文章核心观点 - 财报季常带来投资机会，短期投资者常因季度业绩过度反应致股价下跌，长期投资者可借此买入 [1][2][6] 行业分析 - 房地产应基于长期预期现金流估值，季度或年度业绩对其价值影响不大，私募市场比公开市场更能准确反映房地产价值 [2][3] - 短期投资者的过度反应会导致公开市场股价波动，为长期投资者创造买入机会 [2][6] 公司分析 Camden Property Trust (CPT) - 被列为当前首选投资标的，公寓REITs业绩重申了对其的偏好 [8][9] - Mid - America Apartment受供应过剩影响大，UDR和Essex表明沿海市场表现不比阳光地带市场好，CPT在公寓领域风险回报最佳 [10] - CPT隐含资本化率近7%，较资产净值折价35%，预计未来复苏时有30 - 50%的上涨空间，股息收益率4.3%，每年还能创造约5%的价值 [10] RCI Hospitality (RICK) - 虽非严格意义上的REIT，但类似酒店REIT，自2016年改变资本配置政策后，每股自由现金流年增长率超20% [11][12] - 近期业绩不佳有两个原因，一是后疫情时代业务回归正常致同店销售下降，二是因卖家估值过高暂未完成重大俱乐部收购致现金流停滞 [14][15] - 市场关注短期表现而忽视长期前景，预计未来同店增长将稳定，收购将恢复，若Bombshells业绩不佳可能出售，当前股价低于8倍自由现金流，是买入时机 [17][18][19]

公司业务 - 公司主要从事多家庭公寓社区的所有权、管理、开发、重新定位、重建、收购和建设[52] - 2023年12月31日，公司拥有、运营或正在开发176个多家庭物业，总共拥有59,800套公寓[52] - 公司计划继续寻求发展新社区的机会，继续评估经营物业和土地开发组合，并计划继续进行有选择性的处置[58] - 公司在2023年12月31日的资产负债表中包括约4.86.9亿美元与正在开发的物业和土地相关的资产，其中约2.14.0亿美元与目前正在建设的项目相关[61] - 截至2023年12月31日，公司有4个正在建设的项目，总共包括1,166套公寓，预计将在接下来的九个月内开始入住[55] - 2023年，公司出售了位于加利福尼亚科斯塔梅萨的两个运营物业，总共852套公寓，售价约2.93.1亿美元，实现了约2.25.3亿美元的收益[56] 财务表现 - 2023年12月31日，公司同店销售收入较2022年同期增长约5.1%，主要归因于更高的平均租金率[53] - 2023年，归属于普通股股东的净收入为4.03.3亿美元，较2022年同期的6.53.6亿美元有所下降[54] - 净营业收入（NOI）在2023年达到993,107千美元，较2022年增长68,432千美元，同比增长7.4%[65] - 同店物业NOI在2023年同比增长33.2百万美元，主要由于租金收入增加和物业费用上升[67] - 非同店和开发租赁物业NOI在2023年同比增长42.6百万美元，主要由于收购和开发项目的增加[68] - 非物业收入在2023年达到19,728千美元，较2022年增长31,158千美元，同比增长272.6%[69] 资金管理 - 公司的主要资金来源是来自运营产生的现金流，其他来源包括未担保循环信贷额度、财产处置所得、ATM计划发行的股本等[81] - 公司拥有12亿美元的无抵押循环信贷额度，可根据需要扩大额度[86] - 公司计划通过运营现金流、无抵押循环信贷额度、债务和股权发行等方式满足短期和长期流动性需求[89] - 公司的流动性和财务状况被认为足以满足未来12个月的所有合理现金需求，包括正常经营费用、债务偿还、资本支出等[81] 市场风险 - 公司主要面临的市场风险是利率风险，通过维持固定和浮动利率债务的合理水平来减轻风险[91] - 公司拥有未担保的长期贷款，截至2023年和2022年底分别约为339.9亿美元和339.8亿美元[92] - 如果变动利率债务的利率在2023年和2022年全年都比实际情况高100个基点，公司的年利息成本分别会增加约8.5百万美元和5.7百万美元[92] - 对于固定利率债务，利率变动会影响公允市值，但不会影响归属于普通股股东的净收入或现金流[92]

文章核心观点 - 近期国债收益率反弹、GDP数据向好和就业市场报告强劲引发房地产投资信托基金（REITs）、公用事业和地区银行等利率敏感行业抛售，美联储主席鲍威尔暗示3月不太可能降息，但这为REITs创造了买入机会，因通胀下降、利率有望在今年下调，且历史显示降息后REITs表现通常较好 [2][3][4] 分组1：利率敏感行业现状 - 近期国债收益率反弹、GDP数据向好和就业市场报告强劲引发REITs、公用事业和地区银行等利率敏感行业抛售 [2] - 美联储主席鲍威尔在1月会议上表示3月不太可能降息，市场对此反应不佳，尤其对REITs不利 [3] 分组2：REITs投资机会 - REITs的基本面牛市论点未变，通胀仍在下降，利率预计今年会下调，长期来看美联储何时开始降息影响不大 [4] - 一旦美联储开始降息，历史显示利率通常下降较快，若无重大经济崩溃，这将为REITs表现提供良好背景 [5] - 市场因美联储降息预期推迟而惩罚REITs和其他利率敏感股票，为长期投资者提供以更低价格和更好收益率买入优质公司股票的机会 [22] 分组3：利率下调可能性依据 - 2年期国债收益率是美联储即将采取的利率变动行动的最佳预测指标之一，当前2年期国债收益率大幅低于联邦基金利率（FFR），两者差距约110个基点，其他指标如泰勒规则也显示FFR应下调 [6][8] - CME的FedWatch工具显示3月首次降息的可能性仅约20%，5月有58%的可能性降息25个基点，6月会议前降息的可能性为98% [12][13][14] 分组4：通胀趋势 - 实时通胀已低于美联储2%的目标近一年，CPI和PCE指标受租金滞后影响，随着实时租金下降，通胀将继续下行 [15][16] - 食品通胀已回落至接近疫情前水平，服务业通胀也呈“短暂高峰”模式，通胀已大幅降温，官方指标将继续走低 [16][18][19] 分组5：具体REITs公司情况 - 亚历山大房地产股票（ARE）和卡姆登房地产信托（CPT）2023年第四季度业绩好于预期，但股价较历史高点仍低近50% [23] - CPT预计2024年核心每股运营资金仅下降约1%，ARE预计2024年调整后每股运营资金增长近6%，但股价未涨反跌，若美联储今年降息，两只股票有望反弹 [24]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年同店收入增长5.1%,同店费用增长6.7%,同店NOI增长4.3% [29] - 2024年预计同店收入增长0.5%-2.5%,同店费用增长4.5%,同店NOI基本持平 [32] - 2024年预计核心FFO每股6.59-6.89美元,中值为6.74美元,较2023年下降0.08美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司没有提供各业务线的具体数据和指标变化 [无] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的15个市场中,有6个市场2023年收入增长在预算范围内,另外6个市场超出预算 [12] - 2024年预计收入增长最高的市场为圣地亚哥内陆帝国、东南佛罗里达和华盛顿特区大都市区,增长率为2%-4% [14] - 2024年预计收入增长最低的市场为奥兰多、纳什维尔和奥斯汀,增长率可能为-1%左右 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计2024年新增公寓供给将在230,000-330,000个单位之间,其中约20%可能与公司现有资产存在直接竞争 [15] - 公司计划在2024年下半年启动最多300百万美元的新开发项目,主要集中在夏洛特郊区的3层步行式公寓 [65][66] - 公司认为未来几年公寓需求将主要来自人口迁移和单人家庭增加等因素,而不是传统的就业增长 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年将是从新公寓供给高峰向更有利市场过渡的一年 [8] - 管理层预计2025年新开工将大幅下降至20万个单位左右,主要由于市场环境恶化 [8] - 管理层认为公司的日光带市场布局将使其在2024年继续表现优于全国平均水平 [15] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问公司对宏观经济假设和人口迁移趋势的看法 [40] **Ric Campo 和 Alex Jessett 回答** - 公司的经济预测并未假设出现大幅超预期的就业增长,而是基于较为温和的就业增长预期 [41][42] - 公司继续观察到从北部地区到公司日光带市场的强劲人口迁移趋势 [43][44] 问题2 **Steve Sakwa 提问** 询问公司在租金定价和入住率之间的权衡取舍 [47] **Alex Jessett 回答** - 公司预计2024年全年入住率将保持在95.3%的水平,并围绕这一目标进行租金定价 [48] - 公司预计2024年新租约下降0.6%,续租上涨3.6%,综合租金增长1.2% [48] 问题3 **Brad Heffern 提问** 询问公司2024年租金增长预测的合理性 [50] **Alex Jessett 和 Keith Oden 回答** - 公司通常在正常年份会预测3%的租金增长,但2024年预测为1.4%,主要受供给压力影响 [51][52] - 公司采用了两家数据提供商的就业增长预测中值,并未完全采纳1月份超预期强劲的就业数据 [52]

文章核心观点 - 介绍Camden 2023年第四季度财报情况，包括营收、每股收益等数据，与去年同期及分析师预期对比，并提及股价表现和评级 [1][4][8] 财务数据表现 - 2023年第四季度营收3.8759亿美元，同比增长3.1%，比Zacks共识预期低0.25% [1] - 该季度每股收益1.73美元，去年同期为0.42美元，比共识预期高0.58% [1] 关键指标情况 - 租金收入3.46亿美元，七位分析师平均预估为3.7094亿美元，同比变化+3% [4] - 非物业收入-利息和其他收入0.32百万美元，七位分析师平均预估为0.22百万美元 [5] - 摊薄后每股净收益2.03美元，七位分析师平均预估为0.40美元 [6] - 非物业收入-费用和资产管理1.08百万美元，六位分析师平均预估为0.95百万美元 [7] 股价表现与评级 - 过去一个月Camden股价回报率为 -4.1%，同期Zacks标准普尔500指数变化为 +1.6% [8] - 股票目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [8]

Camden公司财务表现 - Camden (CPT)在最近的季度中每股FFO为1.73美元，超过了Zacks的预期1.72美元[1] - Camden在过去四个季度中两次超过了FFO的共识预期[2] - Camden在去年同期的收入为3.7591亿美元，而本季度的收入为3.8759亿美元，略低于Zacks的预期[3] - Camden股价自年初以来下跌了5.5%，而标普500指数上涨了1.6%[4]

REIT行业 - REIT行业在2023年第四季度经历了小幅复苏，受到美联储暗示加息周期已经结束，2024年将看到实际利率下降的影响[2] - Vanguard房地产ETF（VNQ）作为REIT市场的代表，在过去3个月上涨约17%[2] Camden Property Trust - Camden Property Trust（NYSE：CPT）股价仍比历史最高点下跌近50%，目前提供4.1%的股息率[5] - Camden Property Trust专注于Sunbelt地区，拥有公寓综合体，市值超过100亿美元[7] - Camden Property Trust在2022年经历了极佳的条件，但由于市场担心美联储的加息行动和供应过剩问题，股价表现不佳[10] - Camden Property Trust的营收增长约为5%，每股FFO预计约为6.81美元，负债情况良好[16] - Camden Property Trust目前每季度支付1美元的股息，股息率为4.1%，FFO支付比率仅为57%[17] - Camden Property Trust持有36亿美元的债务，77%为固定利率，加息导致利息支出增加[20] - Camden Property Trust的未来债务到期情况显示2024、2025和2026年将有重大债务到期[21] - Camden Property Trust发行的新债券利率较高，但随着信贷市场放松，公司发行的新债券利率有所降低[22] - Camden Property Trust持有大量浮动利率债务，随着利率下降，利息支出有望减少[23] - 过去几年，Camden Property Trust取得了卓越的运营业绩，不断增长的租金、收益和股息[14] - Camden Property Trust的股价目前比历史高点下跌近50%，但市场对其暂时面临的困境进行了折价[25] - 预计2024年将是投资者逐步增持Camden Property Trust股票的良好时机，以获得更多的住宅市场复苏曝光[26]

公司财务信息 - 公司公布了2023年向股东支付的分配收入的税务特征 这些信息将用于Form 1099-DIV的申报 [1] - 2023年每股总分配为0.483835美元 其中普通应税股息为0.006519美元 [1] - 2023年长期资本利得为0.094901美元 其中25%税率的收益为0.456165美元 [1] - 2024年1月17日支付的分配被视为2023年分配 将根据公司2023年的收益和利润进行征税 [1] 公司业务概况 - 公司是一家房地产公司 主要从事多户公寓社区的所有权 管理 开发 重建 收购和建设 [6] - 公司拥有并运营172处物业 包含58,634套公寓 遍布美国 [6] - 目前有4处物业正在开发中 完成后公司投资组合将增至176处物业 59,800套公寓 [6] - 公司连续16年被《财富》杂志评为100家最佳雇主之一 最近排名第33位 [6] 公司联系方式 - 投资者关系部联系电话为(713) 354-2787 [7] - 公司网站为camdenliving.com [7]

REITs市场表现 - REITs在2023年底因美联储暗示2024年将至少降息三次而大幅上涨 Vanguard Real Estate ETF (VNQ) 价格涨幅达23 49% [2][3] - 随后REITs价格回落 VNQ价格在12月18日至1月15日期间下跌5 22% [4][5] - 尽管近期反弹 REITs在过去两年仍下跌26% 许多个股跌幅更大 [9][10] REITs投资机会 - 随着利率下降 预计资金将回流至REITs等高收益股票 [11] - 当前是积累REITs的良机 尤其是近期回调后 [12] Farmland Partners (FPI) - FPI股价从13美元回落至11美元左右 目前较其净资产价值折价约40% [13][16][17] - 公司管理层利用公开与私有市场间的价差 选择性出售资产并以溢价回购股票 去年宣布1 2亿美元资产出售 平均收益15% [22][23] - 公司市值5 5亿美元 前CEO个人增持100万美元股票 显示内部人士信心 [24][25][27] - 预计未来有30-50%的上涨空间 股价将回归净资产价值 [32] Camden Property Trust (CPT) - CPT是优质公寓REIT 尽管近期表现不佳 但较净资产价值折价约35% [33][43] - 公司负债率仅30% 资产负债表强劲 有能力以低价收购困境资产 [40][41] - 预计公寓行业疲软将持续1-2年 但2025-2026年增长将重新加速 [44] - 预计未来有30-50%的上涨空间 同时提供4%的股息收益率 [45] 总结 - 当前是购买折价REITs的第二次机会 尤其是近期回调后 [46]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股1.73美元，符合此前季度指引中点 [203] - 第三季度出现0.015美元低于预期的收入，完全被0.015美元低于预期的费用抵消，较低收入主要源于坏账意外增加，较低运营费用几乎完全源于德州较低的物业税 [203] - 预计第四季度新租约为 - 4.5%，续约平均增长4%，混合约为 - 0.7%，导致第四季度每股约下降0.015美元 [205] - 第三和第四季度坏账超预期、第四季度入住率和租金降低的累计同店影响约为每股0.07美元，其中第四季度为每股0.055美元 [205] - 全年同店收入指引中点从5.65%降至5%，与年初原收入指引中点基本一致 [205] - 全年2023年核心FFO指引中点下调0.07美元/股至新中点6.81美元/股，主要源于同店坏账增加0.035美元/股、同店入住率下降0.02美元/股、同店租金下降0.015美元/股，部分被较低物业税带来的0.01美元/股较低物业费用抵消，此外还预计非同店NOI因类似原因再降低0.01美元 [206] - 预计第四季度核心FFO每股在1.70 - 1.74美元之间，中点1.72美元较第三季度的1.73美元下降0.01美元/股，主要是由于同店NOI降低约0.01美元，其中收入减少0.035美元（入住率降低80个基点和坏账增加10个基点导致），部分被物业费用降低0.025美元（典型季节性下降）抵消 [8] - 第三季度有效增长新租约为0.8%，续约为5.9%，混合率增长为3.4%，10月新租约有效净增长目前为 - 2.5%，预计到年底还会略有下降 [4] - 第三季度毛周转率较去年上升200个基点，净周转率下降200个基点，季度内购房搬出占总搬出的略超10%，为30多年来最低水平 [175] - 预计总物业税将增长2.9%，较之前预期的4.5%节省0.025美元/股，其中0.015美元节省发生在第三季度，剩余0.01美元将在第四季度确认 [176] - 全年同店费用指引中点从6.85%调整至6.5%，即净每股0.01美元，全年同店NOI中点从5%降至4.2% [178] 各条业务线数据和关键指标变化 - 16%的社区受到新供应影响，第三季度受影响社区新租约率比未受影响社区低310个基点（第二季度为260个基点） [210] - 亚特兰大10月新租约有效交易率下降7.1% [123] - 加州洛杉矶县坏账率为5.3%，圣地亚哥为3.2% [151] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国独居家庭比例未来几年将接近30%，公司市场的长期迁入趋势持续 [3] - 8月年化开工率下降42%，Witten Advisors预计2024年开工量将降至25万套，2025年略高于20万套，竣工量到2024年底将保持高位，但需求驱动因素应能使市场有序吸收租赁 [3] - 纳什维尔和德州奥斯汀是目前美国供应最多的市场，有6%的新供应，夏洛特等市场有1 - 1.5个月的免费租期，多数市场的开发商会提供折扣或免租来吸引租客 [38] - 第三季度15个市场中有14个市场同物业收入同比增长为正，所有市场在连续和年初至今的基础上均为正 [202] - 第三季度入住率平均为95.6%，9月底为95.3%，10月入住率目前为94.9%，预计年底将略有下降 [202] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司鼓励团队应对资本市场风暴，业务强劲且经历过多个周期 [31] - 对新开发项目提供租赁优惠，但不在成熟社区提供“免一个月租金”并分摊到租赁期的优惠 [16] - 对受供应影响和未受影响的社区进行分层管理，以应对供应挑战 [12] - 考虑在部分子市场和城市引入收入验证等措施，以减少不良租客 [57] - 目前因资本成本上升，推迟开发开工并减少收购活动，待市场稳定且回报合适时，可能在2026 - 2027年进行开发和收购 [118][119] - 认为市场上有大量资本等待更多明确信息，目前投资级市场无压力，不良交易多为过度杠杆的C - 级物业 [106] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为后疫情时代消费者行为恢复正常的速度比预期慢，入住率受季节性、坏账、跳过租约和提前解约影响 [11][22] - 预计2024年租赁和入住率将回升，坏账和跳过租约、提前解约情况将改善 [27][28] - 认为2024年供应仍将是部分社区的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] - 认为2025 - 2026年市场环境有利于交付新物业，若资本成本和回报合适，公司可能进行开发 [119] 其他重要信息 - 德州立法机构通过税收改革法案，若11月获选民批准，参议院第2号法案将使独立学区税率每100美元评估价值降低0.107美元，预计德州税收将减少约4.8% [5] - 公司认为历史季节性在疫情后变得不可预测，目前已恢复，预计第四季度入住率平均为94.8%，较之前估计调整80个基点，影响约为每股0.02美元 [6] - 第三季度税收方面有0.015美元的利好，预计第四季度税收方面每股有0.01美元的利好，但这0.025美元的税收利好将被第四季度因跳过租约、提前解约增加和入住率降低导致的0.015美元更高的维修、维护和营销费用部分抵消 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 供应对社区的影响是否转移，如何量化供应挑战并分层管理投资组合？ - 供应影响的社区未转移，公司通过两个过滤器分层管理投资组合，一是区分可能受新租赁影响和不受影响的市场，二是若在有现有资产的子市场，以15年为界，用物业年龄作为价格点是否受新租赁影响的代理 [12] 问题: 公司是否会在新租赁中提供优惠，对2024年市场租金增长的看法？ - 公司会在新开发项目租赁中提供优惠，但不在成熟社区提供“免一个月租金”并分摊到租赁期的优惠；预计2024年租金增长可能不如2023年，Ron认为入住率将保持现状，部分市场会有适度租金增长 [16][44] 问题: 让入住率在10月下降是否是战术失误，何时能回到95%入住率？ - 这并非有意识的决定，入住率下降是由于坏账、跳过租约和提前解约增加；公司认为目前情况合理，预计2024年租赁和入住率将回升 [22][27] 问题: 公司是否因不提供优惠而在高供应时期受到负面影响，是否会改变优惠政策？ - 公司认为消费者更倾向于直接告知租金，不提供“免一个月租金”优惠可减少管理不良租客的压力，目前无改变政策的计划 [16] 问题: 如何看待2024年市场租金增长，是否会出现零增长？ - 预计2024年租金增长可能不如2023年，但Ron认为入住率将保持现状，部分市场会有适度租金增长 [44] 问题: 入住率在10月下降的原因，是否会持续到年底甚至明年年中？ - 入住率下降是由于坏账、跳过租约和提前解约增加，公司认为目前情况合理，预计2024年租赁和入住率将回升 [22][27] 问题: 2024年经济形势对公司业务的影响，以及供应影响社区的比例变化？ - 若经济持续强劲增长，预计2024年第一季度将出现类似季节性模式；供应影响社区的比例可能略有上升，但预计不会超过18% [52][59] 问题: 如何解决坏账问题，以及对2024年坏账的预期？ - 解决坏账问题需两方面努力，一是市政司法程序恢复正常，二是公司采取措施减少不良租客；预计2024年坏账情况将改善 [81] 问题: 公司对股票回购和资产处置的看法？ - 公司认为目前股票回购需满足至少20% - 25%的折扣且持续，同时需出售资产来资助；目前资产处置市场虽慢，但仍有交易，若有机会可能会进行股票回购 [66][93] 问题: 16%受供应影响的投资组合与跳过租约和提前解约情况的关系，以及投资组合整体的损失租赁情况和2024年的收益情况？ - 跳过租约和提前解约情况高度集中在受COVID监管限制最严重的市场，如加州、华盛顿特区、蒙哥马利县和亚特兰大；目前投资组合损失租赁略低于1%，若实现第四季度预测，2024年嵌入式增长约为0.9% [99][49] 问题: 第四季度租赁率增长和入住率是否已触底，2024年是否会回升，以及改变这一观点的因素？ - 预计2024年租赁和入住率将回升，供应仍将是部分社区的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] 问题: 如何降低坏账率，以及对2024年坏账的估计方法？ - 降低坏账率需市政司法程序恢复正常和公司采取措施减少不良租客；预计2024年坏账情况将改善 [81] 问题: 2024年供应影响社区的比例变化，以及供应影响何时达到峰值？ - 供应影响社区的比例可能略有上升，但预计不会超过18%；未提及供应影响达到峰值的时间 [59] 问题: 供应是否意味着新租约率增长疲软将持续到2024年底？ - 供应将是部分社区2024年的逆风，但随着不良租客减少和市政情况改善，情况会有所好转 [87] 问题: 公司对股票回购和资产处置的看法，以及如何平衡两者？ - 公司认为目前股票回购需满足至少20% - 25%的折扣且持续，同时需出售资产来资助；目前资产处置市场虽慢，但仍有交易，若有机会可能会进行股票回购 [66][93] 问题: 欺诈市场新租约的差异是否比供应市场更差，以及“能支付但不愿支付”租客的回收率？ - 欺诈市场新租约人为压低，如亚特兰大10月新租约有效交易率下降7.1%，解决欺诈问题后有望恢复正常；“能支付但不愿支付”租客的回收率较低，但公司会通过催收机构等方式进行追偿 [123][112] 问题: 考虑到2024年到期债务和循环信贷规模，公司如何在当前环境下实现增长？ - 公司有多种资本市场渠道，债券市场开放，也可获得房利美和房地美的贷款，不担心资本问题 [115] 问题: 公司对新开发项目（如罗利和休斯顿）的租赁策略，是否会提供更多激励措施以提高入住率？ - 公司认为优惠是开发商常见手段，会有效竞争，如夏洛特的Camden NoDa项目表现良好，预计罗利和夏洛特的项目租赁情况也会不错 [130][131] 问题: 考虑到更新后的指引和当前环境，对投资胃口、开发时间、交付以及承销过程和假设的影响？ - 目前因资本成本上升，推迟开发开工并减少收购活动，待市场稳定且回报合适时，可能在2026 - 2027年进行开发和收购；预计2024年开发成本会下降，有利于未来获取更好的物业定价 [118][119][153] 问题: 新租约增长 - 4.5%和续约增长4%是否可持续，以及公司是否能接受长期低于95%的入住率？ - 公司对第四季度的租赁率有信心；公司希望尽快回到95%以上的入住率，但不会为了达到该目标而做出不合理的租赁决策 [150][102] 问题: 当前市场情况是否为公司创造了收购机会？ - 目前市场情况特殊，公司拥有强劲的资产负债表，会等待观察资本的最佳部署时机和回报，未来可能有机会进行投资组合管理 [163]