公司动态 - 公司总裁兼首席执行官Stephanie Hogue将于2025年9月16日参加第18届巴林顿研究虚拟秋季投资会议的一对一投资者会议 [1] 公司概况 - 公司专注于全美停车场资产的所有权和管理 是唯一公开交易的以停车场为核心的平台 [2] - 公司战略为在高增长市场收购并优化停车场资产 将其定位为满足城市交通演进需求的移动枢纽 [2] - 公司股票在纳斯达克交易 代码为BEEP [2]

业绩表现 - 公司第二季度每股亏损0.11美元 超出Zacks共识预期亏损0.1美元10% 较去年同期每股亏损0.06美元扩大83% [1] - 季度营收899万美元 低于Zacks共识预期4.24% 较去年同期927万美元下降3% [2] - 过去四个季度中 公司仅一次超出每股收益预期 且从未超出营收预期 [2] 市场表现与预期 - 年初至今股价下跌15.3% 同期标普500指数上涨8.4% [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] - 下季度共识预期为每股亏损0.07美元 营收1039万美元 本财年共识预期为每股亏损0.32美元 营收3817万美元 [7] 行业比较 - 公司所属房地产运营行业在Zacks行业排名中处于前30%分位 [8] - 同业公司BitFuFu预计季度每股收益0.07美元 同比增长600% 近30天共识预期上调143.8% [9] - BitFuFu预计营收12378万美元 同比下降4.4% [10]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入为900万美元 较2024年同期的930万美元略有下降 主要受临时停车量减少影响 [17] - 每可用车位收入(RevPAS)同比下降2% 从2024年的217美元降至212美元 若剔除底特律资产则基本持平 [18] - 物业税和物业运营费用均为180万美元 与去年持平 体现严格成本控制 [19] - 净运营收入(NOI)为540万美元 同比下降3.5% 主要因临时停车量减少 [19] - 调整后EBITDA为380万美元 同比下降约6% 调整后EBITDA利润率为42.8% [20] - 期末现金及受限现金为1590万美元 总债务为2.14亿美元 与第一季度基本持平 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 临时停车量同比保持疲软 但较第一季度显著改善 不利天气是影响因素之一 [5][6] - 合同停车持续增长 季度月合同增长2.5% 年初至今增长6.5% [7] - 住宅月合同自年底以来增长44% 成为重点发展领域 [7] - 临时停车价格同比上涨 体现资产定位优势及在低流量环境下提价能力 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 克利夫兰市场合同收入同比增长近30% 涵盖住宅和传统办公需求 [9] - 圣路易斯市场月合同增长显著 因市场重返办公室带来需求增加及利用率接近稳定化 [10] - 俄克拉荷马城因NBA总决赛和NCAA女子垒球世界系列赛决赛 6月初利用率同比提高15% [10] - 辛辛那提资产表现稳定 尽管会议中心暂时关闭显著减少临时需求 但合同量自2024年以来增长9% [11] - 底特律资产利用率同比下降 因月合同减少 但长期看好其价值提升 [12] - 丹佛市场因第十六街购物区重建项目 市中心走廊施工导致酒店和休闲旅行流量减少 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资产优化策略计划在三年内从非核心资产释放1亿美元收益 目前正积极谈判约2000万美元资产出售 [15][16] - 计划将出售收益再投资于精选停车资产 打造更少但更大、具有更高NOI潜力的资产组合 [16] - 行业长期增长趋势包括重返办公室要求及市中心办公楼转为住宅租赁 公司认为其组合在市场中被严重低估 [14][15] - 拥有大量收购机会管道 凭借深厚行业经验和长期关系获得场外交易流 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多个关键市场面临暂时性不利因素 包括物业翻新、活动中心及商务中心改造 这些短期内 disruptive 但长期为积极催化剂 [5] - 施工延迟影响企业合同需求时间并 disrupt 临时流量 加之不利天气条件 第二季度运营环境复杂 [5] - 预计2025年全年业绩趋向全年指引范围低端 收入指引为3700万至4000万美元 NOI指引为2350万至2500万美元 [14][25] - 对2025年下半年业务趋势持类似上半年看法 可能因季节性顺风如活动出席率和酒店入住率增加而带来上行 [25] - 长期看好关键资产周围重建和施工对投资组合的正向NAV影响 [14] 其他重要信息 - 公司通过4000万美元信贷机制以现金赎回优先股 避免大幅稀释及股价下行压力 第二季度仅赎回150万美元优先股 远低于2024年水平 [22] - 优先股未偿余额从去年初的3950万美元降至1740万美元 [22] - 已公开NAV为每股7.25美元 但未反映资产重要重置价值 [22] - 公司利用回购计划在公开市场回购股票 至今已回购超过53万股 平均价格每股3.21美元 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2000万美元潜在处置的一般参数 包括物业数量和定价 [30] - 回答称不会具体说明物业数量 但定价将类似于2024年完成的资产销售 即显著高于其停车收入倍数 [31] 问题: 关于出售收益用途或再融资活动 以及如何处理即将到期的信贷额度 [32] - 回答重申设立信贷额度是为防止股东稀释 正通过更大组合再融资和资产出售评估最佳处理方式 对与贷款方合作持信心 [32] 问题: 关于NOI和收入指引趋向低端如何影响EBITDA指引 [33] - 回答强调公司拥有显著运营杠杆 重点推动月合同 若临时趋势如第二季度则存在潜在上行 资产成本控制严格 G&A基本固定 资产进出组合将带来实质上行 [34][35] 问题: 关于第三季度临时停车表现 [36] - 回答称第二季度临时表现优于第一季度 但受天气、资产施工及组合内大型活动减少影响 此趋势可能持续也可能不持续 [36] - 补充说明施工结束有可见性 将积极影响临时需求 包括活动和酒店等 [37] 问题: 关于从第一季度到第二季度的积极趋势是否持续至第三季度 以及7月数据 [38][39] - 回答称目前无相关数据 [39] 问题: 关于合同停车趋势 销售和量增长6.6% 但需求是否较预期慢 [42] - 回答澄清该评论指住宅接送和交付较慢 交付在第二季度稍慢 但租约增加通常在第三和第四季度 团队表现良好 长期趋势向好 [43] 问题: 关于企业侧合同需求是否受施工 disrupt [44] - 回答称该评论主要针对底特律 因文艺复兴中心重建影响月合同 施工对临时流量有影响 但长期看好该资产 [44] 问题: 关于下半年临时潜在上行 是否基于保守假设及可能超出预期 [45] - 回答确认第二季度体育出席率下降及活动减少产生影响 这些短期不可控 但施工结束有可见性 将在第三和第四季度结束 对资产有积极影响 [46][47] 问题: 关于2026年需求改善 除丹佛和辛辛那提外还有其他市场 [48] - 回答称纳什维尔也有部分影响 但丹佛和辛辛那提是最大影响市场 2026年将无施工、更多活动、活动中心重新开放及月合同增加 [48] 问题: 关于资产轮换策略宣布后市场对资产的需求水平及竞争 [49] - 回答称停车资产市场需求显著 有各种买家及不同购买理由 提供大量可选性 目前2000万美元谈判已超前计划 对估值乐观 [50]

业绩总结 - 2025年第二季度总收入为8,992,000千美元，同比下降3.0%[49] - 2025年截至6月30日的年初至今总收入为17,227,000千美元，同比下降4.8%[49] - 2025年第二季度净运营收入（NOI）为5,435,000千美元，同比下降3.5%[49] - 2025年截至6月30日的年初至今净运营收入（NOI）为9,899,000千美元，同比下降10.3%[49] - 2025年第二季度调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3,846,000千美元，同比下降5.6%[50] - 2025年截至6月30日的年初至今调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为6,595,000千美元，同比下降12.9%[50] 用户数据 - 2025年第二季度，管理协议下的停车位为11,455个，租赁停车位为2,151个，合同基础租金为1,060,278美元[18] - 2024年第一季度，管理协议下的停车位为11,868个，租赁停车位为1,738个，合同基础租金为850,278美元[18] - 2025年第二季度，"同一地点停车收入每个停车位"（RevPAS）为211.89美元，较2024年第一季度的192.31美元增长了10.3%[18] - 2025年第二季度，"同一地点TTM RevPAS"为206.04美元，较2024年第一季度的201.26美元增长了2.9%[18] - 2025年第二季度，"同一地点RevPAS"（不包括RenCen）为203.33美元，较2024年第一季度的183.29美元增长了10.9%[18] 未来展望 - 公司计划在未来36个月内通过资产轮换策略回收约1亿美元的资金，重新投资于更大、潜力更强的停车资产[44] - 公司计划通过将租赁合同转为管理合同来提高收入一致性，并改善净运营收入（NOI）利润率[6] - 公司预计在金融市场条件改善时可完成约10亿美元的收购[45] 新产品和新技术研发 - 公司管理团队在停车行业拥有超过40年的经验，致力于通过技术和资产管理提升价值[11] - 通过管理合同，公司能够更好地控制和管理费用，并提升停车使用和需求指标的数据可见性[27] 市场扩张和并购 - 公司拥有3亿美元的潜在收购管道，计划在金融市场条件改善时进行收购[6] - 通过对非核心资产的详细评估，公司已制定战略方向，专注于未来需求驱动因素和内在土地价值[44] - 公司在收购方面的优势包括与机构关系、精品经纪人和家庭/小型业主的网络[33] 负面信息 - 公司总资产组合包括18个车库和22个停车场，总价值为4.18亿美元，其中土地价值为1.58亿美元，设备价值为2.6亿美元[22] - 截至2025年6月30日，总负债为226,665,000千美元[51] - 截至2024年6月30日，净资产值（NAV）为332,086,000千美元[52] - 截至2024年6月30日，完全稀释后每股净资产值为7.25美元[52]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度总收入为900万美元，同比下降3.0%[5] - 公司总营收第二季度同比下降3.0%至89.92百万美元，上半年同比下降4.8%至172.27百万美元[30] - 净亏损470万美元，而去年同期为250万美元[8][11] - 净亏损第二季度同比扩大88.8%至46.61百万美元，上半年同比扩大64.8%至89.95百万美元[25][30] - 净营业收入（NOI）为540万美元，同比下降3.5%[8][11] - 净运营收入（NOI）第二季度同比下降3.5%至54.35百万美元，上半年同比下降10.3%至98.99百万美元[30] - 调整后EBITDA为380万美元，同比下降5.6%[9][11] - 调整后EBITDA第二季度同比下降5.6%至38.46百万美元，上半年同比下降12.9%至65.95百万美元[30] 成本和费用（同比环比） - 利息支出为470万美元，去年同期为310万美元[7] - 利息净支出第二季度同比增加52.4%至47.04百万美元，上半年同比增加54.0%至93.40百万美元[25] - 折旧与摊销费用第二季度同比增加36.8%至28.67百万美元，上半年同比增加18.1%至49.48百万美元[25] 业务线表现 - 合同停车量第二季度增长2.5%，年初至今增长6.6%[2] - 管理层收入第二季度同比增长3.0%至74.41百万美元，上半年同比增长9.9%至139.86百万美元[25][30] - 按比例租金收入第二季度同比下降79.9%至1.04百万美元，上半年同比下降84.8%至3.35百万美元[25][30] 管理层讨论和指引 - 公司正在积极谈判约2000万美元的资产出售[3] - 2025年全年收入指引为3700万至4000万美元，净营业收入指引为2350万至2500万美元[12] 其他财务数据 - 公司现金及现金等价物和受限现金为1590万美元[10] - 总债务为2.143亿美元[10] - 截至2024年6月30日，公司净资产价值为332.086百万美元，每股净资产价值为7.25美元[31] - 房地产投资估值基于4.0%资本化率应用于过去十二个月NOI达546.13百万美元[31]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度总收入899.2万美元，同比下降3.0%，主要因明尼阿波利斯市场活动减少和圣路易斯棒球上座率下降[108][109] - 2025年上半年总收入1,722.7万美元，同比下降4.8%；托管物业收入1,398.6万美元，同比增长9.9%[117] - 总营收同比下降4.8%，从2024年上半年的1809.3万美元降至1722.7万美元[128] - 2025年第二季度同店RevPAS为211.89美元，较2024年同期的216.63美元下降2.2%[107] - 托管物业收入744.1万美元，同比增长3.0%；基本租金收入144.7万美元，同比下降5.0%；分成租金收入10.4万美元，同比下降79.9%[108] - 净运营收入（NOI）同比下降10.3%，减少113.6万美元至989.9万美元[128] - 调整后EBITDA同比下降12.9%，从2024年上半年的756.9万美元降至659.5万美元[131] - 盈利能力下降导致净亏损扩大，从2024年上半年的545.8万美元增至899.5万美元[128] 成本和费用（同比环比） - 折旧摊销费用286.7万美元，同比增加77.1万美元（36.8%），主要因Inigma软件加速折旧[110][111] - 一般行政费用207.1万美元，同比减少83.8万美元（28.8%），主要因股权奖励归属时间变化[110][112] - 物业运营费用同比增长9.9%，增加33.2万美元至367.7万美元[119][120] - 折旧与摊销费用同比增长18.1%，增加75.9万美元至494.8万美元[119] - 行政费用同比下降32.9%，减少194.7万美元至397.9万美元[119][121] - 2024年第二季度确认约20万美元房地产资产减值损失[123] 债务和融资活动 - 利息费用净额470.4万美元，同比增加161.7万美元（52.4%），主要因新信贷额度和利率上升[114][115] - 利息净支出同比增长54.0%，增加327.4万美元至934.0万美元[123][125] - 公司总债务规模为2.162亿美元，其中3950万美元需在一年内偿还[134] - 公司于2024年9月获得4040万美元信贷额度，年利率15.0%，用于优先股赎回和股票回购计划[140] - 公司于2024年12月获得7550万美元10年期CMBS贷款，固定年利率7.76%，由七个物业资产池担保[140] - 公司于2024年2月将550万美元应付票据再融资为590万美元5年期票据[140] - 公司于2024年12月将720万美元应付票据再融资为1200万美元3年期票据[140] 现金流表现 - 公司2025年上半年经营活动现金流为24.1万美元，较2024年同期的-101.1万美元改善125.2万美元[142][143] - 公司2025年上半年投资活动现金流为268.9万美元，较2024年同期的-50.6万美元改善319.5万美元[142][144] - 公司2025年上半年融资活动现金流为-289.4万美元，主要用于债务本金偿还和优先股分配[142][145] 资产和管理结构 - 公司拥有40个停车设施，总计约15,100个停车位和约520万平方英尺面积，以及约20万平方英尺零售/商业空间[101] - 公司持有运营公司约90.5%的普通股单位[102] - 2024年40个资产中有29个转为管理合同，预计2027年底前完成全部转换[105] 股东回报和资本分配 - 公司董事会于2024年9月授权1000万美元股票回购计划[141] - 公司自2018年3月起暂停普通股股息支付，且未预见恢复支付的可能性[139] 业务运营特点 - 公司业务受季节性波动影响，特别是体育赛事、音乐会和剧院活动驱动的临时停车收入[146]

核心观点 - 公司二季度业绩符合预期 合同停车量增长反映积极行业趋势 非核心资产剥离战略取得进展[1][2][3] 经营业绩 - 总营收900万美元 同比下降3% 主要受临时停车量下降影响[5][8] - 净亏损470万美元 较去年同期250万美元扩大[8][9] - NOI为540万美元 同比下降3.5%[8][9] - 调整后EBITDA为380万美元 同比下降5.6%[8][9] - 每车位收入(RevPAS)为212美元 较去年同期217美元下降[10] 运营指标 - 合同停车量二季度增长2.5% 年初至今增长6.6%[2] - 临时停车量下降 主要受恶劣天气、特殊活动减少及施工影响[2] - 临时停车费率同比及环比均实现增长[2] - 物业税及运营费用360万美元 与去年持平[5] 资产组合战略 - 积极推进非核心资产剥离 目前正在谈判约2000万美元资产出售[3] - 计划三年内剥离1亿美元非核心资产[3] - 出售所得将用于优化资产负债表并投资于更大型资产[3] 财务状况 - 现金及受限现金1590万美元[11] - 总债务2.143亿美元 包括2950万美元循环信贷额度[7][11] - 利息支出470万美元 同比增加 主要因新增循环信贷[7] - 管理费用210万美元 含80万美元非现金薪酬[6] 行业趋势 - 办公室回归及混合办公趋势持续积极[2] - 辛辛那提市中心办公楼改住宅提升相邻停车场使用率[2] - 预计2026年需求改善 因活动中心重新开放及施工完成[2] 2025年展望 - 预计下半年趋势与上半年相似[12] - 全年营收指引3.7-4.0亿美元 NOI指引2350-2500万美元[12] - 基于施工延迟及年初至今业绩 预计处于指引区间低端[12]

公司动态 - 公司将于2025年8月12日美国市场收盘后发布2025年第二季度财报 [1] - 公司管理层将于2025年8月12日美国东部时间下午4:30举行电话会议 [1][2] - 电话会议可通过注册获取拨入号码和PIN码参与 或通过公司官网投资者关系栏目收听网络直播 [2] 公司信息 - 公司总部位于俄亥俄州辛辛那提 专注于收购、拥有和优化美国各地的停车场及相关基础设施 [4] - 公司近期被纳入罗素2000指数 反映了其在公开市场日益增长的影响力 [4] - 公司官网为mobileit.com 投资者关系网站提供电话会议重播 有效期为一年 [3][4]

财务数据和关键指标变化 - 公司执行多年战略计划，目标是回收高达1亿美元的非核心资产，以重塑平台实现更强业绩 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行多年战略计划，聚焦精简业务组合、强化资产负债表和为长期可持续增长定位 [14] - 公司将调整领导结构，自2025年8月1日起，Stephanie Hoag将担任首席执行官兼总裁，Manuel Chavez将担任执行董事长 [14][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Manuel Chavez认为Stephanie Hoag具备带领公司进入下一阶段的能力，此次领导结构调整是公司正确的下一步，有助于加强公司基础和明确重点 [15][16] 其他重要信息 - 会议介绍了参会人员，包括公司董事会成员和选举监察员 [3][4] - 会议议程包括选举董事，非约束性批准任命德勤为公司独立注册公共会计师事务所的提案已撤回 [8][9] - 会议宣布有法定人数出席，投票于9:06开始，9:08结束，初步投票结果显示董事候选人当选，最终结果将在会议后四个工作日公布 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 无 - 无问题提交 [11]

财务数据关键指标变化 - 2025年3月31日和2024年平均每月同地点每可用车位收入分别为184.24美元和192.31美元[102] - 2025年第一季度总收入823.5万美元，较2024年同期减少59.2万美元，降幅6.7%，其中管理物业收入增长19.0%，基础租金收入下降11.2%，百分比租金收入下降86.3%[103] - 2025年第一季度总运营费用822.1万美元，较2024年同期减少116万美元，降幅12.4%，其中物业运营费用增长24.9%，一般及行政费用下降36.8%，专业费用下降33.1%，减值损失下降100.0%[105] - 2025年第一季度利息费用净支出463.6万美元，较2024年同期增加165.7万美元，增幅55.6%[110] - 2025年第一季度其他费用净支出434.8万美元，较2024年同期增加191.3万美元，增幅78.6%[110] - 2025年第一季度总营收823.5万美元，较2024年的882.7万美元下降6.7%；净营业收入446.4万美元，较2024年的540.2万美元下降17.4%[114] - 2025年第一季度调整后EBITDA为274.9万美元，2024年为349.5万美元[117] - 2025年第一季度经营活动使用现金153万美元，较2024年的135.7万美元增加10万美元；投资活动提供现金293.1万美元，较2024年使用的40.9万美元增加330万美元；融资活动使用现金106.9万美元，较2024年的100.1万美元增加10万美元[128] 各条业务线表现 - 2024年，公司40项资产中的29项转为管理合同，预计2027年底前将其余资产也完成转换[100] 各地区表现 - 截至2025年3月31日，公司在美国20个不同市场拥有40个停车设施，约15100个停车位和520万平方英尺，另有约20万平方英尺零售/商业空间[96] 管理层讨论和指引 - 公司业务受市场条件、经济状况、消费者行为、燃料价格、通胀和利率等多种因素影响[98] - 公司主要资金来源为停车设施的租金收入、管理物业收入、现有现金和信贷额度，也可能出售或抵押物业筹集资金[118] - 公司计划在债务到期前对信贷额度和应付票据进行再融资，必要时出售房地产资产偿债[120] - 2024年9月起，公司开始用信贷额度资金赎回A类优先股和1系列优先股，并支付相关股息[125] - 2018年3月起，公司暂停普通股分红，目前无足够现金流支持分红，未来恢复分红情况不确定[126] - 2024年9月，董事会授权最高1000万美元的普通股回购计划，用信贷额度资金执行[127] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司拥有运营公司约90.0%的普通单位，其余由高管、董事和外部投资者持有[97] - 净营业收入作为补充业绩指标，通过总收入减去物业运营费用和物业税计算得出[113] - 公司有大约2.162亿美元未偿还债务，其中3540万美元将在本季度报告提交日期后的12个月内到期[119] - 2024年2月，公司将550万美元到期应付票据再融资为590万美元的5年期票据；9月，获得4040万美元信贷额度，年利率15%；12月，将720万美元应付票据再融资为1200万美元的3年期票据，并签订7550万美元、10年期CMBS融资协议[122]