财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司运营收益为6270万美元，即每股0.40美元；GAAP净亏损为1.312亿美元，即每股0.86美元，净亏损反映了每股0.98美元的特定贷款准备金，以及本季度采用CECL准则计提的每股0.22美元的一般准备金 [19] - GAAP每股账面价值在计提一般CECL准备金之前为14.94美元，而第四季度末为16.03美元；自季度末以来，公司终止了利率互换，这进一步使每股账面价值减少了0.03美元 [21] - 截至3月31日，公司信贷安排总额为45亿美元，已使用36亿美元，加权平均剩余期限不到三年；加权平均预支率为67% [8][9] - 过去八周，公司同意对部分有担保借款进行去杠杆化，总额为1.44亿美元，占3月31日有担保信贷安排借款的不到5% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，本季度末贷款组合总额达64亿美元；前两个月完成了5.62亿美元的新浮动利率第一抵押贷款发放，其中4.4亿美元已发放；还收到了密歇根州底特律市一处酒店物业8700万美元第一抵押贷款的全额还款；自3月以来未进行新的发放交易 [12] - 4月，公司收到了未偿还贷款预期利息的99% [13] - 公司对酒店贷款计提了3200万美元的减值准备，对北辛辛那提的零售物业Liberty Center计提了2000万美元的额外减值准备 [14] - 迈阿密设计区1.83亿美元的贷款和富尔顿街1.54亿美元的贷款，因销售进程受疫情影响，均转为非应计状态，并对这两笔贷款共计提了9500万美元的减值准备 [15] - 预计2020年剩余时间净资金投入为1.8亿美元；5月初，公司主动出售了三笔无杠杆第一抵押建筑贷款的权益，承诺总额约2.61亿美元，其中9000万美元已发放，加权平均价格为面值的98.9%，此次出售减少了建筑风险敞口，产生了8800万美元的收益，并消除了1.73亿美元的未来资金投入义务 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直注重在资产负债表中保持资金储备，并在杠杆使用上保持自律，以应对当前市场情况 [8] - 目前专注于现有投资组合的资产管理，与借款人保持定期建设性对话，根据不同情况制定解决方案 [13][14] - 未来将继续受益于阿波罗平台的广泛资源和支持，持续关注市场机会，根据具体交易情况在高级贷款和夹层贷款之间灵活选择投资 [18][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为由于其稳健的资本结构和对资产下行保护的关注，公司业务能够应对当前市场动荡；同时，公司将继续受益于阿波罗平台的资源，并在必要时进行沟通和更新 [18] - 目前市场情况仍在演变，未来道路充满挑战，但公司团队的努力和奉献让管理层对公司应对机遇和挑战的能力充满信心 [6][17] 其他重要信息 - 阿波罗在3月第二周实施了在家办公计划，公司具备远程工作的良好条件，各团队沟通频繁有效，工作流程有序高效 [5] - 公司近期聘请了Daniel Ho担任房地产信贷资产管理主管，他拥有丰富的信贷和股权经验，将提升公司资产管理水平，释放其他高级团队成员的精力，专注于业务拓展 [13][56] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与贷款人达成的协议情况，是否使用现金，是否反映在当前流动性数据中 - 截至5月6日的当前流动性数据5.82亿美元（包括5.67亿美元现金和1500万美元未使用信贷额度）已包含为满足信贷提供者要求所提供的额外资产或现金，目前暂无额外预期，但对话仍在进行中 [24] 问题2: 协议中导致追加抵押品或现金、进一步偿还债务的因素 - 公司未使用多余现金或资产换取短期保护，与信贷提供者的讨论是基于具体资产的分析，是否需要进一步去杠杆取决于特定资产的情况，公司与贷款人保持密切沟通，贷款人表现出支持态度 [26] 问题3: 11亿美元无抵押资产的构成 - 无抵押资产均为贷款，大部分是未融资的夹层贷款头寸，也有少量尚未融资的高级贷款 [28] 问题4: 资产负债表中1.25倍最低要求的含义及关闭利率互换的决策原因和现金收益 - 1.25倍要求指的是公司未偿还的约4.97亿美元定期贷款B的一项契约，要求以无抵押资产（包括贷款资产、现金或其他资产）覆盖该定期贷款1.25倍 [32] - 关闭利率互换是因为自一年前签订互换协议以来利率变动较大，公司已在账面价值上承担了经济损失，关闭互换将使未来收益更清晰，且对流动性无实质影响 [33] 问题5: 投资组合中门户城市的占比，以及是否担心门户城市复苏缓慢导致商业房地产贷款损失增加 - 管理层无法提供确切百分比，但补充资料中提供了每笔贷款所在城市信息；大致估计，纽约市占比约35%，伦敦占比约21%，整体门户城市占比可能超过75%；目前判断长期影响还为时过早 [36][37] 问题6: 与酒店借款人的沟通情况，借款人对酒店价值、股权状况及投入资金支持酒店的意愿和能力的看法 - 与借款人的沟通因情况而异，但总体上借款人关注资产，近期重点是现金管理和债务偿还管理；公司与借款人讨论了使用可用储备金偿还短期债务、短期债务延期偿还等问题，借款人愿意为资产投入额外资金，部分酒店业主也在探索政府PPP计划 [40][41][42] 问题7: 非应计贷款的总余额 - 管理层无法立即提供该数据，将在会后由相关人员跟进提供 [44] 问题8: 4月收到的利息中，从现有储备金支付的比例 - 管理层估计该比例在10% - 15%之间，但需进一步核实 [46] 问题9: 未来普通股股息的考虑 - 公司认识到股息对股东的重要性，目前股息政策未变；将在6月初与董事会讨论第二季度股息，并尽快公布决定，股息决策一直是逐季进行的，主要基于运营收益 [47] 问题10: 考虑股息分配要求时，除了核心收益指标，是否还有其他需考虑的问题 - 公司一直根据运营收益来考虑股息，由于四年前与AMTG的交易，公司在应税收入方面有税收保护，未来仍将延续这一做法 [50] 问题11: 是否会继续出售贷款权益以减少未融资承诺，以及可能出售的投资组合比例和潜在第三方 - 目前公司没有进一步出售的计划，近期重点是管理2020年底前的流动性；但公司认为市场对其部分资产有需求，未来如有需要或意愿，有多种选择；公司将在今年晚些时候根据建设项目进展情况再做考虑 [52] 问题12: 疫情过后，是否更倾向于转向夹层贷款以获取回报，而非依赖资产负债表杠杆 - 目前判断还为时过早，公司在高级贷款和夹层贷款之间的选择一直较为灵活，主要取决于具体交易的资本结构和承担的风险回报情况 [54] 问题13: Dan Ho的背景以及他的角色与Scott的角色对比 - Dan Ho来自摩根士丹利，在信贷和股权方面都有经验，思维方式与阿波罗的投资方法一致 [56] - 他加入公司有两个原因，一是处理具体交易情况，二是提升公司资产管理的组织和沟通水平，从而使Scott等高级团队成员有更多精力专注于业务拓展 [57][58] 问题14: 鉴于CMBS资产类别风险降低，是否会增加证券投资以保持资金配置 - 目前来看可能性不大，公司每天关注市场，但目前尚未发现特别有吸引力的机会；不过公司会继续关注CMBS市场，寻找合适的投资机会 [60][61] 问题15: 迈阿密和富尔顿街贷款9500万美元减值准备的计算思路 - 管理层建议参考10 - Q报告，其中详细说明了分析的关键输入因素，包括对建设项目的假设、租金水平、终端价值或资本化率等 [64] 问题16: 4月租金中通过储备金收取的比例是否反映了借款人寻求贷款减免或修改的情况，以及自疫情以来寻求此类帮助的借款人在投资组合中的占比 - 管理层在回答关于储备金支付比例的问题时，考虑了交易结构中的利息支付安排，并非仅指近期借款人寻求减免的情况 [66] - 目前难以给出具体比例，大部分活动集中在酒店和零售贷款部分 [67] 问题17: 信贷安排是否有利差标记，酒店贷款触发追加保证金通知的因素 - 信贷安排是基于信用的讨论，没有利差标记；关于触发追加保证金通知的因素，不同银行和资产的情况不同，讨论不仅基于历史数据，还包括对资产未来价值的预期以及借款人的行为 [70][71] 问题18: 各银行在处理相关问题时的态度是否一致 - 公司合作的六家银行在与公司的对话中都表现出建设性和支持性，公司没有与RBC有业务往来，RBC的相关情况与公司的贷款业务不同 [73] 问题19: 是否有合理的最低还款额预测，以及是否与借款人讨论过折价还款 - 目前除了已签订合同的待售住宅单元的还款外，不做其他还款假设，预计到年底这部分还款在7500万 - 1亿美元之间 [76] - 公司与借款人有过关于引入新股权的讨论，但尚未有认真考虑的折价还款讨论 [75] 问题20: 出售的三笔建筑贷款的具体情况 - 公司出售了两笔全额贷款和一笔部分贷款权益，包括旧金山的一个待售住宅开发项目贷款（全额出售），以及英国的两笔办公室建设贷款（一笔全额出售，一笔部分出售） [78]

业绩总结 - 2020年第一季度净利息收入为7470万美元[7] - 可供普通股东的净亏损为1.312亿美元，每股摊薄亏损为0.86美元[7] - 运营收益为6270万美元，每股摊薄运营收益为0.40美元[7] - 净收入（损失）为127,842千美元，较去年同期下降约288.3%[58] - 可供普通股东的净收入（损失）为131,227千美元，较去年同期下降约316.5%[58] - 基本每股净收益为($0.86)，相比于去年同期下降约191.1%[55] - 稀释每股净收益为($0.86)，相比于去年同期下降约200.0%[56] - 三个月内的净利息收入较去年同期下降约9.4%[58] - 总运营费用相比于去年同期增加约6.5%[58] - 运营收益较去年同期下降约8.5%[59] 资产与负债 - 截至2020年3月31日，现金余额超过5.82亿美元[7] - 2020年3月31日的总资产为7,174,186千美元，较2019年12月31日增长[53] - 2020年3月31日的总负债为4,773,275千美元，较2019年12月31日增长[54] - 公司的债务与股本比率为1.6倍，固定费用覆盖率为2.3倍[15] 贷款与融资 - 贷款组合总额为64亿美元，平均未杠杆全收益率为6.7%[7] - 95%的贷款为浮动利率，82%的美国浮动利率贷款设有LIBOR底线[7] - 成功获得约7.5亿美元的资产级融资[7] - 公司在长岛市的浮动利率抵押贷款中获得了2.9亿美元的融资[28] - 公司在伦敦中央的浮动利率抵押贷款中获得了2.206亿美元的融资[28] - 公司在克利夫兰的多家庭物业中获得了5140万美元的浮动利率抵押贷款[28] - 公司在底特律的酒店中偿还了8700万美元的浮动利率抵押贷款[28] - 公司在部分贷款偿还中获得4240万美元，其中4160万美元来自浮动利率抵押贷款[28] - 公司在三项建设贷款的销售中获得了8760万美元的收益，销售价格的加权平均为面值的98.9%[28] 投资与股本 - 截至2020年3月31日，公司总投资净额为64.31亿美元，较2019年12月31日有所增加[32] - 公司投资的净权益成本为28.74亿美元，较2019年12月31日下降[32] - 基本加权平均普通股流通股数为153,948,191，较去年同期增加约14.4%[64] - 加权平均稀释股数为155,955,433，较去年同期增加约14.2%[62] 其他信息 - 2020年第一季度每股普通股分红为0.40美元[7] - 2020年5月6日，现金余额为5.67亿美元，批准且未提取的信用额度为1500万美元[7]

财务数据关键指标变化 - 公司2020年第一季度净亏损1.312亿美元（每股稀释亏损0.86美元），而2019年同期净利润为6090万美元（每股稀释收益0.43美元）[146][147] - 净利息收入同比下降820万美元至7466.8万美元，主要受1个月LIBOR下降1.09%和净债务增加19亿美元影响[148][149] - 贷款损失准备金大幅增加：特定CECL拨备1.5亿美元，一般CECL拨备3346.5万美元，主要因COVID-19导致经济预期恶化[148][153] - 外汇衍生品净收益3250万美元（2020年）vs 20万美元（2019年），利率互换未实现损失3550万美元[155][156] - 2020年第一季度运营收益为6270万美元（每股0.40美元），较2019年同期的6840万美元（每股0.50美元）下降8.3%[199] - 2020年第一季度账面价值从2019年底的16.03美元/股降至14.52美元/股，其中CECL减值准备合计影响1.40美元/股[209][211] - 2020年3月31日普通股股东权益为22.32亿美元，较2019年底的24.61亿美元下降9.3%[209] 收入和利润 - 商业抵押贷款利息收入增长356.9万美元至8185.5万美元，但次级贷款利息收入下降682.1万美元至3401.8万美元[148] - 利率互换合约对2020年第一季度运营收益产生正面影响3548万美元[208] - 外汇远期合约导致2020年第一季度运营收益减少7049万美元[208] - 可转换优先票据相关权益重分类对2020年第一季度运营收益产生75.4万美元影响[208] 成本和费用 - 2020年第一季度股权激励费用为426万美元，较2019年同期的390万美元增长9.3%[208] 贷款组合表现 - 公司商业抵押贷款组合的摊余成本为54.136亿美元，加权平均票面利率为4.8%，加权平均全收益率为5.3%[139] - 公司次级贷款及其他贷款资产的摊余成本为10.169亿美元，加权平均票面利率为12.4%，加权平均全收益率为13.9%[139] - 公司贷款组合总摊余成本为64.306亿美元，加权平均票面利率为6.0%，加权平均全收益率为6.7%[139] - 商业抵押贷款组合总额为54.14亿美元，加权平均风险评级为3.2[142] - 次级贷款及其他借贷资产组合总额为10.17亿美元，加权平均风险评级为2.9[143] - 公司2020年第一季度平均商业抵押贷款资产余额为55.8亿美元，相关债务为32.32亿美元[144] - 次级贷款及其他借贷资产平均余额为10.63亿美元[144] 贷款发放与还款 - 公司2020年第一季度承诺发放5.62亿美元新贷款，实际拨付4.399亿美元[145] - 公司2020年第一季度为2020年前已关闭贷款追加拨付1.185亿美元[145] - 公司2020年第一季度收到2.107亿美元贷款还款及销售款项[145] 地区表现 - 公司商业抵押贷款组合中，城市零售贷款摊余成本为3.16亿美元，位于纽约曼哈顿[140] - 公司另一笔城市零售贷款摊余成本为3.08亿美元，位于英国伦敦[140] - 伦敦混合用途项目贷款金额达7.77亿美元，风险评级3[142][53] - 曼哈顿住宅建设项目单笔贷款金额最高达1.07亿美元，风险评级3[142][31] 债务与融资 - 公司担保债务安排金额为35.568亿美元，资金成本为2.7%[139] - 公司贷款组合的权益成本为28.737亿美元[139] - 截至2020年3月31日，公司持有5.82亿美元现金，企业债务11亿美元，资产专项融资36亿美元[159] - 债务权益比从2019年末的1.4升至2020年3月末的1.6[161] - JPMorgan融资安排下未偿借款12亿美元（含7560万英镑和6000万欧元）[162] - DB融资安排下未偿借款5.07亿美元，Goldman融资安排下未偿借款3.595亿美元[163][164] - 截至2020年3月31日，公司在Barclays Facility - GBP/EUR项下的未偿还借款总额为8.254亿美元（按汇率换算为5.2亿英镑和1.628亿欧元）[176] - 公司的高级担保定期贷款在2020年3月31日的未偿还余额为4.963亿美元，利率为LIBOR加2.75%，到期日为2026年5月[178] - 公司2017年发行的4.75%可转换优先票据在2020年3月31日的账面价值为3.384亿美元，未摊销折扣为660万美元[179] - 公司2018年发行的5.375%可转换优先票据在2020年3月31日的账面价值为2.242亿美元，未摊销折扣为580万美元[180] - 公司在2019年第二季度通过公开发行股票筹集了3.148亿美元净资金，发行价格为每股18.27美元[181] - 公司的高级担保定期贷款通过利率互换将LIBOR固定在2.12%，有效固定总利率为4.87%[195] 风险管理 - 公司浮动利率资产对利率敏感度为1,407,945千美元，利率上升50个基点将导致净收入减少3,888千美元（每股0.02美元）[217] - 英镑计价资产对利率敏感度为510,947千美元，利率上升50个基点将增加净收入2,191千美元（每股0.01美元）[217] - 欧元计价资产对利率敏感度为169,820千美元，利率上升50个基点将增加净收入417千美元[217] - 总浮动利率资产对利率敏感度为2,088,712千美元，利率上升50个基点将导致净收入减少1,280千美元（每股0.01美元）[217] - 利率上升50个基点将增加净利息收入7,674千美元（每股0.05美元）[217] - 公司通过外汇远期合约对冲外币贷款和担保债务安排的外汇风险[221] - 公司采用利率互换等对冲工具管理利率风险[216] - 公司通过证券化融资匹配资产期限与融资期限[216] 其他重要内容 - 公司由Apollo管理，截至2020年3月31日，Apollo管理资产规模约为3155亿美元[134] - 医疗保健领域贷款总额1.04亿美元，涉及多个地区[142][143] - 宣布2020年第一季度普通股股息每股0.4美元，B系列优先股股息每股0.5美元[157] - 截至2020年3月31日，公司持有的现金为5.821亿美元，未抵押资产价值12亿美元（包括2亿美元高级抵押贷款和10亿美元次级贷款）[182] - 公司的债务与权益比率为1.6，投资组合包括54亿美元的商业抵押贷款和10亿美元的次级贷款及其他贷款资产[187] - 截至2020年3月31日，公司有18亿美元的未偿还贷款承诺，其中18亿美元与商业抵押贷款组合相关，4050万美元与次级贷款组合相关[191] - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入以维持其REIT资格[185] - 截至2020年3月31日，公司拥有6,770,393股B系列优先股流通在外，每股清算优先权为25美元，初始年股息率为8.00%[198] - 2020年3月31日GAAP加权平均稀释股份为153,948,191股，调整后（含未归属RSUs）为155,955,433股[203][204] - 2019年6月10日赎回690万股C系列优先股，每股赎回价格为25美元加累计未付股息0.2223美元[198] - 商业抵押资产受COVID-19影响，市场波动性加剧[219] - 公司需分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[220]

业绩总结 - 2019年第四季度净利息收入为8140万美元，同比增长4.6%[18] - 2019年第四季度可供普通股东的净收入为6850万美元，同比增长48.3%[18] - 2019年第四季度每股稀释净收入为0.42美元，同比增长23.5%[18] - 2019年第四季度运营收益为7090万美元，同比增长14.5%[18] - 2019年全年净收入为230,174千美元，同比增长4.4%[46] - 2019年全年普通股东可用净收入为211,649千美元，同比增长9.5%[47] - 2019年全年运营收益为268,421千美元，同比增长20.1%[47] 用户数据 - 2019年12月31日的投资总额为6375百万美元，较2018年同期增长29.4%[27] - 2019年未融资贷款承诺为1953百万美元，较2018年同期增长78.2%[27] - 2019年贷款组合的加权平均无杠杆全包收益率为7.4%[27] - 2023年总收入为6,375百万美元，其中酒店收入占26%[30] - 办公室收入为1,401百万美元，占22%[30] - 住宅销售（在建）收入为693百万美元，占11%[30] - 城市零售收入为644百万美元，占10%[30] - 医疗保健收入为371百万美元，占6%[30] 未来展望 - 2023年高级贷款组合的加权平均收益率为6.0%[32] - 贷款总额为5,327百万美元，未融资承诺为1,908百万美元[31] - 贷款到期日的加权平均为3.4年[31] - 贷款风险评级均为3，显示出相对稳定的风险水平[31] - 贷款中城市零售和酒店的占比均为3，表明这两个领域的贷款风险相似[31] 财务状况 - 总资本化约为71亿美元[38] - 次级贷款和其他贷款资产的总额为10.48亿美元[45] - 公司的流动性能力约为18亿美元[39] - 公司的债务与股本比率为1.4倍[38] - 公司的固定费用覆盖率为2.5倍[38] - 现金及现金等价物为45.23万美元[45] - 公司的总资产为68.88亿美元[45] 其他信息 - 2019年第四季度的固定费用覆盖率为2.5倍，较第三季度下降7.4%[18] - 2019年第四季度，来自商业抵押贷款的利息收入为85,595千美元，同比增长13.5%[46] - 2019年第四季度，总运营费用为15,961千美元，同比增长15.8%[46] - 2019年第四季度，外汇收益为39,830千美元，较2018年同期的损失6,761千美元大幅改善[46]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q4 2019 Earnings Conference Call February 14, 2020 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer Jai Agarwal - Chief Financial Officer Conference Call Participants Stephen Laws - Raymond James Rick Shane - JPMorgan Jade Ramani - KBW Operator Ladies and gentlemen, thank you for standing by, and welcome to the Fourth Quarter 2019 Apollo Commercial Real Estate Finance Inc. Earnings Conference Call. At this time, all participan ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 _________________________________________________________ FORM 10-K _________________________________________________________ ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-34452 _______________________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司运营收益为7260万美元，即每股0.47美元；GAAP净收入为2570万美元，即每股0.16美元，反映了3500万美元贷款损失准备金的影响 [15] - 截至季度末，投资组合摊余成本为61亿美元，较去年增长12%；账面价值为每股16.02美元，较6月30日的16.30美元有所下降，反映了贷款损失准备金以及与利率互换相关的每股0.07美元未实现损失 [16][17] - 截至季度末，公司拥有约5.4亿美元可用资本，债务与股权比率为1.3倍；本季度将摩根大通和德意志银行信贷额度分别提高至13亿美元和12.5亿美元，使回购总容量接近30亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司完成8笔贷款交易，总额超过9.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供1.26亿美元资金，还款总额为3.53亿美元 [15] - 截至季度末，投资组合包含74笔贷款，加权平均无杠杆收益率为8.2%，剩余期限不到3年，其中94%的贷款为浮动利率 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在欧洲和美国均有业务布局，第三季度继续在欧洲找到有吸引力的贷款机会，最近完成了在意大利的首笔交易，并在季度末后承诺了两笔大额首笔抵押贷款 [9] - 美国市场方面，公司最近完成了几笔交易，包括两笔酒店交易以及纽约市一个黄金零售角落的大型城市零售交易 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在投资区域上保持中立，评估交易和筛选项目时，会比较欧美潜在机会，目标是实现最有吸引力的风险调整后回报 [10] - 公司受益于未来资金储备，本季度额外提供1.26亿美元资金，有效保持资本投资并抵消贷款还款 [11] - 公司将继续寻找高级贷款或夹层贷款的过渡性机会，在投资和杠杆策略上保持纪律，不会为追求更高ROE而改变策略 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司过去10年的表现感到自豪，认为公司商业房地产债务平台实力强劲，团队不断壮大，资产负债表更强大、更多样化 [7] - 管理层认为当前市场在整体ROE方面具有挑战性，但对团队继续寻找有吸引力的风险调整后回报的能力充满信心 [38] - 对于纽约公寓市场，管理层认为库存贷款融资市场健康，但销售速度和价格有所放缓，公司对整体投资组合感到满意 [26] 其他重要信息 - 公司在第三季度记录了3500万美元的贷款损失准备金，其中3200万美元与北辛辛那提一个生活方式中心的贷款有关，300万美元与马里兰州贝塞斯达的公寓库存贷款有关 [12][14] - 从第四季度起，公司将对生活方式中心贷款采用成本回收法核算 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新贷款与典型过桥贷款概念相比有何特点 - 这些贷款显然不是建设贷款，很多是过渡性贷款，有些不需要大量未来资金投入，公司可以一次性投入所有资金 [18] 问题: 新贷款是否为浮动利率，业主为何不选择CMBS贷款 - 所有新贷款均为浮动利率；业主不选择CMBS贷款的原因包括希望有还款灵活性、可能创造价值后再融资或出售、采用投资组合方式且喜欢浮动利率债务，以及欧洲市场以浮动利率为主，缺乏成熟的长期固定利率产品 [19][20] 问题: 意大利度假村贷款的借款人是谁 - 借款人是意大利当地的一个家族，他们围绕度假村创建了酒店公司，仍控制股权并管理物业 [21] 问题: 新贷款中的4.7亿美元贷款是否为旧的111 West 57th物业，“零售公寓”如何理解 - 不是，该贷款针对的是纽约第57街和第5大道拐角处的皇冠大厦的一部分；该资产是传统建筑，已被分割为住宅、酒店、街道零售等多个部分，公司仅对零售部分提供贷款 [22][23] 问题: 曼哈顿住宅公寓建设的夹层贷款市场情况如何，公司的风险敞口、业务计划和贷款价值比如何 - 公司最大的夹层贷款是曼哈顿的Steinway大楼，该资产仍在建设中，即将完工，赞助商在销售方面取得进展；曼哈顿公寓库存贷款融资市场健康，但整体销售速度和价格有所放缓；公司在纽约的贷款价格每平方英尺在1800 - 2200美元左右，对整体投资组合感到满意 [26] 问题: 公司是否有WeWork风险敞口，租金管制法规对曼哈顿资产估值有何影响 - 公司投资组合中没有WeWork风险敞口；公司避开了受租金管制的市场，因为难以进行风险评估，且债务收益率较低 [28][29] 问题: 第三季度一般及行政费用（G&A）下降，当前水平是否为预期的运行率 - 非股票基础的G&A每年约为800 - 850万美元，每季度会有正负30万美元的波动，这是现金G&A的合理运行率 [31] 问题: 如何考虑预期还款、增量收益率、资产组合向首笔抵押贷款转移以及当前杠杆水平等因素对2020年股息的影响 - 公司整体业务战略不会有重大变化，投资方面继续寻找高级或夹层贷款的过渡性机会，杠杆策略也不会改变；股息是投资和杠杆纪律的结果，未来会与董事会讨论合适的股息水平，重点关注可持续的长期收益 [34][36] 问题: 当前股息相对于账面价值的杠杆回报率为11.5%，在市场中是否是高门槛 - 公司在今年前三个季度已经实现了这一回报率，预计全年也能实现；市场在整体ROE方面具有挑战性，但公司不会为追求更高ROE而改变策略 [38] 问题: 本季度的贷款发放和项目储备与现有投资组合相比，风险是否更低 - 从业务计划角度来看，两者具有可比性；随着公司规模扩大，有更多机会参与大型高级贷款或控制信贷结构 [40] 问题: Liberty项目7.75%的资本化率是如何得出的，是否存在进一步减记风险，为何不直接 foreclosure 并出售资产 - 资本化率是综合考虑公开和私人可比数据以及零售房地产上市公司的市场情况得出的；目前的准备金反映了最佳可用信息，若预计未来有减记，会计上会在当前体现；公司认为通过努力仍可实现或重新获得资产价值 [43][44] 问题: 111 West 57th项目本季度是否有新的合同签约，贷款再融资前景如何 - 没有公开披露新的合同签约信息；目前公寓库存贷款市场健康，若资产完工且有一定的初始存款活动，公司资本有望在库存市场被替代，但再融资并非简单过程 [46] 问题: 111 West 57th项目全额还款是否合理，对公司收益的影响是否约为20% - 公司预计能收回全部欠款；该项目混合收益率超过20%，对收益的影响计算正确 [49][50] 问题: 如何考虑第一留置权和夹层或次级投资组合的潜在准备金水平，会计处理是否会改变公司对次级贷款的偏好 - 夹层贷款在计算当前预期信用损失（CECL）结果时视为首笔抵押贷款；这只是会计变更，预计不会影响公司未来业务 [53] 问题: 公司预计将提取多少准备金 - 公司尚未最终确定该数字，预计将在2月的第四季度文件中披露 [54]

贷款组合构成与收益 - 公司商业房地产贷款组合的摊余成本为47.795亿美元，加权平均票面利率为6.2%，加权平均综合收益率为6.8%[119] - 次级贷款及其他贷款资产的摊余成本为13.35073亿美元，加权平均票面利率为12.0%，加权平均综合收益率为13.2%[119] - 总贷款组合摊余成本为61.14574亿美元，加权平均票面利率为7.5%，加权平均综合收益率为8.2%[119] - 贷款组合总摊余成本为61.15亿美元，未拨付承诺金额为10.73亿美元[125] - 次级贷款及其他贷款资产组合摊余成本为13.35亿美元，未拨付承诺金额为6100万美元[125] - 商业抵押贷款组合中未动用承诺金额为10.12亿美元[122] - 贷款组合中12%为建筑贷款[122] - 商业抵押贷款加权平均风险评级为3.0[122] - 商业抵押贷款加权平均剩余期限为3.1年[122] - 公司未偿还贷款承诺总额为11亿美元，其中商业抵押贷款组合占10亿美元，次级贷款组合占6150万美元[174] 债务与融资结构 - 有担保债务安排总额为25.59318亿美元，资金成本为3.9%[119] - JPMorgan融资额度提升至13亿美元，当前未偿借款11亿美元（含3800万英镑）[146] - DB回购协议借款6.919亿美元（含1.082亿英镑）[147] - 高盛融资额度增至5亿美元，未偿借款2.677亿美元[148] - 公司使用利率互换将LIBOR固定在2.12%，使高级担保定期贷款的全额票面利率固定在4.87%[177] - 债务权益比率从0.9倍升至1.3倍（2019年9月vs2018年12月）[145] - 公司债务与权益比率维持在2.0倍以下[172] - 截至2019年9月30日，公司合同义务总额为60.41亿美元，其中一年内到期的债务为12.89亿美元，1-3年内到期的债务为22.83亿美元，3-5年内到期的债务为19.25亿美元，超过5年到期的债务为5.44亿美元[174] 收入与利润表现 - 2019年前九个月净利息收入增长19.6%至2.53亿美元[132] - 2019年前九个月PIK利息收入4280万美元[134] - 2019年前九个月提前还款罚金和加速费用收入400万美元[134] - 衍生工具外汇净收益860万美元（九个月）和500万美元（三个月），同比分别增长65%和127%[139] - 2019年第三季度普通股股东净利润为2570万美元，同比下降53.6%[130] - 2019年第三季度运营收益为7260万美元（每股0.47美元），前一年同期为5860万美元（每股0.45美元）[181] - 2019年前九个月运营收益为1.976亿美元（每股1.35美元），前一年同期为1.609亿美元（每股1.31美元）[181] - 营业收益为7255万美元（三个月2019）和5859万美元（三个月2018）[189] - 扣除投资实现损失和债务提前清偿损失的营业收益为7255万美元（三个月2019）和6117万美元（三个月2018）[189] - 稀释营业收益每股0.47美元（三个月2019）和0.45美元（三个月2018）[189] - 净收入可供普通股股东为2570万美元（三个月2019）和5538万美元（三个月2018）[189] 成本与费用变动 - 2019年第三季度计提贷款损失准备金3500万美元[132] - 第三季度计提贷款损失3500万美元（辛辛那提零售中心3200万+贝塞斯达住宅项目300万）[138] - 已实现和未实现贷款损失总额为725.13万美元，占总资产0.57%[126][127] - 一般及行政费用增加210万美元，主要由70万美元非现金限制性股票和RSU摊销、70万美元运营开支增加及70万美元交易失败成本驱动[136] - 关联方管理费增加370万美元（九个月）和90万美元（三个月），主要因股权增加所致[137] - 公司基础管理费为股东权益的1.5%[175] 资本与流动性状况 - 股权成本为35.55256亿美元[119] - 2019年前九个月平均资产规模为42.28亿美元，相关债务为21.10亿美元[128] - 现金及可用资金1.609亿美元，流动性覆盖未来12个月义务[167] - 2019年前九个月公司承诺投入20亿美元资本用于贷款，其中18亿美元已实际拨付[129] - 母公司Apollo全球管理资产规模约3120亿美元（截至2019年6月30日）[113] 股息与股东权益 - 季度股息维持每股0.46美元（普通股）和0.50美元（B系列优先股）[141] - 截至2019年9月30日，公司发行在外B系列优先股677.04万股，初始股息率为每年8.00%[180] - 每股账面价值从2018年12月31日16.20美元降至2019年9月30日16.02美元[191][192] - 贷款损失和减值准备导致每股账面价值减少0.22美元（2019年第三季度）[191] - 加权平均稀释股份-GAAP为153,918,435股（三个月）和150,424,889股（九个月）[185] - 2019年票据面值1.279亿美元，价格17.28美元，影响股份减少7,402,122股（三个月）[185] - 2022年票据面值3.45亿美元，价格19.91美元，影响股份减少17,327,970股[185] - 营业收益加权平均稀释股份为130,781,413股（三个月）和122,493,638股（九个月）[185][186] - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入[170][179] 利率与汇率风险敞口 - 公司净利息收入对利率变动敏感，利率上升50基点时预计净利息收入增加1281.4万美元（增幅未提供），下降50基点时减少680.5万美元（降幅未提供）[198] - 美元计价浮动利率资产规模达242.3929亿美元，利率上升50基点将增加净利息收入1033.7万美元（每股收益增加0.07美元）[198] - 英镑计价浮动利率资产规模47.9516亿美元，利率上升50基点将增加净利息收入237.7万美元（每股收益增加0.01美元）[198] - 欧元计价浮动利率资产规模16.8219亿美元，利率变动50基点对净利息收入影响可忽略[198] - 公司总浮动利率资产规模达307.1664亿美元[198] - 部分浮动利率贷款受LIBOR利率下限约束[198] - 公司使用外汇远期合约对冲外币贷款及担保债务的汇率风险[202] - 公司通过贷款协议中的预付罚金条款管理预付风险[199] 投资与运营政策 - 公司投资准则规定单一投资不超过现金权益的20%[172] - 商业抵押资产受经济状况、房地产市场和行业衰退等多重因素影响[200] - 公司资产负债主要受利率而非通胀影响，财务报告按历史成本及公允价值计量[201]

公司概况 - 自2009年以来总资本部署约120亿美元，贷款组合规模达54亿美元，加权平均无杠杆贷款组合收益率为9.0%，浮动利率敞口为93%，债务与总权益比率为1.0倍，调整后EBITDA复合年增长率为37%[7] - 与Apollo关联，Apollo管理资产约3120亿美元，ARI收取1.5%净股权基础管理费，无激励费，Apollo有31名专注房地产信贷的投资和资产管理专业人员[8] 投资策略 - 采用“信用优先”方法，注重资本保全，主要投资于美国和西欧基本面强劲的门户市场、有增值业务计划的优质房地产，借款人有大量自有资金，投资地域和物业类型多元化，2019年上半年新增贷款加权平均贷款价值比为64%[12] 贷款组合 - 2019年第二季度贷款数量71笔，摊销成本54.44亿美元，投资净股权成本36.43亿美元，未动用贷款承诺11.92亿美元，浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.7%，加权平均无杠杆综合收益率为9.0%，加权平均剩余期限2.9年，一级抵押/次级贷款占比77%/23%[13] 财务状况 - 2019年6月30日，总资产56.24409亿美元，总股东权益26.71399亿美元，总负债和股东权益56.24409亿美元[29][32] - 2019年第二季度净收入6.1424亿美元，可供普通股股东的净收入5.6505亿美元，基本每股普通股净收入0.38美元，摊薄后每股普通股净收入0.37美元[35] 其他亮点 - 自2014年以来，总股本增长约3.1倍，有超9.03亿美元现金及现有信贷安排额度，流动性充足[22][8] - 与房地产所有者、运营商、高级贷款人和经纪人有“优先合作”关系，贷款组合稳定多样，有能力获取低成本资金，股息收益率为9.5%[25]