财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增长连续第三个季度超过10%，达到11.7% [23] - 同店核心收入增长9.4%，受平均月租金增长率8.3%和其他收入增长47.1%的推动 [23] - 第一季度平均入住率保持在98.1%，连续18个月入住率达到或超过98%，居民周转率处于历史低位，第一季度周转率为4.6% [24] - 第一季度新租约租金增长率为14.8%，续约租金增长率为9.7%，综合租金增长率为10.9%，同比增长550个基点 [25] - 第一季度同店核心运营费用同比增长4.5%，其中物业税增长4.3%，维修和保养费用增长18.9%，周转率下降12.4%有助于抵消部分成本上升 [26] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长13.5%，达到0.40美元，主要由于NOI增长和利息费用节省；调整后每股运营资金（AFFO）同比增长11.9%，达到0.35美元 [35] - 第一季度末净债务与EBITDA比率为6.0倍，达到目标范围5.5 - 6倍的上限，较去年第一季度减少超过一倍；第一季度末拥有近15亿美元的流动性，包括约4.67亿美元现金和10亿美元循环信贷额度的全部额度 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋租赁业务 - 截至第一季度末，通过与各类房屋建筑商的合作，已建立了近2000套新房屋的管道，并每月有新增 [14] - 第一季度通过多种收购渠道共收购822套房屋，花费3.41亿美元，其中全资拥有518套，花费2.18亿美元，平均资本化率为5.3%；通过合资企业收购304套，花费1.23亿美元；第一季度出售141套全资拥有的房屋，收入5200万美元 [34] 增值服务业务 - 智能家庭技术已应用于所有可用房屋，超过一半的房屋安装了该技术，并持续增加；推出视频门铃服务，带来额外收入 [82] - 优化宠物计划，推出过滤器计划，与Terminix建立害虫防治合作关系，开展公用事业管理和能源、园林绿化等试点项目 [83] - 2022年辅助收入预计在4000 - 4500万美元之间，高于三年前提供的年化1500 - 3000万美元的目标；第四季度辅助收入预计接近1200万美元左右 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约方面，凤凰城在第一季度新租约增长率超过23%，南佛罗里达州超过20.9%，拉斯维加斯为19%，亚特兰大、坦帕表现良好；续约方面，凤凰城、拉斯维加斯、南佛罗里达州、西雅图、亚特兰大、坦帕表现强劲 [77][78] - 丹佛和西雅图的入住率季度环比没有改善，主要是因为持续在这两个市场购买房屋，以及在获取供应商支持和评级方面仍存在挑战 [108] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 与房屋建筑商建立合作关系，通过与Pulte Homes等全国、地区和当地建筑商合作，增加新住宅供应，目标是未来几年购买7500套房屋；截至第一季度末，已建立近2000套新房屋的管道 [13][14] - 与Rockpoint成立合资企业，专注于租赁高端地段、高价位的房屋，预计将开始购买房屋，并获得资产和物业管理费以及收入份额 [15][16] - 投资Pathway Homes，为有购房意愿的人提供先租后买的选择，截至第一季度末，已有约50套房屋纳入该计划 [17][87] - 计划今年通过多渠道收购策略、专有AcquisitionIQ技术和本地化市场，谨慎扩大投资组合，目标是总收购额达到20亿美元 [19] 行业竞争 - 行业面临住房供应不足的问题，公司通过与建筑商合作和战略投资，提供更多住房选择，满足市场需求 [11][12] - 随着市场对租赁住房的需求增加，公司面临的竞争可能加剧，但公司通过提供优质的居住体验和多样化的产品，保持竞争力 [8][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务的基本顺风依然强劲，市场对租赁住房的需求空前高涨，主要由于年轻成年人人口增长、购房成本上升以及优质房源供应不足等因素 [8][10][11] - 公司对未来发展充满信心，将继续通过增长、与建筑商合作和战略伙伴关系，提供住房选择和优质居住体验，成为国家住房解决方案的一部分 [20] - 尽管当前处于通胀环境，成本上升，但公司通过团队努力控制了运营费用增长，并且随着技术的应用，运营效率将进一步提高 [26][27] - 公司预计未来几年将实现高于趋势的增长，因为新租约和续约租金增长率较高，且损失租赁率接近20%，只要市场租金保持强劲，增长前景良好 [25][44][45] 其他重要信息 - 3月底公司定价了第三笔6亿美元的公共债券发行，该债券将于2032年到期，此次发行有助于管理债务到期结构 [31] - 1月公司将剩余1.41亿美元可转换债券本金转换为约620万股普通股 [32] - 第一季度公司利用ATM计划出售210万股股票，平均价格略高于每股41美元，总收益8500万美元；季度末后又出售约40万股股票，收益约1500万美元 [33] - 公司2022年全年指导保持不变，目前业务趋势略好于指导范围的中值 [35][66] - 公司将加利福尼亚州的诉讼从州法院转移到联邦法院，目前正在准备驳回投诉的动议，预计将在年中做出回应 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年收购节奏及目标金额是否合理 - 公司第一季度收购额接近3.5亿美元，比去年同期增长50%，收购通常具有季节性，第一季度较慢，第二和第三季度会加速；第一季度新增约450套房屋进入建设管道，目前对收购进展感到满意，预计后续收购速度将逐季加快 [39][40][42] 问题2: 2023 - 2025年同店收入增长情况 - 公司损失租赁率接近20%，续约租金增长率持续加速，但低于新租约租金增长率，这为未来几年的增长奠定了基础；只要市场租金保持强劲，公司有望实现高于趋势的增长，但未提供具体数字 [43][44][45] 问题3: 损失租赁的年度回收情况 - 约四分之一的租约为两年期租约，无法在当年回收损失租赁；由于续约租金低于新租约租金，回收比例可能低于多户住宅市场，具体回收比例需进一步计算 [48][49] 问题4: 周转率是否会恢复正常及对入住率的影响 - 周转率在过去几年呈下降趋势，部分原因是产品位置和服务质量；疫情减缓了居民搬出速度，预计周转率不会维持在当前水平，但也不会回到以前的水平，公司认为入住率有望保持在97.5% - 98% [53] 问题5: Pathway Homes业务详情及对监管的影响 - Pathway Homes为有购房意愿的人提供先租后买的选择，符合市场对灵活性和选择的需求，是公司业务的重要组成部分，未来有望成为重要的收入来源；公司专注于提供优质产品和服务，不认为该业务能直接缓解监管压力 [54][55][89] 问题6: 是否考虑第三方物业管理业务 - 公司认为第三方物业管理业务利润率不高，目前主要专注于为客户提供特定的居住体验；如果未来开展该业务，需要有足够的规模和战略意义，以提供相同水平的服务 [58] 问题7: Rockpoint Homes与现有房屋的地理和维护差异 - Rockpoint Homes定位为高端地段、高价位的房屋，更倾向于填充式开发，装修可能更高端；从维护角度看，与现有房屋没有本质区别，只是价格段不同 [59][62] 问题8: 第一季度业绩与全年指导的关系及是否更新指导 - 公司业务趋势略好于指导范围的中值，但由于年初刚提供指导，且目前业绩表现未显著超出预期，因此认为此时更新指导意义不大 [66] 问题9: 加利福尼亚州诉讼的最新情况 - 公司已将诉讼从州法院转移到联邦法院，目前正在准备驳回投诉的动议，预计将在年中做出回应，公司认为有合理的辩护理由 [67][68] 问题10: 网站流量与新租约租金增长的关系及市场情况 - 公司网站流量增加，新租约租金增长率在第一季度表现强劲，4月继续加速；各市场表现良好，凤凰城、南佛罗里达州、拉斯维加斯、亚特兰大、坦帕等市场在新租约和续约方面表现突出 [76][77][78] 问题11: 辅助收入的进展和未来规划 - 公司在辅助收入方面取得了显著进展，智能家庭技术、视频门铃、宠物计划、过滤器计划等项目带来了收入增长；2022年辅助收入预计在4000 - 4500万美元之间，高于三年前的目标；未来还计划开展健身房会员、便捷食品会员、高速互联网等合作项目 [82][83][85] 问题12: Pathway Homes业务的规模和竞争情况 - 市场对灵活性和选择的需求增加，为Pathway Homes业务提供了良好的发展机遇；公司认为该业务具有较大的发展潜力，目前处于早期阶段，已纳入约50套房屋，未来有望通过规模效应提供价值 [87][88] 问题13: Pathway Homes业务是否有助于缓解立法审查 - 公司认为提供多样化的产品对市场有益，但不认为该业务能直接缓解立法审查压力，公司专注于提供优质产品和服务，相信业绩会证明自身价值 [89] 问题14: 坏账率上升的原因和市场情况 - 第一季度坏账率上升主要是由于租赁机构付款缓慢和部分居民等待租赁援助而延迟付款，特别是在2月；3月和4月情况有所改善，随着租赁援助政策的调整，居民开始支付租金；公司认为这不是主要担忧，但会持续关注 [93] 问题15: 限制周转率提高的因素及续约租金增长预期 - 公司采取平衡的方法制定续约租金，考虑到居民的居住期限和家庭情况；续约租金提前90天定价，过去一年每月都在提高；第一季度续约租金增长率为9.7%，4月加速至10%以上，预计未来会继续改善 [94] 问题16: 低周转率对指导的影响 - 低周转率有助于提高入住率和降低成本，对业绩有积极影响；虽然新租约租金高于续约租金，但从经济和居民关系角度看，目前的策略是合理的；公司在租金和入住率方面表现良好，能够抵消坏账率上升的影响 [97][98] 问题17: 收购资本化率上升的原因 - 收购资本化率上升可能与抵押贷款利率上升和市场供应结构变化有关，目前认为这是正常的市场波动，年初供应相对较少，随着春季和夏季的到来，供应可能会增加 [101] 问题18: 第三方房屋建筑商管道的情况 - 2023年交付量下降和取消167套房屋是由于一个项目的分区问题无法解决，公司认为该项目具有灵活性，能够避免锁定不利的项目；整体管道仍在稳健增长 [102] 问题19: 新收购房屋的预期收益率和租金增长情况 - 新收购房屋的预期收益率因市场而异，第一年预计为中到高个位数增长；考虑到租金增长趋势，未来几年的收益率可能较好 [107] 问题20: 丹佛和西雅图入住率无改善的原因 - 丹佛和西雅图入住率无改善主要是因为持续在这两个市场购买房屋，以及在获取供应商支持和评级方面仍存在挑战，但公司正在取得进展 [108] 问题21: 保险费用全年的预期情况 - 公司财产保险续约基本持平，大部分保险成本来自财产险；随着新保险政策的实施，预计全年保险费用增长率将从第一季度的水平下降 [109] 问题22: 与建筑商合作的定价机制和成本波动影响 - 公司与建筑商签订协议时会锁定价格，并设置一定的保护机制；在成本上升的环境下，公司有退出机制；如果成本降低，双方会分享收益；目前合同执行情况良好 [114][115] 问题23: 除加利福尼亚州外，是否有其他地区对类似问题进行调查 - 公司表示除加利福尼亚州外，未收到其他地区对类似问题的调查或询问 [117] 问题24: 损失租赁的计算方法 - 公司通过比较当前市场租金和现有租约租金来计算损失租赁；每月会对部分房屋进行重新定价，以反映市场租金变化；所有租约都纳入计算范围 [121][122][123] 问题25: Rockpoint JV项目的收益率和风险回报平衡 - Rockpoint JV项目的高端房屋从资本化率角度看在低4% - 中4%之间，与普通房屋的回报情况有所不同；公司认为该项目通过收取物业管理费和资产管理费，以及可能获得的提成，能够实现有吸引力的风险调整后回报 [125][126] 问题26: 季度内互换交易的影响 - 季度内互换交易的变化是由于3月25日定价债券发行时打破了相关互换协议，4月5日债券发行完成后，公司恢复到之前的对冲水平，整体影响是暂时的 [128] 问题27: 年初坏账改善的预期及南加州情况的影响 - 公司原本预计坏账率会略高于去年第四季度的1.1%，但2月的情况超出预期，达到1.8%；目前3月和4月情况有所改善，尚不能确定全年坏账预期是否会改变；公司在租金和入住率方面表现良好，能够抵消坏账的影响 [132] 问题28: 举报人案件对一般及行政费用（G&A）的影响 - 公司认为举报人案件进入法律程序不会对G&A产生不同影响，目前对指导范围有信心，没有迹象表明需要调整 [134] 问题29: 行业是否会在信息传递上更加主动 - 公司认为行业的叙事会随着时间变化，目前更专注于提供优质产品和服务，满足市场需求；公司对自身业务模式有信心，会继续探索创新方式，为客户提供更多选择 [136][137] 问题30: 网站流量的人口统计学特征及目标市场是否变化 - 公司通过申请流量了解到居民的人口统计学特征，年龄仍以39岁左右为主，家庭收入持续增加，目前接近13万美元；部分流量来自现有居民，用于推广辅助业务；整体目标市场没有显著变化 [142][143] 问题31: 移动维护请求的成本节约和潜在利润率驱动因素 - 公司正在密切跟踪移动维护请求的成本节约情况，目前团队的工作效率有所提高，但尚未公开具体的利润率提升数据；除了降低周转率，公司还通过优化辅助业务、提高租金收入等方式提高利润率 [144][145] 问题32: Rockpoint JV项目与其他项目的利润率差异及相关趋势 - 从类似市场的角度看，Rockpoint JV项目的高端房屋预计利润率会高出几个百分点，主要由于租金水平较高；在平均居住时长和搬出购房趋势方面，与现有项目没有显著差异 [149][151] 问题33: 是否有立法或政策限制公司购买房屋 - 公司表示偶尔会遇到业主协会限制租赁数量或设置租赁期限的问题，但没有实质性影响 [152] 问题34: 供应链问题对业务的影响 - 公司表示供应链问题对业务没有实质性影响，虽然存在一定的通胀压力，但在疫情初期遇到的电器供应问题已通过替代供应商解决；在部分市场购买房屋时，获取总承包商支持仍存在挑战 [156]

业绩总结 - 2022年第一季度总收入同比增长12.0%，达到5.32亿美元[3] - 可供普通股东的净收入同比增长61.3%，达到9200万美元，每股稀释净收入增长51.0%，达到0.15美元[3][6] - 核心FFO每股同比增长13.5%，达到0.40美元，AFFO每股同比增长11.9%，达到0.35美元[3][7][8] - 同店净运营收入（NOI）同比增长11.7%，同店核心收入增长9.4%[3][12] - 2022财年核心FFO每股稀释预期为1.62美元至1.70美元[24] - 2022财年AFFO每股稀释预期为1.38美元至1.46美元[24] 用户数据 - 同店平均入住率为98.1%，同比下降30个基点[3][9] - 同店新租金增长14.8%，同店续租增长9.7%，推动同店综合租金增长10.9%[3][9] - 截至2022年3月31日，公司的总房屋数量为82,758，平均入住率为95.8%[51] - 西部地区的平均月租金为2,274美元，贡献了39.8%的总收入[51] - 南加州的房屋数量为7,857，平均入住率为97.8%，平均月租金为2,744美元[51] 未来展望 - 同店核心收入增长预期为8.0%至9.0%[24] - 同店核心运营费用增长预期为5.5%至6.5%[24] - 同店净运营收入（NOI）增长预期为9.0%至10.5%[24] - 预计在2022年第二季度至第四季度的交付量为483套新房[63] - 预计在2023年的交付量为271套新房[63] 新产品和新技术研发 - 2022年第一季度公司及其合资企业共收购822套房屋，交易总额为3.41亿美元，处置147套房屋，交易总额为5400万美元[3][15] - 2022年第一季度新增管道数量为453个，取消的管道数量为167个[64] - 截至2022年3月31日，公司的管道数量为1,932个[64] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司可用流动资金为14.67亿美元，总负债为79.16亿美元[19] - 截至2022年3月31日，总债务为7,916,085千美元，平均利率为3.3%[40] - 净债务与TTM调整后EBITDA的比率为6.0倍[40] - 2022年第一季度的EBITDA为324,418千美元，较2021年第一季度的285,807千美元增长了13.4%[112] - 2022年第一季度的利息支出为74,389千美元，较2021年第一季度的83,406千美元减少了10.2%[112] 其他新策略 - 公司在2022年第一季度发行约210万股普通股，平均价格为每股41.02美元，筹集总额约8500万美元[20] - 公司董事会宣布2022年4月22日每股现金股息为0.22美元，将于2022年5月27日或之前支付[23] - 公司在2022年4月5日完成了6亿美元的4.150%高级票据公开发行，预计将用于提前偿还担保债务[41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为18544222千美元，较2021年12月31日的18537846千美元略有增长[14] - 2022年第一季度，公司总营收为532310千美元，较2021年同期的475225千美元增长约12%[16] - 2022年第一季度，公司总费用为452575千美元，较2021年同期的429428千美元增长约5%[16] - 2022年第一季度，公司净收入为93003千美元，较2021年同期的57722千美元增长约61%[16] - 2022年第一季度，公司综合收入为300296千美元，较2021年同期的175424千美元增长约71%[17] - 2022年第一季度净收入为93003000美元，2021年同期为57722000美元[23] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为235034000美元，2021年同期为240588000美元[23] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为289226000美元，2021年同期为122556000美元[23] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为81517000美元，2021年同期为118979000美元[23] - 2022年第一季度现金、现金等价物和受限现金减少135709000美元，2021年同期减少947000美元[23] - 2022年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为683149000美元，2021年同期为410821000美元[23] - 2022年第一季度支付利息净额为66229000美元，2021年同期为78171000美元[25] - 2022年第一季度支付所得税现金为400000美元，2021年同期为331000美元[25] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总额分别为6.83亿美元和8.19亿美元[56] - 2022年和2021年第一季度，公司分别确认减值10.1万美元和43.1万美元[55] - 2022年和2021年第一季度，公司来自非合并合资企业投资的收入（损失）分别为 - 232万美元和35.1万美元[69] - 2022年和2021年第一季度，公司从合资企业获得的管理费用分别为211.1万美元和77.1万美元[70] - 2022年第一季度和2021年第一季度，租赁收入和其他物业收入中分别包含33,048,000美元和24,394,000美元的可变租赁付款[78] - 2022年和2021年第一季度，公司自愿和强制提前还款分别为4,835美元和13,022美元，2022年4月8日自愿提前偿还IH 2018 - 3和IH 2018 - 2，金额为395,500美元[101] - 2022年第一季度，利率互换在其他综合收益中确认的收益分别为176,065,000美元和80,059,000美元，重新分类至净收入的损失分别为31,228,000美元和37,643,000美元[144] - 2022年第一季度至2021年第一季度，公司宣布的股息分别为134,240,000美元、102,180,000美元、98,965,000美元、97,054,000美元和96,933,000美元，2022年4月20日宣布每股0.22美元股息[153] - 2022年和2021年第一季度确认的股份薪酬费用分别为664.6万美元和581.4万美元[168] - 2022年第一季度基本和摊薄每股收益均为0.15美元，2021年为0.10美元[184] - 2022年和2021年第一季度，公司分别产生79,000美元和241,000美元的当期所得税费用[188] 公司股权相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司普通股数量为609844461股，较2021年12月31日的601045438股有所增加[14][20] - 2022年第一季度，公司发行普通股结算RSUs、可转换票据等，净增加普通股2078773股[20] - 2022年第一季度，公司基于股份的薪酬费用为6129千美元[20] - 截至2022年3月31日，公司已发行609,844,461股普通股，2022年和2021年第一季度分别发行8,799,023股和532,768股[147][148] - 2022年第一季度，公司通过2021年ATM股权计划出售2,078,773股普通股，净收益83,959,000美元，截至2022年3月31日，该计划还有1,150,000,000美元可用于未来发行[150] - 2022年第一季度，公司根据年度长期激励计划授予634,058个受限股票单位[158] - 2022年第一季度，某些长期激励计划绩效受限股票单位归属并超目标表现，额外发行285,601股普通股[159] - 2022年第一季度，公司授予106,975个时间归属受限股票单位，将于2025年3月1日归属[160] - 2019年业绩优异奖励计划获得最大成就，共311,425份绩效股份单位（PRSUs）和498,224份运营合伙单位（OP Units），授予日公允价值为1.216亿美元，4月认证日归属50%，后续两年每年3月31日各归属25%[161] - 2022年4月1日授予业绩优异奖励计划，授予日公允价值约2.07亿美元，绩效期至2025年3月31日，完成75%绩效期（2024年6月30日）有最低50%支付保证，归属比例为认证日50%，2026年3月31日50%[162][164] - 截至2022年3月31日，非业绩优异奖励的非归属时间归属受限股票单位（RSUs）和绩效股份单位（PRSUs）情况：期初149.4622万份，授予102.6634万份，归属77.4838万份，没收/取消547份，期末174.5871万份[165] - 2022年第一季度归属的股份奖励估计公允价值为1.9509万美元，282份受限股票单位（RSUs）加速归属[166] - 截至2022年3月31日，非归属股份奖励有4419.2万美元未确认股份薪酬费用，预计在2.16年加权平均期内确认[170] - 2022年3月31日后，公司发行360,154股普通股，净收益14,508,000美元[199] 公司单户住宅物业相关数据关键指标变化 - 公司将单户住宅物业折旧的加权平均使用寿命范围从7至28.5年延长至7至32年，自2022年1月1日起适用于新增物业[49] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为170.26亿美元和169.35亿美元[54] - 2022年和2021年第一季度，物业折旧费用分别为1.54亿美元和1.43亿美元[55] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，被归类为待售的房产分别为86处和80处[74] - 截至2022年3月31日，公司单户住宅物业现有租约下未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,320,541,000美元[80] - 2022年第一季度，单户住宅投资待售物业减值前金额为52.3万美元，减值10.1万美元，公允价值为42.2万美元[181] - 2022年和2021年第一季度，公司单户住宅投资自用物业未记录减值[182] 公司非合并合资企业相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司在非合并合资企业的投资账面价值为1.62亿美元，2021年12月31日为1.30亿美元[62] - 截至2022年3月31日，公司对2020 Rockpoint JV、2022 Rockpoint JV和Pathway Property Company的剩余股权承诺分别为1440万美元、5000万美元和1.953亿美元[65][66][68] 公司其他资产相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，其他资产净额分别为414,793,000美元和395,064,000美元[73] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司对权益证券的投资分别为18,429,000美元和16,337,000美元[81] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，使用权租赁资产净额分别为15,992,000美元和16,975,000美元[73] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，递延融资成本净额分别为8,026,000美元和8,751,000美元[73] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为3,060,873,000美元和3,065,620,000美元[88] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，分别有26,915处和26,950处房屋作为抵押贷款的抵押物，账面价值分别为6,048,138,000美元和6,043,652,000美元[91] - 2022年4月8日，公司自愿提前偿还IH 2018 - 3的全部余额，并对IH 2018 - 2进行了395,500,000美元的自愿提前还款[94] - 贷款发起人需保留不低于贷款总公允价值5%的信用风险[96] - IH 2017 - 1发行的B类证书年利率为4.23%[97] - 2022年3月31日和2021年12月31日，留存证书净值分别为157,059美元和157,173美元[99] - 2019 - 1 IH Borrower于2019年6月7日签订12年期担保定期贷款协议，前11年固定利率3.59%，第12年浮动利率基于1个月LIBOR加147个基点，2022年3月31日和2021年12月31日贷款净额分别为401,367美元和401,313美元[102][104] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，担保定期贷款抵押池分别有3,334套房屋，总账面价值分别为803,444美元和801,318美元，净账面价值分别为698,997美元和703,492美元[105] - 2022年3月31日和2021年12月31日，无担保票据净额分别为1,922,716美元和1,921,974美元，利率范围2.00% - 3.18%[110] - 2022年3月25日，公司定价公开发行600,000美元、利率4.150%、2032年4月到期的高级票据[111] - 2020年12月8日，公司签订信贷协议，包括100,000美元循环信贷额度和250,000美元定期贷款额度，2022年3月31日定期贷款净额为2,479,935美元，循环信贷额度未使用[118][119] - 定期贷款和循环信贷利率基于LIBOR加适用利差，2022年3月31日，适用利差分别为1.00%和0.89%，LIBOR为0.45%[119] - 信用评级定价网格转换后，定期贷款工具和循环信贷工具的基准利率贷款利差分别为0.00% - 0.65%和0.00% - 0.45%，伦敦银行同业拆借利率贷款利差分别为0.80% - 1.65%和0.75% - 1.45%[123] - 转换前，定期贷款工具和循环信贷工具的基准利率贷款利差分别为0.45% - 1.15%和0.50% - 1.15%，伦敦银行同业拆借利率贷款利差分别为1.45% - 2.15%和1.50% - 2.15%[123] - 公司需支付0.10% - 0.30%的信贷工具费用和信用证费用，转换前需支付0.20%或0.30%的未使用循环信贷工具费用[124] - 2022年1月18日，公司以发行6,216,261股普通股和支付271美元现金的方式，结算了2022年可转换票据141,490美元的未偿本金余额[131] - 截至2022年3月31日，公司债务合同到期情况为2022年832,984美元、2023年1,234,593美元、2025年2,500,000美元，之后为3,348,508美元，总计7,916,085美元[132] - 扣除递延融资成本47,334美元和未摊销债务折价13,143美元后，公司债务总计7,855,608美元[132] - 2022年4月8日，公司自愿提前偿还IH 2018 -

业绩总结 - 2022年核心每股FFO指导范围为1.62美元至1.70美元，2021年实际为1.49美元[3] - 2022年AFFO每股指导范围为1.38美元至1.46美元，2021年实际为1.28美元[3] - 2022年同店核心收入增长预期为8.0%至9.0%，2021年实际为6.4%[3] - 2022年同店核心运营支出增长预期为5.5%至6.5%，2021年实际为0.5%[3] - 截至2021年12月31日，公司可用流动性为16亿美元，且无债务在2025年前到期[12] - 2021年同店净运营收入（SS NOI）增长为9.4%[4] 用户数据 - 2022年1月和2月的新租赁率增长分别为14.4%和14.5%[2] - 2022年1月和2月的续租率增长分别为9.6%和9.9%[2] - 2022年1月和2月的综合租金增长分别为10.9%和11.0%[2] - 95%的收入来自于西部、阳光带和佛罗里达州的高增长市场[23] 未来展望 - 公司预计未来的财务表现将受到多种风险和不确定因素的影响，包括单户住宅租赁行业的固有风险[28] - 公司强调，宏观经济因素、物业税、业主协会费用和保险成本的增加将对其业务产生影响[28] - 所有前瞻性声明均基于当前信息，未来可能会有所更新[28] 新产品和新技术研发 - 公司在信息技术系统的表现上也面临风险，这可能影响其运营效率[28] 市场扩张和并购 - 公司在识别和收购物业方面面临竞争，这可能影响其市场表现[28] - 公司在租赁市场中竞争以吸引优质居民，这对其业务至关重要[28] 负面信息 - COVID-19疫情的持续影响可能对公司的财务状况、运营结果和现金流产生负面影响[28] - 公司在选择居民时面临风险，包括不良居民选择和违约情况[28] - 公司依赖第三方提供关键服务，这可能会影响其运营和财务状况[28] - 公司在评估物业时面临风险，这可能影响其投资决策[28]

公司业务板块与性质 - 公司有一个可报告的业务板块，即收购、翻新、租赁和运营单户住宅作为租赁物业，首席运营决策者以总投资组合为基础评估运营绩效和分配资源，主要使用净营业收入评估绩效[117] - 公司为符合美国联邦所得税目的的房地产投资信托基金（REIT）资格，需持续满足相关测试，可能需放弃有吸引力的机会并限制扩张[118] 公司融资情况 - 公司历史上利用债务为新房屋的收购和翻新提供资金，当前融资安排包含财务契约和可变利率条款，未来融资安排条款可能不同[345] - 2021年5月、8月和11月，公司分别发行并出售3亿美元、6.5亿美元和10亿美元无担保票据，用于偿还高成本证券化产品和一般企业用途[390] - 2021年完成公开发行，出售1437.5万股普通股，净收益5.712亿美元，主要用于一般企业用途[390] - 2021年通过“2019年按市价股权计划”出售900.8528万股普通股，净收益3.626亿美元[390] - 2021年11月，公司同意向Pathway Homes投资2.5亿美元，截至2021年12月31日已投资2500万美元[390] - 2021年12月，公司启动“2021年按市价股权计划”，最高可出售价值12.5亿美元普通股，截至2021年12月31日未发行[390] 公司收入与费用构成 - 公司收入包括租赁收入和其他物业收入、合资企业管理费用，租赁收入为单户住宅租赁租金，其他物业收入包括居民报销、宠物相关收入等[347][348][349] - 公司费用包括物业运营和维护、物业管理、一般和行政、股份支付、利息、折旧和摊销、减值及其他、权益证券投资损益、其他净额、物业销售净收益、非合并合资企业投资损益等[350][352][353][354][355][356][357][358][359][360][361] 公司面临的风险与挑战 - 公司业务受气候变化的物理、监管和适应/转型风险影响，可能影响盈利能力[103] - 公司在收购和租赁物业方面面临来自个人投资者、私募股权基金、REIT等不同来源的竞争，可能影响物业价格、租金、入住率和回报[106] - 公司业务受季节性因素影响，夏季居民迁出增多，影响租赁收入和周转成本，部分市场物业运营成本也受影响[108] - 公司业务运营和物业受各种契约、法律、条例和规则约束，包括公平住房法、市政法规、经纪人执照法规等[109][110][111][112] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年和2020年总营收分别为19.966亿美元和18.228亿美元，增长9.5%，其中租金及其他物业收入增长9.3%，合资企业管理费为490万美元[363][367][375] - 2021年和2020年总费用分别为17.770亿美元和17.096亿美元，增长3.9%，各项费用有不同变化，利息费用减少8.8%[363][376] - 2021年和2020年净收入分别为2.62776亿美元和1.97449亿美元，增长33.1%[363] - 2021年和2020年物业出售税后净收益分别为6000.8万美元和5459.4万美元，增长9.9%[363] - 截至2021年和2020年12月31日，公司无限制现金及现金等价物分别为6.102亿美元和2.134亿美元，增长185.9%[389] - 截至2021年12月31日，公司总债务80.6241亿美元，加权平均利率3.45%，净债务72.53578亿美元[391] - 2021年和2020年经营活动提供的净现金分别为9.077亿美元和6.967亿美元，增长30.3%[412][413] - 2021年和2020年投资活动使用的净现金分别为11.596亿美元和4.252亿美元，增加7.344亿美元[412][414] - 2021年和2020年融资活动提供（使用）的净现金分别为6.59亿美元和 - 1.46亿美元[412][415] - 2021 - 2019年净利润分别为261098千美元、195764千美元、145068千美元[432][442] - 2021 - 2019年EBITDA分别为1180085千美元、1103902千美元、1048003千美元[432] - 2021 - 2019年EBITDAre分别为1119677千美元、1053886千美元、965877千美元[432] - 2021 - 2019年调整后EBITDAre分别为1171185千美元、1038058千美元、989780千美元[432] - 2021 - 2019年总投资组合NOI分别为1285560千美元、1142285千美元、1094698千美元[442] - 2021 - 2020年同店投资组合NOI分别为1157616千美元、1057777千美元，同店投资组合房屋总数均为72245套[439][442] - 2021 - 2019年归属于普通股股东的净利润分别为261,098千美元、195,764千美元、145,068千美元[446] - 2021 - 2019年FFO分别为788,773千美元、693,852千美元、594,190千美元[446] - 2021 - 2019年Core FFO分别为868,966千美元、718,353千美元、673,995千美元[446] - 2021 - 2019年Adjusted FFO分别为745,561千美元、602,402千美元、555,007千美元[446] - 2021 - 2019年摊薄后每股净利润分别为0.45美元、0.35美元、0.27美元[446] - 2021 - 2019年摊薄后每股FFO分别为1.35美元、1.24美元、1.10美元[446] - 2021 - 2019年摊薄后每股Core FFO分别为1.49美元、1.28美元、1.25美元[446] - 2021 - 2019年摊薄后每股AFFO分别为1.28美元、1.08美元、1.03美元[446] 公司业务线数据关键指标变化 - 截至2021年和2020年12月31日，公司分别拥有82381套和80177套单户租赁房屋，2021年和2020年分别收购2938套和2252套，出售734套和1580套[364] - 2021年和2020年总投资组合平均入住率分别为97.0%和96.1%，单户平均月租金分别为1972美元和1875美元，增长5.2%[370] - 2021年和2020年同店投资组合平均入住率分别为98.2%和97.5%，单户平均月租金分别为1969美元和1874美元，增长5.1%[370] - 2021年和2020年同店投资组合年周转率分别为22.9%和26.4%，平均空置天数分别为28天和36天[371] - 2021年和2020年总投资组合续租净有效租金增长率分别为6.7%和3.7%，新租净有效租金增长率分别为14.3%和4.4%[373] - 2021年公司收购房屋数量从2020年的2252套增加到2938套，收购支出增加5.051亿美元[414] - 2021年房屋销售数量从2020年的1580套降至734套，房屋销售收益减少1.833亿美元[414] 公司流动性与债务策略 - 公司长期债务策略目标是将净债务降至调整后EBITDA的5.5 - 6.0倍，将有担保债务降至总资产的20%以下，将无抵押资产提高至总资产的70%以上[394] - 公司近期流动性需求包括房屋收购、翻新、费用支出、利息支付、股息支付等[397] - 截至2021年12月31日，循环信贷额度未提取余额为10亿美元[399] - 公司长期流动性需求主要通过运营现金、长期借贷、发行证券和资产处置来满足[400] - 截至2021年12月31日，公司合同义务总计9667407000美元，其中2022年为572848000美元，2023 - 2024年为578375000美元，2025 - 2026年为4872164000美元，之后为3644020000美元[401] - 2022年可转换债券本金1.415亿美元，2022年1月18日，公司通过发行6216261股普通股和支付30万美元现金结清了未偿还本金余额[403] - 截至2021年12月31日，公司与某些房屋建筑商的有约束力购买协议下的估计剩余承诺约为4.2亿美元，对合资企业的剩余股权承诺为2.444亿美元[406] 公司折旧与减值情况 - 资本化成本按直线法在估计使用寿命内折旧，加权平均使用寿命为7年至28.5年，若2021年资本化成本的使用寿命增减10%，年化折旧费用将变化约600万美元[422] - 2021年12月31日止年度，若购置房屋分配给建筑物及改良部分与土地的比例增减500个基点，年化折旧费用将变动约200万美元[423] - 最近一次减值分析中，若相关房屋估计公允价值下降10%，减值费用可能增加约30万美元[428] - 截至2021年12月31日，80套房屋（占投资组合不到0.1%）待售，2020年12月31日为179套[428] - 若2021年12月31日待售房产市值减处置成本降低10%，减值费用将增加约30万美元；若提高10%，减值费用不变[428] 公司证券结算与调整 - 2021年公司以发行8,943,374股普通股的方式结算了2022年可转换票据203,510千美元的未偿本金[448] - 2021和2020年摊薄后每股FFO的分子分别调整了2022年可转换票据的利息费用14,364千美元和17,181千美元，分母分别调整了11,293,203股和15,100,443股潜在普通股[449] 公司技术投资情况 - 公司在租赁管理、施工管理等系统进行大量投资，推进基于云的数字技术，网站与居民会计和租赁系统集成[104]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年同店收入和NOI增长处于预期高端，核心FFO每股同比增长16%，平均市场租金超每月2000美元，同店入住率全年保持在98%以上 [7][8] - 第四季度同店NOI增长12.6%，带动全年同店NOI增长9.4%；同店核心收入增长9.5%，全年同店收入增长6.4% [26] - 2021年末净债务与EBITDA比率降至6.2倍，较2020年末降低超1个百分点；流动性达16亿美元，包括6亿美元现金和10亿美元循环信贷额度 [34] - 第四季度核心FFO和AFFO每股分别同比增长19.7%和21.0%，全年分别为1.49美元和1.28美元，同比增长16.2%和18.8% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新租租金增长17.3%，续租租金增长9%，带动混合租金增长11.1%，同比提高630个基点，较上一季度提高50个基点；1月混合平均租金增长10.9%，同比提高590个基点，入住率保持在98%以上 [28] - 2021年收购4800套房屋，平均成本超40万美元，收购资本化率超5% [9] - 截至2021年底，与多家房屋建筑商签订超1700套新建房屋合同，预计2022年开始交付并在未来加速 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 新居民调查显示，约三分之一选择房屋是为寻求家庭友好、便利和宠物友好的住房；近一半新居民每周至少在家工作两天，75%计划在办公室重新开放后继续在家工作；四分之三新居民认为单户住宅比公寓更安全 [29] - 迁移趋势方面，约83%来自单户住宅，主要原因是寻求更多空间或靠近工作地点；约60%来自外地，新租需求在佛罗里达、亚特兰大、拉斯维加斯等地较高 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于投资新住房供应，与Pulte Homes等房屋建筑商合作，扩大新房收购管道 [14] - 作为Pathway Homes的主要投资者，为家庭提供购房选择，同时拓展第三方物业管理专业知识 [16] - 行业竞争方面，大量资本涌入单户租赁市场，主要集中在花园式公寓、单户独立住宅和联排别墅等领域，但建立优质平台和明确市场策略存在挑战 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 人口结构和迁移趋势有利于公司，千禧一代进入平均居民年龄，家庭和就业向东南部、西南部和阳光地带转移，住房需求强劲 [12] - 美国住房供应仍然是挑战，公司将在提供新住房供应和灵活住房解决方案方面发挥更重要作用 [13] - 预计2022年同店收入增长8% - 9%，同店费用增长5.5% - 6.5%，同店NOI增长9% - 10.5%，核心FFO每股在1.62 - 1.70美元之间，AFFO每股在1.38 - 1.46美元之间 [37][38][39][40] 其他重要信息 - 公司获得三项投资级评级，在技术方面进行重大投资，推出移动维护应用程序，并改善ESG披露和评分 [10] - 公司在社区投资近25亿美元用于房屋翻新，2021年员工志愿时长超13000小时 [21] - 2022年4月11日将庆祝成立10周年，公司开创了专业单户住宅租赁新模式 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 监管风险和监管环境如何，业务是否会有变化 - 公司不时会收到监管机构询问，目前与FTC合作以帮助其了解业务，未看到业务环境有变化，当前关注焦点是住宅租金增长的通胀压力 [44] 问题2: 2022年指导中假设的市场租金增长率是多少 - 需区分续租和新租租金增长情况，公司投资组合中有较高的嵌入式租赁损失，续租增长预计较为稳定，约为9%；新租租金预计会随着时间推移而缓和，整体混合租金增长率预计与2021年相近，约为9% [45] 问题3: 2022年指导中假设的收购金额是多少 - 预计2022年收购活动约20亿美元，其中约15亿美元将计入资产负债表，约4亿美元用于结束Rock Point合资企业，约1亿美元将投资于Pathway Homes [46] 问题4: 迁移趋势有何新变化 - 与之前季度相比无新变化，约83%来自单户住宅，主要原因是寻求更多空间或靠近工作地点；约60%来自外地，新租需求在佛罗里达、亚特兰大、拉斯维加斯等地较高 [50] 问题5: 南佛罗里达2023年及以后无交付项目的原因 - 公司与某建筑商有特定合同，大部分项目将在2022年交付，未来会寻求扩大机会 [52] 问题6: 2022年费用增长6%的中点主要是由于房地产税增加吗 - 费用增长是多种因素综合作用的结果，房地产税预计增长约5%，是主要驱动因素之一；此外，维修和维护成本、人员成本以及周转率上升也是原因 [54][56] 问题7: 为何选择与Pathway Homes合作，其潜在规模如何 - 公司希望通过与信任的合作伙伴合作，深入了解产品，帮助人们实现住房目标；随着项目发展，公司可能会扩展相关计划 [60] 问题8: 租金收入比率近期趋势如何 - 租金收入比率呈上升趋势，平均家庭收入超12万美元，租金约2000美元/月，比率为5:2，在住宅领域表现强劲 [61] 问题9: 单户租赁市场直接竞争的变化主要体现在哪些方面 - 大量资本涌入单户租赁市场，主要集中在花园式公寓、单户独立住宅和联排别墅等领域，但建立优质平台和明确市场策略存在挑战 [65][66] 问题10: 是否考虑扩大资产管理项目和合资企业 - 公司会继续保持机会主义态度，考虑通过合资企业实现增值增长，但会以股东回报为核心，确保项目对平台和股东具有增值作用 [67][68] 问题11: 新居民调查结果对整体投资组合的代表性如何 - 调查针对当季新入住居民，难以准确推断对整体投资组合的代表性，但过去几个季度数据显示变化不大 [70][71] 问题12: 今年房价升值情况及对房地产市场的影响 - 房价预测困难，受多种因素影响，但由于需求强劲、供应挑战和低利率环境，预计房价将保持高位 [74][75][76] 问题13: 3月保险续保费率情况如何 - 由于公司损失历史良好，保险公司了解风险分散情况，预计保险续保费率基本持平，可能上涨1% - 2% [78][79] 问题14: FTC调查有何更新 - 无更新，公司正在与FTC合作，尽力提供所需信息 [80] 问题15: 租赁住房的监管和政治环境如何，对业务有何影响 - 公司持续与各级监管机构合作，提供信息；地方层面的关注焦点主要是租金增长，公司会遵循法律法规，同时考虑市场环境和居民情况进行租金调整 [83][84][87] 问题16: 私人市场投资组合定价与单套定价差异较大，是否有机会调整投资组合 - 公司会持续评估投资组合，寻找增值机会，但短期内不会进行大规模调整 [89][90] 问题17: 收购小型和中型投资组合时，投资组合与单套收购的典型利差是多少 - 利差因市场而异，在阳光地带和东南部市场，投资组合的资本化率可能在3% - 4%，单套收购的资本化率可能在4% - 5% [92] 问题18: 是否考虑扩大Rock Point合资企业或增加新的合资伙伴 - 公司会考虑与外部合资伙伴合作，但会确保项目对核心业务有增值作用，同时避免分散精力 [97][98] 问题19: Pathway Homes的资本部署节奏如何，对收益有何影响 - Pathway Homes正在寻求额外资本，公司作为主要投资者，目前的资本部署取决于是否有其他投资者加入；该项目有望通过资产管理费和物业管理费实现良好回报 [100][101][103] 问题20: 加利福尼亚州的举报人诉讼情况如何 - 公司不评论未决法律诉讼，与总承包商的合同中要求其按规定获取许可证，律师会处理相关事宜 [105] 问题21: 供应方面是否存在瓶颈，趋势如何 - 目前未看到直接瓶颈，主要挑战在于劳动力和寻找合适的总承包商，公司正在采取措施解决这些问题 [108] 问题22: 辅助收入目标是否有时间变化 - 公司已接近几年前设定的1500 - 3000万美元的辅助收入目标，主要由智能家居、视频门铃、宠物计划等业务推动，预计将继续增长 [112] 问题23: 德州市场租金增长和入住率相对较低的原因是什么 - 数据差异可能与样本规模和现有资产有关，公司看好德州市场的基本面，随着规模扩大和服务改善，预计数据将有所改善 [116][117] 问题24: 月付租赁占比及过去一两年的变化情况 - 月付租赁约占投资组合的3.5%，部分增长是由于加州对续租租金的限制，导致一些居民选择月付租赁 [120] 问题25: 1700套开发项目的资产类型和社区情况如何 - 大部分项目为单户独立住宅，公司会尝试在填充位置开发联排别墅项目；约80%的项目位于阳光地带和东南部市场 [121][122] 问题26: 是否会尝试超高密度产品 - 公司目前不会尝试超高密度产品，因为目标客户更倾向于1800 - 2400平方英尺、租金约2000美元/月的住房 [124] 问题27: 当前收购管道中来自Pulte的比例是多少 - 目前大部分收购管道来自Pulte，但2022年实际购买量较少，Pulte项目将在2023年开始加速，2024年及以后将有更多交付 [130] 问题28: 西雅图和丹佛的入住率较低的原因是什么 - 西雅图入住率下降是由于华盛顿州对续租租金的冻结，部分居民在租金调整后选择搬走；丹佛和西雅图入住率受收购活动增加和劳动力供应短缺影响，预计2022年上半年将恢复正常 [135][136] 问题29: 对Pathway Homes的2.5亿美元投资是总承诺还是前期投资，如何确保目标回报 - 公司承诺向Pathway Homes投资2.5亿美元，其中2500万美元投资于运营公司，持有15%股权，其余2.25亿美元投资于房地产基金；预计项目稳定后收益率与现有项目相似或略高，居民可享受房价升值收益 [140][141] 问题30: 如何应对投资者对监管背景和集体诉讼的担忧，这些风险是否会影响公司增长 - 公司已处理集体诉讼多年，目前无新进展；监管环境受政治周期和住房成本影响，但公司认为行业前景良好，将继续寻找增值增长机会 [143][144][145] 问题31: 20亿美元收购中预计的增值情况如何 - 预计收购环境与当前相似，资本化率在5%以上，具体增值情况需根据成本和股权交易情况进行假设 [147] 问题32: 是否考虑收购Zillow的房产，这是否会成为今年投资活动的重要部分 - 公司会关注Zillow的房产，但由于价格、位置和装修标准等因素，目前未发现大量合适机会 [153] 问题33: 除了辅助收入增长，技术和运营组合成熟如何影响业务利润率 - 公司在智能家庭技术和维护移动应用方面进行创新，提高了居民体验和运营效率；未来将根据居民需求进行更多创新，有望提高利润率 [155][156][157] 问题34: 无租金增长上限市场的续租流程如何，是否有自我设定的上限 - 公司在续租时会考虑市场情况，无硬性上限，但会谨慎操作，避免过高涨幅导致租户流失；续租租金正在加速增长，预计未来将缩小与市场租金的差距 [163][164] 问题35: 假设不受监管限制，20%的租金增长可实现的比例是多少 - 除加州和圣保罗、明尼阿波利斯等有租金控制的市场外，公司大部分投资组合理论上可以实现较高的租金增长，但为了保持租户稳定性，公司会采取平衡策略，不会一次性实现全部增长 [166][167]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO为每股0.38美元，较去年增长27%；AFFO为每股0.32美元，较去年增长32.7%，主要得益于外部NOI增长和利息节省 [30] - 截至9月30日，公司净债务与EBITDA比率降至6.2倍，未来将继续平衡增长目标与实现5.5至6倍净债务与EBITDA比率的目标 [27][28] - 公司提高2021年全年同店NOI增长指引至8.5% - 9.5%，中点较之前指引提高200个基点；同店核心收入增长预期为6.25% - 6.5%；同店核心费用增长预期为1% - 2%，较之前指引中点有利150个基点；全年核心FFO每股指引中点提高0.05美元至1.49美元；2021年AFFO每股指引中点提高0.04美元至1.28美元 [31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合NOI同比增长加速至11.9%，同店收入增长7.9%，主要受强劲的租金率和其他收入增长推动；同店费用仅增长0.6%，主要归因于较低的周转率和维修维护成本 [19] - 同店平均入住率在2021年每月均保持在98%以上，第三季度为98.1%；新租约租金增长18.4%，续约租金增长7.8%，带动混合租金增长10.6%，较去年同期提高660个基点 [20] - 周转率同比下降110个基点，过去四个季度周转率降至23.8%，为历史最低；坏账占总租金收入的1%，为2020年第三季度的一半 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为市场对单户租赁产品需求旺盛，主要驱动因素是千禧一代人口激增，他们对单户住宅有更多需求；同时市场供应短缺，预计在供应链限制、政策限制和交付新供应所需时间的影响下，这种情况将持续 [9][10] - 公司在西海岸和阳光地带市场的一次性收购环境特别强劲，尤其是针对位置优越的房屋 [13] - 公司在西雅图、凤凰城和拉斯维加斯等市场的新租约和续约租金率增长差异较大，这些市场表现出较高的净迁移、家庭形成和房价升值 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用多渠道收购策略，超越全年10亿美元收购目标，第三季度新增近1700套房产，将全年收购指引提高至17亿 - 18亿美元 [11] - 公司与Pulte Homes达成战略合作，预计明年年底开始交付首批房屋，目标是在五年内获得超过7500套新房 [14][15] - 公司注重可持续发展，2021年GRESB评分较2020年提高超过13%，将实现循环信贷额度定价一个基点的改善 [16] - 公司认为自身与竞争对手的差异在于专注于填充式位置、规模和市场优势，能够更有效地运营并应对供应链问题 [122] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经营基本面良好，增长环境有利，有机会创造性地部署新资本 [8] - 公司预计未来租金增长将持续，新租约和续约租金率增长差异将为未来12个月及以后的租金增长提供有利背景 [30][41] - 公司认为市场对其产品的需求持续高涨，将继续为居民和股东提供优质服务 [33] 其他重要信息 - 自疫情开始，公司帮助数千名居民申请租赁援助计划，迄今已收到超过2500万美元的租赁援助付款 [22] - 公司平均新居民为有至少一个孩子和一只宠物的家庭，成年人平均年龄39岁，两人共同年收入超过12万美元，收入与租金比率超过五倍 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度隐含指引中费用大幅上升的原因 - 公司认为可能在物业税方面有压力，此前有退税利好；假设周转率稳定或略有上升，但实际情况相反；人员成本因业绩出色而增加，预计第四季度仍将如此 [37][38] 问题2: 新租约租金增长与周转率的关系及未来同店收入可持续性 - 公司认为未来12 - 18个月内，基于当前租金水平，同店收入将有较好表现；两到三年后需考虑整体市场情况；目前投资组合中的租约损失较大，续约租金低于市场租金，为未来租金增长提供有利背景 [41] 问题3: 市场是否出现供应过剩的迹象 - 公司表示未看到供应过剩的迹象，供应链问题仍影响着建筑商，获得新供应仍需时间；二手房供应略有增加，被视为积极因素；预计利率上升将有助于缓解供应紧张 [42][43] 问题4: 当前租赁基本面是否为新常态及未来担忧 - 公司认为目前处于健康状态，入住率高、需求旺盛；新租约租金增长处于中高两位数，未出现典型季节性；续约租金增长自去年夏天以来持续加速，预计将持续到2022年 [49] 问题5: 拉斯维加斯等市场的供应动态及资本分配 - 公司表示将继续在表现出色的市场投资资本，如西南阳光地带市场，这些市场在净迁移、家庭形成、房价升值和租金增长方面表现突出；过去几年已从中西部市场撤资并重新分配资本到表现更好的市场 [51][52] 问题6: 如何预测需求增长及租户停留时间 - 公司表示需求健康，入住率高、周转率低；第三季度新入住租户中80%来自单户住宅，主要原因是需要更多空间和靠近工作地点；78%的租户希望有额外的办公室或奖励房间；租户停留时间持续增加，平均停留时间超过32个月，平均续约两次 [58][60][63] 问题7: 如何应对政治和监管环境的风险 - 公司表示自成立以来一直积极应对政治和监管挑战，拥有公关和法律团队；过去曾处理过租金控制和投票等问题，并与立法机构合作提供信息 [66][67] 问题8: FTC信件是否有更新 - 公司表示暂无更新，过去曾收到不同立法机构的询问，此次披露FTC信件是为了透明化 [69] 问题9: 为何收购资本回报率未出现压缩 - 公司认为单户住宅市场交易活跃，公司在整体市场中占比小；房价升值和租金增长同步，目前市场供应不足支持租金增长；公司善于选择投资地点，专注于表现更好的市场；公司资本成本较低，能够利用这一优势 [75][77][79] 问题10: 机构投资者是否针对不同市场或价格点 - 公司表示许多新建租赁项目位于较远地区或三级市场，而公司购买的产品更昂贵且位于填充式位置，与大多数新进入市场的资本目标不同 [81] 问题11: 收购房屋是否遇到类似建筑商和iBuyers的挑战 - 公司表示能够应对收购挑战，专注于少数市场，当地团队有能力处理；许多房屋状况良好，能够在修复后及时出租并获得健康的租金收益 [82][83] 问题12: 收购指引提高的原因及Pulte房屋的互补性 - 公司表示市场机会增加，第三季度收购的大部分房屋为一次性购买；公司希望保持机会主义，只要资本成本合理且能以合适价格购买，就会继续寻找机会；与Pulte的合作将为平台带来规模，预计明年第三季度末开始交付房屋，且无需增加大量成本 [88][89][90] 问题13: iBuyer渠道的情况及对公司的影响 - 公司表示iBuying在收购中占比小，是众多渠道之一；iBuyer面临的问题可能与劳动力挑战有关；数字化交易对住宅市场有益，公司与所有iBuyers保持友好合作 [91][92][93] 问题14: 供应链瓶颈是否影响与Pulte的合作定价和稳定收益率 - 公司表示与Pulte的合作结构能够保护双方，应对成本上升和市场波动；预计供应链问题将逐渐恢复正常，稳定收益率仍保持在5%，与之前报价一致 [97][98][100] 问题15: 达拉斯和丹佛市场收入下降和疲软的原因 - 公司表示这两个市场租金增长加速，达拉斯新租约增长15.5%，续约增长约6%；丹佛新租约增长近12%，续约增长7% - 7.5%；公司在这两个市场有良好的领导团队，将继续投资和发展 [104] 问题16: 是否改变投机平台的意图 - 公司表示正在探索将更多社会住房产品引入单户住宅市场的机会，如售后回租产品；虽然目前尚未准备好进行重大转变，但会随着市场发展逐步探索并融入业务模式 [108][109] 问题17: 新租户家庭收入的增长情况及与租金、房价升值的关系 - 公司表示收入与租金比率从约4.6 - 4.7提高到超过5倍，新租户收入能够跟上租金增长；难以预测未来情况，但过去几年平均收入呈上升趋势 [115][116] 问题18: 公司填充式策略与竞争对手的对比 - 公司表示与竞争对手的差异在于位置、规模和市场优势；公司专注于填充式位置，而许多新项目位于较远地区或三级市场；规模有助于提高运营效率，应对供应链问题 [122] 问题19: FTC询问是否影响租赁定价策略及10 - 12月新租约和续约租金情况 - 公司表示FTC询问对租赁无影响；新租约方面，西部市场领先，如凤凰城和拉斯维加斯分别接近30%和29%，佛罗里达和东南部市场也表现强劲；续约租金自去年夏天以来持续加速，第三季度为7.8%，9月为8.4%，10月继续增长，未来预计在8% - 9% [127][128][129] 问题20: 全年租赁援助的预期、对明年的影响及坏账情况 - 公司表示今年租赁援助约2200万美元，去年约300万美元，累计2500万美元；8 - 9月每月收取约500 - 600万美元，难以预测未来情况；仍有大量应收账款，若租赁援助计划持续开放和资助，有机会增加收款并降低坏账；第三季度坏账占总租金收入的1%，希望在明年年底前恢复到历史水平 [132][133][134] 问题21: 应收账款余额 - 公司表示应收账款总额超过5500万美元，净余额约1300 - 1400万美元 [135] 问题22: 目前对辅助业务机会的看法及2022年的展望 - 公司表示辅助业务一直是重点，目标是到2022年底实现1500 - 3000万美元的运营率，目前有望达到高端水平并争取超额完成；2022年将推出视频门铃等项目，还将围绕智能家庭技术、宠物和害虫控制、能源、景观美化、杂工服务和宽带服务等开展更多项目 [140][141] 问题23: 考虑到房价升值，如何看待明年的房地产税 - 公司表示难以预测房地产税的具体情况，但风险评估可能会大幅提高；过去类似周期中，房地产税增长通常低于房价升值幅度，预计未来几年房地产税仍将是高于通胀率的风险项目 [143][144] 问题24: 居民满意度得分的趋势及租金大幅增长是否有负面影响 - 公司表示居民满意度持续提升，团队表现出色，谷歌和Yelp社交评分平均超过4分；新租约租金按市场定价，无客户反馈；续约租金低于市场水平，公司会谨慎定价并与居民合作；过去90天居民保留率创历史新高，第三季度周转率为历史最低 [150][151][152] 问题25: 房屋维修工作中内部团队完成的比例及供应链问题的影响 - 公司表示维护人员平均完成约50%的工作订单，目前供应链问题对维修工作影响不大；公司规模和集中采购团队有助于缓解成本压力；劳动力方面有一定压力，但当地规模和吸引力有助于招聘和应对人员流动 [153][154][155] 问题26: 同店费用指引降低的主要驱动因素 - 公司表示主要是由于今年上半年的业绩表现，第四季度隐含指引高于今年前三个季度；预计会面临房地产税和人员成本等压力，但第三季度费用下降幅度超出预期 [156]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为182.50566亿美元，较2020年12月31日的175.06222亿美元增长4.25%[14] - 截至2021年9月30日，公司总负债为87.27321亿美元，较2020年12月31日的89.50149亿美元下降2.49%[14] - 2021年前三季度，公司总营收为14.7639亿美元，较2020年同期的13.58728亿美元增长8.66%[16] - 2021年前三季度，公司总费用为13.25495亿美元，较2020年同期的12.75917亿美元增长3.88%[16] - 2021年前三季度，公司净收入为1.87905亿美元，较2020年同期的1.26319亿美元增长48.76%[16] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为1.86882亿美元，较2020年同期的1.25513亿美元增长48.90%[16] - 2021年前三季度，基本每股净收入为0.33美元，较2020年同期的0.23美元增长43.48%[16] - 2021年前三季度，综合收入为3.58161亿美元，较2020年同期的 - 1.97941亿美元实现大幅增长[18] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的综合收入为3.55945亿美元，较2020年同期的 - 1.96853亿美元实现大幅增长[18] - 截至2021年9月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为5.70808028亿股，较2020年同期的5.50722684亿股增长3.65%[16] - 截至2021年6月30日，普通股股数为568,718,544股，股东权益总额为8,619,676美元[21] - 截至2021年9月30日，普通股股数为594,893,674股，股东权益总额为9,523,245美元[21] - 2021年前三季度净收入为187,905,000美元，2020年同期为126,319,000美元[29] - 2021年前三季度折旧和摊销费用为440,475,000美元，2020年同期为410,440,000美元[29] - 2021年前三季度支付股息和股息等价物为292,110,000美元，2020年同期为247,651,000美元[29] - 2021年前三季度经营活动提供的净现金为782,314,000美元，2020年同期为625,672,000美元[29] - 2021年前三季度投资活动使用的净现金为728,310,000美元，2020年同期为194,375,000美元[29] - 2021年前三季度融资活动使用的净现金为964,318,000美元，2020年同期为157,791,000美元[29] - 2021年前九个月支付循环信贷工具400,000千美元，2020年为320,000千美元[30] - 2021年前九个月发行普通股净收益693,445千美元，2020年为503,798千美元[30] - 2021年前九个月递延融资成本支付8,002千美元，2020年无此项支出[30] - 2021年前九个月融资活动提供净现金355,378千美元，2020年为91,366千美元[30] - 2021年前九个月现金、现金等价物和受限现金变化为409,382千美元，2020年为522,663千美元[30] 各业务线资产投资数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为1.6653447亿美元和1.6288693亿美元[59] - 2021年和2020年前三季度，物业组件折旧费用分别为43.5348万美元和40.6078万美元[62] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总额分别为8.2115亿美元和4.11768亿美元[65] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为9309.6万美元和6926.7万美元[71] - 2021年前三季度，非合并合资企业投资收益为56.4万美元，2020年同期为111.2万美元[74] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，其他资产净额分别为4.24666亿美元和4.78287亿美元[78] - 截至2021年9月30日，债务证券投资净额为1.97255亿美元，未确认信用损失[80] - 2021年前三季度，有公允价值的权益证券投资实现收益1606.1万美元，未实现损失2188.4万美元[84] - 2021年和2020年前三季度，租金收入和其他物业收入中可变租赁付款分别为8289万美元和6842.2万美元[86] - 2021年和2020年第三季度，物业组件折旧费用分别为14.8957万美元和13.6517万美元[61] - 截至2021年9月30日，单户住宅未来最低租赁收入和其他物业收入总计130.99万美元，其中2021年剩余时间为43.66万美元，2022年为78.34万美元，2023年为8.9981万美元[87] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，使用权资产中，经营租赁其他资产分别为1.1593万美元和1.2942万美元，融资租赁分别为0.6719万美元和0.8763万美元；经营租赁其他负债分别为1.4262万美元和1.5988万美元，融资租赁分别为0.6461万美元和0.8389万美元；经营租赁加权平均剩余租赁期限分别为3.8年和4.0年，融资租赁分别为2.4年和3.1年；经营租赁加权平均折现率分别为3.3%和3.5%，融资租赁均为4.0%[89] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，递延融资成本未摊销余额分别为947.7万美元和1163.7万美元[90] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为38.68079亿美元和48.32133亿美元，扣除递延融资成本后分别为38.57863亿美元和48.20098亿美元[94] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，用于抵押的房屋总数分别为31160套和31316套，账面价值分别为69.01695亿美元和68.88308亿美元，净值分别为56.21481亿美元和57.61551亿美元[103] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，留存证书总额分别为1972.55万美元和2452.37万美元[110] 公司债务相关数据关键指标变化 - 2021年和2020年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别进行了9.64318亿美元和1.57791亿美元的自愿和强制提前还款[114] - IH 2017 - 1贷款利率为固定年利率4.23%，IH 2017 - 2为1.15%，IH 2018 - 1为0.96%，IH 2018 - 2为1.13%，IH 2018 - 3为1.20%，IH 2018 - 4为1.30%[94] - 截至2021年9月30日，LIBOR为0.08%[96] - 2019年6月7日，公司子公司签订12年期有担保定期贷款协议，前11年固定利率3.59%，第12年浮动利率为1个月LIBOR加147个基点[115] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款本金均为403,363千美元，净额分别为401,258千美元和401,095千美元[116] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别有3,334套和3,332套房屋，账面价值分别为799,188千美元和791,860千美元[119] - 2021年前9个月无有担保定期贷款提前还款，2020年前9个月强制提前还款101千美元[121] - 截至2021年9月30日，无担保票据净额为939,696千美元，扣除递延融资成本后为931,889千美元[125] - 2021年5月25日私募发行1.5亿美元2.46% A系列高级票据和1.5亿美元3.18% B系列高级票据，8月6日公开发行6.5亿美元2.00%高级票据[132] - 2020年12月8日公司签订新信贷协议，包括10亿美元循环信贷额度和25亿美元定期贷款额度，均于2025年1月31日到期[134] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，定期贷款本金均为25亿美元，净额分别为24.76309亿美元和24.70907亿美元[136] - 2021年4月22日起，信贷协议采用基于信用评级的定价网格，定期贷款利率为0.00% - 0.65%（基准利率贷款）和0.80% - 1.65%（LIBOR利率贷款）[141] - 信贷协议需支付0.10% - 0.30%的设施费和信用证费用，此前需支付未使用额度费用[144] - 2017年1月SWH发行总本金34.5万美元、利率3.50%的2022年可转换高级票据，将于2022年1月15日到期[152] - 截至2021年9月30日，2022年可转换票据本金余额为14.6491万美元，净未摊销公允价值调整为 - 673美元，总计14.5818万美元；2020年12月31日本金余额为34.5万美元，净未摊销公允价值调整为 - 5596美元，总计33.9404万美元[153] - 截至2021年9月30日，2022年可转换票据转换率为每1000美元本金兑换43.9819股普通股，相当于转换价格约为每股22.74美元；2021年第三和前九个月分别结算19.8503万和19.8509万美元本金余额，发行872.3161万和872.3421万股普通股[157] - 2021年第三和前九个月，2022年可转换票据利息费用（含非现金摊销折扣）分别为3843美元和12531美元；2020年同期分别为4311美元和12869美元[157] - 截至2021年9月30日，公司债务合同到期情况为：2021年剩余时间到期18.44万美元，2022年到期283.6447万美元，2025年到期250万美元，之后到期234.9111万美元，总计786.9958万美元[162] - 扣除递延融资成本、未摊销公允价值调整和未摊销债务折扣后，截至2021年9月30日公司债务总计781.3137万美元[162] 公司衍生品相关数据关键指标变化 - 公司有多项利率互换协议用于对冲可变利率利息支付的可变现金流，截至2021年9月30日，名义金额从32.5万到110万美元不等，执行利率从1.74%到3.16%不等，均以一个月LIBOR为指数[165][168] - 一个月LIBOR将于2023年6月30日后到期，公司将与互换协议交易对手调整浮动利率[165] - 预计未来12个月将有13.8119万美元从累计其他综合收益重新分类至收益，作为利息费用增加[168] - 利率上限协议执行价格范围约为3.75%至7.03%[169] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，指定为套期工具的利率互换资产公允价值均为0，负债公允价值分别为379,589千美元和539,560千美元；非指定为套期工具的利率上限资产公允价值分别为0和1千美元，负债公允价值均为0[172] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，抵消后衍生品资产净额分别为0和1千美元，负债净额分别为379,589千美元和539,560千美元[173][174] - 2021年和2020年第三季度，利率互换在OCI中确认的损失分别为1,586千美元和4,171千美元，从累计OCI重分类至净收入的损失分别为37,074千美元和37,557千美元，在合并运营报表中列示的利息费用总额分别为79,370千美元和87,713千美元；利率上限在净收入中确认的损失分别为1千美元和146千美元[176] - 2021年和2020年前九个月，利率互换在OCI中确认的损益分别为收益57,283千美元和损失398,426千美元，从累计OCI重分类至净收入的损失分别为112,973千美元和74,166千美元，在合并运营报表中列示的利息费用总额分别为243,540千美元和258,541千美元；利率上限在净收入中确认的损失分别为106千美元和198千美元[176] - 截至2021年9月30日，处于净

财务数据和关键指标变化 - 二季度同店净营业收入（NOI）同比增长8.4%，同店核心收入同比增长5.9%，收款达到历史水平的99%，同店核心费用仅同比小幅增长0.9% [17] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长14%至0.37美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长16.9%至0.32美元 [28] - 提高2021年全年同店NOI增长指引100个基点至6.5% - 7.5%，同店核心收入增长指引上调50个基点至5% - 6%，维持同店核心费用增长指引在2.5% - 3.5% [28] - 提高2021年全年核心FFO指引中点0.02美元至1.44美元/股，AFFO指引中点提高0.02美元至1.24美元/股 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度续约率同比增加230个基点至5.8%，新租率同比增加1110个基点至13.8%，带动混合租金增长率达到8%，同比提高470个基点 [18] - 二季度同店新租和续约租金率每月均高于上月，同店平均入住率为98.3%，同比提高80个基点，6月是连续第九个月所有16个市场平均入住率超过97% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场需求强劲，入住率高，主要得益于对高品质、位置优越房屋的持续强劲需求，以及重新出租天数的持续减少，二季度重新出租天数从29天进一步降至23天 [19] - 从市场趋势看，约27%的租客从城市搬到郊区，还有人从西部州搬到佛罗里达、东南部、亚特兰大、卡罗莱纳州和得克萨斯州等市场 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与全国第三大房屋建筑商PulteGroup建立新的战略合作伙伴关系，未来5年预计购买约7500套新房，已确定首批1000套位于阳光地带的7个社区 [9][10] - 公司采用三支柱战略，即位置、规模和市场洞察力，专注于人口和就业增长高、学校优质、交通便利的市场，平均每个市场约5000套房屋，拥有本地专家团队 [11][12] - 公司持续推进可持续发展，投资Fifth Wall的气候科技基金，推出智能家居技术和空气过滤器家庭配送计划等举措 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前面临的基本面顺风是多年来最好的，预计这种情况将在可预见的未来持续，对高品质、位置优越的单户住宅的需求远超供应 [7] - 公司有信心在今年下半年实现10亿美元的收购目标，通过与PulteGroup的合作及其他收购渠道，满足市场对产品不断增长的需求 [10][11] - 公司认为其差异化战略结合强大的资产负债表、稳健的内外增长模式和对租客关怀的坚定承诺，使其能够为租客和股东带来出色的业绩 [29] 其他重要信息 - 截至二季度末，公司通过无限制现金和循环信贷额度的未提取额度，拥有超过11亿美元的可用流动性 [24] - 本月早些时候，公司通知将以普通股结算3.5%可转换债券的转换，预计3.45亿美元债券将在2022年1月15日到期日前转换为约1500万股，目前约1.77亿美元债券已转换为约800万股，预计全年可减少现金利息支出约1200万美元，二季度预计净债务与EBITDA比率从报告的7.0倍降至6.7倍，且在2024年12月前无债务到期 [25][26] - 5月公司完成3亿美元的私募高级无担保债券发行，推动向更高比例无担保债务转型，改善债务到期结构，4月获得三家评级机构的投资级评级 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年其他收入和坏账的假设情况 - 其他收入在二季度成为推动力，因去年二季度未收取滞纳金，现在允许的情况下基本恢复收取，预计下半年将延续这种情况；坏账情况比预期改善得快，二季度与去年持平，预计下半年将继续改善，到四季度可能更好，2022年也将是积极因素 [33][34] 问题2: 下半年费用假设能否达到范围低端及驱动因素 - 存在达到范围低端甚至更好的情况，下半年费用预计增加，主要因二季度房地产税有退款，下半年预计恢复到约4%的同比增长率，房地产税占费用近60%；预计周转率可能同比增加；保险成本比去年高约7%，但优于行业多数企业，希望能延续前两个季度好于预期的表现 [36] 问题3: 与Pulte的合作能否大规模复制及需求情况 - 该合作有可能复制并扩大规模，与Pulte的合作是双方长期努力的结果，对双方都有战略意义，不排除与其他方合作，将共同努力使首批7500套房屋的合作取得成功并进一步发展 [38] 问题4: 与Pulte的合作如何运作，房屋建造是否有差异及利润率情况 - Pulte是优秀的建筑商，合作战略意义在于了解未来供应管道，共同确定平面图和装修标准，为市场带来额外供应，实现双方增量增长；合作方式多样，包括购买部分社区房屋、集群开发提高效率和测试新服务标准等，可能带来利润率提升 [42] 问题5: 数据分析举措对新老客户的洞察 - 通过营销和数据分析发现，租客需求增长的驱动因素包括对更多空间的需求、从城市搬到郊区以及从其他州迁入特定市场，这些因素导致租客平均居住时长增加，预计接近3年且持续增长，房屋位置优越是吸引租客的关键因素 [43] 问题6: 是否有计划进入更多市场 - 目前市场家庭形成率接近美国平均水平的2.5倍，需求强劲；公司希望未来进入盐湖城、奥斯汀等市场，但会继续投资现有市场以扩大规模，提升股东回报 [45] 问题7: 未来接收Pulte新房的方式 - 接收方式是两者结合，可能在一个社区购买部分房屋，也可能在不同社区分散购买少量房屋，具体根据项目机会而定，Pulte会提前与公司沟通项目机会，双方按项目协商参与程度和交付计划 [49][50] 问题8: 社区收购是否会纳入物业费 - 如果公司参与有物业费的社区，将按现有社区的方式处理；若购买整个社区，将为整个社区制定相关规定 [51] 问题9: 两个合资企业（Rockpoint和Fannie）的投资组合构成差异 - Fannie合资企业是合并而来的历史合资企业，房屋位于内华达州、加利福尼亚州和亚利桑那州，处于逐步退出阶段，目前约500套房屋，每年出售50 - 150套；Rockpoint合资企业地理分布与公司现有投资组合相似，专注于8 - 10个市场，是增长型投资组合，未来1 - 1.5年将继续增长 [53] 问题10: 与Pulte合作的目标收益率、内部收益率、资金来源及是否进入新市场 - 合作可能使公司进入新市场，借助Pulte平台实现规模扩张；收益率方面，与过去几年购买情况类似，预计在部分地区可实现5%以上的稳定收益率，新房屋的建筑商保修和装修标准将对长期运营成本有积极影响 [60] 问题11: 公司对加利福尼亚州投资组合的长期看法及是否出售以资助Pulte投资 - 公司在加利福尼亚州有一定出售行为，当房屋价格过高时会回收资金用于其他有风险调整回报的市场；但公司看好加利福尼亚州，认为其经济好、有Prop 13税收优势，希望继续投资并提供经济适用房解决方案，目前出售不是核心重点 [63] 问题12: 重新出租天数能否进一步改善及方法 - 公司对团队在减少重新出租天数方面的表现感到自豪，通过减少周转时间、控制库存和预租赁等方式实现了显著改善；未来将继续推动预租赁和利用技术，虽无法预测能降低多少，但会努力维持并改善现状 [65] 问题13: 与Pulte合作购买7500套房屋的总资本支出 - 公司未披露具体金额，因项目分布在全国各地，房屋价格差异大，可参考公司目前购买房屋的平均价格 [69][70] 问题14: 集群房屋与普通房屋相比的利润率提升情况 - 由于公司规模优势，集群房屋预计会带来增量收益，可能通过提供配套设施和提高运营效率实现利润率提升，但幅度预计在10个基点左右，不会改变现有运营模式 [71] 问题15: 公司是否有目标入住率及如何平衡入住率和新租率增长 - 公司认为这是一个持续平衡的过程，团队努力寻找入住率、新租率和续约率之间的平衡；目前入住率为98.3%，高于预期，考虑到季节性因素，预计入住率可能会略有下降，但由于需求强劲和重新出租天数的控制，会密切关注并继续优化 [75] 问题16: 西雅图续约率低的原因及后续情况 - 二季度西雅图存在监管上限，导致续约率低；三季度监管开始放松，预计下半年续约率会上升，公司会谨慎观察并调整策略 [78] 问题17: 与Pulte合作的房屋是否更偏向郊区，是否代表战略变化及对密度和增长的影响 - 合作不代表战略变化，Pulte有很多填充式项目，部分合作项目与公司在亚特兰大的现有投资相契合；公司仍希望投资于能持续表现优异、靠近交通、就业和学校的地区，以维持高入住率和租金增长 [82] 问题18: 与Pulte的合作对2022年收购预算的影响 - 合作是增量收购来源，但无法提供2022年指导，收购情况取决于所有渠道的机会，不会取代其他收购途径 [83] 问题19: 7月混合租金增长率情况 - 二季度混合租金增长率表现出色，6月新租率达到16.2%，续约率为6.0%，混合租金增长率为8.8%；7月数据显示仍在加速增长，需求健康，为下半年开了好头 [85] 问题20: 现有投资组合中，较小市场是否有提高运营利润率的空间 - 公司在丹佛、西雅图、达拉斯、凤凰城等市场有良好表现，希望增加这些市场的房屋数量以提高规模效益；运营模式允许在不增加大量人力的情况下增加房屋数量，通过技术应用和合理管理维修保养及周转成本，可提高运营效率和利润率 [88] 问题21: 较小市场规模翻倍对NOI利润率的影响 - 难以精确量化，但预计可提高1 - 2个百分点的利润率 [89] 问题22: 政策风险是否影响公司购房 - 地方、州和国家层面目前没有政策影响公司购房，政策主要影响物业管理方面，对公司增长没有影响 [91][93] 问题23: 如何确定房屋放入全资或Rockpoint合资企业 - 与合资伙伴协商确定感兴趣的市场和资产分配比例；在某些市场，如亚特兰大，可能按3:1的比例分配给合资企业和公司资产负债表；在规模较小的市场，如丹佛和达拉斯，则相反；分配由后台算法根据交易顺序确定 [97] 问题24: 是否后悔出售纳什维尔房产及重新进入该市场的驱动因素 - 不后悔出售，纳什维尔业务占总收入不到1%，且公司不喜欢当地产品类型，出售价格不错；若要重新进入，需要合适的产品和足够的规模，目前公司已将资金重新分配到增长更快的市场 [98][99] 问题25: 与Pulte的合作是否代表位置战略转变及目标位置 - 合作不代表位置战略转变，购买的社区与公司现有投资相契合；新房屋的优势在于全新的设施、建筑商保修和可共同确定的装修标准，对现有战略有积极影响 [104] 问题26: 发展投资管理业务的优先级和目标 - Rockpoint合资企业是机会性投资，有一定期限；公司会寻找能提升股东回报且不与核心业务冲突的机会，但目前没有设定具体目标，未来可能会考虑不同的合资结构和投资方式 [105] 问题27: 7月入住率情况及2021年是否有典型季节性 - 二季度平均入住率为98.3%，7月预计会略有下降，但仍将保持在98%以上；预计2021年将出现典型季节性，四季度业务会放缓，但由于基数较高，只是相对放缓 [109] 问题28: 可控费用中材料和劳动力通胀情况及幅度 - 公司关注市场上材料和劳动力成本的变化，这些成本已纳入指导范围；由于采购团队利用规模优势和全国采购，以及当地员工流动情况正常，目前成本上升未产生重大影响，但会持续监测，难以给出具体幅度 [110][112] 问题29: 与Pulte合作的定价谈判方式及是否随市场条件变化 - 双方按项目进行谈判，公司团队与Pulte直接协商价格；定价会考虑公平性，确保双方利益，会根据市场情况进行合理调整 [115][116] 问题30: 本季度收购按渠道的分布情况 - 本季度大部分收购为一次性交易，约80% - 90%通过非市场、MLS或当地渠道进行；7月收购情况良好，预计超过2亿美元，三季度收购预计也会很强劲 [117][119] 问题31: 未来12 - 18个月公司需要关注的风险 - 公司需要关注采购成本和供应链波动，努力应对成本上升和供应不稳定的问题；担心公众对公司的看法和不实言论，积极与租客合作并满足其需求；关注地方和州层面的住房政策，特别是加利福尼亚州的立法问题；同时，公司希望持续创新，为租客提供更好的服务和质量标准 [121] 问题32: 收购资本化率的变化及未来收益率预期 - 公司传统收购资本化率在中5%左右，由于房价上涨，二季度混合资本化率约为5.2 - 5.25%；目前市场供应略有增加，但预计不会有大幅变化，希望能维持在5%或更好的水平 [125]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为174.84611亿美元，较2020年12月31日的175.06222亿美元略有下降[12] - 截至2021年6月30日，公司总负债为88.64935亿美元，较2020年12月31日的89.50149亿美元有所下降[12] - 2021年第二季度，公司总营收为4.91633亿美元，较2020年同期的4.49755亿美元增长9.31%[14] - 2021年上半年，公司总营收为9.66858亿美元，较2020年同期的8.99544亿美元增长7.48%[14] - 2021年第二季度，公司净收入为6068.8万美元，较2020年同期的4317.8万美元增长40.55%[14] - 2021年上半年，公司净收入为1.1841亿美元，较2020年同期的9345.4万美元增长26.7%[14] - 2021年第二季度，公司基本每股净收入为0.11美元，较2020年同期的0.08美元增长37.5%[14] - 2021年上半年，公司基本每股净收入为0.21美元，较2020年同期的0.17美元增长23.53%[14] - 2021年第二季度，公司综合收入为7775.4万美元，较2020年同期的1840.3万美元增长322.51%[16] - 2021年上半年，公司综合收入为2.53178亿美元，较2020年同期的 - 2.64192亿美元实现扭亏为盈[16] - 截至2020年12月31日，公司股份数量为567,117,666股，股东权益为8,556,073千美元[20] - 截至2021年6月30日，公司股份数量为568,718,544股，股东权益为8,619,676千美元[20] - 2021年上半年净收入为118,410千美元，2020年上半年为93,454千美元[24] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为470,101千美元，2020年上半年为395,935千美元[24] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为282,875千美元，2020年上半年为89,504千美元[24] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为230,850千美元，2020年上半年提供的净现金为202,937千美元[25] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金减少43,624千美元，2020年上半年增加509,368千美元[25] - 2021年上半年支付的利息净额为149,086千美元，2020年上半年为153,151千美元[25] - 2021年上半年支付的所得税现金为501千美元，2020年上半年为967千美元[25] 公司发展历程及相关法规 - 公司是一家房地产投资信托，通过运营合伙企业拥有、翻新、租赁和运营单户住宅物业[28] - 2017年2月6日，公司完成首次公开募股，将注册地变更为马里兰州，并修订章程，规定可发行最多90亿股普通股和9亿股优先股，每股面值0.01美元[29] - 2017年11月16日，公司与Starwood Waypoint Homes及其附属公司进行一系列交易，将其并入公司，公司为存续实体[30] - 截至2021年6月30日，公司拥有99.6%的普通OP单位，并负责INVH LP的日常管理和控制[31] - 2021年3月11日，1.9万亿美元的《美国救援计划法案》签署成为法律，其中包括近500亿美元住房和无家可归者资源及超270亿美元租金援助[47] - 公司对2020年6月30日止六个月的合并报表进行重分类，将3.4万美元的权益证券投资未实现收益从其他项目转入权益证券投资收益（损失）净额[49] 单户住宅物业投资业务数据关键指标变化 - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司单户住宅物业投资净额分别为163.33324亿美元和162.88693亿美元[56] - 2021年6月30日和2020年12月31日，住宅物业账面价值分别包含1.21168亿美元和1.19929亿美元资本化收购成本等多项资本化成本[57] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认1.43607亿美元和1.35647亿美元物业折旧费用[58] - 2021年和2020年上半年，公司分别确认2.86391亿美元和2.69561亿美元物业折旧费用[59] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认9.3万美元和144.2万美元减值损失；上半年分别确认52.4万美元和391.3万美元减值损失[58][59] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，租赁收入和其他物业收入中的可变租赁付款分别为28,253千美元和19,613千美元；六个月分别为52,647千美元和44,660千美元[81] - 截至2021年6月30日，现有单户住宅租赁的未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,239,134千美元，其中2021年剩余时间为730,963千美元，2022年为468,913千美元，2023年为39,258千美元[84] - 2021年上半年，单户住宅物业持有待售的投资减值前金额为2,953千美元，总减值为524千美元，公允价值为2,429千美元；2020年同期减值前金额为17,794千美元，总减值为3,824千美元，公允价值为13,970千美元[205] 公司资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，现金及现金等价物分别为126,168千美元和213,422千美元，受限现金分别为241,976千美元和198,346千美元，总计分别为368,144千美元和411,768千美元[60] - 截至2021年6月30日，公司对合资企业的剩余股权承诺为50,400千美元[68] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司对非合并合资企业的投资分别为77,523千美元和69,267千美元，其中FNMA占比10%，Rockpoint占比20%[69] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司从非合并合资企业获得的收入分别为11千美元和201千美元；六个月分别为362千美元和723千美元[71] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司获得的管理费分别为1,015千美元和629千美元；六个月分别为1,786千美元和1,309千美元[72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，其他资产净额分别为447,413千美元和478,287千美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，使用权租赁资产净额分别为19,931千美元和21,705千美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，递延融资成本净额分别为10,202千美元和11,637千美元[73] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，债务证券投资账面价值分别为229,202千美元和245,237千美元，公允价值分别为234,000千美元和249,736千美元[198] 公司抵押贷款业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司抵押贷款未偿本金总额分别为4498289000美元和4820098000美元[90] - 截至2021年6月30日，各笔抵押贷款利率在1.05% - 4.23%之间[90] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，用于抵押的房屋总数分别为31196套和31316套，毛账面价值分别为6893683000美元和6888308000美元，净账面价值分别为5665143000美元和5761551000美元[97] - 公司需按风险保留规则，保留部分贷款风险，截至2021年6月30日和2020年12月31日，保留证书总额分别为229202000美元和245237000美元[101][103] - 2021年和2020年上半年，公司根据抵押贷款协议分别进行自愿和强制提前还款323355000美元和131677000美元[107] 公司有担保定期贷款业务数据关键指标变化 - 2019年6月7日，公司子公司签订12年期有担保定期贷款协议，前11年利率为3.59%，第12年为基于1个月伦敦银行同业拆借利率加147个基点的浮动利率[108] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款未偿本金净额分别为401204000美元和401095000美元[109] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，有担保定期贷款抵押池分别包含3334套和3332套房屋，毛账面价值分别为796598000美元和791860000美元，净账面价值分别为711784000美元和719762000美元[112] - 子公司有权每年替换不超过抵押池20%的房产，在贷款期限内替换不超过100%的房产[112] - 子公司在贷款关闭日期一周年后有四次机会，可释放不超过当时未偿本金余额15%的抵押品[112] - 2020年上半年公司对有担保定期贷款进行了10.1万美元的强制性预付款，2021年上半年未进行此类预付款[114] 公司高级无担保票据业务数据关键指标变化 - 2021年5月25日，公司发行30亿美元高级无担保票据，包括15亿美元利率2.46%的2028年到期票据和15亿美元利率3.18%的2036年到期票据[117] - 截至2021年6月30日，无担保票据总额30亿美元，递延融资成本净额160.1万美元，无担保票据净额2.98399亿美元[118] 公司信贷安排业务数据关键指标变化 - 2020年12月8日，公司签订新信贷安排，借款能力35亿美元，包括10亿美元循环信贷安排和25亿美元定期贷款安排，均于2025年1月31日到期[125] - 截至2021年6月30日，定期贷款安排本金25亿美元，递延融资成本净额2550.5万美元，定期贷款安排净额2.474495亿美元；循环信贷安排无未偿还本金[127] - 2021年4月22日起，信贷安排采用基于信用评级的定价网格，定期贷款安排基准利率贷款利差0 - 0.65%，LIBOR利率贷款利差0.8 - 1.65%；循环信贷安排基准利率贷款利差0 - 0.45%，LIBOR利率贷款利差0.75 - 1.45%[132] - 信贷安排需支付0.1 - 0.3%的安排费和信用证费用，定价网格转换前，循环信贷安排和2017年循环信贷安排需支付未使用额度费用[135] - 信贷安排要求公司合并层面维持多项杠杆比率和覆盖率，截至2021年6月30日，公司遵守所有肯定和否定契约[138] - 2021年5月5日，公司获得投资级评级后，子公司担保人从信贷安排的担保要求中释放，信贷安排为无担保[141][142] 公司可转换高级票据业务数据关键指标变化 - 2017年1月，SWH发行3.45亿美元利率3.5%的可转换高级票据，将于2022年1月15日到期[143] - 2022年可转换票据票面利率为3.50%，实际利率为5.12%，2021年6月30日本金金额为344,994千美元，2020年12月31日为345,000千美元[144] - 截至2021年6月30日，2022年可转换票据转换率为每1,000美元本金兑换43.9448股普通股，相当于转换价格约为每股22.76美元[148] - 2021年7月1日至合并财务报表发布日，176,740千美元本金转换为7,766,798股普通股[148] - 截至2021年6月30日，2022年可转换票据“假设转换”价值超过本金220,348千美元[148] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，2022年可转换票据利息费用分别为4,344千美元和4,279千美元；六个月分别为8,688千美元和8,558千美元[148] 公司债务合同到期情况 - 截至2021年6月30日，债务合同到期情况：2021年剩余时间到期1,429,594千美元，2022年到期2,430,171千美元，2025年到期2,500,000千美元等[153] 公司利率互换及上限协议业务数据关键指标变化 - 公司有多个利率互换协议，名义金额从325,000千美元到1,100,000千美元不等，执行利率从1.47%到3.16%不等[159] - 预计未来12个月，139,696千美元将重新分类至收益，增加利息费用[159] - 利率