净收入和资本化率 - 第一季度净收入每股为0.28美元，AFFO每股为0.42美元[1] - 投资额为2.488亿美元，加权平均现金资本化率为8.1%[2] 2024年财务展望 - 2024年AFFO指引调整至每股1.72至1.75美元[1] - 2024年AFFO每股预期范围为1.72至1.75美元[3] 股本募集和投资增长 - 股本募集净额为2.475亿美元，ATM计划净额为5340万美元[2] - 投资额为6100万美元，净收益为130万美元[3] 投资组合情况 - 投资组合中有1937个物业，租约平均期限为14.1年，租金覆盖率为3.9倍[4] 资金情况 - 现金及等价物为7920万美元，未使用的循环信贷额度为6亿美元[5] 股利情况 - 2024年首季度现金股利为每股0.285美元，年化股利为1.14美元[8] 经营绩效指标 - 公司计算 EBITDA 和 EBITDAre 作为衡量其行业常用的指标，提供了关于其经营绩效的补充信息[25] - EBITDA 和 EBITDAre 不包括所有包含在净收入中的收入和费用项目，不代表从经营活动中产生的现金，也不一定反映可用于资金需求的现金；因此，它们不应被视为净收入或经营活动现金流量的替代指标[26] 财务结构 - 公司计算净债务为总债务减去现金及现金等价物和用于未来投资的受限现金，以提供对应投资者和分析师有益的净合同借款资本估计[27] - 公司截至2024年3月31日的总企业价值为6,289,270美元[41] - 公司的净债务为1,600,836美元，占总企业价值的25.5%[41] - 公司的净债务与年化调整后的调整后息税折旧摊销前利润比率为4.1倍[41]

零售地产行业趋势 - 零售地产信托行业受益于消费者对实体店购物体验的偏好和零售地产空间有限的新供应[1] - 零售地产行业受到雇佣市场强劲的支持，预计需求将保持健康，零售地产信托将经历租赁活动增加，租赁活动增加[4] - 零售地产行业受到经济健康、就业形势和消费者支出模式的显著影响，地产位置和周围贸易区域的人口统计数据关键确定需求[3] - 零售地产行业的前景受到多种因素影响，包括需求旺盛、供应有限、全渠道零售和租户基础多样化等[6] 零售地产行业挑战 - 零售地产行业面临的挑战包括零售商破产上升、借贷成本上升、高昂的费用和潜在的财务压力，可能导致谨慎的地产决策和空置率上升[2] 零售地产公司分析 - Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT)是一家总部位于新泽西州普林斯顿的REIT，拥有、收购和管理主要是单一租户物业，租期长，租户覆盖率高[17] - Essential Properties目前持有Zacks Rank 2（买入），2024年FFO每股预期向上修正，2025年FFO每股预期也有望增长[18] - Tanger Inc. (SKT)是一家总部位于北卡罗来纳州格林斯伯勒的REIT，拥有38个奥特莱斯中心和一个开放式生活方式中心，地理位置优越[19] - Tanger目前持有Zacks Rank 2，2024年和2025年FFO每股预期均有望增长[21]

文章核心观点 - 墨西哥快餐连锁店塔可约翰（Taco John's）迎来行业资深人士希瑟·尼尔（Heather Neary）担任总裁兼首席执行官，公司正加速扩张 [1][2] 公司动态 - 塔可约翰欢迎希瑟·尼尔加入高管领导团队，担任总裁兼首席执行官 [1] - 希瑟·尼尔接替退休的前首席执行官吉姆·克里尔（Jim Creel） [8] - 公司正加速在中西部及其他地区的扩张，未来几年计划在现有和新市场开设新门店 [2] 新CEO背景 - 希瑟·尼尔拥有超过20年的餐厅、品牌和特许经营领导经验，最近担任大型快餐特许经营商KBP Brands的品牌总裁 [2] - 她曾在国际椒盐脆饼特许经营品牌安妮阿姨（Auntie Anne's）开启餐饮生涯，担任品牌总裁期间，五年内总销售额增长至超过5.5亿美元 [4] - 她在KBP Brands积累了带领组织和团队实现高增长、提高盈利能力和稳定性的经验 [5] - 她是国际特许经营协会的活跃成员，曾在全国餐饮协会和女性餐饮服务论坛担任董事会成员，还在Essential Property Realty Trust担任董事会成员，在亚历克斯柠檬水摊基金会担任顾问委员会成员 [7] - 她毕业于米勒斯维尔大学，拥有宾夕法尼亚州立大学斯梅尔商学院的工商管理硕士学位，并获得校友成就奖 [7] 公司介绍 - 塔可约翰1969年成立于怀俄明州夏延市，经营和特许经营近400家餐厅，分布在23个州，是美国最大的墨西哥快餐品牌之一 [9] - 公司特色包括自1989年起的“周二塔可日”活动，以及价值菜单上低至2美元、3美元和4美元的日常优惠 [9] - 品牌以提供大量新鲜、高品质食材制作的特色菜单而自豪，被列入《企业家》杂志2023年“顶级食品特许经营品牌”的“墨西哥食品”类别，并被《快餐杂志》评为“有望成为快餐顶级品牌的前15强连锁店” [9]

公开发行 - 公司宣布定价9,000,000股普通股的公开发行，发行价格为每股24.75美元[1] - BofA Securities、Wells Fargo Securities、Truist Securities和Mizuho担任本次发行的联席主承销商[2] - 公司与BofA Securities、Wells Fargo Securities、Truist Securities和Mizuho签订了关于9,000,000股普通股的远期销售协议[3] - 主承销商获得了30天的选择权，可以全额或部分行使，购买公司额外1,350,000股普通股[4] 公司背景 - Essential Properties Realty Trust, Inc.是一家内部管理的房地产投资信托公司[13] - 公司主要收购、拥有和管理单一租户物业，这些物业长期净租赁给从事服务型或体验型业务的公司[13] - 截至2023年12月31日，公司的投资组合包括1,873个独立净租赁物业，平均租约期限为14.0年，平均租金覆盖率为3.8倍[13] - 截至2023年12月31日，公司的投资组合中99.8%租给了374家租户，在48个州经营16个行业的588个不同概念[13]

文章核心观点 公司宣布以远期方式公开发行800万股普通股，并将与相关方签订远期销售协议，所得净收益用于公司运营及潜在投资 [1][3][7] 发行情况 - 公司已开始以远期方式公开发行800万股普通股 [1] - 美银证券、富国证券、 Truist证券和瑞穗担任此次发行的联席账簿管理人 [2] - 公司预计与上述机构（或其关联方）就800万股普通股签订远期销售协议 [3] - 承销商获30天选择权，可最多额外购买120万股普通股，若行使该选择权，公司将签订额外远期销售协议 [4] 股份交付与结算 - 远期购买方预计从第三方借入并向承销商出售800万股（若选择权全部行使则为920万股），若无法借入或满足特定条件可不交付，公司将补足差额 [5] - 公司将在远期销售协议实物结算时向远期购买方发行并出售800万股（若选择权全部行使则最多920万股），预计约12个月内完成结算 [6] 收益用途 - 公司不会从远期购买方出售股份中获得收益，打算将远期销售协议结算的净收益投入运营合伙企业换取OP单位，运营合伙企业将用于一般公司用途，包括潜在未来投资 [7] 发行文件 - 所有普通股将根据公司向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明发售，相关初步招股说明书补充文件和招股说明书将提交给美国证券交易委员会，可从指定机构获取 [8] 公司概况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，收购、拥有和管理主要为长期净租赁给服务型或体验型企业的单租户物业 [12] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括1873处独立净租赁物业，加权平均租赁期限为14.0年，加权平均租金覆盖率为3.8倍，投资组合出租率为99.8%，租户涉及16个行业、588种不同业务概念，分布在48个州 [12]

文章核心观点 - 公司董事会宣布2024年第一季度普通股每股0.285美元的季度现金股息，年化股息为每股1.14美元，将于2024年4月12日支付给2024年3月29日收盘时登记在册的股东 [1] 公司情况 - 公司是一家内部管理的房地产投资信托基金，收购、拥有和管理主要为长期净租赁给经营服务导向或体验式业务公司的单租户物业 [2] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括1873处独立净租赁物业，加权平均租赁期限为14.0年，加权平均租金覆盖率为3.8倍 [2] - 截至2023年12月31日，公司投资组合的出租率为99.8%，租户有374家，经营588种不同业务概念，分布在48个州的16个行业 [2]

出售-租回交易 - Red Robin Gourmet Burgers, Inc.宣布与Essential Properties Realty Trust, Inc.完成第三笔出售-租回交易[1] - 该交易产生了约2400万美元的总收益，预计净收益约2300万美元将用于偿还债务[2] - Red Robin的首席财务官表示，这些交易使公司的债务减少了约4900万美元，并为股东解锁了长期价值[3]

文章核心观点 公司宣布晋升两名高管，以表彰他们的出色表现和多年来的贡献，为公司长期最大化股东价值奠定基础 [1][2] 高管晋升情况 - 马克斯·詹金斯晋升为执行副总裁兼投资主管 [1] - AJ·皮尔晋升为执行副总裁兼资产管理主管 [1] 高管履历 马克斯·詹金斯 - 2018 年加入公司，2021 年 4 月起担任投资主管，任职期间管理投资团队，促成超 25 亿美元交易 [2] - 加入公司前曾在陆军第 75 游骑兵团担任步兵军官和上尉 [2] AJ·皮尔 - 2017 年加入公司，一直担任资产管理主管，负责信用承销、资产管理和服务等重要职能 [3] - 加入公司前曾担任 Spirit Realty Capital 高级副总裁兼信贷主管，在该公司投资部门促成超 20 亿美元交易 [3] 公司概况 - 是一家内部管理的房地产投资信托基金，主要收购、拥有和管理长期净租赁给服务型或体验型企业的单租户物业 [4] - 截至 2023 年 12 月 31 日，公司投资组合包括 1873 处独立净租赁物业，加权平均租赁期限为 14.0 年，加权平均租金覆盖率为 3.8 倍 [4] - 截至 2023 年 12 月 31 日，公司投资组合出租率达 99.8%，租户 374 家，经营 588 种不同业务概念，分布在 48 个州的 16 个行业 [4]

公司概况 - EPRT是一家市值40亿美元的多元化房地产信托公司，股息率为5%[4] - 公司主要专注于收购、拥有和管理单一租户物业，这些物业主要长期租赁给服务导向或基于体验的中市场公司[5] - 公司的投资策略围绕着收购租给重要行业的物业，以最大化股东价值[8]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度AFFO每股达到0.42美元,同比增长8% [25][26] - 2023年全年AFFO每股为1.65美元,同比增长8% [26][31] - 2023年第四季度总AFFO达6700万美元,同比增长近20% [25][26] - 2023年全年总AFFO达2.534亿美元,同比增长21% [26] - 2023年第四季度经常性现金G&A占总收入的比例为5.2%,全年为5.9%,较2022年同期的5.8%和7%有所下降 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度投资达3.15亿美元,全年投资超过10亿美元 [9][25] - 2023年第四季度投资的加权平均现金收益率为7.9%,加权平均GAAP收益率为9.1% [15] - 2023年第四季度投资的加权平均租期为17.6年,加权平均年度风险递增为1.9% [15] - 2023年第四季度投资的加权平均单位租金覆盖率为3.3倍 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店租金增长为1.5%,较第三季度的1.2%有所提升 [14] - 2023年第四季度出售9处资产,净收益3060万美元,加权平均现金收益率为6.6% [22] - 公司预计未来近期的出售活动将保持与过去8个季度的平均水平相当 [23] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于服务和体验型行业的优质中型运营商,通过对公司信用、单位经营和房地产基础的全面审核来构建抗风险的资产组合 [10] - 公司利用资本市场的错配,作为可靠的资本提供者为中型企业提供增长资金,从而获得有利的定价和租赁条款 [11][18] - 公司在当前竞争环境下拥有相对优势,传统资本来源受限使公司能够以更有利的条款获得交易机会 [50][51][52] - 公司预计未来如果市场竞争恢复正常,收益率可能会有所下降,但成本也会相应下降,投资收益差可得以维持 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2023年表现出色,投资和AFFO增长均达8%,体现了公司差异化投资策略和多元化资产组合的韧性 [9][25][26] - 公司资产负债表保持稳健,流动性充足,为2024年的增长计划提供了良好支持 [29][30][31] - 公司维持2024年AFFO每股1.71-1.75美元的指引,增长率为5% [31] - 公司预计短期内投资收益率将保持稳定,但未来可能会受益于利率下降带来的收益率下降 [18][20] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Connor Siversky 提问** 询问公司的流动性情况以及未来投资的资金来源结构 [35][36] **Mark Patten 回答** 公司一般采用60%权益、30%债务、10%自由现金流的资金结构,目前的4.0倍杠杆率还有较大上升空间 [37][38] 问题2 **Elmer Chang 提问** 询问公司是否对2024年的坏账准备和信用损失有更加保守的预期 [69][70][71] **Mark Patten 回答** 公司在指引中已经包含了保守的坏账准备和信用损失假设,对消费者和行业的担忧并未反映在指引中 [70][71][72] 问题3 **Haendel St. Juste 提问** 询问公司对未来投资收益率的预期 [82][83][84][85][86][87] **Pete Mavoides 回答** 公司目前的投资管线显示短期内投资收益率将保持稳定,但未来可能会受到利率下降的影响而有所下降 [83][84][87]