Armada Hoffler Properties, Inc. (NYSE:AHH) Q3 2021 Earnings Conference Call November 2, 2021 8:30 AM ET Company Participants Michael O'Hare - CFO Lou Haddad - President and CEO Conference Call Participants Dave Rogers - Baird Rob Stevenson - Janney Montgomery Scott Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch Peter Abramowitz - Jefferies Bill Crow - Raymond James Operator Greeting, and welcome to the Armada Hoffler's Third Quarter 2021 Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a liste ...

业绩总结 - 2021年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为490万美元，每股摊薄收益为0.06美元，较2020年第三季度的870万美元和0.11美元下降了43.7%[15] - 2021年第三季度的运营资金（FFO）为2190万美元，每股摊薄收益为0.27美元，较2020年第三季度的1920万美元和0.24美元增长了14.6%[15] - 2021年第三季度的总收入为67,062千美元，同比增加了1.5%[29] - 2021年第三季度的总费用为54,825千美元，同比增加了7.0%[29] - 2021年第三季度的净收入为7,748千美元，同比下降28.5%[29] - 2021年全年正常化运营资金指导提高至每股1.05至1.07美元，较之前的1.02至1.06美元的指导范围有所上调[16] 用户数据 - 截至2021年9月30日，稳定运营物业组合的入住率为96.4%，其中办公物业为96.9%，零售物业为95.2%，多户住宅物业为97.4%[16] - 多户住宅同店净运营收入在2021年第三季度较2020年同期增长19.0%（GAAP基础）和19.5%（现金基础）[16] - 零售同店净运营收入在2021年第三季度较2020年同期增长15.3%（GAAP基础）和9.5%（现金基础）[17] 财务数据 - 截至2021年9月30日，总债务为1017410千美元，较2021年6月30日的963885千美元上升4.0%[23] - 总资产为1984384千美元，较2020年12月31日的1916971千美元上升4.3%[28] - 年化股息收益率为5.09%，较2021年6月30日的4.82%上升5.6%[21] - 核心债务与年化核心EBITDA的比率为6.9倍，较2021年6月的6.7倍有所上升[37] 未来展望 - 2021年全年总净运营收入（NOI）预期在1.225亿至1.234亿美元之间[19] - 目前开发项目的总成本为$287,000千，已承诺贷款为$66,100千[46] - Chronicle Mill项目预计成本为$55,000千，预计2023年第四季度开始稳定运营[46] - T. Rowe Price全球总部项目的预计总成本为$250,000千，预计2024年第二季度开始稳定运营[48] 新产品和新技术研发 - 2021年收购的Greenbrier Square位于弗吉尼亚州，面积为260,710平方英尺，购买价格为$36,500,000，现金资本化率为6.3%[53] - 2021年处置的Courthouse 7-Eleven位于弗吉尼亚海滩，面积为3,177平方英尺，销售价格为$15,265,000，现金资本化率为4.5%[54] 负面信息 - 2021年第三季度净收入同比下降28.5%[29] - 2021年第三季度资金来源于运营（FFO）为21,860千美元，同比下降4.3%[30] - 2021年第三季度调整后的FFO为16,322千美元，同比下降14.3%[30] 其他新策略和有价值的信息 - 公司认为AFFO为投资者提供了有用的补充信息，便于跨时间段和与其他REITs的比较[79] - 核心EBITDA为投资者提供了关于公司重复运营表现的有用补充信息[81] - 公司在计算FFO时排除了与运营表现无关的房地产相关折旧和摊销[75]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为19.20458亿美元，较2020年12月31日的19.16971亿美元增长0.18%[15] - 2021年第二季度，公司总营收为6578.6万美元，较2020年同期的9731.3万美元下降32.4%[17] - 2021年上半年，公司总营收为1.4709亿美元，较2020年同期的1.8687亿美元下降21.3%[17] - 2021年第二季度，公司运营收入为973.3万美元，较2020年同期的1479.2万美元下降34.2%[17] - 2021年上半年，公司运营收入为1895.5万美元，较2020年同期的2668.7万美元下降28.9%[17] - 2021年第二季度，公司净收入为845.5万美元，较2020年同期的1230.9万美元下降31.3%[17] - 2021年上半年，公司净收入为1446.4万美元，较2020年同期的2144.4万美元下降32.6%[17] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净收入为413.9万美元，较2020年同期的812.7万美元下降49.1%[17] - 2021年上半年，归属于普通股股东的净收入为645万美元，较2020年同期的1405.2万美元下降54.1%[17] - 2021年上半年净收入为14464美元，2020年为21444美元[24] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为40640美元，2020年为49754美元[24] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为31605美元，2020年提供的净现金为17652美元[24] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为6223美元，2020年为35874美元[24] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加2812美元，2020年为31532美元[24] - 2021年上半年股息和分配应付账款增加4351美元，2020年减少16173美元[26] - 2021年上半年确认使用权资产24466美元，确认租赁负债27940美元[26] - 2021年6月30日，现金及现金等价物为43493美元，受限现金为9749美元；2020年分别为70979美元和4132美元[27] - 2021年Q2和H1公司总营收分别为6.58亿美元和14.71亿美元，较2020年同期分别下降3.15亿美元和3.98亿美元，降幅为32.4%和21.2%[182] - 2021年Q2和H1公司总费用分别为5.61亿美元和13.19亿美元，较2020年同期分别下降2.92亿美元和3.11亿美元，降幅为34.3%和19.1%[182] - 2021年Q2和H1公司运营收入分别为0.97亿美元和1.90亿美元，较2020年同期分别下降0.51亿美元和0.77亿美元，降幅为34.2%和28.9%[182] - 2021年Q2和H1公司净利润分别为0.85亿美元和1.45亿美元，较2020年同期分别下降0.39亿美元和0.70亿美元，降幅为31.3%和32.6%[182] - 2021年6月30日止三个月和六个月，一般承包和房地产服务费用同比分别下降67.2%和48.1%[190] - 2021年6月30日止三个月和六个月，折旧和摊销同比分别增长25.5%和26.0%[191] - 2021年6月30日止三个月和六个月，一般及行政费用同比分别增长16.7%和10.7%；收购、开发及其他追求成本同比分别下降93.6%和80.5%[192] - 2021年6月30日止三个月和六个月，利息收入同比分别增长52.9%和下降6.7%；利息费用同比分别增长16.5%和6.3%[194] 公司股东权益及股本相关数据变化 - 2020年12月31日，公司优先股为171,085千美元，普通股为591千美元，总股东权益为523,199千美元，总权益为756,802千美元[20] - 2021年3月31日，公司净收入为6,009千美元，未实现现金流套期收益为2,276千美元，实现现金流套期损失重分类至净收入为1,078千美元[20] - 2021年6月30日，公司优先股为171,085千美元，普通股为610千美元，总股东权益为537,195千美元，总权益为767,619千美元[20] - 2019年12月31日，公司优先股为63,250千美元，普通股为563千美元，总股东权益为408,577千美元，总权益为655,447千美元[22] - 2020年第一季度，公司记录了与新的当前预期信用损失（“CECL”）标准相关的累计影响调整[22] - 2020年3月31日，公司净收入（损失）为12,309（2,279）千美元，未实现现金流套期损失为（2,279）千美元，实现现金流套期损失重分类至净收入为798千美元[22] - 2020年6月30日，公司优先股为63,346千美元，普通股为570千美元，总股东权益为406,522千美元，总权益为646,946千美元[22] - 2021年第一季度，公司普通股发行净收益为8,981千美元，限制性股票奖励净额为632千美元[20] - 2021年第二季度，公司普通股发行净收益为14,116千美元，限制性股票奖励净额为473千美元[20] - 2020年第一季度，公司普通股发行净收益为1,349千美元，限制性股票奖励净额为777千美元[22] - 2021年上半年公司通过ATM计划发行并出售1786524股普通股，加权平均价格为每股13.19美元，净收益2310万美元，截至2021年8月3日，ATM计划中还有总计2.414亿美元的股票未售出[97] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别持有运营合伙企业74.5%和73.9%的普通股权益，截至2021年6月30日，公司还持有运营合伙企业清算优先权为1.711亿美元的优先股权益[98] - 2021年上半年，普通股/ A类单位和A系列优先股分别进行了三次股息/分配宣告或支付，普通股/ A类单位每次每股股息分别为0.11美元、0.15美元、0.16美元，A系列优先股每次每股股息为0.421875美元[102] - 截至2021年6月30日，公司2013年股权奖励计划下有608924股可供发行，2021年上半年授予员工和非员工董事总计164465股限制性股票，加权平均授予日公允价值为每股12.86美元[103][104] - 2021年和2020年第二季度，公司分别确认0.5百万美元的股份支付费用，2021年和2020年上半年分别确认170万美元和180万美元的股份支付费用[105] - 2021年上半年，公司通过ATM计划发行并出售1786524股普通股，加权平均价格为每股13.19美元，净收益2310万美元，截至2021年8月3日，ATM计划下还有总计2.414亿美元的股份未售出[202] 公司各业务线租赁收入数据变化 - 2021年Q2办公房地产租赁收入1.1756亿美元，2020年同期为1.0494亿美元；2021年上半年为2.3391亿美元，2020年同期为2.0686亿美元[42] - 2021年Q2零售房地产租赁收入1.9204亿美元，2020年同期为1.8714亿美元；2021年上半年为3.7459亿美元，2020年同期为3.9125亿美元[42] - 2021年Q2多户住宅房地产租赁收入1.6418亿美元，2020年同期为1.0707亿美元；2021年上半年为3.2269亿美元，2020年同期为2.2393亿美元[42] - 2021年Q2和H1租赁收入分别为4.74亿美元和9.31亿美元，较2020年同期分别增长0.75亿美元和1.09亿美元，增幅为18.7%和13.3%[182][183] - 2021年Q2和H1办公租赁收入分别为1.18亿美元和2.34亿美元，较2020年同期分别增长0.13亿美元和0.27亿美元，增幅为12.0%和13.1%[183][184] - 2021年Q2和H1零售租赁收入分别为1.92亿美元和3.75亿美元，较2020年同期分别增长0.05亿美元和下降0.17亿美元，增幅为2.6%和降幅为4.3%[183][184] - 2021年Q2和H1多户租赁收入分别为1.64亿美元和3.23亿美元，较2020年同期分别增长0.57亿美元和0.99亿美元，增幅为53.3%和44.1%[183][185] 公司各业务线净营业收入数据变化 - 2021年Q2净营业收入3.0898亿美元，2020年同期为2.9429亿美元；2021年上半年为6.1789亿美元，2020年同期为5.9728亿美元[42][45] - 2021年第二季度和上半年，办公板块NOI分别为7405000美元和14807000美元，较2020年同期增长6.2%和9.9%[163][164] - 2021年第二季度和上半年，办公同店NOI分别为6763000美元和13489000美元，较2020年同期增长3.2%和2.0%[166] - 2021年第二季度和上半年，零售板块NOI分别为14011000美元和27403000美元，较2020年同期下降1.7%和7.0%[168] - 2021年第二季度和上半年，零售同店NOI分别为12150000美元和24049000美元，较2020年同期下降3.2%和5.2%[172] - 2021年第二季度和上半年，多户住宅板块NOI分别为9205000美元和18014000美元，较2020年同期增长49.7%和38.5%[174] - 2021年第二季度，多户住宅同店NOI为5781000美元，较2020年同期增长6.6%；上半年为11322000美元，较2020年同期下降1.9%[176] 公司物业相关数据及交易情况 - 截至2021年6月30日，公司拥有运营合伙企业74.5%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[29] - 截至2021年6月30日，公司的物业组合包括56处运营物业和3处开发中或未稳定的物业[29] - 2021年2月26日，公司以2760万美元加20万美元资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，开发商偿还1430万美元夹层应收票据[51] - 2021年6月28日，公司分别以30万美元和50万美元现金购买Hoffler Place剩余7.5%股权和Summit Place剩余10%股权[53] - 2021年1 - 3月，公司完成多项物业处置，总售价9600万美元，总收益3900万美元[54] - 2021年上半年，公司确认Socastee Commons购物中心300万美元房地产减值损失[55] - 2021年上半年，公司向Harbor Point Parcel 3投资590万美元，截至6月30日投资账面价值700万美元[56] - 2021年7月28日，公司以2840万美元收购北卡罗来纳州阿什维尔的零售中心Overlook Village[121][135] - 2021年7月，公司签订出售Socastee Commons的协议，售价380万美元，预计年底完成交易[121] - 截至2021年6月30日，公司运营物业组合中部分零售物业所有权权益：Brooks Crossing Retail为65%，Market at Mill Creek为70%，The Residences at Annapolis Junction为79%[129][131] - 2021年2月26日，公司以2760万美元加20万美元资本化交易成本收购佛罗里达州德尔雷海滩的Delray Beach Plaza，收购时开发商偿还公司1430万美元夹层应收票据[135] - 2021年6月28日，公司以30万美元现金购买Hoffler Place剩余7.5%所有权权益[135] - 2021年6月28日，公司以50万美元现金购买Summit Place剩余10%所有权权益[135] - 2021年1月4日，公司出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺，售价290万美元，处置收益240万美元[136] - 2021年3月16日，公司出售Oakland Marketplace，售价550万美元，处置收益110万美元[136] - 2021年上半年，公司确认南卡罗来纳州默特尔比奇的Socastee Commons购物中心房地产减值300万美元，预计7月以380万美元出售该物业[137] - 2020年12月，公司成立50/50合资企业开发T. Rowe Price位于巴尔的摩港点的新全球总部，项目成本估计为2.5亿美元，T. Rowe Price同意15年租约，计划2024年上半年搬迁[138] - 另一个合资企业将开发建设一个含310套公寓和1300个停车位的综合设施，估计项目成本为1.92亿美元，预计为50/50合资企业，两个项目股权要求合计6000万美元[139] - 截至2021年6月30日

业绩总结 - 2021年第二季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为560万美元，每稀释股收益为0.07美元，较2020年同期的1120万美元下降了50%[11] - 2021年第二季度的运营资金（FFO）为2290万美元，每稀释股收益为0.28美元，较2020年同期的2200万美元略有增长[11] - 2021年第二季度的总收入为65,786千美元，较2020年同期的97,313千美元下降了约32.3%[21] - 2021年第二季度的净收入为8,455千美元，较2020年同期的12,309千美元下降了约31.1%[21] - 2021年第二季度的资金运营收益(FFO)为22,853千美元，较2020年同期的44,298千美元下降了约48.3%[22] 用户数据 - 截至2021年6月30日，稳定运营物业组合的入住率为94.1%，其中办公物业为96.5%，零售物业为94.7%，多户住宅物业为92.2%[12] - 第二季度零售租约续签的正释放差额为8.0%（GAAP基础）和6.9%（现金基础）[12] - 零售同店净运营收入在现金基础上同比增长24.6%，因租户恢复到疫情前的租金安排[13] - 办公物业的同店租金收入为10,290万美元，较2020年同期的9,829万美元增长了4.7%[86] - 多户住宅同店租金收入为10,087万美元，较2020年同期的9,114万美元增长了10.7%[86] 未来展望 - 预计在第三季度收购两个零售中心，Overlook Village和Greenbrier Square[16] - 2021年全年的正常化运营资金指导提高至每稀释股收益1.02至1.06美元，之前的指导范围为0.98至1.02美元[12] - T. Rowe Price全球总部项目预计初始入住时间为2024年第一季度，稳定入住时间为2024年第二季度，项目成本为250,000千美元[43] 新产品和新技术研发 - 目前在开发中的项目总成本为260,000,000美元，已承诺贷款为66,100,000美元[41] - Wills Wharf的办公室面积为327,000平方英尺，当前租赁率为70%，预计成本为120,000,000美元[41] 市场扩张和并购 - 2021年收购Overlook Village的购买价格为28,350千美元，现金资本化率为7.7%[47] - 2021年处置Oakland Marketplace的销售价格为8,400千美元，现金资本化率为7.7%[48] 负面信息 - 2021年第二季度每股稀释后净收入为0.07美元，较2021年3月31日的0.04美元增长75%[17] - 2021年第二季度的利息支出为8,418万美元，较2020年同期的7,132万美元增长了18.0%[88] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年第二季度现金分红增加至每普通股0.16美元，年初至今累计增长45.5%[13] - 公司的债务服务覆盖率为3.0倍，固定费用覆盖率为2.4倍[34] - 核心债务与年化核心EBITDA的比率为6.7倍，较2021年3月31日的7.0倍有所改善[30]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.28美元，正常化FFO为每股0.29美元，本季度收益包含每股0.03美元的Solis Interlock贷款提前还款利息收入 [22] - 全年指导上调4%，至每股1.02 - 1.06美元，主要因零售和多户住宅租赁加速以及本月收购两个高流量零售中心，使物业净营业收入增加 [10] - 稳定运营投资组合第二季度入住率为94%，其中办公97%、零售95%、多户住宅（含学生住房）92%，传统多户住宅97%，学生住房84%，约翰霍普金斯村学生住房为77% [22] - 整体同店净营业收入按GAAP计算为正0.7%，按现金计算为正13.5%；办公按GAAP计算为正3.2%，按现金计算为正6.4%；零售按GAAP计算为负3.2%，按现金计算为正24.6%；多户住宅按GAAP计算为正6.6%，按现金计算为正1.7%；剔除学生住房影响，传统多户住宅同店净营业收入按GAAP计算为正14.9%，按现金计算为正12.3% [23] - 本季度续租利差按GAAP计算为正8%，按现金计算为正6.9% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2300套传统多户住宅单元入住率达97%，现金同店净营业收入增长12% [10] - 第二季度新签租约平均租金涨幅超7%，租户持续向大西洋中部热门市场的高价值房产迁移，且住房供应短缺，预计这一趋势将持续一段时间 [11] 零售租赁业务 - 自上次更新以来，又租赁了737000平方英尺，包括几家新零售商将入驻弗吉尼亚海滩市中心旗舰资产 [11] - 入住率接近传统的90%以上，预计零售投资组合明年初将超过疫情前的净营业收入水平 [11] 办公租赁业务 - 稳定的办公投资组合基本已全部出租，今年几乎没有租约到期，唯一有意义的空置位于巴尔的摩港点的Wills Wharf办公楼 [12] - 宣布与Transamerica和RBC签订两份重要租约，目前正在与另一家优质租户就整层楼签约，且有大量潜在租户对剩余空间感兴趣，预计今年晚些时候会宣布更多租赁消息 [12] 开发业务 - 两个多户住宅项目按预算和计划推进，盖恩斯维尔项目预计年底开始预租，明年第一季度交付首批单元；Chronicle Mill预计明年此时交付，预计这两个项目的租赁速度将快于正常水平 [15] - 弗吉尼亚州哈里森堡的新公寓开发项目将于2022年开工，将为传统多户住宅投资组合增加近700套单元，使总数超过3000套，该板块价值预计超过10亿美元 [16] - 佐治亚州罗斯韦尔的混合用途项目Southern Post和巴尔的摩滨水区港点的合资项目预计年底左右开工 [17] 建筑业务 - 2020年第三方毛利润达770万美元，为该部门最佳年份之一 [19] - 今年新建筑开工有所滞后，但预计年底仍能达到历史范围低端，延迟的项目将使更多工作和利润转移到明年，加上预计今年晚些时候确定的新业务，2022年该部门可能回到正常范围高端甚至更高 [19] 夹层贷款业务 - 计划将夹层贷款计划逐步缩减至约8000万美元本金 [20] - 由于市场条件有利和单元吸收速度快，Solis Interlock资产提前出售，6月初夹层贷款提前还清，收回3300万美元资本，包括近1000万美元规定的最低利息，增强了公司进行购物中心收购的灵活性 [20] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在后续复苏中超越同行，通过租赁举措大幅增加资产净值，提高收益质量，启动令人兴奋的开发项目，并调整夹层贷款计划规模，为未来几年更高的收益和股息奠定坚实基础，最终实现收益倍数的显著扩张 [21] - 平衡来自不同资产类别的净营业收入百分比，致力于通过开发和收购高质量、以杂货店和折扣店为锚定的中心来扩大零售业务板块 [14] - 将学生住房资产视为非核心资产，最终将其作为廉价资本来源，为开发和收购机会提供资金，可能根据市场情况和资本使用需求选择提前出售 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各核心投资组合板块的租赁活动达到多年来的最高速度，开发管道充足且进展迅速，发现大量非公开市场收购机会，第三方建筑业务有望在今年晚些时候形成高容量合同，公司流动性状况良好，有能力利用非核心资产处置获得额外资金来源 [9] - 预计这些短期和长期增长前景将反映在股价上，公司团队正积极为实现卓越表现奠定基础 [9] - 尽管新建筑开工有所滞后，但预计建筑业务今年仍能达到历史范围低端，2022年有望回到正常范围高端甚至更高 [19] - 随着疫情相关空置空间的租赁、Wills Wharf租户入驻、收购的全面影响、开发项目交付以及建筑利润增加，预计2022年正常化FFO每股收益将增加 [29] 其他重要信息 - 公司有七个处于不同开发阶段的项目，Wills Wharf已完工，仅需租户装修；T. Rowe Price总部处于建设前阶段，这两个项目为50 - 50合资企业，为非合并合资企业，资产负债表外项目，两个项目公司预计成本和股权要求共计6000万美元，七个开发项目公司承担成本4.4亿美元 [25] - 截至6月30日，已发生成本1.62亿美元，还需2.78亿美元完成项目，将通过1.8亿美元建设贷款和9800万美元信贷安排提供资金，预计开发前项目今年晚些时候或明年初开工，现金资金需求持续到2022年底 [26] - 公司流动性为1.7亿美元，现金需求逐步增加，有出售非核心资产的可能性，并战略性使用ATM计划，有能力为项目提供资金，本季度通过ATM计划筹集1440万美元，平均价格为每股13.44美元，今年累计筹集2360万美元 [26] - 去年季度 refinanced 最后一笔2021年到期债务，目前正在处理三笔2022年到期债务，其中两笔购物中心贷款共计2000万美元，公司打算还清并加入信贷安排借款阶段；第三笔泰晤士街码头大楼贷款已获得五年期再融资条款清单，利率与现有贷款相似，预计本月完成贷款，考虑到2022年到期债务，65%的债务到期时间在四年以上，包括信贷安排 [27] - 公司债务为固定和浮动利率混合，59%为固定利率，41%为浮动利率，维持套期保值计划，目前98%的浮动利率债务有50个基点的LIBOR利率上限，所有债务平均利率为3%，公司对债务水平感到满意，预计随着净营业收入增加、通过ATM计划筹集资金、假设市场条件有利以及出售非核心资产，将保持杠杆率在核心债务与核心EBITDA的6 - 7倍目标范围内 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售租赁方面，未来6 - 12个月有大量租约到期，经济情况如何，是否仍有强劲需求？ - 公司预计绝大多数大型租户将按期权费率续约，目前不预计租户会退还空间 [32] 问题2：期权费率是否高于当前费率，办公租赁在疫情后情况如何？ - 期权费率通常高于当前租金费率；办公租赁方面，Wills Wharf的租赁活动活跃，租金高于预期，预计GAAP基础上租金会增加，现金基础上可能持平或略有增长，需求正在加速 [34] 问题3：建筑和开发业务中，建筑材料供应和价格上涨对创造价值能力有何影响？ - 在建项目在材料价格大幅上涨前已采购材料，未出现交付问题，两个多户住宅项目将按预算和计划推进；未开工项目面临一定通胀，但租金也有上涨趋势，预计不会对传统利差产生重大影响 [36] 问题4：考虑到Delta变种和公司项目储备，是否考虑更积极地筹集资本，如持有非核心资产出售所得或通过股权筹集更多资金？ - 目前股价情况下，发行更多股权意义不大；公司一直在出售非核心资产，如学生住房，并关注Interlock贷款提前还款情况，这将是重要资金来源 [38] 问题5：零售收购项目Greenbrier和Overlook情况如何，有何增值空间和定价情况？ - Greenbrier由Kroger锚定，另一个由T.J. Maxx、Homegoods和Ross锚定，两个项目均为非公开市场收购，具有增值空间，将作为核心资产长期持有 [40] 问题6：如何看待学生住房市场，目前市场情况如何，何时出售资产以实现利润最大化？ - 目前家长仍有顾虑，导致租赁签约较晚，对入住率和财务入住率有影响；但多户住宅相关资产的资本化率处于历史低位，出售时机取决于资本再利用情况，如果有更好的投资机会，可能会提前出售 [44] [45] 问题7：学生住房资产按单位计算的定价情况如何，是否需要秋季学期顺利进行才能完全恢复？ - 秋季学期需顺利进行，且要到下一学年才能实现租金大幅增长；市场上有资金追逐此类资产，仍可获得不错价格，出售时机取决于资本使用情况 [47] [48] 问题8：Wills Wharf的酒店是否开业，经营情况如何？ - 酒店已开业，周末旅游客流量大，商务客流也在恢复，餐厅经营出色，随着人们重返工作岗位，经营情况将进一步改善 [50] 问题9：当前签约租约何时能实现全额现金收入？ - 预计在明年年中至第三季度，因为租赁谈判、租户入驻和支付租金需要时间，如与优质租户的租赁谈判以及Transamerica和RBC的入驻都要到明年 [52] 问题10：提到有大量非公开市场收购机会，是指后续还会有更多机会，还是仅指已确定和宣布的项目？ - 两者都有，公司在市场上有40年历史，与许多业主保持联系，预计未来两个季度会有更多此类活动 [55] 问题11：Wills Wharf剩余空间的租赁活动和兴趣如何？ - 已与另一家优质租户就整层楼签约，还剩两层空间，已向潜在租户提出相当于四层或更多空间的租赁建议，租赁速度很快，但从意向到签约再到实际收取租金需要时间，预计要到2022年 [57] 问题12：Harrisonburg和Southern Post项目有了更多进展，租户待定的项目需要满足什么条件才能继续开发？ - 该项目原计划为以一家财富100强租户和Publix为锚定的中层办公楼，公司担心原设计中的投机性空间过多，正在与相关方合作寻找更好的物业组合，预计下个季度左右会有新项目的公告 [59]

财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收8130.4万美元，2020年同期为8955.7万美元[17] - 2021年第一季度总费用7579.9万美元，2020年同期为7766.2万美元[17] - 2021年第一季度运营收入922.2万美元，2020年同期为1189.5万美元[17] - 2021年第一季度净收入600.9万美元，2020年同期为913.5万美元[17] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为231.1万美元，2020年同期为592.5万美元[17] - 2021年第一季度普通股股东每股净收入（基本和摊薄）为0.04美元，2020年同期为0.11美元[17] - 2021年第一季度综合收入为936.3万美元，2020年同期为203.8万美元[17] - 截至2021年3月31日，总权益为7.60752亿美元，截至2020年12月31日为7.56802亿美元[20] - 2021年第一季度发行普通股净收益为898.1万美元[20] - 2021年净收入为6009美元，2020年为9135美元[24] - 2021年折旧和摊销等调整后经营活动提供的净现金为8135美元，2020年为20307美元[24] - 2021年投资活动使用的净现金为31119美元，2020年为49170美元[24] - 2021年融资活动提供的净现金为7142美元，2020年为38072美元[24] - 2021年现金、现金等价物和受限现金净减少15842美元，2020年净增加9209美元[24] - 2021年3月31日，现金和现金等价物为24762美元，受限现金为9826美元，总计34588美元；2020年分别为48096美元、4692美元和52788美元[27] - 2021年股息和分配应付增加3344美元，2020年为828美元[26] - 2021年确认融资租赁使用权资产24466美元，确认融资租赁负债27940美元[26] - 2021年第一季度净营业收入为3.0891亿美元，2020年同期为3.0299亿美元；净收入为600.9万美元，2020年同期为913.5万美元[41][44] - 2021年第一季度利息收入为411.6万美元，2020年同期为722.6万美元[60] - 2021年第一季度末贷款损失准备金余额为174.1万美元，2020年同期为320.2万美元[64] - 2021年3月31日和2020年12月31日，预合同成本递延金额分别为200万美元和170万美元，2021年和2020年第一季度摊销额分别为10万美元和20万美元[67] - 2021年3月31日和2020年12月31日，建筑应收账款中的保留金分别为1470万美元和1710万美元，建筑应付账款中的保留金分别为1530万美元和1770万美元[69] - 2021年3月31日和2020年12月31日，未完成建筑合同净头寸分别为 - 300.8万美元和 - 595万美元[70] - 2021年第一季度末和2020年第一季度末，未完成合同积压分别为3883.8万美元和2.35642亿美元[71] - 2021年3月31日和2020年12月31日，循环信贷安排未偿还余额为1000万美元，定期贷款安排未偿还余额为2.05亿美元，2021年3月31日有效利率分别为1.61%和1.56%[74] - 2021年第一季度利率衍生品公允价值总变动为2703美元，2020年同期为 - 9225美元[89] - 2021年第一季度，公司宣布或支付的普通股/ A类单位股息/分配分别为879.3万美元和1211.2万美元，A类优先股股息/分配均为288.7万美元[95] - 2021年和2020年第一季度，公司分别确认120万美元和130万美元的股份支付成本，截至2021年3月31日，有15.9498万股未归属限制性股票，未确认的补偿费用为140万美元，预计在未来36个月内确认[98] - 截至2021年3月31日，净负债公允价值为989,461美元，应收票据净额为133,206美元，利率互换负债为11,372美元，利率互换和上限资产为380美元[101] - 2021年和2020年第一季度，与关联方建筑合同收入分别为1240万美元和850万美元，毛利润分别为50万美元和30万美元；截至2021年3月31日和2020年12月31日，关联方未偿还净额分别为900万美元和860万美元[102] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为310万美元，摊薄后每股0.04美元，2020年同期为820万美元，摊薄后每股0.11美元[152] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为2080万美元，摊薄后每股0.26美元，2020年同期为2230万美元，摊薄后每股0.29美元[152] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为2060万美元，摊薄后每股0.26美元，2020年同期为2470万美元，摊薄后每股0.32美元[152] - 截至2021年3月31日，核心运营物业投资组合入住率为94.0%，2020年12月31日为94.4%，其中办公室97.2%、零售93.9%、多户住宅92.2%（传统多户住宅95.8%、学生住房85.0%）[153] - 2021年第一季度，办公室板块净运营收入为740.2万美元，较2020年同期增长13.9%；同店净运营收入为672.6万美元，较2020年同期增长0.8%[158][159][161] - 2021年第一季度，零售板块净运营收入为1339.2万美元，较2020年同期下降12.0%；同店净运营收入为1189.8万美元，较2020年同期下降7.1%[163][166] - 2021年第一季度，多户住宅板块净运营收入为880.9万美元，较2020年同期增长28.5%[168] - 2021年第一季度租赁收入为4.5741亿美元，较2020年同期的4.2289亿美元增长8.2%，其中办公、零售、多户住宅租赁收入分别为1.1635亿、1.8255亿、1.5851亿美元，变动幅度分别为14.2%、-10.6%、35.6%[174][176][177] - 2021年第一季度物业费用为4149万美元，较2020年同期的3895万美元增加254万美元[170] - 2021年第一季度同店净营业收入（NOI）为5541万美元，较2020年同期的6122万美元减少581万美元，多户住宅同店NOI下降9.5%[170] - 2021年第一季度非同一门店NOI为3268万美元，较2020年同期的734万美元增加2534万美元[170] - 2021年第一季度总承包和房地产服务收入为3.5563亿美元，较2020年同期的4.7268亿美元下降24.8%，利润下降25.0%[172][174][179] - 截至2021年3月31日，公司积压订单为3.8838亿美元，较2020年同期的23.5642亿美元大幅减少，其中霍利泉公寓项目和第27街公寓及车库项目分别有1130万和1140万美元的积压订单[173] - 2021年第一季度租赁费用为1.0832亿美元，较2020年同期的9375万美元增长15.5%，其中办公、零售、多户住宅租赁费用变动幅度分别为12.9%、-6.1%、34.4%[174][179][180] - 2021年第一季度房地产税为5306万美元，较2020年同期的4333万美元增长22.5%，其中办公、零售、多户住宅房地产税变动幅度分别为18.5%、-6.4%、88.1%[174][183][184] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为1.8066亿美元，较2020年同期的1.4279亿美元增长26.5%[174][186] - 2021年第一季度净收入为6009万美元，较2020年同期的9135万美元下降3126万美元，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为3122万美元，较2020年同期的8160万美元下降5038万美元[174] - 2021年第一季度利息收入较2020年同期下降43.0%[188] - 2021年第一季度债务利息支出较2020年同期下降4.3%[188] - 2021年第一季度融资租赁利息支出较2020年同期增长58.1%[189] - 2021年第一季度未实现信贷损失释放（拨备）较2020年同期变化0.4百万美元[189] - 截至2021年3月31日，公司有2480万美元的无限制现金及现金等价物，980万美元的受限现金[193] - 截至2021年3月31日，公司信贷安排下有9320万美元可用借款，建筑贷款下有4840万美元可用借款[193] - 2021年第一季度，公司通过ATM计划发行并出售717388股普通股，净收益910万美元[196] - 公司总担保债务为760,099美元，到期余额为620,755美元；总无担保债务为215,000美元，到期余额为215,000美元；总本金余额为975,099美元，到期余额为835,755美元；债务净额为975,147美元，到期余额为835,755美元[204] - 2021年（不含截至3月31日的三个月）至2025年及以后的本金支付金额分别为27,488美元（占比3%）、100,263美元（占比10%）、179,334美元（占比18%）、109,352美元（占比11%）、289,474美元（占比30%）、269,188美元（占比28%），总计975,099美元[207] 业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司拥有运营合伙企业74.2%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[30] - 截至2021年3月31日，公司的物业组合包括55处运营物业和4处开发中或未稳定的物业[30] - 2021年2月26日，公司以2760万美元的合同价格加20万美元的资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，开发商偿还1430万美元夹层应收票据[50][61] - 2021年1 - 3月，公司完成多项物业处置，总售价960万美元，总处置收益370万美元[52] - 2021年第一季度，公司确认300万美元房地产减值损失，涉及Socastee Commons购物中心[53] - 截至2021年3月31日，公司在Harbor Point Parcel 3项目投资390万美元，总权益承诺达3000万美元，账面价值500万美元[54] - 截至2021年3月31日，公司应收票据总额为1.33206亿美元，2020年12月31日为1.35432亿美元[57] - 2021年3月，公司为Interlock Commercial项目追加贷款750万美元[60] - 公司作为承租人有9份土地租赁协议，6份为经营租赁，3份为融资租赁；作为出租人按经营租赁出租物业[45][46] - 2020年12月31日，公司报告应收票据净额为1.354亿美元，贷款损失准备金为260万美元[63] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司在运营合伙企业中的普通股权益分别为74.2%和73.9%，截至2021年3月31日，公司持有的优先股清算优先权为1.711亿美元[91] - 截至2021年3月31日，公司修订和重述的2013年股权计划下有63.6896万股可供发行[96] - 2021年第一季度，公司授予员工和非员工董事总计13.4782万股限制性股票，加权平均授予日公允价值为每股12.65美元，其中4.2629万股被员工用于缴纳所得税预扣[97] - 与弗吉尼亚海滩混合用途项目开发商的合同总价为8180万美元，预计总毛利润为310万美元，毛利率为4.0%；公司为此开具了950万美元的信用证[104] - 截至2021年3月31日，公司为Interlock Commercial提供的未偿还付款担保为3430万美元[109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司相关债券总计240万美元；截至2021年3月31日，公司为关联方项目开具的未偿还信用证为950万美元；2021年1月7日，运营合伙企业开具了1500万美元的备用信用证[110] - 2021年4月1日，公司进行了2230万美元的优先股投资，年利率为11%，4月已出资800万美元[112] - 2021年4月15日，公司对Southgate Square贷款进行再融资；4月，公司循环信贷额度借款增加1700万美元，未偿还余额达2700万美元[113] - 2021年5月5日，公司签订了3510万美元

业绩总结 - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为310万美元，每股摊薄收益为0.04美元，较2020年第一季度的820万美元（每股0.11美元）下降了62.8%[11] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的资金运营（FFO）为2080万美元，每股摊薄收益为0.26美元，较2020年第一季度的2230万美元（每股0.29美元）下降了6.7%[11] - 2021年第一季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的标准化资金运营（Normalized FFO）为2060万美元，每股摊薄收益为0.26美元，较2020年第一季度的2470万美元（每股0.32美元）下降了16.6%[11] - 2021年第一季度总收入为81,304千美元，较2020年第一季度的89,557千美元下降了9.3%[21] - 2021年第一季度运营收入为9,222千美元，较2020年第一季度的11,895千美元下降了22.5%[21] - 2021年第一季度净收入为6,009千美元，较2020年第一季度的9,135千美元下降了34.5%[21] - 2021年第一季度的调整后资金运营收益（AFFO）为17,406千美元，较2020年第一季度的20,732千美元下降了16.5%[23] - 2021年第一季度的总加权平均普通股和运营合伙单位为80,276千股，较2020年第一季度的77,671千股增长了3.1%[23] 用户数据 - 截至2021年3月31日，核心运营物业组合的入住率为94.0%，较2020年12月31日的94.4%略有下降[12] - 稳定零售物业的年租金收入（ABR）为60,051,969美元，平均每租赁平方英尺ABR为17.42美元[37] - 稳定办公物业的年租金收入（ABR）为35,432,115美元，平均每租赁平方英尺ABR为28.00美元[39] - 多户住宅物业的整体入住率为92.2%[40] - 多户住宅物业的每单位有效月租金为1,529美元[40] 未来展望 - 公司在2021年确认的标准化FFO指导为每股0.98至1.02美元[12] - 预计2021年总净运营收入（NOI）为1.165亿至1.175亿美元[15] - 预计2021年建筑部门毛利润为400万至550万美元[15] 新产品和新技术研发 - 开发管道中，"Chronicle Mill"项目预计成本为54,000千美元，预计初始入住时间为2022年第三季度[41] - "Solis Gainesville"项目预计成本为48,000千美元，预计初始入住时间为2022年第二季度[41] - "T. Rowe Price Global HQ"项目的预计成本为250,000千美元，初始入住时间为2024年第一季度[43] 市场扩张和并购 - 公司完成了对Oakland Marketplace的出售，获得总收入550万美元[12] - 2020年收购Edison Apartments，位于Richmond, VA，包含174个单位，购买价格为25700千美元，现金资本化率为6.8%[50] 负面信息 - 核心债务与年化核心EBITDA比率为7.1倍，较2020年12月31日的6.6倍有所上升[17] - 现金及受限现金为34,588千美元，较2020年12月31日的50,430千美元下降31.4%[32] - 2021年第一季度的同店净运营收入（NOI）为24165千美元，同比下降5.6%[57] 其他新策略和有价值的信息 - 公司宣布第二季度现金分红为每股0.16美元，实现连续第二个季度的分红增长，年初至今累计增长45.5%[11] - 年化股息收益率为4.78%，较2020年12月31日的3.92%上升22%[17] - 公司的加权平均利率为3.0%，债务的平均到期时间为6.0年[28]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年公司净收入为2980万美元，摊薄后每股0.38美元，2019年为2960万美元，摊薄后每股0.41美元[29] - 2020年运营资金为8300万美元，摊薄后每股1.06美元，2019年为8000万美元，摊薄后每股1.10美元[30] - 2020年正常化运营资金为8620万美元，摊薄后每股1.10美元，2019年为8510万美元，摊薄后每股1.17美元[30] - 2020年宣布每股现金股息为0.44美元，2019年为0.84美元[33] - 公司2020年第二季度暂停支付普通股和A类普通股单位的季度现金股息，2020年第三、四季度和2021年第一季度恢复分红，分别为每股0.11美元和0.15美元，2020年全年宣布的现金股息为每股0.44美元[92] 各业务线净营业收入关键指标变化 - 2020年物业部门净营业收入为1.094亿美元，2019年为1.02亿美元；其中办公物业为2760万美元，2019年为2110万美元；零售物业为5420万美元，2019年为5800万美元；多户住宅物业为2760万美元，2019年为2290万美元[31] - 2020年同店净营业收入为6250万美元，2019年为6600万美元；其中办公物业为1330万美元，2019年为1350万美元；零售物业为3680万美元，2019年为3930万美元；多户住宅物业为1240万美元，2019年为132万美元[31] 各业务线入住率关键指标变化 - 截至2020年12月31日，办公物业入住率为97.0%，2019年为96.6%；零售物业入住率为94.7%，2019年为96.9%；多户住宅物业入住率为92.5%，2019年为95.6%；核心运营物业组合入住率为94.4%，2019年为96.5%[31][32] 第四季度租赁及租金收取情况 - 2020年第四季度续租超84%的商业办公和零售空间，包括新租约，公司租赁超22.2万平方英尺的商业办公和零售空间[32] - 2020年第四季度收取98%的投资组合租金，其中办公租户租金收取率为100%，多户住宅租户租金收取率为99%，零售租户租金收取率为96%[33] 公司融资情况 - 2020年8月，公司通过承销公开发行360万股6.75% A系列累积可赎回永久优先股，筹集约8630万美元净收益[34] 公司业务目标及策略 - 公司主要业务目标包括开发、拥有物业，增加现金流和资产价值，开展第三方建设工作，把握收购机会[49] - 公司将通过聚焦物业开发收购、拓展公私合作关系、吸引第三方客户、进行资本循环等策略实现业务目标[49][50][51][52] 各业务线物业详细数据 - 截至2020年12月31日，公司稳定零售物业组合净可租面积365.1213万平方英尺，入住率94.7%，年基本租金（ABR）5767.8241万美元，每租赁平方英尺ABR为16.69美元[54][55] - 249 Central Park Retail净可租面积9.24万平方英尺，入住率97.9%，ABR为238.2569万美元，每租赁平方英尺ABR为26.34美元[55] - Apex Entertainment净可租面积10.3335万平方英尺，入住率100.0%，ABR为148.2137万美元，每租赁平方英尺ABR为14.34美元[55] - 截至2020年12月31日，公司稳定办公物业组合净可租面积130.5933万平方英尺，入住率97.0%，ABR为3509.4472万美元，每租赁平方英尺ABR为27.70美元[57] - 4525 Main Street净可租面积23.4938万平方英尺，入住率99.4%，ABR为694.1742万美元，每租赁平方英尺ABR为29.73美元[57] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office净可租面积32.068万平方英尺和9.8061万平方英尺，入住率分别为95.9%和100.0%，ABR分别为898.3921万美元和185.0411万美元，每租赁平方英尺ABR分别为29.23美元和18.87美元[57] - One City Center净可租面积15.1599万平方英尺，入住率89.3%，ABR为424.2798万美元，每租赁平方英尺ABR为31.33美元[57] - One Columbus净可租面积12.877万平方英尺，入住率98.9%，ABR为324.9143万美元，每租赁平方英尺ABR为25.52美元[57] - 公司多户住宅物业总单元数为3527个，平均入住率为92.5%，季度总收入为5897.9461万美元，每月每入住单元/床位平均租金为1507美元[59] - 公司零售物业地面租赁总数为28个，净可出租面积为56.2936万平方英尺，年化基础租金为556.3762万美元[61] - 公司办公物业租赁到期总数为106个，到期租赁总面积为130.5933万平方英尺，年化基础租金总计3509.4472万美元[63] - 公司零售物业租赁到期总数为537个，到期租赁总面积为365.1213万平方英尺，年化基础租金总计5767.8241万美元[64] - 1405 Point多户住宅物业建于2018年，所有权占比100%，单元数289个，入住率95.5%，季度收入704.7293万美元，每月每入住单元租金2128美元[59] - Edison Apartments多户住宅物业建于1919/2014年，所有权占比100%，单元数174个，入住率94.3%，季度收入259.0681万美元，每月每入住单元租金1316美元[59] 各业务线租赁到期情况 - 2027年公司办公物业将有6个租赁到期，到期面积25.6477万平方英尺，占办公组合净可出租面积的19.6%，年化基础租金739.564万美元，占办公组合年化基础租金的21.1%[63] - 2025年公司零售物业将有88个租赁到期，到期面积61.1257万平方英尺，占零售组合净可出租面积的16.7%，年化基础租金849.6725万美元，占零售组合年化基础租金的14.7%[64] 各业务线可用净可出租面积情况 - 公司办公物业可用净可出租面积为3.9025万平方英尺，占办公组合净可出租面积的3.0%[63] - 公司零售物业可用净可出租面积为19.4714万平方英尺，占零售组合净可出租面积的5.3%[64] 各业务线前10大租户情况 - 截至2020年12月31日，办公物业组合前10大租户年化基础租金总计1.8846亿美元，占办公组合的49.8%，占总组合的12.1%[65] - 截至2020年12月31日，零售物业组合前10大租户年化基础租金总计1.2729亿美元，占零售组合的21.8%，占总组合的8.3%[66] 在建项目情况 - Solis Gainesville项目预计成本5200万美元，已发生成本1200万美元，预计2022年交付，公司拥有95%所有权[68] - Premier Retail项目预计成本1800万美元，已发生成本1600万美元，截至2020年12月31日，零售空间出租率75.6%，公寓出租率96.9%[70][72] - Wills Wharf项目预计成本1.2亿美元，已发生成本1.08亿美元，截至2020年12月31日，整体项目出租率47.2%[70][73] 贷款及利息收入情况 - 截至2020年12月31日，Delray Plaza贷款余额1430万美元，2020年确认利息收入50万美元[75] - 截至2020年12月31日，Interlock Commercial贷款余额8530万美元，2020年确认利息收入1230万美元[79] - 截至2020年12月31日，Solis Apartments at Interlock贷款余额2900万美元，2020年确认利息收入340万美元[80] 物业买卖情况 - 2020年公司进行多项土地购置和物业买卖，如5月29日出售7个零售物业组合，毛收入9000万美元，收益280万美元[83] - 2021年1月4日，公司出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺，净收入280万美元，预计收益240万美元[88] 公司薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官Lou Haddad自2020年5月1日起自愿将基本工资降低25%，各位董事自愿将现金津贴和年度股权奖励价值降低25%，自2021年1月1日起恢复至疫情前100%的薪酬水平[93][95] 公司税收递延情况 - 公司利用CARES法案选项，递延支付雇主部分社会保障工资税共计60万美元，时间从法案颁布日至2020年12月31日[99] 2020年第四季度及2021年1月租金收取情况 - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度和2021年1月100%的办公租户租金[101] - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度96%和2021年1月95%的零售租户租金，2020年第四季度记录10万美元坏账费用，截至2021年1月31日未收回的递延租金余额为180万美元，预计2021年收回约150万美元[106] - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度99%和2021年1月98%的多户住宅租户租金[107] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年12月31日，公司第三方建筑积压订单约为7130万美元[114] 新项目建设计划 - 公司预计2021年第一季度开始Chronicle Mill项目建设，2021年下半年开始Southern Post项目建设[116] 权益购买及贷款修改情况 - 2020年10月30日，公司购买The Residences at Annapolis Junction项目79.0%的合伙企业权益并消除应收票据[117] - 2020年5月修改夹层贷款，增加800万美元用于建造联排别墅单元[120] - 2020年10月2日修改贷款，满足特定条件可降低退出费用[120] 公司REIT认定情况 - 公司自2013年12月31日起被认定为REIT，需每年分配至少90%的REIT应税收入[122][123] 公司物业地理及合规情况 - 截至2020年12月31日，公司除两个物业外其余均位于易受飓风影响地区[124] - 公司物业需遵守ADA，虽整体基本合规，但部分物业可能不合规[127] 公司竞争情况 - 公司面临来自开发商、业主、运营商和建筑公司的竞争[135][136][137] 公司员工及办公地点情况 - 截至2020年12月31日，公司有158名员工[139] - 公司主要行政办公室位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩，建筑办公室位于马里兰州巴尔的摩[140] 公司报告提交情况 - 公司向美国证券交易委员会提交10 - K、10 - Q、8 - K报告及修正案，可在SEC网站获取[141] 项目交付情况 - Interlock Commercial项目部分在2021年第一季度交付租户，其余在2021年和2022年交付[120] 公司债务利率情况 - 截至2020年12月31日，约5.74亿美元（占比59.6%）的公司债务为固定利率或进行了利率互换，约3.889亿美元（占比40.4%）为可变利率[463] - 截至2020年12月31日，考虑利率互换和上限，公司100%的债务为固定利率或进行了经济对冲[463] - 截至2020年12月31日，LIBOR约为14个基点，SOFR约为7个基点[463] 利率变动对现金流影响情况 - 假设可变利率债务或衍生品工具水平不变，利率上升100个基点，公司现金流每年将减少约320万美元[464] - 假设可变利率债务或衍生品工具水平不变，利率降至0个基点，公司现金流每年将增加约50万美元[464] 租约终止情况 - 2020年6月，公司与WeWork终止Wills Wharf顶层两层办公楼的租约，获得130万美元终止费，其中包括100万美元法律和租赁费用报销[103]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司经调整后的每股运营资金（FFO）为0.25美元，全年FFO为1.06美元，经调整后的全年FFO为1.10美元 [24] - 2020年全年坏账冲销为280万美元，占2020年营收的1.6%，其中包括100万美元来自两份Regal Cinema租约终止的冲销 [24] - 2021年公司每股收益指引中点为1美元，预计每股收益会适度下降，主要因公司重新定位以获取更高质量收益、建筑利润回归正常水平以及新开发项目交付暂停 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度核心运营投资组合入住率达94%，其中办公物业为97%，零售物业为95%，多户住宅物业为93% [26] - 自上次财报电话会议以来，已签订9万平方英尺的租约，另有4.6万平方英尺的租约即将签署，不包括10万平方英尺的Regal续租 [26] - 预计未来12 - 18个月零售部门租约签约率将接近历史正常水平的95% [17] 第三方建筑业务 - 2020年该部门毛利润超750万美元，为历年最佳之一 [20] - 预计今年及可预见的未来，第三方利润将回归历史正常水平，公司会保留更多资源用于内部项目建设 [21] 夹层投资业务 - 公司有意逐步缩减该项目规模，最终将其稳定在8000万美元左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情开始至年底，公司整体租金收取率为94%，第四季度租金收取率为98%，1月份租金收取率为97%，其中零售为88%，办公为100% [25] - 多户住宅物业受疫情影响较小，2020年入住率维持在95%左右，租金收取率为99%，2020年坏账冲销仅占营收的73个基点 [25] - 截至目前，已收取140万美元递延租金，占应收取金额的93%，另有180万美元递延租金，预计今年收取150万美元，其余在2022年收取，不包括两份重组的Regal Cinema租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司重点是通过租赁举措大幅增加资产净值（NAV），提高净营业收入（NOI）质量，并启动令人兴奋的开发项目，以实现未来几年更高的收益和股息 [10] - 公司计划减少零售物业在NOI中的占比，增加多户住宅NOI占比，同时减少夹层贷款规模，以降低杠杆率，实现长期增长和价值提升 [11][12] - 公司通过开发和收购增加非零售资产，实现投资组合的地理多元化，预计当前项目稳定后，超半数物业NOI将来自弗吉尼亚州以外，尤其是高增长的东南部市场 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司凭借应对多次衰退的经验，采取了保守现金、与租户合作、降低运营成本和把握新机会等策略，有望在危机中生存并发展 [6][7] - 公司预计随着市场恢复正常，投资组合入住率将回归历史水平，当前开发项目建成后，公司总收入将增长25%，夹层和费用收入占比将降至10%以下，这将巩固自由现金流、盈利基础和股息覆盖率，支持公司估值倍数大幅扩张 [23] 其他重要信息 - 本月公司将迎来成立42周年，多年来以诚信、稳定和专业著称，员工保留率高，长期的机构知识和员工奉献是公司在衰退后超越同行的关键 [6][8] - 公司近期宣布了三个新开发项目，收购了两处优质多户住宅资产，并在填补因疫情产生的空置方面取得了进展 [9] - 董事会宣布将普通股股息提高36%，体现了对管理团队的信心 [9] - 公司将于4月初发布第二份可持续发展报告，继续关注环境、社会和治理（ESG）方面的工作 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁情况如何，特别是Ten Tryon和Wills Wharf的租赁进展 - 公司看到办公租赁市场开始复苏，亚特兰大的Interlock项目已有租户进行参观，预计将很快租出；Ten Tryon项目仍在规划和确定启动日期，尚未积极营销；Wills Wharf项目活动有所增加，仍在与两个主要租户沟通 [34] 问题2: 公司出售非核心资产的意愿以及市场对这些资产的接受程度如何 - 目前市场资本化率压缩，是出售资产的好时机，但公司已基本完成出售非核心资产以调整投资组合的计划，不过仍会留意机会，但短期内不会进行大规模出售 [37] 问题3: 公司如何确定夹层业务未来三到五年8200万美元的规模 - 这一规模综合考虑了多方面因素，包括调查当前合作伙伴的计划、选择短期小型项目以降低风险和符合资产负债表规模，同时公司会继续利用建筑业务和夹层项目盈利，但不会依赖其实现增长 [39][40] 问题4: Solis Nexton项目是何种交易类型，是否有购买选择权 - 该项目最初计划公司最终成为所有者，但因T. Rowe Price项目的出现，为减轻资产负债表压力和现金支出，最终成为传统夹层贷款项目；不过未来也有可能最终保留该项目 [43][44] 问题5: 未来夹层投资组合倾向于贷款转股权还是仅获取回报 - 公司希望所有项目都能贷款转股权，但由于多户住宅资本化率持续压缩，合作伙伴出售项目获利更多，所以不会预设方式；若公司非常想拥有某个项目，会降低利率并协商后期折价购买选择权 [46] 问题6: Regal和Bed Bath的租赁情况，包括何时恢复支付租金以及相关开发权情况 - Harrisonburg的Regal影院已恢复支付租金，公司获得了将部分土地开发为优质多户住宅资产并与Regal共享停车场的权利；Town Center的Regal影院将于春季开始按优惠租金支付，年底双方再决定是否恢复正常租赁或进行项目二期开发；Bed Bath的两份租约已终止，公司获得了可观补偿，Wendover的租约已租给新租户，North Point也在与新租户接近达成协议 [49][50][52] 问题7: 2021年经调整后FFO的节奏如何 - 全年较为平稳，年初略低，在0.24 - 0.25美元，年底升至0.25美元 [56] 问题8: 2022年公司收入增长情况以及FFO每股收益预期如何 - 2021 - 2022年情况较为平稳，2023年随着开发项目交付，情况将开始好转；公司预计不会出现倒退，且未来NOI中费用收入占比将减少，收入质量将提高 [58][59][60] 问题9: T. Rowe办公空间设计是否会考虑疫情后的办公趋势 - 目前还不确定，可能会减少大的办公区域，随着远程办公的增加，隔间式办公可能会减少；T. Rowe项目面积不变，目前还没有具体设计方案 [62] 问题10: 如何看待T. Rowe搬离后巴尔的摩中央商务区（CBD）的发展 - CBD会随着时间迁移、扩张或收缩，T. Rowe留在巴尔的摩对城市是好事，不应过于担心特定街区的变化 [65][66] 问题11: 租户确定春季全面返回办公室的日期及决策依据是什么 - 最早的日期是3月1日，也有5月、6月的，预计年中市场将恢复正常；决策可能与当地通勤方式有关，与大城市依赖公共交通不同，当地开车上班更方便 [69] 问题12: 3月1日返回办公室的是何种公司，规模如何，是否需要公司为其返回做特殊准备 - 是一家工程公司，规模较大，疫情期间一直有员工在办公室工作，设计基础设施或建筑很难完全远程进行，不需要公司做特殊准备 [71] 问题13: 租户返回办公室的决策是否基于群体免疫或疫苗接种率等因素 - 公司未了解到租户的决策标准，公司自身采用灵活办公模式，员工可选择在家或在办公室工作，但需遵守社交距离、戴口罩等规定 [73] 问题14: 公司在第四季度通过ATM发行股票的情况，以及未来是否会继续这样做 - 公司在第四季度以每股11.05美元的价格通过ATM发行股票筹集了1250万美元，目的是增强流动性；未来会谨慎使用ATM发行股票，根据市场机会和股权需求适时进行，不会进行大规模融资 [75][77] 问题15: 公司是否已完成零售资产出售 - 公司基本完成了零售资产出售计划，但如果有非核心资产能带来收益，也不会拒绝；出售九处零售中心是为了调整投资组合，虽因疫情未达到预期价格，但获得了1亿美元的流动性 [79] 问题16: 租户是否有关于远程办公的计划，是否会改变办公空间使用方式 - 目前租户主要讨论2021年返回办公室的计划，尚未确定长期的远程办公政策；未来灵活性将是关键，但在疫情结束前，租户会持谨慎态度 [81] 问题17: 股息增加与应税收入的关系，以及为何不保留更多现金 - 上周的新闻稿显示，股息的65%为应税收入，其余为资本返还；公司会谨慎调整股息水平，目前预计2021年派息率较低，有提升空间；公司需要平衡股东回报和长期价值创造 [83][84]

业绩总结 - 2020年第四季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为190万美元，每稀释股收益为0.02美元，较2019年第四季度的720万美元（每稀释股收益0.09美元）下降了73.6%[9] - 2020年全年归属于普通股股东和OP单位持有人的资金运营（FFO）为8300万美元，每稀释股收益为1.06美元，较2019年的8000万美元（每稀释股收益1.10美元）增长了3.8%[9] - 2020年第四季度的正常化资金运营（Normalized FFO）为1990万美元，每稀释股收益为0.25美元，较2019年第四季度的2290万美元（每稀释股收益0.30美元）下降了13.1%[10] - 2020年第四季度总收入为98,511千美元，同比增长20.7%[22] - 2020年全年总收入为383,634千美元，同比增长49.0%[22] - 2020年第四季度净收入为4,689千美元，同比下降40.0%[22] - 2020年全年净收入为36,959千美元，同比增长14.0%[22] - 2020年第四季度资金来源运营（FFO）为19,529千美元，同比增长1.9%[24] - 2020年全年资金来源运营（FFO）为82,997千美元，同比增长3.8%[24] 用户数据 - 2020年第四季度核心运营物业组合的入住率为94.4%，较2019年同期的96.5%下降了2.2个百分点[11] - 2020年第四季度收取的租金为98%，其中办公租户的租金收取率为100%，多户住宅租户为99%，零售租户为96%[12] - 截至2020年12月31日，普通股东和运营合伙单位持有者的净收入为1,851,000美元，较2020年9月30日的8,651,000美元下降78.6%[16] - 截至2020年12月31日，普通股东和运营合伙单位持有者的每股稀释收益为0.02美元，较2020年9月30日的0.11美元下降81.8%[16] 未来展望 - 2021年全年的正常化FFO指导范围为每稀释股收益0.98至1.02美元[10] - 2021年总净运营收入（NOI）预期在116.3百万美元至117.3百万美元之间[14] - 2021年建筑部门的毛利润预期在400万美元至530万美元之间[14] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年完成了对爱迪生公寓的收购，交易为非公开市场OP单位交易[13] - 公司与T. Rowe Price形成了50/50的合资企业，将在巴尔的摩的Harbor Point开发和建设新的45万平方英尺全球总部[11] 市场扩张和并购 - 办公物业的占用率为97.0%，较2020年9月30日的96.7%上升1.3%[16] - 2020年第四季度的总物业组合净经营收入为28,785,000美元，较2019年同期的27,811,000美元增长3.5%[94] 负面信息 - 2020年第四季度的调整后的资金来源运营（AFFO）为14,128千美元，同比下降31.0%[24] - 年化股息收益率为3.92%，较2020年9月30日的4.75%下降17.5%[16] - 2020年第四季度的现金及受限现金为50,430万美元，较2020年第三季度的79,224万美元下降36.3%[36] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2020年12月31日的核心债务与核心EBITDA比率为14[30] - 公司在2020年12月31日的固定利率和对冲债务总额为1,058,326,000美元[29] - 2020年第四季度新签租约的现金合同租金为每平方英尺$25.47[58] - 2020年第四季度续租租约的现金合同租金为每平方英尺$15.16[59]