公司人事变动 - Mike Alvarado被任命为公司首席运营官，立即生效，同时继续担任首席法律官、副总裁和秘书职务 [1] - Mike Alvarado在房地产领域拥有超过30年的经验，自2016年5月起担任公司首席法律官、副总裁和秘书，此前自2011年起担任管理公司总法律顾问 [2] - Mike Alvarado曾在Allen Matkins Leck Gamble Mallory & Natsis LLP律师事务所工作近20年，代表公共和私营房地产公司、运营商和金融机构处理全国范围内的房地产开发和融资交易 [3] 公司业务与战略 - Mike Alvarado将专注于确保公司高效执行业务计划，并监督所有社区的权利获取工作 [4] - 公司总部位于加利福尼亚州尔湾市，设计和开发大型混合用途规划社区，结合住宅、商业、零售、教育和娱乐元素，并提供公共设施，包括公园和开放空间的市政区域 [4] - 公司的社区包括尔湾的Great Park Neighborhoods®、洛杉矶县的Valencia®（前身为Newhall Ranch®）以及旧金山的Candlestick®和The San Francisco Shipyard®，这些社区设计包括约40,000套住宅和约2,300万平方英尺的商业空间 [5] 行业背景 - Mike Alvarado在加入公司之前，拥有广泛的房地产经验，包括总体规划社区的权利获取和开发，以及工业、办公和零售等多个商业领域 [4] - 公司在加利福尼亚州沿海地区拥有和开发大型混合用途规划社区 [1]

财务数据和关键指标变化 - 公司在2023年全年实现合并净收益1.137亿美元,创公司成立以来的最高纪录 [10] - 公司在2023年第四季度实现合并净收益5870万美元 [49] - 公司在2023年第二半年实现合并净收益7290万美元,略高于预期 [49] - 公司在2023年全年实现1.614亿美元的土地销售收入,主要来自瓦伦西亚社区的土地销售 [52] - 公司在2023年第四季度实现1.001亿美元的土地销售收入,主要来自瓦伦西亚社区的土地销售 [51] - 公司在2023年全年实现4760万美元的管理服务收入,其中包括1240万美元的基础费用收入和3520万美元的激励性补偿收入 [53] - 公司在2023年第四季度实现1810万美元的管理服务收入,其中包括310万美元的基础费用收入和1500万美元的激励性补偿收入 [53] - 公司在2023年第四季度发生180万美元的其他费用,主要与高级票据交换交易相关的第三方成本 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 在大公园社区,公司在2023年第四季度实现76套新房销售,较近期季度有所下降,主要由于可售房源有限 [28] - 在瓦伦西亚社区,公司在2023年第四季度实现31套新房销售,截至年末已售出1202套,仅剩66套未售 [36] - 在瓦伦西亚社区,公司在2023年第四季度销售583个住宅用地,涉及约46英亩土地,总价1.018亿美元 [38] - 在大公园社区,公司预计在2024年上半年完成两笔土地销售,涉及187个住宅用地和约24英亩土地 [30] - 在大公园社区,公司正在与多家建筑商就新的土地销售机会进行积极接洽 [29] - 在大公园社区,公司计划在2023年3月至12月期间推出798套新房的Luna Park项目 [29] - 在三藩市的坎德尔斯蒂克和亨特斯角社区,公司正在与旧金山市政府合作,推进对现有开发权利的重新平衡 [41][42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年大部分时间,新房销售受到利率上升的影响,买家承受能力受到限制 [18][19] - 但进入第四季度后,联储释放可能降息的信号,买家信心有所恢复,推动了新房销售的改善 [20][21] - 加州房地产市场供给紧张,租赁和自有住房市场供需极度紧张,为新房销售提供支撑 [22][23] - 商业地产市场投机性开发放缓,但对自用型用户的需求仍然保持 [24][25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于三大优先事项:实现收入和正现金流、控制销售费用和管理资本支出 [9] - 公司将继续加强与政府的关系,协助当地机构以吸引消费者的方式提供所需住房 [13] - 公司将继续与建筑商合作,设计和建造更有效的住房产品,提高土地回报 [14] - 公司将继续研究大公园社区的商业用地,在住宅市场低迷时期实现商业土地销售 [15][16] - 公司将继续在大公园、瓦伦西亚和三藩市的社区开发项目上取得进展 [27][36][41] - 公司预计2024年的收益和现金流将保持正面,但不会达到2023年的纪录水平 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2023年的市场环境和利率变化表示乐观,认为买家信心有所恢复 [20][21][45] - 管理层认为加州房地产市场供给紧张,为公司的土地开发项目提供支撑 [22][23][45] - 管理层认为商业地产市场投机性开发放缓,但对自用型用户的需求仍然保持 [24][25][45] - 管理层对公司的流动性和资产负债表状况表示乐观,认为公司有足够的资金继续开发项目并为未来发展做准备 [45][71][72] - 管理层表示公司将继续专注于三大优先事项,并根据市场变化灵活调整策略 [73][74][75] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Alan Ratner 提问** 询问公司在2024年第一季度预期的两笔土地销售交易 [78][79] **Dan Hedigan 回答** 公司预计在2024年第一季度完成大公园社区187个住宅用地和约24英亩土地的销售交易 [79][80] 问题2 **Alan Ratner 提问** 询问公司在瓦伦西亚和大公园社区目前的可售土地储备情况 [82][83][84][85] **Dan Hedigan 和 Kim Tobler 回答** - 瓦伦西亚社区目前还有约131英亩的Mission Village用地可供销售,另外还有约35英亩的商业用地待定 [86][87][88] - 大公园社区目前还有约2000个可售住宅用地,公司正在研究通过RHNA增加更多住宅用地的机会 [92][93] 问题3 **Myron Kaplan 提问** 询问公司在高级票据交换中是否获得了更多的经营自由度 [98][99] **Dan Hedigan 回答** 公司在新票据中只增加了一项限制性条款,即在票据存续期内不得支付股息或回购股票,没有获得更多的经营自由度 [101]

净收入 - 2023年第三季度，公司的净收入为1420万美元，截至2023年9月30日的九个月净收入为5500万美元[68] - 2023年前九个月，公司的总收入为9300万美元，较2022年同期的2570万美元增长了261.8%[71] - 2023年9月30日前九个月的税前收入为5500万美元，税前亏损为5730万美元[74] - 2023年9月30日前九个月的总收入为71353千美元，总成本和费用为54627千美元[77] - 2023年9月30日前九个月的净收入为193115千美元，净利润为54079千美元[81] 土地销售额 - 2023年第三季度，公司在Valencia段的土地销售额为6069.4万美元，较2022年同期的72万美元增长了327.6%[69] - 2023年第三季度，总土地销售收入增加了57.8百万美元，达到60.7百万美元[86] - 2023年前九个月，总土地销售收入增加了56.1百万美元，达到61.3百万美元[88] - 2023年第三季度，Great Park Venture的土地销售和相关方土地销售收入下降至3.3百万美元[91] - 2023年第三季度，土地销售和相关方土地销售收入增至3.725亿美元，较2022年同期的3.9亿美元增长[94] 费用和成本 - 管理费用-关联方的管理费用从2022年第三季度的3,530万美元减少至2023年第三季度的470万美元[93] - 管理服务成本和费用在2023年第三季度减少了510万美元，降至240万美元，主要归因于无形资产摊销费用的减少[92] 其他 - 截至2023年9月30日，Valencia社区的业绩保证金为3.072亿美元，主要与该社区有关[98] - 2023年前9个月，公司经营活动净现金流入为6,506.4万美元，较2022年同期的17,502.3万美元净现金流出有显著改善[99] - 2023年前9个月，公司通过发行约0.2百万受限制的A类普通股，使其在运营公司的持股比例增至62.6%[101]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司实现合并净收入1420万美元，现金余额增加2510万美元，第三季度末资产负债表显示手头现金为2.183亿美元，1.25亿美元循环信贷额度未提取，总流动性为3.436亿美元，高级票据两年多内无本金债务偿还义务 [9] - 第三季度公司确认收入6590万美元，主要来自出售25.8英亩可建146个住宅用地的土地，现金收入6070万美元 [43] - 销售、一般和行政费用为1190万美元，略低于预计的季度平均范围1200万 - 1300万美元，预计第四季度SG&A将在预计范围内，管理服务成本为240万美元，其中包括大公园项目无形资产摊销费用60万美元 [44] - 第三季度公司在现金及现金等价物上获得利息收入240万美元，非合并实体的股权和收益亏损60万美元 [18] - 季度末公司总流动性为3.433亿美元，由2.183亿美元现金及现金等价物和1.25亿美元循环信贷额度可用借款额度组成，截至9月30日，循环信贷无借款或信用证未偿还 [48] - 公司债务与总资本比率稳定且略有下降，为24.5%，考虑现金余额后的净债务与资本比率为17.5% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 瓦伦西亚项目第三季度新住宅销售总计75套，整体销售速度为每周0.7套，截至9月底，初始推出的1268套房屋中已售出1156套，仅余112套，最新社区推出两款独立日历产品，销售速度平均为每周0.8套，每个新阶段推出价格逐渐上涨 [14] - 大公园社区第三季度建筑商售出113套房屋，索利斯公园是目前唯一在售社区，接近成熟，约有100套房屋待售，该季度索利斯平均销售速度为每周0.9套，四个楼盘售罄，下一个主要社区卢娜公园预计明年2月至12月分阶段开放，有798套房屋分布在13个楼盘 [37][38] 商业业务 - 公司商业土地方面，独特且有限的商业土地产品受到关注，尽管资本市场对社区内投机性商业开发放缓，但用户市场仍有兴趣，预计用户兴趣将继续支撑该优质资产类别需求 [11] - 大公园持续销售商业土地，虽南加州相关市场投机性建筑减少，土地报价和价格节奏放缓，但因其位于橙县中心，商业土地仍受关注，预计今年底或明年初完成约40英亩用于工业和分销用途的商业土地交易 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年大部分时间宏观经济环境对住宅建设有利，但美联储进入主要利率调整阶段，购房者感受到高利率影响，市场预期利率将在高位维持比原预期更长时间 [10] - 住宅销售速度受有限房源和产品供应、房价上涨和利率上升等因素影响，但社区持续的兴趣和客流量表明公司住宅对潜在买家仍有吸引力 [12] - 加州住房供应持续短缺，整体可负担性仍是挑战，供应限制使社区内建筑商能以稳定价格水平销售房屋，但由于高利率和有限的建筑商库存，销售速度略有下降 [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司本季度专注控制业务和执行三大主要优先事项：产生正现金流和收益、建立适当的SG&A水平、管理和限制资本支出，使支出与近期收入事件相匹配 [5] - 公司通过将资本支出与近期收入事件挂钩，以及与住宅建筑合作伙伴构建土地销售结构，将某些土地改善成本转移给建筑商，以推进瓦伦西亚土地资产货币化战略，同时继续推销社区内一块35英亩的优质混合用途商业用地 [15] - 公司仔细监控各产品细分市场的建筑商库存，与建筑合作伙伴合作确定能优化土地销售收入的产品供应，第三季度签订的两份土地销售合同采用了建筑商选定的产品 [13] - 公司致力于将烛台项目打造为独立项目，与造船厂项目分开但作为其组成部分，重新平衡工作包括与市县机构合作调整两个区域的当前开发权限，随着州立法有利于公共融资计划，公司认为烛台项目独立开发正积聚动力 [117] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场存在不确定性，但公司有积极的发展势头，对未来保持乐观，土地开发是长期业务，公司在一些社区才刚刚起步，加州有产权的土地不会大量增加，公司目前的努力确保其在长期业务中处于有利地位，同时注重创造和维护股东价值 [16] - 公司预计今年下半年将额外产生5000万 - 7000万美元的净收入，预计年底现金余额在2.5亿 - 3亿美元之间，目前瓦伦西亚和大公园的预期销售仍支持这一预期 [50] - 公司对2024年持乐观态度，计划使土地销售收益超过G&A成本、利息费用和其他固定义务，但面临的挑战是每个季度保持稳定的正现金流和收益 [94][110] 其他重要信息 - 公司首席财务官Kim Tobler从财务和税务副总裁晋升而来，他为该职位带来丰富背景和经验，有助于公司应对当前经济环境并执行业务优先事项 [33] - 公司感谢银行在具有挑战性的信贷市场中合作将循环信贷额度延长两年，体现了银行对公司在加州供应受限市场提供住房能力的承诺 [22] - 加州社区设施区（CFDs或Mello - Roos）通过债券销售为公共改善和服务提供公共融资，用于公司所有社区的此类改善建设，大公园是成熟社区，支出后能在较短时间内获得CFD报销，瓦伦西亚是较新社区，CFD可能需要更长时间有足够债券收益来立即报销符合条件的成本 [45][46] - 旧金山烛台和造船厂项目除CFD融资外，还受益于税收增量融资（TIF），TIF通过捕获指定地理区域内税收收入（如财产税）的增量增长来为公共设施和其他改善提供资金，这两个项目处于开发早期，尚未开始获得CFD报销，刚刚开始参与TIF报销 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 瓦伦西亚地块销售价格是否超出预期，是预期外的异常值还是有其他解读 - 此次销售价格超出预期，瓦伦西亚项目有两个阶段，初始阶段约1200套房屋，后续阶段约800套房屋，整体土地规划中特定区域有较大地块，按分区应为低密度，目前基础设施已跟上，所以开始销售这些地块 [1][64] 问题2: 利率环境带来的逆风影响下，对年末现金指引的预期，是否会推迟到明年年初，以及高利率具体影响的方面 - 公司目前符合年末现金指引预期，基于多项正在进行或接近完成的交易，对此感到乐观，购房者已适应高利率的新常态并继续在社区购房，建筑商通过降低利率来支持销售，预计他们会继续这样做，尽管加州住房供应短缺，但可负担性仍是问题，但只要购房者有能力购买新房，就会有需求 [27][28][54] 问题3: 循环信贷额度延期的条款，以及是否对债券到期有条件限制 - 公司将发布8 - K文件，可查看相关文件，延期主要是延续现有条款，唯一变化是提高了借款成本，失去了“term out”条款（允许将到期余额在12个月内等额支付），公司正在关注高级票据到期问题，定期与董事会和管理层讨论可能的选择，努力增加现金余额以应对 [55][70][56] 问题4: 瓦伦西亚产品和地块销售的中期规划，以及第四季度地块销售情况 - 公司努力与建筑商合作使产品适应市场，部分产品由土地现状决定，本季度完成的两笔销售位于低密度区域，第四季度土地销售将分布在瓦伦西亚项目不同区域，产品将更加多样化，包括传统独立公寓和少量连体公寓 [57][58] 问题5: 旧金山项目启动后现金流的初始影响，以及从开工到地块可销售并确认收入的时间 - 公司在旧金山主要作为水平开发商，土地收入与可交付地块的完成相关，目前正在与旧金山市县讨论第一阶段项目及进入方式，从开工到第一阶段的时间难以确定，因为受城市审批等多种变量影响，但一旦准备好，特别是烛台项目，进入第一阶段并不困难 [59][75][76] 问题6: 大公园建筑商销售113套房屋的收入是否未合并 - 是的，提供该数据是为了让人们了解房屋销售速度，以表明未来对土地的需求情况 [61] 问题7: 大公园40英亩商业土地的最新情况 - 40英亩商业土地交易仍在推进，预计年底完成，但需城市采取一些行动，可能会稍有延迟，此外公司还有100英亩商业土地按地块逐个营销，完成这40英亩交易后，将推动另一部分土地进入市场 [67] 问题8: 2025年到期的高级票据的利率和本金金额 - 利率为7.875%，本金金额为6.25亿美元 [81][82] 问题9: 瓦伦西亚土地银行中每个住宅用地的预期销售价格范围，以及是否符合预期 - 此次销售价格符合低密度和产品类型的预期，未来市场上大部分产品将是独立公寓或连体公寓，密度较高，单价会较低，价格因产品而异 [92] 问题10: 与主动再融资债券时相比，目前现金余额是否合适，2024年土地销售收益是否会超过G&A成本、利息费用和其他固定义务 - 公司会定期监控现金余额，在Dan的领导下，一直致力于战略性增加现金余额，处理债券的时机将取决于市场，而不是特定的现金金额，目标是尽快有足够现金以获得更多选择，2024年的计划是使土地销售收益超过G&A成本、利息费用和其他固定义务 [93][94] 问题11: 第四季度自由现金流指导范围较宽的原因 - 这是一个时间问题，公司无法控制所有交易的完成时间，由于市政审批未及时完成，部分销售可能从第四季度推迟到第一季度，但预计这些销售最终会实现，并非收入金额不确定 [98] 问题12: 如果第四季度自由现金流为3200万美元，是否意味着5000万美元被推迟到第一季度 - 是的 [99][104] 问题13: 在新的循环信贷额度下，是否有足够的受限支付能力以折扣价回购高级票据 - 整个循环信贷额度仅为1.25亿美元，没有足够能力以折扣价回购高级票据，但没有限制公司在公开市场以折扣价部分回购债券 [100]

财务数据和关键指标变化 - 截至第二季度末，公司现金及现金等价物为1.932亿美元，循环信贷额度下可用借款能力为1.25亿美元，总流动性为3.182亿美元，高于上季度的2.316亿美元；债务与资本比率降至24.7%，上季度为25.2% [3][29] - 第二季度公司净库存减少570万美元，其中包括来自第三方的4450万美元一次性回收款项和1230万美元应计资本化利息；排除回收款项和资本化利息后，库存增加2650万美元，较去年同期增幅低13% [9] - 第二季度公司实现合并净收入5060万美元，而第一季度为净亏损970万美元；上半年实现正现金流6140万美元，年初预计为负现金流2400 - 5600万美元 [88][89] - 第二季度销售、一般和行政费用（SG&A）为1270万美元，低于上季度的1380万美元，2023年前六个月为2650万美元，低于2022年同期的2940万美元 [75] - 公司债务与总资本比率稳定在24.7%，考虑现金余额后的净债务与资本比率为18.5% [81] 各条业务线数据和关键指标变化 大公园（Great Park）业务线 - 第二季度大公园业务线实现净收入1.791亿美元，其中合资企业运营净收入1.682亿美元，管理公司净收入1090万美元；合资企业运营本季度确认收入3.606亿美元，主要来自出售约84英亩土地上的798个住宅用地 [30] - 第二季度，大公园社区的建筑商售出177套房屋；Solis Park社区目前仅余200套房屋待售，原规划为849套 [91] - 第二季度，大公园合资企业收到6100万美元社区设施区（CFD）款项，作为对已完成或支付的公共改善项目的报销 [25] 瓦伦西亚（Valencia）业务线 - 第二季度瓦伦西亚业务线确认亏损450万美元，主要由于销售、一般和行政费用340万美元，包括员工薪酬以及支持活跃开发区域和2023年土地销售的营销费用 [10] - 第二季度，建筑商在瓦伦西亚的新房销售总数为79套；截至7月中旬，初始推出的1268套房屋中已售出1100套，仅余168套；建筑商已在瓦伦西亚下一个区域的两个新社区开放样板房，该区域共有598套房屋 [26] - 第一季度瓦伦西亚获得1770万美元CFD报销，第二季度从第三方获得4450万美元回收款项，这些款项将抵消库存成本，最终提高瓦伦西亚销售的毛利率 [115] 旧金山（San Francisco）业务线 - 第二季度旧金山业务线确认亏损88.5万美元，主要由于支持该业务线继续平衡烛台点（Candlestick）和猎人角造船厂（Hunters Point shipyard）场地当前开发权限，以及与城市合作更新现有税收增量融资时间表所产生的一般和行政费用 [96] 商业（Commercial）业务线 - 商业业务线合资企业是一个自筹资金的运营实体，季度末现金余额为510万美元；公司仅持有大公园商业合资企业75%的股份，该投资按权益法核算 [119] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司商业土地在大公园和瓦伦西亚受到强烈关注，社区内工业市场空置率较低，尽管资本市场在商业市场领域进行了调整，但公司预计将继续推动对这一优质资产类别的需求 [5] - 加利福尼亚州市场住房供应仍然短缺，尽管可负担性仍是挑战，但对位置优越的房屋和总体规划社区仍有需求，新房库存仍然很低，这增加了对新房的兴趣和需求 [76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于三大主要优先事项：创造收入和其他积极现金事件、管理和调整SG&A规模、管理和限制资本支出，并尽可能使这些支出与收入事件相匹配 [88] - 公司计划与建筑商合作，让他们进行前端资本投资，以确保建筑商的项目管道，并完成和开发公司的土地 [21] - 公司近期计划专注于水平开发，这是公司的专业领域；但从长远来看，公司认为在瓦伦西亚和旧金山有与具备垂直开发专业知识的合作伙伴合作的独特机会 [112] - 公司正在与城市合作更新现有税收增量融资时间表，以解决猎人角海军延迟的问题，希望借此推动烛台点作为独立项目的开发 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从经济角度看，利率上升和年初银行业危机带来的挑战在第二季度开始消散，房地产市场开始企稳，购房者适应并接受了较高的利率，利率波动有所缓和，市场能够有序调整 [90] - 公司对未来持积极态度并保持乐观，土地开发是一场长期游戏，公司在一些社区才刚刚起步，而加利福尼亚州的已获批土地供应有限，公司目前的努力将确保其在这场长期游戏中占据有利位置，同时重视创造和维护股东价值 [79] - 公司预计2023年下半年能够产生5000 - 7000万美元的净收入，并产生额外的现金流，年底现金余额将达到2.5 - 3亿美元 [27] 其他重要信息 - 公司与建筑商合作采用参与模式，随着土地价格上涨，公司获得的收入也会增加；公司与建筑商一对一合作，在产品和规划方面进行合作，有助于提高土地价格 [14][15] - 大公园合资企业的土地销售协议包括在成交时支付的固定金额和未来从建筑商销售中获得的价格参与率；本季度确认的收入包括成交时支付的2.147亿美元，以及1.43亿美元代表合资企业对未来价格参与付款的可变对价估计的合同资产 [82] - 与大公园合资企业向其遗留权益和百分比权益持有人进行的分配同时，公司根据开发管理协议收取了2200万美元的激励性补偿付款 [83] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司与建筑商合作的土地定价能力如何，以及瓦伦西亚销售的具体情况 - 公司与建筑商合作采用参与模式，随着土地价格上涨，公司收入也会增加；目前土地市场需求旺盛，推动土地价格上涨，公司与建筑商在产品和规划上合作有助于提高土地价格；大公园的大型交易若参与部分实现，每英亩土地价格将与其他类似产品和土地相当；在瓦伦西亚，公司正在与建筑商合作开发适销对路的产品，以提高土地收入 [14][15][35] 问题2: 2023年下半年现金流量指引中，预计收益和额外CFD报销的情况，以及还应关注的其他方面 - 2024年公司有额外的资本投资需求，计划与建筑商合作，让他们进行部分前端资本投资；在瓦伦西亚，随着屋顶工程完成和购房者入住，公司有能力发行额外债券并获得报销，但目前无法提供明年报销的具体数字 [20][21][23] 问题3: 公司是否有进行垂直开发的计划及时间框架 - 公司近期计划专注于水平开发；从长远来看，在商业领域有垂直开发机会，如瓦伦西亚的瓦伦西亚商业中心和旧金山社区，但由于需要合适的土地位置，预计还需要几年时间 [42][43][44] 问题4: 公司股价自IPO以来下跌近80%，董事会是否考虑出售公司 - 董事会始终关注提升股东价值的机会，虽然目前没有出售公司的计划，但会考虑所有可能出现的替代方案 [61] 问题5: 2023年下半年和2024年的资本支出大致情况 - 预计与2023年上半年相当，公司在瓦伦西亚和尔湾的土地状况良好，处于较好的开发阶段 [47] 问题6: 2023年底现金余额指引是否包括瓦伦西亚土地销售及其他土地地块销售 - 包括 [52] 问题7: 是否有进一步降低SG&A的机会，还是预计未来几个季度维持当前水平 - 公司将继续关注管理SG&A，目前看到的数字接近未来的运行水平，但会持续寻找改进的机会 [53] 问题8: 未来几年获得更多CFD报销的前景如何 - 公司去年与尔湾市合作，扩大了通过CFD获得公共改善报销的范围，今年早些时候开始看到报销款项，目前在尔湾基本已赶上进度，随着工作完成仍可获得近期报销；在瓦伦西亚，随着房屋完工和销售，有机会发行额外CFD债券并获得报销 [63][65][109] 问题9: 目前正在进行的两笔交易在下半年的预期情况 - 公司正在与建筑商合作优化产品，以实现价值最大化，预计这两笔交易将在未来几年产生收入或参与分成 [98][99][100] 问题10: 瓦伦西亚下一个阶段的600个住宅用地是否是目前三笔交易的总和 - 不是，公司正在推进其他已准备好的土地的个别交易，这600个住宅用地的六个样板房将在今年剩余时间推向市场，但公司发现其他已准备好的土地也有可满足的细分市场 [101] 问题11: 下半年销售的土地已准备好，如何看待下半年的资本支出，以及随着需求从低谷回升，2024年不同开发项目的资本支出情况 - 在大公园，大部分骨干基础设施已完成，仍有部分如海洋大道（Marine Way）需要完成，这些将获得报销；所有交易可能因政府审批而在季度间有所变动 [107][108] 问题12: 今年迄今收到的6000万美元CFD报销对应的工作完成时间，以及2024年上半年或全年的合理报销金额指导 - 在尔湾，由于有大量屋顶工程，工作完成后基本可获得报销，目前基本已赶上进度，未来完成工作仍可获得近期报销；在瓦伦西亚，随着房屋完工和销售，有机会发行额外CFD债券并获得报销 [109]

净收入和房屋销售 - 2023年第二季度，公司实现净收入50.6百万美元，较第一季度亏损9.7百万美元有显著增长[70] - Valencia社区在2023年第二季度售出79套房屋，自2021年5月销售以来总计售出1101套房屋[70] - Great Park社区在2023年第二季度售出177套房屋，较第一季度的255套有所下降，主要是由于第二季度可用库存较少[70] 财务状况 - 公司截至2023年6月30日现金为1.932亿美元，可用于循环信贷额度为1.25亿美元，总流动性为3.182亿美元[71] - 2023年6月30日，公司净收入为5055.5万美元，较2022年同期的亏损1097.2万美元有显著增长[72] - 公司2023年前6个月总收入为2.705亿美元，较2022年同期的1.027亿美元有显著增长[74] - 公司2023年前6个月管理服务成本为1.2亿美元，较2022年同期的4900万美元有显著增长[74] - 公司2023年前6个月销售、一般和行政费用为2.65亿美元，较2022年同期的2.94亿美元有所下降[74] - 公司2023年前6个月净收入为1.9035亿美元，较2022年同期的亏损2.2241亿美元有显著增长[74] 营收和成本 - 2023年第二季度，公司总营收为383,966千美元，较去年同期增长5.5%[78] - 2023年第二季度，公司总成本和费用为212,927千美元，较去年同期增长30.7%[78] - 2023年第二季度，公司净利润为50,555千美元，较去年同期增长超过100%[78] - 2023年上半年，公司总营收为400,421千美元，较去年同期增长7.2%[82] - 2023年上半年，公司总成本和费用为229,997千美元，较去年同期增长7.9%[82] - 2023年上半年，公司净利润为40,821千美元，较去年同期增长约75%[82] 其他财务信息 - 公司四个报告运营部门包括Valencia、San Francisco、Great Park和Commercial[76][77] - 公司在2023年上半年的投资活动净现金流为2967.6万美元，较2022年同期的138.7万美元有较大增长[98] - 公司在2023年上半年的融资活动净现金流为-616.9万美元，较2022年同期的-549.8万美元有所增加[98]

股权结构 - 截至2023年3月31日，公司通过全资子公司持有运营公司约62.6%的股份[113] - 截至2023年3月31日，公司在运营公司的所有权比例增至62.6%[168] - 截至2023年3月31日，运营公司持有的A类单位为69,199,938，非控股权益成员持有的为41,363,271，总计110,563,209；2022年12月31日对应数据分别为69,068,354、41,363,271和110,431,625[170] - 截至2023年3月31日，旧金山风险投资非控股权益成员持有的A类单位为37,870,273，总计148,433,482；2022年12月31日对应数据分别为37,870,273和148,301,898[170] - 截至2023年3月31日，运营公司非控股权益成员和旧金山风险投资A类单位持有人持有的B类普通股为79,233,544股，转换比例为每B类普通股兑换0.0003股A类普通股[170] 财务收支 - 2023年第一季度，公司社区设施区报销带来1770万美元现金流入，销售、一般和行政成本同比下降18%[114] - 2023年第一季度总营收为5701万美元，较2022年同期增加80万美元，增幅16.7%[118][120] - 2023年第一季度销售、一般和行政费用为1380万美元，较2022年同期减少300万美元，降幅18.1%，自2021年底以来员工人数减少约38%[118][121] - 2022年第一季度因高管重组和裁员产生1943.7万美元重组成本[118][122][123] - 2023年第一季度非合并实体的权益收益为100万美元，较2022年同期亏损100万美元有所增加[118][125] - 2023年和2022年第一季度税前亏损分别为970万美元和3680万美元，因估值备抵增加无税收优惠[126] - 2023年第一季度归属于公司的净亏损为453.6万美元，较2022年同期的1713万美元有所收窄[118] - 2023年第一季度公司总营收为5701000美元，总成本和费用为17290000美元[129] - 2023年第一季度土地销售营收为 - 25000美元，土地销售相关方营收为624000美元[129] - 2023年第一季度管理服务相关方营收为4236000美元，运营物业营收为866000美元[129] - 2023年第一季度利息收入为836000美元，利息支出为0美元[129] - 2023年第一季度来自非合并实体的权益收益为1048000美元[129] - 2023年第一季度税前亏损为9726000美元，所得税为8000美元，净亏损为9734000美元[129] - 2022年第一季度总营收4886万美元，总成本和费用40751万美元，净亏损36769万美元[131] - 2023年第一季度销售、一般和行政费用降至260万美元，较2022年同期减少180万美元，降幅40.4%[134] - 2023年第一季度土地销售及关联方土地销售收入增至860万美元，2022年同期为180万美元[143] - 2022年第一季度大公园项目房屋销售成本为1290万美元[145] - 2023年第一季度管理服务成本和费用降至240万美元，较2022年同期减少30万美元，降幅11.8%[146] - 2023年第一季度销售、一般和行政费用降至330万美元，较2022年同期减少420万美元，降幅56.0%[147] - 2023年第一季度管理费用增至450万美元，较2022年同期增加300万美元，增幅196.7%[148] 项目销售 - 2023年第一季度，瓦伦西亚的客座建筑商售出75套房屋，大公园项目售出255套房屋，较2022年第四季度均有增长[115] - 2022年第一季度大公园项目售出9套房屋，产生1720万美元房屋销售收入[144] 现金与流动性 - 截至2023年3月31日，公司现金为1.066亿美元，循环信贷额度可用1.25亿美元，总流动性为2.316亿美元[116] - 截至2023年3月31日，公司合并现金及现金等价物为1.066亿美元，低于2022年12月31日的1.318亿美元[155] - 2023年第一季度约900万美元关联方偿还义务递延至2024年第一季度[156] - 截至2023年3月31日，公司有3.2亿美元未偿还履约保证金，主要与瓦伦西亚社区有关[160] - 2023年第一季度经营活动净现金使用量较2022年同期减少3630万美元[164] - 2023年第一季度投资活动净现金流入较2022年同期减少40万美元[165] 运营部门 - 公司有四个可报告运营部门，包括三个社区部门（Valencia、San Francisco和Great Park）和商业部门[129] - Valencia部门涵盖洛杉矶和文图拉县的社区及农业运营，还包括对Valencia Landbank Venture的投资[130] - San Francisco部门包括Candlestick和The San Francisco Shipyard社区的运营结果[130] - Great Park部门包括Great Park Neighborhoods社区运营结果及为Great Park Venture提供的开发管理服务[130] 项目规划 - 瓦伦西亚项目约有15000英亩土地，规划21500个住宅用地和1150万平方英尺商业空间[133] - 旧金山项目约有800英亩海湾沿岸土地，规划12000个住宅用地和630万平方英尺商业空间[135] - 大公园项目占地约2100英亩，规划10500个住宅用地和490万平方英尺商业空间[141] 项目权益 - 截至2023年3月31日，大公园项目剩余最大参与遗留权益分配权为6630万美元[142] - 公司在大公园合资企业中拥有37.5%的股权，采用权益法核算投资[140] 项目问题 - 旧金山造船厂约408英亩土地仍归美国海军所有，土地转让因数据重估等问题延迟[138] 会计估计与风险 - 2023年第一季度公司关键会计估计与2022年年报披露相比无重大变化[171] - 公司未来收益、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，主要市场风险源于固定利率债务[172] - 公司未来可能通过互换安排管理浮动利率债务风险，目的是减少浮动利率敞口[172] - 截至2023年3月31日，公司未偿合并净债务为6.21亿美元，无浮动利率债务[173] - 公司未进行任何衍生金融工具或衍生商品工具交易[173]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度合并净亏损为970万美元 主要收入来自管理服务 为570万美元 [2] - 销售 一般和行政费用为1380万美元 同比下降18% 即减少300万美元 主要由于裁员和营销费用减少 [3] - 库存净增加2150万美元 其中包括1230万美元的资本化利息和1770万美元的CFD报销 [4] - 排除资本化利息和CFD报销 库存净增加2690万美元 同比下降24% [5] - 总流动性为2316亿美元 包括1066亿美元现金和现金等价物以及125亿美元的可用借款额度 [7] - 债务与总资本化比率为252% 净债务与资本化比率为218% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大公园社区第一季度净收入为450万美元 其中管理公司贡献180万美元 合资企业贡献270万美元 [40] - 大公园社区管理公司收入为410万美元 包括300万美元的月度基础费用和110万美元的非现金激励补偿 [40] - 大公园社区合资企业收入为860万美元 主要来自土地销售的利润分成 [42] - 商业板块第一季度净亏损约20万美元 [45] - 旧金山板块第一季度亏损100万美元 主要由于行政费用 [39] - 瓦伦西亚板块第一季度亏损240万美元 主要由于销售和行政费用 [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 大公园社区第一季度售出255套房屋 较第四季度的113套大幅增加 [26] - 瓦伦西亚社区第一季度售出75套房屋 较第四季度的49套有所增加 [30] - 加州市场住房供应仍然紧张 对位置优越的房屋和总体规划社区的需求依然强劲 [17] - 工业市场空置率历史低位 租金持续增长 预计将继续推动需求 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于收入生成 资本支出管理和SG&A控制 同时监控市场并调整计划以最大化总体规划社区的价值 [1] - 公司预计土地收购兴趣将在本季度和下季度加速 随着银行危机缓解和房屋销售稳定 [16] - 公司将继续与建筑商合作 以反映当前市场条件和土地稀缺性的价格出售土地 [18] - 公司将继续推进大公园和瓦伦西亚的独特商业土地供应 [19] - 公司将继续专注于现金生成 包括土地销售 合资企业分配和公共融资结构 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临利率上升 通货膨胀和信贷紧缩等不利因素 公司对2023年的机会持乐观态度 [1] - 公司预计第二季度将有大量土地销售和其他现金生成活动 预计将带来有意义的分配 [12] - 公司预计随着银行危机缓解和房屋销售稳定 土地收购兴趣将加速 [16] - 公司预计工业市场的低空置率和租金增长将继续推动需求 [19] - 公司预计第二季度资本支出和SG&A将与或优于指导 [23] 其他重要信息 - 公司第一季度支付了140万美元的EB-5报销义务 另有900万美元的报销义务推迟到2024年第一季度 [6] - 公司第一季度通过重新谈判办公室租约和减少员工人数 节省了180万美元的租金和100万美元的劳动力成本 [24] - 公司正在谈判大公园社区下一个社区719套房屋的住宅项目 [27] - 公司正在积极销售Rise社区剩余的81个住宅地块 预计将在本季度完成 [28] - 公司预计将在今年完成大公园社区一个商业地块的销售 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在社区中看到的价格压力如何 是否坚持峰值价格 [49] - 建筑商自行定价房屋 大公园社区的房屋销售中让步很少 价格在1月份有所下降 但随后又开始上涨 [50] - 公司看到土地价格与几年前一致 建筑商正在重新参与土地购买 [56] - 建筑商在12月 1月和2月观望市场 但现在正在积极竞标土地 [65] 问题: 土地开发成本的变化 [53] - 公司重新投标了一个小型地下工程 节省了50万美元 土地开发成本正在下降 [59] - 公司目前没有大量活跃的建设项目 但对土地开发成本感到满意 [60] 问题: 2025年债券到期前的资产负债表目标 [68] - 公司没有设定具体的资产负债表目标 但专注于最大化现金头寸 [75] - 公司预计在未来几年内在这方面取得强劲进展 [70]

COVID-19疫情影响 - 公司业务受COVID-19疫情影响，可能会受到负面影响[44] 项目风险 - 公司发展和建设项目存在风险，可能导致项目延期或超支[44] 物业投资 - 公司需要在物业上进行重大投资，但在实现显著收入之前可能需要花费大量资金[45] 依赖性 - 公司高度依赖于房地产开发商，如果开发商不认为公司的住宅社区是理想的建房地点，公司业务将受到不利影响[47] 资产价值风险 - 公司可能面临土地所有权受损的风险，可能会影响公司的资产价值和收入[47] 成本风险 - 通货膨胀可能会增加公司无法收回的成本[48] 竞争风险 - 公司面临激烈竞争，可能影响公司吸引购买者和销售物业的能力[48] 资产减值 - 房地产价值波动可能导致公司减记房地产资产的账面价值[48] 税务风险 - 公司的财产税可能会增加，可能会对公司的财务状况和业绩产生不利影响[48] 法规风险 - 土地使用法律法规可能增加公司的支出，限制可建造的住房数量或商业面积，延迟项目完成并对公司的财务状况和业绩产生不利影响[49] 许可证风险 - 公司的项目在获取许可证、许可和批准方面存在重大成本和延迟风险[50] 环境法规风险 - 公司的项目受到环境规划和保护法律法规的影响，需要获得可能会被第三方挑战的许可和批准[50] 政府限制风险 - 公司可能面临新的政府限制、标准或法规，以减少温室气体排放和气候变化影响，这可能会增加开发的时间或成本，并可能影响运营成本[50] 诉讼风险 - 公司可能会面临诉讼，可能对财务状况和运营结果产生重大不利影响[51] 保险风险 - 公司可能面临保险成本增加或保险范围限制的风险[52] 人才管理风险 - 公司必须吸引、留住和整合关键人员，并制定充分的继任计划，否则可能对业务产生不利影响[53] 股东关系风险 - 公司可能受到债权人和其他投资者的限制，导致分配给经营公司的支付受限[54] 资本需求风险 - 公司可能需要额外资本来执行发展计划，但可能无法获得有利的融资条件[59] 债务风险 - 公司的大额负债可能对业务、财务状况和运营结果产生重大不利影响[60] 资本资源增加风险 - 公司未来可能会通过融资方式增加资本资源，包括发行债务证券或股票[62] 现金流风险 - 公司可能无法从运营活动中产生足够现金流来偿还所有债务，可能需要采取其他措施来满足债务[63] 资产处置限制 - 公司的信贷协议和关于高级票据的契约限制了公司处置资产和使用处置所得款项的能力[64] 利率风险 - 未来可能会面临伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的不确定性，可能会影响公司的业务和财务结果[65] 股票流动性风险 - 公司的普通股可能会面临市场流动性不足和价格波动的风险[66] 股东权益稀释风险 - 公司可能会在未来发行更多的普通股，可能会稀释现有股东的持股，或发行具有更有利权利和特权的证券[67] 信息安全风险 - 公司的业务和信息技术系统可能会受到网络攻击或网络恐怖主义的影响[69] 市场环境风险 - 公司的商业策略和表现可能会受到经济衰退、不稳定的商业环境或持续不可预测和不稳定的市场条件的不利影响[70]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度合并净收入为2250万美元，SG&A为1310万美元，较2021年第四季度减少450万美元；全年合并SG&A为5460万美元，较2021年减少29%；年末现金及现金等价物为1.318亿美元 [7] - 第四季度销售、一般和行政费用为1310万美元，较去年同期减少25.5%；未合并实体的权益和收益为2620万美元 [27] - 季度净库存增加960万美元，包括高级票据应计资本化利息1230万美元和社区设施区（CFT）报销减少2770万美元；支付高级票据半年利息2460万美元，支付关联方EB - 5报销义务410万美元；从大公园合资企业获得分配和激励补偿6690万美元，从Gateway Venture获得分配860万美元 [35][36] - 季度末总流动性为2.568亿美元，包括1.318亿美元现金及现金等价物和1.25亿美元循环信贷额度可用借款能力；债务与总资本比率稳定在25.1%，考虑现金余额后的净债务与资本比率为20.9% [38][39] 各条业务线数据和关键指标变化 瓦伦西亚（Valencia）业务线 - 第四季度亏损50.9万美元，无土地销售成交，但报告收入380万美元，主要与先前土地销售可变对价估计变化有关；销售、一般和行政成本为310万美元 [40][41] - 第四季度建筑商新房销售总数从第三季度的166套降至49套，全年共售出594套，18个项目中的11个已售罄，初始1268套房源中目前仅剩323套 [19] 旧金山（San Francisco）业务线 - 第四季度亏损120万美元，主要由支持该地区重新评估开发计划和审批流程的一般和行政成本构成 [41] 大公园（Great Park）业务线 - 第四季度净收入为9370万美元，包括管理公司产生的510万美元净收入和合资企业运营产生的8860万美元净收入 [42] - 管理公司本季度确认管理费用收入1300万美元，其中300万美元来自月基本费用支付，1000万美元来自预计激励补偿支付变化的非现金收入；费用为790万美元，包括提供管理服务成本220万美元和开发管理无形资产摊销费用570万美元 [43][44] - 合资企业运营本季度确认收入2.444亿美元，主要来自约42英亩商业土地以2.4亿美元出售；土地销售成本为1.406亿美元，SG&A为250万美元，关联方管理费用为1470万美元 [45] - 公司拥有大公园合资企业37.5%的权益和管理公司100%的权益，本季度大公园合资企业调整投资基础差异后的权益和收益为2610万美元，该合资企业无债务，季度末现金余额为1.49亿美元 [46] 商业（Commercial）业务线 - 本季度净亏损19.2万美元，包括Gateway Commercial Venture运营亏损30万美元和管理公司服务收入10万美元；公司拥有Gateway Commercial Venture 75%的权益和管理公司100%的权益，本季度来自该合资企业的权益亏损为22.4万美元，该合资企业为自筹资金运营，季度末现金余额为500万美元 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 大公园开放的建筑商社区继续销售房屋，但与去年相比吸收速度降低；第四季度建筑商售出113套房屋，高于第三季度的82套，全年售出326套；Solis Park目前在最初的849套房源中还剩636套未售出 [15][16] - 工业市场空置率处于历史低位，租金持续增长，预计将继续推动该首选资产类别的需求 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司将专注于三大优先事项：创收、管理资本支出和管理SG&A，执行这些优先事项应能在2023年产生正现金流，并在市场稳定时提供资金以抓住机会 [10] - 公司已建立商业土地业务，目前有住宅和商业两个潜在的重要收入来源；预计2023年美联储加息周期将结束，住房市场将适应新的利率环境，随着时间推移买家需求将扩大 [11] - 公司将与建筑商合作，以反映当前市场状况和市场中可用产权库存稀缺性的价格出售土地；对推进大公园和瓦伦西亚独特的商业土地产品持乐观态度 [12] - 2023年将重点关注大公园5 - 南区的住宅社区，该社区有719套房屋和11个社区；同时积极出售初始商业土地产品的剩余部分 [17][18] - 在瓦伦西亚，建筑商继续为明年的项目制作模型，预计这些社区将在今年第二和第三季度开放，以增加库存推动销售；公司还在与建筑商合作，考虑增加单户和多户租赁产品 [20] - 公司将继续寻找SG&A的额外节省机会，预计上半年现金流将略有负值，但相信到下半年及未来将实现正现金流 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是组织转型的一年，公司在美联储激进加息的影响下运营，但团队仍专注于运营优先事项；2022年第四季度的积极成果增强了公司对商业土地战略的信心 [6][23] - 2023年市场仍存在诸多不确定性，但公司对可用机会持谨慎乐观态度，有信心利用这些机会；将继续监测利率上升和通胀对住房买家需求的影响，并主动调整计划以保护和最大化总体规划社区的价值 [31][32] 其他重要信息 - 公司首次在季度结束后三周内公布收益，表明公司对业务的掌控 [6] - 大公园合资企业的开发管理协议续签至2024年底，续签期间支付给管理公司的补偿保持不变，包括月基本费用支付和相当于大公园合资企业向持股人分配金额9%的激励补偿支付 [9][37] - 公司正在与城市合作更新现有税收增量融资时间表，以考虑猎人角的海军延误问题；2023年将是旧金山项目的关键一年，公司将努力解决这些问题，并为烛台点作为更大混合用途社区第一阶段的独立开发奠定基础 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 自新年以来与建筑商的沟通情况及建筑商对土地市场的态度 - 公司本月已与之前参与D5 South项目的所有建筑商进行了沟通，一些建筑商正在重新评估和进行承销工作，有一笔去年正在谈判的交易仍在进行中；上周大公园有18笔销售，Solis的可用库存将在年底售罄，建筑商正在考虑2024年的产品供应，目前有四五个建筑商正在积极重新评估，早期迹象积极 [51][52][53] 问题2: 大公园合资企业年末的现金余额 - 大公园合资企业年末现金余额为1.49亿美元 [55][56] 问题3: 2023年土地销售与分配的节奏关系 - 随着年末土地销售的进行，预计会有额外的分配，但分配不一定完全与土地销售挂钩，因为合资企业较为保守，会根据市场情况决定是否持有额外现金 [57] 问题4: 旧金山项目获批后开发费用是否纳入2023年现金流预期及费用情况 - 2023年不预计会有这些开发费用，目前难以估计具体费用金额，但第一个地块从101高速公路很容易到达 [65][66] 问题5: 2023年上半年预计8000 - 9000万美元收入的构成 - 这是运营收入、CFT报销和回收、目前正在进行的销售以及预计的中期分配的组合 [67] 问题6: 管理协议除经济方面外的重大变化及增加变更控制的原因 - 经济方面，去年一年期延期时将费用从报销成本改为固定月管理费，此次续签保持不变，仅延长两年，优先回报收益无变化；增加变更控制主要是因为合作伙伴喜欢现有的管理团队，希望在关键人员变动时有发言权，也是为了保证运营的连续性 [73][74][76] 问题7: 市场放缓且利率不变、建筑停滞时的额外流动性获取 - 公司有1.25亿美元未动用的信贷额度，目前预计不需要额外流动性；若市场不复苏，公司将大幅削减成本；如果认为没有创收机会，将停止相关资本支出以改善流动性 [77] 问题8: 是否会通过收费建设项目建造更多房屋 - 公司目前与建筑商的沟通中未发现有此需求，但收费建设模式是公司熟悉的模式，会根据市场情况决定是否采用 [84][85] 问题9: 标普将相关方税务负债计入债务计算的潜在影响 - 公司已与评级机构沟通，澄清税务应收协议（TRA）是基于公司使用能力的预计义务，预计这些支付将在债券到期后进行，不影响公司支付债券的能力，且该义务仅在公司从节税中受益时才会产生 [88] 问题10: 公司拥有的各个房屋地块的完工阶段情况 - 大公园的D5 South项目进展良好，完成这些地块相对容易，将是大公园下一个开放的社区；瓦伦西亚有一些填充地块已准备好开发，还有一些区域需要进一步投入资金进行街道铺设和干湿设施安装等工作 [89][90]