公司业务概况 - 公司是一家内部管理的房地产公司，主要收购、拥有和管理长期租赁给中市场公司的单一租户物业[72] - 公司的租赁物业主要是服务型和体验型企业经营的单一租户商业房地产设施，占年化基础租金的92.8%[73] - 公司的租赁物业中，65.9%的年化基础租金来自主租赁[74] - 公司的租赁合同中，98.3%提供了未来基础租金的增长，平均年增长率为1.6%[74] - 公司的平均每个物业的投资为240万美元[75] - 公司的租金覆盖比率加权平均为3.9倍，98.7%的租赁合同要求租户定期提供特定单位级财务报告[76] 投资策略和管理团队 - 公司的投资策略是收购和租赁单一租户商业房地产设施，主要租给信用良好、稳定运营历史的中市场公司[79] - 公司的管理团队在净租赁行业拥有丰富经验，并有将净租赁业务发展到重要规模的记录[80] 资产管理和发展 - 公司的平台可扩展，通过提高效率和流程，继续寻求有吸引力的风险调整增长[82] - 公司的主要业务目标是通过拥有、管理和发展多样化的商业物业组合，最大化股东价值[82] - 公司积极管理资产，定期审查各个物业的业务表现、租户信用和当地房地产市场情况[86] - 公司通过出售不符合投资风险回报要求的资产，减少不良地理、行业或租户集中风险[87] 财务状况和资本结构 - 公司同意提供建设融资或补偿租户某些开发、建设和翻新成本，总额为2.061亿美元，截至2023年3月31日已资助1.163亿美元[95] - 公司计划通过现金、经营活动净现金和循环信贷设施借款等方式满足短期流动性需求，包括建设融资、租户补偿义务和未来单一租户物业投资[95] - 公司长期流动性需求主要包括资金用于额外投资和偿还债务，预计通过各种资本来源满足长期流动性需求，包括经营活动净现金、循环信贷设施借款、未来债务融资和出售资产等[95] - 公司长期债务全部为固定利率债务或通过对冲策略有效转换为固定利率，截至2023年3月31日，加权平均债务到期期限为5.0年[96] - 公司通过发行无担保优先无抵押票据、期限借款、单一资产或资产组合的抵押贷款和商业抵押贷款等方式获得未来债务资本，以降低融资成本并进一步多样化债务资本来源[96] - 公司通过运营现金、现金及现金等价物、循环信贷设施借款和潜在的资本来源，相信将足以为可预见的未来资助运营并投资于当前已做出承诺的房地产[96] 财务表现 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为7100万美元，较2022年3月31日的1430万美元增长[103] - 2023年第一季度，公司经营活动净现金流为5370万美元，净收入为4310万美元[103] - 2023年第一季度，公司投资活动净现金流为负1592万美元，主要用于房地产投资和贷款应收款项[104] - 2023年第一季度，公司融资活动净现金流为正1050万美元，主要来自发行普通股[104] 财务报表和财务指标 - 截至2023年3月31日，公司没有任何资产负债表之外的安排[105] - 截至2023年3月31日，公司合同义务总额为1541.26万美元，其中2023年应付1084万美元[106] - 公司租赁义务中包括1980万美元的地面租金支付[107] - 公司选择按照REIT的税收方式纳税，预计2023年不需要缴纳联邦所得税[108]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度AFFO每股达0.39美元，较2021年第四季度增长5%；名义上，该季度AFFO总计5580万美元，较2021年同期增加1040万美元，增长近23%，较2022年第三季度增长超4% [30] - 2022年全年AFFO每股为1.53美元，较2021年增长14%；名义上，2022年全年AFFO较2021年增加32%，即5080万美元，总计2.088亿美元 [52] - 2022年第四季度现金G&A约为430万美元，较2022年第三季度减少约130万美元 [31] - 2022年第四季度现金G&A占总收入的比例为5.8%，2022年全年为7%，优于2021年同期的9%和10.6% [53] - 2022年第四季度末净债务与年化调整后EBITDAre的比率为4.6倍，调整后为4.5倍，公司致力于维持保守的资产负债表，预计保持在4.5 - 5.5倍的历史杠杆范围内 [54] - 公司重申2023年AFFO每股指引为1.58 - 1.64美元，中点意味着同比增长超5% [24][55] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度投资3.28亿美元，通过39笔单独交易，加权平均现金收益率为7.5%，较上一季度提高40个基点；这些投资分布在13个不同行业，75%的业务来自洗车、休闲餐饮、汽车服务和娱乐行业 [47] - 2023年第一季度至今已完成6570万美元的投资，现金收益率为7.6% [48] - 2022年第四季度出售26处房产，净收益7550万美元，加权平均现金收益率为6.9%，加权平均单位层面覆盖率为2.1倍 [49] - 本季度投资的加权平均租赁期限为18.7年，加权平均年租金增长率为1.8%，加权平均单位层面覆盖率为3.2倍，每处房产平均投资280万美元；99%的季度投资通过直接售后回租产生，90%包含主租赁条款，95%来自现有关系 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度的投资管道与第四季度相比没有实质性差异，资本回报率稳定在7% - 8%之间，中7%是一个较好的指标 [2] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有可替代和流动性强的房产，以主动管理投资组合内的行业、租户和单位层面风险；预计2023年上半年处置活动仍将远高于过去八个季度平均2700万美元的水平 [28] - 公司认为竞争不仅来自售后回租买家，还包括银行融资、杠杆贷款人和资产支持贷款人等替代资本来源；目前资本市场的混乱使租户资本替代方案减少，更多租户转向售后回租资本，为公司提供了锁定20多年有吸引力回报的独特机会 [18] - 公司看到一些杠杆买家在售后回租业务上不那么激进，同时面临来自一些公共同行的竞争 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司大部分租户的长期资本已锁定，财务压力主要来自运营压力或业绩不佳，但目前未出现这种情况；公司对投资组合的底层信用和运营表现感到满意，投资组合状况良好，租户观察名单处于多年来的低位，覆盖率高，租户经营状况良好 [10] - 资本可用性不足和资本市场状况主要影响租户的增量增长和并购融资能力，这在一定程度上为公司以有吸引力的利率部署资本创造了更多机会 [11] - 公司认为当前交易市场虽然因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡，公司对看到的投资管道和机会感到满意 [37] 其他重要信息 - 会议将被记录，通话重播将在会议结束两小时后提供，为期两周，重播拨号详情可在昨日的新闻稿中找到；此外，公司网站将提供音频网络直播，存档将保留90天 [21] - 会议中部分陈述可能被视为前瞻性陈述，公司实际未来结果可能与陈述有重大差异，且可能不会发布修订以反映陈述后的变化，相关风险因素在公司向SEC的文件和昨日的收益报告中有详细披露 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 贷款提前还款是否有经济利益，以及资本回报率是否稳定 - 偶尔会有提前还款罚金，但并非所有贷款都有，且金额通常不大；公司贷款的利率与投资利率相近，之前以低7%左右的利率贷出资金，现在收回后可重新以中高7%的利率进行再投资，可能会有经济影响 [1] - 第一季度的投资管道与第四季度相比没有实质性差异，资本回报率稳定在7% - 8%之间，中7%是一个较好的指标 [2] 问题: 竞争格局是否发生变化，以及中间市场租户的资本获取和财务状况 - 竞争格局方面，融资困难使更多人将售后回租资本作为融资手段，一些杠杆买家不那么激进，同时面临来自一些公共同行的竞争 [5][16] - 中间市场租户大部分长期资本已锁定，财务压力主要来自运营压力，但目前未出现这种情况；公司投资组合状况良好，租户观察名单处于多年来的低位，覆盖率高，租户经营状况良好；资本可用性不足主要影响租户的增量增长和并购融资能力，为公司创造了更多投资机会 [10][11] 问题: 如何看待第一季度的交易市场，以及5 - Star成为顶级租户的情况 - 第一季度通常1月交易活动较慢，受第四季度活跃的影响；当前交易市场因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡，公司对投资管道和机会感到满意 [37] - 5 - Star在公司投资组合中已有一段时间，其资产具有可替代性，部分位于家庭娱乐领域，土地价值高，单位层面经济和覆盖率良好，运营商优秀，公司很高兴将其纳入前10大租户 [61] 问题: 短期内如何为增长提供资金，以及竞争对手的内部收益率门槛是否变化 - 短期内，公司预计不需要获取额外债务，而是使用循环信贷；股权方面，如果有活动，可能是在ATM机制下的机会性操作，但不需要进行重大操作就能达到指引中点 [62] - 公司无法评论竞争对手的情况，但自身资本回报率在本季度环比提高了40个基点，对看到的机会和调整利率的能力感到满意 [66] 问题: 投资活动的基准水平如何确定，以及如何看待交易市场和行业机会 - 从建模角度看，可假设在范围低端存在一定的信用损失，随着范围上升，接近公司更历史的损失经验（约30个基点）；2022年公司信用损失有限，这可能成为调整指引的有利因素 [71] - 公司认为交易市场第一季度通常较慢，当前市场因资本市场情况交易活动略有减少，但竞争也大幅减少，两者相互平衡；公司倾向于在多个行业进行投资，各行业交易活动会随季度波动，第四季度洗车行业交易活动较多 [37][79] 问题: 为何维持指引，资产出售的预期资本回报率和出售资产类型 - 维持指引是因为年初资本市场仍有很多动荡，尽管基于第四季度的执行情况、售后回租市场动态和第一季度的投资管道，公司感觉比首次发布指引时更好，但仍需继续评估 [82] - 资产出售的预期资本回报率在中高6%，保守估计为7%；公司出售资产主要是为了降低风险，出售那些单位层面覆盖率或趋势表明长期健康状况不佳的资产，通常是从主租赁中出售资产以改善整体状况 [82][83] 问题: 贷款还款是否会在2023年放缓，以及经济环境对租户的影响和信用损失情况 - 贷款还款的波动是固有的，贷款规模较小，对资产基础影响不大；部分贷款通过个别资产出售偿还，预计这种情况会持续全年；在当前市场环境下，贷款再融资还款的大额情况可能较难出现，但对公司数据影响不大 [92][101] - 公司认为经济环境对租户的影响已纳入指引，目前租户经营状况良好，信用损失有限 [10][11]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-38530 Essential Properties Realty Trust, Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) Maryland 82-4005693 (State or ot ...

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q3 2022 Results Conference Call October 28, 2022 11:00 AM ET Company Participants Daniel Donlan - Senior Vice President and Head of Capital Markets Peter Mavoides - President and Chief Executive Officer Mark Patten - Chief Financial Officer Conference Call Participants RJ Milligan - Raymond James Wendy Ma - Evercore Haendel St. Juste - Mizuho Greg McGinniss - Scotiabank Joshua Dennerlein - Bank of America John Massocca - Ladenburg Thalmann Chris Lucas - Ca ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _____________________________________________________________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________________________________________________________ (Mark One) ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION ...

ESSENTIAL = PROPERTIES TOMOTIVE CENTERS Investor Presentation - September 2022 Disclaimer This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and other federal securities laws. These forward-looking statements can be identified by the use of words such as "expect," "plan," "will," "estimate," "project," "intend," "believe," "guidance," and other similar expressions that do not relate to historical matters. These forward-looking sta ...

Call Start: 11:00 January 1, 0000 11:36 AM ET Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q2 2022 Earnings Conference Call July 29, 2022 11:00 ET Company Participants Daniel Donlan - Senior Vice President & Head of Capital Markets Mark Patten - Executive Vice President & Chief Financial Officer Peter Mavoides - President & Chief Executive Officer Conference Call Participants Greg McGinniss - Scotiabank Haendel St. Juste - Mizuho Sheila McGrath - Evercore Lizzy Doykan - Bank of America Ki Bin Kim - ...

投资组合规模和构成 - 投资组合包含1,561处物业，平均单物业投资额为230万美元[222][227] - 截至2022年6月30日，公司拥有34亿美元净投资组合，包含1,561处物业[258] - 房地产投资组合包含1,561处物业，年化基本租金为2.671亿美元[300] - 2022年第二季度房地产净投资从2021年同期的27亿美元增至34亿美元，物业数量从1325处增至1391处[318] - 物业分布覆盖美国46个州，总面积达1,440万平方英尺，平均单物业面积约9,240平方英尺[308] 年化基本租金和入住率 - 截至2022年6月30日，公司年化基本租金为2.671亿美元，投资组合入住率达99.9%[220][222] - 投资组合年化基本租金为2.671亿美元[258] - 截至2022年6月30日，投资组合占用率为99.9%[259] - 公司年化基本租金总额为2.671亿美元，覆盖1,559处物业，总建筑面积1,440万平方米，加权平均租金为每平方英尺18.52美元[306] 租户结构和租金来源 - 93.0%年化基本租金来自服务导向型和体验型业务租户[220][229] - 63.8%年化基本租金通过主租约结构实现[227] - 86.5%年化基本租金来自内部发起的售后回租交易[238] - 公司投资组合年化基本租金中86.5%来自内部发起的售后回租交易[246] - 公司投资组合年化基本租金中86.0%来自与高级管理团队有交易历史的交易对手方[246] - 约46.8%的投资来自与管理团队有交易历史的运营商和租户[246] - 前十大租户贡献19.0%的年化基本租金，总额5066.4万美元[301] - 94.8%的租赁协议采用三重净租赁结构[302] - 按概念分类，EquipmentShare贡献最大年化基本租金852.5万美元，占比3.2%[304] 租约期限和到期分布 - 加权平均剩余租期为13.8年，仅4.3%租金在2027年前到期[223] - 公司投资组合加权平均剩余租期为13.8年[250] - 仅4.3%的租约在2027年1月1日前到期[250] - 租约加权平均剩余期限为13.8年，2027年前到期租约占比仅4.3%[310] - 2040年到期租约年化基本租金占比最高达12.1%（3,235万美元），2036年（15.2%/4,050万美元）和2034年（10.1%/2,686万美元）分列二三位[310] - 2022年到期租约占比仅0.2%（49.2万美元），涉及5处物业，加权平均租金覆盖率为3.0倍[310] 租金递增条款 - 97.7%租约包含租金递增条款，加权平均年增幅为1.5%[225] - 97.7%的租约提供租金递增条款，加权平均年增长率为1.5%[250] 租金覆盖率和租户财务要求 - 租金覆盖率加权平均达4.0倍，98.5%租约要求租户提供单元级财务报告[225][236] - 75.3%的物业单位租金覆盖率超过2.0倍，仅6.4%的物业覆盖率低于1.0倍[311] 行业和地区租金分布 - 服务业租户年化基本租金占比最高达79.6%（2.127亿美元），其中早教行业占比13.7%（3,653万美元），快餐行业占比12.9%（3,440万美元）[306] - 德克萨斯州物业年化基本租金占比最高达12.8%（3,413万美元），俄亥俄州（7.6%/2,035万美元）和佛罗里达州（7.1%/1,886万美元）分列二三位[308] - 汽车清洗行业租金收益率最高达每平方英尺54.68美元，便利店（29.32美元）和快餐（29.89美元）行业位列前三[306] - 工业类物业租金收益率最低为每平方英尺3.65美元，其中建材行业仅3.02美元[306] 租户信用评级分布 - 公司年度化基本租金中，租户隐含信用评级为BBB的占比最高，达15.3%[313] - 公司年度化基本租金中，租户隐含信用评级为BB-的占比达12.4%[313] - 公司年度化基本租金中，租户隐含信用评级为BB的占比达11.3%[313] 收入增长 - 2022年第二季度租金收入同比增长26.2%，增加1390万美元至6709万美元[317][318] - 租金收入增长3461.9万美元，同比增长35.1%，由房地产投资组合规模扩大驱动（从1325处增至1391处，净资产价值从27亿增至34亿美元）[332][333] 费用变化 - 2022年第二季度折旧和摊销费用增长28.5%，增加490万美元至2207万美元[317][324] - 2022年第二季度利息支出增长17.7%，增加138万美元至919万美元[317][329] - 折旧与摊销费用增长955.7万美元，同比增长29.1%，与房地产投资组合规模扩大同步[332][339] - 利息支出增长286.1万美元，同比上升17.7%，由平均未偿债务余额增加导致[332][344] - 物业费用减少75.1万美元，同比下降29.0%，因可报销成本及保险费用降低[332][338] 其他收入和收益 - 2022年第二季度其他收入增长1002.7%，增加37万美元至41万美元，主要由于收到贷款提前还款费用[317][320] - 利息收入增长78.7万美元，同比增长11.3%，源于贷款投资增加[332][334] - 其他收入净额增长543万美元，同比激增1044.2%，主要来自贷款提前还款费用[332][335] - 处置房地产净收益增长425.4万美元，同比上升56.7%，2022年处置14处房产（2021年处置25处）[332][342] - 2022年第二季度房地产处置收益增长172.1%，增加638万美元至1009万美元[317][327] - 2022年第二季度不动产处置净收益为1009.4万美元，同比增长172.1%[354] 减值与损失 - 2022年第二季度房地产减值准备大幅增加1472.4%，达626万美元[317][325] - 房地产减值计提增长407.3万美元，同比上升66.6%，2022年对7处房产计提减值[332][340] - 不动产减值拨备在2022年第二季度为625.8万美元，同比激增1472.4%[354] - 债务清偿损失213.8万美元，2021年同期为446.1万美元，差异主要来自融资成本注销及费用支付[332][343] 税务支出 - 所得税费用增长45.9万美元，同比激增392.3%，主要与应税REIT子公司交易相关[332][345] 利润和现金流指标 - 2022年第二季度净收入为3581.2万美元，同比增长53.0%[354] - 2022年上半年FFO（经营资金）达1.034亿美元，同比增长47.4%[354] - 核心FFO（Core FFO）在2022年第二季度为5402.4万美元，同比增长29.5%[354] - 2022年第二季度EBITDAre为6348.5万美元，同比增长40.6%[357] - 年化调整后EBITDAre在2022年第二季度末达到26.259亿美元[358] - 2022年第二季度NOI（净营业收入）为7061.8万美元，同比增长26.3%[365] - 2022年上半年现金NOI（Cash NOI）达1.273亿美元，同比增长31.8%[365] - 2022年上半年经营活动净现金流为1.02亿美元，其中净收入贡献6260万美元[289] 投资活动现金流 - 投资活动净现金流出3.258亿美元，主要用于房地产投资和应收贷款，总额达4.057亿美元[290] 融资活动现金流 - 融资活动净现金流入1.903亿美元，包括发行普通股1.906亿美元和循环信贷融资借款2.64亿美元[292] 债务规模和结构 - 截至2022年6月30日未偿还债务总额12.48亿美元，加权平均利率2.8%[274] - 公司总债务本金为12.48亿美元，较2021年12月31日的11.74亿美元增长6.3%[367] - 截至2022年6月30日，合同义务总额为13.18亿美元，包括6.3亿美元无担保定期贷款和4亿美元优先无担保票据[295] - 截至2022年6月30日总债务为12.412亿美元，较2021年底增长6.5%[362] 债务期限和利率 - 公司长期债务加权平均到期期限为5.4年，全部为固定利率或通过对冲策略锁定[270] - 循环信贷额度规模6亿美元，2024年期贷款2亿美元，2028年期贷款4亿美元[276] - 2027年期贷款规模4.3亿美元，利率基于调整后SOFR加适用利差[281][282] - 2024年定期贷款利率为3.3%，2027年定期贷款利率为2.5%[367] - 循环信贷设施利率为2.5%，较2021年末的1.3%上升120个基点[367] - 加权平均利率从2021年末的2.9%降至2022年6月的2.8%[367] 利率风险敞口 - 利率每上升100个基点将使公司年利息成本增加630万美元[368] - 循环信贷设施利率敏感度分析显示，利率不利变动100个基点将产生220万美元市场风险敞口[371] 利率对冲 - 公司使用利率互换协议将浮动利率债务转换为固定利率债务[367] - 利率互换协议提前终止时的总资产价值为2800万美元[367] 债务发行和估值 - 公司发行4亿美元2031年优先无担保票据，净收益为3.966亿美元[286] - 高级无担保票据账面价值4亿美元，公允价值3.557亿美元，折价11.1%[375] - 递延融资成本净额430万美元，折扣净额70万美元[374] 杠杆目标 - 公司目标净债务与年化EBITDAre比率维持在6倍以下[269] - 公司季度净负债与年化调整后EBITDAre比率平均为4.7倍[251] 现金及等价物变化 - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物为1800万美元，受限现金为820万美元，较2021年同期分别下降85.8%和上升156.3%[288] 投资承诺和收购活动 - 公司承诺提供总额1.348亿美元的建造融资或租户报销，截至2022年6月30日已拨付8530万美元[262] - 公司预计在2023年6月30日前完成剩余4950万美元的建造融资承诺拨付[262] - 公司已签约收购22处物业，总收购价格为6060万美元[263] - 2022年第二季度100%投资通过售后回租交易完成[224] 股息分配 - 2022年上半年公司宣布普通股每股现金分红0.53美元[265] - 2022年上半年公司支付股息和分配6690万美元，截至6月30日记录应付股息3610万美元[265]

April 2022 Presentation Disclaimer This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995 and other federal securities laws. These forward-looking statements can be identified by the use of words such as "expect," "plan," "will," "estimate," "project," "intend," "believe," "guidance," and other similar expressions that do not relate to historical matters. These forward-looking statements are subject to known and unknown risks and unce ...

Essential Properties Realty Trust, Inc. (NYSE:EPRT) Q1 2022 Earnings Conference Call April 28, 2022 10:00 AM ET Company Participants Daniel Donlan - SVP & Head, Capital Markets Peter Mavoides - President, CEO & Director Gregg Seibert - EVP & COO Mark Patten - EVP, CFO & Treasurer Conference Call Participants Greg McGinniss - Scotiabank Michael Bilerman - Citi Sheila McGrath - Evercore Nathan Crossett - Berenberg Caitlin Burrows - Goldman Sachs John Massocca - Ladenburg Joshua Dennerlein - Bank of America Ki ...