I met with Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima, or IRSA's ( IRS ) management, last week as part of my formal position. While I had not paid much attention to the company since the pandemic, I had coveredI have more that 35 years of experience in the investment field having worked as a sell & buy side analyst and portfolio manger for debt and equity funds. I am currently managing a high yield Latam bond fund.My goal, as a Seeking Alpha contributor, is to provide a fundamental view and analysis of ...

文章核心观点 - 阿根廷中期选举带来的不确定性影响了IRSA公司第一财季的经营环境 特别是导致消费放缓 [1] 分析师背景与研究方法 - 分析师来自阿根廷 是一名经济学家和独立投资者 [1] - 分析师专注于将宏观经济动态与公司层面估值相结合 以识别长期投资机会 [1] - 身处阿根廷使其能够深入覆盖当地资产 并分析更广泛的拉丁美洲及全球趋势 [1] - 投资方法融合深度价值与长期视角 专注于关注度较低的公司及龙头公司的结构性故事 [1]

公司与政府合作 - 空中客车公司已与法国国防人工智能部长级机构达成一项价值5000万欧元的合同 该合同金额折合约5800万美元 [1] - 合作内容是将法国国防人工智能部长级机构开发的人工智能技术整合到武器和信息系统中 [1] 技术应用领域 - 人工智能技术将被应用于军事装备领域 具体包括武器系统 [1] - 人工智能技术也将被应用于军事信息系统 [1]

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公司公告 - 公司已向美国证券交易委员会提交截至2025年6月30日的2025财年20-F表格年度报告 [1] - 股东可免费索取完整经审计财务报表的纸质副本 [1] - 20-F表格文件可在公司网站及美国SEC官网查阅 [1][2] 公司概况 - 公司是阿根廷领先且最多元化的房地产公司 [2] - 公司是行业内唯一在阿根廷BYMA交易所和纽约证券交易所同时上市的企业 [2] - 公司管理着不断扩大的优质购物中心和办公楼投资组合，主要位于布宜诺斯艾利斯 [2] - 公司还拥有三家豪华酒店 [2] - 公司持有阿根廷最大抵押贷款供应商Banco Hipotecario的股份 [2] 投资者关系 - 公司设有投资者关系部门，并公布了联系电话、邮箱及官方网站 [3] - 公司通过社交媒体平台X（原Twitter）与投资者保持沟通 [3]

宏观经济环境 - 阿根廷2025财年GDP增长6.3%，而2024财年下降1.7%，2023财年下降4.9%[780] - 2025财年消费者价格指数（CPI）通胀率为39.4%，批发价格指数（IPIM）通胀率为21.2%[780][785] - 2025财年比索对美元贬值29.6%，平均汇率为1美元兑1200.5比索[780] - 2025年6月购物中心销售额达到5927.1亿比索，较2024年6月增长27.8%[782] - 2025年上半年购物中心累计销售额以当前比索计算增长205.8%，但实际（扣除通胀后）下降1.7%[782] - 截至2025年6月30日，阿根廷失业率为7.6%，与2024年同期持平[782] 公司收入表现 - 截至2025年6月30日财年，公司总收入为4685.26亿阿根廷比索，其中购物中心业务收入为2705.31亿阿根廷比索，占总收入的57.7%[809][813] - 公司2025财年总收入为4685.26亿阿根廷比索，较2024财年的4580.59亿阿根廷比索增长1.05亿美元[822] - 购物中心收入增长8.0%，从250,468百万比索增至270,531百万比索[827] - 办公室收入下降11.4%，从22,646百万比索降至20,065百万比索[828] - 酒店收入大幅下降24.7%，从85,840百万比索降至64,596百万比索[830] - 其他业务收入增长25.2%，从5,357百万比索增至6,709百万比索[831] - 销售与开发业务收入微降1.0%，从12,891百万比索降至12,761百万比索[829] - 公司总营业收入从377,202百万比索略降至374,662百万比索[824] - 总营业收入为458,059百万阿根廷比索，同比下降4,427百万阿根廷比索（约-1.0%）[883] - 购物中心收入为250,468百万阿根廷比索，同比增长4,745百万阿根廷比索（约1.9%）[885] - 办公楼收入为22,646百万阿根廷比索，同比下降1,099百万阿根廷比索（约-4.6%）[885] - 开发项目收入为12,891百万阿根廷比索，同比下降9,807百万阿根廷比索（约-43.2%）[885] - 酒店收入为85,840百万阿根廷比索，同比增长8,328百万阿根廷比索（约10.7%）[885] - 购物中心收入增长1.9%至2504.68亿阿根廷比索，主要因基础租金增加107.59亿和入场权费增加34.43亿[888] - 销售与开发部门收入下降43.2%至128.91亿阿根廷比索，主要由于非经常性销售交易的减少[890] - 酒店部门收入增长10.7%至858.4亿阿根廷比索，主要得益于美元计价费率的提升[891] 公司成本和费用 - 购物中心成本上升38.6%，从14,937百万比索增至20,705百万比索，成本占收入比从6.0%升至7.7%[832] - 办公室成本上升5.7%，从1,648百万比索增至1,742百万比索，成本占收入比从7.3%升至8.7%[834] - 销售与开发板块成本同比激增140.6%，从74.51亿比索增至179.29亿比索，成本占收入比例从57.8%恶化至140.5%[835] - 酒店板块成本同比上升6.8%，从401.73亿比索增至429.08亿比索，成本占收入比例从46.8%升至66.4%[836] - 其他板块成本同比上升7.9%，从37.81亿比索增至40.81亿比索，但成本占收入比例从70.6%改善至60.8%[837] - 购物中心部门销售费用下降30.9%，从45.12亿阿根廷比索降至31.16亿阿根廷比索，占该部门收入比例从35.0%降至24.4%[856] - 酒店部门销售费用下降13.8%，从58.63亿阿根廷比索降至50.52亿阿根廷比索，但占该部门收入比例从6.8%升至7.8%[857] - 其他部门销售费用增长25.8%，从12.03亿阿根廷比索增至15.13亿阿根廷比索[858] - 购物中心部门一般及行政费用下降3.7%，从301.26亿比索降至289.99亿比索，占收入比例从12.0%降至10.7%[849] - 办公室板块销售费用同比激增255.0%，从2.51亿比索增至8.91亿比索，占收入比例从1.1%升至4.4%[855] - 购物中心部门成本下降10.3%至149.37亿阿根廷比索，成本占收入比例从6.8%降至6.0%[893] - 办公室部门成本下降16.0%至16.48亿阿根廷比索，成本占收入比例从8.3%降至7.3%[894] - 销售与开发部门成本上升7.9%至74.51亿阿根廷比索，成本占收入比例从30.4%大幅上升至57.8%[896] - 酒店部门成本上升2.3%至401.73亿阿根廷比索，但成本占收入比例从50.7%改善至46.8%[897] - 其他部门成本下降2.1%至37.81亿阿根廷比索，成本占收入比例从79.8%改善至70.6%[898] - 购物中心部门一般及行政费用下降13.0%，从2023财年346.12亿阿根廷比索降至301.26亿阿根廷比索，费用率从14.1%降至12.0%[911] - 办公楼部门一般及行政费用下降35.4%，从2023财年38.59亿阿根廷比索降至24.93亿阿根廷比索，费用率从16.3%降至11.0%[913] - 酒店部门一般及行政费用下降23.2%，从2023财年169.64亿阿根廷比索降至130.25亿阿根廷比索，费用率从21.9%降至15.2%[915] - 其他部门一般及行政费用下降58.0%，从2023财年319.91亿阿根廷比索降至134.28亿阿根廷比索，费用率从660.6%降至250.7%[916] - 购物中心部门销售费用增长11.8%，从2023财年112.3亿阿根廷比索增至125.58亿阿根廷比索，费用率从4.6%升至5.0%[917] - 其他部门销售费用增长100.2%，从2023财年6.01亿阿根廷比索增至12.03亿阿根廷比索，费用率从12.4%升至22.5%[921] 公司利润和利润率 - 2025财年公司毛利润为2847.9亿阿根廷比索，毛利率为60.8%[809] - 公司总毛利润从309,212百万比索降至287,297百万比索[824] - 总毛利润为305,755百万阿根廷比索，同比增长2,828百万阿根廷比索（约0.9%）[883] - 购物中心板块毛利润同比增长6.1%，从2355.31亿比索增至2498.26亿比索，但利润率从94.0%微降至92.4%[838] - 办公室板块毛利润同比下降12.7%，从209.98亿比索降至183.23亿比索，利润率从92.7%降至91.0%[839] - 酒店板块毛利润同比大幅下降52.5%，从456.67亿比索降至216.88亿比索，利润率从53.2%降至33.6%[841] - 其他板块毛利润同比强劲增长66.8%，从15.76亿比索增至26.28亿比索，利润率从29.4%提升至39.2%[842] - 购物中心部门毛利润增长2.8%至2355.31亿阿根廷比索，毛利率从93.2%提升至94.0%[899][900] - 办公室部门毛利润下降3.6%至209.98亿阿根廷比索，但毛利率从91.7%提升至92.7%[901] - 销售与开发部门毛利下降65.6%，从2023财年157.93亿阿根廷比索降至54.4亿阿根廷比索，毛利率从69.6%降至42.2%[902] - 酒店部门毛利增长19.4%，从2023财年382.49亿阿根廷比索增至456.67亿阿根廷比索，毛利率从49.3%提升至53.2%[903] - 其他部门毛利增长61.0%，从2023财年9.79亿阿根廷比索增至15.76亿阿根廷比索，毛利率从20.2%提升至29.4%[905] 运营利润和业绩 - 2025财年公司运营利润为1726.15亿阿根廷比索，其中购物中心业务贡献运营利润6507.65亿阿根廷比索[809][813] - 2025财年运营利润扭亏为盈，录得1726.15亿阿根廷比索，而2024财年运营亏损为2850.36亿阿根廷比索[822] - 购物中心分部利润为650,765百万比索，较上年168,063百万比索大幅增长[826] - 经营（亏损）/利润为（285,036）百万阿根廷比索，同比亏损扩大172,690百万阿根廷比索[883] - 购物中心部门经营业绩增长287.2%，净利润从1680.63亿阿根廷比索增至6507.65亿阿根廷比索，占收入比例从67.1%升至240.6%[865] - 2024财年公司录得运营亏损2850.36亿阿根廷比索，主要受投资性房地产公允价值大幅调整影响[809] - 购物中心业务运营利润增长37.4%，从1223.54亿比索增至1680.63亿比索，占收入比例从49.8%升至67.1%[927] - 办公楼业务运营亏损扩大1110.1%，从65.16亿比索增至788.49亿比索，占收入比例从-27.4%恶化至-348.2%[928] - 酒店业务运营利润增长65.6%，从152.19亿比索增至252.02亿比索，占收入比例从19.6%升至29.4%[930] - 2025财年销售和开发业务部门运营亏损3333.95亿阿根廷比索，主要由于投资性房地产公允价值调整产生2944.36亿阿根廷比索损失[813] - 销售和开发业务板块2024财年运营亏损扩大至3851.8亿阿根廷比索，主要受3710.6亿阿根廷比索的公允价值调整损失影响[815] 投资性房地产公允价值调整 - 2025财年投资性房地产公允价值调整带来净损失250亿阿根廷比索，而2024财年该损失为4887.94亿阿根廷比索[809] - 投资性房地产公允价值调整净损失大幅收窄，2025财年为25亿阿根廷比索，较2024财年的4887.94亿阿根廷比索改善4862.94亿阿根廷比索[822] - 投资性房地产公允价值调整净损失同比改善48629.4亿比索，从上财年净损失48879.4亿比索收窄至本财年净损失25亿比索[844] - 投资性房地产公允价值变动净损失为488,794百万阿根廷比索，同比大幅增加234,227百万阿根廷比索[883] - 投资性房地产公允价值调整净亏损增加2342.27亿阿根廷比索，从2023财年2545.67亿阿根廷比索增至4887.94亿阿根廷比索[907] 联营及合营公司表现 - 2025财年来自联营及合营公司的利润份额为279.24亿阿根廷比索[809] - 联营及合营公司贡献利润在2024财年为470.68亿阿根廷比索，其中BHSA贡献407.82亿阿根廷比索，GCDI贡献79.18亿阿根廷比索[815] - 联营及合营公司利润份额下降41.2%，从474.54亿阿根廷比索降至279.24亿阿根廷比索[871] - 联营及合营公司利润份额增长249.4%，从135.80亿比索增至474.54亿比索[932] 其他经营业绩 - 购物中心部门其他经营业绩净额改善87.4%，净亏损从39.6亿阿根廷比索收窄至5亿阿根廷比索，主要因诉讼费用减少41.72亿阿根廷比索[860] - 办公室部门其他经营业绩净额改善306.8%，从净亏损0.88亿阿根廷比索转为净利润1.82亿阿根廷比索[861] - 销售与开发部门其他经营业绩净额恶化589.7%，净亏损从27.65亿阿根廷比索扩大至190.7亿阿根廷比索，主要因交易性物业减值损失191.25亿阿根廷比索[862] 净收入和财务成果 - 公司年度业绩从净亏损471.27亿阿根廷比索转为净利润1961.18亿阿根廷比索[880] - 财务业绩净额从利润1258.54亿阿根廷比索降至407.59亿阿根廷比索[878] - 公司年度净亏损为471.27亿阿根廷比索，而上一财年为净利润3159.03亿阿根廷比索[940] - 财务成果净收益从804.77亿比索增至1258.54亿比索[938] - 所得税收益从3341.92亿比索降至646.01亿比索[939] 资产和负债状况 - 截至2025年6月30日，公司可报告资产总额为336,206.9亿阿根廷比索，其中投资性房地产和交易性房地产占251,378.8亿阿根廷比索[809][813] - 报告资产总额在2025财年增长至33620.69亿阿根廷比索，较2024财年的31254.71亿阿根廷比索增加2365.98亿阿根廷比索[822] - 公司净报告资产在2025财年为16719.67亿阿根廷比索，较2024财年的16067.29亿阿根廷比索增长652.38亿阿根廷比索[822] - 报告总资产为3,125,471百万阿根廷比索，同比下降560,588百万阿根廷比索（约-15.2%）[883] - 报告总负债为（1,518,742）百万阿根廷比索，同比下降161,277百万阿根廷比索（约-9.6%）[883] - 公司资产主要集中在阿根廷，2024财年位于阿根廷的资产为26972.89亿阿根廷比索，占总资产27119.15亿阿根廷比索的99.5%[816] 现金流活动 - 2025财年经营活动产生净现金流入2607.19亿比索，投资活动净现金流出822.71亿比索，融资活动净现金流入355.15亿比索[944] - 2024财年投资活动产生净现金流入1160.65亿比索，主要来自处置金融资产收益5379.26亿比索和投资性房地产销售收益647.43亿比索[950] - 2025财年融资活动产生净现金流入355.15亿阿根廷比索，主要源于发行非转换票据获得3733.23亿阿根廷比索[952] - 2024财年融资活动产生净现金流出2662.06亿阿根廷比索，主要因支付股息2125.02亿阿根廷比索及偿还贷款和票据本金1422.98亿阿根廷比索[954] - 2023财年融资活动产生净现金流出4202.14亿阿根廷比索，主要因偿还贷款和票据本金3481.75亿阿根廷比索及支付股息1672.27亿阿根廷比索[955] 债务和资本结构 - 截至2025年6月30日，公司债务总额为6471.28亿阿根廷比索，其中超过5年到期的长期债务占比最高，达3401.8亿阿根廷比索[959] - 公司系列XXIV票据（2035年到期）账面价值最大，为3472.57亿阿根廷比索，年利率为8.00%[959][961] - 系列XIV票据（2028年到期）年利率为8.75%，截至2025年6月30日名义价值为1.03亿美元，账面价值为818.73亿阿根廷比索[959][965] - 公司大部分金融债务以美元计价，比索贬值会增加以比索计价的债务并影响业绩[793] 资本支出和投资 - 2025财年资本支出总额为827.33亿阿根廷比索，其中租赁物业改进投入511.85亿阿根廷比索，物业开发投入235.08亿阿根廷比索[956] - 2025财年酒店改进投入显著，Libertador、Llao Llao和Intercontinental酒店分别投入25.96亿、23.27亿和6.61亿阿根廷比索[956] - 2024财年资本支出为235.77亿阿根廷比索，较2023财年的356.67亿阿根廷比索有所下降[957][958] - 公司于2024年12月3日完成收购Terrazas de Mayo购物中心，增加约33720平方米的总可租赁面积（GLA）[804] 股息和分配 - 2025财年支付股息806.46亿阿根廷比索，回购非转换票据601.49亿阿根廷比索，支付债务利息466.6亿阿根廷比索[952] 业务运营特点 - 公司大部分收入和资产位于阿根廷，2025财年3740.

财务表现 - 2025财年净收入为196,118百万阿根廷比索 而2024财年为亏损32,141百万阿根廷比索 [3][4] - 总收入同比增长2.3% 达到468,526百万阿根廷比索 [3][4] - 合并营业利润为172,615百万阿根廷比索 而2024财年为亏损265,867百万阿根廷比索 [3] - 基本每股收益为261.29阿根廷比索 稀释后每股收益为238.90阿根廷比索 2024财年为亏损34.53阿根廷比索 [3] - 总资产同比增长7.6% 达到3,362,069百万阿根廷比索 [3] - 总负债同比增长11.3% 达到1,690,102百万阿根廷比索 [5] 业务板块表现 - 购物中心板块收入和调整后EBITDA分别同比增长8%和10% 投资组合入住率接近98% [4] - 租户销售额在下半年强劲复苏 全年小幅下降2.8% [4] - 办公楼板块对高端空间需求增加 A+和A级建筑接近满租 [4] - 酒店板块调整后EBITDA为8,372百万阿根廷比索 [4] - 租金调整后EBITDA为234,697百万阿根廷比索 同比下降2% 其中购物中心贡献210,741百万阿根廷比索 办公楼贡献15,584百万阿根廷比索 [4] 战略发展与投资 - 收购Terrazas de Mayo购物中心及Alto Avellaneda相邻物业 具有未来扩张潜力 [4] - 在拉普拉塔开始建设新的露天购物中心 该城市此前没有大型购物中心 [4] - 完成261 Della Paolera大楼的新销售 将投资组合减少至58,000平方米可出租面积 [4] - 在旗舰项目Ramblas del Plata开始基础设施工作并推进第一阶段商业化 签署13笔交易（2笔现金销售和11笔互换协议） 总计约111,000平方米可销售面积 估计价值8,100万美元 [4] 资本市场活动 - 发行3亿美元Series XXIV票据 期限10年 这是近十年来首次重返国际资本市场 [4]

投资背景与机会 - 在当前许多投资者寻求实物资产避险并预期阿根廷经济复苏的背景下 IRSA公司(NYSE: IRS)被提出作为一种直接、流动性高且具有杠杆效应的投资替代方案 [1] 公司概况 - IRSA是一家在纽约证券交易所上市的公司 股票代码为IRS [1] - 该公司业务与阿根廷经济复苏预期高度相关 可能受益于该国经济回暖 [1] 投资特性 - IRSA具有较高的流动性 便于投资者进行交易操作 [1] - 该公司投资具有杠杆效应 可能放大经济复苏带来的收益 [1]

根据提供的文档内容，没有涉及具体的公司或行业分析，因此无法提取与投资相关的核心观点或关键要点。文档主要包含作者背景介绍和免责声明等内容，与投资研究无关 [1][2][3][4]

文章核心观点 - 长仓投资从运营、买入持有角度评估公司，不关注市场驱动动态和未来价格走势，注重公司运营方面、长期盈利能力和所在行业竞争动态，买入后不考虑未来价格变动 [1] - 多数Quipus Capital的评级为持有，只有极少数公司在特定时间适合买入，持有评级文章能为未来投资者提供重要信息并对相对乐观的市场保持适度怀疑 [1] 分组1 - 长仓投资从运营、买入持有角度评估公司 [1] - 不关注市场驱动动态和未来价格走势 [1] - 注重公司运营方面、长期盈利能力和所在行业竞争动态 [1] - 买入后不考虑未来价格变动 [1] 分组2 - 多数Quipus Capital的评级为持有 [1] - 只有极少数公司在特定时间适合买入 [1] - 持有评级文章能为未来投资者提供重要信息并对相对乐观的市场保持适度怀疑 [1]