财务数据和关键指标变化 - 可比酒店RevPAR第三季度增长1.1%，年初至今增长0.4% [8] - 可比酒店ADR第三季度增长0.2%，年初至今增长0.6% [8] - 入住率第三季度提升70个基点，年初至今下降20个基点 [8] - 可比酒店调整后EBITDA利润率约为38% [8] - 调整后EBITDAre第三季度下降5.7%，年初至今下降3.1% [9] - 总调整后酒店EBITDA第三季度和年初至今均下降约1% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 集团和散客收入均增长约1% [22] - 企业协议业务占比持续增加 [22] - 集团业务占比持平，较年初的下降趋势有所改善 [22] - 工作日RevPAR增长优于周末 [22] - 56%的酒店市场份额有所增长 [22] - 品牌官网渠道贡献增长70个基点，OTA增长10个基点 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 非前25大市场RevPAR增长约2%，前25大市场基本持平 [20] - 表现优异的市场包括博伊西、达拉斯、丹佛等 [20] - 表现不佳的市场包括芝加哥、纳什维尔等，主要因供应过剩 [20] - 洛杉矶是最高EBITDA贡献市场，占比不到7% [11] - 50%以上EBITDA来自高密度郊区资产，25%来自城市资产，不到15%来自全球门户市场 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于通过收购、处置和资本再投资优化投资组合 [12] - 目前有3家酒店待售，6家酒店待收购，总价2.09亿美元 [16] - 收购策略偏向新建项目，因其定价优于现有资产 [49] - 计划将纽约文艺复兴酒店转为独立酒店以增加灵活性 [15] - 80%的管理合同可在出售时终止，仅6%的物业受土地租赁限制 [14] - 净债务与EBITDA比为3.1倍，未来三年无重大债务到期 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计第四季度RevPAR将同比下降，主要因同比基数较高及宏观经济不确定性 [9] - 2020年因GDP增长放缓、选举年不确定性和成本压力，持谨慎态度 [17] - 行业新供应量有所下降，65%的物业周边5英里内有新建设项目，较第二季度下降340个基点 [10] - 劳动力市场紧张和工资上涨推动旅行需求，但供应压力持续存在 [12] 其他重要信息 - 里士满万豪酒店正在进行全面翻新，预计2020年第二季度完成 [21] - 过去12个月回购超1亿美元股票，支付超2.7亿美元股息 [17] - 预计2019年全年RevPAR增长区间为+25个基点至-50个基点 [26] - 预计2019年调整后EBITDAre为4.25亿至4.35亿美元 [26] - 2019年资本支出预计为7700万至8700万美元 [28] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年行业RevPAR展望 - 公司认为希尔顿和万豪的0%-2%增长指引合理，但不同市场表现将分化 [33][34] - 非前25大市场可能继续跑赢，因贸易战和美元强势影响门户市场 [36][37] 问题: 新供应压力变化 - 新供应项目交付时间延长，部分项目完成后未被新项目替代 [39] - 建筑成本上升和市场疲软可能抑制新项目启动 [39] 问题: 资本配置策略 - 倾向于通过处置资产为收购提供资金，保持分红吸引力 [44] - 股票回购仍将保持机会主义 [46] 问题: 纽约酒店转型 - 转型为独立酒店主要为了增加运营灵活性 [55] - 预算约100万美元用于系统转换和标识更新 [77] 问题: 行业ADR增长乏力 - 策略性牺牲部分价格以保持入住率 [58] - 忠诚度计划兑换业务增加和渠道转移影响定价 [59][62] 问题: 2020年劳动力成本 - 预计与2019年趋势一致，暂无大幅波动预期 [80] 问题: 资产交易市场 - 询价保持稳定，主要集中在1-2亿美元规模 [81]

酒店资产规模与交易 - 截至2019年9月30日，公司拥有234家酒店，总计30,046间客房，其中1家酒店（122间客房）被归类为待售[92] - 2019年前九个月，公司以约5240万美元总价收购了两家酒店（160间和128间客房），并在10月以690万美元收购了55间独立精品酒店[94] - 2019年3月，公司以9500万美元总价出售了9家酒店，并计划在2019年第四季度和2020年第一季度以约3970万美元出售另外3家酒店[95] - 2020年第一季度，公司计划将纽约一家酒店转为独立精品酒店，预计转换成本约100万美元[97] - 截至2019年9月30日，公司有6家开发中酒店的待购合同，总预期购买价格约2.088亿美元[94] - 公司签订7家酒店收购合同，总预期收购价约2.157亿美元，其中里士满精品酒店（690万美元）已于2019年10月完成收购[147][154] - 公司签订佛罗里达州两家酒店出售协议，劳德代尔堡汉普顿酒店售价2000万美元，桑福德SpringHill Suites售价1300万美元[155][156] 收入与利润表现 - 2019年第三季度，公司总收入为3.317亿美元，同比下降0.1%，九个月总收入为9.766亿美元，同比微增0.1%[101] - 2019年第三季度公司总收入为3.317亿美元，2018年同期为3.322亿美元[107] - 2019年前九个月公司总收入为9.766亿美元，2018年同期为9.753亿美元[107] - 2019年第三季度FFO（运营资金）为9960万美元，同比下降7.8%（2018年同期为1.08047亿美元）[119] - 2019年前九个月MFFO（调整后运营资金）为2.95317亿美元，同比下降6.0%（2018年同期为3.14283亿美元）[119] - 2019年第三季度EBITDAre（房地产调整后息税折旧摊销前利润）为1.1551亿美元，同比下降5.1%（2018年同期为1.21677亿美元）[122] 成本与费用 - 2019年第三季度酒店运营费用占总收入56.6%（1.876亿美元），同比增长1.3%[101] - 2019年第三季度酒店运营费用为1.876亿美元，占总收入的56.6%，2018年同期为1.852亿美元，占总收入的55.8%[109] - 2019年前九个月酒店运营费用为5.502亿美元，占总收入的56.3%，2018年同期为5.441亿美元，占总收入的55.8%[109] - 2019年第三季度折旧和摊销费用为4790万美元，2018年同期为4620万美元[114] - 2019年前九个月折旧和摊销费用为1.439亿美元，2018年同期为1.368亿美元[114] - 2019年第三季度利息及其他费用净额为1480万美元，2018年同期为1310万美元[115] - 2019年前九个月利息及其他费用净额为4610万美元，2018年同期为3830万美元[115] - 2019年前九个月房地产折旧费用达1.40288亿美元，同比增长3.1%（2018年同期为1.36037亿美元）[119] - 2019年第三季度不动产减值损失为646.7万美元（2018年同期无此项损失）[119] - 2019年前九个月利息及其他费用为4611万美元，同比增长20.5%（2018年同期为3826.9万美元）[122] 运营指标 - 2019年第三季度ADR（平均每日房价）为139.21美元，同比增长1.0%，入住率达79.9%，同比提升1.3个百分点[101] - 2019年第三季度RevPAR（每间可用客房收入）为111.17美元，同比增长2.3%[101] - 公司预计2019年全年RevPAR增长将介于略微负增长至略微正增长之间[98] - 2019年第三季度可比酒店ADR为139.32美元，同比增长0.2%；RevPAR为111.36美元，同比增长1.1%[107] - 2019年前九个月可比酒店ADR为139.58美元，同比增长0.6%；RevPAR为109.64美元，同比增长0.4%[107] 地区与品牌分布 - 按品牌划分，希尔顿花园酒店数量最多（41家），万豪酒店客房数最多（5,070间）[124] - 按州划分，德克萨斯州酒店数量最多（31家），加利福尼亚州客房数最多（3,807间）[125] - 安克雷奇拥有两家酒店，分别为169间客房的Embassy Suites和135间客房的Home2 Suites[127] - 伯明翰共有5家酒店，客房总数达490间，涵盖Courtyard、Hilton Garden Inn等品牌[127] - 凤凰城地区酒店数量最多，其中Hampton品牌单店规模最大（210间客房）[127] - 罗杰斯市的Homewood Suites拥有126间客房，是该市客房量最大的酒店[127] - 图森市三家酒店均为124-125间客房的中等规模物业[127] - 圣地亚哥Courtyard酒店规模突出，达到245间客房[127] - 伯班克Residence Inn与SpringHill Suites规模相近（166-170间客房）[127] - 克拉维斯的两家酒店规模最小（83-86间客房）[127] - 赛普拉斯Courtyard酒店达180间客房，显著大于同城Hampton（110间）[127] - 圣贝纳迪诺Residence Inn是加州最小分店（95间客房）[127] - 公司在加利福尼亚州圣迭戈的Residence Inn酒店拥有121间客房[129] - 公司在加利福尼亚州圣何塞的Homewood Suites酒店拥有140间客房[129] - 公司在加利福尼亚州圣胡安卡皮斯特拉诺的Residence Inn酒店拥有130间客房[129] - 公司在加利福尼亚州圣安娜的Courtyard酒店拥有155间客房[129] - 公司在加利福尼亚州圣克拉丽塔的Fairfield酒店拥有66间客房[129] - 公司在加利福尼亚州圣克拉丽塔的Hampton酒店拥有128间客房[129] - 公司在加利福尼亚州圣克拉丽塔的Residence Inn酒店拥有90间客房[129] - 公司在科罗拉多州丹佛的Hilton Garden Inn酒店拥有221间客房[129] - 公司在佛罗里达州博卡拉顿的Hilton Garden Inn酒店拥有149间客房[129] - 公司在佛罗里达州迈阿密的Homewood Suites酒店拥有162间客房[129] - 伊利诺伊州Mettawa市拥有两家酒店，分别为170间房的Hilton Garden Inn和130间房的Residence Inn[131] - 伊利诺伊州Skokie市的Hampton酒店拥有225间客房，是该州列出的最大规模酒店之一[131] - 印第安纳州Indianapolis市的SpringHill Suites酒店由White Lodging管理，客房数为130间[131] - 堪萨斯州Overland Park市有三家酒店，分别为110间房的Fairfield、120间房的Residence Inn和102间房的SpringHill Suites[131] - 路易斯安那州Lafayette市的Hilton Garden Inn拥有153间客房，是该市规模最大的酒店[131] - 马里兰州Annapolis市的Hilton Garden Inn由White Lodging管理，客房数为126间[131] - 明尼苏达州Maple Grove市的Hilton Garden Inn拥有120间客房[131] - 密苏里州St. Louis市的两家Hampton酒店分别拥有190间和126间客房[131] - 北卡罗来纳州Charlotte市的Homewood Suites酒店拥有118间客房[131] - 内布拉斯加州Omaha市的Courtyard酒店拥有181间客房，是该市规模最大的酒店[131] 债务与融资 - 公司总债务为13亿美元，其中抵押债务4.583亿美元，信贷设施债务8.865亿美元[137] - 公司未使用的信贷额度为2.735亿美元，可用于收购、酒店翻新、股票回购等用途[137] - 公司拥有4.25亿美元的循环信贷额度[137] - 公司需遵守最低有形净资产、最高债务限额等财务契约[138] - 公司通过S-3表格注册声明可发行不定数量的普通股、优先股等证券[140] - 公司预计运营现金流、信贷设施等将满足其流动性需求[141] - 截至2019年9月30日，公司10%的债务（1.29亿美元）受浮动利率影响，利率每变动100个基点将影响年净利润130万美元[157] - 公司通过利率互换协议锁定7.575亿美元浮动利率债务的利率，另有2.25亿美元债务将从2020年起分批锁定利率[159] - 公司总债务规模13.448亿美元，其中浮动利率债务8.865亿美元（平均利率3.3%），固定利率债务4.583亿美元（平均利率4.1%-4.4%）[161] 现金流与股东回报 - 公司九个月期间的净运营现金流为2.915亿美元，支付股息总额为2.015亿美元[142] - 公司当前年度股息率为每股1.20美元，按月支付[142] - 公司需分配至少90%的普通收入以维持REIT资格[142] - 公司董事会批准延长股票回购计划，授权回购总额达3.6亿美元，截至2019年9月30日剩余回购额度为3.598亿美元[145] - 2019年前九个月公司以每股14.92美元的加权平均价格回购30万股普通股，总成本约430万美元[145] - 2019年10月公司支付2240万美元（每股0.10美元）普通股股息，并宣布11月继续派发同等金额月度股息[153] 资本支出与租赁 - 截至2019年9月30日，公司持有3150万美元的物业维修准备金，2019年前九个月资本支出达4700万美元，预计2019年剩余时间还将投入3000万至4000万美元用于15-20处物业翻新[146] - 2019年第三季度公司因土地租赁协议重置条款增加5300万美元租赁负债[148] - 2018年前九个月包含420万美元与四份地面租赁相关的运营租赁费用，该费用在2019年新租赁准则下被重新分类为财务租赁[122]

财务数据和关键指标变化 - 实际每间可售房收入(RevPAR)增长1.1% 可比酒店RevPAR基本持平 名义下降0.1% [8] - 调整后EBITDA当季下降3% 年初至今下降2% [9] - 可比酒店调整后酒店EBITDA利润率为39.6% 年初至今为37.9% 分别下降40和30个基点 [9] - 平均每日房价(ADR)增长0.5% 入住率下降50个基点 [9] - 净债务与EBITDA比率为3.2倍 [13] - 非客房收入增长3% [24] - 同店总工资每间占用房增长4% 可控运营费用(不含工资)每间占用房增长不到1% [25] - 公司上半年在酒店再投资约3300万美元 [31] - 截至2019年6月30日 总未偿债务约14亿美元 加权平均利率约3.8% [33] - 截至2019年6月30日 债务与资本化比率约为28% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商务临时需求增长约1% [37] - 团体业务组合在6月达到最高水平 占客房夜数的16% [38] - 6月临时RevPAR增长约40个基点 团体RevPAR下降2% [38] - 其他收入(含延迟取消收入和停车收入)同店增长11% [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶和圣地亚哥市场RevPAR增长约3% 高于投资组合平均水平 [22] - 凤凰城市场表现良好 需求和供应均健康增长 [23] - 北卡罗来纳州东部和佛罗里达狭长地带市场继续受益于上年风暴恢复业务 [23] - 奥斯汀 芝加哥 达拉斯 纳什维尔和西雅图市场受到新供应吸收的挑战 [23] - 奥斯汀市场前景改善 苹果公司租赁额外空间准备新10亿美元园区 [23] - 西雅图联合湖子市场预计长期受益于会议中心扩建和谷歌 苹果园区扩张 [23] - 郊区酒店表现优于城市酒店 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续选择性评估收购和处置机会 [12] - 目前有7家酒店签订收购合同 总购买价格约2.16亿美元 [13] - 7月签订购买合同 在麦迪逊市中心建设希尔顿花园酒店 约5000万美元 [14] - 7月签订合同 可能购买里士满市中心55间精品酒店 约700万美元 [16] - 约69%的物业在5英里半径内有中高档 高档或超高档新建筑项目 [11] - 公司参与超过30个行业委员会和咨询委员会 [17] - 公司总G&A约占企业价值的60个基点和收入的2.5% [30] - 计划在2019年剩余时间支出4500万至5500万美元资本支出 [32] - 通过2019年7月 以股息形式向股东返还超过1.5亿美元 [33] - 未提取信贷能力约2.32亿美元 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年发展基本符合预期 [9] - 需求预计在年内保持稳定 抵消许多市场的持续供应增长 [10] - 尽管新建筑项目增长 但实际交付保持相对稳定 [11] - 资产定价相对于隐含公开市场估值和重置成本保持强劲 [12] - 2020年选举周期前后预计交易量波动性增加 [12] - 债务融资对个人酒店和小型投资组合买家容易获得 [13] - 预计2019年全年可比RevPAR增长在正负75个基点范围内 [29] - 预计2019年下半年RevPAR与去年大致持平 酒店利润率下降约100个基点 [29] - 修订后全年调整后EBITDA指导范围为4.25亿至4.41亿美元 [30] - 预计第三季度收入增长将较年初至今趋势略有改善 [21] - 预计第四季度最具挑战性 [21] - 新建筑开工率在利率回落和主要品牌推动下略有上升 [60] - 项目完成时间延长 缓解了新建筑对现有投资组合的影响 [60] 其他重要信息 - 7月1日迎来Rachael Rothman担任新任首席财务官 [7] - 公司新聘收入策略主管正在开发更强大的收入报告和管理工具 [26] - 正在进行深入的基准分析 以改善已确定的机会领域 [26] - 公司投资组合更偏重郊区 [40] - 强势美元对国际需求和休闲旅行者选择的影响较小 [40] 问答环节所有提问和回答 问题: 商务临时需求趋势 - 公司商务临时需求增长约1% 主要来自临时需求而非团体业务 [37] - 通过收入策略和资产管理团队努力 6月团体组合达到16%的最高水平 [38] - 临时RevPAR在6月增长40个基点 在28天运行中下降30个基点 团体RevPAR分别下降2%和2.5% [38] - 郊区酒店表现优于城市酒店 公司投资组合更偏重郊区 [40] - 强势美元对国际需求影响较小 [40] - 健康的需求增长和供应吸收 以及咨询 会计 项目类型业务的增长是主要原因 [68][69] 问题: 对新品牌的态度 - 公司积极参与万豪和希尔顿的品牌扩展 特别是生活方式领域 [42] - 持续评估和承销该领域的新品牌 [42] - Moxy更适合特定城市市场 但新概念具有广泛吸引力 [42] 问题: 股票回购 - 公司更倾向于利用出售收益进行股票回购或购买资产 而非杠杆化资产负债表 [45] - 鉴于近期股价回落 股票回购更具吸引力 [45][47] 问题: 资本配置优先级 - 现有资产定价非常强劲 新建筑项目提供更好机会 [47] - 近期股价回落使股票回购与这些项目至少处于同等地位 [47] 问题: 麦迪逊开发项目 - 麦迪逊项目与过去为公司建造的开发商合作 [49] - 该集团以每间房价格使公司能够继续承销交易 即使建筑成本上升 [49] 问题: 处置活动 - 处置量取决于市场的持续强度 [52] - 近期股价回落和资产市场强劲 预计公司在该领域更加活跃 [52] - 处置可作为股票回购的领先指标 [54] - 公司愿意在明确处置视线前进行股票回购 [55] 问题: 精品酒店战略 - 公司仍高度专注于高端品牌资产 [57] - 55间客房酒店不应被视为偏离总体战略 [57] - 提供独特低风险机会探索品牌授权结构外的机会 [58] - 近期不应期望战略发生重大变化 [58] - 将利用集群销售和共享管理服务确保盈利能力 [81] - 计划以更类似于Courtyard的运营模式运行该酒店 [83] - 提供测试不同倡议的机会 而不受品牌标准限制 [85] 问题: 新供应开发 - 看到所有类型团体参与新供应增长 [75] - 历史大型开发商数量减少 [75] - 品牌通过新产品提供降低成本的结构 [77] 问题: 收入优化策略 - 与品牌合作改进收入管理系统 实现更个性化定价 [63] - 改进预测模型 更好地优化收入策略和劳动力管理 [64] - 更动态地定价团体业务 利用工具瞄准团体 [65] - 推动辅助收入 如停车和延迟取消收入 [66] - 开展高级客房升级销售 每晚增加20至40美元 [66] 问题: 处置组合 - 对处置持机会主义态度 [72] - 与潜在投资组合买家和单个资产买家进行对话 [72] - 仅在定价有利时采取行动 [72] 问题: 非原型酒店的优势 - 目前略低于一半的资产是非原型的 [87] - 在支持更高房价的市场 通过定制化获得额外房价 [88] - 提供未来翻修和适应市场的更大灵活性 [88] - 允许超越原型规格 如健身中心或屋顶酒吧 创造增量收入 [89]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2019年第二季度总收入3.411亿美元，同比下降1.0%[99] - 2019年上半年总收入6.449亿美元，同比增长0.3%[99] - 2019年第二季度公司总收入为3.411亿美元，同比下降1.0%，2018年同期为3.447亿美元[105] - 2019年上半年公司总收入为6.449亿美元，同比微增0.3%，2018年同期为6.431亿美元[105] - 公司2019年第二季度GAAP净收入为6209万美元，同比下降8.2%（2018年同期为6763万美元）[119] - 2019年上半年FFO（运营资金）为1.92567亿美元，同比下降5.2%（2018年同期为2.03059亿美元）[119] - 调整后EBITDAre在2019年第二季度为1.26451亿美元，同比下降3.4%（2018年同期为1.30915亿美元）[123] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2019年上半年酒店运营费用3.626亿美元，占总收入56.2%[99] - 2019年上半年酒店运营费用占总收入比例为56.2%，同比上升0.4个百分点，2018年同期为55.8%[107] - 2019年上半年物业税和保险费用占总收入比例为5.9%，同比上升0.3个百分点，2018年同期为5.6%[109] - 2019年第二季度折旧和摊销费用为4810万美元，同比增长5.3%，2018年同期为4570万美元[113] - 2019年第二季度利息及其他费用净额为1590万美元，同比增长20.5%，2018年同期为1320万美元[114] - 2019年第二季度一般及行政费用占总收入比例为2.4%，同比上升0.5个百分点，2018年同期为1.9%[111] - 2019年第二季度不动产折旧费用为4671.2万美元，同比增长2.7%（2018年同期为4550.2万美元）[119] - 2019年上半年利息及其他费用净额3135.1万美元，同比上升24.8%（2018年同期为2512.9万美元）[123] 业务线表现（酒店运营指标） - 2019年第二季度每间可用客房收入(RevPAR)为115.30美元，同比增长1.1%[99] - 2019年第二季度平均每日房价(ADR)为141.60美元，同比增长1.4%[99] - 2019年第二季度入住率为81.4%，同比下降0.4个百分点[99] - 2019年第二季度可比酒店ADR为141.60美元，同比增长0.5%，2018年同期为140.94美元[105] - 2019年第二季度可比酒店入住率为81.4%，同比下降0.6个百分点，2018年同期为81.9%[105] - 2019年第二季度可比酒店RevPAR为115.30美元，同比下降0.1%，2018年同期为115.44美元[105] 资产收购与处置 - 2019年前六个月以约5240万美元收购了两家酒店（160间房的Hampton Inn和128间房的Home2 Suites）[92] - 截至2019年7月31日，公司有7家酒店的待购合同，总预期购买价格约2.161亿美元[92] - 2019年3月以9500万美元总价出售了9家酒店[93] - 公司已签订7家酒店的购买合同，总预期购买价格约2.161亿美元，其中6家预计在未来12至24个月内完成[150] - 2019年7月公司签订两份酒店购买合同，分别位于威斯康星州麦迪逊（4960万美元）和弗吉尼亚州里士满（730万美元）[156] 地区表现（酒店分布） - 公司截至2019年6月30日拥有234家酒店，总计30,046间客房，分布在34个州[89] - 公司旗下234家酒店共计30,046间客房，覆盖美国34个州[125] - 按品牌统计，Hilton Garden Inn数量最多（41家），客房数达5,665间[125] - 德克萨斯州酒店数量最多（31家），客房数3,755间[126] - 安克雷奇市拥有两家酒店，分别是169间房的Embassy Suites和135间房的Home2 Suites[129] - 伯明翰市有四家酒店，房间数分别为84间(Courtyard)、104间(Hilton Garden Inn)、106间(Home2 Suites)和95间(Homewood Suites)[129] - 亨茨维尔市有四家酒店，房间数分别为98间(Hampton)、101间(Hilton Garden Inn)、77间(Home2 Suites)和107间(Homewood Suites)[129] - 凤凰城拥有六家酒店，房间数分别为164间(Courtyard)、127间(Courtyard)、125间(Hampton)、210间(Hampton)、134间(Homewood Suites)和129间(Residence Inn)[129] - 图森市有三家酒店，房间数分别为125间(Hilton Garden Inn)、124间(Residence Inn)和124间(TownePlace Suites)[129] - 伯班克市有三家酒店，房间数分别为190间(Courtyard)、166间(Residence Inn)和170间(SpringHill Suites)[129] - 圣地亚哥市有四家酒店，房间数分别为245间(Courtyard)、177间(Hampton)、200间(Hilton Garden Inn)和121间(Residence Inn)[129] - 罗杰斯市有三家酒店，房间数分别为122间(Hampton)、126间(Homewood Suites)和88间(Residence Inn)[129] - 钱德勒市有两家酒店，房间数分别为150间(Courtyard)和110间(Fairfield)[129] - 奥本市的Hilton Garden Inn拥有101间客房[129] - 加州圣克拉里塔地区拥有4家酒店，房间总数分别为140、66、128和90间[130] - 佛罗里达州奥兰多地区拥有3家酒店，房间总数分别为200、128和200间[130] - 科罗拉多州丹佛地区拥有1家希尔顿花园酒店，房间数为221间[130] - 佛罗里达州迈阿密地区拥有3家酒店，房间总数分别为118、121和162间[130] - 乔治亚州亚特兰大地区拥有2家汉普顿酒店，房间数分别为119和132间[130] - 爱达荷州博伊西地区拥有2家酒店，房间总数分别为186和230间[130] - 伊利诺伊州德斯普兰斯地区拥有1家希尔顿花园酒店，房间数为252间[130] - 佛罗里达州盖恩斯维尔地区拥有2家酒店，房间总数分别为104和103间[130] - 佛罗里达州杰克逊维尔地区拥有2家酒店，房间总数分别为119和127间[130] - 伊利诺伊州梅塔瓦地区拥有2家酒店，房间总数分别为170和130间[130] - 伊利诺伊州罗斯蒙特的汉普顿酒店拥有158间客房[132] - 伊利诺伊州斯科基的汉普顿酒店拥有225间客房[132] - 印第安纳州印第安纳波利斯的SpringHill Suites酒店拥有130间客房[132] - 堪萨斯州欧弗兰公园的Residence Inn酒店拥有120间客房[132] - 路易斯安那州拉斐特的希尔顿花园酒店拥有153间客房[132] - 马萨诸塞州马尔堡的Residence Inn酒店拥有112间客房[132] - 明尼苏达州罗切斯特的汉普顿酒店拥有124间客房[132] - 密苏里州圣路易斯的汉普顿酒店拥有190间客房[132] - 北卡罗来纳州夏洛特的Homewood Suites酒店拥有118间客房[132] - 内布拉斯加州奥马哈的希尔顿花园酒店拥有178间客房[132] 债务与资本结构 - 公司总债务为14亿美元，其中抵押债务4.616亿美元，信贷设施债务9.277亿美元[138] - 公司未使用的信贷额度为2.323亿美元，可用于收购、酒店翻新、股票回购等[138] - 公司拥有4.25亿美元的循环信贷额度[138] - 公司通过运营现金流、信贷设施和酒店处置等方式满足流动性需求[143] - 截至2019年6月30日，公司约3.202亿美元（占总债务23%）的债务受浮动利率影响，利率每变动100个基点将影响年净收入约320万美元[157] - 公司通过利率互换协议锁定约6.075亿美元浮动利率债务的利息支付[158] - 公司总债务为13.892亿美元，其中浮动利率债务占9.277亿美元，固定利率债务占4.6157亿美元[159] 股息与股东回报 - 公司六个月内向股东分配的股息总额约为1.343亿美元，每股0.60美元[144] - 公司当前的年度股息率为每股1.20美元，按月支付[145] - 公司需要分配至少90%的普通收入以维持REIT资格[144] - 公司董事会可能会根据现金流情况调整股息率[145] - 2019年7月公司向普通股股东支付约2240万美元的股息，每股0.10美元[154] 股票回购与资本支出 - 公司董事会批准将股票回购计划延长至2020年7月，授权回购总额达3.6亿美元[146] - 2019年第一季度回购约30万股普通股，加权平均购买价格为每股14.93美元，总成本约410万美元[146] - 截至2019年6月30日，公司持有3040万美元的资本改善储备金[149] - 2019年上半年资本支出约3320万美元，预计2019年下半年将再投入4500万至5500万美元用于15至20处物业的翻新[149] 其他财务数据 - 公司六个月的运营现金流约为1.641亿美元[144] - 2018年第二季度发生313.5万美元不动产减值损失，2019年同期无此项损失[119] - 2018年租赁会计变更影响：2018年第二季度包含140万美元运营租赁费用，2019年起调整为融资租赁处理[124]

Apple Hospitality REIT, Inc. (NYSE:APLE) Q1 2019 Earnings Conference Call May 9, 2019 9:00 AM ET Company Participants Kelly Clarke - Vice President, Investor Relation Justin Knight - Chief Executive Officer Krissy Gathright - Chief Operating Officer Bryan Peery - Chief Financial Officer Conference Call Participants Austin Wurschmidt - KeyBanc Capital Markets Bryan Maher - B. Riley FBR Anthony Powell - Barclays Amanda Sweitzer - Baird Jeff Donnelly - Wells Fargo Operator Greetings, and welcome to the Apple H ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM _______ TO _______ Commission File Number 001-37389 APPLE HOSPITALITY REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Virginia 26-1379210 (State or other ...

Apple Hospitality REIT, Inc. (NYSE:APLE) Q4 2018 Earnings Conference Call February 26, 2019 9:00 AM ET Company Participants Kelly Clarke - VP, IR Justin Knight - President and CEO Kristian Gathright - EVP and COO Bryan Peery - EVP and CFO Conference Call Participants Anthony Powell - Barclays Capital Bryan Maher - B. Riley Michael Bellisario - Robert W. Baird Operator Greetings, and welcome to Apple Hospitality REIT Fourth Quarter and Full Year 2018 Earnings Call. At this time, all participants are in a lis ...

收入和利润（同比环比） - 2018年总收入为1,270,555千美元，较2017年的1,238,622千美元增长2.6%[286] - 2018年净利润为206,086千美元，较2017年的182,492千美元增长12.9%[286] - 2018年每股基本收益为0.90美元，较2017年的0.82美元增长9.8%[286] - 公司2018年净收入为206,086千美元，同比增长12.9%[289] 成本和费用（同比环比） - 2018年折旧费用为183,482千美元，较2017年的176,499千美元增长4.0%[286] - 2018年酒店运营费用为715,934千美元，较2017年的697,402千美元增长2.7%[286] - 2018年折旧费用为183,482千美元，同比增长4%[289] - 2018年不动产资产减值损失为3,135千美元，较2017年的45,875千美元大幅下降93.2%[289] 酒店运营表现 - 2018年公司可比酒店的每间可售房收入(RevPAR)与2017年相比基本持平，平均每日房价(ADR)略有上升，入住率略有下降[18] - 截至2018年12月31日，公司拥有241家酒店，共计30,812间客房，主要运营万豪、希尔顿和凯悦品牌[25] - 截至2018年12月31日，公司拥有241家酒店，共计30,812间客房[292] - 酒店业务具有季节性，第二和第三季度入住率和收入通常高于第一和第四季度[38][39] 资本支出和投资 - 2018年公司酒店资本改善支出约为7110万美元，2019年预计投资8000万至9000万美元用于约30-35家酒店的翻新项目[28] - 2018年资本性支出为74,293千美元，同比增长17.4%[289] - 2018年公司以总价约1.522亿美元收购了5家酒店，并签订了以1.625亿美元购买6家酒店的合同[19] - 2018年公司以总价约1580万美元出售了3家酒店，并签订了以1.75亿美元出售16家酒店的合同（后终止并重新签订以9500万美元出售9家酒店的协议）[20] 债务和融资 - 截至2018年底，公司总债务约为14亿美元，加权平均利率为3.74%，其中4.888亿美元为抵押债务，9.288亿美元为无担保信贷[31] - 截至2018年底，公司未使用的信贷额度为2.312亿美元，总债务与总资本比率为31%[32] - 公司截至2018年12月31日的可变利率债务为3.713亿美元，占总债务的26%[257] - 利率每变动100个基点将影响公司年净收入约370万美元[257] 现金流 - 2018年运营活动产生的净现金流为404,812千美元，同比增长5.4%[289] - 2018年投资活动净现金流出为210,160千美元，同比增加32.8%[289] - 2018年融资活动净现金流出为190,811千美元，同比减少15.4%[289] - 2018年末现金及现金等价物余额为33,632千美元，同比增长12.9%[289] 股息和股票回购 - 截至2018年12月31日，公司年度化股息率为每股1.20美元[35] - 2018年向股东宣布的股息为每股1.20美元[287] - 2018年向普通股股东支付的股息为275,892千美元，同比增长3%[289] - 2018年普通股回购金额为104,304千美元[287] 资产和负债 - 公司2018年总资产为4,928,672千美元，较2017年的4,902,338千美元增长0.5%[284] - 2018年总负债为1,519,662千美元，较2017年的1,331,253千美元增长14.1%[284] - 2018年股东权益为3,409,010千美元，较2017年的3,571,085千美元下降4.5%[284] - 公司2018年底现金余额为0美元[257] 利率风险管理 - 公司使用利率互换协议锁定5.575亿美元可变利率债务的利率[258] - 2019年新增利率互换协议将锁定5000万美元债务利率，2020年将再锁定7500万美元[258] - 2018年6月公司签订5000万美元可变利率债务的利率互换协议，固定利率为2.89%[375] - 2018年12月公司签订2500万美元可变利率债务的利率互换协议，固定利率为2.75%[375] 债务到期情况 - 公司总债务到期情况：2019年3380万美元，2020年2830万美元，2021年4759万美元，2022年3.7805亿美元，2023年2.9562亿美元，之后6.3417亿美元[260] - 公司2019年至2023年的债务本金支付计划分别为3380万美元、2834万美元、4758万美元、3.7805亿美元和2.9561亿美元，此后为6.3416亿美元[351] 税务 - 2018年税收改革将公司税率降至21%，但对公司财务报表无重大影响[308] - 截至2018年12月31日，联邦所得税目的下的净经营亏损结转额约为9400万美元，2017年和2016年分别为9500万美元和9400万美元[306] - 公司2018年支付的每股1.20美元股息中，84%为普通收入，16%为资本返还[305]