公司股价表现 - BXP股价在过去一年中表现不佳 市值损失约7% [1] 市场担忧因素 - 公司资产负债表状况引发市场担忧 [1] - 长期办公地产基本面因素对股价形成压力 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过15年逆向投资经验 [1] - 基于宏观观点和个股反转机会进行投资决策 [1] - 追求风险回报比优越的超额收益机会 [1]

| | Quarter End Market Cap($B) | Net Amount Purchased($M) | | --- | --- | --- | | Airbnb, Inc. (ABNB) | 83.1 | 40.6 | | BXP, Inc. (BXP) | 10.7 | 32.5 | | Equinix, Inc. (EQIX) | 77.8 | 30.4 | | Toll Brothers, Inc. (TOL) | 11.2 | 28.9 | | Simon Property Group, Inc. (SPG) | 52.5 | 23.9 | During the most recent quarter, we initiated a new position in Airbnb, Inc. We have been following and meeting with the company since its IPO in 2020 and took advantage of the indiscriminate sell-off in April to buy a high-qua ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度总收入为8.68亿美元，较2024年同期的8.50亿美元增长2.1%[29] - 2025年上半年总收入为17.34亿美元，较2024年同期的16.90亿美元增长2.6%[29] - 2025年第二季度净收入为1.19亿美元，较2024年同期的1.07亿美元增长11.4%[29] - 2025年上半年净收入为2.06亿美元，较2024年同期的2.14亿美元下降3.5%[29] - 公司2025年第二季度净收入为8,898.4万美元，较2024年同期的7,961.5万美元增长11.8%[36] - 2025年上半年净收入为2.06亿美元，较2024年同期的2.14亿美元下降3.7%[39][42] - 总收入第二季度同比增长2.1%至8.68457亿美元，上半年同比增长2.6%至17.33672亿美元[54] - 租赁收入第二季度同比增长1.9%至8.05935亿美元，上半年同比增长2.4%至16.17037亿美元[54] - 归属于公司的净利润第二季度同比增长11.0%至1.00843亿美元，上半年同比下降6.2%至1.70702亿美元[54] - 公司2025年第二季度净收入为2.09551亿美元，较2024年同期的2.16953亿美元下降3.4%[66] - 2025年第二季度向合伙人分配的净收入为1.92515亿美元，其中非控股权益分配3884.9万美元[63] - 2025年第二季度归属于BXP Inc.的净利润为8897.7万美元，同比增长11.8%（2024年同期：7961.5万美元）[169] - 2025年上半年归属于BXP Inc.的净利润为1.5016亿美元，同比下降5.9%（2024年同期：1.595亿美元）[169] - 公司2025年第二季度总收入为8.684亿美元，同比增长2.1%[171] - 2025年上半年总收入为17.337亿美元，同比增长2.6%[171] - 2025年第二季度归属于Boston Properties Limited Partnership的净收入为1.008亿美元，同比增长11.0%[183] - 2025年上半年归属于Boston Properties Limited Partnership的净收入为1.707亿美元，较2024年同期的1.819亿美元下降6.2%[185] 每股收益 - 2025年第二季度基本每股收益为0.56美元，较2024年同期的0.51美元增长9.8%[29] - 2025年上半年基本每股收益为0.95美元，较2024年同期的1.02美元下降6.9%[29] - 基本每股收益第二季度同比增长9.6%至0.57美元，上半年同比下降6.7%至0.97美元[54] - 2025年第二季度稀释后每股收益0.56美元，同比增长9.8%[180] - 2025年上半年稀释后每股收益0.95美元，同比下降5.94%[180] - 2025年第二季度基本每股收益为0.57美元，较2024年同期的0.52美元增长9.6%[183] - 2025年上半年基本每股收益为0.97美元，较2024年同期的1.04美元下降6.7%[185] 成本和费用（同比环比） - 利息支出第二季度同比增长8.8%至1.62783亿美元，上半年同比增长4.7%至3.26227亿美元[54] - 折旧摊销费用第二季度同比增长2.0%至2.22116亿美元[54] - 2025年上半年折旧摊销费用为4.44亿美元，较2024年同期的4.38亿美元增长1.3%[42] - 2025年上半年折旧和摊销费用为4.4052亿美元，较2024年同期的4.34858亿美元增长1.3%[66] - 2025年第二季度股权激励支出为1160万美元，较2024年同期的1600万美元下降27.5%[189] - 2025年上半年股权激励支出为3460万美元，与2024年同期的3450万美元基本持平[189] 现金流 - 2025年上半年经营活动现金流量为5.63亿美元，与2024年同期基本持平（5.65亿美元）[42] - 公司2025年上半年投资活动现金流出6.12亿美元，较2024年同期的5.54亿美元增长10.6%[42] - 公司融资活动净现金流出为7.58亿美元，较上年同期的8.86亿美元有所改善[44] - 2025年上半年经营活动产生的净现金为5.63181亿美元，与2024年同期的5.64659亿美元基本持平[66] - 2025年上半年投资活动使用的净现金为6.12404亿美元，较2024年同期的5.53504亿美元增加10.6%[66] - 2025年上半年融资活动使用的净现金为7.58132亿美元，较2024年同期的8.86221亿美元减少14.5%[68] 现金及现金等价物变化 - 现金及现金等价物大幅减少，从2024年底的12.55亿美元降至2025年6月30日的4.47亿美元，减少8.08亿美元或64.4%[23] - 期末现金及等价物总额为5.28亿美元，较期初13.35亿美元下降60.5%[44] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为5.27841亿美元，较2023年12月31日的13.35196亿美元下降60.5%[68] 债务和融资活动 - 未担保高级票据从2024年底的106.45亿美元减少至2025年6月30日的98.01亿美元，减少8.44亿美元或7.9%[23] - 商业票据计划借款达39.97亿美元，偿还37.47亿美元，净融资额增加26.29亿美元[44] - 无担保高级票据偿还8.5亿美元，较上年同期7亿美元增加21.4%[44] - 无担保高级票据余额98.01亿美元，较期初106.45亿美元下降7.9%[49] - 抵押票据应付余额42.79亿美元，与期初基本持平[49] - 2025年上半年通过商业票据计划借款39.97365亿美元，偿还37.47365亿美元[68] - 抵押票据应付账面价值42.787亿美元，公允价值39.215亿美元（2025年6月30日）[90] - 无抵押优先票据账面价值98.005亿美元，公允价值93.854亿美元（2025年6月30日）[90] - 无抵押商业票据余额7.5亿美元（2025年6月30日），较5亿美元（2024年12月31日）增长50%[88][90] - BPLP偿还8.5亿美元3.2%优先票据，偿还总额8.636亿美元[118] - BPLP新信贷设施总额29.5亿美元，包括22.5亿美元循环信贷和7亿美元定期贷款[119] - 循环信贷利率边际为0.85%（SOFR）和0%（基础利率），定期贷款利率边际为0.95%（SOFR）[123] - 商业票据计划规模扩大至7.5亿美元，加权平均利率4.73%[127] 资产和投资活动 - 公司总资产从2024年12月31日的260.85亿美元下降至2025年6月30日的256.21亿美元，减少4.64亿美元或1.8%[23][25] - 房地产资产总值210.30亿美元，较期初208.14亿美元增长1.0%[49] - 投资未合并合资企业11.61亿美元，较期初10.94亿美元增长6.1%[49] - 投资性房地产净值为212.628亿美元（2025年6月30日），较214.502亿美元（2024年12月31日）下降0.9%[96] - 公司房地产总额从2024年12月31日的282.12亿美元增长至2025年6月30日的287.60亿美元，增加5.48亿美元（1.9%）[98] - 在建工程从2024年12月31日的7.646亿美元增至2025年6月30日的10.48亿美元，增长2.84亿美元（37.1%）[98] - 土地持有待开发从2024年12月31日的7.141亿美元增至2025年6月30日的7.482亿美元，增加3410万美元（4.8%）[98] - 对非合并合资企业的投资从2024年12月31日的10.60亿美元增至2025年6月30日的11.13亿美元，增长5290万美元（5.0%）[103] - 2025年上半年资本支出总额为5.47446亿美元，包括建筑在建工程2.78667亿美元[66] - 2025年上半年建设支出为2.79亿美元，较2024年同期的3.14亿美元下降11.1%[42] - 公司以约4350万美元收购麦迪逊大道343号项目45%权益[191] - 公司以2000万美元收购290 Coles Street项目19.46%股权，并承诺6500万美元优先股投资[116] 负债和权益 - 公司总负债从2024年底的181.37亿美元下降至2025年6月30日的177.67亿美元，减少3.7亿美元或2.0%[23] - 物业合伙企业中非控股权益20.04亿美元，较期初19.34亿美元增长3.6%[51] - 公司2025年6月30日总资本为63.29784亿美元，较2023年12月31日的63.23458亿美元略有增长[63] - 物业合伙企业的非控股权益为20亿美元（2024年12月31日：19亿美元）[157] - 截至2025年6月30日，OP单位赎回价值约为13亿美元（基于每股67.47美元的普通股价格）[156] - 非控制性权益包含1570.8万个OP单位及372.8万个各类激励单位[152] - 截至2025年6月30日，公司普通股流通股数量为158,366,277股[158] - 截至2025年6月30日，公司持有BPLP的1,767,941个普通合伙单位及156,598,336个有限合伙单位[159] - 2025年上半年通过OP单位赎回发行116,204股普通股[161] 各地区表现 - 波士顿地区贡献公司2025年第二季度净营业收入最高，达1.941亿美元，占比39.32%[173] - 纽约地区2025年第二季度净营业收入同比下降4.1%，从1.200亿美元降至1.151亿美元[173][174] - 旧金山地区净营业收入占比从2024年第二季度的17.97%下降至2025年第二季度的16.31%[173][174] - 洛杉矶地区通过合资企业贡献净营业收入大幅增长，从740.3万美元增至1053.3万美元[173][174] - 纽约市场租金收入占比最高达30.91%，但同比下降0.4个百分点[176][178] - 洛杉矶市场公司应占经营净收入占比从4.02%降至3.62%[176][178] - 西雅图市场公司应占经营净收入增长20.04%至2265.5万美元[176][178] 各业务线表现 - 办公楼业务占2025年第二季度总租金收入的96.8%，达8.282亿美元[173] - 酒店业务净营业收入从2024年第二季度的983.9万美元降至2025年第二季度的936.5万美元[173][174] - 2025年上半年总租金收入17.06亿美元，同比增长2.25%[176][178] - 办公业态收入16.57亿美元，同比增长2.23%[176][178] - 酒店业态收入2437万美元，同比增长5.97%[176][178] - 公司中央商务区资产组合占年化租金义务约89%[205] - 中央商务区资产组合入住率为89.9%且出租率为92.5%[205] 租赁和物业运营 - 租赁收入从2024年上半年的15.79亿美元增至2025年上半年的16.17亿美元，增长3790万美元（2.4%）[102] - 可变租赁付款从2024年上半年的2.780亿美元增至2025年上半年的2.890亿美元，增加1090万美元（3.9%）[102] - 2025年第二季度公司应占NOI为4.935亿美元，同比增长0.1%（2024年同期：4.929亿美元）[169] - 2025年上半年公司应占NOI为9.883亿美元，同比下降0.2%（2024年同期：9.906亿美元）[169] - 公司2025年第二季度净营业收入总额为5.145亿美元，同比增长1.1%[173][174] - 非控制权益在物业合伙中的净营业收入分配从2024年第二季度的4739.1万美元增至2025年第二季度的5156.2万美元[173][174] - 公司应占经营净收入9.88亿美元，同比微降0.23%[176][178] - 非控股权益应占经营净收入1.01亿美元，同比增长7.77%[176][178] - 整体投资组合加权平均剩余租期约7.8年[206] - 前20大租户加权平均剩余租期约9.9年[206] - 第二季度签署91份租约总面积超110万平方英尺[213] - 过去四个季度租赁面积达570万平方英尺同比增长18%[213] - 整体办公及零售物业入住率为86.4%较上季度下降0.5%[215] - 包含已签约未入住空间的出租率为89.1%[216] - 130万平方英尺已签约空间将于2025-2026年启动收入确认[216] - 第二季度二代空间净租金同比下降14.27%[221] 合资企业和投资 - 合资企业总资产从2024年12月31日的64.51亿美元增至2025年6月30日的65.65亿美元，增加1.14亿美元（1.8%）[108] - 公司非合并合资企业总收入在2025年第二季度为1.254亿美元，同比增长4.4%[112] - 公司非合并合资企业净亏损在2025年第二季度为2391.8万美元，同比扩大234.3%[112] - 合资企业7750 Wisconsin Avenue获得2.52亿美元抵押贷款，利率5.49%[115] - 公司对290 Coles Street优先股投资承诺提供最高6500万美元资金，预期获得13.0%内部收益率[109] 衍生品和风险管理 - 公司利率合约摊销收益为169.2万美元，2024年同期为308.1万美元[36] - 利率互换公允价值-778.2万美元（2025年6月30日），较525.2万美元（2024年12月31日）转负[93] - BPLP签订3亿美元利率互换合约，固定利率3.6775%[130] - 公司利率互换衍生品名义本金总额为9亿美元，公允价值净负债为778.2万美元[132] - 利率互换合约执行利率范围在3.678%至3.798%之间，最长到期日为2028年10月[132] - 2025年第二季度其他综合收益记录有效套期保值损失563.6万美元，去年同期为收益93.6万美元[132] - 2025年上半年有效套期保值损失重分类至损益为477.3万美元，去年同期为644.1万美元[132] 股息和分配 - 2025年第二季度股息及分配总额为1.73亿美元，较2024年同期增长0.3%[36] - 未分配股息1.73亿美元，与期初基本一致[46] - 季度股息及OP单位分配持续保持每股/每单位0.98美元[161] 其他综合收益 - 其他综合亏损第二季度为394.4万美元，去年同期为收益401.7万美元[57] - 综合收益第二季度同比增长2.2%至9675.5万美元，上半年同比下降23.9%至1.56275亿美元[57] 非控制性权益 - 2025年第二季度非控制性权益再分配金额为900.6万美元，2024年同期为1,084.5万美元[36] - 非控制性权益第二季度为2010万美元，同比增长12.8%[54] 诉讼和承诺 - 公司信用证及履约义务总额达2030万美元[136] - 为华盛顿特区大都会广场项目提供2000万美元夹层贷款承诺，已拨付670万美元[139] - 纽约物业收购诉讼已支付270万美元固定费用，潜在额外赔偿金额最高达3100万美元[142][144] - 马萨诸塞州290 Binney街开发项目遭相邻企业起诉，项目面积57.3万平方英尺且已100%预租给阿斯利康[145][146] 激励计划 - 2022年长期激励计划最终支付比例为59%，共计540万美元，177,919个激励单位被没收[155] - 2025年MYLTIP激励计划总价值约1270万美元，最高可授予354,940个LTIP单位[186] - 2022年MYLTIP最终支付率为目标的59%，总价值约540万美元[187] - 2025年上半年授予限制性股票价值约400万美元，授予LTIP单位价值约2700万美元[188] 资产出售和收益 - 公司出售17 Hartwell Avenue土地获得约2180万美元现金，并确认约1840万美元房地产销售收益[100] - 房地产销售收益第二季度录得1848.9万美元，上半年为1848.9万美元[54] 其他财务数据 - 基础差异从2024年12月31日的2.8447亿美元改善至2025年6月30日的2.7545亿美元，减少902万美元（3.2%）[110] - 非房地产投资价值860万美元（2025年6月

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股1.71美元，比预期高0.05美元，比市场共识高0.04美元，主要由于运营改善 [7][42] - 2025年全年FFO指引中点上调0.02美元至6.84-6.92美元/股范围 [7][46] - 同物业NOI预计2025年增长0.25%(账面)和1.25%(现金)，较上季度指引提高25个基点 [44] - 总组合出租率89.1%，下降30个基点；入住率86.4%，下降50个基点 [27][28] - 预计2025年底入住率将回升至87%左右 [29][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成110万平方英尺租赁，2025年累计完成220万平方英尺 [7] - 过去四个季度租赁总量570万平方英尺，较前四个季度增长18% [7] - 开发组合预租率提升500个基点至67% [31] - 波士顿市场：生命科学客户对高品质办公空间需求持续，正在洽谈7.5-7.6万平方英尺租赁 [33] - 纽约市场：重点在Midtown East，完成510 Madison六层租赁并新增户外空间 [34] - 旧金山市场：AI相关科技公司需求显著，680 Folsom项目7月有7次看房 [37][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场(纽约、波士顿)表现优于西海岸，金融和专业服务公司需求强劲 [22] - 纽约Midtown顶级写字楼空置率6.3%，租金涨幅远超通胀 [16] - 旧金山市场改善主要由AI公司驱动，传统科技巨头仍缺席 [23] - 华盛顿特区Northern Virginia国防和网络安全业务需求稳定 [22] - 普林斯顿市场增长全部来自生命科学用户的办公需求 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进343 Madison Avenue开发项目，总成本约20亿美元，预计稳定现金回报率7.5-8% [16] - 计划出售10处非创收资产(土地和空置建筑)，预计净收益近3亿美元 [17] - 探索出售部分创收物业，可能再获3亿美元净收益 [18] - 将Lexington一处商业用地重新规划为312单元住宅项目，预计7.1%回报率 [19] - 顶级写字楼表现优异：在五大核心CBD市场，空置率比整体市场低7.5个百分点，租金高50%以上 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强：有利税收政策、监管减少、地缘政治风险缓解、潜在降息 [8] - 财富100强公司完全办公室办公比例从5%升至54%，混合办公从78%降至41% [9] - 写字楼销售市场活跃：第二季度销售142亿美元，环比增80%，同比增125% [11] - AI将创造高端知识工作岗位，主要在门户市场，对低端处理型工作影响更大 [56][58] - 建筑关税影响有限，343 Madison项目分包商报价仍低于预期 [39][40] 其他重要信息 - 343 Madison项目已签署30%面积的LOI，租户为投资级金融机构 [15] - 买断原45%合资伙伴权益，代价约4400万美元 [16] - 计划9月8日在纽约举办投资者日 [47][48] - 租赁管道包括180万平方英尺谈判中交易(含343 Madison LOI则达210万平方英尺) [25] - 已签未入驻面积差扩大至270个基点(130万平方英尺)，其中50万平方英尺预计2025年入驻 [28] 问答环节所有提问和回答 343 Madison项目相关 - 预计无杠杆现金回报率7.5-8%，杠杆后IRR可能达中高双位数 [52] - 目标租金：低层中高100美元/平方英尺，顶层中高200美元/平方英尺，平均低200美元 [92][93] - 融资选项包括资产出售、私募/公募股权、债务融资等，时间充裕 [69][70] - MTA地租为99年期，无市场价值重置条款 [78][80] 财务与资本相关 - 杠杆率目标中期6-7倍，将通过资产出售、开发项目交付和入住率提升来降低 [106][107] - 潜在股息调整：2024年超额分配41美分/股，但尚未做出决定 [88][89] - 计划资产出售预计不会稀释FFO [116] 市场与租赁相关 - 旧金山Embarcadero中心需求仍以金融服务等传统企业为主 [138] - 纽约Midtown South市场AI相关租户开始增加 [122] - 早期续约谈判(2028-2031到期)反映市场供应紧张 [143][144] - 近期租赁负增长主要因特定物业到期租约结构 [73][74] 运营展望 - 预计现有物业组合入住率将在18个月内回升至90%以上 [111][112] - 第三季度将新增三处开发项目入账，暂时拉低整体入住率 [30] - FFO增长预计集中在第四季度，因季节性费用下降和入住率提升 [84][85]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股1 71美元 超出市场预期0 04美元 主要得益于运营改善 [6] - 2025年全年盈利指引中点上调0 02美元至6 84-6 92美元/股 主要因核心物业组合NOI增长25个基点 [41][43] - 第二季度完成110万平方英尺租赁 2025年累计租赁量达220万平方英尺 过去四个季度租赁总量570万平方英尺 同比增长18% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发项目343 Madison Avenue获得30%预租 锚定租户为投资级金融机构 另有6家客户合计130万平方英尺的租赁提案正在推进 [14] - 开发组合租赁率提升500个基点至67% 其中360 Park Avenue South租赁率达33% [27][116] - 旧金山Embarcadero中心完成10万平方英尺法律事务所续约 680 Folsom项目吸引AI科技公司关注 7月新增7次看房 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场复苏领先 纽约中城顶级写字楼空置率仅6 3% 租金涨幅远超通胀 西海岸市场相对滞后 [10][11] - 纽约中城顶级写字楼租金比市场平均水平高50%以上 空置率低7 5个百分点 [10] - 旧金山AI相关企业需求强劲 市场活跃度提升 但传统科技巨头仍缺席增长 [21][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 启动343 Madison Avenue垂直建设 预计2029年底交付 总开发成本约20亿美元 预计稳定现金回报率7 5-8% [13][15] - 计划出售10处非创收资产 预计未来两年净收益近3亿美元 同时探索创收物业出售 可能再获3亿美元 [16][17] - 行业层面 写字楼销售金额第二季度达142亿美元 环比增长80% 同比增125% 资本开始回流优质资产 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强 财富100强企业完全办公室办公比例从5%升至54% 混合办公比例从78%降至41% [9] - AI产业推动旧金山需求 37家AI相关企业合计需求达120万平方英尺 但可能冲击传统技术岗位 [54][57] - 建筑成本受关税影响 但曼哈顿施工放缓带来分包商竞争 343 Madison项目部分环节报价低于预期 [35] 其他重要信息 - 麻州Lexington地块成功变更为住宅用地 与机构合作开发312单元公寓 预计2028年稳定后收益率7 1% [18] - 投资者日活动定于9月8日在纽约举行 已收到超100份参会确认 [44] 问答环节所有的提问和回答 343 Madison项目回报与融资 - 预计无杠杆现金回报率7 5-8% 杠杆后IRR可达中高双位数 [48] - 融资选项包括资产出售 私募/公开股权 股息政策调整 项目贷款等 成本高峰期在2026-2028年 [63][64] 行业需求与AI影响 - AI将创造高端知识岗位 主要集中于门户市场 后端处理岗位可能自动化 利好高品质写字楼需求 [54][55] - 旧金山AI企业平均租约9 4年 343 Madison锚定租户签约20年 显示长期需求信心 [56] 资产出售与杠杆 - 计划出售资产预计不会稀释FFO 因多为非创收资产 目标杠杆率中期降至6 5-7 5倍 [101][102] 纽约市长选举影响 - 潜在政策变化可能不利商业地产 但州级监管和城市韧性将缓冲影响 投资级租户仍签署长期租约 [95][97] 租赁市场动态 - 曼哈顿实际租金涨幅达两位数 但季报数据受少量低TI交易扭曲 预计后续季度数据改善 [150][151] - 租户提前2-3年续约谈判增多 反映优质空间稀缺 特别是金融集聚区 [140]

财务表现 - 公司第二季度FFO每股1.71美元 超出市场预期的1.67美元 但同比下降3.4% [1] - 季度租赁收入8.059亿美元 同比增长1.9% 超出预期的8.009亿美元 总收入8.685亿美元 同比增长2.1% [2] - 办公物业租金收入8.067亿美元 同比增长1% 酒店及住宅板块租金收入2730万美元 同比增长1% 合并租金收入8.34亿美元 同比增长1% [3] - 同物业NOI现金基础4.679亿美元 同比增长1.7% EBITDAre现金基础4.618亿美元 较去年同期的4.662亿美元略有下降 [4] 运营数据 - 在运营物业入住率86.4% 环比下降50个基点 主要因波士顿地区36万平方英尺租约到期 [5] - 利息支出1.628亿美元 同比增长8.8% [5] - 第二季度签署91份租约 总面积超110万平方英尺 加权平均租期9.4年 [6] 项目进展 - 启动17 Hartwell Avenue重建项目 规划312套住宅 预计2027年中完工 [6] 财务状况 - 期末现金及等价物4.47亿美元 较一季度末的3.981亿美元有所增加 [7] - 净债务与EBITDAre比率8.18 较一季度末的8.33有所改善 [7] 业绩指引 - 第三季度FFO每股指引1.69-1.71美元 [8] - 2025年全年FFO每股指引上调至6.84-6.92美元 原指引为6.80-6.92美元 [9][10] - 预计2025年同物业NOI现金基础增长1.00%-1.50% [10] 行业动态 - Cousins Properties预计第二季度FFO每股70美分 同比增长2.9% [12] - Vornado Realty Trust预计第二季度FFO每股53美分 同比下降7.0% [13]

财务表现 - 公司第二季度营收达8.0594亿美元，同比增长2%，超出市场预期的8.0088亿美元（+0.63%惊喜）[1] - 每股收益(EPS)为1.71美元，显著高于去年同期的0.51美元，比分析师共识预期1.67美元高出2.4%[1] - 稀释后每股净收益0.56美元，超过六位分析师平均预估的0.45美元[4] 细分业务数据 - 租赁业务收入8.0594亿美元，同比+2%，略高于三位分析师平均预估的8.0238亿美元[4] - 停车场及其他收入3480万美元（含保险收益），同比+0.5%，超越四位分析师平均预估的3408万美元[4] - 酒店收入1477万美元，同比-0.3%，低于分析师平均预期的1556万美元[4] - 开发及管理服务收入885万美元，同比大幅增长39.3%，超过分析师预估的823万美元[4] 运营指标 - 在营物业出租率为86.4%，略低于三位分析师平均预估的86.7%[4] 市场反应 - 公司股价过去一个月上涨3.2%，略低于同期标普500指数3.6%的涨幅[3] - 当前Zacks评级为3级（持有），预示短期表现可能与大盘同步[3]

核心观点 - 公司季度FFO为1.71美元/股 超出市场预期的1.67美元/股 但低于去年同期的1.77美元/股 [1] - 季度营收8.0594亿美元 超出市场预期0.63% 且高于去年同期的7.9055亿美元 [2] - 今年以来股价下跌6.4% 表现逊于标普500指数8.6%的涨幅 [3] 财务表现 - 本季度FFO超预期2.4% 但上一季度FFO低于预期0.61% [1] - 过去四个季度中 公司仅一次FFO超预期 但三次营收超预期 [2] - 下一季度FFO预期为1.75美元/股 营收预期8.0895亿美元 本财年FFO预期6.86美元/股 营收预期32.3亿美元 [7] 市场表现与预期 - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] - 行业排名位于前34% 研究显示前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [8] - 同行Easterly Government Properties预计下季度EPS为0.74美元/股 同比增长1.4% 营收预期8419万美元 同比增长10.5% [9][10] 未来关注点 - 管理层在财报电话会中的评论将影响股价短期走势 [3] - 未来FFO预期变化趋势是判断股价走势的关键指标 [4] - 近期市场对公司的预期修订呈现混合态势 [6]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度公司归属于BXP的净收入为8897.7万美元，稀释后每股收益为0.56美元[24] - 公司2025年6月30日季度归属于BXP, Inc.的净利润为88,977千美元，相比2025年3月31日季度的61,177千美元增长45.5%[27][30] - 公司2025年第二季度归属于BXP, Inc.的净收入为88,977千美元，同比增长11.8%[33] - 2025年第二季度总净收入为119,141千美元，较2024年同期的106,949千美元增长11.4%[33] - BXP在2025年第二季度的总收入为8.68457亿美元，比上一季度的8.65215亿美元略有增长[186] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年第二季度公司折旧和摊销费用为2.23819亿美元[24] - 公司2025年6月30日季度折旧和摊销费用为223,819千美元，较2025年3月31日季度的220,107千美元增长1.7%[27][30] - 利息支出从2024年第二季度的149,642千美元增至2025年同期的162,783千美元，增幅8.8%[33] - 折旧和摊销费用从219,542千美元增至223,819千美元，增幅1.9%[33] - BXP的利息支出为1.69763亿美元，与上一季度的1.70294亿美元基本持平[187] 各条业务线表现 - 办公室租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到806,692千美元[35] - 酒店及住宅租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到27,305千美元[35] - 办公室NOI（不包括终止收入）同比下降0.1%，为488,613千美元[35] - 酒店及住宅NOI（不包括终止收入）同比下降0.9%，为11,362千美元[35] - 合并总租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到833,997千美元[35] - 合并总NOI（不包括终止收入）同比下降0.1%，为499,975千美元[35] 各地区表现 - 波士顿地区住宅物业的平均月租金为4,066美元，同比上涨3.22%，平均物理入住率为96.15%[56] - 旧金山地区住宅物业的平均月租金为2,996美元，同比下降2.12%，但平均物理入住率同比上升2.96%至89.64%[56] - 华盛顿特区住宅物业的平均物理入住率同比下降13.53%至83.01%，但平均月租金同比上涨1.88%至2,875美元[56] - 波士顿万豪剑桥酒店平均入住率同比增长2.73%，从80.60%增至82.80%[57] - 波士顿万豪剑桥酒店每间可用客房收入同比增长2.99%，从299.94美元增至308.90美元[57] 管理层讨论和指引 - 公司预计第三季度每股收益（稀释后）在0.41美元至0.43美元之间，全年每股收益在1.74美元至1.82美元之间[18] - 公司预计第三季度每股FFO（稀释后）在1.69美元至1.71美元之间，全年每股FFO在6.84美元至6.92美元之间[18] - 2025年全年预计平均在役物业组合入住率为86.50%至88.00%[19] - 2025年公司非同一物业净运营收入增量贡献预计为2200万至2400万美元[19] - 2025年公司直线租金和非现金公允价值租赁收入预计为1亿至1.15亿美元[19] 物业组合与开发 - 公司总资产组合包括186处物业，总面积达5370万平方英尺，其中10处物业正在建设/重新开发中[3] - 公司物业组合包括162处办公物业、14处零售物业（其中1处正在建设）、9处住宅物业（其中3处正在建设）和1处酒店[3] - 公司专注于六个主要市场：波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区[3] - 公司拥有的土地和待重新开发物业总可开发面积为16,584,000平方英尺，其中圣何塞（CA）占比最高，达2,830,000平方英尺[44] - 公司计划在2025年第三季度以约4350万美元收购其合作伙伴在纽约市343 Madison Avenue项目的45%权益[46] 债务与资本结构 - 截至2025年6月30日，公司总债务为158.11005亿美元，债务/市值比率为57.00%[20] - 公司合并债务总额达158.11亿美元，其中抵押票据43亿美元（占比27.06%），无担保优先债98.5亿美元（占比62.25%）[73] - 无担保优先债加权平均到期年限4.4年，有效收益率区间2.52%-6.92%，其中2026年到期的2笔合计20亿美元[75] - 无担保循环信贷额度22.5亿美元，已使用1.85亿美元，剩余可用额度20.65亿美元[80] - 浮动利率债务占比10.32%，加权平均利率5.09%，显著高于固定利率债务的4.14%[84] 租赁与租金表现 - 公司第二季度末的空置可出租面积为6,559,755平方英尺，较期初净增加211,578平方英尺[48] - 第二季度第二代租赁的加权平均租期为80个月，加权平均免租期为160天，每平方英尺总交易成本为85.84美元[48] - 公司按单位类型划分的在服务物业总可出租面积为50,409,130平方英尺，其中办公占比90.40%[50] - 公司2025年第二季度的租金收入中，办公占比89.46%，零售占比6.90%，住宅和酒店分别占比1.86%和1.78%[52] - 公司前20大客户占年化租金收入的28.68%，占公司总面积的22.28%，加权平均剩余租期为9.3年[64] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标“BXP's Share”来反映其在合资企业中的真实经济利益，包括合并和非合并合资企业的份额计算[161] - EBITDAre是公司用于衡量业绩的非GAAP指标，调整了利息、税项、折旧、摊销及合资企业份额等因素[169] - 公司还计算“BXP's Share of EBITDAre – cash”，剔除直线租金等非现金项目，以更真实反映运营表现[170] - 公司计算运营资金（FFO）时调整了归属于BXP, Inc.的净收入，包括房地产销售损益、折旧和摊销等非现金项目[175] - 净营业收入（NOI）是调整后的非GAAP指标，剔除利息、折旧等非运营因素，反映物业层面的运营表现[181] 可持续性与荣誉 - 公司连续第十三次获得GRESB“绿色之星”认可，并被评为全球最具可持续性公司之一[3] - 公司无担保高级债务评级为BBB（标普）和Baa2（穆迪）[13] 合资企业与投资 - 公司在2025年3月5日以19.46%的股权收购了位于泽西市的290 Coles Street物业，初始投资为20,000千美元，总投入为88,700千美元[40] - 公司在2025年6月27日以21,840千美元的价格出售了位于列克星敦的17 Hartwell Avenue物业，账面收益为18,390千美元[41] - 公司同意提供高达65.0百万美元的优先股融资，合资企业还获得了225.0百万美元的建设贷款，公司份额约为43.8百万美元[41] - BXP在合资企业中的NOI份额为7202.3万美元，其中GM Building贡献2895万美元，Norges合资企业贡献4307.3万美元[189] - BXP在合资企业中的EBITDAre份额为5293.7万美元，其中GM Building贡献1859.2万美元，Norges合资企业贡献3434.5万美元[189]

公司业绩预期 - BXP公司将于2025年7月29日盘后公布第二季度财报 预计营收同比增长但每股FFO同比下降[1] - 上季度公司FFO每股符合预期 营收超预期得益于强劲租赁活动 但利息支出增加拖累FFO同比增长[2] - 过去四个季度中 BXP每股FFO一次超预期 一次低于预期 两次符合预期 平均超预期幅度为0.58%[3] 美国办公楼市场现状 - 美国办公楼需求趋于稳定 二季度净吸纳量为负但四季度滚动吸纳量持续改善[4] - 高端办公楼需求加速 92个市场中48个A级办公楼实现正吸纳量[5] - 新建筑活动减少导致供应压力缓解 2025年二季度在建面积26.1百万平方英尺 同比降40% 较2010年平均水平低67%[5] - 整体空置率微升至20.8% 环比上升20个基点 同比上升90个基点[6] BXP季度表现预测 - 预计二季度租金收入同比增长4.3% 受益于租户对优质办公空间的需求增长[7] - 战略组合调整措施(核心市场收购开发+非核心市场资产剥离)支撑稳定收入[8] - 市场共识预计二季度营收8.01亿美元 同比增1.31%[8] - 预计空置率上升40个基点至86.5% 利息支出同比增9.4%[9] - 市场对FFO每股预期下调至1.67美元 预示同比降5.65%[11] 同业可比公司 - 美国电塔(AMT)预计7月29日公布财报 盈利ESP为+2.08% Zacks评级2级[13] - Cousins Properties(CUZ)预计7月31日公布财报 盈利ESP为+0.36% Zacks评级3级[14]