财务数据和关键指标变化 - 2020年全年调整后酒店EBITDA为1.22亿美元 调整后EBITDA为9300万美元 修正后FFO为2000万美元 [11] - 2020年第四季度调整后酒店EBITDA为2300万美元 调整后EBITDA为1600万美元 修正后FFO为-250万美元 [26] - 2020年4月投资组合入住率降至18% 预计每月现金消耗为1800万美元 [23] - 2021年1月投资组合入住率约为45% 2月继续改善 总统日周末全投资组合入住率达到78% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年客房费用同比下降19% 每间已入住客房的总物业运营费用同比下降48% [25] - 2020年公司G&A费用同比下降34% 全年下降19% [25] - 2020年资本支出约为3800万美元 比原计划减少约5000万美元 [19] - 2021年预计资本支出在2500万至3000万美元之间 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 弗吉尼亚州夏洛茨维尔Courtyard酒店因大学合同实现100%入住率 [30] - 德克萨斯州埃尔帕索的Hilton Garden Inn和Homewood Suites因国民警卫队和医疗团体业务入住率达80% [30] - 东南部多个市场因野火和风暴相关业务需求增加 [30] - 投资组合周末入住率比平日高出约12个百分点 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦地理多元化 选择服务酒店 与最佳品牌合作 保持灵活资本结构和低杠杆 [10] - 疫情期间收购5家酒店 最近收购威斯康星州麦迪逊市中心的Hilton Garden Inn [21] - 2020年出售3家酒店 总售价约5500万美元 实现约1100万美元的销售收益 [21] - 公司保持34%的总杠杆率 年末总流动性约为3.25亿美元 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2021年入住率将持续改善 国内休闲需求推动年初业绩 业务需求随后加强 [12] - 休闲需求可能在上半年引领复苏 但已看到本地协商和其他业务及政府账户需求增加 [32] - 预计随着COVID-19疫苗推出和旅行限制放松 RevPAR改善将在全年持续并可能加速 [36] - 由于COVID-19持续干扰 开始与贷款人讨论延长无担保信贷安排的契约豁免期 [41] 其他重要信息 - 2020年第一季度支付约6700万美元股息 3月暂停月度股息 [38] - 截至2020年底 公司有15亿美元未偿债务 加权平均利率为3.9% [40] - 公司保留关键管理和销售人员 保持当前和前瞻性销售工作 [17] - 与第三方管理公司合作 实施成本削减和效率举措 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 外部增长机会 - 交易量仍然很低 但随着现金流转正 资产更有可能交易 预计随着时间推移机会将增加 [45][46] - 私人股权对酒店资产有显著兴趣 由于供需失衡 早期机会可能溢价交易 [47] - 公司可以竞争更大交易 但单个资产交易通常更具吸引力 [50][51] 问题: COVID相关业务影响 - COVID相关业务在病例增加时上升 病例减少时下降 预计随着疫苗接种推进 相关业务将减少 [55] 问题: 费用削减可持续性 - 在客房部门普遍看到费用下降 团队在每个项目上寻找提高效率的方法 [58] - 第四季度每间已入住客房的工资略有增加 由于假期和季节性因素 [59] 问题: 渠道组合比较 - OTA业务比2008-2009年低谷时占比更高 但随着需求增加 可以更积极地管理渠道组合 [61][62] 问题: 资本配置策略 - 公司处于有利位置 可以机会主义行事 预计随着时间推移将更多关注收购 [67] - 公司预计在整个周期内成为净收购方 视此为建立投资组合的独特机会 [68] 问题: ATM计划用途 - ATM计划作为进攻性工具 将在看到为现有股东创造增量价值的机会时使用 [72] 问题: 契约豁免和收购灵活性 - 第一个修正案有收购豁免 已用于执行远期承诺 正在讨论延长契约豁免期 [75] - 公司对进入债务市场获取资金充满信心 但目前不是承担额外杠杆的时机 [76] 问题: 休闲需求复苏 - 休闲和商务需求均下降 休闲需求可能更快恢复 但难以精确量化 [79] 问题: 品牌成本节约 - 品牌费用与收入成比例下降 预计收入占比将保持稳定 最大节约来自分配和品牌授权服务调整 [108] 问题: 资产出售细节 - 加利福尼亚Tulare资产售价相当于2019年数字的低于9%资本化率 买家为当地业主运营商 [111] - 私人股权对小型投资组合兴趣增加 债务市场松动有利于小型投资组合销售 [112] 问题: 资本支出水平 - 由于投资组合年轻且维护良好 可以管理资本支出以保存资本 未来可能恢复正常水平 [114] - 酒店翻新通常保持开放 可以合理安排时间减少干扰 [116]

财务数据关键指标变化 - 2020年平均每日房价(ADR)为111.49美元，较2019年的137.30美元下降18.8%，入住率从77.0%大幅下降至46.1%[14] - 2020年每间可用客房收入(RevPAR)为51.34美元，较2019年的105.72美元下降51.4%[14] 业务线表现 - 公司234家酒店中，80%以上采用可变管理费结构，费率通常为总收入的2.5%至3.5%[27] - 2020年因COVID-19影响，所有可变管理费协议的管理费率统一调整为总收入的3%[29] - 公司酒店组合中，Hilton Garden Inn品牌数量最多(41家)，Courtyard品牌客房数最多(4,948间)[27] - 公司15家酒店由万豪或希尔顿关联公司管理，其余酒店需单独签订特许经营协议[30] 资本支出与投资 - 2020年公司收购4家新建酒店，总价约1.113亿美元，出售3家酒店总价约5530万美元[18][19] - 截至2021年1月31日，公司有一份待售酒店合同，售价约1030万美元[19] - 2020年第一季度公司以平均每股9.42美元回购150万股普通股，总价约1430万美元[22] - 2020年酒店资本改进支出为3760万美元，低于2019年的7870万美元和2018年的7110万美元，主要因COVID-19导致非必要项目推迟[32] - 2021年预计资本改进投资约2500万至3000万美元，具体取决于运营结果和现金流限制[32] 债务与融资 - 截至2020年12月31日，公司总债务为15亿美元，加权平均利率3.86%，其中抵押债务5.128亿美元（33处物业），无抵押信贷设施债务9.758亿美元[34] - 无抵押循环信贷设施未使用额度为3.192亿美元（总限额4.25亿美元），可用于收购、翻新等用途[35] - 2020年总债务与总资本化比率为34.0%，公司计划维持分阶段债务到期策略[35] - 2020年4月因COVID-19预计无法满足信贷契约，6月修订条款暂停测试至2021年6月30日（“契约豁免期”）[37] - 公司通过利率互换将14%（2.014亿美元）的债务转为浮动利率，每100基点利率变动影响年净收入约20万美元[291] - 公司可变利率债务包括4.25亿美元的循环信贷额度和8.2亿美元的定期贷款[292] - 公司使用利率互换协议对冲7.45亿美元可变利率债务的利率风险[292] - 2021年5月起新增7500万美元可变利率债务将进行利率互换[292] - 公司总债务规模为14.89亿美元，公允价值为14.94亿美元[294] - 2021年到期债务7.07亿美元，平均利率3.9%[294] - 可变利率债务规模9.46亿美元，平均利率范围3.6%-5.4%[294] - 固定利率债务规模5.42亿美元，平均利率范围3.9%-4.3%[294] - 2022年到期债务2.16亿美元，平均利率3.8%[294] - 2023年到期债务2.96亿美元，平均利率4.0%[294] - 2024年到期债务3.39亿美元，平均利率4.2%[294] 股东分配与税务 - 2020年暂停月度股东分配，未来恢复时间取决于运营情况和REIT税务要求[38] 可持续发展与员工福利 - 96%的酒店组合（截至2019年底）参与美国环保署能源之星计划，通过LED照明等项目减少碳足迹[45] - 公司员工66名（2020年底），通过第三方管理公司运营酒店，提供带薪志愿假、教育补贴等福利[42][44] 酒店规模与结构 - 截至2020年12月31日，公司拥有234家酒店，共计29,937间客房，相比2019年的233家酒店和29,870间客房有所增加[13]

Apple Hospitality REIT, Inc. (NYSE:APLE) Q3 2020 Earnings Conference Call November 6, 2020 10:00 AM ET Company Participants Kelly Clarke - Vice President of Investor Relations Justin Knight - Chief Executive Officer Elizabeth Perkins - Senior Vice President and Chief Financial Officer Conference Call Participants Neil Malkin - Capital One Securities, Inc. Austin Wurschmidt - KeyBanc Capital Markets Inc. Tyler Batory - Janney Montgomery Scott, LLC Bryan Maher - B. Riley FBR, Inc. Michael Bellisario - Robert ...

财务数据关键指标变化 - 公司2020年第三季度总收入为1.488亿美元，较2019年同期的3.317亿美元下降55.1%[111] - 2020年前九个月总收入为4.679亿美元，较2019年同期的9.766亿美元下降52.1%[111] - 2020年第三季度RevPAR为50.94美元，较2019年同期的111.17美元下降54.2%[111] - 2020年前九个月RevPAR为53.33美元，较2019年同期的109.02美元下降51.1%[111] - 2020年第三季度平均入住率为48.6%，较2019年同期的79.9%下降39.2个百分点[111] - 2020年第三季度公司净亏损为40,948千美元，而2019年同期净利润为46,223千美元[142] - 2020年前九个月公司净亏损扩大至121,960千美元，而2019年同期净利润为146,464千美元[142] - 2020年第三季度调整后酒店EBITDA为34,688千美元，较2019年同期的124,596千美元下降72.2%[142] 成本和费用 - 2020年第三季度酒店运营费用为9380万美元，占总收入的63.0%，而2019年同期为1.876亿美元，占总收入的56.6%[123] - 2020年前九个月酒店运营费用为3.108亿美元，占总收入的66.4%，2019年同期为5.502亿美元，占总收入的56.3%[123] - 2020年第三季度财产税、保险及其他费用为2050万美元，占总收入的13.8%，2019年同期为1960万美元，占总收入的5.9%[124] - 2020年前九个月财产税、保险及其他费用为5880万美元，占总收入的12.6%，2019年同期为5850万美元，占总收入的6.0%[124] - 2020年第三季度一般及行政费用为670万美元，占总收入的4.5%，2019年同期为900万美元，占总收入的2.7%[125] - 2020年前九个月折旧及摊销费用为1.496亿美元，2019年同期为1.439亿美元[129] - 2020年第三季度利息及其他净费用为1850万美元，2019年同期为1480万美元[130] - 2020年前九个月利息及其他净费用为5250万美元，2019年同期为4610万美元[130] 业务线表现 - 2020年7-9月每月调整后酒店EBITDA分别为1067.6万美元、1279.6万美元和1121.6万美元，合计3468.8万美元[112] - 2020年9月可比酒店入住率达到51.7%，较4月的17.7%显著回升[120] - 2020年第三季度可比酒店RevPAR下降54.4%至50.94美元[116] - 2020年前九个月可比酒店RevPAR下降51.4%至53.30美元[116] - 公司与第三方管理公司合作，专注于COVID-19特定需求机会，如休闲、政府、建筑和制造业[96] 各地区表现 - 按品牌划分，Hilton Garden Inn数量最多（41家），客房数达5,667间[143] - 按州划分，Texas拥有最多酒店（31家）和客房（3,755间）[145] - 加州圣迭戈Residence Inn酒店拥有121间客房[149] - 加州圣克拉丽塔Fairfield酒店拥有66间客房[149] - 科罗拉多州丹佛Hilton Garden Inn酒店拥有221间客房[149] - 佛罗里达州卡纳维拉尔角Hampton酒店拥有116间客房[149] - 佛罗里达州迈阿密Homewood Suites酒店拥有162间客房[149] - 佛罗里达州奥兰多Fairfield酒店拥有200间客房[149] - 佛罗里达州奥兰多SpringHill Suites酒店拥有200间客房[149] - 乔治亚州亚特兰大市中心Hampton酒店拥有119间客房[149] 管理层讨论和指引 - 由于COVID-19影响，公司推迟了2020年非必要的资本改善项目，预计减少约5000万美元的资本支出[97] - 公司高管自愿减薪，首席执行官目标薪酬减少60%，非雇员董事年度费用减少超过15%[99] - 由于COVID-19，公司暂停了自2020年3月16日以来的月度分红，董事会将根据运营情况决定何时恢复[98] - 公司预计2020年剩余时间和2021年收入将继续低于2019年水平[113] - 公司修改了无担保信贷安排，暂时豁免财务契约测试至2021年6月30日[100] 资产和债务 - 公司截至2020年9月30日总债务为15亿美元，其中抵押债务5.155亿美元，无担保信贷设施10亿美元[158] - 公司可用现金储备为2740万美元，循环信贷额度未使用额度为2.953亿美元[158] - 2020年前九个月公司偿还了约2.953亿美元的循环信贷额度[131] - 公司通过循环信贷设施提取了4.25亿美元中的2.953亿美元以增加流动性[155] - 公司拥有14笔利率互换协议，锁定约7.45亿美元浮动利率债务的利息支付，互换到期日从2021年3月至2029年12月不等[178] 资本支出和投资 - 2020年前九个月资本支出总额为3460万美元，预计2020年剩余时间还将支出500万美元[168] - 公司推迟了约5000万美元的非必要资本改进项目以保持流动性[157] - 公司2020年第一季度出售两家酒店，总售价为4500万美元，并确认约880万美元的销售收益[105] - 公司2020年收购两家新建酒店，总购买价约为1.113亿美元，其中8970万美元为现金支付，2170万美元为一年期担保票据[104] - 公司计划以约1030万美元的总售价出售其位于北卡罗来纳州夏洛特的118间客房Homewood Suites酒店[175] 现金流和股息 - 2020年前九个月公司支付了6730万美元股息，每股0.30美元[166] - 公司运营现金流为2620万美元，不足以覆盖股息支付[166] - 2020年前九个月FFO（运营资金）为1765.6万美元，2019年同期为2.9217亿美元[136] - 2020年前九个月公司回购了150万股普通股，平均价格为每股9.42美元[167] - 公司获得了1800万美元的CARES法案贷款，但随后全部偿还[164]

Apple Hospitality REIT, Inc. (NYSE:APLE) Q2 2020 Earnings Conference Call August 7, 2020 10:00 AM ET Company Participants Kelly Clarke - Vice President, Investor Relations Justin Knight - Chief Executive Officer Liz Perkins - Chief Financial Officer Conference Call Participants Austin Wurschmidt - KeyBanc Neil Malkin - Capital One Securities Anthony Powell - Barclays Jonathan Gold - Janney Capital Markets Kyle Menges - B. Riley Michael Bellisario - Baird Operator Greetings and welcome to Apple Hospitality R ...

收入和利润（同比环比） - 公司2020年第二季度总收入为8107.8万美元，较2019年同期的3.4117亿美元下降76.2%[6] - 2020年第二季度净亏损7824.3万美元，而2019年同期净利润为6209万美元[6] - 2020年第二季度每股基本亏损为0.35美元，而2019年同期每股收益为0.28美元[6] - 公司2020年第二季度综合亏损为8243.8万美元，2019年同期综合收益为5197万美元[6] - 截至2020年6月30日，公司净亏损为8,101.2万美元，而2019年同期净利润为1.0024亿美元[12] - 2020年第二季度公司GAAP净亏损为7,824.3万美元，而2019年同期净利润为6,209万美元[132] - 2020年上半年公司净亏损为8101.2万美元，相比2019年同期的净利润1.00241亿美元，同比下降180.8%[111] 成本和费用（同比环比） - 2020年上半年酒店运营费用为2.1708亿美元，较2019年同期的3.6264亿美元下降40.1%[6] - 2020年第二季度折旧和摊销费用为4989.7万美元，较2019年同期的4810.9万美元增长3.7%[6] - 2020年上半年折旧和摊销费用为9940万美元，较2019年同期增长3.3%[126] - 2020年上半年利息及其他费用净额为3400万美元，较2019年同期增长8.3%[127] - 2020年上半年公司折旧和摊销费用为9941.9万美元，2019年同期为9605.9万美元[12] 业务线表现 - 2020年第二季度客房收入7682.8万美元，同比下降75.6%（2019年同期为3.152亿美元）[6] - 2020年4月至6月，公司调整后的酒店EBITDA分别为-793.1万美元、57.5万美元和806万美元，整体为704万美元[112] - 2020年上半年调整后酒店EBITDA为6,400.1万美元，较2019年同期的2.4356亿美元下降73.7%[137] - 2020年第二季度EBITDA为-980.1万美元，较2019年同期的1.2624亿美元下降107.8%[137] - 2020年上半年公司FFO（运营资金）为1,029.7万美元，较2019年同期的1.9257亿美元下降94.6%[132] 各地区表现 - 截至2020年6月30日，公司拥有233家酒店共计29,759间客房，分布在34个州[138] - 按品牌划分，Hilton Garden Inn数量最多（41家），客房数达5,665间[138] - 德克萨斯州酒店数量最多（31家），客房数达3,755间[139] - 公司在阿拉斯加安克雷奇拥有两家酒店，分别为169间客房的Embassy Suites和135间客房的Home2 Suites[142] - 公司在阿拉巴马州伯明翰运营四家酒店，客房总数达389间（84间Courtyard、104间Hilton Garden Inn、106间Home2 Suites、95间Homewood Suites）[142] - 公司在亚利桑那州凤凰城拥有五家酒店，客房总数达760间（164间Courtyard、127间Courtyard、125间Hampton、210间Hampton、134间Homewood Suites）[142] - 公司在加利福尼亚州圣地亚哥运营四家酒店，客房总数为743间（245间Courtyard、177间Hampton、200间Hilton Garden Inn、121间Residence Inn）[142][143] 管理层讨论和指引 - 公司预计由于COVID-19的影响，2020年剩余时间和2021年的营收和运营结果将持续低于2019年水平[117] - 公司推迟2020年非必要资本改善项目，预计减少原计划资本支出约5000万美元[96] - 公司自2020年3月16日起暂停月度分红支付[97] - 公司高管自愿降薪：执行董事长放弃6个月薪资，CEO目标薪酬减少60%，非雇员董事集体降薪超15%[100] - 高管薪酬削减措施：CEO目标薪酬降低60%，非雇员董事年费集体削减超15%[124] 现金流 - 2020年上半年公司经营活动产生的净现金流入为1254.9万美元，较2019年同期的1.6407亿美元大幅下降[12] - 2020年上半年公司投资活动净现金流出为1859.3万美元，2019年同期为净流入273.1万美元[12] - 2020年上半年公司融资活动净现金流入为1.5557亿美元，2019年同期为净流出1.6724亿美元[12] - 截至2020年6月30日公司现金及现金等价物余额为1.8417亿美元，较2019年同期的3319.9万美元显著增加[12] - 2020年上半年公司支付股东股息6732.4万美元，2019年同期为1.3434亿美元[12] - 2020年上半年公司回购普通股1433.6万美元，2019年同期为409.6万美元[12] 债务和融资 - 公司债务净额为15.8217亿美元，较2019年底的13.2041亿美元增长19.8%[4] - 公司总债务为16亿美元，其中抵押债务5.191亿美元，无担保信贷设施11亿美元[151] - 公司可用现金为1.565亿美元，未使用的循环信贷额度为2.253亿美元[151] - 公司偿还了循环信贷额度中的2.253亿美元和额外的1亿美元[150] - 公司的最低流动性要求为1亿美元[152] - 公司最大自由资本支出限制为5000万美元[152] - 公司因COVID-19修改了信贷协议，暂停财务维护条款测试至2021年6月30日[152] - 公司获得约1800万美元的CARES法案薪资保护计划贷款，但随后因政策指导已全部偿还[157] 资产和投资 - 截至2020年6月30日，公司总资产为50.2219亿美元，较2019年底的49.4241亿美元增长1.6%[4] - 公司房地产投资净值为47.76亿美元（2020年6月30日），较2019年底的48.26亿美元下降1.04%[26] - 2020年上半年收购两家酒店，总收购价为4,670万美元，新增224间客房[29] - 2019年收购三家酒店，总收购价为5,929万美元，新增343间客房[30] - 截至2020年6月30日，公司有3家待收购酒店合同，总预期收购价为1.142亿美元，涉及435间客房[31][32] - 2020年上半年出售两家酒店，总售价4,500万美元，实现净收益880万美元[34][35] - 2019年出售11家酒店，总售价1.217亿美元，实现净收益560万美元[37][38]

收入和利润（同比环比） - 2020年第一季度总收入为2.38亿美元，同比下降21.6%（2019年同期为3.037亿美元）[9] - 2020年第一季度净亏损276.9万美元，而2019年同期净利润为3815.1万美元[9] - 2020年第一季度客房收入为2.179亿美元，同比下降22%（2019年同期为2.794亿美元）[9] - 2020年第一季度综合亏损4493.5万美元，主要受利率衍生品损失4216.6万美元影响[9] - 2020年第一季度每股基本和稀释亏损为0.01美元，而2019年同期每股收益为0.17美元[9] - 2020年第一季度净亏损为276.9万美元，而2019年同期净利润为3815.1万美元[13] - 2020年第一季度总收入同比下降21.6%至2.3801亿美元，净亏损276.9万美元（去年同期净利润3815.1万美元）[9] 成本和费用（同比环比） - 2020年第一季度酒店运营费用为1.552亿美元，同比下降11.5%（2019年同期为1.754亿美元）[9] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为4952.2万美元，较2019年同期的4795万美元增长3.3%[13] - 2020年第一季度利息和其他净支出为1556.6万美元，与2019年同期基本持平[9] - 2020年第一季度总营收2.38亿美元（同比下降21.7%），酒店运营支出1.55亿美元（占营收65.2%，同比上升7.4个百分点）[102] - 2020年第一季度财产税及保险支出1960万美元（占营收8.2%，同比上升1.7个百分点）[111] - 管理费用952万美元（占营收4.0%），包含250万美元高管退休离职补偿金[112] - 2020年第一季度折旧和摊销费用为4950万美元，较2019年同期的4800万美元增长3.1%，主要由于酒店建筑及设备折旧增加[114] - 2020年第一季度净利息及其他费用为1560万美元，其中包含280万美元融资租赁负债利息支出，较2019年同期的180万美元增长55.6%[116] 各条业务线表现 - 2020年第一季度房地产出售收益883.9万美元，显著高于2019年同期的121.3万美元[9] - 2020年第一季度通过出售房地产获得净收益4438.7万美元，较2019年同期的9514.3万美元下降53.4%[13] - 2020年第一季度，公司以总销售价格约4500万美元出售了两家酒店，获得约880万美元的销售收益[33][34] - 2019年全年，公司以总销售价格约1.217亿美元出售了11家酒店，获得约560万美元的销售收益[34][35] - 2020年第一季度公司以4500万美元总价出售两家酒店，确认约880万美元销售收益，净收益用于偿还循环信贷额度[95] 各地区表现 - 截至2020年3月31日，公司拥有231家酒店，共计29,535间客房，分布在34个州[14][24] - 按地域分布，德克萨斯州（31家酒店/3755间客房）和加利福尼亚州（27家酒店/3807间客房）为资产最集中区域[127] - 阿拉斯加安克雷奇的Embassy Suites酒店拥有169间客房[131] - 阿拉巴马州伯明翰的Hilton Garden Inn酒店拥有104间客房[131] - 亚利桑那州凤凰城的Hampton酒店拥有210间客房[131] - 加利福尼亚州圣迭戈的Hilton Garden Inn酒店拥有200间客房[131] - 科罗拉多州丹佛的Hilton Garden Inn酒店拥有221间客房[132] - 佛罗里达州奥兰多的Fairfield酒店拥有200间客房[132] - 乔治亚州亚特兰大的Home2 Suites酒店拥有128间客房[132] - 伊利诺伊州德斯普兰斯的Hilton Garden Inn酒店拥有252间客房[132] - 伊利诺伊州罗斯蒙特的Hampton酒店拥有158间客房[132] - 伊利诺伊州斯科基的Hampton酒店拥有225间客房[132] 管理层讨论和指引 - 由于COVID-19疫情影响，公司酒店入住率显著下降，对收入和经营业绩产生重大负面影响[17] - 2020年3月起因COVID-19影响，公司预计第二季度营收降幅最大，三四季度逐步缓和，但无法预测具体衰退程度[99][106] - 公司预计2020年剩余时间利息费用将同比上升，主要因循环信贷额度借款增加及无担保债务利率上浮[116] - 公司预计运营现金流将显著下降，直至美国旅行需求恢复[140] - 公司预计可能违反某些信贷协议条款，正在协商四季度豁免期[48] - 公司预计将修改无担保信贷协议，利率可能上调75-80个基点[47][48] 债务和融资 - 截至2020年3月31日，公司总债务为17.892亿美元，其中固定利率债务占比79%，加权平均利率为3.35%[37][39] - 2020年3月，公司提取了其4.25亿美元循环信贷额度的全部可用资金，导致该额度无剩余可用金额[41] - 公司拥有多个定期贷款设施，包括2019年12月31日签订的8500万美元定期贷款，利率为1个月LIBOR加1.70%至2.55%的利差[44] - 公司使用利率互换来管理部分浮动利率债务的利率风险，固定利率债务包括通过利率互换有效固定的浮动利率债务部分[39] - 公司于2020年3月16日签订了5000万美元的无担保高级票据融资，到期日为2030年3月31日，利率范围为年化3.60%至4.35%[45] - 截至2020年3月31日，公司循环信贷额度未偿余额为4.25亿美元，较2019年12月31日的5090万美元显著增加[47] - 公司定期贷款和高级票据总额从2019年12月31日的8.2亿美元增至2020年3月31日的8.7亿美元[47] - 2020年3月31日信贷设施净额为12.89亿美元，较2019年12月31日的8.648亿美元增长49%[47] - 加权平均利率从2019年12月31日的3.14%下降至2020年3月31日的2.97%[47] - 截至2020年3月31日，公司有5亿美元抵押债务，由31处房产担保，利率范围为3.40%至6.25%[50] - 公司拥有1.8亿美元未偿还债务，包括5亿美元抵押贷款和13亿美元信贷额度[141] - 公司现金储备为4.37亿美元，其中4.25亿美元来自循环信贷额度[140] 现金流和资本支出 - 2020年第一季度运营活动产生的净现金为3334.2万美元，较2019年同期的5624.3万美元下降40.7%[13] - 2020年第一季度资本支出为2702.2万美元，较2019年同期的2122.3万美元增长27.3%[13] - 2020年第一季度融资活动产生的净现金为3.85227亿美元，而2019年同期为净流出7859万美元[13] - 2020年第一季度FFO（经营现金流）为3606万美元，较2019年同期的8360万美元下降56.9%，主要受净亏损和房地产出售收益减少影响[121] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为5377万美元，较2019年同期的1.0067亿美元下降46.6%，反映经营业绩下滑[124] - 公司推迟约5000万美元的非必要资本支出[140] - 公司2020年第一季度资本支出预算较原计划削减约5000万美元，推迟非必要改进项目以维持流动性[149] 股息和股票回购 - 2020年第一季度向股东宣布的股息为每股0.20美元，低于2019年同期的0.30美元[11] - 2020年第一季度支付给普通股股东的股息为6732.4万美元，与2019年同期的6718.8万美元基本持平[13] - 2020年第一季度公司支付股息总额约6730万美元（每股0.30美元），但同期运营现金流仅3330万美元，差额通过信贷融资弥补[147] - 2020年第一季度普通股回购金额为1433.6万美元，较2019年同期的409.6万美元增长250%[11][13] - 2020年前三个月公司以加权均价9.42美元/股回购150万股普通股，总金额1430万美元[68] - 2020年5月公司董事会批准延长股票回购计划，总额增至3.45亿美元，2020年前三个月以均价9.42美元回购150万股[148] - 2020年3月起暂停月度股息分配，并终止股票回购计划[90] 酒店资产和收购 - 截至2020年3月31日，公司拥有231家酒店，共计29,535间客房[14] - 2020年第一季度房地产投资净值为47.76695亿美元，较2019年底的48.25738亿美元下降1%[24] - 截至2020年3月31日，公司有6家酒店的未完成购买合同，总预期购买价格约为2.088亿美元[29] - 2020年4月，公司以约4670万美元的价格收购了佛罗里达州卡纳维拉尔角的两家新开发酒店（Hampton Inn & Suites和Home2 Suites）[29][30] - 公司终止了购买丹佛Courtyard酒店的合同，并收回了约60万美元的可退还押金[29] - 公司计划在未来5至15个月内完成对剩余三家开发中酒店的收购，总预期购买价格为1.59677亿美元[29][30] - 截至2020年3月31日，公司拥有231家酒店（共29,535间客房），较2019年同期减少3家（共减少511间客房）[100] - 2020年5月公司终止丹佛Courtyard酒店4910万美元收购合同，收回60万美元定金[156] COVID-19影响 - 由于COVID-19疫情影响，公司酒店入住率显著下降，对收入和经营业绩产生重大负面影响[17] - 2020年3月可比酒店平均入住率从2月的76%骤降至20%以下，平均每日房价（ADR）同比下降30%[83] - 2020年3月公司整体RevPAR同比下降52.2%至54.08美元，第一季度累计RevPAR下降19.9%至80.66美元[87] - 可比酒店2020年第一季度RevPAR为80.70美元（同比下降20.7%），其中3月入住率骤降至41%，4月进一步跌破20%[104][108] - 高管薪酬削减措施包括执行董事长放弃6个月薪资，CEO目标薪酬降低60%[91] - 2020年激励计划潜在总支付范围为0-1390万美元，其中CEO自愿削减520万美元以应对COVID-19影响[69] - 公司在2020年4月和5月根据CARES法案薪资保护计划申请并获得了约1800万美元贷款，但随后因政策指导变化已全部偿还[145] - COVID-19疫情导致公司酒店入住率大幅下降，截至2020年5月15日所有酒店均已重新开放[17]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入2.9亿美元，全年总收入13亿美元 [10] - 第四季度调整后EBITDAre为8600万美元，全年为4.29亿美元 [10] - 第四季度每份额修正FFO为0.32美元，全年为1.63美元 [10] - 2019年G&A费用3600万美元，同比增加主要由于高管过渡成本和股东回报指标超额完成 [11] - 可比酒店调整后EBITDA利润率第四季度33%，全年37%，分别同比下降130和60个基点 [12] - 截至2019年底总债务13亿美元，加权平均利率3.6%，加权平均期限5年 [12] - 2019年以平均14.92美元价格回购30万股，总金额430万美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度ADR下降1.2%，入住率上升0.3%，RevPAR下降0.9% [10] - 全年RevPAR基本持平，ADR上升0.2%，入住率微降0.1% [10] - 其他收入(停车、便利店、取消费等)同比增长约10%，贡献25个基点利润率 [30] - 餐饮收入受里士满万豪酒店装修影响，预计2020年上半年将继续下滑 [29][53] - 纽约文艺复兴酒店转为独立精品酒店，预计一季度RevPAR下降超30%，全年影响40个基点 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现强劲市场：凤凰城、奥斯汀、奥兰多、伯明翰、华盛顿特区 [23] - 表现疲软市场：纳什维尔、西雅图、迈阿密、休斯顿、波士顿 [24] - 北卡罗来纳东部受飓风影响，巴拿马城受益于灾后重建业务 [22] - 圣地亚哥市中心酒店受会议日程影响，郊区酒店表现优于市场 [22] - 纳什维尔市场尽管需求增长，但新供应开始影响房价 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划2020年出售博伊市SpringHill Suites酒店，售价3200万美元 [14] - 2019年收购3家酒店总计5900万美元，当前收购管道2.09亿美元 [15] - 2019年资本支出7900万美元，2020年计划8000-9000万美元 [15][16] - 25-30家酒店将进行重大翻新，包括里士满和休斯顿万豪 [16] - 64%酒店五英里半径内有新建设项目，较三季度下降150个基点 [17] - 通过自动化劳动管理系统控制人工成本，2019年每间房人工成本上升4.2% [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2020年RevPAR增长-2%至0%，调整后EBITDAre 3.94-4.14亿美元 [18] - 预计一季度表现最弱，随后逐步改善 [32] - 面临新供应、选举年波动、冠状病毒影响等挑战 [18] - 劳动力成本预计增长4-5%，公用事业费用可能回升 [65][66] - 行业整体面临GDP增长放缓和供应增加压力 [26] - 2019年支付股息每股1.2美元，总计2.69亿美元，当前收益率7.9% [20] 其他重要信息 - 两位高管计划一季度退休，将过渡为顾问和董事 [7][8][9] - 采用新租赁会计准则导致EBITDA利润率增加50个基点 [31] - 可持续发展措施包括节能设备升级和废物管理改进 [16][17] - 截至2019年底未使用信贷额度3.74亿美元，净债务/EBITDA为3.1倍 [12][13] 问答环节所有的提问和回答 关于酒店翻新的影响 - 里士满万豪Q1负面影响将被2019年Q4的负面影响抵消 [35] - 休斯顿万豪翻新影响较小 [36] 关于冠状病毒影响 - 预计影响小于同行，主要因较少依赖门户城市 [39] - 已纳入2020年指引，奥斯汀部分业务受影响 [39] 关于市场表现差异 - 25大市场表现改善部分由于日历因素 [41] - 团体预订窗口较短，应能较快见效 [45] 关于客户获取成本 - 持续看到从OTA向品牌官网的积极转变 [47] - 忠诚度会员增加但成本低于同行 [48] 关于团体业务策略 - 针对供应压力市场增加基础业务 [51] - 团体业务对餐饮收入提升有限 [52] 关于股息政策 - 股息覆盖率2019年约85-90%，2020年可能上升 [57] - 每月评估股息可持续性，目前无调整计划 [70] 关于资本支出 - 2020年8-9千万美元支出中约1500万用于三家全服务酒店 [60] - 里士满万豪翻新占大部分 [72] 关于资产出售 - 倾向于单资产交易而非组合出售 [74] - 市场环境仍有利于选择性处置 [74] 关于成本压力 - 预计2020年人工成本增长4-5% [65] - 公用事业费用可能回升，财产税增长2% [66] 关于供应压力市场 - 纳什维尔、达拉斯、南佛罗里达供应压力最大 [78] - 预计2020年新开业比例将低于往年 [78]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ Annual report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ Transition report pursuant to section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 Commission File Number 001-37389 | --- | --- | --- | |--------------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------------------|---------------- ...