财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心FFO同比增长9.5%至每股0.44美元，AFFO增长9%至每股0.38美元 [59] - 截至第一季度末，可用流动性超13亿美元，无债务在2026年前到期，超99%的债务为固定利率或已互换为固定利率，近四分之三的债务无担保，超83%的房屋未抵押，净债务与EBITDA比率从2022年底的5.7倍降至5.5倍 [60] - 预计2023年全年保险费用同比增长约16%，未来三个季度保险项目同比增长约20% [139] - 预计全年财产税增长6.5% - 7.5%，前三季度同比大幅增加，第四季度增速放缓 [121] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店核心收入同比增长7.7%，主要因平均月租金增长8.5%和其他收入增长7.3% [55] - 第一季度同店核心运营费用同比增长14%，低于一季度费用增长预期 [56] - 第一季度同店NOI同比增长5% [103] - 第一季度同店新租租金增长5.7%，续租增长8%，综合租金增长7.3%；4月新租租金加速至7.5%，续租7.2%，综合7.3%，4月初步平均入住率97.8% [79] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯和明尼苏达州市场表现低于平均水平，前者曾有坏账问题，后者受冬季租赁合规清理和季节性因素影响 [6][7] - 坦帕一季度新租租金增长超8%，续租保持在8%左右；凤凰城虽去年四季度表现不佳，但迅速反弹，入住率达98%，新租租金增长6.3% [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过新产品管道增加住房供应，目前该管道规模接近10亿美元，将继续寻找增加供应的机会，以改善住房可及性和可负担性 [48] - 公司将继续推进合资企业业务，筹集外部资本，用于购买优质房地产，包括新产品、转售产品和潜在的并购机会 [130] - 公司认为与优质房屋建筑商合作是一种优越的投资方式，可降低开发风险，同时利用强大的资产负债表和流动性保持灵活性 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对团队执行情况感到鼓舞，对行业和自身业务持乐观态度，认为长期基本面有利，将继续实现行业领先的NOI增长 [43] - 单户租赁是房地产中最稳定的物业类型之一，公司提供的风险调整后回报在商业房地产领域具有竞争力 [45] - 尽管预计2023年入住率会略低于去年，但对业务表现仍持乐观态度 [13] 其他重要信息 - 公司推出新的租赁移动体验，方便潜在租户创建个人资料、保存搜索记录和查看心仪房屋 [57] - 公司发布新的可持续发展进展概述，包括温室气体排放披露和利益相关者在线调查 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 合资企业处置的驱动因素和出售的平均资本化率是多少 - 合资企业处置来自遗留的房利美合资企业，未来多年计划逐步处置未续约的房屋，预计每季度会有少量销售 [2] 问题: 如何打破交易市场的僵局 - 新产品管道和转售市场潜在并购活动的增加将有助于市场活动恢复正常 [4] 问题: 拉斯维加斯和明尼苏达州市场表现如何 - 拉斯维加斯曾有坏账问题，积压情况开始缓解；明尼苏达州受冬季租赁合规清理和季节性因素影响较大 [6][7] 问题: 目前利率环境下，公司业务情况如何 - 有租房需求的人会选择公司，约80%的租户之前有租房经历，77%来自单户住宅；公司对业务前景乐观，虽预计不会像疫情期间那样大幅增长，但对当前入住率和业务加速发展态势满意 [8] 问题: 拖欠周转的平均成本和时间如何 - 拖欠周转的平均成本比正常周转高40% - 50%，且可能需要更长时间 [12] 问题: 2023年入住率预期如何 - 预计2023年入住率会略低于去年，主要因预计周转率略高和清理租赁合规积压需要时间，但对业务表现仍持乐观态度 [13] 问题: 此时对新投资进行杠杆操作是否合理 - 公司对当前的杠杆状况满意，风险调整后比上市时更好，目前不认为杠杆会是近期增长融资策略的重要部分 [15][175] 问题: 今年到目前为止，维修和维护以及周转情况与预期相比如何 - 未提及明确对比结果 [18] 问题: 公寓交付量大幅波动对单户租赁业务有何影响 - 公司客户与公寓客户不同，单户住宅价格更实惠，两者不具可比性，未看到公寓交付量波动对单户租赁业务有重大影响 [181] 问题: 极端天气是否会对运营费用产生重大影响 - 公司认为天气是需要应对的因素，但已采取措施保护资产并购买保险，预计影响不大 [19] 问题: 凤凰城和坦帕市场租金增长情况如何 - 坦帕一季度新租租金增长超8%，续租保持在8%左右；凤凰城虽去年四季度表现不佳，但迅速反弹，入住率达98%，新租租金增长6.3% [35] 问题: 如何打破利率锁定效应对收购活动的影响 - 利率锁定效应导致部分人选择留在现有住房，影响了转售供应，但对公司业务有积极影响，支持了租户的长期居住和需求；公司将继续推进新产品管道建设，未来可能会有潜在的并购机会 [87][89] 问题: 对年初至今新租租金增长的强劲表现是否感到惊讶，是否会调整续租策略以控制成本，以及损失到租赁情况如何 - 新租租金增长超出预期，漏斗需求强劲，入住率提高；续租表现良好，目前对平衡状况满意；洛杉矶地区损失到租赁约为5% - 6% [92][115][117] 问题: 如何以负责任的方式增加住房供应，是否倾向于更多的开发合作或表内开发 - 公司在新产品管道建设中谨慎控制风险，选择对股东有利的投资方式，避免承担过大风险和持有大量土地 [98][99] 问题: 第一季度与第四季度的毛坏账和净坏账情况如何，哪些市场的毛坏账仍高于疫情前水平 - 第一季度租金援助减半，但零至30天付款比例提高至93%，情况好于预期；部分市场如亚特兰大、拉斯维加斯、北加州等地恢复较慢，但整体趋势向好 [125][128] 问题: 债务到期情况如何，当前资产交易的资本化率与公司资本成本的比较 - 公司将继续扩大合资企业业务，筹集外部资本；住宅市场价格相对稳定，新房建设对交易市场有支持作用；规模在未来几年将更具优势，公司有机会实现有意义的增长 [130][131][132] 问题: 2023年和2024年交付项目推迟的原因是什么 - 主要是项目时间安排问题，部分与保险和分区委员会相关 [153] 问题: 是否看到大型投资组合所有者因利率变化和融资问题出现困境 - 未看到大量运营商出现困境，但规模较小的运营商可能面临增长困难；公司有资金储备，等待合适的投资机会，目前处于资本回收阶段 [159][160] 问题: 5月和6月的续租情况如何，以及部分市场入住率下降的原因 - 5月续租报价为中7%，6月为中高7%；部分市场入住率下降是由于周转率上升，随着需求改善，预计情况将很快好转 [166][167][168] 问题: 除人口结构变化外，还有哪些因素推动租赁需求增长，是否有新举措促进辅助收入增长 - 整体漏斗需求强劲，购买房屋导致的搬出原因减少，与周转率相互平衡；公司对夏季业务前景乐观 [170][171] 问题: 周转费用的影响因素有哪些，以及对全年增长的预期 - 周转费用增加主要是由于周转率同比上升、平均居住时间延长导致的正常磨损以及持续的通货膨胀压力 [173][174] 问题: NOI利润率的长期趋势如何 - 公司长期来看，随着物业管理平台效率的提高和规模优势的发挥，NOI利润率有望持续提升 [177] 问题: 对某诉讼案的潜在财务影响看法是否有变化 - 公司观点未变，认为该诉讼无依据，将继续积极辩护 [151]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产为185.03206亿美元，较2022年12月31日的185.36708亿美元略有下降[15] - 2023年第一季度，公司总营收为5.8989亿美元，较2022年同期的5.3231亿美元增长10.82%[18] - 2023年第一季度，公司总费用为4.93416亿美元，较2022年同期的4.52575亿美元增长9.02%[18] - 2023年第一季度，公司净收入为1.20584亿美元，较2022年同期的9300.3万美元增长29.66%[18] - 2023年第一季度，公司综合收入为8884.8万美元，较2022年同期的3.00296亿美元下降70.42%[19] - 截至2023年3月31日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为6.11588465亿股，较2022年同期的6.06410225亿股增长0.85%[18] - 2023年第一季度，公司普通股基本每股净收入为0.20美元，较2022年同期的0.15美元增长33.33%[18] - 2023年第一季度，公司宣布每股股息为0.26美元，股息总额为1.58453亿美元[22] - 截至2023年3月31日，公司股东权益为10.219471亿美元，较2022年12月31日的10.291342亿美元略有下降[15] - 2023年第一季度，公司非控股权益为3303.2万美元，较2022年12月31日的3228.9万美元略有增长[15] - 2023年第一季度净收入为120,584千美元，2022年同期为93,003千美元[25] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为317,791千美元，2022年同期为235,034千美元[25] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为69,841千美元，2022年同期为289,226千美元[25] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为173,581千美元，2022年同期为81,517千美元[25] - 2023年第一季度支付的利息净额为67,677千美元，2022年同期为66,229千美元[26] - 2023年第一季度支付的所得税为 - 22千美元，2022年同期为400千美元[26] 公司业务线相关财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为1.6914168亿美元和1.7030374亿美元[48] - 2023年和2022年第一季度，物业组件折旧费用分别为1.62084亿美元和1.5364亿美元，公司家具和设备折旧及摊销分别为258.9万美元和215.6万美元，减值分别为17.8万美元和10.1万美元[50] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，现金、现金等价物和受限现金总额分别为5.28296亿美元和4.53927亿美元[51] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为2.72906亿美元和2.80571亿美元[56] - 2023年和2022年第一季度，非合并合资企业投资净亏损分别为415.5万美元和232万美元[61] - 2023年和2022年第一季度，合资企业管理费用收入分别为337.5万美元和211.1万美元[62] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，其他资产净额分别为5.29629亿美元和5.13629亿美元[63] - 2023年和2022年第一季度，租金收入和其他物业收入中的可变租赁付款分别为3551.1万美元和3304.8万美元[66] - 截至2023年3月31日，单户住宅物业未来最低租赁付款总额为14.77578亿美元[68] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，权益证券投资总值分别为5.3634亿美元和2.2413亿美元[69] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，使用权租赁资产中，经营租赁其他资产分别为1.1794亿美元和1.2862亿美元，融资租赁其他资产分别为3723万美元和3672万美元[70] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，递延融资成本未摊销余额分别为512.4万美元和585万美元[72] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为16.49437亿美元和16.53724亿美元[74] - 截至2023年3月31日，IH 2017 - 1贷款利率为4.23%，IH 2018 - 4贷款利率基于LIBOR加1.15% - 1.45%利差，当时LIBOR为4.86%[74][76] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押贷款质押房屋分别为10681套和10712套，总账面价值分别为23.53615亿美元和23.55083亿美元，净账面价值分别为18.39832亿美元和18.59614亿美元[79] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，保留证书净值分别为8691万美元和8698万美元[86] - 2023年和2022年第一季度，公司根据抵押贷款协议分别自愿和强制提前还款437.5万美元和483.5万美元[88] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，有担保定期贷款本金分别为403,129千美元和403,363千美元，利率为3.59%[90] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，有担保定期贷款抵押物分别包含3,332套和3,334套房屋，总账面价值分别为815,998千美元和813,543千美元[93] - 2023年第一季度，公司根据有担保定期贷款协议进行了234千美元的强制提前还款，2022年同期无此类还款[95] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，无担保票据净额分别为2,538,378千美元和2,538,066千美元，利率范围为2.00% - 4.15%[97] - 2023年和2022年第一季度，公司均未发行无担保票据[99] - 截至2023年3月31日，2020年定期贷款工具和2022年定期贷款工具本金分别为2,500,000千美元和725,000千美元[111] - 截至2023年3月31日，公司债务合同到期情况为：2024年到期65.7258万美元，2025年到期250万美元，2027年到期99.3675万美元，之后到期367.8129万美元；扣除递延融资成本和未摊销债务折扣后，债务总额为776.8053万美元[123] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，指定套期保值工具的利率互换资产公允价值分别为8.6808万美元和11.9157万美元，负债公允价值分别为1696美元和0美元；非指定套期保值工具的利率上限资产公允价值分别为51美元和36美元，负债公允价值均为0美元[134] - 截至2023年3月31日，衍生工具抵销资产总额为86,859美元，抵销负债总额为1,696美元；截至2022年12月31日，衍生工具抵销资产总额为119,193美元，抵销负债总额为0美元[135][137] - 2023年和2022年第一季度，利率互换在其他综合收益（OCI）中的损益分别为 - 18,755美元和176,065美元，从累计OCI重分类至净收入的金额分别为12,981美元和 - 31,228美元，利息费用分别为78,047美元和74,389美元；利率上限在净收入中的损益分别为 - 15美元和 - 20美元[137] - 截至2023年3月31日，处于净负债头寸的某些衍生品公允价值为1,696美元，若违反相关条款需按终止价值1,798美元结算义务[139] - 截至2023年3月31日，公司已发行611,863,780股普通股，1,861,950份未偿还OP单位可赎回[141] - 2023年和2022年第一季度，公司分别发行452,398股和8,799,023股普通股[142] - 2022年第一季度，公司通过2021年ATM股权计划出售2,078,773股普通股，净收益83,959美元；2023年第一季度未出售，截至2023年3月31日，该计划还有1,150,000美元可用于未来发行[143] - 2022年1月1日至2023年3月31日，公司各季度股息分别为134,240美元、134,744美元、135,042美元、135,654美元和158,453美元；2023年4月27日，董事会宣布每股0.26美元股息[145] - 2023年第一季度，公司根据年度长期激励计划授予764,804个受限股票单位（RSUs），部分长期激励绩效RSUs（PRSUs）归属并超额完成目标，额外发行188,001股普通股[149][150] - 2019年业绩表现奖部分在2023年第一季度完全归属，估计公允价值总计3,009美元[152] - 2022年4月1日授予的2022年业绩奖励，约2080万美元授予日公允价值已发行且未兑现，业绩期至2025年3月31日，完成75%业绩期即2024年6月30日有最低50%假设支付额保障[153][154] - 截至2023年3月31日三个月，非归属时间归属RSUs和PRSUs（除业绩奖励外），期初余额1721443个，授予952805个，归属685324个，没收/取消1189个，期末余额1987735个[155] - 2023年3月31日止三个月归属的股份奖励估计总公允价值为21781美元，111个RSUs加速归属[156] - 2023年3月31日止三个月，授予或修改的股份奖励蒙特卡洛期权定价模型输入参数：预期波动率20.5% - 30.0%，无风险利率4.31% - 4.62%，预期持有期1.00 - 2.84年[158] - 2023年和2022年3月31日止三个月，确认股份薪酬费用分别为6498000美元和6646000美元[160] - 截至2023年3月31日，有53433000美元未确认股份薪酬费用，预计在2.14年加权平均期间确认[161] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，部分金融工具显示不同的账面价值和公允价值，如无担保票据（公开发行）账面价值分别为2238378000美元和2238066000美元，公允价值分别为1844616000美元和1798658000美元[163] - 2023年3月31日止三个月，单户住宅物业投资待售减值前金额690000美元，总减值178000美元，公允价值512000美元[168] - 2023年和2022年3月31日止三个月，基本每股收益分别为0.20美元和0.15美元，摊薄每股收益分别为0.20美元和0.15美元[169] - 2022年可转换票据未偿余额于2022年1月结算，2022年3月31日止三个月，1176431股潜在普通股因反摊薄被排除在摊薄每股收益计算外[171] - 2022年第一季度出售资产产生7.9万美元当期所得税费用，2023年同期无此类费用[173] - 截至2023年3月31日，公司作为承租人的固定租赁付款承诺中，经营租赁总计1.4747万美元，融资租赁总计3572美元；经营租赁负债为1.3875万美元，融资租赁负债为3465美元[175] - 2023年第一季度经营租赁成本为1219美元，2022年同期为1207美元；2023年第一季度融资租赁成本为678美元，2022年同期为753美元[175] - 截至2023年3月31日，公司与房屋建筑商签订购买协议，未来七年购买2233套房屋，估计剩余承诺总额约72万美元[176] - 截至2023年3月31日，公司记录飓风相关应收账款6000美元，应付账款和应计费用余额中包含估计的维修支出应计额6800美元[179] 公司业务运营相关信息 - 截至2023年3月31日，公司拥有99.7%的普通OP单位[32] - 2022年第一季度重新分类了10,887千美元的股权投资证券[43] - 公司在某些情况下选择应用与未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流相关的套期会计权宜之计[46] - 公司财务状况和经营成果受全球和美国经济状况、金融市场不确定性等因素影响[41] - 2023年4月18日公司完成一系列可变利率债务和衍生品协议交易，从伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）过渡到有担保隔夜融资利率（SOFR），

员工相关 - 截至2022年12月31日有1511名全职员工[35] - 2022年新员工中女性占45%有色人种占55%[35] - 2022年80%的员工至少反馈一次[35] - 2022年底员工净推荐值为60高于基准33[35] - 男女薪资100%公平有色人种薪酬为非有色人种的99%[36] - 过去三年在职受伤人数从40增加到48涨幅20%[37] - 2022年员工在当地社区志愿服务19358小时[38] 公司风险与运营 - 公司面临多种风险包括经济住房市场利率等[42] - 公司通过多种方式最大化租金收入[42] - 公司保有多种保险[43] - 公司通过租赁管理等系统运营业务并进行大量投资[44] - 2022年6月推出行业首个品牌移动应用[44] - 公司面临来自多方面的竞争可能影响房产购买价格等[45] - 通货膨胀主要影响维修维护等成本和工资压力[47] - 夏季居民迁出率较高影响租金收入和周转成本[48] - 公司业务受多种法律法规约束且基本合规[49] - 公司有一个与单户住宅租赁相关的可报告业务板块[55] - 公司选择成为REIT以符合美国联邦所得税目的[56] - 租金收入为单户住宅租赁协议下的租金净额[158] - 公司有多种收入和费用组成部分[157] 财务数据（营收与利润） - 2022年总营收22.381亿美元2021年为19.966亿美元增长12.1%[171] - 2022年净收入38.4799亿美元2021年为26.2776亿美元增长46.4%[171] - 2022年可供普通股股东的净收入为382,668千美元[214] - 2022年公司的EBITDA为1,336,424千美元[214] - 2022年公司的调整后EBITDAre为1,318,131千美元[214] 财务数据（租金与入住率） - 2022年平均每月每间出租房屋租金2158美元较2021年增长9.4%[173] - 2022年总投资组合平均入住率96.0%2021年为97.0%[173] 财务数据（各项费用） - 2022年物业运营和维护费用78.64亿美元较2021年增长11.4%[174] - 2022年利息费用30.41亿美元较2021年下降5.8%[174] - 2022年折旧和摊销费用63.81亿美元较2021年增长7.8%[174] - 2022年减值及其他费用28.7百万美元2021年为8.7百万美元[175] - 2022年出售房产收益净额90.7百万美元2021年为60.0百万美元[179] - 2022年在非合并合营企业投资损失9.6百万美元2021年为1.5百万美元[180] 财务数据（现金流量） - 2022年经营活动提供的净现金为1023587000美元较2021年增长12.8%[193] - 2022年投资活动使用的净现金为814413000美元较2021年减少29.8%[194] - 2022年融资活动提供（使用）的净现金为 - 574105000美元2021年为658988000美元[197] 财务数据（投资与支出） - 2022年新合资企业投资增加102700000美元[195] - 2022年房屋收购支出减少562100000美元[196] - 2022年房屋翻新支出增加45000000美元[196] - 2022年房屋其他资本支出增加45200000美元[196] 财务数据（股票与债务） - 截至2022年12月31日总债务为7833671000美元加权平均利率为3.63%[188] - 2022年发行和出售股票净收益98400000美元[197] - 2022年发行无担保票据598400000美元新定期贷款725000000美元[197] - 截至2022年12月31日，公司各类合同义务金额总计9491339千美元，各年份支付金额有具体分布[198] - 公司有收购46套单户租赁住宅的承诺，与部分建筑商有购买2370套住宅的协议，截至2022年12月31日剩余承诺约7.7亿美元[200] - 截至2022年12月31日，公司对合资企业剩余股权承诺总计1.283亿美元[201] 财务数据（利率转换与债务操作） - 2023年6月30日后，基于LIBOR的贷款利率将转换为可比或替代利率，公司预计在此之前完成向SOFR的过渡[202] - 公司对子公司债务担保符合条件可不提供单独财务报表[203] - 公司可能会根据市场情况购买未偿债务或债务证券，资金来源包括现金或新债务[205] 财务数据（折旧与减值相关假设） - 2022年12月31日止年度，若房屋购置时建筑与土地分配比例增减500个基点，年折旧费用约变动90万美元[206] - 2022年12月31日止年度，若资本化成本使用寿命增减10%，年折旧费用约变动500万美元[209] - 若近期减值分析中识别出事件或情况变化的房屋估计公允价值下降10%，减值费用可能增加200万美元[210] - 截至2022年12月31日，131套住宅（占投资组合不到0.2%）待售，若市场价值减处置成本变动10%，相关减值费用约变动10万美元[211] 财务数据（每股相关数据） - 2022年公司的FFO为928,618千美元[217] - 2022年公司的Core FFO为1,022,044千美元[217] - 2022年公司的调整后FFO为865,897千美元[217] - 2022年公司稀释后每股净收入为0.63美元[217] - 2022年公司稀释后每股FFO为1.51美元[217] 财务数据（可转换票据相关） - 2022年1月18日公司以发行6216261股普通股结清2022年可转换票据的141490美元未偿本金余额[218] - 2021年公司应票据持有人选择以发行8943374股普通股结清2022年可转换票据203510美元未偿本金[219] - 2021和2020年计算每股稀释后FFO分子分别按14364美元和17181美元调整2022年可转换票据利息费用[220] - 2021和2020年计算每股稀释后FFO分母分别按11293203股和15100443股调整2022年可转换票据潜在可发行普通股[220] - 2022、2021和2020年归因于未归属股份奖励的增量股份分别为1341786、1528453和1465286计入每股稀释后净收益计算中的加权平均普通股[221] - 2022、2021和2020年与未归属股份奖励增量股份相关的普通股等价物分别为1559524、1822015和1851297计入每股稀释后FFO计算分母[221] - 2022、2021和2020年加权平均已归属OP单位分别为2338999、2939381和3463285计入每股稀释后FFO计算分母[222]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO同比增长11.6%，同店NOI增长9.1% [4] - 2022年全年同店收入增长9%，第四季度同店核心费用同比增长16.3%，主要因物业税费用增加18.3% [10] - 第四季度核心FFO同比增长10.6%至每股0.43美元，AFFO增长9.2%至每股0.36美元；2022年全年核心FFO和AFFO每股分别增长11.6%和10.2%，达到1.67美元和1.41美元 [49] - 2022年底净债务与调整后EBITDA之比为5.7倍，加权平均期限为5.6年，无债务到期至2026年，超99%的债务为固定利率或互换为固定利率 [48] - 预计2023年同店核心收入增长在5.25% - 6.25%，同店NOI增长4.0% - 5.5%，全年核心FFO每股在1.73 - 1.81美元，AFFO每股在1.43 - 1.51美元 [26][28] - 董事会批准将季度股息提高18.2%至每股0.26美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度同店核心收入同比增长7.6%，受平均月租金率增长9.4%和其他物业收入增长16%推动 [20] - 第四季度同店平均入住率为97.3%，同比下降80个基点 [20] - 2022年第四季度同店混合租金增长9.1%，其中续租租金增长9.9%，新租约租金增长7.4%；2023年1月同店混合租金增长7.4%，续租租金8.7%，新租约租金4.9% [45] - 2023年1月同店入住率为97.7%，较第四季度提高40个基点 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 据John Burns 12月数据，在公司市场范围内，租房每月比买房节省近900美元，平均每月节省约30%的住房成本 [17] - 全国单户租金增长在近40年的跟踪数据中从未出现过显著下降 [18] - 2022年新居民平均家庭收入约为13.4万美元，收入与租金之比为5.2倍 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过与建筑商合作将新房推向市场，目前建筑商管道中有超2300套房屋，未来计划继续投资新建筑 [16] - 公司认为单户租赁行业具有诸多优势，包括单户住宅是美国最具流动性的房地产领域、租户周转率低、租金增长记录良好等 [18] - 公司将继续探索和利用合资企业等途径，但不会影响资产负债表增长，会寻求平衡 [79] - 公司计划在2023年机会性地增强和扩大与建筑商的合作管道和关系 [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前在理想位置交付新供应仍具挑战，宏观经济环境可能抑制新供应投资，但单户住房需求预计将保持强劲 [5] - 公司认为当前宏观经济环境和供需基本面使公司对居民和股东具有吸引力 [7] - 公司对2023年充满信心，基于有利的供需基本面、健康的资产负债表、对卓越居民服务的承诺等 [30] 其他重要信息 - 公司首席财务官Ernie Freedman将在几个月后卸任，Jon Olsen将于6月接任 [38] - 公司与150个公共住房管理局合作，为参与住房援助计划的数千名居民提供服务 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AFFO中点指引与FFO中点指引差距变化的原因 - 主要是由于通胀对周转费用的压力，FFO和AFFO的差异在于资本置换支出，公司在年初的数字中增加了谨慎因素 [32] 问题: 收购市场的趋势以及合资伙伴的投资意愿 - 市场上转售供应库存处于过去三到四年的最低水平，新建项目回报较好，但建筑商在不确定环境下会更谨慎；合资伙伴有投资意愿，公司会根据资产负债表成本资本情况考虑合资机会 [58][78] 问题: 市场租金趋势以及对全年的展望 - 第四季度和1月租赁数据显示需求强劲，2月新租约有加速趋势；预计全年租金增长呈季节性变化，续租相对稳定，新租约有机会提升 [45][62] 问题: 收入指引的构成因素 - 包括其他收入预计将以低两位数增长，2023年预计收益率约为4%，年初损失与租赁差距缩小至1% - 2% [37] 问题: 是否使用租赁优惠以及旺季的情况 - 目前没有租赁优惠，鉴于当前入住率和需求，暂无必要使用 [68] 问题: 与建筑商的合作关系以及批量销售的可能性 - 目前与五到十个建筑商合作，管道中有约2300套房屋；未来合作取决于劳动力市场，若市场放缓，公司有机会扩大管道 [70][71] 问题: 2023年同店收入中租金增长的假设以及续租趋势 - 预计混合租金增长在中个位数，续租有机会保持较高水平，但难以全年维持高个位数增长 [74][96] 问题: 物业税增长预期改善的驱动因素 - 预计佛罗里达和佐治亚州不会像2022年那样出现高额物业税增长，这两个州加上加利福尼亚州占公司税单约70%；若有物业税上诉胜诉，可能有助于达到指引下限 [100][101] 问题: 除物业税外同店运营成本增长的驱动因素 - 主要是周转成本，包括通胀压力和预计周转增加；预计2023年后物业税和周转成本将回归正常增长水平 [104][105] 问题: 哪些市场可能出现新租约增长放缓 - 目前未看到有市场令人担忧，凤凰城曾因供应问题放缓，但正在迅速反弹 [108] 问题: 新供应的预期以及对公司业务的影响 - 预计部分市场会有新供应，但公司未看到对业务有直接影响，单户租赁市场需求依然强劲 [143][144] 问题: 乔治亚州和佛罗里达州物业税上诉的成功可能性 - 佛罗里达州上诉可能有一定成功率，乔治亚州是上诉重点，结果有待观察 [118][162] 问题: 外部增长的最大限制因素 - 主要是机会集，目前市场供应较少，公司对自身资产负债表资本状况不太满意，但仍会寻找增长机会 [152][167] 问题: 周转增加是否仅局限于南加州 - 周转增加是全市场的，南加州因监管环境问题可能需要更长时间解决，但最终会改善 [173][174] 问题: 损失与租赁差距缩小中市场因素和已实现因素的占比 - 未明确拆分市场因素和已实现因素的占比 [184] 问题: qui tam诉讼的最新情况以及潜在成本和和解考虑 - 诉讼可能是一个漫长的过程，目前处于行政阶段，公司有信心并保留适当辩护的权利，暂无最新信息更新 [155][171] 问题: 2023年指导假设中的失业率预期 - 假设环境与过去12个月相似，预计失业率不会显著改善或恶化，指导范围已考虑相关风险 [121][165] 问题: 保险成本上升的情况 - 由于再保险条约成本上升和2022年的事件，预计财产保险费率可能上涨20% - 25%，整体保险成本将升至低两位数，但认为这是一次性问题 [191]

业绩总结 - 2022年第四季度的总收入为543,871千美元，同比增长10.7%[17] - 2022年第四季度的净收入为100,862千美元，同比增长34.7%[42] - 2022年第四季度每股净收入（稀释后）为0.16美元，同比增长33.3%[42] - 2022年全年核心收入为1,919,210千美元，同比增长9.0%[27] - 2022财年公司净收入为3.83亿美元，较2021财年的2.61亿美元增长46.7%[146] 用户数据 - 2022年第四季度的平均入住率为97.3%[30] - 2022年第四季度的同店收入为491,025千美元，同比增长7.6%[18] - 2022年第四季度的同店净运营收入为328,950千美元，同比增长3.7%[27] - 2022年第四季度的坏账占总租金收入的比例为2.0%[161] 未来展望 - FY 2023核心每股基金运营收益（Core FFO）预期在1.73至1.81美元之间[57] - FY 2023同店核心收入增长预期为5.25%至6.25%[57] - FY 2023同店净营业收入（NOI）增长预期为4.0%至5.5%[57] - 预计2023年将交付761套新房，2024年预计交付537套新房[81] 新产品和新技术研发 - 2022年第四季度公司收购了150套新房，平均估计成本基础为380,000美元[81] - 2022年第四季度公司出售了185套房产，平均销售价格为331,192美元[71] 市场扩张和并购 - 2022财年公司共收购2502套房屋，总金额为10.84亿美元，出售726套房屋，获得总收益2.69亿美元[136] - 截至2022年12月31日，公司拥有83,148套房产，平均估计成本基础为385,863美元[71] 负面信息 - 2022年第四季度核心运营费用为176,976千美元，同比增长17.3%[20] - 2022年第四季度物业税支出为86,884千美元，同比增长18.3%[27] - 2022年第四季度同店核心运营费用同比增长16.3%，主要由于物业税费用增加、员工流动费用上升以及通货膨胀压力[132] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年第四季度的核心FFO为366,895千美元，同比增长7.7%[23] - 2022年第四季度的利息支出为78,409千美元，同比下降0.9%[42] - 截至2022年12月31日，公司可用流动资金为12.63亿美元，总负债为78.34亿美元[137]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入同比增长8.6%，核心收入增长8.3%，核心运营费用同比增长7.6% [8][22][25] - 第三季度核心FFO同比增长9.5%至每股0.42美元，AFFO同比增长8.2%至每股0.34美元 [35] - 第三季度净伤亡损失在核心FFO调整中包括1900万美元与飓风伊恩相关的估计损失和损害应计费用，还有约750万美元关于居民滞纳金的多州集体诉讼全球和解费用 [36][37] - 2022年房地产税增长预计为7% - 8%，比之前预期高约300个基点 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店核心收入增长主要由平均月租金增长9.6%和其他收入增长15.5%驱动 [22] - 新租约租金增长15.6%，续约租金增长10.2%，综合租金增长11.6% [26] - 预计10月新租约租金增长9%或更好，续约租金增长10%或更好，11月和12月续约租金涨幅在10%左右 [27] - 第三季度空置率回升至170个基点，全年季度费率在70 - 190个基点之间波动 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场上转售供应大多呈周期性变化，受抵押贷款利率创新高影响，Invitation Homes市场新挂牌房源数量下降 [48][49] - 与2019年第三季度相比，本季度综合租金增长率约为11.6%，而当时为4.5%，市场需求仍在加速 [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司更新的全年收购假设为11亿美元，截至第三季度已完成约10亿美元的收购目标，鉴于当前环境放缓了收购步伐 [12] - 继续探索扩大投资管理业务的机会，利用合资企业和合作伙伴关系进行有意义的投资 [57][58] - 认为专业管理的单户出租房屋是美国住房解决方案的重要组成部分，行业面临住房供应短缺问题 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在住宅和更广泛的房地产投资信托领域仍处于有利地位，尽管宏观环境发生变化，但供需动态仍有利于公司 [8][9] - 预计未来单户住宅基本面健康，将继续利用技术降低成本并改善居民体验 [27][28] - 认为公司经验丰富的团队和经过时间考验的平台有能力继续执行并取得稳健的业绩 [43] 其他重要信息 - 公司聘请了两名内部专家来监督ESG和能源计划，最新GRESB评分同比提高了13%以上 [14][15] - 移动维护应用程序推出一年多，下载量超过11万次，平均评分在4分以上，居民通过该应用提交约40%的工作订单 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 单户出租房屋待售供应的增长或收缩情况 - 目前市场大多呈周期性变化，受抵押贷款利率影响，新挂牌房源数量下降，未出现整体变化 [48][49] 问题: 重新大规模进行收购的条件以及合资企业与增加杠杆的考虑 - 希望在风险调整基础上获得更好的回报，会继续利用合资企业和合作伙伴关系，谨慎准备扩张机会 [56][58][59] 问题: 房地产税评估的过程以及上诉的可能性和成功率 - 第三季度开始看到佛罗里达州和佐治亚州的初步评估，但直到10月中旬或更晚才能看到完整的税率信息，上诉成功率因司法管辖区而异，预计2023年能有初步结果 [63][64][68] 问题: 同店收入减少的原因，坏账解决时间长的原因、地区以及未来是否会成为顺风因素 - 各州处理未付款居民的时间变长，尤其是加利福尼亚州，租赁援助计划的加速结束也有影响，但居民开始认识到需要按时支付租金，情况正在改善 [74][75][76] 问题: 2023年第一季度运营费用是否会因房地产税增加而出现两位数增长 - 第四季度房地产税增长将非常高，因为之前计提不足，2023年第一部分会略有上升，但不会达到第四季度的水平 [80][81] 问题: 待售产品是否转为出租，是否有影子供应影响公司指标 - 未看到供应问题对公司造成影响，市场需求仍然强劲，公司将继续应对通胀成本压力并提高效率 [83][84][87] 问题: 本季度收到的租赁援助金额，从当前坏账水平恢复到疫情前水平的过程、时间以及是否可能无法恢复 - 从第二季度到第三季度，租赁援助付款从2300万美元降至1400万美元，坏账增加了500万美元，预计未来租赁援助将继续减少，居民支付行为将改善 [90][91][92] 问题: 月付租约的比例以及与疫情前的比较 - 月付租约比例约为3.5%，主要集中在加利福尼亚州，数量增加是由于CPI加5%的续约政策，对保留率和续约率没有影响 [95][96][120] 问题: 2023年除房地产税外其他费用项目的情况 - 公司未提供2023年的指导信息，无法回答该问题 [99] 问题: 目前投资组合的租赁损失情况、预期以及明年的收益情况 - 目前租赁损失约为10%，从租金角度看，今年的收益接近4%，但还需考虑入住率和坏账情况 [101] 问题: 房屋建筑商方面的情况，是否收到更多来电、资本分配优先级以及收购地区房屋建筑商的想法 - 收到了很多房屋建筑商的电话，但目前仍处于早期阶段，公司将继续寻找机会，认为未来一两年是增长的好时机 [104][108][109] 问题: 单户出租是否是多户出租的替代产品，行业表现是否会相似 - 预计单户出租在下行周期中具有韧性，客户群体不同，单户出租在每平方英尺租金上更有效率，市场需求仍然强劲 [111][112][114] 问题: 坏账的地理集中情况以及是否存在价格敏感性 - 加利福尼亚州南部、北部、佐治亚州和拉斯维加斯的法院处理未付款居民的时间变长，导致坏账增加，随着租赁援助减少，居民支付行为正在改善 [117][118][120] 问题: 全年费用增长指导对第四季度的影响 - 除房地产税外，维修和维护以及周转费用也面临通胀压力，预计第四季度费用将是全年最高 [123][124][125] 问题: 租赁损失的计算方法以及房价变化对其的影响，以及租赁成本与购房成本差异的相互作用 - 每月对5% - 10%的投资组合进行定价，以此作为整个投资组合市场租金的代理，通过收入管理系统计算租赁损失，与购房成本无关 [129][130] 问题: 公司租金与市场租金的比较 - 公司租金在市场上处于较高端，但与同类型房屋相比，价格与市场相符，且公司的收入与租金比率和平均收入情况较好 [132][133] 问题: 提供租赁优惠的目的 - 为了在第四季度的淡季保持高入住率，确保在假期前锁定租户，为2023年做好准备 [135][136][137] 问题: 坏账是否全部由疫情期间未付款的租户造成 - 坏账增长主要来自历史上受疫情影响的租户，尤其是加利福尼亚州南部的居民，新的拖欠租户较少 [138] 问题: 与Pulte和其他房屋建筑商的合作定价机制 - 项目定价有一定范围，并设有保护机制，双方会根据成本变化和市场情况进行讨论，交付分阶段进行，以适应市场动态 [140][141][142] 问题: 购房需求不足是否直接有利于单户出租新租约需求 - 目前未看到市场有整体变化，虽然购房成本上升可能对单户出租有利，但影响还不明显，公司认为市场前景乐观，但仍需观察 [147][148][150]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为186.78414亿美元，较2021年12月31日的185.37846亿美元增长0.76%[14] - 截至2022年9月30日，公司总负债为83.32065亿美元，较2021年12月31日的86.99042亿美元下降4.22%[14] - 2022年前三季度，公司总营收为16.58285亿美元，较2021年同期的14.7639亿美元增长12.32%[16] - 2022年前三季度，公司总费用为14.22359亿美元，较2021年同期的13.25495亿美元增长7.31%[16] - 2022年前三季度，公司净收入为2.83937亿美元，较2021年同期的1.87905亿美元增长51.11%[16] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净收入为2.82757亿美元，较2021年同期的1.86882亿美元增长51.30%[16] - 2022年前三季度，基本和摊薄后归属于普通股股东的每股净收入分别为0.46美元和0.46美元，2021年同期分别为0.33美元和0.33美元[16] - 2022年前三季度，公司综合收入为6.64253亿美元，较2021年同期的3.58161亿美元增长85.46%[17] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的综合收入为6.61514亿美元，较2021年同期的3.55945亿美元增长85.85%[17] - 2022年9月30日，公司普通股加权平均流通股数（基本）为6.09212132亿股，2021年同期为5.70808028亿股[16] - 2022年前九个月净收入为283,937,000美元，2021年同期为187,905,000美元，同比增长约51.1%[24] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为903,946,000美元，2021年同期为782,314,000美元，同比增长约15.6%[24] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为756,089,000美元，2021年同期为728,310,000美元，同比增长约3.8%[24] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为450,819,000美元，2021年同期提供的净现金为355,378,000美元，同比由正转负[24] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金减少302,962,000美元，2021年同期增加409,382,000美元，同比由正转负[25] 普通股及股东权益相关数据变化 - 截至2022年6月30日，普通股股数为610,359,909股，股东权益总额为10,281,989美元[20] - 截至2022年9月30日，普通股股数为611,409,909股，股东权益总额为10,346,349美元[20] - 截至2021年6月30日，普通股股数为568,718,544股，股东权益总额为8,619,676美元[22] - 截至2021年9月30日，普通股股数为594,893,674股，股东权益总额为9,523,245美元[22] - 截至2022年9月30日，公司已发行611,409,909股普通股，1,737,395份未偿还OP单位可赎回[147] - 2022年第三季度和前三季度，公司分别发行1,050,000股和10,364,471股普通股；2021年同期分别发行26,175,130股和27,776,008股普通股[148] - 2021年9月28日，公司完成12,500,000股普通股公开发行，净收益496,667千美元；10月21日，出售1,875,000股，净收益74,534千美元[149] - 2022年前三季度，公司通过2021年ATM股权计划出售2,438,927股普通股，净收益98,367千美元，截至2022年9月30日，该计划还有1,150,000千美元额度可用[150] - 2021年第三季度和前三季度，公司通过2019年ATM股权计划出售4,951,969股普通股，净收益196,778千美元，进入2021年ATM股权计划后终止该计划[151] 股息及股份支付费用相关数据 - 2022年第二季度净收入为79,429美元[20] - 2022年第二季度宣布每股股息0.22美元，股息及股息等价物支出为135,042美元[20] - 2021年第二季度净收入为69,495美元[22] - 2021年第二季度宣布每股股息0.17美元，股息及股息等价物支出为98,965美元[22] - 2022年第二季度股份支付费用为7,930美元[20] - 2021年第二季度股份支付费用为6,052美元[22] - 2021年1月1日至2022年9月30日，Q3 - 2022每股股息0.22美元，宣告股息总额135,042千美元；Q4 - 2021每股股息0.17美元，宣告股息总额102,180千美元[153] - 2022年10月20日，董事会宣布向2022年11月8日登记在册的股东支付每股0.22美元的股息，将于11月23日支付[154] - 2022年10月20日，公司董事会宣布向2022年11月8日登记在册的股东派发0.22美元股息，2022年11月23日支付[198] - 2022年第三季度和前九个月，公司确认的股份支付费用分别为7,930千美元和22,565千美元，2021年同期分别为6,052千美元和21,072千美元[171] 物业投资及折旧相关数据 - 公司将建筑物和改良组件的折旧加权平均使用寿命范围从7至28.5年延长至7至32年，自2022年1月1日起对新增单户住宅物业实施[44] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为17108963000美元和16935322000美元[50] - 2022年和2021年第三季度，物业折旧费用分别为158199000美元和148957000美元[51] - 2022年和2021年前三季度，物业折旧费用分别为468272000美元和435348000美元[52] - 2022年和2021年第三季度，单户住宅物业投资（待售）减值前金额分别为125和629，减值分别为101和126；2022年和2021年前九个月，减值前金额分别为861和3,582，减值分别为238和650[184] 非合并合资企业相关数据 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为286897000美元和130395000美元[60] - 2022年和2021年第三季度，非合并合资企业投资收益（损失）分别为 - 849000美元和202000美元[66] - 2022年和2021年前三季度，非合并合资企业投资收益（损失）分别为 - 5870000美元和564000美元[66] - 2022年和2021年第三季度，合资企业管理费用收入分别为3284000美元和1354000美元[67] - 2022年和2021年前三季度，合资企业管理费用收入分别为8154000美元和3140000美元[67] 投资及资产相关数据 - 截至2022年9月30日，公司持有的债务证券投资净额为115,034千美元，未摊销折扣为1,672千美元[71] - 2022年和2021年第三季度，租赁收入和其他物业收入中可变租赁付款分别为35,834千美元和30,243千美元；前九个月分别为102,960千美元和82,890千美元[74] - 截至2022年9月30日，公司单户住宅物业现有租约未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,476,377千美元，其中2022年剩余时间为470,469千美元，2023年为888,990千美元，2024年为116,918千美元[76] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司权益证券投资价值分别为21,015千美元和16,337千美元[77] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司使用权租赁资产（经营和融资）净额中，经营租赁其他资产分别为9,955千美元和10,959千美元，融资租赁分别为4,237千美元和6,016千美元[79] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司递延融资成本未摊销余额分别为6,575千美元和8,751千美元[80] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司抵押贷款未偿本金余额分别为2,207,792千美元和3,055,853千美元[82] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，分别有14,673套和26,950套房屋根据抵押贷款进行质押，账面价值分别为3,547,876千美元和6,043,652千美元，净值分别为2,914,824千美元和4,922,037千美元[85] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，留存证书净额分别为115,034美元和157,173美元[93] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款本金均为403,363美元，净额分别为401,476美元和401,313美元[98] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款抵押池包含3,334套房屋，总账面价值分别为810,354美元和801,318美元，净账面价值分别为692,392美元和703,492美元[99] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无担保票据净额分别为2,537,755美元和1,938,425美元，总额分别为2,517,272美元和1,921,974美元，利率范围为2.00% - 4.15%[104] - 截至2022年9月30日，债务证券投资账面价值115,034千美元，公允价值111,754千美元；无担保票据（公开发行）账面价值2,237,755千美元，公允价值1,736,081千美元[174][175] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，无担保票据（公开发行）账面价值分别包含12,245和11,575的未摊销折扣，分别排除19,093和14,934的递延融资成本[176] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，抵押贷款账面价值分别排除8,381和9,767的递延融资成本[176] - 截至2022年9月30日，有担保定期贷款和定期贷款安排的三级公允价值计量有效利率分别为5.38%和4.14% - 5.72%[182] 债务及融资相关数据 - 公司需保留不低于贷款总公允价值5%的信用风险[91] - IH 2017 - 1的B类受限证书年利率为4.23%；IH 2018 - 1和IH 2018 - 4保留的证书按LIBOR加0.76% - 1.45%的浮动利率计息[92] - 2022年和2021年前九个月，公司根据抵押贷款协议分别进行了849,712美元和964,318美元的自愿和强制提前还款[95] - 2019 - 1 IH借款人于2019年6月7日签订的12年期有担保定期贷款，前11年固定利率为3.59%，第12年浮动利率基于1个月LIBOR加147个基点[96] - 2022年3月25日，公司定价公开发行600,000美元本金、利率4.15%、2032年4月到期的高级票据[106] - 2020年12月8日的信贷工具提供3,500,000美元借款额度，包括1,000,000美元循环信贷和2,500,000美元定期贷款，2025年1月31日到期[112] - 2022年6月22日的定期贷款协议提供725,000美元借款额度，初始定期贷款150,000美元，延迟提取定期贷款最高575,000美元，2029年6月22日到期[113] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，定期贷款设施本金分别为2,650,000美元和2,500,000美元，净额分别为2,626,491

财务数据和关键指标变化 - 第二季度平均入住率为98%，过去12个月周转率仅为21.3%，创历史新低 [8] - 租赁增长率持续加速，综合租赁增长率为11.8%，同比提高380个基点，同店净营业收入（NOI）增长12.4% [8] - 同店核心收入同比增长10.4%，高于第一季度的9.4%，主要受平均月租金率增长9.4%和其他收入增长19.9%的推动 [24] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长13.2%至0.42美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长11.9%至0.36美元 [38] - 净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.9倍，处于5.5至6倍的目标范围内 [37] - 截至第二季度末，公司拥有近18亿美元的流动性，包括约2.73亿美元的现金以及信贷额度和定期贷款的未提取额度 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，新租赁增长率在第二季度加速，6月达到17.9%，超过5月的16.5%和4月的15.4%，综合租赁增长率为11.8%，同比提高380个基点 [26] - 新居民收入方面，截至6月30日的12个月内入住的新居民平均家庭年收入超过13.1万美元，收入与租金比率为5.3倍，意味着新居民平均将不到19%的年收入用于住房支出 [28] - 投资业务方面，公司预计2022年的总收购额约为15亿美元，截至第二季度末，已在资产负债表和合资企业中收购了约8亿美元的房屋 [40] - 处置业务方面，公司预计2022年的处置收益约为2亿美元，截至第二季度末，已完成约1.3亿美元的处置 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求方面，公司市场持续呈现强劲需求，尤其是阳光地带市场，如拉斯维加斯、凤凰城、南佛罗里达、坦帕和奥兰多等地区的新租赁增长率较高 [26] - 市场供应方面，美国住房供应短缺，估计短缺200万至400万套住房，建筑活动虽有改善但仍不足以满足现有需求，预计未来几年将再次下降 [13] - 市场价格方面，根据Case - Shiller指数，截至3月底、4月初，公司市场的房价仍有23%的涨幅，但涨幅开始有所缓和 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，继续提供高品质的居民体验，通过与全国顶级建筑商合作开发项目，目前有2300套房屋的开发管道，未来有望进一步扩大供应 [52] - 行业竞争方面，行业仍以小型个体经营者为主，公司认为自身提供的差异化和一流的居民体验具有竞争优势，高居民满意度、高留存率和高入住率是居民信任和忠诚度的有力体现 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，公司认为住房供应短缺和强劲的市场需求为业务发展提供了有利的供需基本面，同时劳动力和材料成本上升带来了一定的通胀压力 [13][25] - 未来前景方面，公司对业务发展持乐观态度，预计租赁业务将继续增长，尽管新租赁率可能会出现季节性放缓，但仍将高于历史水平，续租率预计将保持稳定 [46][47] 其他重要信息 - ESG方面，公司重视社会责任，通过员工志愿活动、技能提升项目和绿色空间计划等践行核心价值观，在公司治理方面，在Green Street的年度房地产投资信托（REIT）治理排名中升至最高评级 [17] - 法律诉讼方面，公司正在处理加利福尼亚州的qui tam诉讼，已在7月中旬提交回应，目前法官正在审议驳回动议，预计裁决时间为三到六个月 [127] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 修订后的收入指导中，下半年租赁率的减速预期以及入住率比较是否会带来顺风效应 - 公司预计新租赁率在下半年会有季节性放缓，但仍会好于历史水平，续租率预计将保持在高个位数或10%左右，入住率预计将保持稳定，不会有明显的顺风效应 [46][47][48] 问题: 公司的开发机会以及未来几年的发展趋势 - 公司目前与全国建筑商合作伙伴有2300套房屋的开发管道，未来有望进一步扩大供应，与建筑商的合作结构具有优势，预计在市场放缓时合作机会将更具吸引力 [52][53][54] 问题: 收购指导下调的原因以及下半年的资金筹集方式 - 收购指导下调是由于资本成本上升和市场定价变化，公司采取谨慎态度，希望观察市场供应情况，预计全年将有7亿美元的资产负债表收购和8亿美元通过合资企业融资，公司有足够的资金进行更多收购，无需增加杠杆 [56][57][58] 问题: 是否收到更多房屋建筑商合作伙伴的供应转移请求，以及与传统MLS渠道相比的吸引力 - 过去一个月，公司收到了很多建筑商合作伙伴的电话，因为他们有一些取消订单的情况，公司能够利用这些机会，但批发项目的机会需要时间来发展，预计下半年会有更多机会 [63] 问题: 不同地区核心NOI利润率差异的原因以及德州和中西部地区利润率能否提高 - 不同地区利润率差异主要是由于固定费用（如财产税、保险成本和运营成本）的不同，未来各市场仍有提高利润率的机会 [66][67][68] 问题: 续租与新租赁价差收敛的情况下，是否有机会更激进地提高续租率 - 公司在续租方面一直很谨慎，目前续租率稳定在10%左右，预计第三季度仍将保持较高水平，第四季度会有季节性放缓，续租与新租赁价差将逐渐收敛，公司会根据市场情况找到合适的平衡点 [70][71][72] 问题: 收入收款统计数据较低的原因以及租金援助结束后坏账是否会上升 - 疫情期间收款情况不可预测，目前公司的当期租金收款率稳定在91% - 92%，过去租金收款存在一定波动，租金援助结束后坏账可能会有一定波动，但预计2022年不会恢复到历史水平，可能需要到2023年 [76][77][82] 问题: 维修和保养（R&M）费用增加的原因以及公用事业费用季度环比上升的原因 - R&M费用增加主要是由于季节性因素（如HVAC季节）和通胀压力，公用事业费用上升是由于市场价格上涨和公司对空置房屋的公用事业负责 [84][85][88] 问题: 投资市场的调整情况，是否看到资本化率的变化以及投资者购买速度的变化 - 目前市场价格变化不大，房价仍有一定涨幅但开始缓和，预计第三、四季度市场可能会出现一些机会，但难以预测，目前公司在个别房产收购上的竞争有所减少 [91][92][94] 问题: 同店入住率季度下降40个基点的主要驱动因素，是否是租金上涨导致的迁出 - 入住率下降是因为公司回到了正常的季节性环境，目前98%的入住率仍然很高，预计第三季度可能会略有下降，第四季度会回升 [98][99][100] 问题: 下半年周转率的指导情况，以及周转率持续下降或保持低位是否会对指导产生顺风效应 - 公司预计下半年周转率将继续保持在低位，目前来看周转率低于去年同期，周转率持续下降或保持低位对指导有一定的积极影响 [103] 问题: 随着周转率下降和入住时间延长，当周转率恢复正常时，预计会有多少递延维护成本进入系统 - 随着居民入住时间延长，周转成本有所增加，但由于公司的ProCare维护服务，预计不会有重大变化，成本增加幅度可能略高于通胀压力 [105][106] 问题: 公司如何培训区域经理和面向客户的员工，以及平均维护请求的响应时间 - 公司通过全国性和地方性的培训确保员工具备提供优质服务的能力，会对员工的服务进行调查和评估，以不断改进服务质量，紧急维护请求会在24小时内响应，约75%的工作订单在首次访问时得到处理 [109][110][115] 问题: 能否拆分损益表上0.7%的坏账数字，包括季度总准备金以及租金援助等因素的影响 - 公司按披露的坏账数字进行分析，会有一些净额调整和租金援助的影响，但不希望通过其他指标使问题复杂化 [118] 问题: 在通胀环境下，房屋资本支出（CapEx）的预期以及购买房屋时考虑的装修粗略数字 - 过去几年公司的经常性维护CapEx储备为每套房屋约1500美元，今年可能会增加20%或更多，达到约1800美元，未来随着通胀下降和供应链压力缓解，CapEx增长可能会接近通胀水平 [122][123][125] 问题: 法律方面的最新情况以及下一步的流程 - 关于加利福尼亚州的qui tam诉讼，公司已在7月中旬提交回应，目前法官正在审议驳回动议，预计裁决时间为三到六个月 [127] 问题: 考虑到全国的热浪，是否看到更高的空调维修需求，是否已将其纳入考虑 - 公司一直知道夏季是空调维修费用较高的时期，已将其纳入预算，但今年部分地区的高温超出预期，预计第二季度和第三季度会有所体现，公司会做好应对措施 [129][130] 问题: 整个投资组合16%的租赁损失率的区域差异以及趋势 - 除加利福尼亚州因续租规则导致租赁损失率较高外，其他市场差异不太明显，佛罗里达州等近期活动较高的市场租赁损失率相对较高，中西部、芝加哥、明尼阿波利斯和休斯顿等市场相对较弱 [132][133] 问题: 第二季度在诉讼辩护上花费的资金以及全年的预期 - 目前在诉讼上的花费较少，处于低数十万美元的水平，不构成重大影响，也不预计在现阶段会对指导产生重大影响，具体情况需根据法官的裁决而定 [136] 问题: 在内部审查中，是否有看到任何改变对qui tam诉讼看法的因素 - 公司内部观点没有改变，对事实有信心，运营团队有良好的流程和制衡机制，会等待法律程序的结果 [139] 问题: 华盛顿邮报文章中关于夏洛特和奥兰多的内容是否有其他含义，以及公司对资本成本的看法，包括股权和债务方面 - 公司不同意华盛顿邮报的观点，认为自身业务操作合规，在收购房产时主要进行轻度改善，80%的工作为美容性工作，仅6%的支出可能需要许可证，公司会确保承包商遵守法律；在资本成本方面，公司对近期发行的无担保定期贷款的成本满意，如果有好的购买机会，会考虑使用未提取的资金进行适度的资产负债表收购，从股权角度看，目前股价波动较大，当股价高于过去几个月时，可能会考虑股权融资，但需要结合购买机会和资本化率来综合判断 [142][143][151] 问题: 在温和衰退情景下，入住率的趋势以及租金增长是否仍将保持正增长 - 公司认为业务具有抗衰退能力，在衰退环境下入住率将保持稳定，租金增长可能会有所放缓，但仍将保持正增长，历史上在大衰退期间入住率保持在96% - 96.5%的范围内，目前公司的租金与收入比率为5.3倍，客户的租金支出占比约为17% - 18%，处于有利地位 [155][156]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为185.07亿美元，较2021年12月31日的185.38亿美元略有下降[14] - 2022年上半年，公司总营收为10.90亿美元，较2021年同期的9.67亿美元增长12.65%[16] - 2022年上半年，公司总费用为9.19亿美元，较2021年同期的8.69亿美元增长5.72%[16] - 2022年上半年，公司净收入为2.05亿美元，较2021年同期的1.18亿美元增长73.13%[16] - 2022年上半年，归属于普通股股东的净收入为2.04亿美元，较2021年同期的1.18亿美元增长72.02%[16] - 2022年上半年，基本和摊薄后普通股每股净收入分别为0.33美元和0.33美元，2021年同期分别为0.21美元和0.21美元[16] - 2022年上半年，公司综合收入为4.72亿美元，较2021年同期的2.53亿美元增长86.55%[18] - 截至2022年6月30日，公司股东权益总额为102.82亿美元，较2021年12月31日的98.39亿美元增长4.50%[14] - 2022年上半年，公司现金及现金等价物为2.73亿美元，较2021年12月31日的6.10亿美元下降55.14%[14] - 2022年上半年净收入为204,508,000美元，2021年为118,410,000美元，同比增长72.71%[26] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为552,057,000美元，2021年为470,101,000美元，同比增长17.43%[26] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为580,684,000美元，2021年为282,875,000美元，同比增长105.28%[26] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为310,635,000美元，2021年为230,850,000美元，同比增长34.56%[26] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金减少339,262,000美元，2021年减少43,624,000美元[28] - 2022年上半年支付利息130,112,000美元，2021年为149,086,000美元，同比下降12.72%[28] - 2022年上半年支付所得税1,107,000美元，2021年为501,000美元，同比增长120.96%[28] 普通股股份及股东权益相关数据变化 - 截至2022年3月31日，普通股股份数量为609,844,461股，股东权益总额为10,225,132美元[21] - 截至2022年6月30日，普通股股份数量为610,359,909股，股东权益总额为10,281,989美元[21] - 2022年第一季度净收入为110,963美元，非控股权益为542美元，总计111,505美元[21] - 2022年宣布每股0.22美元的股息，总计减少股东权益134,744美元[21] - 2022年因结算受限股票单位（RSUs）净发行普通股155,294股，减少股东权益1,878美元[21] - 截至2021年3月31日，普通股股份数量为567,650,434股，股东权益总额为8,632,360美元[23] - 截至2021年6月30日，普通股股份数量为568,718,544股，股东权益总额为8,619,676美元[23] - 2021年第一季度净收入为60,338美元，非控股权益为350美元，总计60,688美元[23] - 2021年宣布每股0.17美元的股息，总计减少股东权益97,054美元[23] - 2021年因结算受限股票单位（RSUs）净发行普通股142,850股，减少股东权益1,990美元[23] 单户住宅物业投资数据关键指标变化 - 2022年上半年，投资于单户住宅物业的净额为171.25亿美元，较2021年12月31日的169.35亿美元增长1.12%[14] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，单户住宅物业投资净额分别为1.7125185亿美元和1.6935322亿美元[53] - 2022年和2021年第二季度，物业组件折旧费用分别为1.56433亿美元和1.43607亿美元，公司家具和设备折旧及摊销分别为213.9万美元和167.3万美元[54] - 2022年和2021年前六个月，物业组件折旧费用分别为3.10073亿美元和2.86391亿美元，公司家具和设备折旧及摊销分别为429.5万美元和339万美元[55] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，单户住宅物业投资（待售）减值前金额分别为21.3万美元和67.2万美元，减值分别为3.6万美元和9.3万美元；六个月减值前金额分别为73.6万美元和295.3万美元，减值分别为13.7万美元和52.4万美元[182] 公司业务运营相关政策及风险 - 公司将建筑物和改进组件的加权平均折旧年限从7 - 28.5年延长至7 - 32年，自2022年1月1日起对新增单户住宅物业实施[47] - 公司面临经济疲软、地缘政治紧张、金融市场不确定性、通胀和利率上升等风险，以及新冠疫情相关风险[43][44] - 公司于2022年1月1日采用ASU 2020 - 06，对合并财务报表无重大影响[49] - 公司选择应用与概率相关的套期会计权宜方法及对未来伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）指数现金流有效性的评估，2022年6月发行以有担保隔夜融资利率（SOFR）为指数的有担保定期贷款安排[50] 公司其他资产及负债数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，非合并合资企业投资账面价值分别为2.4473亿美元和1.30395亿美元[61] - 2022年和2021年第二季度，非合并合资企业投资收入（损失）分别为 - 270.1万美元和11万美元，前六个月分别为 - 502.1万美元和36.2万美元[68] - 2022年和2021年第二季度，合资企业管理费用分别为275.9万美元和101.5万美元，前六个月分别为487万美元和178.6万美元[69] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，其他资产净额分别为399,266,000美元和395,064,000美元[72] - 2022年第二季度和2021年第二季度，租赁收入和其他物业收入分别包含34,078,000美元和28,253,000美元的可变租赁付款；2022年上半年和2021年上半年，分别包含67,126,000美元和52,647,000美元[76] - 截至2022年6月30日，现有单户住宅物业未来最低租赁收入和其他物业收入总计1,390,661,000美元，其中2022年剩余时间为785,613,000美元，2023年为550,383,000美元，2024年为54,665,000美元[78] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，权益证券投资价值分别为19,798,000美元和16,337,000美元；2022年第二季度和上半年净亏损分别为172,000美元和3,204,000美元，2021年分别为7,002,000美元和10,142,000美元[79] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，使用权租赁资产净额分别为15,487,000美元和16,975,000美元；加权平均剩余租赁期限分别为3.3年（经营租赁）和1.9年（融资租赁）、3.7年（经营租赁）和2.2年（融资租赁）；加权平均折现率均为3.2%（经营租赁）和4.0%（融资租赁）[72][81] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，递延融资成本净额分别为7,300,000美元和8,751,000美元[72][82] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，抵押贷款未偿本金余额分别为2,211,739,000美元和3,055,853,000美元[84] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别有14,702套和26,950套房屋用于抵押贷款，账面价值分别为3,543,986,000美元和6,043,652,000美元，净值分别为2,937,988,000美元和4,922,037,000美元[87] - 截至2022年6月30日，债务证券投资净额为115,179,000美元，未摊销折扣为1,761,000美元，分类为持有至到期投资[72][73] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，分别有106处和80处物业被归类为待售资产[72] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，留存证书净值分别为1.15179亿美元和1.57173亿美元[95] - 2022年和2021年上半年，公司根据抵押贷款协议分别进行自愿和强制提前还款8.45225亿美元和3.23355亿美元[97] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款净值分别为4.01421亿美元和4.01313亿美元，利率前11年固定为3.59%，第12年浮动[100] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，有担保定期贷款抵押池包含3334套房屋，总账面价值分别为8.06038亿美元和8.01318亿美元[101] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，无担保票据净额分别为25.16359亿美元和19.21974亿美元，利率范围2.00% - 4.15% [106] - 2022年3月25日，公司定价公开发行6亿美元、利率4.15%、2032年4月到期的高级票据[108] - 截至2022年6月30日，2020定期贷款工具余额为250万美元，利率2.79%；2022定期贷款工具余额为15万美元，利率3.03%；定期贷款工具总额为265万美元[117] - 截至2022年6月30日，定期贷款工具净额为262.4412万美元，2021年12月31日为247.8122万美元[117] - 截至2022年6月30日，债务合同到期情况为：2023年到期122.7682万美元，2025年到期250万美元，之后到期409.8013万美元，总计782.5695万美元[132] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，指定为套期工具的利率互换资产公允价值分别为7253千美元和0千美元，负债公允价值分别为2073千美元和271156千美元；非指定为套期工具的利率上限资产公允价值分别为32千美元和6千美元，负债公允价值均为0千美元[142] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，衍生品抵销后净资产分别为5212千美元和6千美元，净负债分别为0千美元和271156千美元[143] - 截至2022年6月30日，处于净负债头寸的某些衍生品公允价值为2073千美元，若违约需按终止价值2737千美元结算义务[149] - 截至2022年6月30日，公司固定租赁付款承诺中，经营租赁总计1.3413亿美元，减去估算利息67.6万美元后，租赁负债为1.2737亿美元；融资租赁总计500.6万美元，减去估算利息31.5万美元后，租赁负债为469.1万美元[191] 公司融资及信贷安排相关情况 - 2020年12月8日，公司签订信贷安排，包括1亿美元循环信贷安排和2.5亿美元定期贷款安排，2025年1月31日到期[114] - 2022年6月22日，公司签订新的定期贷款安排，提供7.25亿美元借款额度，2029年6月22日到期[115] - 贷款发起人需留存不低于贷款总公允价值5%的信用风险[93] - 公司承担信贷安排借款利息，可选择基于LIBOR或基准利率的利率；2022定期贷款工具可选择基于调整后的SOFR或基准利率的利率[119][120] - 信贷安排需支付0.10% - 0.30%的安排费和信用证费用；2022定期贷款工具需按0.20%的年利率支付未使用承诺费[122] - 公司可自愿偿还2020定期贷款工具未偿金额；2022定期贷款工具在特定时间内提前还款需支付2.0%或1.0%的费用[123] - 公司承担3.50%可转换优先票据，本金总额34.5万美元，有效利率5.12%；2022年1月18日，以发行62

业绩总结 - 2022年5月新租赁率增长加速至16.5%，同比增长240个基点，较4月的15.5%有所上升[3] - 2022年5月续租率增长加速至10.3%，同比增长450个基点，保持与4月一致，较2022年第一季度的9.7%有所上升[3] - 2022年5月混合租金增长加速至11.8%，同比增长380个基点，较4月的11.5%有所上升[3] - 截至2022年5月，平均入住率为98.0%[3] - 2022年第一季度，住宅部门的同店净运营收入（SS-NOI）年均增长为6.1%[13] - 2021财年同店净运营收入（SS-NOI）增长为9.4%[21] 用户数据 - 新居民的平均年收入接近130,000美元，收入与租金比率为5.4倍[5] - 2022年第一季度，居民平均租住时间接近32个月，创历史最低[5] 财务状况 - 截至2022年3月31日，公司拥有15亿美元的流动性，且在2025年前没有到期债务[5] 市场潜力 - 目前公司仅满足美国单户出租市场0.5%的需求，潜在未来需求巨大[27] - 美国现有129百万户家庭，其中拥有65%（约84百万户）为自有住房，35%（约45百万户）为租赁住房[27] - 单户出租市场中，1-9单元出租占28%（约13百万单元），10+单元出租占35%（约16百万单元）[26] 新产品与技术研发 - 公司正在实施HVAC过滤器计划，每季度向所有家庭发送过滤器，旨在提高能源效率并降低长期维护成本[24] - 公司预计在附加服务方面有显著增长潜力，包括宠物项目、害虫控制、园艺、保险和能源优化等新提案[24] 运营挑战 - 由于劳动力成本、材料成本和土地稀缺等因素，单户住房的供应持续受限[29] - 单户住房的替代成本增长速度超过消费者通胀和家庭收入增长[29] - 1980年至2021年，单户和多户住房的建筑许可证总数占家庭总数的比例持续低迷[30] 未来展望 - 公司在提升居民体验方面的多项计划正在稳步推进，预计将增强居民的满意度和公司利润[24] - ProCare计划旨在通过每年至少两次的居民家访，最大化居民满意度和资产维护效率[22]