财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股1.64美元 符合预期 [8][41] - 完成超过11亿平方英尺的租赁 较2024年第一季度增长25% [8] - 过去四个季度租赁总量达590万平方英尺 较前四个季度增长33% [8] - 完成42亿美元的融资活动 显示市场条件改善和公司强大的资本获取能力 [8] - 债务与EBITDA比率上升至8.3倍 主要受第一季度季节性因素影响 [83][84] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发项目预租率从50%提升至62% [27] - 1050 Winter Street项目从生命科学转向办公用途 并实现100%预租 [27] - 曼哈顿中城高端写字楼市场空置率低于7% 租金持续增长 [16] - 生命科学领域需求疲软 更多公司转向纯办公空间需求 [29] - 泽西城290 Kohl's多户住宅开发项目已启动 预计2028年交付首批单元 [13][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约曼哈顿中城市场强劲 高端写字楼租金同比上涨两位数 [30] - 波士顿后湾和弗吉尼亚雷斯顿市场供应紧张 租金上涨 [27] - 旧金山CBD空置率上升至86.9% 但已签署24.4万平方英尺租赁协议 [25] - 旧金山AI公司2024年吸收超过100万平方英尺 占风险投资65%流向当地公司 [34] - 华盛顿特区业务受益于联邦工作人员返回办公室 零售活动和停车收入增加 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于高端写字楼市场 该细分市场空置率13% 远低于整体市场19% [12] - 计划2025年启动34.3麦迪逊项目 这是靠近中央车站唯一可立即开发的办公用地 [16][17] - 评估8个地块出售 预计未来24个月净收益约2.5亿美元 [17] - 开发项目目标收益率8% 以适应更高利率环境 [49] - 在建筑成本上升环境下 承包商竞争激烈抵消了部分关税影响 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性 但客户尚未大规模推迟或取消空间需求 [10] - 关税政策增加了资本市场波动 但对公司直接影响有限 [9][11] - 2026年投资组合租约到期仅3.9% 2027年为5.1% 提供稳定现金流 [19] - 预计随着已签署租约逐步投入使用 2025年下半年FFO将显著增长 [100][101] - 维持2025年FFO指引6.8-6.92美元/股 中点不变但范围收窄 [45] 其他重要信息 - 发布2024年可持续发展报告 强调在可持续商业实践方面的领导地位 [8] - 商业抵押贷款支持证券市场波动 10年期CMBS利差从124基点扩大 [40][90] - 增加循环信贷额度至22.5亿美元 并将期限延长五年 [39] - 商业票据发行增加至7.5亿美元 加权平均收益率4.72% [41] - 将波士顿一栋36万平方英尺建筑退出服务 评估重新开发方案 [43][95] 问答环节所有的提问和回答 关于343麦迪逊项目 - 该项目目标收益率8% 需在7月做出推进决定 [49] - 已有7家主要金融服务业客户提出租赁意向 平均需求35万平方英尺 [16] - 不寻常的是有15-30万平方英尺租户考虑预先承诺 [50][51] 关于租赁和 occupancy 展望 - 2025年计划完成400万平方英尺租赁 其中300万针对空置空间和到期租约 [20] - 目前已签约100万平方英尺 另有170万平方英尺在积极洽谈中 [21][54] - 由于租约开始时间不确定 更关注租赁面积而非季度occupancy变化 [55][57] 关于西海岸市场状况 - 旧金山CBD大型用户已基本稳定 主要活动来自小型AI和科技公司 [79] - 硅谷仍有科技公司释放空间 但旧金山CBD情况相对较好 [110][113] - 纽约大型科技公司稳定 小科技公司活动在曼哈顿南部增加 [117] 关于杠杆和融资策略 - 预计杠杆率将在开发项目交付后自然下降 [84][85] - 考虑通过出售非核心资产(如土地)筹集2.5亿美元资金 [17][85] - 当前10年期无担保债券发行成本约6% [38][90] 关于生命科学市场 - 波士顿和南旧金山对纯办公空间的生命科学公司需求增加 [29][69] - 监管不确定性影响生命科学行业投资决策 [70] - 125 Broadway大楼可能继续作为实验室空间 但需要系统更新 [126][127] 关于开发项目时间表 - 泽西城290 Kohl's项目预计2028年上半年交付首批单元 [15] - 波士顿部分重新开发项目可能在2026-2027年启动 [122] - 34.3麦迪逊项目若推进 将在2025年启动 [16]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股收益符合预测，为1.64美元 [39] - 2025年FFO指导范围收窄至6.8 - 6.92美元每股，中点维持不变 [43] - 第一季度杠杆率升至8.3倍，经季节性调整后约为7.9倍，预计未来几个季度将继续上升，开发项目交付后会下降 [83][84] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度完成超110万平方英尺租赁，较2024年第一季度增长25%，过去四个季度租赁量达590万平方英尺，较前四个季度增长33% [6] - 目前租赁管道有280万平方英尺的意向书和活跃提案，较上季度增长15% [44] - 开发管道预租率从50%升至62% [26] 资本业务 - 第一季度完成超42亿美元融资活动 [7] - 交换3亿美元浮动利率债务为一年期固定SOFR利率3.68% [37] - 增加循环信贷额度2.5亿美元至22.5亿美元，并延长五年；延长7亿美元定期贷款四年，外加一年延期选项 [38] - 完成2.52亿美元10年期固定利率万豪总部大楼再融资，固定利率5.5% [38] - 商业票据未偿余额增至7.5亿美元 [39] 各个市场数据和关键指标变化 办公市场 - 优质办公场所直接空置率略超13%，而整体市场为19%；过去三年优质办公场所净吸纳量为正1800万平方英尺，整体市场为负3000万平方英尺；优质办公场所要价租金比整体市场高超50% [11] - 第一季度办公销售交易量为76亿美元，较去年第一季度下降约14% [12] 多户住宅市场 - 泽西市多户住宅市场因靠近曼哈顿且房价较低，人口增长强劲，公寓需求旺盛，租金增长 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开始开发泽西市70单元多户住宅项目，预计2028年上半年交付，2029年下半年资产稳定 [12][14] - 计划2025年启动343麦迪逊项目，公司拥有55%权益 [15] - 评估出售八块土地，若成功，未来24个月将产生约2.5亿美元净收益 [15] - 公司在租赁和新投资活动上保持势头，专注于优质资产以应对市场挑战 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税和联邦政策增加资本市场波动性，引发对物价、通胀和利率的担忧，降低消费者信心，但公司租赁活动主要受企业信心和线下办公行为驱动，目前客户未因市场环境延迟或终止空间需求 [7][8] - 联邦资金削减和FDA审批不确定性给生命科学租赁带来逆风，若美国进入衰退，租赁需求将放缓，但利率可能降低，远程工作可能减少 [10] - 尽管市场环境更具挑战性，但公司凭借当前租赁势头和低租赁续约率，预计未来几年入住率、收入和FFO将增长，开发交付和潜在收购将带来额外增长 [17][18] 其他重要信息 - 公司发布2024年可持续发展和影响报告，凸显在可持续商业实践方面的领导地位和成就 [7] - 2024年人工智能公司吸收超100万平方英尺办公空间，超65%的风险投资流向旧金山的人工智能公司 [32] 问答环节所有提问和回答 问题: 343麦迪逊项目的预租情况、启动决策和目标收益率 - 公司目标是预租该项目，预计预租价格在150 - 250美元之间，7月需决定是否推进项目，目标收益率为8% [46][49][50] 问题: 对2025年400万平方英尺租赁计划的信心及是否计划增加入住率 - 目前已完成约100万平方英尺空置和2025年到期空间的租赁，谈判中的还有约65万平方英尺，对租赁计划有信心，预计2026年入住率将提升 [54][55][57] 问题: 如何考虑租赁活动对2025年NOI、入住率和FFO的影响 - 缩小指导范围是因为租赁成功和部分入住时间确定，对指导范围有信心，但由于租赁签约和交付条件不确定，入住率和收益确认存在变数 [60][61][62] 问题: 生命科学市场趋势及扭转局面所需因素，以及波士顿市场整体情况 - 生命科学领域对原始实验室空间新需求少，但对办公空间有需求，监管不确定性造成市场不确定性；波士顿城市边缘投资组合有积极趋势，灵活性和资本吸引租户 [68][70][75] 问题: 西海岸租赁活动的优势、劣势及变化 - 大型用户基本稳定，金融、法律和专业服务行业有少量空间缩减，早期和小型人工智能及科技公司在寻找空间；租赁主要是律所和金融公司的搬迁；旧金山人工智能公司占地面积超500万平方英尺，硅谷稍慢但有大型需求出现 [78][79][80] 问题: 如何看待当前杠杆率及近期降低杠杆率的措施 - 第一季度杠杆率上升受季节性影响，预计未来几个季度因开发项目资金投入继续上升，项目交付后将下降；公司将继续使用增量债务，考虑出售非创收房地产、引入私募股权或根据股价情况引入公共股权 [83][84][85] 问题: 目前公司发行无担保债务、有担保债务和CMBS的定价情况 - 债券市场利差扩大后有所收窄，目前无担保债券利差较年初上升30个基点，可发行10年期无担保债务，利率约6%；CMBS市场中，优质低杠杆交易可达成，高杠杆交易较难，AAA级CMBS利差曾扩大至250个基点，现回落至200个基点以下 [89][90][92] 问题: 服务中投资组合入住率指导的变化及对NOI的影响 - 36万平方英尺的Reservoir Place和Reston Corporate Center退出服务，开发管道中的651 Gateway、360 Park Avenue South和Reston Next Block D预计2025年投入使用，若全部交付且无额外入住，将使整体空置率增加50 - 70个基点 [94][95][96] 问题: 是否仍认为FFO会在今年下半年大幅提升 - 第二季度受G&A影响较小，第三和第四季度将因已签约或正在签约的租赁入住而大幅提升 [100][101][102] 问题: 可能超出指导范围的机会因素 - 增加空置空间的租赁并快速确认收入可推动业绩超出预期，曼哈顿和旧金山的投资组合有机会 [105] 问题: 西海岸市场租户缩减空间周期所处阶段及与纽约市场对比 - 旧金山CBD市场转租和租约终止情况较少，硅谷仍有大型科技公司有多余空间可释放；纽约大型科技公司稳定，有扩张趋势，第一季度租赁活动中大部分是新租户或扩张 [109][111][118] 问题: 提前收回到期空间进行再开发项目的确定时间和开发开始时间 - 再开发项目涉及权限和用户问题，不太可能在2025年开始开发，2026 - 2027年有机会 [122][123] 问题: 125 Broadway大楼的定位和租户需求 - 该大楼是实验室建筑，Biogen可能搬离，需重新考虑建筑系统，仍可能作为生命科学建筑；Biogen仍在评估需求，公司与Biogen就其投资组合需求进行沟通 [125][126][127]

财务表现 - 公司2025年第一季度营收达8111亿美元 同比增长29% [1] - 每股收益(EPS)为164美元 显著高于去年同期的051美元 [1] - 营收超Zacks共识预期79085亿美元 带来256%的正向意外 [1] - EPS略低于共识预期165美元 产生061%的负向意外 [1] 运营指标 - 在营物业出租率达894% 高于分析师平均预估874% [4] - 停车及其他收入(含保险收益)为3015万美元 低于分析师平均预估3456万美元 同比下滑64% [4] - 酒店业务收入960万美元 超分析师预估881万美元 同比大增172% [4] - 开发及管理服务收入978万美元 显著高于分析师预估813万美元 同比飙升588% [4] - 租赁收入8111亿美元 与分析师平均预估79082亿美元基本持平 同比增长29% [4] - 稀释后每股净收益039美元 略低于六位分析师平均预估040美元 [4] 市场反应 - 公司股价过去一个月下跌14% 同期标普500指数跌幅08% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预示其短期表现可能与大盘同步 [3]

财务表现 - 季度FFO为每股1.64美元 低于Zacks一致预期的1.65美元 同比下降5.2% [1] - 季度营收8.111亿美元 超出预期2.56% 同比增长2.86% [2] - 过去四个季度中 公司仅一次超过FFO预期 但三次超过营收预期 [2] 市场反应 - 年初至今股价下跌10.9% 表现逊于标普500指数(-6%) [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计未来表现与市场持平 [6] - 行业排名处于后38% 历史数据显示前50%行业表现优于后50% [8] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股1.70美元 营收预期7.9435亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股6.90美元 营收预期30.6亿美元 [7] - 管理层在财报电话会中的评论将影响短期股价走势 [3] 同业比较 - Lamar Advertising预计季度EPS为1.54美元 与去年同期持平 [9] - Lamar Advertising预计营收5.089亿美元 同比增长2.2% [10]

Supplemental Operating and Financial Data for the Quarter Ended March 31, 2025 Exhibit 99.1 THE COMPANY BXP, Inc. (NYSE: BXP) (formerly known as Boston Properties, Inc.) ("BXP" or the "Company") is the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, concentrated in six dynamic gateway markets - Boston, Los Angeles, New York, San Francisco, Seattle, and Washington, DC. BXP has delivered places that power progress for our clients and communities for more than ...

公司业绩预期 - BXP将于2025年4月29日盘后公布第一季度财报 预计营收同比增长但每股FFO同比下降 [1] - 上季度公司FFO每股符合预期 营收超预期得益于健康租赁活动 但利息支出增加拖累FFO同比增长 [2] - 过去四个季度中 BXP每股FFO一次超预期三次符合预期 平均超出幅度0.73% [3] - 市场预期第一季度营收7.909亿美元 同比增长0.29% 每股FFO预期下调4.6%至1.65美元 同比降幅4.6% [8][10][11] 行业动态 - 2025年第一季度美国办公市场需求展现韧性 特朗普政府经济政策转变未产生重大影响 [3] - 四季度滚动净吸收量达两年来最强 整体办公空间净吸收量-3500万平方英尺 环比改善30% 同比改善48% [4] - A级写字楼需求显著增长 四季度滚动吸收量环比增36% 同比增55% 近半数办公楼空置率低于10%或零空置 [5] - 全国转租可用面积同比减少9.5% 在建管道26.2 MSF 较2024年Q1下降近半 仅为2020年Q1的五分之一 [6] 公司运营状况 - BXP专注于波士顿、洛杉矶、纽约等高租金壁垒市场的A级办公楼 预计第一季度租赁活动保持健康 [7] - 公司通过核心市场收购开发和退出非核心市场的资产重组策略 有助于稳定收入 [8] - 高竞争环境和高利息支出(预计同比增0.6%)可能影响业绩 上半年大量租约到期或导致空置率上升 [9] 其他REIT标的 - Host Hotels & Resorts(HST)和Ventas(VTR)被列为潜在超预期标的 分别具有+2.26%和+0.18%的盈利ESP [13][14]

文章核心观点 - 波士顿地产公司是美国最大的办公房地产投资信托基金之一，股息收益率达5.7%，是不错的投资机会 [1] 投资偏好 - 投资者倾向于营收、收益和自由现金流均增长的公司 [1] - 投资者偏好有出色增长前景的公司 [1] - 投资者青睐估值有利的股票 [1] - 投资者更喜欢自由现金流利润率高、稳定增长的公司，以及有股息和慷慨股票回购计划的股票 [1] 公司信息 - 波士顿地产公司在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区等主要城市拥有房产 [1]

物业资产情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有或在185处商业地产有合资权益，总计约5330万净可出租平方英尺[30] - 2024年1月8日，公司完成收购合资伙伴在901 New York Avenue合资企业50%的经济所有权权益，总净股权2000万美元，含1000万美元现金，该物业有2.071亿美元现有抵押贷款债务[37] - 2024年12月27日，公司以3400万美元收购725 12th Street，预计完工后达32万净可出租平方英尺，截至2025年2月21日已预租47%[38] - 截至2024年12月31日，公司有7处物业在建/再开发，预计完工后约230万净可出租平方英尺，估计总投资约23亿美元，截至该日还有约13亿美元待投资，截至2025年2月21日开发管道预租率50%[41] - 2024年3月28日，公司与马萨诸塞州交通运输部签订90年空中权租赁协议，场地约6.1万平方英尺，年基本租金25万美元，增量借款利率6.57%，地面租赁付款净现值约2320万美元[46] - 公司The Skylyne住宅物业的地面租赁剩余约92年，原预计2024年5月以3870万美元购买土地，现预计2030年，重新评估后租赁负债降至约10万美元，使用权资产降至0，2024年利息费用减少约950万美元[47] - 公司有7处住宅物业，包括1处在建[130] - 截至2024年12月31日，公司有一处房产受税收保护协议约束，协议2033年12月14日到期或因特定事件提前到期[110] 权益持有情况 - 截至2025年2月21日，公司拥有BPLP约89.5%的经济权益[34] - 2024年，公司收购1147013个有限合伙权益普通单位，包括转换所得的122241个普通单位[59] 资产减值情况 - 2024年，BXP和BPLP就Shady Grove部分物业确认约1360万美元减值损失[39] - 2024年，公司对科罗拉多中心、Gateway Commons和Safeco Plaza的投资分别确认约1.684亿美元、1.261亿美元和4680万美元的非暂时性减值损失[68] - 2024年12月31日止年度，公司确认一项长期资产减值约1360万美元，三项非合并合资企业投资减值总计约3.413亿美元[136] 投资与融资情况 - 2024年4月17日，公司设立无担保商业票据计划，最高发行额5亿美元，期限最长一年，截至2024年12月31日，未偿还票据5亿美元，加权平均利率约4.79%，加权平均期限38天[52] - 2024年4月29日，公司用商业票据计划所得款项偿还12亿美元无担保定期贷款中的5亿美元，并将2021年信贷安排的最高借款额从18.15亿美元提高到20亿美元[53][54] - 2024年8月26日，公司公开发行2035年到期的5.750%无担保优先票据，本金8.5亿美元，发行价为面值的99.961%，有效利率约5.842%，净收益约8.419亿美元[55] - 2024年9月27日，公司获得1亿美元无担保定期贷款，用于修改和偿还部分SMBP贷款，还款后SMBP贷款剩余本金2亿美元[56][58] - 2024年2月1日，公司偿还2024年到期的3.800%优先票据本金7亿美元，还款价格约7.133亿美元，含应计未付利息约1330万美元[51] 物业租赁情况 - 2024年底，公司已签订租约的加权平均租期约7.8年，当年执行约560万平方英尺租约，加权平均租期9.8年[81] - 基于2024年底已签订租约，约7.0%的总面积租约将于2025年到期[81] 员工情况 - 截至2024年12月31日，公司有710名非工会员工和106名工会员工[89] - 约34%的员工在公司工作10年或以上，员工平均任期约9.5年，高管平均任期18.4年[95] - 2024年，公司自愿员工流失率为10.8%[95] - 2024年，超过6%的员工在公司内部获得晋升[96] 公司荣誉与目标 - 2024年是公司连续第13年获得GRESB“绿星”称号，连续第9年获得5星评级[88] - 公司在新闻周刊“美国最具责任感公司”中排名第83位（共600家公司），在“美国最环保公司”中获4.5星评级[88] - 公司目标在2025年实现运营的碳中和（直接和间接范围1和范围2的温室气体排放）[85] 公司运营与管理 - 2024年3月21日，公司出售290 Binney Street 45%的权益，保留55%所有权，机构投资者现金出资约9720万美元[69] - 2024年1月25日，公司批准新的基于股权的多年期长期激励计划，价值约1110万美元；2月1日，2021年MYLTIP奖励最终支付为目标的112%，约1260万美元[70][71] - 2024年，公司多项投资有进展，如收购合资企业伙伴50%权益、多个项目部分或全部投入使用等[60][61][65][67] - 公司设计薪酬计划以确保内部公平性和市场竞争力[97] - 公司提供包括健康、牙科、视力保险等多种员工福利[98] - 公司由11名成员组成的董事会管理[123] 公司业务风险 - 公司面临来自其他房地产公司的竞争，部分对手可能有更多营销和财务资源[128] - 公司业绩依赖波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个市场的经济状况[135] - 公司依赖关键人员，如首席执行官Owen D. Thomas等，他们的离职可能影响公司运营[138] - 公司面临客户破产或违约、市场需求下降、融资困难等房地产相关风险[140][141] - 主要客户的破产或资不抵债可能对公司物业收入产生不利影响[144] - 公司物业面临来自开发商、业主和管理者等的激烈竞争[145] - 公司开发和建设活动面临无法获得融资、竞争、市场条件变化等风险[147] - 公司开发的混合用途商业和住宅物业面临开发和管理经验不足等风险[149] - 公司开发项目可能出现成本超预算、无法获得许可、无法按时完工等问题[150] - 公司参与合资企业面临合作伙伴目标不同、债务再融资、利益冲突等风险[153] - 公司向第三方贷款面临对方无法按时还款、管理不善等风险[153] - 公司物业收购面临无法完成收购、无法获得融资、物业表现不佳等风险[157] - 公司收购竞争可能导致物业价格上涨[158] - 公司部分物业处置受税收属性限制[159] - 公司酒店物业面临竞争、运营成本增加、需求波动等风险[161] - 公司酒店物业受当地市场波动、运营成本增加和竞争加剧影响[162] - 未遵守联邦政府承包商要求可能导致重大成本和收入损失[163] - 租金控制、稳定及驱逐相关法律法规变化或对住宅投资组合运营和房产价值产生重大不利影响[164][165] - 公司在BXP 1997年6月首次公开募股时收购的部分房产未获取新的业主产权保险政策[166] - 实际或受威胁的恐怖袭击可能影响公司创收能力和房产价值[172][174] - 公司面临网络安全风险，安全漏洞等事件可能对运营、财务状况和现金流产生重大不利影响[175][178][179] - 人工智能和机器学习技术的使用可能对公司业务和运营结果产生不利影响[180] - 公司面临气候变化相关风险，其物理影响或对公司物业、运营和业务产生重大不利影响[185] - 公司面临与疫情相关的多种风险，或对公司运营结果和流动性产生重大不利影响[186] - 公司面临环境责任风险，目前持有污染法律责任保险，每次事故限额2000万美元，保单累计限额4000万美元[189] - 公司面临室内空气质量问题，相关补救计划可能成本高昂[193] - 公司若不遵守《美国残疾人法案》或其他安全法规要求，可能产生巨额成本[194] - 公司未来国际业务面临特殊风险，可能无法有效管理国际业务[196] - 公司投资国际市场可能面临汇率波动风险，虽有措施但无法确保完全消除风险[199] 保险情况 - 公司财产保险计划每次事故限额为10亿美元，601 Lexington Avenue另有13.5亿美元超额财产保险[167] - 767 Fifth Avenue财产保险计划每次事故限额为16.25亿美元，核、生、化、放射恐怖主义保险（NBCR Coverage）每次事故限额为10亿美元，计划触发金额为2亿美元，共保比例20%，免赔额为索赔前一年保险公司保费的20%[168] - 公司在旧金山和洛杉矶地区的地震保险每次事故限额3.3亿美元，年度累计限额3.3亿美元，其中3000万美元由IXP提供，免赔额为受影响财产价值的5%；西雅图地区每次事故限额1.1亿美元，年度累计限额1.1亿美元，免赔额为受影响财产价值的2%[169] - BPLP已出具2000万美元的担保以覆盖IXP的负债[170] 债务情况 - 2024年1月8日收购的901 New York Avenue物业的抵押贷款，原本金余额2.071亿美元，利率3.61%，2025年1月5日到期，2024年12月20日行使延期选项至2029年1月5日，延期后利率5.00%[49] - 2024年10月8日，公司修改圣莫尼卡商业园物业的抵押贷款，原本金2亿美元，可变利率为Daily Simple SOFR加1.38%，2025年7月19日到期，修改后2028年10月8日到期，2025年7月19日起利率为Daily Simple SOFR加1.60%[50] - 截至2025年2月21日，公司有24亿美元可变利率未偿债务（不包括非合并合资企业），约9亿美元已通过利率互换进行套期保值[200] - 公司债务协议中的契约可能对财务状况产生不利影响[201] - 公司使用债务为收购和开发提供资金面临风险，包括再融资风险[204] - 截至2024年12月31日，公司有一项税务保护协议可能限制偿还或融资债务的能力[205] - 截至2025年2月21日，公司合并债务约为157亿美元（不包括非合并合资企业债务）[206] - 2025年2月21日，公司合并债务与合并市值之比为56.31%[206] 股权与股东限制 - 公司普通股股东单一股东直接、间接或实益拥有的任何类别或系列普通股数量不得超过已发行股份数量的6.6%，但特定主体可拥有最多15% [214] - 公司进行特定重大交易时，若BPLP有限合伙人无法获得相应对价，需至少75%非BXP或其关联方持有的普通有限合伙权益单位的有限合伙人同意[215] 税务情况 - 为维持REIT资格，公司一般每年需向股东分配至少90%的应纳税所得（不包括资本利得并作某些调整）[223] - 公司若未按规定支付股息，将对不足部分征收4%的不可抵扣消费税[223] - 公司2018年1月1日前结束的纳税年度可能需缴纳联邦替代最低税[224] - 公司若不符合REIT资格且无救济条款适用，四年内不能选择按REIT纳税[224] - 公司目前拥有的房地产实体正在接受州和地方税务审计，虽目前税务不足通知影响不大，但未来审计结果可能有重大不利影响[226] - 州和地方税收法律法规的变化可能增加公司的税务负债[227] - 公司运营所在州和市政当局税收收入不足，可能导致税收法规变化的频率和幅度增加[227] - 税收法规变化可能使公司需为资产或收入支付额外税款[227] - 增加的税收成本可能对公司财务状况、经营业绩以及可用于向证券持有人支付股息和分配的现金金额产生不利影响[227] 股票情况 - 市场条件变化可能对BXP普通股的市场价格产生不利影响[228] - BXP普通股的价值取决于不时变化的各种市场条件[228] - BXP普通股的市值主要基于市场对公司增长潜力、当前和潜在未来收益及现金股息的看法[228] - BXP普通股的交易价格可能高于或低于每股净资产价值[228] - 如果公司未来收益或现金股息低于预期，BXP普通股的市场价格可能下跌[228] 其他情况 - 公司运营酒店物业通过应税房地产投资信托子公司，BPLP作为出租人有权获得酒店物业总收益的一定比例[132] - 公司的有限合伙协议、公司章程和细则不限制可产生的债务金额或百分比[111] - 公司政策是在收购房产时聘请独立环境顾问进行或更新第一阶段环境评估和石棉调查[116] - 1999年2月公司通过合资企业从埃克森美孚收购马萨诸塞州一处曾受污染的房产[117] - 公司预计上述环境问题的解决不会对业务、资产、财务状况、经营成果或流动性产生重大影响[121] - 截至2024年12月31日，公司有一笔应收票据和两笔关联方应收票据未偿还，总计约9370万美元[108] - 公司投资目标是向证券持有人提供季度现金股息/分配并实现长期资本增值[102] - 2024年，69座代表59%总在役投资组合的建筑获得能源之星认证[87] - 公司是美国基于2024年12月31日总市值的最大上市优质办公地产REIT之一[99]

公司股价表现 - 自波士顿地产（BXP）上次财报发布约一个月，其股价上涨约1.7%，跑赢标普500指数 [1] 公司财务业绩 - 2024年第四季度FFO每股1.79美元，符合Zacks共识预期，但同比下降1.6% [2] - 季度租赁收入7.982亿美元，同比增长3.8%，总营收8.586亿美元，同比增长3.6% [3] - 2024年FFO每股7.10美元，符合预期，租赁收入31.8亿美元，同比增长4% [3] 公司业务详情 - 办公组合租赁收入7.774亿美元，同比增长0.9%，酒店及住宅业务2560万美元，同比增长8.5% [4] - 同一物业NOI现金基础份额4.472亿美元，同比增长0.9%，EBITDAre现金基础份额4.764亿美元，较9月30日增长1.4% [5] - 运营中物业入住率环比提高50个基点至87.5%，季度利息支出同比增长9.9%至1.704亿美元 [5] 公司投资组合活动 - 截至2024年12月31日，投资组合包括185处物业，面积5330万平方英尺，含7处在建/再开发物业 [6] - 第四季度执行83份租约，面积超230万平方英尺，加权平均租期10.3年 [6] - 12月收购华盛顿特区一处30万平方英尺物业，计划拆除重建为32万平方英尺的一流办公场所 [7] 公司资产负债表状况 - 2024年第四季度末现金及现金等价物12.5亿美元，低于9月30日的14.2亿美元 [8] - 截至12月31日，净债务与EBITDAre年化比率为7.65倍，高于9月30日的7.59倍 [8] 公司2025年指引 - 预计2025年第一季度FFO每股1.63 - 1.65美元，全年6.77 - 6.95美元 [9] - 预计2025年同一物业NOI现金基础份额变化在1.50%以内，运营中投资组合平均入住率86.5 - 88% [9] 公司估值与评级 - 过去一个月，投资者见证了其估值预期的下行趋势 [10] - 目前成长评分为F，动量评分为D，价值评分为B，综合VGM评分为D [11] - 拥有Zacks排名3（持有），预计未来几个月股票回报符合预期 [12] 行业内其他公司表现 - 过去一个月，同行业的Alexandria Real Estate Equities（ARE）股价上涨3.4% [13] - 上一季度营收7.8895亿美元，同比增长4.2%，每股收益 - 0.38美元，去年同期为2.28美元 [14] - 预计本季度每股收益2.27美元，同比下降3.4%，过去30天Zacks共识预期变化 - 0.3% [14] - 拥有Zacks排名3（持有），VGM评分为F [15]

文章核心观点 公司凭借优质办公资产的健康租户需求和提供此类空间的能力有望推动良好租赁活动，过去几个季度的积极租赁表现使其处于增长有利位置 [4] 租赁情况 - 2024年第四季度签署约230万平方英尺租约，加权平均租期10.3年，全年租赁活动约560万平方英尺 [1] - 2024年第四季度租赁量是2019年第二季度以来最强，租赁金额约为历史10年第四季度平均水平的130% [1] - 2024年第四季度显著租约包括与全球律师事务所Ropes & Gray续约41.3万平方英尺、与KnitWell Group续约并扩租24.6万平方英尺，以及在加州洛杉矶和旧金山地区约56万平方英尺租约 [2] - 截至2024年底租赁活动包含291份租约，加权平均租期9.8年，高于长期平均水平 [3] 公司优势 - 拥有美国部分精选市场的A级办公资产组合，多元化租户基础确保稳定收入，健康资产负债表利于增长 [5] - 通过收购和开发核心市场物业、剥离非核心市场物业提升投资组合质量 [5] 财务表现 - 2024年第四季度每股运营资金（FFO）为1.79美元，符合Zacks共识预期，同比下降1.6%，季度业绩反映健康租赁活动，但较高利息费用有一定影响，还发布了2025年每股FFO指引 [6] 股价表现 - 过去六个月，该Zacks排名第3（持有）公司股价上涨3.3%，跑赢行业2.2%的跌幅 [7] 其他推荐股票 - 房地产投资信托（REIT）板块中排名较好的股票有Welltower（WELL）和Terreno Realty（TRNO），目前均为Zacks排名第2（买入） [8] - Welltower 2024年每股FFO的Zacks共识预期为4.30美元，同比增长18.1% [8] - Terreno 2024年每股FFO的Zacks共识预期为2.42美元，较上年同期增长9% [9]