公司概况与战略 - 公司是美国最大的上市办公房地产投资信托基金之一，物业集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿特区五个市场，预计2021年第三季度增加西雅图为第六个市场[155] - 公司核心战略是在供应受限、进入壁垒高的市场开发、收购和管理优质物业，并专注于与财务实力强的租户签订长期租约[157] - 公司认为其租赁竞争优势基于对租户需求的理解、开发和运营A级办公物业的良好记录、卓越的声誉、财务实力和与当地经纪人的关系[157] - 公司通过BPLP开展大部分业务并拥有大部分资产，主要通过向租户出租A级办公空间来创收和获取现金流[155][157] 公司优先事项与风险 - 公司优先事项包括确保租户健康、安全和满意度，租赁可用空间，完成开发项目建设，对关键物业进行重新开发和定位，审慎评估投资机会，管理短期债务到期情况，以可持续和负责任的方式管理运营[159][161] - 公司面临诸多风险，包括新冠疫情影响、全球经济和政治状况不稳定、房地产行业普遍风险等[152][154] - 公司提醒投资者，前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述存在重大差异，不应过度依赖前瞻性陈述[151][154] 宏观经济数据 - 2021年第二季度GDP增长6.5%，较第一季度有所增加，失业率约为5.9%，仅比2020年2月疫情前的失业率高2.4%[158] 租赁业务数据 - 截至2021年6月30日，公司已签订租约（不包括住宅单元）的加权平均租期约为7.6年，前20大办公租户的加权平均租期约为11年[157] - 随着经济复苏，公司预计租户将利用A级办公空间的可用性进行升级，2021年第二季度租赁活动有所改善[158] - 2021年第二季度零售租赁收入约4230万美元，较第一季度减少340万美元，排除终止收入后增加约30万美元[163] - 2021年第二季度停车及其他收入约1790万美元，较2020年第二季度增加约390万美元，较第一季度增加约340万美元[163] - 2021年第二季度酒店收入约160万美元，较2020年第二季度增加约150万美元，较第一季度增加约90万美元[163] - 2021年6月30日，在役办公和零售物业整体入住率为88.6%，较3月31日的88.7%下降0.1%[163] - 2021年第二季度签署约120万平方英尺新租约和续约，加权平均租期约7.5年，租赁量是第一季度两倍多，比长期第二季度平均水平低10%[163] - 2021年第二季度和上半年租赁总面积分别为135.714万平方英尺和265.4055万平方英尺[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁加权平均租期分别为90个月和87个月，加权平均免租期分别为194天和168天[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁每平方英尺总交易成本分别为74.26美元和77.92美元[175] - 2021年第二季度和上半年第二代租赁毛租金分别下降0.13%和增长3.42%，净租金分别下降0.28%和增长4.89%[175] - 2021年第二季度，波士顿地区执行约19.4万平方英尺租约，约42万平方英尺租约开始生效，其中约27.3万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约增加约56%[168] - 2021年第二季度，洛杉矶地区签署约49.1万平方英尺租约，约20.4万平方英尺租约开始生效，其中约18.4万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约减少约5%[169] - 同一物业组合租赁收入（不含终止收入）从2020年的605,044千美元增至2021年的656,819千美元，增长8.56%[258] - 同一物业组合终止收入从2020年的3,264千美元增至2021年的5,355千美元，增长64.06%[258] - 同一物业组合停车及其他收入从2020年的13,549千美元增至2021年的17,396千美元，增长28.39%[258] - 同一物业组合房地产运营费用从2020年的229,685千美元增至2021年的237,923千美元，增长3.59%[258] - 2021年Q2同一物业组合平均入住率从2020年的93.7%降至91.2%[260] - 2021年Q2同一物业组合冲销约0.5百万美元应计租金和约0.3百万美元应收账款余额，2020年分别为33.7百万美元和17.4百万美元[260] - 2020年4月1日至2021年6月30日收购的物业组合，2021年Q2租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约1.2百万美元和0.7百万美元[266] - 2021年第二季度末，投入使用物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约700万美元和200万美元[268] - 2021年第二季度末，开发或重建中物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约180万美元和30万美元[270] - 2021年第二季度末，已售物业组合的租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约560万美元和210万美元[273] - 2021年第二季度末，住宅同类型物业的净营业收入较2020年减少约70万美元[275] - 2021年第二季度末，波士顿万豪剑桥酒店的净运营亏损较2020年减少约140万美元[278] - 777 Harrison Street 2021年租金收入为46.1万美元，较2020年的1.6万美元增加44.5万美元[267] - 153 & 211 Second Avenue 2021年租金收入为75.6万美元，房地产运营费用较2020年增加7.1万美元[267] - Office 20 CityPoint 2021年租金收入为183.7万美元，较2020年的177.5万美元增加6.2万美元[269] - One Five Nine East 53rd Street 2021年租金收入为401.5万美元，较2020年增加629.4万美元[269] - Capital Gallery 2021年租金收入为280万美元，较2020年的836.2万美元减少556.2万美元[274] - 2021年入住率为21.7%，较2020年增长100%；日均房价为160.96美元，较2020年增长100%；每间可售房收入为34.86美元，较2020年增长100%[279] 物业收购与出售 - 2021年第二季度起，公司达成四项物业收购协议，包括西雅图Safeco Plaza（预计第三季度以约4.65亿美元收购，持股最高51%）、纽约360 Park Avenue South（预计第四季度以约3亿美元收购）、马里兰州Shady Grove Bio+Tech Campus（8月2日以约1.165亿美元完成收购）、马萨诸塞州153 & 211 Second Avenue（6月以约1.002亿美元现金收购）[165] - 2021年7月，公司达成协议出售马萨诸塞州Lexington的三栋建筑，总面积约33.3万平方英尺，总售价1.915亿美元，预计第三季度完成交易[168] - 2021年公司进行多项收购活动，如以约560万美元收购11251 Roger Bacon Drive，以约1.002亿美元现金收购153 & 211 Second Avenue等[178] - 2021年4月16日公司将3625 - 3635 Peterson Way从在役投资组合中移除，计划未来拆除重建[179] - 计划收购SafeCo Plaza，收购价约4.65亿美元，预计交易在2021年第三季度完成，公司股权份额预计约1.186亿美元[314] - 计划收购360 Park Avenue South，收购价约3亿美元，交易完成时将承担约2.02亿美元抵押贷款债务并发行约9800万OP单位[314] - 2021年8月2日收购Shady Grove Bio+Tech Campus，收购价约1.165亿美元[314] - 计划出售位于马萨诸塞州列克星敦的181、191和201 Spring Street物业，总售价1.915亿美元，预计交易在2021年第三季度完成[316] - 2020年6月26日，公司以约1.401亿美元收购位于加州旧金山的房产，预计支持约80.4万平方英尺商业办公空间开发[323] - 2020年6月25日，公司出售华盛顿特区部分Capital Gallery房产，总售价约2.537亿美元，净现金收益约2.469亿美元，BXP和BPLP分别实现约2.038亿和2.072亿美元房地产销售收益[323] - 2020年2月20日，公司出售弗吉尼亚州New Dominion Technology Park，总售价2.56亿美元，净现金收益约2.54亿美元，BXP和BPLP分别实现约1.923亿和1.971亿美元房地产销售收益[323] - 2021年3月30日，公司以6590万美元出售Annapolis Junction Joint Venture 50%股权，偿还约1510万美元债务后，净现金收益约1780万美元[323] 开发项目情况 - 2021年第二季度，公司继续建设9个开发和重建项目，预计完工后净可租面积约430万平方英尺，截至6月30日，公司承担的预计总成本约27亿美元，其中约12亿美元股权待投资，截至8月3日，开发项目整体预租率71%，办公开发项目预租率87%[165] - 截至2021年6月30日，在建和重建的办公物业估计总投资19.56亿美元，已投资12.80002亿美元，预计未来股权需求5.97803亿美元，整体出租率87%[312] - 截至2021年6月30日，在建和重建的实验室/生命科学物业估计总投资5.581亿美元，已投资7152.2万美元，预计未来股权需求4.86578亿美元，整体出租率15%[312] - 截至2021年6月30日，在建和重建的其他物业（如保诚中心天文台）估计总投资1.823亿美元，已投资3140.9万美元，预计未来股权需求1.50891亿美元[312] - 截至2021年6月30日，所有在建物业估计总投资26.964亿美元，已投资13.82933亿美元，预计未来股权需求12.35272亿美元，整体出租率71%[312] - 截至2021年6月30日，有9处物业正在开发或重建，预计到2024年需承担的剩余开发和重建成本约为12亿美元[314] 财务数据关键指标变化 - 2021年上半年公司普通股股东和有限合伙普通单位持有人净收入较2020年分别减少约5.609亿美元和6.367亿美元[188] - 波士顿地产公司2021年上半年归属普通股股东净收入2.03372亿美元，较2020年同期7.64232亿美元减少5.6086亿美元，降幅73.39%[190] - 波士顿地产有限合伙公司2021年上半年归属普通单位持有人净收入2.31619亿美元，较2020年同期8.68308亿美元减少6.36689亿美元，降幅73.33%[192] - 2021年上半年利息费用2.14221亿美元，较2020年同期2.08733亿美元增加548.8万美元，增幅2.63%[190][192] - 2021年上半年证券投资收益393.4万美元，较2020年同期亏损89.3万美元增加482.7万美元，增幅540.54%[190][192] - 2021年上半年房地产销售收益775.6万美元，较2020年同期6.13932亿美元减少6.06176亿美元，降幅98.74%[190] - 2021年上半年未合并合资企业收入385.2万美元，较2020年同期146.3万美元增加238.9万美元，增幅163.29%[190][192] - 2021年上半年折旧和摊销费用3.60403亿美元，较2020年同期3.49282亿美元增加1121万美元，增幅3.18%[190] - 2021年上半年净营业收入8.97116亿美元，较2020年同期8.74057亿美元增加2305.9万美元，增幅2.64%[190][192] - 终止收入2021年上半年约为960万美元，较2020年增加约400万美元，涉及19个租户；2020年约为560万美元，涉及28个租户[199][202][203] - 租赁收入（不含终止收入）2021年上半年较2020年增加约3060万美元，主要因约5210万美元的冲销，平均入住率从93.9%降至91.4%致收入减少约3520万美元，每平方英尺平均收入增加约0.81美元贡献约1370万美元[201] - 停车及其他收入2021年上半年较2020年减少约330万美元，停车收入减少约500万美元，其他收入增加约170万美元[204] - 房地产运营费用2021年上半年较2020年增加约310万美元，增幅0.6%，主要因公用事业费用和保险索赔费用增加，部分被清洁费用减少抵消[205] - 已收购物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约150万美元和110万美元[207] - 已投入使用物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别增加约1500万美元和560万美元[209] - 开发或重建中物业组合2021年上半年租金收入和房地产运营费用较2020年分别减少约260万美元和90万美元[212] - 2021年上半年同一物业组合租赁收入为13.17862亿美元，较2020年的12.83238亿美元增加3462.4万美元，增幅2.7%[199] - 2021年上半年同一物业组合停车及其他收入为3387.3万美元，较2020年的3718.7万美元减少331.4万美元，降幅8.

1. 财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股1.72美元，比指引中点高0.12美元，其中0.06美元来自提前租赁和停车、零售、酒店业绩提升，另0.06美元来自未预算的终止收入和费用递延 [69] - 第二季度同物业NOI在GAAP基础上增长8.9%，现金基础上增长7.5%，剔除2020年相关费用后，GAAP同物业NOI同比下降1%，现金同物业NOI同比增长3.8% [74] - 第三季度FFO指引为每股1.68 - 1.70美元，中点比共识估计高0.03美元，剔除第二季度终止收入和费用递延因素后，比第二季度高0.02 - 0.04美元 [76] 2. 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度完成120万平方英尺租赁，是第一季度两倍多，比长期第二季度平均水平低10%，租户签订租约加权平均期限7.5年 [10] - 办公室组合因加速租赁超预期约0.02美元/股，多个大租约提前开始 [70] - 预计2021年剩余时间入住率相对稳定，有64万平方英尺已签约租约未开始入住，预计45万平方英尺在年底前入住，另有约60万平方英尺续约和新租约预计2021年入住，可覆盖110万平方英尺租约到期面积 [77] 住宅业务 - 第二季度租赁改善，超过收入预测0.01美元，稳定住宅建筑入住率超预期100 - 200个基点，新交付项目吸收情况更好，市场租金低于疫情前但优惠开始减少 [71] 停车、酒店和零售业务 - 收入超预期0.03美元/股，停车收入环比增长约20%，酒店仍亏损但略有改善，零售和停车NOI比之前短缺约6000 - 6500万美元，预计年底停车收入达2019年的70% [72][89][90] 3. 各个市场数据和关键指标变化 美国整体市场 - 美国经济在财政和货币刺激下复苏，第一季度GDP增长6.4%，预计第二季度和全年更高，6月新增超85万个就业岗位，失业率降至5.9%，使用办公室的行业受疫情影响较小，就业利率较低 [8] - 6月通胀率升至5.4%，10年期美国国债收益率降至约1.3%，美联储表态鸽派，认为近期通胀是暂时因素导致，高经济增长和低利率为房地产投资创造理想环境 [9] 各城市市场 - **纽约市**：与2019年同期相比，第二季度参观量显著增加，完成10份办公室租约共9万平方英尺，本季度签署租约总租金比现有租金低约20%，正在谈判超40万平方英尺额外租约，街道层面活动增加 [61] - **波士顿**：CBD第二季度签署6份租约共5.5万平方英尺，平均起始租金有20%的总降幅，郊区组合完成6万平方英尺租赁，平均加权现金租金上涨17%，生命科学组织主导市场活动 [57][58] - **旧金山CBD**：完成5笔交易共5.4万平方英尺，平均涨幅8%，排除一笔交易后为17%，有8笔活跃租约谈判涉及14.3万平方英尺，平均起始租金超100美元/平方英尺，行人活动有所改善，转租吸收增加 [65] - **洛杉矶**：弥补了失去20万平方英尺租户的损失，签署14万平方英尺租约给科技公司，完成35万平方英尺长期续约和扩张，另有一些小交易在谈判中 [55] - **雷斯顿**：本季度完成超17万平方英尺租赁，其中超10万平方英尺是空置空间，另有7.2万平方英尺在谈判中，零售租赁强劲反弹，行人活动活跃，办公室租金基本持平或略有下降 [63] - **山景城**：持续有医疗设备、替代能源、汽车等研发用户寻找空间，完成一份能源公司整栋租赁，租金有60%的健康涨幅，另有2.1万平方英尺租约在谈判中 [67] 4. 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 进入西雅图市场，收购Safeco Plaza，计划刷新大堂和设施，以市场租金重新出租 [16][19] - 进入纽约市中城南子市场，收购360 Park Avenue South，计划进行全面翻新 [22] - 增加生命科学业务，进入马里兰州蒙哥马利县生命科学市场，收购7栋建筑的办公园区并计划转换为实验室和生命科学用途 [27] - 完成马萨诸塞州沃尔瑟姆的生命科学收购，153和211 Second Avenue，与现有项目相邻 [30] - 考虑处置资产以回收资本，再投资于预期回报更高的资产 [86] 行业竞争 - 对于有长期加权平均租约期限或生命科学相关的办公房地产，资本充足且竞争激烈，资本化率可能下降；对于未稳定的优质房地产，竞争相对较小 [102] 5. 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济复苏为房地产投资创造理想环境，公司财务结果和租赁活动改善，从疫情中强势复苏 [7][8][9] - 租户对办公室作为协作、创新和培训场所的承诺支持公司观点，即远程办公对公司业务影响被高估 [12] - 租赁市场正在发生变化，不同规模组织对办公空间需求不同，短期内远程工作增加会适度缓和空间增长，但长期可能增加协作空间需求 [40][43] - 预计未来几年就业增长将带动办公空间吸收，公司对未来发展前景乐观，认为有多个增长驱动因素 [36][44] 6. 其他重要信息 - 公司所有员工于7月6日返回办公室工作 [6] - 纽约地区负责人John Powers将于年底退休，Hilary Spann将于2022年初接任 [35] - 公司建设预算考虑了成本 escalation，880 Winter Street和180 CityPoint项目按预算进行，目前基础建设项目预计有4% - 6%的成本增长 [59] 7. 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司对收益增长和股息增长的看法，以及处置资产是否会影响FFO增长 - 公司目标是持续增长收益和股息，处置资产是为了回收资本并再投资于回报更高的资产，目前非核心资产减少 [86][87] 问题2：辅助收入的反弹情况及全面恢复时间 - 酒店仍亏损，零售和停车NOI比之前短缺约6000 - 6500万美元，预计年底停车收入达2019年的70% [89][90] 问题3：公司投资组合入住率何时开始提升以及恢复到正常水平的时间 - 2022年租约到期量较少，公司正在填补空缺，预计入住率将逐步提升，希望到明年年底达到90%以上 [93][94] 问题4：西雅图市场的其他投资机会及对Safeco Plaza的规划 - 公司在西雅图有活跃的投资管道，涵盖收购和开发，涉及多个地理区域；对Safeco Plaza将进行改造以提升价值，不急于出租现有空置空间 [97][99] 问题5：价值投资方面竞争格局的变化以及对未出租办公空间的投资情况 - 对于有长期租约或生命科学相关的办公房地产竞争激烈，未稳定的优质房地产竞争相对较小，若人们回归办公室，此类交易竞争可能加剧 [102] 问题6：如何进行投资项目的估值和预期收益率 - 公司将市场租金按市场情况调整，保守估计租赁情况，目标是实现约6%的NOI收益率，加上杠杆和资本化率差异可获得健康的内部收益率 [104][105] 问题7：大型科技公司在各市场的需求情况 - 大型科技公司将继续寻找人才和空间，预计在各市场有类似2016 - 2020年的需求，纽约市也有大量科技需求 [106][108] 问题8：Safeco Plaza的资本支出和Liberty Mutual续租可能性，以及联合投资计划的投资范围 - 未确定Safeco Plaza的资本支出预算，Liberty Mutual有转租空间，可能有协商机会；联合投资计划考虑投资组合收购，不考虑将现有资产合资 [112][113] 问题9：本季度租赁签约的按市值计价情况以及下半年的预期 - 纽约市租赁签约租金平均下降20%，洛杉矶持平，波士顿和旧金山上涨约20%，山景城上涨60%，雷斯顿下降5% - 7%，难以预测下半年情况 [117][118] 问题10：Midtown South收购项目的再开发成本和目标租金 - 收购价格有吸引力，再开发成本和目标租金取决于租户需求，预算收益率约9% [119][122] 问题11：公司在生命科学领域与其他开发商的差异化 - 公司已控制大部分将开发的转换项目和土地，且项目位于美国最热门的生命科学市场 [124] 问题12：远程办公对公司和整个办公市场的影响差异 - 公司认为远程办公对办公市场有影响但被高估，公司的优势在于门户市场布局和高品质资产 [128][129] 问题13：Delta变种病毒对租户返回办公室的影响 - 公司未看到明显影响，其业务主要在疫苗接种率较高地区，Delta变种可能减缓复苏但不影响复苏趋势 [133] 问题14：收购资产的初始资本化率 - 因交易未完成且有保密协议，未提供明确资本化率，部分信息可参考已披露内容 [136] 问题15：360 Park Ave South的收购权益类型 - 公司购买的是该物业的完全所有权 [138] 问题16：剑桥万豪酒店是否有改造为生命科学或办公用途的可能性 - 法律上无阻碍，公司在剑桥有其他成功改造项目，有机会扩大剑桥投资组合 [139][140] 问题17：公司如何为收购和开发项目融资 - 通过适度资产出售、额外债务资本和利用私募股权融资，发展项目通常自行进行，未来是否引入公共股权取决于投资机会和股价 [143][144] 问题18：开发项目的租赁活动和未来预期 - 开发项目中Reston Next有15万平方英尺待租，活动良好；880 Winter Street有1.6万平方英尺意向书，18万平方英尺活跃提案；生命科学市场需求大，未来几年竞争供应少 [147][148][150] 问题19：纽约零售投资组合的复苏前景 - 纽约零售投资组合数据不佳是因为2019年部分空间重新租赁租金较低，目前正在租赁空置空间，租金为市场水平 [151] 问题20：波士顿零售空间续约谈判情况和再开发计划 - 波士顿最大的空置空间是Lord & Taylor，有积极对话；第三季度到期的租约大多是处于诉讼中的租户，预计不会造成空置 [153][154] 问题21：西雅图市场在公司投资组合中的目标占比 - 公司希望西雅图市场增长，但占比取决于有吸引力的投资机会的数量和时机 [155] 问题22：GM大楼零售租约负降价的原因 - 通用汽车大楼和601 Lexington Avenue的部分空间重新租赁导致负降价，其中一处租户曾违约未支付租金 [156][157] 问题23：公司联合办公平台的情况和未来趋势，以及租约条款的变化 - 联合办公平台租赁活动在过去季度显著增加，租户多为不确定长期增长的公司，租期6 - 9个月；目前无扩张计划；租约平均期限略有下降，租户希望有更多灵活性，公司偶尔会在长期租约中给予一定灵活性 [159][160][162] 问题24：未来2 - 3年是否会考虑进入阳光地带市场 - 公司坚持门户市场战略，认为西雅图是合理扩张，目前现有市场有很多扩张机会 [164] 问题25：非生命科学开发项目是否有类似Platform 16的重启讨论 - 除Platform 16外，Reston Next的住宅开发项目可能在今年晚些时候或明年初启动，3 Hudson Boulevard和343 Madison Avenue等项目需大型租户承诺才会启动 [166][167] 问题26：租赁活动中是否有租户从B级空间升级到A级空间 - 未看到租户从真正的B级空间升级，但有来自A - - 级建筑的租户关注公司资产，预计一些维护不佳的现代建筑将被市场淘汰 [168][169]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) | --- | --- | --- ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度完成59.2万平方英尺的租赁，为去年第一季度租赁量的84%，长期第一季度平均水平的46% [10] - 第一季度FFO为每股1.56美元，高于指引区间中点0.001美元 [73] - 预计第二季度FFO在每股1.59 - 1.61美元之间，中点较第一季度环比提高0.04美元 [77] - 融资活动使全年利息费用增加约500万美元，将880 Winter Street改建为生命科学设施导致租金收入损失约200万美元，2.6亿美元的处置预计导致NOI损失约700万美元，这些项目预计使2021年剩余时间的FFO减少约1400万美元或每股0.08美元 [79] 各条业务线数据和关键指标变化 生命科学业务 - 目前已向生命科学客户出租超300万平方英尺的空间，有约200万平方英尺的当前和未来办公室到实验室的转换项目，以及约400万平方英尺的生命科学新建开发场地 [18] - 第一季度启动三个新的实验室开发和重建项目，活跃开发管道中目前有92万平方英尺和5.6亿美元的预计投资，稳定后的预计现金收益率约为8% [19][20] 其他开发业务 - 本季度交付159 East 53 Street，19.5万平方英尺的办公室全部租给NYU，Hue将于劳动节后开放 [22] - 预计今年晚些时候交付波士顿的100 Causeway开发项目，2022年还有四个重要项目交付，该管道86%已预租，稳定后的预计现金收益率约为7% [23] - 活跃开发管道目前有10个开发和重建项目，总计430万平方英尺，公司份额的总投资为27亿美元，预计这些项目以及2020年交付的两栋住宅建筑和159 East 53 Street将在未来三年为NOI贡献3.5%的年度外部增长 [25] 各个市场数据和关键指标变化 美国宏观经济 - 美国GDP增长4.3%，第一季度新增160万个就业岗位，每周申领失业救济人数下降，失业率降至6%，较去年2月疫情前水平高2.5个百分点 [7] - 3月美国零售销售飙升9.8%，TSA检查站衡量的航空旅行比一年前增长10倍，但仍仅为疫情前水平的50% [7] 办公室市场 - 3月目标市场的租户需求较上月增长33%，较去年同期增长51%，但仍比疫情前水平低40% [12] - 第一季度有150亿美元的重要办公资产出售，交易量较去年第一季度下降37% [14] 各地区市场 - **波士顿**：第一季度在波士顿CBD完成五笔租赁，总面积3.7万平方英尺，起始租金的毛租金涨幅在12% - 25%之间；郊区完成12.4万平方英尺的新租赁，现金租金上涨50% [51][52] - **纽约**：自年初以来，实地考察次数多于2019年和2020年同期，本季度完成三笔租赁，总面积3.8万平方英尺，租金比现有租金高约5%；正在谈判14笔办公室租赁，总面积超过17万平方英尺 [55][56] - **普林斯顿**：本季度完成四笔交易，4月初完成第五笔，总面积2.8万平方英尺，正在谈判另外2.9万平方英尺的租赁 [59] - **华盛顿特区**：本季度办公室租赁面积为5万平方英尺，4月签署了另外17万平方英尺的租赁，正在处理另外6.8万平方英尺的租赁 [60] - **加利福尼亚**：Embarcadero Center本季度解决了两笔多层五年期续租的租金仲裁，并完成了另一笔10年期全层续租，三笔交易总面积12.5万平方英尺，加价46%；从1月到4月，小租户的考察活动按月环比增长约40% [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将生命科学业务作为重要发展方向，拥有土地和建筑库存、执行技能和客户关系，计划进一步扩大该业务在整体业务中的占比 [21] - 积极追求核心市场的增值收购，与两家大型主权投资者达成协议，共同进行选择性收购，合作投资能力约为20亿美元 [26][27] - 计划在2021年完成超过5亿美元的资产处置 [29] - 行业竞争方面，核心市场的办公投资机会仍然竞争激烈 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球经济复苏继续跟随病毒和疫苗推出的进程，随着城市重新开放，办公室市场开始出现积极势头，公司的租赁量和需求正在上升 [6][8][10] - 预计劳动节将是员工返回办公室的关键转折点，随着雇主宣布夏季返回工作的计划，办公室市场将继续改善 [13] - 公司对近期和长期增长前景充满信心，活跃的开发管道预计将带来强劲的外部增长，新的收购将进一步推动增长 [30] 其他重要信息 - 地球日发布2020年ESG报告，设定到2025年实现碳中和运营的目标，成立董事会层面的可持续发展委员会，去年成立内部多元化和包容性委员会 [83][84] - Peter Johnston将在下个月退休，结束在公司33年的服务 [87] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于FFO指导及全年预期 - 第一季度出现了一些新情况，如发行新债券和资产出售，导致FFO下降0.08美元 [89] - 预计第二季度入住率将进一步下降，但下半年入住率和收入将有所回升，预计年底入住率在88% - 89%之间 [90] 问题2: MTA站点的最新情况 - 该站点是一个很棒的地点，但需要经过社区委员会等程序，目前还不清楚最终结果，也未与租户进行空间方面的讨论 [94] 问题3: 本季度签署租赁的混合毛租金增长情况及净有效租金差异 - 本季度执行的租赁租金有增长，有增长5%的，也有增长50%的，且增长50%的租赁较多 [97] - 目前交易在免租期或租户改进方面没有显著变化，成本没有明显增加 [98] 问题4: 未分配座位计划在公司投资组合中的情况 - 大部分较小的租户在金融资产管理专业服务领域，没有改变空间使用方式，正在将周边办公室改造成更大的工作站区域 [101] - 较大的租户情况不一，一些租户预计会有部分员工在家工作，不同雇主有不同的观点和安排 [102][103] - 从调查来看，大多数人希望有固定的工作站，且由于COVID问题，共享办公桌会让人感到不舒服 [104] 问题5: 从第一季度到第二季度的收入损失及租金收取情况 - 第一季度部分零售租金是一次性的，终止收入也高于正常水平，预计不会重复 [110] - 第一季度失去的入住率中约一半去年未支付租金，预计本季度会有一些入住率回升 [111] - 第二季度预计是低谷，之后入住率和收入将有所改善 [113] 问题6: 天文台项目的承保情况及预期回报 - 对游客数量采取了保守估计，参考了纽约的情况和波士顿其他旅游目的地的数据，预计前期不会实现正现金流，但长期来看是一个有潜力的机会 [115][116] - 预计回报开始时为低个位数，几年后有望达到两位数 [120] 问题7: 参观活动与租赁签约及入住率的关系 - 租赁签约需要时间，第一季度活动较少是因为疫情影响，目前看到很多活动，包括租户扩张和升级设施的需求 [123][125] - 市场目前整体没有太多积极的增量增长，但参观活动是一个开始，预计会看到更多活动和转租空间减少带来的积极吸收 [126][127] 问题8: 与主权投资者合作的收购目标和估值环境 - 目标不是低资本化率的核心资产，而是需要重新构想、重新定位或出租的资产 [132] - 公司认为增值交易的管道在增长，尽管目前大多数交易是核心资产，但随着时间推移，更多此类资产可能会进入市场 [134] 问题9: 联合办公和灵活空间提供商在市场中的情况 - 未来对共享工作空间产品有需求，包括个人、小公司和大租户，第一步是重新出租现有空间 [139] - 联合办公运营商的产品构成正在发生变化，更注重服务，而不是租金套利 [140][141] - 联合办公在租户未来空间需求中会有一定作用，公司预计需求会增加，且市场存在向优质空间集中的趋势 [143][146] 问题10: Dock 72和Platform 16资产的变化及活动情况 - 随着人们走出疫情，需求增加，正在就Dock 72进行租赁谈判，之前没有此类活动 [147] - 主要是因为建筑完工且设施完善，人们开始寻找办公空间，对该建筑的兴趣增加 [150][151] 问题11: 是否开始减少租户改进和免租期等优惠 - 第一季度活动较少，房地产租赁市场销售周期较长，未来几个季度市场经济情况不会有太大变化 [153] - 预计2022年交易 volume和优惠会开始减少，但不同建筑和子市场情况会有所不同 [154][155] 问题12: 目前的管道与疫情前及2020年第三、四季度相比的情况 - 在纽约市，2021年1 - 3月和4月的部分时间里，参观次数多于2019年和2020年同期 [157] - 目前公司整体活动与2019年相似，但没有与新办公租户就新建筑进行大型租赁谈判，这是与疫情前的主要区别 [158] 问题13: 旧金山租户扩张和收缩情况及与纽约租金增长预期的比较 - 在公司投资组合中，正在处理的交易里约一半租户在扩张，一半在收缩，幅度较小 [161] - 目前旧金山和纽约都没有租金增长，纽约的情况相对较好，因为旧金山的疫情恢复落后于纽约 [162] 问题14: 旧金山和纽约的办公室利用率或普查情况比较 - 旧金山的办公室利用率或普查约为纽约的50%，纽约超过20%，旧金山超过10% [164] 问题15: 公司实现碳中和的计划、成本和收益 - 包括降低资产的能源强度、将电源从棕色能源转换为绿色能源，可能还需要采取其他措施 [166][168] - 相关成本对公司整体业绩影响不大，且在环保方面领先对公司有益，因为客户、城市、资本提供者和员工都越来越关注这一领域 [169][170] 问题16: 洛杉矶和圣莫尼卡市场的转租空间、潜在租户和入住率预期 - 转租市场有机会主义的成分，很多转租空间并非直接与公司竞争 [173][174] - 科技、娱乐和内容公司等行业的租户有增长需求，科罗拉多中心预计在未来六个月内可实现100%出租，圣莫尼卡商业园也有望很快恢复稳定入住率 [175][177][178] 问题17: 波士顿和南旧金山以外生命科学市场的需求、投机性开发的信心及供应担忧 - 美国最重要的生命科学市场是剑桥、沃尔瑟姆、列克星敦、波士顿和南旧金山、布里斯班，需求增长使公司有信心进行投机性开发 [183] - 目前项目有需求响应，如751 Gateway有两个提案正在回复，880 Winter Street每周有一次参观并已回复两个提案 [184] - 未来几年对供应没有担忧，需求远超过供应，且项目交付时间不同，创造了不同的需求环境 [187][188] 问题18: 联邦和地方税收提案对租户基础和租赁市场的影响 - 纽约州增税对企业不利，但影响的人口比例较小，主要是高收入人群 [191][192] - 联邦层面关注资本利得税变化、高收入者增税、Licon交换废除和盐税豁免上限废除等提案，但目前都未实施，具体影响还需观察 [193][194][195] 问题19: 疫情是否导致租户密度变化及健康担忧的影响 - 目前没有看到租户因健康担忧而降低密度，但公司认为企业在购买新家具和配置空间时会更加注重人员空间分隔，这对公司业务有积极影响，但目前不是重要因素 [197] 问题20: 停车等辅助收入流的定价与疫情前的比较 - 停车定价没有变化，公司采用年度定价模式，不会根据需求动态调整价格，预计未来停车需求会增加，这对收入有利 [198][200] 问题21: 有多少租户或潜在租户对ESG有要求及碳中和承诺的竞争优势 - 很难量化有多少租户对ESG有要求，但这对公司来说不会是负面因素，不同行业和地区的租户关注程度不同，且随着时间推移，客户对ESG的关注度会不断提高 [202][203]

业绩总结 - 波士顿地产公司2021年第一季度的收入为713,695千美元，净收入为91,624千美元[12] - 2021年第一季度的每股稀释后净收入为0.59美元，相较于2020年第四季度的0.05美元大幅上升[19] - 2021年第一季度的资金可分配（FAD）为181,922千美元，较2020年第四季度的161,274千美元增加[19] - 2021年第一季度的总收入较2020年第四季度增长约7.7%[19] - 2021年第一季度的经营利润率为63.4%，相比于2020年第四季度的60.9%有所提升[19] 用户数据 - 2021年第一季度的占用率为88.7%，相比于2020年第四季度的90.1%有所下降[19] - 2021年第一季度，公司的可出租物业总面积为47,299,821平方英尺，其中办公室占90.20%[44] - 2021年第一季度，波士顿地区的办公室租赁到期总面积为87,924平方英尺，年化租金义务为3,221,240美元[91] 未来展望 - 2021年第二季度预计每股摊薄收益（EPS）为0.54至0.56美元[11] - 2021年第二季度预计每股摊薄资金运营（FFO）为1.59至1.61美元[11] 新产品和新技术研发 - 公司在可持续发展方面表现优异，获得了九个连续的GRESB绿色星级和最高的GRESB五星评级[1] 市场扩张和并购 - 公司在新市场的投资和收购活动面临不确定性，需谨慎评估[2] - 截至2021年3月31日，BXP在建项目总面积为4,307,000平方英尺，已投资总额为1,239,460千[39] 负面信息 - 2021年第一季度，归属于普通股东的净收入为91,624千美元，相较于2020年同期的497,496千美元下降了81.7%[29] - 2021年第一季度的净经营收入（NOI）为443,947千美元，同比下降5.9%[31] - 2021年第一季度，租金收入（不包括终止收入）为674,257千美元，同比下降3.8%[32] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的财务目标是最大化投资回报，以在经济周期的各个阶段为投资者提供最佳的总回报[8] - 公司的市值为301亿美元[8] - 公司的高级债务评级为BBB+（标准普尔）和Baa1（穆迪）[8] - 公司的无担保债务占总债务的76.83%，加权平均利率为3.48%[67]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13087 (Boston Properties, Inc.) Commission File Number: 0-50209 (Boston Properties Limited Partnership) BOSTON PROPERTIES, INC. ...

Boston Properties, Inc. (NYSE:BXP) Q4 2020 Earnings Conference Call January 27, 2021 10:00 AM ET Company Participants Sara Buda - VP of IR Owen Thomas - CEO Doug Linde - President Mike LaBelle - CFO Ray Ritchey - Senior EVP Bob Pester - EVP, San Francisco Region Peter Johnston - EVP, Washington, DC Region Conference Call Participants Nick Yulico - Scotiabank Derek Johnston - Deutsche Bank Anthony Paolone - JPMorgan Manny Korchman - Citi Jamie Feldman - Bank of America Steve Sakwa - Evercore ISI Vikram Malho ...

BXP Investor Update: Nareit REITWorld 2020 Forward-Looking Statements This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the federal securities laws. Please refer to the Appendix for information on how to identify these statements, as well as risks and uncertainties, including the impact of the COVID-19 pandemic and related governmental actions and changes in economic conditions that could cause the Company's actual results to differ materially from those expressed or implied by the ...

租约相关数据 - 截至2020年9月30日，公司在租约的加权平均租期约为7.5年，前20大办公租户租约的加权平均租期约为10.8年[158] - 2020年第三季度公司签署约81.1万平方英尺的租约和续约，平均租期为7年[159] - 2020年第三季度，公司签署的租赁总面积约为81.1万平方英尺，开始确认约120万平方英尺二代空间租赁收入，二代租赁净租金义务较之前租约增长约20%[166] - 2020年第三季度和前九个月，公司租赁总面积分别为118.8471万平方英尺和380.3959万平方英尺，执行的租约面积分别为81.0972万平方英尺和245.4913万平方英尺[175] - 2020年第三季度和前九个月，二代租赁的净租金分别增长20.14%和26.70%[175] - 2020年11月3日，公司与新租户签订约13.8万平方英尺、10年期租约，该物业目前部分正在重新开发为实验室空间，预计2021年完成，签约后出租率达100%[181] GDP数据 - 2020年第三季度美国GDP年化环比增长33%，而第二季度下降31% [159] 开发和再开发项目数据 - 截至2020年11月3日，公司有约430万平方英尺的开发和再开发项目，其中80%已预租[161] - 2020年7月31日，公司以约230万美元收购旧金山759 Harrison Street不动产权益，预计用于开发约80.4万平方英尺商业办公空间；8月15日，奥克兰The Skylyne项目完工并投入使用，截至11月3日出租率为9%[178] - 2020年7月23日，公司以约2120万美元收购拥有6.4英亩土地的合资企业50%权益，预计开发约27.5万平方英尺A级办公空间[179] - 2020年7月24日，公司拥有50%权益的合资企业完成并投入使用约32万平方英尺、含440个住宅单元的项目，截至11月3日出租率53%[179] - 截至2020年9月30日，在建和重建物业预计总投资23.9695亿美元，公司预计未来股权需求9.64986亿美元，整体出租率80%[318] 租金回收率数据 - 2020年第三季度公司租金回收率为97%，其中办公租户为99%，零售租户为62% [162] 租赁收入数据 - 公司办公组合的租赁收入约6.12亿美元，年化约24亿美元[162] - 2020年9月30日止九个月，同一物业组合租赁收入（不含终止收入）为18.87亿美元，较2019年减少4834.2万美元，降幅2.50%[193] - 2020年9月30日止九个月，终止收入为842.2万美元，较2019年减少538.4万美元，降幅39.00%[193] - 2020年9月30日止九个月，停车及其他收入为5430.5万美元，较2019年减少2208.4万美元，降幅28.91%[193] - 2020年9月30日止九个月，房地产运营费用为7.48亿美元，较2019年减少2115.4万美元，降幅2.75%[193] - 2020年9月30日止九个月，净营业收入（亏损）为12.96亿美元，较2019年减少6276.8万美元，降幅4.62%[194] - 2020年同一物业组合约6080万美元的租赁收入减少与冲销有关，排除冲销影响，每平方英尺平均收入增加约0.49美元，贡献约1790万美元，但平均入住率从93.8%降至93.5%致收入减少约540万美元[196] - 2020年9月30日止九个月，停车收入减少约2440万美元，其他收入增加约210万美元，停车收入减少主要因临时和月度停车减少[199] - 2019年1月1日至2020年9月30日期间收购的物业，2020年9月30日止九个月租赁收入和房地产运营费用分别较2019年增加约920万美元和390万美元[203] - 2020年9月30日止九个月，投入使用物业组合的租金收入和房地产运营费用分别增加约4620万美元和900万美元[206] - 2020年9月30日止九个月，开发或重建中物业组合的租金收入和房地产运营费用分别减少约540万美元和250万美元[208] - 2020年9月30日止九个月，已售物业组合的租金收入和房地产运营费用分别减少约4360万美元和1610万美元[211] - 2020年9月30日止九个月，住宅相同物业的净营业收入增加约200万美元[213] - 880和890 Winter Street物业2020年租金收入为1022.2万美元，2019年为129.8万美元，增加892.4万美元[204] - 20 CityPoint物业2020年租金收入为548.5万美元，2019年为157.6万美元，增加390.9万美元[207] - One Five Nine East 53rd Street物业2020年租金收入为 - 123.2万美元，2019年为278.1万美元，减少401.3万美元[209] - 2600 Tower Oaks Boulevard物业2020年租金收入为0，2019年为15.9万美元，减少15.9万美元[212] - 2020年第三季度租赁收入（不含终止收入）为6.29175亿美元，较2019年的6.54129亿美元减少2495.4万美元，降幅3.81%[263] - 2020年第三季度终止收入为271.5万美元，较2019年的169.8万美元增加101.7万美元，增幅59.89%[263] - 2020年第三季度停车及其他收入为1542.8万美元，较2019年的2452.9万美元减少910.1万美元，降幅37.10%[263] - 2020年第三季度房地产总租赁收入为6.47318亿美元，较2019年的6.80356亿美元减少3303.8万美元，降幅4.86%[263] - 2020年第三季度净营业收入为4.04378亿美元，较2019年的4.40058亿美元减少3568万美元，降幅8.11%[263] - 同一物业组合租赁收入（不含终止收入）较2019年减少约2500万美元，其中约750万美元与冲销有关[265] - 2020年第三季度停车收入减少约1040万美元，其他收入增加约130万美元[268] - 同一物业组合房地产运营费用较2019年减少约520万美元，降幅2.1%[271] - 2019年7月1日至2020年9月30日收购的物业组合，租赁收入和房地产运营费用分别增加约230万美元和110万美元[272] - 2019年7月1日至2020年9月30日投入使用的物业组合，租赁收入和房地产运营费用分别增加约1680万美元和410万美元[275] - 2020年第三季度末，开发或重建组合的租赁收入和房地产运营费用较2019年分别减少约120万美元和60万美元[277] - 2020年第三季度末，已售物业组合的租赁收入和房地产运营费用较2019年分别减少约1940万美元和680万美元[280] - 2020年第三季度末，住宅同类型物业净营业收入较2019年减少约50万美元，且包含约70万美元零售租户终止收入[282] - 2020年，20 CityPoint租赁收入为186.1万美元，较2019年的157.6万美元增加28.5万美元；房地产运营费用为73.1万美元，较2019年的47.7万美元增加25.4万美元[276] - 2020年，145 Broadway租赁收入为1156万美元，房地产运营费用为177.1万美元，2019年无相关数据[276] - 2020年，The Skylyne租赁收入为2.3万美元，房地产运营费用为74万美元，2019年无相关数据[276] - 2020年，One Five Nine East 53rd Street租赁收入为16.1万美元，较2019年减少75.8万美元；房地产运营费用为30.7万美元，较2019年减少16.9万美元[278] - 2020年，Capital Gallery租赁收入为258.7万美元，较2019年减少764.8万美元；房地产运营费用为115.4万美元，较2019年减少266.2万美元[281] - 与2019年同期相比，2020年前三季度部分物业收入有变化，如通用汽车大厦增加166.4万美元，时代广场塔楼减少321.5万美元等，总计减少290.9万美元[312] 冲销和租金减免数据 - 2020年第三季度公司记录的冲销总额约1000万美元，其中约600万美元与应计租金相关，约400万美元与应收账款相关[162] - 2020年第三季度公司与COVID - 19相关的现金租金减免和延期约1820万美元[162] - 2020年第二和第三季度，公司就约290万平方英尺物业执行租赁修改协议，给予约4690万美元现金租金减免和延期，其中约3120万美元与2020年第二和第三季度租金费用有关[196] - 2020年前9个月对非合并合资企业的应计租金和应收账款余额分别核销约260万美元和150万美元，因COVID - 19合资企业执行的租赁修改协议涉及约85.5万平方英尺，公司享有的现金租金减免和延期约为580万美元[232] - 2020年前9个月，公司注销约2680万美元应计租金和应收账款余额，其中公司承担份额约1470万美元[252] - 2020年第三季度未合并合资企业核销了约190万美元应计租金和约50万美元应收账款余额；因COVID - 19，合资企业执行了约18.1万平方英尺的租赁修改协议，公司份额的租金减免和延期约为50万美元[297][299] - 2020年第三季度，公司核销约50万美元应计租金和应收账款余额，其中约30万美元为公司份额[311] 停车及其他收入数据 - 2020年第三季度公司停车及其他收入约1630万美元，较二季度增加240万美元（17%），较2019年三季度减少约930万美元（36%）[162] 酒店物业数据 - 公司酒店物业在2020年第三季度亏损约310万美元，净营业收入较2019年三季度下降约730万美元[162] - 波士顿万豪剑桥酒店2020年前9个月净营业收入较2019年减少约1610万美元，2020年入住率19.8%，2019年为86.7%，降幅77.2%；日均房价2020年为211.36美元，2019年为280.18美元，降幅24.6%；每间可售房收入2020年为41.85美元，2019年为242.98美元，降幅82.8%[217][218] - 2020年第三季度末，波士顿万豪剑桥酒店净营业收入较2019年减少约730万美元，该酒店因疫情于2020年3月关闭，10月2日重新开业且每月亏损[286] 物业入住率数据 - 2020年9月30日，公司在役办公和零售物业整体入住率为91.1%，较6月30日下降90个基点[166] - 截至2020年9月30日，波士顿中央商务区在役投资组合约98%已出租，剑桥约200万平方英尺在役办公投资组合约99%已出租，沃尔瑟姆/列克星敦的200 West Street物业在签署新租约后100%已出租[167] - 2020年第三季度，洛杉矶在役投资组合入住率提高80个基点，截至9月30日约97%已出租，公司还以2120万美元收购了Beach Cities Media Center 50%的权益[169] - 截至2020年9月30日，纽约中央商务区在役投资组合约94%已出租，公司已执行约24.9万平方英尺的租约，预计2021年第一季度末开始生效[170] - 截至2020年9月30日，旧金山中央商务区在役物业约96%已出租，第三季度开始约38.7万平方英尺的租约，其中约35.4万平方英尺空置不到一年，净租金义务较之前租约增长约29%[171] - 截至2020年9月30日，华盛顿特区中央商务区在役物业约85%已出租，郊区物业约84%已出租，Reston Next开发项目在签署新租约后85%已预租[172][174] 公司净收入数据 - 2020年前九个月，波士顿地产公司普通股股东净收入较2019年增加约4.843亿美元，增幅130.83%[183][186] - 2020年前九个月，波士顿地产有限合伙公司普通合伙人单位净收入较2019年增加约5.487亿美元，增幅130.27%[183][188] - 2020年前九个月，公司净收入较2019年增加约5.178亿美元，增幅108.78%[186] - 2020年前九个月，公司净运营收入较2019年减少约6277万美元，降幅4.62%[186][188] - 2020年第三季度，波士顿地产公司普通股股东和波士顿地产有限合伙企业普通单位持有人净收入分别较2019年减少约1790万美元和2050万美元[254] - 2020年第三季度，波士顿地产公司普通股股东净收入为8985.4万美元，较2019年减少16.63%[257] - 2020年第三季度，波士顿地产有限合伙企业普通单位持有人净收入为1.01624亿美元，较2019年减少16.78%[259] 物业组合数据 - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司拥有或在196处商业地产物业中有合资企业权益[188] -

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.57美元，若排除每股0.06美元的费用（600万美元非现金应计租金减记和400万美元应收账款），收益与市场共识估计一致 [58] - 本季度租户冲销费用为1000万美元，远低于上一季度，主要集中在零售客户，特别是影院和健身俱乐部 [58] - 办公室组合收入占比超92%，第三季度收款率达99% [59] - 本季度入住率下降90个基点，主要因普林斯顿一个租户搬出23.4万平方英尺和雷斯顿镇中心租户过渡性空置10万平方英尺，但部分被雷斯顿新开发项目和停车收入增长抵消 [60] - 停车收入较上一季度增长15% [61] - 预计第四季度资金运营情况与本季度接近，2021年将恢复盈利增长 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度完成81.1万平方英尺租赁，40%为新需求或现有客户扩张，第二代租赁平均净租金率提高20% [7] - 第四季度有160万平方英尺租约到期，公司正积极处理超52.5万平方英尺的续约，预计约40万平方英尺将空置，另有67.5万平方英尺租户租约已终止但未搬离 [62] - 预计年底同物业入住率在90% - 90.5%之间，第四季度投资组合NOI运行率与第三季度基本持平 [63] - 2021年同物业组合有58万平方英尺已签约租约将开始入住和确认收入，纽约市组合签约后出租率达97% [64][65] 生命科学业务 - 目前约6%的收入来自生命科学租户，公司有200万平方英尺现有投资组合的再开发机会和450万平方英尺新开发机会 [110][130] 住宅业务 - 本季度交付两个住宅项目，Hub50House和Skyline，但由于运营环境，初始租赁速度较慢 [28] 酒店业务 - 10月开业的剑桥酒店入住率低于10%，主要为休闲客人，无餐饮服务 [37] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 城市普查率约9%，郊区波士顿组合约5% [34] - 完成与哥伦比亚Threadneedle Investments的8.3万平方英尺租约，现金租金比到期租金高30% [39] - 接近完成200 West Street的13.8万平方英尺生命科学转换租约，预计实现约10%的成本增量回报 [40][41] 北弗吉尼亚市场 - 估计普查率远低于15% [35] - 与微软完成两份租约，分别为4.5万平方英尺的扩建和16.4万平方英尺租约延期至2033年 [44] - 与大众汽车签署20万平方英尺20年租约，Reston Next项目出租率达85% [7][45] 纽约市场 - 纽约市塔楼每日普查率约16%，CBD建筑超23%的有徽章人员每周至少上班一次 [36] - 完成通用汽车大楼11万平方英尺15个月租约延期，自6月1日以来有15次租户实地考察并转化两份租约 [46] 加利福尼亚市场 - 旧金山CBD资产出租率近96%，第三季度仅完成三笔共约2.3万平方英尺交易，但有11.4万平方英尺续约承诺 [52][53] - 在硅谷与生命科学租户签署6.8万平方英尺意向书，Gateway JV计划将651 Gateway办公楼改建为实验室 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为成功企业将以面对面方式开展业务，远程办公将作为员工福利，但节省办公空间较难 [74][75] - 私募股权市场办公室资产交易第三季度同比下降60%，年初至今下降42%，科技市场和生命科学相关资产需求强劲 [17] - 公司本季度新收购机会略有增加，预计2021年管道将增长，正积极与私募股权合资伙伴寻找新投资机会 [23] - 完成CityPoint South的期权协议，将成为50%合资伙伴，该项目支持120万平方英尺开发，将提升生命科学业务 [24][25] - 继续投资开发管道，目前有8个开发和再开发项目，共430万平方英尺，总投资24亿美元，商业部分接近80%预租 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球经济复苏受疫情严重影响，预计2021年上半年经济仍疲软，下半年随着疫苗分发、治疗方法改善和健康安全协议普及，经济将更明显重启，人们将返回办公室 [9][10] - 尽管疫情带来挑战，但公司业务表现良好，有信心凭借长期租约、低近期租约滚动和强大流动性在市场中保持优势 [7][30] 其他重要信息 - 公司发布第三季度财报电话会议，相关新闻稿和补充资料已分发，可在公司网站投资者关系板块获取 [3] - 会议中部分陈述可能构成前瞻性声明，公司无法保证预期能够实现，实际结果可能与声明存在重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 远程办公趋势对业务动态的影响及办公室空间需求的潜在风险 - 公司认为成功企业将主要以面对面方式开展业务，远程办公将作为员工福利，但节省办公空间需员工安排在家工作时间并使用灵活工作站，公司优质资产的员工可能不太愿意参与 [74][75] - 波士顿市场的实际决策反驳了远程办公会减少办公室空间使用的观点，公司相信人们将大量返回办公室工作 [77][78] 问题: 本季度完成的两个住宅开发项目的租赁和稳定时间以及开发收益率与初始承销的预期 - 租赁速度比预期慢，预计Hub on Causeway的全面租赁时间将从2021年末推迟到2022年，Skyline的租赁时间将超过24个月，收益率将降低，具体取决于租赁情况 [79] 问题: 各市场租金的下降情况及未来趋势 - 由于交易太少，无法确定租金下降幅度，部分市场如剑桥和雷斯顿的租金可能不会下降，但有些地方会有压力 [82][85] - 短期内转租空间会影响租金，但从短期和中期来看，入住率对NOI增长的影响大于市场租金 [83][86] 问题: 公司在股价处于10年低点时的战略思考，如合资资产、股票回购等 - 2020年至今公司已出售超7亿美元资产，预计未来几个季度将继续选择性出售资产 [88][89] - 公司会考虑股票回购，但需综合考虑对收益的影响、评级机构影响、疫情发展和资本需求以及新投资机会等因素，目前尚未决定使用资本进行回购 [90][91] 问题: 对2021年下半年人们返回办公室的展望以及在此期间的发展情况和关键指标 - 公司关注病毒发展情况，包括每日感染率，预计2021年年中可能出现复苏，但也可能提前或推迟 [93][94] 问题: 公司在与其他领导者讨论时，他们希望办公室具备哪些元素以吸引员工返回，公司作为房东可以提供哪些帮助 - 公司有行业领先的健康安全计划，并在网站公布，与数百名客户沟通，同时公司员工以身作则返回办公室工作 [96] - 企业领导者面临的问题包括学校问题，这不是公司能解决的，直到学校系统能正常运作，他们才会更愿意要求员工返回办公室 [98] 问题: 通用汽车大楼本季度租赁交易多为长期租约的原因 - 公司客户具有长期眼光，认为办公室空间对他们很重要，且将疫情视为短期现象，不会影响长期空间使用趋势 [103] 问题: 加利福尼亚州旧金山的转租情况、办公室趋势以及驱逐禁令的长期影响 - 办公室租户收款率近99%，未出现收款问题和驱逐问题 [105] - 旧金山转租空间占比接近40%，类似互联网泡沫时期，但公司认为科技公司状况良好，疫情过后活动将回升 [106][107] 问题: 生命科学业务在波士顿的现状和未来发展，以及对供应增加的担忧 - 目前公司约6%的收入来自生命科学租户，波士顿等地对生命科学空间需求大，公司将根据租户需求决定产品组合 [109][110] - 公司在波士顿有竞争优势，能够以可预测的方式交付项目，满足租户对可预测性的需求 [113] 问题: 与Alexandria在南旧金山的合资企业的最新情况 - 已与601 Gateway大楼的办公室租户签署7万平方英尺意向书，计划将651 Gateway办公楼改建为实验室，预计先交付651 Gateway作为实验室大楼 [114] 问题: 2021年第一季度开始确认收入的约60万平方英尺的平均租金情况 - 39.9万平方英尺和通用汽车大楼的4万平方英尺租金较高，接近或超过100美元/平方英尺；郊区波士顿12.5万平方英尺平均租金约40 - 50美元/平方英尺；雷斯顿租金约50美元/平方英尺 [115][116] 问题: 股息收益率为5%的安全性以及未来变化的风险和机会 - 过去几个季度股息覆盖率达110%，受租金递延、停车和酒店业务低迷以及入住率下降影响 [121] - 公司通过出售有收益的资产维持常规股息，未来随着开发项目收入增加，有望提高股息 [122] 问题: 除停车收入外，其他项目的季度变化情况 - 酒店和停车业务在2021年上半年不太可能大幅改善，与2019年相比仍将受到疫情严重影响，但恢复时将强劲反弹 [123][124] 问题: 租户减少办公室空间对其运营成本的影响 - 金融机构和资产管理公司的租金占总收入或毛利的比例较小，专业服务公司的工资成本远高于房地产成本，除非公司面临困境，否则不会将减少空间作为改变利润率的主要方式 [126][127] 问题: 生命科学业务在剑桥的现状、潜在收购机会以及在其他市场的发展考虑 - 目前约6%的收入来自生命科学租户，公司有200万平方英尺再开发和450万平方英尺新开发机会，主要在波士顿和旧金山 [130] - 公司将基于现有可控资产增长生命科学业务，但也会关注新机会，可能在现有市场增加投资 [131][132] 问题: 不同质量建筑的潜在买家情况以及价格走势 - 交易的资产主要是生命科学相关或加权平均租约期限长的建筑，有租赁风险或空置的建筑买家会假设较低市场租金和较慢租赁速度，导致价值折扣，业主倾向于 refinance 持有 [134] - 价值下降幅度取决于建筑具体特征，如空置率和租赁滚动率 [135] 问题: 2021年旧金山和波士顿市场的租金重估情况以及对报告正利差的帮助 - 旧金山市场，部分续约空间的租金有显著增长潜力，如11.4万平方英尺续约空间的到期租金为61美元/平方英尺，而2019年第四季度平均租金超100美元/平方英尺 [138] - 硅谷市场表现较好，租金下降较少，如Mountain View到期租金约36 - 40美元/平方英尺，2019年第四季度约60美元/平方英尺 [139] - 大波士顿市场，转换项目租金有大幅增长，CBD组合当前租金约75 - 85美元/平方英尺，到期租金约60美元/平方英尺 [140] 问题: 大众汽车租约中，房利美减少空间需求的原因、是否会进一步缩减以及大众汽车租金与房利美租金的比较 - 房利美首次减少空间需求是因为其市中心总部的运营经验，此次为了促成大众汽车租约，再次减少空间 [146] - 公司未评论租金比较情况，但表示与预期一致 [146] 问题: 公司在收购方面更关注增值资产，如何考虑这些资产的承销，以及租赁市场不确定性和中期资本支出需求的影响 - 公司新投资管道将专注于增值机会，需根据市场情况调整承销，包括租金、优惠和租赁速度 [152][153] 问题: 公司投资组合中转租空间是否增加 - 2020年10月转租空间比3月有所增加，但不显著，如曼哈顿的CV Star有转租意向 [154][155] 问题: 选举前夕对某事项的最新看法 - 根据民意调查，认为某事项不太可能通过 [156][157] 问题: 公司是否更倾向于建设生命科学投资组合而非积极购买，以及对Brookfield投资组合的看法 - 公司会考虑新收购机会，但可通过现有开发和再开发机会大幅增长生命科学业务 [158] - 公司会关注市场上的所有机会，Brookfield投资组合在其关注范围内 [159] 问题: 本季度开发项目延迟的原因 - 159 East 53rd Street项目延迟与租户建设时间有关，公司已完成义务并收取租金；200 West Street和20 CityPoint项目根据租赁活动调整交付时间 [161] 问题: 租金冲销占未收租金的百分比以及对联合办公租户的准备金情况 - 不确定冲销占未收租金的具体百分比，本季度有一笔联合办公租户冲销，但金额较小，部分联合办公租户仍正常支付租金 [163] 问题: 通用汽车大楼租赁活动活跃的原因 - 该大楼是优质建筑，租户多为金融租户或家族办公室，有空置空间吸引租户，同时正在建设的便利设施中心受到租户好评 [164][165] 问题: 今年在沃尔瑟姆或其他市场的土地开发项目的审批流程是否有变化 - 地方层面审批流程无变化，部分情况下通过Zoom会议更快捷；与州政府合作有改善，如CityPoint的交叉路口改善项目比以前更快完成 [168] 问题: 曼哈顿MTA站点的最新情况 - 公司将进入ULURP流程，已开始拆除工作，预计需一年时间拆除建筑，目前仍在与MTA协商地面租赁协议 [169][170] 问题: 不同地区和行业对办公室空间需求在远程办公方面是否有显著差异 - 不同地区和行业受疫情和政府限制影响不同，如洛杉矶和旧金山的科技公司受限制较多，租赁活动和空间使用受影响较大 [171] - 预计2021年年中疫情限制解除后，这些公司将带回员工并评估对生产力和协作的影响，进而决定是否需要更多空间 [172]