level 2为397,191，Level 3为188,604[194] - 截至2023年9月30日，公司投资性房地产按类型划分，办公室及其他租赁物业为80,111，土地储备为376,849，购物中心为198,243，总计655,203；截至2023年6月30日，分别为75,381、310,134、200,280，总计585,795[195] 现金流量相关数据 - 截至2023年9月30日，公司持续经营活动产生的净现金为1.0672亿比索，2022年同期为1.0318亿比索[38] - 截至2023年9月30日，公司投资活动产生的净现金为6909万比索，2022年同期为4630万比索[38] - 截至2023年9月30日，公司融资活动使用的净现金为7734万比索，2022年同期为4.3904亿比索[38] - 2023年9月30日经营活动产生的净现金流为65.42亿美元，2022年同期为74.83亿美元[173] - 2023年9月30日投资活动产生的净现金流为79.76亿美元，2022年同期为53.37亿美元[173] - 2023年9月30日融资活动使用的净现金流为74.9亿美元，2022年同期为423.77亿美元[173] - 2023年9月30日现金及现金等价物净增加70.28亿美元，2022年同期减少295.57亿美元[173] - 2023年9月30日现金及现金等价物期末余额为121.11亿美元，2022年同期为11.48亿美元[173] 公司业务资产与运营情况 - 公司拥有15个购物中心、5座办公楼、3家酒店和大量用于未来综合开发的土地储备，还持有Banco Hipotecario S.A. 29.91%的股份[42] - 公司购物中心业务存在季节性影响，7 - 12月业务活动水平预计高于1 - 6月[54] - 自2023年6月30日至财报发布日，公司业务或经济环境未发生重大变化影响资产或负债公允价值[60] - 2023年9月30日公司购物中心收入17,150，较2022年9月30日的14,385增长19.22%[65] - 2023年9月30日公司办公室业务净利润33,441，而2022年9月30日为31[65] - 2023年9月30日与2022年9月30日相比，收入从22,087增至24,708，直接运营成本从7,377降至7,086，开发成本从76增至113 [80] - 公司将约50.8公顷土地用于公共用途，占该物业总面积约71%，并支付200万美元现金和300万份主权债券（AL35）[84] - 公司负责物业基础设施和道路工程，将为公共空间工程出资最多4000万美元，并维护公共空间10年或直至完成1000万美元支出[86] - 2023年第三季度与2023财年相比，物业、厂房和设备成本从53,807降至46,012，累计折旧从30,583增至32,330 [90] - 2023年第三季度与2023财年相比，交易性房地产从9,400降至8,330，期末为8,303 [91] - 2023年第三季度与2023财年相比，无形资产成本从14,505增至15,903，累计摊销从4,685增至5,191 [92] - 2023年9月30日与6月30日相比，使用权资产从3,957增至4,164 [93] - 截至2023年9月30日，公司对附属公司、联营公司及合营企业的投资期初为2121.11亿美元，期末为2198.5亿美元[187] - 截至2023年9月30日，公司对Tyrus S.A.的所有权权益为100%，对Banco Hipotecario S.A.的所有权权益为4.93%，对Cyrsa S.A.的所有权权益为50%等[190] - 公司主要子公司包括Tyrus S.A.、Panamerican Mall S.A.等，主要联营公司为Banco Hipotecario S.A.，主要合营企业为Cyrsa S.A.和Nuevo Puerto Santa Fe S.A.[186] - 子公司Tyrus S.A.普通股数量为21,365,969,546，本期利润为(295)，股东权益为10,942[191] -

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度取得了非常好的业绩 [1] - 购物中心的出租率达到98%,创历史新高 [1] - 购物中心销售额同比增长10%,较2020年同期增长34% [1] - 办公楼出租率增至89%,平均租金为每平方米26美元 [2] - 酒店业务表现出色,平均入住率达66%,平均房价达270美元 [2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务EBITDA同比增长22% [3] - 办公楼业务EBITDA同比下降4%,主要由于出售部分物业 [3] - 酒店业务EBITDA同比增长34% [3] - 整体租赁业务EBITDA同比增长21% [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在阿根廷市场面临35%的通胀和1%的实际贬值 [3] - 美元MEP汇率实际贬值21% [3] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续执行"优质化"战略,出售了一些B级办公楼 [2] - 公司专注于Costa Urbana这一大型综合开发项目,正在推进基础设施和公园规划的审批 [2] - 公司未来将采取多种方式开发Costa Urbana,包括预售、置换等,不会全部依赖融资 [4][5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来保持乐观态度,相信凭借优质资产组合能够应对宏观经济的不确定性 [5] - 公司将继续利用当地资本市场为未来发展融资 [6] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **提问** 是否有扩建Alto Rosario购物中心的计划 [5] **回答** 公司目前没有具体的扩建计划,但未来可能会考虑将Alto Rosario打造成综合体 [5] 问题2 **提问** 公司是否计划在当地或国际市场进行融资 [6] **回答** 公司将继续利用当地资本市场为未来发展融资,国际市场由于阿根廷债务问题较为复杂,但对优质企业仍有机会 [6]

宏观经济数据 - 2023年第二季度阿根廷GDP同比下降4.9%，2022年同期为增长6.9%[785][787] - 2023年7月商场销售额达1664.724亿比索，较2022年7月增长137.9%；2023年前七个月累计销售额名义增长142.2%，实际增长12.3%[787] - 截至2023年7月31日，月度经济活动估计值较2022年同期下降1.3%[787] - 截至2023年6月30日，失业率为6.2%，低于2022年6月30日的6.9%；2023年第二季度活动率为47.6%，略低于上一年同期的47.9%；就业率为44.6%，与上一年同期持平[787] - 2021 - 2023财年消费者价格指数通胀率分别为50.2%、64.0%、115.6%，批发价格指数通胀率分别为65.1%、57.3%、112.8%[785][791] 汇率与贬值率数据 - 2023、2022、2021财年比索兑美元贬值率分别为105.0%、30.9%、35.9%；平均汇率分别为1美元兑256.50比索、125.13比索、95.62比索[785] - 2020 - 2023财年比索兑美元贬值，2021财年贬值35.9%（从70.36比索兑1美元到95.62比索兑1美元），2022财年贬值30.9%（从95.62比索兑1美元到125.13比索兑1美元），2023财年贬值105.0%（从125.13比索兑1美元到256.50比索兑1美元）[806] 公司租金政策 - 公司购物中心租金通常为月基本租金和店铺月总销售额2% - 12%中的较高者，基本租金一般随IPC指数按月或按季度累计增加[793] 公司办公楼出售情况 - 2023、2022、2021财年公司分别出售办公楼面积约9500平方米、9674平方米、2369平方米；2023年8月9日出售约1184平方米及10个停车位；截至报告日期，公司保留约4937平方米的4层办公楼权益[805] - 2020 - 2023年公司出售多栋建筑，如2020年7月30日出售“Bouchard 710”塔（15,014平方米可租赁面积），2022年4月19日出售“República”大楼（19,885平方米可租赁面积），2023年7月24日出售“Suipacha 652/64”办公楼（11,465平方米可租赁面积）[808][809] 公司债务风险 - 公司大部分美元债务按固定利率计息，利率上升将增加融资成本，影响财务状况和经营业绩[795] - 公司大部分金融债务以美元计价，比索兑美元贬值会增加以比索计量的债务，影响经营业绩；外汇限制会影响偿债能力和房地产交易[798] 公司股权持有情况 - 截至2023年6月30日，公司不再持有IDBD的任何股本，持有DIC 150万股，占其总股本的1.1%[820] 公司业务结构与运营方式 - 公司业务结构由购物中心、办公室、酒店、销售与开发和其他五个板块组成[813] - “办公室和其他租赁物业”板块更名为“办公室”，仅包含六栋办公楼结果，其他租赁物业分配到“销售与开发”板块，“其他”板块整合关联公司和外国公司投资结果[814] - 2020年9月25日，公司失去对IDBD的控制，以色列运营中心结果重新分类为终止经营，自2020年10月1日起通过单一运营中心报告财务业绩[819][822] - 公司运营结果中，合营企业运营结果采用比例合并法评估，La Rural S.A.投资采用权益法核算[824] 公司各财年整体财务数据 - 2023财年公司各业务板块数据：收入723.03亿比索，成本132.51亿比索，毛利润590.52亿比索，投资性房地产公允价值调整净亏损511.80亿比索等[825] - 2022财年公司各业务板块数据：收入551.74亿比索，成本114.98亿比索，毛利润436.76亿比索，投资性房地产公允价值调整净收益265.76亿比索等[826] - 2023财年总营收为723.03亿阿根廷比索，总成本为132.51亿阿根廷比索，运营亏损为278.38亿阿根廷比索[829] - 2022财年总营收为551.74亿阿根廷比索，总成本为114.98亿阿根廷比索，运营利润为539.95亿阿根廷比索[831] - 2021财年总营收为357.54亿阿根廷比索，总成本为122.14亿阿根廷比索，运营亏损为202.74亿阿根廷比索[827][833] - 2023财年可报告资产为635.002亿阿根廷比索，其中阿根廷境内为631.211亿阿根廷比索，其他国家为3.791亿阿根廷比索[829][830] - 2022财年可报告资产为702.44亿阿根廷比索，其中阿根廷境内为698.267亿阿根廷比索，其他国家为4.174亿阿根廷比索[831][832] - 2021财年可报告资产为724.29亿阿根廷比索，其中阿根廷境内为708.964亿阿根廷比索，其他国家为15.328亿阿根廷比索[827][833][834] - 2023财年来自阿根廷的营收为697.65亿阿根廷比索，其他国家为25.38亿阿根廷比索[830] - 2022财年来自阿根廷的营收为551.43亿阿根廷比索，美国为0.31亿阿根廷比索[832] - 2021财年来自阿根廷的营收为356.94亿阿根廷比索，美国为0.6亿阿根廷比索[834] - 各财年均无外部客户占任何可报告业务板块营收的10%或以上[830][832][834] - 公司2023年6月30日营收为7.2303亿阿根廷比索，较2022年6月30日的5.5174亿阿根廷比索增加1.7129亿阿根廷比索，增幅约31.04%[837] - 2023年6月30日成本为1.3251亿阿根廷比索，较2022年6月30日的1.1498亿阿根廷比索增加0.1753亿阿根廷比索，增幅约15.25%[837] - 2023年6月30日毛利润为5.9052亿阿根廷比索，较2022年6月30日的4.3676亿阿根廷比索增加1.5376亿阿根廷比索，增幅约35.20%[837] - 2023年6月30日投资性房地产公允价值调整净亏损为5.118亿阿根廷比索，而2022年6月30日为净收益2.6576亿阿根廷比索，变动额为7.7756亿阿根廷比索[837] - 2023年6月30日一般及行政费用为1.9438亿阿根廷比索，较2022年6月30日的1.1484亿阿根廷比索增加0.7954亿阿根廷比索，增幅约69.26%[837] - 2023年6月30日销售费用为0.4538亿阿根廷比索，较2022年6月30日的0.4834亿阿根廷比索减少0.0296亿阿根廷比索，降幅约6.12%[837] - 2023年6月30日经营亏损为2.3388亿阿根廷比索，而2022年6月30日为经营利润5.3995亿阿根廷比索，变动额为7.7383亿阿根廷比索[837] - 2023年6月30日联营企业和合营企业利润份额为0.3889亿阿根廷比索，较2022年6月30日的0.1005亿阿根廷比索增加0.2884亿阿根廷比索，增幅约287%[837] - 2023年6月30日可报告资产为63.5002亿阿根廷比索，较2022年6月30日的70.244亿阿根廷比索减少6.7438亿阿根廷比索，降幅约9.60%[837] - 2023年6月30日可报告负债为32.4337亿阿根廷比索，较2022年6月30日的43.7767亿阿根廷比索减少11.343亿阿根廷比索，降幅约25.91%[837] - 可报告净资产从702,440降至635,002，减少67,438[838] - 2022年6月30日总营收6.9168亿ARS，较2021年的4.588亿ARS增加2.3288亿ARS[893] - 2022年6月30日总成本2.6119亿ARS，较2021年的2.3204亿ARS增加0.2915亿ARS[893] - 2022年6月30日毛利润4.3049亿ARS，较2021年的2.2676亿ARS增加2.0373亿ARS[893] - 2022年6月30日投资性房地产公允价值调整净收益2.9427亿ARS，较2021年的 - 2.7469亿ARS增加5.6896亿ARS[893] - 2022年6月30日可报告资产8.03667亿ARS，较2021年的7.87566亿ARS增加0.16101亿ARS[893] - 2022年6月30日可报告负债4.37769亿ARS，较2021年的4.95128亿ARS减少0.57359亿ARS[893] - 2022年6月30日净可报告资产3.65898亿ARS，较2021年的2.92438亿ARS增加0.7346亿ARS[893] - 2022年6月30日运营利润5.6408亿ARS，较2021年的 - 2.1031亿ARS增加7.7439亿ARS[893] - 2022年6月30日联营企业和合营企业利润份额 - 0.0764亿ARS，较2021年的 - 1.5483亿ARS增加1.4719亿ARS[893] - 公司年度利润从2022财年的752.22亿阿根廷比索降至2023财年的609.86亿阿根廷比索[891] - 公司年度利润从2021财年亏损1328.85亿阿根廷比索转为2022财年盈利752.22亿阿根廷比索[943] - 2023、2022、2021财年经营活动产生的净现金流入分别为3.6494亿、2.7329亿、0.515亿阿根廷比索[950] - 2023、2022、2021财年投资活动产生的净现金流入分别为2.6442亿、2.4134亿、23.8119亿阿根廷比索[950] - 2023、2022、2021财年融资活动使用的净现金分别为8.1124亿、2.9455亿、17.0813亿阿根廷比索[950] - 2023、2022、2021财年现金及现金等价物净（减少）/增加分别为 -1.8188亿、2.2008亿、7.2456亿阿根廷比索[950] 公司各业务板块财务数据 - 购物中心收入从37,369百万阿根廷比索增至47,438百万阿根廷比索，增长26.9%[838][840] - 办公室收入从6,556百万阿根廷比索降至4,584百万阿根廷比索，下降30.1%[838][841] - 销售与开发收入从1,608百万阿根廷比索增至4,382百万阿根廷比索，增长172.5%[838][842] - 酒店收入从9,270百万阿根廷比索增至14,964百万阿根廷比索，增长61.4%[838][843] - 其他收入从371百万阿根廷比索增至935百万阿根廷比索，增长152.0%[838][844] - 购物中心成本从3,223百万阿根廷比索降至3,213百万阿根廷比索，下降0.3%[838][845] - 办公室成本从632百万阿根廷比索降至379百万阿根廷比索，下降40.0%[838][846] - 购物中心成本占收入比例从8.6%降至6.8%[845] - 办公室成本占收入比例从9.6%降至8.3%[846] - 销售与开发板块成本从2022财年的12.53亿阿根廷比索增至2023财年的13.33亿阿根廷比索，增幅6.4%，成本占收入百分比从77.9%降至30.4%[847] - 酒店板块成本从2022财年的52.95亿阿根廷比索增至2023财年的75.8亿阿根廷比索，增幅43.2%，成本占收入百分比从57.1%降至50.7%[849] - 其他板块成本从2022财年的1.095亿阿根廷比索降至2023财年的7460万阿根廷比索，降幅31.9%[850] - 购物中心板块毛利润从2022财年的341.46亿阿根廷比索增至2023财年的442.25亿阿根廷比索，增幅29.5%，毛利润占收入百分比从91.4%增至93.2%[851] - 办公室板块毛利润从2022财年的59.24亿阿根廷比索降至2023财年的42.05亿阿根廷比索，降幅29.0%，毛利润占收入百分比从90.4%增至91.7%[852] - 销售与开发板块毛利润从20

财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA从上年的590亿阿根廷比索降至360亿阿根廷比索，下降40%；剔除一次性影响后，经常性的租赁EBITDA增长25%，达到425亿阿根廷比索 [28] - 购物中心利润率从近71%提升至74.5%，办公室利润率从80%降至75%，酒店利润率稳定在25% [29] - 剔除投资性房地产公允价值影响后，营业收入从269亿阿根廷比索降至230亿阿根廷比索，减少15%；投资性房地产公允价值损失490亿阿根廷比索，上年为收益290亿阿根廷比索 [30] - 净财务结果从上年的255亿阿根廷比索降至155亿阿根廷比索；净利息从166亿阿根廷比索降至110亿阿根廷比索；金融资产公允价值收益74亿阿根廷比索 [31][32] - 所得税方面，因最高法院相关决定获得660亿阿根廷比索收益 [33] - 本财年净结果为580亿阿根廷比索；过去12个月EBITDA约1.67亿美元，2019年疫情前为1.31亿美元 [34] - 净债务降至2.47亿美元，贷款价值比（LTV）为10%，净债务与EBITDA之比为1.5倍 [35] - 本财年支付股息1.24亿美元；拟在2024财年发放重要股息，股息收益率约15% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 购物中心：租户实际销售额增长16%，较疫情前水平增长27%；入住率较上年提升4个百分点，接近满租 [10][11] - 办公室：出售部分楼层后，总存量约7.2万平方米；优质物业组合中A+和A类建筑占比高，入住率达87%，租金稳定在每月每平方米26美元 [12] - 酒店：入住率接近65%，部分酒店在房价和入住率方面表现良好 [13] 房地产交易业务 - 收购：以780万美元在拍卖中购得Paseo Colon一处房产；以低于每平方米600美元的价格购得靠近总统府的建筑 [5][19] - 出售：出售资产超1.61亿美元，包括Catalinas大楼九层、Maipu大楼、Suipacha大楼、Quality公司50%股份等 [5][21][22] - 开发项目：Costa Urbana项目取得多项进展，包括地籍测量计划获批、法院裁决、提交相关文件等；本财年完成近3900平方米住宅置换，待接收面积近8900平方米 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 阿根廷宏观经济方面，通胀从上年的64%加速至116%；官方汇率升值100%，实际比索升值5%；蓝芯片掉期汇率升值93%，实际升值10% [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于推动Costa Urbana等项目开发，聚焦开发、营销、定位和项目融资，以获取更高利润 [22] - 持续推进数字化，通过忠诚度应用程序“¡appa!”提升购物体验，用户和交易数量增长 [16][17] - 注重ESG发展，在环境、社会和治理方面取得进展，部分建筑获得LEED认证，开展多项社会行动，融入可持续发展指数 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为在通胀和货币超发的经济环境下，房地产等实物资产是较好的保值方式，公司在运营和销售方面实现增长，同时优化了资本结构 [8] - 对于阿根廷未来经济形势，存在不确定性，预计选举后可能出现制度变化，经济初期可能放缓，但公司资本结构保守，有能力应对变化并准备好未来扩张 [48][49] 其他重要信息 - 公司忠诚度应用程序“¡appa!”用户达180万，同比增长39%，累计交易超350万笔 [17] - 公司办公室Santo Della Paolera和Santo大楼获LEED认证，占布宜诺斯艾利斯优质办公室组合的74% [14] - 公司通过基金会开展超200项社会行动，惠及超10万人，社会投资实际增长21% [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：若阿根廷货币美元化，对公司业务的影响 - 公司认为房地产交易多以美元计价，办公室和酒店收入协议多为美元，主要现金收入协议与通胀挂钩，货币制度变化预计不会造成重大干扰 [41] 问题：本财年董事会额外补偿的情况 - 这是一个三年周期的一次性影响，公司在资产出售、结构合并、债务重组、资本结构调整等方面有大量工作，补偿增加与此相关 [42][43] 问题：股份拆分的情况及预计时间 - 股份拆分是技术问题，待CMB最终批准，预计未来几天完成，对股东无经济影响，目的是为支付更多股息做准备 [44] 问题：拟议股息的资金来源及支付后杠杆表现 - 股息预计为640亿阿根廷比索，约8500万美元，公司有足够流动性支付，可使用自有现金或其他来源，具体支付方式待股东会议决定 [46] 问题：当前每股净资产（NAV）评估 - 截至2023财年，按官方汇率计算约为21亿美元，每股全球存托凭证（GDS）约25 - 26美元 [47] 问题：阿根廷宏观形势对2024年业务的影响 - 阿根廷未来经济不确定，选举后可能制度变化，初期经济可能放缓，但公司资本结构保守，有能力应对变化并准备扩张 [48][49] 问题：股息水平是否会持续，是否受最高法院税收决定影响 - 股息并非固定政策，会根据资本支出、债务和流动性等因素决定；与最高法院税收决定无关 [51] 问题：为何分配回购股份而非注销 - 分配和注销效果相同，公司过去常分配回购股份，此次选择重复该做法 [52] 问题：处置资产和支付股息后净债务目标水平 - 当前债务低于最优水平，支付约8500万美元股息和出售约2500万美元房产后，债务预计增加约6000万美元，未考虑每月约1000万美元的现金生成 [53]