UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-38088 Five Point Holdings, LLC (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 27-0599397 (State or other ju ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司净亏损950万美元，无土地销售成交，但确认了1540万美元的收入，主要来自瓦伦西亚和管理公司运营 [6][38] - 销售、一般和行政费用为1200万美元，与上一季度持平，较去年同期减少42%，主要因第一季度裁员 [39] - 季度末总流动性为2.11亿美元，包括8630万美元现金及现金等价物和1.247亿美元循环信贷额度可用借款能力，1.25亿美元循环信贷工具未提取，但有30万美元信用证已发行并未偿还 [40] - 债务与总资本比率稳定在25.3%，考虑现金余额后净债务与资本比率为22.6% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚业务线 - 该业务线本季度亏损54.3万美元，无土地销售成交，但报告了310万美元的收入，主要来自先前土地销售可变对价估计的变化，包括从房屋建筑商处收取的利润分成 [42] - 销售、一般和行政成本为250万美元，主要包括员工薪酬成本以及支持开发区域的销售和营销费用 [43] 旧金山业务线 - 该业务线本季度亏损67.3万美元，主要是为支持重新评估旧金山资产开发计划和审批流程而产生的一般和行政成本 [43] 大公园业务线 - 该业务线本季度亏损1380万美元，其中管理公司产生450万美元收入，合资企业运营亏损1830万美元 [44] - 管理公司本季度确认1200万美元管理费用收入，其中300万美元来自月度基本费用支付，900万美元来自预计合资企业未来分配时估计激励补偿支付变化的非现金收入 [45] - 合资企业运营本季度确认3520万美元收入，包括大公园社区61个住宅用地2.9英亩的2390万美元收益，以及1130万美元可变对价估计的变化，主要是合资企业从房屋建筑商处获得的利润分成 [47] 商业业务线 - 该业务线本季度收支平衡，其中Gateway商业合资企业运营亏损10万美元，管理公司服务收入10万美元 [50] 各个市场数据和关键指标变化 大公园市场 - 开放社区房屋销售速度有所放缓，沿海加利福尼亚表现优于其他市场 [18] - 第三季度，最新社区Solis Park售出82套房屋，高于第一季度的37套，该社区共有849套房屋，7月开放首个样板房综合体，其余社区计划于8月下旬至11月开放 [19] - 预计大公园今年土地成交约253个住宅用地，低于上季度预计的约660个住宅用地，剩余住宅用地将在2023年及可能的2024年出售 [22] 瓦伦西亚市场 - 第三季度建筑商新房销售总数为166套，较第二季度减少2套，自2021年5月开业至2022年9月，已售出891套房屋，占1268个住宅用地的一部分，目前有8个开放社区，10个社区已售罄 [27] - 建筑商已完成636套房屋的交付，正在积极筹备下一个新房区域的样板房，该区域包括8个新社区和598套房屋，预计于明年第二和第三季度开放 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持“少投入多产出”的运营策略，注重成本管理和现金流增加，将土地开发资本部署与住宅和商业土地销售执行相匹配，以提高运营效率 [13][17] - 优化和合理化成本结构是持续关注的重点，不断寻求提高公司运营效率的机会，以提升底线业绩、推动现金流和强化资产负债表，同时创造股东价值 [35] - 精炼住宅产品，抓住商业机会，提高商业收入，尽管核心土地销售业务短期内可能受到干扰，但对公司长期未来保持乐观 [36] - 持续监测利率上升和通货膨胀对住房需求的影响，主动调整计划，维护总体规划社区的价值，同时加强保守杠杆的资产负债表 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度对整个行业来说充满挑战，公司面临当前环境的逆风，但在核心目标上仍取得进展，对未来更加乐观 [34] - 住房市场需要时间在购房者和建筑商方面进行调整，但公司将保持耐心，根据市场现实管理业务 [8] - 尽管住宅土地销售因市场条件放缓，但对大公园独特且有限的商业土地销售产品持乐观态度，相信会在市场上引起兴趣 [10] - 与尔湾市的公私合作正在推进，预计将在2023年及以后为大公园合资企业带来更多现金流，从而为公司带来更多分配 [26] 其他重要信息 - 标准普尔下调了公司债务评级，公司希望与评级机构沟通，让其全面了解公司业务和资产负债表的强劲状况 [11] - 公司在大公园积极推销约80英亩近期挂牌出售的土地 [11] - 公司正在考虑在瓦伦西亚增加多户住宅机会，以丰富土地产品组合，多户住宅是一个强劲的房地产细分市场，即使在住宅市场承压时也能提供住房选择和土地销售收入 [30][31] - 旧金山项目仍是公司的重点，公司正在与公共合作伙伴合作，审查各种开发选项，包括如何最好地利用项目可用的税收增量融资 [32][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 6.25亿美元债务的处理计划 - 该债务将于2025年到期，公司已考虑了从现在到2025年的现金流情况以及偿还债务的机会，也考虑过再融资，但目前资本市场不稳定，具体处理方式将取决于市场情况，公司可能会选择用部分现金偿还债务 [53][55] 问题2: 大公园合资企业的现金是否可分配给公司 - 大公园合资企业会定期进行分配，公司会每季度查看现金余额、未来需求和即将进行的交易，根据情况进行分配，分配是基于具体情况由所有合作伙伴讨论决定的，没有固定的自动分配金额 [56][57] 问题3: 5630万美元相关方本金支付情况 - 该支付并非在当前年度全部到期，而是分多年逐步支付，目前尚未到期 [59] 问题4: 公司社区房屋价格调整情况 - 每个建筑商有自己的定价和激励模式，公司作为主开发商，在建筑商完成土地交易后了解其定价和激励措施，但无法控制，目前不同建筑商采取不同方法，包括直接降价和利率补贴等，具体情况因产品而异 [61][62] 问题5: 为何不提供折扣地块价格以促进销售和现金流 - 公司需要支持现有建筑商的成功，不想通过低价折扣损害现有土地价值，但在当前市场调整情况下，会考虑在交易结构等方面进行创新，以继续推动土地销售并与建筑商合作，如果能找到非竞争性的不同细分市场，也可以考虑该方案 [65][66][68] 问题6: 公司股票交易价格低于账面价值，出售土地是否会被投资界负面看待 - 公司正在考虑一些其他想法，如涉足房屋租赁领域，这可以在不损害现有建筑商利益的情况下产生现金流，并可能培养未来购房者 [69]

公司股权与项目权益 - 截至2022年6月30日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.5%的股份，在大公园项目中持有37.5%的股份，在门户商业项目中持有75%的股份[127] - 截至2022年6月30日，公司在运营公司的所有权百分比降至62.5%，主要因回购约40万股受限A类普通股和员工约80万股受限A类普通股未归属被没收，同时发行20万股受限A类普通股[212] - 公司在大公园项目中拥有37.5%权益，大公园社区约2100英亩，规划约1.05万个住宅用地和约490万平方英尺商业空间[170][171] 各地区房屋销售情况 - 截至2022年6月30日，瓦伦西亚社区的客座建筑商在全部18个初始社区销售房屋，第二季度售出168套，自2021年5月销售开始以来累计售出725套[130] - 2022年第二季度，大公园社区的最新社区“Solis Park”开始售房，因库存较少，第二季度共售出37套房屋[131] - 2022年Q2房屋销售收入为2330万美元，销售13套房屋，至此38套房屋全部售罄[176] - 2022年上半年房屋销售收入为4050万美元，销售22套房屋，38套房屋全部售罄[185] 项目开发管理协议 - 公司与大公园项目的开发管理协议延期至2022年12月31日，2022年固定年费增至1200万美元，激励性补偿为大公园项目可分配金额的9%，若协议不再续签，2022年激励性补偿将追溯降至6.75%[132] 公司人员与成本节约 - 自2022年初以来，公司员工人数减少约29%，预计2022年剩余时间将因裁员和成本管理实现显著成本节约[133] 公司收入情况 - 2022年第二季度，公司收入降至540万美元，较2021年同期减少290万美元，降幅35.1%，主要因大公园部门管理服务收入减少[137] - 2022年上半年，公司收入降至1030万美元，较2021年同期减少1120万美元，降幅52.2%，主要因大公园部门管理服务收入减少[144] - 2022年3月至6月，总营收3283.4万美元，其中瓦伦西亚（Valencia）营收256.8万美元，旧金山（San Francisco）营收12.2万美元，大公园（Great Park）营收2792.2万美元，商业（Commercial）营收222.2万美元，土地销售营收27.6万美元，相关方土地销售营收345.5万美元，房屋销售营收2331.4万美元，管理服务营收270.3万美元，运营物业营收308.6万美元[152] - 总营收为8304美元，其中土地销售营收278791美元，土地销售关联方营收58177美元，管理服务关联方营收7647美元，运营物业营收2703美元[154] - 六个月内总营收为1.0279亿美元，其中土地销售1163万美元、关联方土地销售4945万美元、房屋销售4.0475亿美元、关联方管理服务6250万美元、经营性物业5805万美元[157] - 2021年上半年总营收为2.1484万美元[160] - 2022年Q2土地销售及关联方土地销售收入降至200万美元，2021年Q2为3.369亿美元[173] - 2022年上半年土地销售收入降至380万美元，2021年上半年为3.378亿美元[182] 公司成本情况 - 2022年第二季度，管理服务成本降至220万美元，较2021年同期减少360万美元，降幅62.4%，主要因大公园部门无形资产摊销费用减少[138] - 2022年上半年，管理服务成本降至490万美元，较2021年同期减少1170万美元，降幅70.6%，主要因大公园部门无形资产摊销费用减少[145] - 2022年上半年，公司因高管重组和裁员产生1943.7万美元的重组成本，其中包括1560万美元的咨询协议付款和300万美元的股份补偿费用，以及90万美元的裁员遣散费[147][148] - 2022年3月至6月，总成本和费用3493.9万美元，其中瓦伦西亚成本和费用596.0万美元，旧金山成本和费用93.6万美元，大公园成本和费用2636.8万美元，商业成本和费用167.5万美元，土地销售成本1.3万美元，房屋销售成本1788.2万美元，管理服务成本220.0万美元，运营物业成本300.7万美元，销售、一般和行政费用998.9万美元，管理费用184.8万美元[152] - 总成本和费用为26484美元，其中土地销售成本251420美元，管理服务成本5848美元，运营物业成本1928美元，销售、一般和行政费用29012美元，管理费用关联方成本6382美元[154] - 六个月内总成本和费用为5.798亿美元，其中土地销售13万美元、房屋销售3.0784亿美元、管理服务4884万美元、经营性物业5286万美元、销售及管理费用2.3922亿美元、重组费用1.9437亿美元、关联方管理费3351万美元[157] - 2021年上半年总成本和费用为5.8384万美元[160] - 2021年Q2土地销售成本为2.514亿美元，占总土地销售收入的74.6%[175] - 2022年Q2房屋销售成本为1790万美元[177] - 2022年Q2管理服务成本和费用降至220万美元，较2021年Q2减少360万美元，降幅62.4%[179] - 2022年Q2销售、一般和行政费用降至440万美元，较2021年Q2减少420万美元，降幅48.8%[180] - 2022年Q2管理费用降至180万美元，较2021年Q2减少450万美元，降幅71.0%[181] - 2022年上半年管理服务成本和费用降至490万美元，较2021年上半年减少1170万美元，降幅70.6%[188] 公司盈利情况 - 2022年上半年非合并实体权益亏损0.4百万美元，较2021年上半年的收益8.6百万美元减少[149] - 2022年上半年税前亏损47.7百万美元，无税收优惠，公司估值备抵增加5.2百万美元；2021年上半年税前亏损26.0百万美元，无税收优惠，公司估值备抵增加2.6百万美元[150] - 2022年3月至6月，其他收入（费用）为亏损11.2万美元，权益收益64.3万美元，税前亏损1096.4万美元，所得税8000美元，净亏损1097.2万美元；瓦伦西亚税前亏损294.4万美元，旧金山税前亏损81.4万美元，大公园税前盈利187.8万美元，商业税前盈利23.4万美元[152] - 其他收入（费用）总计1139美元，其中利息收入117美元，利息费用 - 307美元，杂项收入1113美元；非合并实体的权益收益（损失）为12119美元；所得税前的部门亏损（利润）为 - 4922美元；所得税费用为 - 5美元；部门净亏损为 - 4927美元；圣瓦伦西亚地区营收516美元，成本6901美元；旧金山地区营收141美元，成本937美元；大公园地区营收344410美元，成本272286美元[154] - 六个月内其他收入（费用）为362万美元，其中利息收入382万美元、利息费用 - 620万美元、杂项收入224万美元；非合并实体权益收益（亏损）为 - 389万美元；税前部门亏损为4.7728亿美元；所得税费用为13万美元；部门净亏损为4.7741亿美元；瓦伦西亚地区六个月内营收为3727万美元，成本和费用为1.2243亿美元；旧金山地区六个月内营收为302万美元，成本和费用为1785万美元；大公园地区六个月内营收为5.0346亿美元，成本和费用为5.1018亿美元[157] - 2021年上半年净亏损为2.5972万美元[160] 各地区项目规划 - 瓦伦西亚物业约1.5万英亩，规划约2.15万个住宅用地和约1150万平方英尺商业空间[162] - 旧金山烛台点和造船厂项目约800英亩，规划约1.2万个住宅用地和约630万平方英尺商业空间[165] 项目资金情况 - 截至2022年6月30日，大公园项目已全额支付4.76亿美元优先分配权，剩余最高参与遗留权益分配权为8270万美元[172] - 美国国防部为旧金山造船厂重采样工作拨款3600万美元，2019年军事建设支出法案又批准6040万美元[168] 公司现金流情况 - 截至2022年6月30日，公司合并现金及现金等价物为1.278亿美元，2021年12月31日为2.655亿美元[197] - 2022年上半年经营活动净现金使用量为1.33531亿美元，较2021年同期增加1570万美元；投资活动净现金流入为138.7万美元，较2021年同期减少7660万美元；融资活动净现金使用量为550万美元，较2021年同期减少1630万美元[205][207][209] - 2022年和2021年上半年，公司分别支付2460万美元的高级票据利息[205] - 2021年上半年，公司收到大公园合资企业的激励性补偿款2070万美元，同时向管理公司B类单位持有人分配60万美元[206] - 2022年和2021年上半年，公司分别从瓦伦西亚土地银行合资企业和大公园合资企业获得150万美元和7660万美元的投资回报分配，2021年上半年还从大公园合资企业的间接遗留权益获得100万美元分配[208] - 2022年和2021年上半年，公司分别使用270万美元和200万美元与员工净结算股份支付奖励的预扣税，分别进行40万美元和320万美元的非控股权益税收分配，分别支付230万美元和1590万美元以减少关联方偿还义务[210] 公司债务与担保情况 - 截至2022年6月30日，公司未偿还的履约保证金为3.25亿美元，主要与瓦伦西亚社区有关[202] - 截至2022年6月30日，旧金山合资企业为市政机构提供的未偿还担保总额最高为1.983亿美元[203] - 2022年6月30日和2021年12月31日，未偿还的信用证总额均为130万美元，受限现金和存款证均为100万美元，2022年6月30日使用循环信贷额度约30万美元支持信用证[204] - 截至2022年6月30日，公司未偿还的合并净债务为6.199亿美元，均无浮动利率计息债务，且未进行任何衍生金融工具或衍生商品工具交易[217]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度公司合并净亏损1100万美元，虽未完成土地销售，但确认了540万美元的收入，主要来自瓦伦西亚和管理公司的运营 [29] - 销售、一般和行政费用为1270万美元，较去年同期的1920万美元显著减少，主要因员工人数减少 [30] - 本季度库存增加4290万美元，主要与瓦伦西亚的土地开发活动有关，还包括高级票据的资本化利息 [30] - 季度末现金余额降至1.278亿美元，目前1.25亿美元的无担保循环信贷额度无未偿还借款，债务与总资本比率稳定在25.2%，考虑现金余额后的净债务与资本比率为21.1% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚业务线 - 该业务线本季度亏损290万美元，无土地销售成交，但报告了260万美元的收入，主要与可变对价估计的变化有关，包括从房屋建筑商处收取的利润分成 [31] - 销售、一般和行政成本为360万美元，主要包括支持首个开发区的销售和营销费用以及支持该业务线运营的员工薪酬成本 [31] 旧金山业务线 - 该业务线本季度亏损81.4万美元，亏损主要由支持该业务线运营的一般和行政成本构成，其重点是重新评估旧金山资产的开发计划和审批流程 [32] 大公园业务线 - 本季度大公园业务线净利润为190万美元，包括大公园合资企业运营收入150万美元和为合资企业提供管理服务的收入约40万美元 [33] - 业务线收入为2790万美元，其中包括合资企业收费建设项目下13套房屋成交的2330万美元收入，以及260万美元的管理费用收入，本季度大公园无土地销售成交 [33] - 收费建设房屋销售利润540万美元，部分被合资企业440万美元的销售、一般和行政费用抵消，费用主要包括支持房屋销售的销售和营销成本以及支持合资企业运营的一般和行政成本 [34] 商业业务线 - 本季度商业业务线收入约为20万美元，包括Gateway商业合资企业运营收入10万美元和管理公司提供服务的收入10万美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 住宅市场方面，全国和加州住宅市场因美联储激进加息而降温，但加州位置优越的住宅用地仍有需求，长期来看，由于严格的抵押贷款承销标准、有利的人口结构和住房供应短缺，市场前景仍较为乐观 [9] - 大公园社区，第二季度建筑商售出37套房屋，低于第一季度的94套，主要因唯一开放社区Rise库存有限，Rise仅剩22套房屋待售，7月新开放的Solis Park首座样板楼已开放，其余社区计划8月下旬至9月开放，预计将增加房屋销售 [15] - 瓦伦西亚社区，第二季度建筑商新房销售总数为168套，低于第一季度的211套，自2021年5月开业至2022年6月，已在首批18个社区中售出725套房屋，目前有16个社区开放，本季度有2个社区基本售罄，已完成第500套房屋的交付 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取“少投入多产出”的运营策略，持续优化成本结构，提高运营效率，增强现金流，强化资产负债表，同时创造股东价值 [7][22] - 推进2300万平方英尺商业开发计划，重点关注大公园和瓦伦西亚，大公园商业地块已向橙县商业市场推出，具有灵活的土地使用权限，可用于生命科学、研发、办公和工业等多种用途，且多数地块靠近希望之城的新癌症治疗设施和未来的癌症专科医院，公司将耐心推进以实现收益最大化 [23][24] - 在瓦伦西亚积极寻求增加多户住宅机会，多户住宅市场强劲且有助于缓解加州住房短缺问题，公司将继续与公共合作伙伴和社区领袖合作解决住房短缺问题 [25] - 继续与旧金山公共合作伙伴合作，推进该地区项目，通过重新平衡当前开发计划的经济结构，推动烛台点项目先行，猎人角船厂项目随后跟进 [20][21] - 公司致力于在加州扩大可持续、混合用途社区建设的领导地位，瓦伦西亚的净零温室气体社区认证项目已树立行业标准，有助于支持房屋销售 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度是公司发展的关键季度，虽未完成土地销售且录得亏损，但公司已为近期住宅土地成交做好准备，这些交易将带来盈利并强化资产负债表 [6] - 公司对自身战略充满信心，对未来前景感到乐观，尽管住房市场因美联储加息而波动，但公司拥有两个位置优越、有吸引力的开放社区，能够应对当前市场不确定性，待市场不确定性消除后，将更具成功优势 [27][28] - 公司将密切关注利率上升、通货膨胀和购房者需求对住房市场的影响，并主动调整计划，以维护总体规划社区的价值 [28] 其他重要信息 - 本季度公司与大公园合资企业的开发管理协议初始期限延长至2022年12月31日，补偿方案修订为取消可变成本报销部分，并将2022年年度固定基本费用提高至1200万美元，激励补偿条款不变，但如果协议在2022年12月31日后未获双方延长，管理公司仅有权获得2022年及以后分配额6.75%的激励补偿 [35] - 公司拥有大公园合资企业37.5%的权益和管理公司100%的权益，大公园合资企业采用权益法核算，资产、负债、经营成果和现金流未与公司财务报表合并，本季度公司在大公园合资企业的权益和收益经调整后约为20万美元，该合资企业无债务，季度末现金余额为1.18亿美元 [36] - 公司拥有Gateway商业合资企业75%的权益和管理公司100%的权益，该合资企业采用权益法核算，资产、负债、现金流和经营成果未与公司财务报表合并，本季度公司在Gateway商业合资企业的权益和收益为10万美元 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍商业业务未来12个月左右的交易规模、价格点和发展预期 - 公司正与世邦魏理仕合作制定商业地产战略，目前正在评估市场需求以确定合适的规模和时机，不会盲目投放市场，第三季度财报电话会议将提供更具体信息，公司认为其商业地产价值在工业领域具有竞争力，且具有灵活的分区规划和与希望之城的协同效应等独特优势 [39][40][41] - 公司大公园商业地产约200英亩，南加州部分地区工业用地价格为每英亩500 - 700万美元，市场对公司有利 [43] 问题2: 旧金山项目启动后的现金流需求如何，何时需要筹集资金 - 该项目需与公共官员合作，重新平衡经济结构，将其作为两个独立项目推进，目前无法提供确切预算，项目推进过程中会产生现金需求，但也会有销售机会，特别是商业销售，还有公共融资支持 [46] 问题3: 大公园合资企业管理合同为何仅延长至年底而非多年期 - 公司处于管理层过渡阶段，为让合作伙伴更好地了解公司发展方向和管理层，选择先以一年期合同推进合作，目前合作进展顺利，双方沟通积极，合作伙伴支持公司商业战略 [50] 问题4: 瓦伦西亚Mission Village剩余约2100块地块的开发还需多少资金 - 未来几年可能需要数亿美元资金，部分用于开发，部分用于为后续社区做准备，具体金额和时间取决于市场情况，且开发过程中会有收入产生以抵消部分资金需求 [53] 问题5: 公司在文图拉县拥有的约16000英亩土地的潜在用途和价值如何 - 目前公司主要关注现有住宅和商业机会，尚未深入研究该地块的潜在用途，该地块位于不同辖区，是未来的潜在机会，部分地块已规划为开放空间，且与瓦伦西亚的开发权相关 [56][58] 问题6: 作为上市公司经营土地开发公司与私营企业相比有哪些优缺点 - 上市公司面临季度报告的挑战，土地开发业务难以按季度划分，但公开市场也带来了纪律性，促使公司“少投入多产出”，土地开发业务的本质不受公私属性影响，但都需要耐心以实现价值最大化 [60][61] 问题7: 商业地产销售是指直接土地销售吗，瓦伦西亚是否有商业活动 - 公司正在考虑以审慎、有纪律的方式进行商业土地销售，以实现价值最大化，瓦伦西亚有商业机会，公司正在进行评估，将很快推向市场 [63][66]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损3680万美元，包括1680万美元的销售、一般和行政费用、100万美元的非合并实体损失以及1940万美元的重组费用 [7][23] - 自2021年底以来，员工总数减少约29%，第一季度末为削减员工计提90万美元的重组成本 [13][26] - 库存增加4790万美元，主要与瓦伦西亚的土地开发活动有关 [27] - 季度末现金余额为2.04亿美元，1.25亿美元的无担保循环信贷额度无未偿还借款 [27] - 债务与总资本比率稳定在25.1%，考虑现金余额后的净债务与资本比率为18.4% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚业务线 - 该业务线第一季度亏损480万美元，本季度无土地销售成交 [28] 旧金山业务线 - 该业务线第一季度亏损70万美元，主要是支持业务运营的一般和行政成本 [29] 大公园业务线 - 该业务线第一季度收入2240万美元，主要包括大公园合资企业费用建造计划下9套房屋成交的1720万美元以及管理公司提供服务确认的340万美元管理费收入 [30] - 该业务线第一季度净亏损210万美元，包括管理公司约70万美元的收入和合资企业运营280万美元的亏损 [32] 商业业务线 - 该业务线第一季度收入21.5万美元，包括管理公司10.3万美元和Gateway Commercial Venture运营的11.2万美元 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管利率上升和通胀影响了更广泛的股票和债务市场，但加州土地和住房市场依然强劲，住房供应普遍短缺，需求因高工资和创纪录的低失业率而保持强劲 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于成本管理和增加现金流，有机会偿还债务以增强资产负债表 [8][9] - 对组织进行全面自上而下的审查，调整业务规模，减少员工数量 [13] - 重新调整运营团队，围绕三个社区开展工作，赋予团队权力并设定可衡量的目标 [14] - 对三个社区2300万平方英尺的商业开发计划进行全面审查，包括扩大住宅项目以涵盖多户出租机会 [15] - 专注于提升社区的开发权，以解决加州当前的住房短缺问题 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司首席执行官对公司的短期和长期未来持乐观态度，但会密切关注利率上升、通胀对住房市场的影响 [21] - 预计2022年第四季度向建筑商销售瓦伦西亚约350个住宅用地和大公园约850个住宅用地 [21] 其他重要信息 - 公司在大公园社区的建筑商第一季度售出94套房屋，唯一开放社区的待售房屋库存有限，季度末仅约50套房屋待开发商释放 [10] - 名为“Solis Park”的新社区约850套房屋将于本季度开始预售，今年夏天将开放样板房销售 [10][11] - 在瓦伦西亚，建筑商第一季度售出211套新房，从2021年5月开业至2022年3月共售出557套房屋，目前有18个活跃社区在售 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司重组努力的潜在成本节约估计是多少？ - 公司预计现金工资成本年化减少约900万美元，这些成本之前计入销售、一般和行政费用 [35][36] 问题2: 近期利率变动和股市波动是否对房屋销售产生影响？ - 公司表示销售没有放缓，瓦伦西亚销售稳定，大公园因库存接近尾声且建筑商等待新社区开放而销售有所下降，建筑商仍热衷于购买土地 [40][41] 问题3: 公司如何看待未来2 - 3年的现金流趋势？ - 公司表示旧金山项目目前未纳入当前现金流考虑，需要确定具体流程和行动，公司将积极管理现金 [44][45] 问题4: 过去两年公司表现不如建筑商的原因是什么？ - 公司认为拥有优质资产，但需要时间来实现价值，加州资产的价值实现是一个长期过程 [49][51] 问题5: 大公园增强住宅机会的进展、成功概率和最终结果如何？ - 这是一项正在进行的研究，受加州区域住房需求评估（RHNA）计划影响，目前无法给出具体答案 [52][53] 问题6: 首席执行官为团队带来的不同技能是什么？ - 首席执行官拥有32年在尔湾牧场周边社区的经验，在住宅开发、住宅土地销售以及商业领域有丰富经验，将继续执行公司战略 [54] 问题7: 首席财务官能否帮助投资者评估公司潜在资产的真实价值？ - 公司表示目前没有准备好或不具备提供相关净资产价值的条件 [56]

公司股权与项目持股情况 - 截至2022年3月31日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.5%的股份，在大公园项目中持有37.5%的股份，在门户商业项目中持有75%的股份[119] - 截至2022年3月31日，公司在运营公司的所有权比例降至62.5%[175] 各社区房屋销售情况 - 截至2022年3月31日，瓦伦西亚的客座建筑商已开放18个初始社区中的15个进行房屋销售，第一季度售出211套房屋，自2021年5月销售开始以来累计售出557套[120] - 截至2022年3月31日，大公园社区目前在售的约700套房屋的“Rise”社区仅剩约50套待售，下一个约850套房屋的“Solis Park”社区计划今年夏天开放销售，第一季度共售出94套房屋[121] - 2022年第一季度，大公园合资企业售出9套房屋，产生1720万美元房屋销售收益[152] 公司人员变动情况 - 2022年第一季度公司重新评估人员需求进行裁员，自年初以来员工人数减少约29%[123] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度总营收为488.6万美元，较2021年同期的1318万美元减少830万美元，降幅62.9%[125] - 2022年第一季度管理服务成本为270万美元，较2021年同期的1080万美元减少810万美元，降幅75.1%[126] - 2022年第一季度销售、一般和行政费用为1680万美元，较2021年同期的1950万美元减少270万美元，降幅14.1%[127] - 2022年第一季度未合并实体的权益损失为100万美元，较2021年同期的360万美元减少[131] - 2022年第一季度税前亏损3680万美元，因公司估值备抵增加420万美元未获得税收优惠；2021年第一季度税前亏损2100万美元，因估值备抵增加210万美元未获得税收优惠[132] - 截至2022年3月31日的三个月，公司总营收为4886000美元，总成本和费用为40751000美元[135] - 其他收入（费用）为133000美元，其中利息收入为21000美元，利息费用为0美元，杂项收入为112000美元[135] - 非合并实体的权益收益（损失）为 - 1032000美元[135] - 所得税前的部门亏损为 - 36764000美元，所得税费用为 - 5000美元[135] - 部门净亏损为 - 36769000美元[135] - 关联方管理费从2021年第一季度的610万美元降至2022年第一季度的150万美元，减少460万美元，降幅75.4%[156] - 截至2022年3月31日，公司合并现金及现金等价物为2.036亿美元，低于2021年12月31日的2.655亿美元[163] - 2022年第一季度经营活动净现金使用量为5796.9万美元，较2021年同期增加550万美元[171] - 2022年第一季度投资活动净现金为48.4万美元，较2021年同期增加50万美元[172] - 2022年第一季度融资活动净现金使用量为430万美元，低于2021年同期的1590万美元[173] - 截至2022年3月31日，公司未偿还的合并净债务为6.195亿美元，均为固定利率债务[180] - 截至2022年3月31日，公司有2.88亿美元的未偿还履约保证金，主要与瓦伦西亚社区有关[168] 各业务线营收与成本构成 - 土地销售营收为557000美元，土地销售关联方营收为1000美元，房屋销售营收为0美元[135] - 管理服务关联方营收为3547000美元，运营物业营收为781000美元[135] - 房屋销售成本为0美元，管理服务成本为2684000美元，运营物业成本为1839000美元[135] - 销售、一般和行政费用为16791000美元，重组费用为19437000美元，管理费用关联方成本为0美元[135] - 瓦伦西亚、旧金山、大公园和商业等可报告部门的营收分别为1159000美元、180000美元、22424000美元和2041000美元[135] 各地区销售、一般和行政费用变化 - 2022年第一季度销售、一般和行政费用增加40万美元，增幅10.0%，达到440万美元，主要因瓦伦西亚社区相关销售和营销费用增加[141] - 旧金山地区2022年第一季度销售、一般和行政费用减少30万美元，降幅24.5%，降至80万美元，主要因法律和员工相关费用减少[148] 各项目规划情况 - 瓦伦西亚物业约15000英亩，规划约21500个住宅用地和约1150万平方英尺商业空间[140] - 旧金山烛台点和造船厂项目约800英亩，规划约12000个住宅用地和约630万平方英尺商业空间[142] - 大公园社区约2100英亩，规划约10500个住宅用地和约490万平方英尺商业空间[150] 大公园项目相关财务情况 - 截至2022年3月31日，大公园合资企业已全额支付4.76亿美元优先分配权，剩余最高参与遗留权益分配权为8270万美元[151] - 2022年第一季度，大公园合资企业确认1290万美元房屋销售成本[153] - 大公园项目管理服务成本和费用减少810万美元，降幅75.1%，降至270万美元，主要因2022年第一季度未确认无形资产摊销费用[155] - 大公园业务板块2022年第一季度净亏损130.1万美元，2021年同期为391.6万美元[158] 商业业务板块权益收益情况 - 商业业务板块2022年第一季度权益收益为8.4万美元，2021年同期为36万美元[162] 旧金山项目开发影响因素 - 2018年和2019年美国国防部分别拨款3600万美元和6040万美元用于旧金山造船厂重新采样工作，土地转让延迟或影响开发计划[146] 公司重组成本情况 - 2022年2月9日任命新CEO，为此计提与前任相关的咨询协议付款负债1560万美元，第一季度确认约300万美元额外重组成本，第一季度因裁员产生0.9万美元重组成本[128][129]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总合并收入为1.822亿美元，净收入为4750万美元，其中2500万美元归属于非控股权益，2250万美元归属于公司 [20] - 现金头寸增加7430万美元，1.25亿美元公司信贷额度下无借款 [20] - 年末债务与总资本比率稳定在24.7%，考虑2.65亿美元现金余额后，净债务与总资本比率为15.9% [20] - 2021年全年，SG&A减少640万美元，即7.6%，降至7710万美元 [25] - 公司全年合并收入为2.224亿美元，合并净收入为1330万美元，其中670万美元归属于非控股权益，660万美元归属于公司 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚（Valencia）业务线 - 第四季度总营收为1.733亿美元，出售643个住宅用地，基础购买价格为1.673亿美元，确认营销费用收入510万美元 [21] - 643个住宅用地中有123个出售给瓦伦西亚土地银行合资企业，产生收入4300万美元，公司在第四季度向土地银行出资360万美元 [21] - 土地销售毛利率为32.5%，本季度土地销售成本为1.06亿美元，其中包括因解决与上一年土地销售应计义务相关的或有事项而抵消的1000万美元销售成本 [21] - 该业务线本季度利润为6060万美元 [21] - 2021年全年，关闭643个住宅用地的销售 [25] 旧金山（San Francisco）业务线 - 第四季度确认亏损210万美元，主要与该业务线的SG&A有关 [22] 大公园（Great Park）业务线 - 第四季度收入为2420万美元，主要与此前宣布的收费账单计划下出售8套房屋以及管理公司为大公园合资企业提供服务确认的管理费用收入有关 [23] - 第四季度净亏损470万美元，其中管理公司收入约200万美元，大公园合资企业运营亏损670万美元，公司在调整投资基础差异后，本季度在大公园合资企业的权益亏损为190万美元 [23] - 2021年全年，大公园合资企业关闭887个住宅用地和16套房屋的销售，公司从大公园合资企业获得9830万美元的分红和激励补偿款 [25] 商业（Commercial）业务线 - 第四季度收入为220万美元，本季度收入为38.1万美元，公司在Gateway Commercial Venture的权益亏损为21万美元 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 大公园社区第四季度售出64套房屋，2021年总数达到655套，较2020年增长11%，2021年在橙县新屋销售中占比约21%，预计2022年第四季度建筑商将购买约800个住宅用地 [10][11] - 瓦伦西亚第四季度新屋销售总数为146套，自5月开始销售以来总计售出346套，预计下一季度另外四个社区开放销售后销量将增加，预计2022年第四季度建筑商将购买约350个住宅用地 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有五大核心战略，包括继续成为建设可持续混合用途社区的领导者，扩大可持续发展方面的努力 [13] - 寻找机会提高社区的开发权，以解决加州当前的住房短缺问题 [14] - 对三个社区2300万平方英尺的商业机会采取新的战略方法，推动旧金山房产的开发 [15] - 优化和合理化成本结构，以适应业务规模 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管地缘政治、通胀和利率上升带来挑战，但高品质社区在当前环境下更具吸引力，公司业务总体保持强劲，需求大于供应 [9] - 公司不可替代的资产和良好的业务状况使管理层对公司的短期和长期未来感到乐观，但需保持积极主动并关注整体市场 [17] 其他重要信息 - 丹·赫迪根（Dan Hedigan）于2月9日加入公司担任首席执行官，埃里克·希金斯（Erik Higgins）将离任，这是他最后一次参加公司财报电话会议 [4][7] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否为收入提升和成本管理设定量化目标 - 丹·赫迪根表示在30天内还无法量化，但认为有很多机会，正在思考该问题 [27][28] 问题2: 为何瓦伦西亚下一轮地块销售预期减少，长期合理的年度销售数量是多少 - 丹·赫迪根称公司已向建筑商出售1866个地块，约500个已被消化，希望确保这些地块被消化并合理定价后再推出更多产品，同时要平衡地块交付、吸收和资金流出，目前建筑商仍面临供应链挑战，周期时间较长，避免地块积压以实现价值最大化 [29][30] 问题3: 能否解释股价与账面价值存在大幅折扣的原因及缩小折扣的措施 - 丹·赫迪根表示任职30天无法提供有意义的信息来回答该问题 [32][33]

财务数据关键指标变化 - 2021年12月31日公司总资产为29.4291亿美元，2020年为29.61985亿美元，同比下降0.64%[323] - 2021年总负债为10.17532亿美元，2020年为10.51887亿美元，同比下降3.27%[323] - 2021年总资本为19.00378亿美元，2020年为18.85098亿美元，同比增长0.81%[323] - 2021年公司总营收为2.24394亿美元，2020年为1.53619亿美元，同比增长46.19%[326] - 2021年总成本和费用为2.21411亿美元，2020年为1.9487亿美元，同比增长13.62%[326] - 2021年净收入为1331万美元，2020年为109.4万美元，同比增长1116.64%[326] - 2021年归属于公司的净收入为656.8万美元，2020年为 - 42.8万美元[326] - 2021年综合收入为1473.6万美元，2020年为85.9万美元，同比增长1615.48%[329] - 2021年归属于公司的综合收入为746.5万美元，2020年为 - 57.5万美元[329] - 2019 - 2021年A类普通股数量从66,810,980股增至70,107,552股，B类普通股数量维持在79,233,544股[332] - 2019 - 2021年净收入分别为22,268美元、1,094美元、13,310美元[332][335] - 2019 - 2021年经营活动净现金使用量分别为232,040千美元、78,499千美元、81,420千美元[335] - 2019 - 2021年投资活动净现金提供量分别为311千美元、52,940千美元、75,315千美元[335] - 2019 - 2021年融资活动净现金（使用）提供量分别为83,206千美元、 - 23,541千美元、 - 26,577千美元[335] - 2019 - 2021年现金及现金等价物和受限现金期末余额分别为348,574千美元、299,474千美元、266,792千美元[335] - 2021年、2020年和2019年公司发生的利息费用（包括债务发行成本摊销）均资本化计入存货，分别为5450万美元、5520万美元和4970万美元[365] - 2021年、2020年和2019年销售和广告费用分别为930万美元、330万美元和170万美元[365] - 2021年、2020年和2019年杂项其他收入分别为3720千美元、356千美元和48千美元，其中2021年净定期养老金福利为290千美元，其他为1382千美元，其他关联方为2048千美元[377] - 2021年、2020年和2019年公司合并收入分别为224394千美元、153619千美元和184380千美元，其中2021年土地销售及关联方土地销售为182786千美元，关联方管理服务为39081千美元，经营性物业为785千美元，经营性物业租赁收入为1742千美元[379] - 2021年公司从大公园合资企业获得2130万美元的激励性补偿付款[380] - 2021年公司合同资产期初余额为8510万美元（关联方7810万美元），期末余额为8760万美元（关联方7910万美元），增加250万美元，主要因付款时间与收入确认时间差异，同时因收到激励性补偿付款减少2130万美元[383] - 2020年公司合同资产期初余额为7300万美元（关联方6810万美元），期末余额为8510万美元（关联方7810万美元），增加1210万美元，主要因收入确认与合同付款时间差异[384] - 2021年大公园合资企业向遗留权益持有人分配5100万美元，向百分比权益持有人分配20430万美元，公司因37.5%的百分比权益获得7660万美元[388] - 2021年大公园合资企业全额支付47600万美元优先分配权，剩余最高参与遗留权益分配权降至8270万美元[388] - 2021年大公园合资企业向关联方和第三方土地销售总收入4.09555亿美元，2020年为0.24827亿美元，2019年为2.7097亿美元[393] - 2021年大公园合资企业净收入5691.8万美元，公司占比净收入2134.4万美元；2020年净亏损2940.6万美元，公司占比净亏损1102.7万美元；2019年净收入3488.6万美元，公司占比净收入1308.2万美元[393] - 2021年末大公园合资企业总资产8.59789亿美元，公司投资余额3.21274亿美元；2020年末总资产10.69426亿美元，公司投资余额3.91465亿美元[393] - 2021年Gateway Commercial Venture净收入87.8万美元，公司权益收益65.9万美元；2020年净收入1.11845亿美元，公司权益收益8388.4万美元；2019年净亏损51.4万美元，公司权益亏损38.55万美元[403] - 2021年和2020年公司对Valencia Landbank Venture的投资分别为380万美元和260万美元，权益亏损分别为90万美元和160万美元[405] - 2021年和2020年运营公司向合作伙伴的税收分配分别为442.9万美元和456.8万美元[412] - 截至2021年12月31日，旧金山项目总资产13亿美元，主要包括12.7亿美元存货和110万美元关联方资产，总负债7690万美元，包括6950万美元关联方负债[420] - 截至2020年12月31日，旧金山项目总资产12亿美元，主要包括12.2亿美元存货和280万美元关联方资产，总负债9790万美元，包括8900万美元关联方负债[421] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，运营公司持有大公园合资企业37.5%的百分比权益[387] - 大公园合资企业的遗留权益持有人有权获得总计47600万美元的优先分配，以及最高8900万美元的后续现金分配[387] - 截至2021年12月31日，公司拥有Gateway Commercial Venture 75%的权益，2020年出售建筑获净收益1.1226亿美元[397][399] - 截至2021年12月31日，公司拥有Valencia Landbank Venture 10%的权益，2021年和2020年分别从公司购买土地4200万美元和5160万美元[404][405] - 截至2021年12月31日，控股公司及其子公司拥有运营公司约62.9%的A类普通股单位和100%的B类普通股单位，非控股权益占37.1%[406] - 19年，旧金山项目向莱纳附属公司发行2500万个C类新单位，换取2500万美元出资[415] - 旧金山项目需在公司从梅洛 - 鲁斯社区设施区获得报销款时，赎回C类单位，赎回金额最高为报销款的50%，上限2500万美元[415] - 除C类单位外，运营公司可阻止或促成旧金山项目进行单位分配，并将获得99%的此类分配[419] - 运营公司在2016年5月交易中收购旧金山项目所有已发行B类单位，获得控股权[413] - 旧金山项目A类单位持有人可随时按1:1比例赎回，换取运营公司A类普通股单位（特定情况调整）[414] - 若A类单位赎回使控股公司对运营公司的所有权降至50.1%以下，控股公司可用A类普通股满足赎回[414] - 运营公司有权随时用A类普通股单位交换旧金山项目已发行A类单位[414] - 发行C类单位时，旧金山项目同意在烛台点开发项目上投入2500万美元用于基础设施和/或停车设施建设[417] 公司面临的风险 - 2020年公司对大公园项目的投资减值2690万美元，主要因土地销售和分配延迟导致投资公允价值下降[102] - 公司计划在社区进行大量水平开发支出，但可能面临成本增加、计划变更等问题[106] - 公司社区均位于加州，易受该州经济、政治、监管等因素影响，且面临自然灾害风险[107][108] - 公司高度依赖与房屋建筑商的关系，若建筑商不购买地块，公司收入可能降低[109] - 公司部分物业可能存在产权缺陷，且产权保险可能无法覆盖全部损失[110][112][113] - 通货膨胀可能增加公司材料和劳动力成本，降低利润率[114] - 公司在加州市场面临来自其他房地产开发商的激烈竞争，可能影响销售和租赁[115] - 房地产市场波动可能导致公司对房地产资产或投资进行减值，影响财务状况[116] - 公司物业税可能因税率提高、重新评估或新税征收而增加，影响财务状况[117] - 公司项目开发受分区和土地使用法律法规限制，可能增加成本、延迟项目并影响收入[118][120] - 公司在环保、健康和安全方面需投入大量时间和费用以满足法律法规要求，未来环保要求可能更严格[123] - 新的政府限制、标准或法规带来的转型风险可能影响公司开发的时间和成本，增加运营和合规成本[124] - 公司部分环保许可和批准曾受到第三方挑战，未来可能再次面临类似情况[125] - 公司作为房地产所有者和运营商，可能因环境污染问题承担责任，相关调查、清理等成本可能很高[127] - 投资者、监管机构和其他利益相关者对公司环境、社会和治理实践及报告的审查增加，可能带来额外成本和风险[130] - 公司可能面临各种诉讼，可能导致重大辩护成本、和解费用、罚款或判决，影响财务状况和经营成果[131] - 公司可能面临保险成本增加或保险范围受限的问题，保险行业变化可能产生不利影响[133] - 公司成功依赖于吸引、留住和整合关键人员，有效继任计划也很重要，否则可能影响业务[135] - 公司可能无法从运营中产生足够现金流来偿还债务，或需采取其他行动偿债但不一定成功[165] - 若现金流等资源不足以偿债，公司可能面临流动性问题，或需采取减少投资等替代措施但不一定能成功[166] - 伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）未来不确定，若其计算方法改变等，公司循环信贷安排利率可能上升，还可能需重新协商协议[169][171] - 公司作为新兴成长公司，因披露要求降低，A类普通股对投资者吸引力可能降低，交易市场可能不活跃，股价可能受影响[172] - 公司A类普通股活跃交易市场可能无法持续，股价可能波动，交易量低时大量买卖可能导致股价快速波动[173][174] - 公司未来可能发行额外A类普通股或其他证券，可能稀释现有股东权益[175] - 大量A类普通股可能在近期出售，可能压低股价并导致股份稀释[176] 公司股权结构与相关协议 - 截至2021年12月31日，公司在运营公司的所有权权益为62.9%，公司现金流依赖运营公司的分配[137] - 截至2021年12月31日，Lennar拥有公司约39%的有表决权股份，可能与公司进行交易并存在竞争[141] - Lennar和Castlelake及其附属公司合计控制约56%已发行普通股投票权，分别持有约39%和17%的A类和B类普通股投票权[143] - 公司与运营公司A类单位持有人和旧金山合资企业A类单位持有人签订TRA，需支付其实现所得税现金节省金额的85%[146] - 若TRA于2021年12月31日终止，估计终止付款约为1.282亿美元，假设LIBOR为0.59%[149] - “利益相关股东”定义为直接或间接拥有公司15%或以上已发行有表决权股份的人，此类股东三年内进行某些业务合并会受限制[155] 公司债务情况 - 截至2021年12月31日，公司7.875% 2025年到期的高级票据总债务约为6.25亿美元，循环信贷安排下有1.247亿美元可借款[159] - 截至2021年12月31日，公司有70,107,552股A类普通股流通在外，另有79,257,314股A类普通股预留用于运营公司A类单位交换和B类普通股转换[177] - 截至2021年12月31日，公司有3,324,488股A类普通股可根据激励奖励计划未来发行[180] - 截至2021年12月31日，公司有6.191亿美元的未偿合并债务，均不基于浮动利率计息[314] 公司会计政策与核算方法 - 德勤自2009年起担任公司的审计师[320] - 公司有A类和B类普通股，B类普通股每股分红为A类的0.0003倍[339] - 公司在合并资产负债表列示非控制性权益，归类于资本但与A类和B类成员资本分开[340] - 公司是加利福尼亚混合用途规划社区的所有者和开发商，通过运营公司及其子公司开展业务[338] - 合并财务报表按照美国公认会计原则编制[341] - 2020年公司对大公园合资企业投资确认2690万美元非暂时性减值损失，2019年和2021年未发现非暂时性减值[364] - 土地改良和建筑物的估计使用寿命为10至40年，家具、固定装置和设备的估计使用寿命为2至15年[360] - 截至2021年12月31日，公司及其非合并实体的存货和物业均位于加利福尼亚州[344] - 公司自2018年1月1日起采用ASC Topic 606确认收入[348] - 公司对长期资产进行减值测试，若可收回金额低于账面价值则计提减值准备[352][354] - 公司对不控制但有重大影响的实体投资采用权益法核算[361] - 公司存货主要包括用于开发和销售的土地，按成本减报销额计量，减值时减记至公允价值[365] - 公司合并报表包括公司及其拥有控制权的子公司和可变利益实体的账户，消除了所有公司间交易

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度合并收入总计2070万美元，其中包括一笔与2011年出售的非住宅物业相关的1000万美元付款，以及为大公园合资企业提供管理服务产生的1020万美元收入 [25] - 第三季度总合并成本和费用约为3090万美元，包括2080万美元的销售、一般和行政费用，以及为大公园合资企业提供管理服务产生的810万美元费用 [27] - 第三季度净亏损约为820万美元，其中440万美元分配给非控股股东权益，公司应占亏损为380万美元 [27] - 截至9月30日，总流动性约为3.158亿美元，其中现金及现金等价物总计1.911亿美元，1.25亿美元无担保循环信贷额度下的借款可用额度为1247万美元 [39] - 资产负债表稳健，债务与总资本比率为25.3%，考虑现金余额后的净债务与总资本比率为19% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚业务线 - 该业务线第三季度收入为1040万美元，主要包括2011年非住宅土地出售收到的1000万美元付款，当季收入为480万美元 [30] - 自2019年底首次土地销售以来，已向建筑商出售1268个住宅用地 [28] 旧金山业务线 - 该业务线第三季度净亏损为80万美元，主要是销售、一般和行政费用 [32] 大公园业务线 - 该业务线第三季度收入为9250万美元，其中出售113个住宅用地贡献6650万美元，8套房屋交付贡献1290万美元，管理费用收入约1000万美元 [34][35] - 第三季度净收入总计900万美元，其中大公园合资企业贡献700万美元，管理公司贡献200万美元 [36] 商业业务线 - 该业务线第三季度收入为220万美元，净收入约为4.8万美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 大公园社区 - 第三季度房屋销售保持强劲，售出135套，年初至今总计591套，与2020年前九个月相比增长44% [8] - 大公园社区在过去12个月中占据奥兰治县新房销售的约23% [9] 瓦伦西亚社区 - 第三季度新房销售总计156套，自5月销售开始以来总计售出199套，房价从约40万美元到130万美元不等 [10] - 最新社区在洛杉矶县新房周销售中平均约占24%，建筑商报告过去六个月房屋平均价格上涨约7% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续建设领先的可持续综合用途社区，认为可持续性不仅能创造短期和长期价值，还能解决加州住房负担能力问题 [13][17] - 加强土地开发权，以解决加州当前的住房短缺问题，希望与社区领袖合作 [18] - 为三个社区2300万平方英尺的商业机会制定新的战略方法，因社区位置、人口增长和基础设施投资，商业土地需求增加 [18][19] - 加大将旧金山优质房产推向市场的力度，预计与当地达成协议激活这些房产，部分获批住宅将为经济适用房 [20] - 优化和合理化成本结构，通过采用先进技术、集中关键职能和最大化采购能力等方式，提高公司运营效率和盈利能力 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司总裁兼首席运营官Lynn Jochim对公司当前作为蓝筹可持续综合用途社区建设领导者的地位感到乐观，认为业务条件对公司及其房屋建筑合作伙伴有利 [6][7] - 公司首席财务官Erik Higgins表示对公司目前的资本和流动性状况感到满意，认为足以支持瓦伦西亚的战略实施，并预计大公园合资企业的分配将进一步增强资金实力，暂无计划筹集额外股权或债务 [45] 其他重要信息 - 大公园合资企业本季度向建筑商出售113个住宅用地和8套房屋，产生销售收益7800万美元，公司按权益法确认该合资企业净收入份额为36.7万美元 [26] - 瓦伦西亚社区是美国唯一获得认证的净零温室气体排放社区，社区融入可持续元素，包括太阳能屋顶、零净能源设计、电动汽车充电器等 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 瓦伦西亚土地销售在明年第一季度或下一季度的展望如何 - 公司目前正在与建筑商就住宅用地进行沟通，希望他们能在2022年晚些时候将新房推向市场，同时也在评估公寓和商业机会，预计至少出售300 - 500套房屋 [41][42][43] 问题2: 如何看待公司现金状况，若旧金山项目启动，是否需要筹集额外资金 - 公司目前拥有1.91亿美元现金，认为有足够的资本和流动性继续实施瓦伦西亚的战略，预计大公园合资企业的分配将进一步增强资金实力，暂无计划筹集额外股权或债务 [44][45] 问题3: 公司如何参与解决加州住房短缺问题，有哪些优势 - 公司位于三个战略市场，当地住房供应多年来一直较少，目前正与欧文市就大公园项目的住房供应进行讨论，同时也在与瓦伦西亚和旧金山的相关部门合作，推动项目上线 [47][48][49] 问题4: 过去九个月供应链问题是否改变了公司对建筑合作伙伴的看法，是否影响未来计划 - 公司与建筑商合作多年，作为合作伙伴共同解决问题，目前未发现建筑商在公司社区继续活跃的能力受到影响 [51][52][53]

公司股权结构 - 截至2021年9月30日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.9%的股份，在大公园合资企业中持股37.5%，在门户商业合资企业中持股75%[134] - 公司持有大公园合资企业37.5%的权益[184] - 公司持有Gateway Commercial Venture 75%的权益，并担任其管理者，但不将其作为合并子公司纳入合并财务报表[208] - 2021年前九个月，公司在运营公司的所有权比例增至62.9%，主要因发行140万股受限A类普通股及回购约30万股受限A类普通股[232] - 截至2021年9月30日，运营公司A类单位由公司持有的数量为70,107,552，较2020年12月31日的69,051,284增加了1.53%；由非控股权益成员持有的数量为41,363,271，与2020年12月31日持平[234] - 截至2021年9月30日，运营公司A类单位总数为111,470,823，较2020年12月31日的110,414,555增加了0.96%[234] - 截至2021年9月30日，旧金山风险投资A类单位由非控股权益成员持有的数量为37,870,273，与2020年12月31日持平[234] - 截至2021年9月30日，A类单位总数为149,341,096，较2020年12月31日的148,284,828增加了0.71%[234] - 截至2021年9月30日，运营公司非控股权益成员和旧金山风险投资A类单位持有人持有的B类普通股数量为79,233,544，转换比例为每1股B类普通股转换为0.0003股A类普通股[234] 大公园合资企业业务数据 - 2021年第三季度，大公园合资企业出售并完成113个住宅用地和8套房屋的交易，总购买价达7800万美元[137] - 2021年前三季度，大公园社区销售591套房屋，2020年同期为410套；自2021年5月销售开始至第三季度末，瓦伦西亚销售199套房屋[138] - 2021年前三季度，大公园合资企业向遗留权益持有人分配5100万美元，向百分比权益持有人分配2.043亿美元，公司获7660万美元[186] 公司财务数据关键指标变化（季度） - 2021年第三季度，公司收入为2070万美元，较2020年同期的840万美元增长1230万美元，增幅147.0%[144] - 2021年第三季度，管理服务成本为810万美元，较2020年同期的610万美元增长200万美元，增幅31.9%[145] - 2021年第三季度，销售、一般和行政费用为2080万美元，较2020年同期的1770万美元增长310万美元，增幅17.6%[146] - 2021年第三季度，来自非合并实体的权益收益为50万美元，较2020年同期的5240万美元减少[148] - 2021年第三季度总营收为2069.5万美元，总成本和费用为3092.7万美元[159] - 2021年第三季度其他收入（费用）为153.7万美元，权益收益为48.5万美元[159] - 2021年第三季度各部门总利润（亏损）/税前亏损为 - 821万美元[159] - 2021年第三季度营收为1040万美元，2020年同期为20万美元，增长主要源于2011年售出商业地产的1000万美元土地销售回款[171] - 2021年第三季度销售、一般和行政费用增至520万美元，较2020年同期的280万美元增加240万美元，增幅86.8%，主要因瓦伦西亚社区销售和营销费用增加[172] - 2021年第三季度销售、一般和行政费用降至90万美元，较2020年同期的200万美元减少100万美元，降幅52.9%，主要因员工相关费用减少[181] - 2021年第三季度土地销售及关联方土地销售收入增至6950万美元，2020年同期为20万美元[187] - 2021年第三季度土地销售成本为4980万美元，占土地销售收入的71.7%[189] - 2021年第三季度管理服务成本和费用增至810万美元，较2020年同期增加200万美元，增幅31.9%[193] - 2021年第三季度收入为220万美元，较2020年同期的530万美元减少310万美元，降幅58.0%[210] 公司财务数据关键指标变化（前三季度） - 2021年前三季度，公司收入为4220万美元，较2020年同期的4190万美元增长30万美元，增幅0.7%[151] - 2021年前三季度，管理服务成本为2470万美元，较2020年同期的1660万美元增长810万美元，增幅48.9%[153] - 2021年前三季度，销售、一般和行政费用为5950万美元，较2020年同期的5860万美元增长90万美元，增幅1.6%[154] - 2021年前九个月公司税前亏损3420万美元，无税收优惠，估值备抵增加340万美元[156] - 2020年前九个月公司税前亏损260万美元，无税收规定，估值备抵减少30万美元[156] - 2021年前九个月和2020年前九个月在估值备抵变动前的有效税率基本相似[156] - 九个月内土地销售总收入为356,504美元，其中关联方土地销售为60,967美元[165] - 九个月内房屋销售总收入为12,947美元[165] - 九个月内管理服务相关方收入为30,242美元[165] - 九个月内运营物业收入为8,134美元[165] - 九个月内总营收为468,794美元，去除未合并实体后为42,179美元[165] - 九个月内土地销售成本为301,247美元[165] - 九个月内房屋销售成本为10,187美元[165] - 九个月内管理服务成本为24,700美元[165] - 九个月内运营物业成本为6,363美元[165] - 九个月内总费用为449,809美元，去除未合并实体后为89,311美元[165] - 2021年前九个月营收降至1150万美元，较2020年同期的1890万美元减少740万美元，降幅39.1%，主要因2021年无土地销售成交[173] - 2020年前九个月土地销售成本为1190万美元，占总土地销售收入的69.4%，2021年同期无土地销售成本[174] - 2021年前九个月销售、一般和行政费用增至1480万美元，较2020年同期的920万美元增加550万美元，增幅59.6%，主要因瓦伦西亚社区销售和营销费用增加[175] - 2021年前三季度销售、一般和行政费用减少520万美元，降幅63.5%，降至300万美元[183] - 2021年前三季度土地销售及关联方土地销售收入增至4.073亿美元，较2020年同期增加3.843亿美元[196] - 2021年前三季度土地销售成本为3.012亿美元，占土地销售收入的74.0%[198] - 2021年前三季度管理费用增至1940万美元，较2020年同期增加1180万美元，增幅154.1%[204] - 2021年前九个月收入为670万美元，较2020年同期的2240万美元减少1580万美元，降幅70.3%[213] - 2021年前九个月，经营活动净现金使用量增加4660万美元，投资活动净现金增加2120万美元，融资活动净现金使用量为2300万美元[226][228][230] 各部门业务数据（2021年第三季度） - 2021年第三季度瓦伦西亚部门营收为1039.8万美元，利润为475.1万美元[159] - 2021年第三季度旧金山部门营收为14.1万美元，亏损为78.5万美元[159] - 2021年第三季度大公园部门营收为9248.6万美元，利润为895.7万美元[159] 2020年第三季度公司业务数据 - 公司2020年第三季度土地销售收入为183万美元，其中关联方土地销售收入为89万美元[162] - 公司管理服务收入为7999万美元，其中关联方管理服务收入为7895万美元[162] - 公司运营物业收入为5493万美元，扣除未合并实体后为334万美元[162] - 公司2020年第三季度总收入为13764万美元，扣除未合并实体后为8377万美元[162] - 公司管理服务成本为6120万美元，运营物业成本为2039万美元，扣除未合并实体后为764万美元[162] - 公司销售、一般和行政费用为27657万美元，扣除未合并实体后为17656万美元[162] - 公司关联方管理费用为3440万美元，扣除未合并实体后为0美元[162] - 公司2020年第三季度总费用为39256万美元，扣除未合并实体后为24540万美元[162] - 公司其他收入（费用）总计为73014万美元，扣除未合并实体后为162万美元[162] - 公司未合并实体的权益收益为52423万美元[162] 项目规划情况 - 瓦伦西亚项目占地约15000英亩，规划约21500个住宅用地和约1150万平方英尺商业空间，已有约20000户居民和约60000人在此工作[170] - 旧金山项目的烛台点和旧金山造船厂占地约800英亩，规划约12000个住宅用地和约630万平方英尺商业空间[176] - 烛台点一期开发计划获批，包括约75万平方英尺办公空间、1600套住宅和约30万平方英尺生活配套设施[177] - 大公园社区占地约2100英亩，规划约10500个住宅用地和490万平方英尺商业空间[185] 项目进展问题 - 旧金山造船厂约408英亩土地仍归美国海军所有，因承包商数据问题导致土地转让延迟，美国国防部已拨款9640万美元用于重新采样[179] Gateway Commercial Venture业务数据 - 2020年Gateway Commercial Venture出售了三栋建筑和约11英亩土地，获得4.63亿美元毛收入[209] - 2020年8月，Gateway Commercial Venture出售两栋建筑，获得3.55亿美元，净收益约7480万美元[211] 公司资金情况 - 截至2021年9月30日，公司合并现金及现金等价物为1.911亿美元，低于2020年12月31日的2.981亿美元[219] - 公司短期现金需求主要包括一般及行政费用、开发支出等，预计未来12个月可用现有现金及其他收入满足现金需求[220] - 截至2021年9月30日，公司未动用运营公司1.25亿美元无担保循环信贷额度，但已开具0.3亿美元信用证，可用额度降至1.247亿美元[219] 公司其他情况 - 公司有四个可报告的运营部门，分别是瓦伦西亚、旧金山、大公园和商业部门[158] - 2021年前九个月，公司关键会计政策和估计与2020财年相比无重大变化[235] - 截至2021年9月30日，公司无重大表外安排[236] - 公司业务和经营成果不受季节性因素重大影响[237] - 公司主要市场风险来自固定利率债务，未来可能通过掉期安排管理浮动利率债务风险[238] - 截至2021年9月30日，公司未偿合并净债务为6.187亿美元，均为固定利率债务，未进行衍生品交易[239]