公司概况 * 公司为American Healthcare REIT (NYSE: AHR) 一家中型但不断增长的多元化医疗保健REIT[2] * 公司约一年半前完成IPO 由美国银行(BofA)牵头[2] * 公司最显著的特点是其对Trilogy Health Services的投资 Trilogy贡献了公司超过一半的NOI[2] * Trilogy是一种综合性的高级健康园区模式 混合了专业护理(SNF)、辅助生活(AL)和独立生活(IL)[2] 核心观点与论据：行业运营环境 * 首席执行官(Danny Prosky)拥有33年行业经验 认为当前是其见过的最好的运营环境[3] * 从未见过REITs能够实现如此类型的有机盈利增长[3] * 拥有大量长期管理护理业务敞口的公司(如Ventas, Welltower, AHR)因供需失衡而表现出超常增长[3] * 婴儿潮一代将从明年开始年满80岁 对长期护理的需求增长可能在未来15年持续爆发[4] * 过去七年 新建筑开工量占现有存量的百分比一直非常低 新供应非常停滞[4] * 预计未来多年需求将继续超过供应 这将推动REVPOR增长超过费用增长 入住率持续提高 利润率以及NOI持续改善[4] * 对公司和行业未来五年以上的前景非常乐观[4] 核心观点与论据：Trilogy运营表现与策略 * Trilogy业务组合：约50%专业护理(SNF) 约50%辅助生活(AL)和独立生活(IL)[10] * 专业护理(SNF)侧是短期住院模式 平均住院时间为3至4周[11] * 专业护理(SNF)侧最优入住率可能在92%至93%[12] * Trilogy不接受新的医疗补助(Medicaid)患者 其提供的医疗补助床位主要是为其医疗保险(Medicare)和辅助生活(AL)居民提供服务[11] * 医疗保险优势计划(Medicare Advantage)住院天数占比已上升至7.2%[13] * 由于Trilogy的市场力量、设施质量和高评级 能够推动保险公司提高合同费率[13][16] * Trilogy的员工流动率在40%至45% 远低于80%至100%的行业平均水平[38] * Trilogy通过内部培训(如每年培训数千名CNA)和内部晋升机会来培养员工忠诚度和保留率[51][52][53] * 公司每年在Trilogy进行约1.5亿美元的开发 包括2到4个新园区 几个园区扩建项目以及4到5个BILA项目[56] 核心观点与论据：投资组合表现与财务 * 第二季度末现场入住率约为87.5%[7] * 6月是非常强劲的月份 7月和8月也非常强劲[8][9] * 入住率目标可以达到90年代中期甚至更高 已有建筑远高于95%[10] * 运营策略从关注入住率转向更关注每张占用床位的收入(REVPOR) 减少激励措施[21][22] * 现在拥有Trilogy 100%的所有权 并将其长期激励计划(LTIP)从现金基础转为股票基础 使其激励与公司整体业绩一致[24] * 利用Trilogy的最佳实践(如收入管理、全球采购)来帮助改善其他运营商的绩效[25][27] * 增量利润率估计：独立生活(IL)约为85%-90%或更高 辅助生活(AL)约为60%-65% 专业护理(SNF)约为30%-35%[33] 核心观点与论据：增长与收购 * 收购管道强劲 已更新至超过3.5亿美元 这些是已授予的交易[58] * 去年完成了6.5亿美元的收购 其中大部分是收购Trilogy的未拥有部分(5亿美元)[59] * 专注于能够为2027年至2030年提供良好有机盈利增长的新建、大型、高质量资产[60] * 偏好较新、刚开业、入住率约70%-75%的资产 尽管当前收益率不高 但对运营伙伴快速填满资产有信心[63] * 收购平均入住率可能在80%中高段[64] * 承保假设保守(如3%租金增长) 但认为在当前环境下可能过于保守[68][69] * 即使不进行收购 未来三年仅凭现有资产的有机盈利也能实现强劲的盈利增长 没有进行外部增长的压力[67] 其他重要内容：劳动力与成本 * 劳动力是该行业的头号问题[45] * 过去几年不得不大幅提高低端工资以应对竞争(如麦当 paying $20 vs Trilogy paying $17)[47][48] * 目前低端工资的竞争压力不像2022年和2023年那么大[48] 其他重要内容：医疗补助与诉讼 * 俄亥俄州一项关于医疗补助(Medicaid)报销的诉讼胜诉 Trilogy可能获得2023年的追溯付款 可能还有2024年和2025年的[77] * 不假设报销会有永久性增加 如果发生则是锦上添花[78] 其他重要内容：宏观与资本 * 关于美联储降息 认为长期债务的借款利率已经下降 预计将维持在目前水平附近 除非出现经济衰退[81] * 首席财务官(Brian Peay)认为银行明年放贷会更积极 利差会收窄 长期借款成本总体会降低[82] * 公司计划在未来一年增加AI倡议的支出[83] * 预计行业明年同店NOI会更高[86]

公司治理 - 公司发布首份企业责任报告和气候相关财务披露工作组报告 体现对负责任增长和透明度的承诺 [1][2] - 增强董事会独立性和监督职能 设立跨职能企业责任委员会以指导战略和报告 [5] - 持续关注商业道德实践和数据隐私保护 [5] 环境责任 - 完成首次范围1和范围2温室气体排放清单编制 [5] - 投资于高级住房和门诊医疗物业的能效升级项目 [5] - 实施水资源管理倡议并扩大废物减排计划 [5] - 开展气候情景分析 评估极端天气等物理风险以及建筑性能标准等转型风险 [3] - 通过投资组合重新定位降低高风险地区暴露 标准化排放报告以增强决策流程 [3] 社会责任 - 重点关注租户和居民健康安全及满意度 [5] - 通过扩展福利、培训和健康计划增强员工吸引力和保留率 [5] - 社区影响倡议包括持续扩大对阿尔茨海默协会的支持 [5] 未来计划 - 建立环境绩效基准数据并设定可衡量的改进目标 [6] - 扩大全投资组合的能源和水资源效率倡议 [6] - 拓宽员工领导力发展和健康计划 [6] - 探索参与公认企业责任评级框架的机会 [6] 业务概况 - 公司为房地产投资信托基金 主要在美国、英国和马恩岛持有高级住房社区、专业护理机构和门诊医疗建筑等多元化医疗房地产组合 [8]

作者背景 - 作者Albert Anthony为克罗地亚裔美国商业作家 在投资者平台Seeking Alpha拥有超过1000名追随者[1] - 作者在Investing dot com等平台撰稿 并计划于2025年在亚马逊推出关于房地产投资信托基金的专著[1] - 作者拥有非传统金融背景 曾在美国多家财富500强公司担任IT分析师 并于2021年在嘉信理财技术支持团队工作[1] - 作者创立并100%远程管理自己的股票研究公司Albert Anthony & Company[1] - 作者毕业于德鲁大学 目前正攻读企业金融学院的资本市场与证券分析师认证课程[1] 业务范围与内容 - 作者专注于公开交易公司的研究 不涉及非上市公司 小盘股或初创公司首席执行官的内容[1] - 作者通过YouTube频道Albert Anthony分享房地产投资信托基金相关内容[1] - 作者提供基于公开数据的通用市场评论和研究 不提供个性化财务咨询或管理客户资金[1]

公司活动安排 - 公司管理层包括总裁兼首席执行官Danny Prosky、首席财务官Brian Peay及投资者关系与财务副总裁Alan Peterson将于2025年9月10日东部时间下午4:30至5:05参加美国银行证券全球房地产会议的圆桌演示[1] - 演示将通过网络直播进行 直播回放将于2025年9月11日会议结束后提供 有效期长达一年[1] - 公司将于2025年9月8日市场收盘后发布投资者演示材料 具体内容可通过公司官方网站获取[2] 公司业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 专注于收购、持有和运营临床医疗房地产组合[3] - 投资组合主要涵盖老年住房社区、专业护理机构和门诊医疗建筑 业务覆盖美国、英国和马恩岛[3] 公司近期动态 - 公司已公布2025年第二季度业绩并上调2025年全年业绩指引[5] - 公司于2025年获得"卓越职场"认证 该认证基于员工直接反馈评定[6]

核心观点 - 动量投资策略关注股票近期趋势 通过买入上涨股票并期待更高价位卖出获利[1] - Zacks动量风格评分系统帮助量化股票动量特征 结合Zacks评级筛选超越市场表现的标的[2][4] - 美国医疗保健REIT(AHR)凭借优异价格动能和盈利预测上调 获得Zacks买入评级及A级动量评分[3][4][12] 价格表现 - 过去一周股价上涨4.99% 超越行业同期4.03%涨幅[6] - 月度涨幅达14.83% 显著高于行业2.82%的平均表现[6] - 季度涨幅21.25% 年度涨幅100.95% 分别超越标普500指数11.26%和15.64%的涨幅[7] - 20日平均交易量达1,593,853股 价量配合显示积极动能信号[8] 盈利预测 - 过去两个月内2次全年盈利预测上调 无下调[10] - 共识预期从1.63美元提升至1.65美元[10] - 下财年同样出现2次预测上调 无下调修正[10] 评级与行业地位 - 获得Zacks第2级(买入)评级 A级动量评分[3][4][12] - 同时具备Zacks评级前两级及A/B评分股票历史表现优于市场[4] - 作为房地产投资信托 在REIT及其他股权信托行业中表现突出[6]

公司表现 - 美国医疗保健REIT（AHR）年初至今回报率达49.4% [4] - 阿波罗商业金融（ARI）年初至今回报率为20% [5] - AHR全年收益共识预期近一季度上调3.5% [4] - ARI当前年度每股收益共识预期近三个月增长2.1% [5] - AHR当前Zacks评级为买入（2）[3] - ARI当前Zacks评级同样为买入（2）[5] 行业比较 - 金融板块包含869只个股 平均年内涨幅为13% [2][4] - AHR所属REIT及其他股权信托行业含99家企业 平均年内涨幅4.7% [6] - ARI所属REIT及股权信托行业含33家企业 平均年内涨幅4.6% [7] - 金融板块Zacks行业排名位列第1 [2] - AHR所属行业Zacks行业排名位列第155 [6] - ARI所属行业Zacks行业排名位列第203 [7] 市场地位 - AHR年内表现显著超越金融板块整体水平 [4] - AHR在细分行业中表现优于同业平均 [6] - ARI表现同样超越金融板块平均水平 [5] - Zacks评级体系侧重盈利预期及修正指标 [3]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度ISHC部门居民费用和服务收入为4.238亿美元，同比增长7.6%（2024年同期为3.938亿美元）[192] - 2025年第二季度SHOP部门居民费用和服务收入为7746万美元，同比增长20.6%（2024年同期为6424万美元）[192] - 2025年上半年总营收为10.831亿美元，较2024年同期的10.041亿美元增长7.9%[192] - 2025年第二季度OM部门房地产收入为3125万美元，同比下降7.2%（2024年同期为3368万美元）[192] - 公司2025年第二季度总收入为5.42503亿美元，同比增长7.5%[192] - 公司2025年上半年总收入为10.83106亿美元，同比增长7.9%[192] - ISHC部门2025年第二季度居民费用和服务收入为4.23825亿美元，同比增长7.6%[193] - SHOP部门2025年第二季度居民费用和服务收入为7746万美元，同比增长20.6%[194] - 2025年第二季度净收入为1007.9万美元，同比增长244.4%[229] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - ISHC部门物业运营费用占收入比例从2024年同期的88.5%降至2025年第二季度的85.8%，SHOP部门该比例从84.2%降至80.7%[199] - 公司总利息支出在2025年第二季度同比下降694.7万美元（2326.1万 vs 3020.8万），主要因债务余额减少[201] - ISHC部门2025年第二季度物业运营费用为3.63757亿美元，占收入比例为85.8%[199] - SHOP部门2025年第二季度物业运营费用为6252.8万美元，占收入比例为80.7%[199] - 公司2025年第二季度利息支出为2.2632亿美元，同比下降26.0%[233] - 2025年第二季度总利息支出为2326.1万美元，同比下降24.0%（2024年同期为3020.8万美元）[201] - 2025年上半年总利息支出为4695.6万美元，同比下降22.1%（2024年同期为6022.9万美元），主要因债务余额减少导致利息支出减少1863.8万美元[201] - 2025年第二季度折旧与摊销费用为4194.1万美元，同比下降7.3%[233] 各条业务线表现 - ISHC部门居民费用和服务收入在2025年第二季度同比增长3005.1万美元，上半年同比增长6029.3万美元，主要由于入住率和收费率提升[193] - SHOP部门居民费用和服务收入在2025年第二季度同比增长1322.1万美元，上半年同比增长2803.7万美元，其中华盛顿州5处物业收购贡献493.3万美元（季度）/970.3万美元（半年）[194] - 三重净租赁物业收入在2025年第二季度同比下降292.2万美元，上半年同比下降603.7万美元，主要因密苏里州8处物业处置[197] - 2025年第二季度房地产投资处置净亏损267.6万美元，涉及3处OM建筑和1处ISHC资产[202] - 2025年上半年房地产投资减值总额达3436.5万美元，涉及6处OM建筑[204] - 2025年第二季度房地产投资减值损失为1265.9万美元（2024年同期为0）[229] 出租率和租期 - 截至2025年6月30日，公司物业（不包括ISHC和SHOP）出租率为89.0%，2025年剩余时间内5.6%的已租赁GLA将到期[186] - ISHC和SHOP组合出租率为88.7%（截至2025年6月30日）[187] - 非ISHC和SHOP物业的剩余加权平均租期为6.8年[186] - 截至2025年6月30日，ISHC部门物业入住率达89.4%（2024年同期87.0%），SHOP部门入住率87.0%（2024年同期85.5%）[195] - 公司2025年6月30日物业出租率为89.0%，加权平均剩余租期为6.8年[186] 现金流和资本支出 - 截至2025年6月30日，公司现金及现金等价物期末余额为1.6999亿美元，较期初增长37.8%（1.233亿美元→1.6999亿美元）[212] - 2025年上半年经营活动净现金流为1.3209亿美元，同比2024年同期增长147%（5344.8万美元→1.3209亿美元）[212][213] - 2025年上半年投资活动净现金流出9486.2万美元，同比增加2933万美元，主要因房地产投资收购支出增加3545.8万美元[212][214] - 2025年上半年融资活动净现金流934.8万美元，同比减少958.7万美元，主要因股权融资减少5.365亿美元[212][215] - 预计2025年下半年资本支出预算4526万美元，当前已预留1190.2万美元限制性现金用于部分支出[206] - 2025年上半年经营活动现金流净流入1.3209亿美元，同比增加146.7%（2024年同期为5344.8万美元）[212] - 2025年上半年融资活动现金流净流入934.8万美元，同比下降50.6%（2024年同期为1893.5万美元）[215] 债务和信贷 - 截至2025年6月30日，公司固定利率抵押贷款余额10.04016亿美元，信贷额度加权平均有效利率为4.33%[222] - 公司固定利率债务本金还款计划显示2028年后需偿还6.12993亿美元，占总还款额的61%[207] - 公司2024年信贷额度最高达11.5亿美元，截至2025年6月30日已使用5.5亿美元，剩余可用额度为6亿美元[210][211] - 截至2025年6月30日，公司信贷额度总额11.5亿美元，已使用5.5亿美元，剩余可用额度6亿美元[211] - 截至2025年6月30日，固定利率债务本金偿还总额10.0402亿美元，其中2025年内到期1739.2万美元[207] - 截至2025年6月30日，公司固定利率抵押贷款未偿还金额为10.04亿美元[222] - 公司循环信贷额度未使用余额为6亿美元，已使用5.5亿美元[222] - 公司债务加权平均有效利率为4.33%（考虑利率互换后）[222] 股息和税务 - 公司季度股息为每股0.25美元，年化股息率为1美元/股，需使用现金支付且需满足REIT税务要求[216][217] - 公司需遵守REIT税务规定，将至少90%的应税收入分配给股东，其中现金分配比例不得低于20%[220] - 2025年第二季度宣布每股季度股息0.25美元，年化股息率为1.00美元/股[216] 其他财务数据 - 截至2025年6月30日，公司拥有和/或运营309栋建筑和ISHC，总可租赁面积约为19,228,000平方英尺，总合同购买价格为45.134亿美元[178] - 截至2025年6月30日，公司还拥有一项房地产相关债务投资，购买价格为6042.9万美元[178] - 2025年6月美国年通胀率为2.7%，2024年6月为3.0%[183] - 2025年上半年公司计提房地产投资减值损失3436.5万美元，涉及6处OM建筑[204] - 2025年二季度NAREIT FFO（运营资金）为6679.6万美元，同比增长60%（4174.6万美元→6679.6万美元）[229] - 2025年上半年房地产投资减值损失3436.5万美元，而2024年同期无此项损失[229] - 公司2025年第二季度净营业收入（NOI）为10.3228亿美元，同比增长16.4%[233] - 公司2025年上半年净营业收入（NOI）为19.7765亿美元，同比增长15.7%[233] - 2025年第二季度NAREIT FFO（归属于控股权益）为6679.6万美元，同比增长60%[229] - 2025年第二季度标准化FFO（归属于控股权益）为6837.7万美元，同比增长56.3%[229] - 2025年上半年净营业收入（NOI）为1.9777亿美元，同比增长15.7%[233]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025年第二季度总同店NOI增长13 9% 同比2024年同期 [8] - 净债务与EBITDA比率从3月31日的4 5倍降至第二季度末的3 7倍 [10] - 2025年第二季度归一化FFO为每股0 42美元 同比增长27% [22] - 公司上调2025年全年NFFO每股指引至1 64-1 68美元 此前为1 58-1 64美元 [24] - 总同店NOI增长指引上调至11%-14% 较此前9%-13%提高150个基点 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 Trilogy业务线 - Trilogy同店NOI增长18 3% 同比2024年 [12] - 入住率升至88 9% 同比增加219个基点 [12] - 所有支付方的平均日费率同比增长7 8% [12] - Medicare Advantage占住院天数比例从5 8%增至7 2% [13] - 同店NOI增长指引上调至15%-19% [24] SHOP业务线 - SHOP同店NOI增长23% 同比2024年 [14] - 第二季度末同店入住率超过87 5% [15] - RevPOR同比增长6 6% [15] - 同店NOI利润率超过20% [15] - 同店NOI增长指引维持在20%-24% [24] 其他业务线 - 门诊医疗同店NOI增长指引上调至1%-1 5% 此前为-1%至1% [24] - 三重净租赁物业同店NOI指引上调至-0 75%至-0 25% 此前为-1 5%至-0 5% [24] 公司战略和发展方向 - 公司战略重点仍是高质量长期护理资产 采用RIDEA结构 [10] - 2025年已完成约2 55亿美元收购 包括1 74亿美元Trilogy资产和1 18亿美元合资企业权益收购 [19] - 投资管道仍保持超过3亿美元规模 主要为SHOP资产 [20] - 公司获得"最佳工作场所"认证 强调员工满意度和高质量护理文化 [10][11] - 通过集中化收入管理平台优化运营效率 计划推广至其他运营商 [116][117] 行业竞争和经营环境 - 行业处于多年有利周期初期 供需失衡将持续 [7] - 低建设开工率和供应增长不足将带来多年有利经营环境 [16] - Medicare Advantage计划更青睐高质量护理提供商 如Trilogy [13] - 婴儿潮一代开始步入80岁 未来15年80岁以上人口将快速增长 [28] 问答环节 关于行业需求和定价潜力 - 公司认为行业处于有利周期早期 预计入住率将向中90%发展 [31] - Trilogy可通过优化Medicare Advantage合同组合继续提高费率 [46][47] - Medicare Advantage费率比Medicaid高79% 比私人支付高42% [57] 关于收购活动 - 2025年收购聚焦较新、较大规模资产 平均单位价格在20万美元中高段 [38] - 预计稳定化资产收益率在7%-8%区间 [40] - 65%-70%管道交易与现有运营商合作 [108] 关于运营指标 - SHOP入住率从Q1回升 Q2末达87 5% 7月继续上升 [70][72] - Trilogy利润率已恢复至近20% 预计随AL/IL比例提升将继续增长 [114] - 门诊医疗组合预计已触底 预计Q4开始改善 [75][76] 关于资本结构 - 公司通过ATM计划融资2 043亿美元 平均价格34 72美元 [23] - 预计将使用留存收益、ATM和信贷额度为管道交易融资 [94]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，公司总资产组合包括291个物业，年化现金净运营收入为436,852千美元[10] - 2025年第二季度，NAREIT每股基金运营收入为0.41美元，同比增长28.1%[12] - 2025年第二季度，正常化每股基金运营收入为0.42美元，同比增长27.3%[12] - 2025年第二季度，同店净运营收入同比增长13.9%，达到98,911千美元[11] - 2025年第二季度，现金收入为422,624千美元，较2024年同期增长7.3%[17] - 2025年第二季度，现金净营业收入为67,148千美元，同比增长26.3%[17] - 2025年第二季度，现金NOI利润率为15.9%，较2024年同期提升[17] 用户数据 - 集成老年健康校园（ISHC）物业的出租率为88.8%，年化现金净运营收入占总收入的61.3%[10] - 2025年第二季度，老年住房运营物业（SHOP）的同店净运营收入同比增长23.0%[11] - 2025年第二季度，门诊医疗物业的出租率为86.1%，年化现金净运营收入占总收入的17.0%[10] - 截至2025年6月30日，已占用的平方英尺为3,400千平方英尺，较2024年12月31日减少9.3%[23] - 2025年第二季度，平均运营商入住率为89.0%，较2024年第二季度上升90个基点[31] 未来展望 - 公司在2025财年的净收入预期为5,370万美元至6,050万美元，每股收益在0.33美元至0.37美元之间[49] - 2025财年NAREIT FFO预期为2.594亿至2.662亿，每股收益在1.57美元至1.61美元之间[49] - 2025财年总投资组合同店NOI增长预期为11.0%至14.0%[49] - 公司计划在2025财年为新开发项目和正在进行的开发项目支出8,000万至1亿美元[49] - 2025财年ISHC部门同店NOI增长预期为15.0%至19.0%[49] 新产品和新技术研发 - RIDEA结构允许公司将某些医疗房地产租赁给全资的应税REIT子公司(TRS)，TRS再与合格的独立承包商(EIK)签约运营这些物业[81] 负面信息 - 2025年第二季度的房地产投资减值损失为12,659千美元[58] - 2025年第二季度的利息费用为22,632千美元，利息覆盖比率为4.6倍[60] - 2025年第二季度现金净营业收入（NOI）利润率为90.3%，较2024年第二季度下降82个基点[31] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2025年6月30日，公司拥有284个物业，总床位/单位为19,700，第二季度现金NOI为1.08039亿美元[52] - 2025年第二季度的分配现金为398,77万美元，较2024年第二季度增长[57] - 截至2025年6月30日，公司的净债务为13.7674亿美元[52] - 同店物业数量为116个，包含116个综合老年健康校园[61]

公司表现 - Apollo Commerical Finance (ARI) 年初至今回报率为14 9%，高于金融行业平均8 5%的回报率 [4] - 公司当前Zacks Rank为1（强力买入），显示其盈利前景改善 [3] - 过去一季度内，公司全年盈利共识预期上调2 1% [3] 行业对比 - 金融行业包含869只个股，当前Zacks Sector Rank为第2 [2] - ARI所属的REIT和股权信托行业包含33家公司，年初至今平均回报仅0 6%，远低于ARI表现 [6] - 同行业另一表现优异公司American Healthcare REIT (AHR) 年初至今回报达40 3% [4] 同业公司 - American Healthcare REIT (AHR) 当前Zacks Rank为2（买入），过去三个月全年EPS共识预期上调1 2% [5] - AHR所属的REIT和股权信托-其他行业包含99家公司，年初至今行业平均回报为+2 8% [7] 市场展望 - 金融行业投资者应持续关注ARI和AHR，因其可能保持强劲表现 [7]