财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司摊薄后每股FFO为0.26美元，摊薄后每股正常化FFO为0.29美元，符合预期 [22] - 公司将正常化FFO指引区间上调至每股1.18 - 1.20美元，较2021年增长11%，若达成，2022年将是公司历史上盈利最好的一年 [22] - 2022年第三季度，稳定运营物业入住率达97.1%，零售投资组合入住率达98% [23] - 第三季度，公司投资组合的同店NOI按GAAP计算增长3%，按现金计算增长2.7%，其中多户住宅板块的GAAP和现金同店NOI分别增长6.5%和7% [23] - 零售和办公板块的商业续租利差分别为10.7%和3.3%（GAAP基础），多户住宅板块新租约置换指标接近9% [24] - 2022年第三季度，稳定投资组合的债务与EBITDA杠杆率降至4.9倍，第三季度加权平均债务成本为2.9%，预计2023年加权平均债务成本低于4% [26][28] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 摩根士丹利续租19.5万平方英尺至2035年，并租赁了Thames Street Wharf的全部4.6万平方英尺，还在相邻的Wills Wharf大楼租赁了3.5万平方英尺，使其在Harbor Point的总面积超过27.5万平方英尺 [11] - 公司与Old Dominion University签订了一份1.8万平方英尺的新租约，将其数据科学和网络学院迁至Town Center [12] 零售业务 - 零售是公司资产基础的最大组成部分，杂货店主导的购物中心占该部门NOI的大部分，入住率创历史新高，续租利差可观，同店NOI增长 [14] 多户住宅业务 - 夏洛特地区的Chronicle Mill公寓上月交付首批单元，截至昨日已出租近70%，预计2023年第一季度实现稳定运营 [16] - 大亚特兰大地区的Gainesville开发项目是公司历史上租赁速度最快的多户住宅项目，不到七个月完成租赁 [16] 建筑业务 - 建筑部门持续实现创纪录的利润，预计2022年将是该部门表现最好的一年，第三方合同积压超过5.25亿美元，预计这一趋势将持续到2023年 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场的销售速度明显放缓，资本化率有所恶化，多户住宅的资本化率已大幅变动，零售市场的资本化率预计未来将大幅上升 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司强调混合用途资产、多元化投资组合、自主开发和建设以及强大的企业文化的优势，预计未来收益和股息将继续增长 [7][8] - 公司专注于A+级物业，利用市场对优质资产的追求，预计其物业在各核心市场保持高租金和高入住率 [9][10] - 公司计划出售非核心资产，为开发项目提供资金，并评估更多开发机会，主要集中在多户住宅领域 [18][19] - 公司的长期融资战略是逐步转向无担保资产负债表，目前正在推进一项1.25亿美元的无担保定期贷款，最高可增至2亿美元 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未看到信贷市场收紧对运营产生明显影响，当前客户和租户更关注员工招聘问题 [33] - 公司预计2023年收益和股息将继续增长，随着开发项目的稳定，NOI将在未来几年比2021年水平增长45% [8] 其他重要信息 - 公司的Regal Cinema物业目前继续运营，暂无出售或重新谈判租金的计划，这些物业所在土地适合开发多户住宅 [15] - 公司预计Interlock项目的贷款将持续到明年，该项目已出租超过90%，现金流良好 [17][18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从运营角度看，信贷市场收紧是否对公司产生影响或预计会产生影响？ - 公司目前未看到明显影响，客户和租户更关注员工招聘问题，且能够根据成本调整价格 [33] 问题2: 投资销售市场的活动情况如何，价格和资本化率有何变化？ - 销售速度明显放缓，资本化率有所恶化，多户住宅的资本化率已大幅变动，零售市场的资本化率预计未来将大幅上升 [36] 问题3: Interlock项目是否有优先于公司贷款的建设贷款或其他资本事件需要关注？ - 有建设贷款，赞助商可通过达到一定的债务覆盖率延长贷款期限，公司预计赞助商希望在2023年进行交易 [40] 问题4: 2600万美元零售中心收购的定价是在资本化率大幅上升之前还是之后确定的，为何选择收购该资产而非回购股票或偿还债务？ - 收购定价在资本化率有所变动之后，该收购的资本化率处于高位，收购符合公司对杂货店锚定资产的需求以及与周边资产的协同效应，公司更倾向于进行增值收购和开发 [42] 问题5: 目前零售、办公和多户住宅的NOI占比情况如何，当前开发项目稳定后占比将如何变化？ - 目前占比与2月份的原始指引基本一致，大致为零售40%、办公35%、多户住宅25%，T Rowe Price项目上线将产生重大影响 [44] 问题6: Regal是否因母公司破产而错过付款，是否仍欠递延租金？ - Regal仍欠疫情期间的递延租金，但一直在稳步偿还，预计将继续履行租约 [46] 问题7: 第四季度指引区间暗示每股收益较第三季度增加0.02 - 0.04美元，主要驱动因素是什么？ - 主要驱动因素包括Interlock资产的利息收入、Pembroke杂货店锚定零售资产的收购以及第四季度建筑业务表现更强，此外，今年交付的两个多户住宅项目的收入尚未完全体现 [48][49][50] 问题8: 同店NOI的成本增长主要由房地产税增加驱动，特别是在多户住宅投资组合中，哪些地区导致了这一增长，2023年应如何看待这一问题？ - 巴尔的摩地区的房地产税重新评估导致了部分增长，部分原因是Harbor Point开发项目中的资产上线，公司资产管理团队正在与当地当局合作，确保评估合理，相关增加已纳入未来指引 [51]

财务数据关键指标变化 - 营收、费用、利润 - 2022年第三季度总营收为122,767美元，2021年同期为67,062美元，同比增长83.06%[17] - 2022年前三季度总营收为302,549美元，2021年同期为214,152美元，同比增长41.28%[17] - 2022年第三季度总费用为106,112美元，2021年同期为54,825美元，同比增长93.55%[17] - 2022年前三季度总费用为256,534美元，2021年同期为186,677美元，同比增长37.42%[17] - 2022年第三季度净利润为42,369美元，2021年同期为7,748美元，同比增长446.84%[17] - 2022年前三季度净利润为85,412美元，2021年同期为22,212美元，同比增长284.53%[17] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净利润为25,990美元，2021年同期为3,624美元，同比增长617.16%[17] - 2022年前三季度归属于普通股股东的净利润为54,369美元，2021年同期为10,074美元，同比增长439.69%[17] - 2022年第三季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.38美元，2021年同期为0.06美元，同比增长533.33%[17] - 2022年前三季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.81美元，2021年同期为0.17美元，同比增长376.47%[17] - 2022年9月30日净收入为85,412美元，2021年9月30日为22,212美元[24] - 2022年前九个月，净收入为85,412千美元，2021年为22,212千美元[44] - 2022年第三季度和前九个月租金收入分别为5374.3万美元和1.63602亿美元，2021年同期分别为4956万美元和1.42679亿美元[49] - 2022年第三季度和前九个月，公司利息收入分别为349万美元和1041万美元，2021年同期分别为376.6万美元和1462.8万美元[62] - 2022年2022年和2021年前九个月，公司建筑合同成本和预计收益超过账单的账户期末余额分别为23.2万美元和37万美元；账单超过建筑合同成本和预计收益的账户期末余额分别为1573.6万美元和267.4万美元[73] - 2022年第三季度归属于普通股股东和有限合伙权益单位持有人的净收入为3390万美元，摊薄后每股0.38美元，2021年同期为490万美元，摊薄后每股0.06美元[153] - 2022年第三季度资金运营所得为2270万美元，摊薄后每股0.26美元，2021年同期为2190万美元，摊薄后每股0.27美元[153] - 2022年第三季度正常化资金运营所得为2580万美元，摊薄后每股0.29美元，2021年同期为2160万美元，摊薄后每股0.26美元[153] - 2022年第三季度同店净营业收入按GAAP基础计算增长3.0%，按现金基础计算增长2.7%；商业同店净营业收入按GAAP基础计算增长2.0%；多户住宅同店净营业收入按GAAP基础计算增长6.5%[154] - 2022年第三季度零售租赁续约的GAAP释放利差为10.7%，办公租赁续约为3.3%；多户住宅租赁费率增长7.6%，新租赁置换租金率增长8.8%，租赁续约租金率增长6.3%[155] - 2022年三季度和前九个月办公业务净营业收入分别增长68.5%和59.8%，零售业务分别增长5.0%和11.8%，多户住宅业务分别下降13.5%和2.6%[159][164][169] - 2022年三季度和前九个月多户同店NOI分别为6706千美元和20277千美元，较2021年同期增长6.5%和11.9%[171] - 2022年三季度和前九个月总承包和房地产服务收入分别为69024千美元和138947千美元，较2021年同期分别增加51522千美元和67474千美元[173] - 2022年三季度和前九个月总承包和房地产服务毛利润分别为2772千美元和5456千美元，较2021年同期增长77.9%和74.7%[173] - 2022年三季度和前九个月租金收入分别为53743千美元和163602千美元，较2021年同期增长8.4%和14.7%[177] - 2022年三季度和前九个月总承包和房地产服务费用分别为66252千美元和133491千美元，较2021年同期分别增加50308千美元和65141千美元[177] - 2022年三季度和前九个月总费用分别为106112千美元和256534千美元，较2021年同期分别增加51287千美元和69857千美元[177] - 2022年三季度和前九个月房地产处置净收益分别为33931千美元和53424千美元，较2021年同期分别增加34044千美元和49820千美元[177] - 2022年三季度和前九个月营业收入分别为50586千美元和99439千美元，较2021年同期分别增加38462千美元和68360千美元[177] - 2022年三季度和前九个月归属于普通股股东和运营合伙企业单位持有人的净收入分别为33899千美元和70940千美元，较2021年同期分别增加29038千美元和57389千美元[177] - 2022年前三季度办公室、零售、多户住宅租金收入分别为5.4024亿美元、6.4197亿美元、4.5381亿美元，较2021年同期分别增长52.9%、11.3%、-8.6%[178][180][181] - 2022年前三季度办公室、零售、多户住宅租金支出分别为1.3626亿美元、1.0254亿美元、1.4221亿美元，较2021年同期分别增长47.8%、12.4%、-13.8%[183][184][185] - 2022年前三季度办公室、零售、多户住宅房地产税分别为5583万美元、6715万美元、4397万美元，较2021年同期分别增长29.3%、6.5%、-22.7%[186][187][188] - 2022年前三季度总承包和房地产服务收入较2021年同期增长94.4%，费用增加6510万美元[181][188] - 2022年前三季度折旧和摊销较2021年同期增长5.0%，使用权资产 - 融资租赁摊销增长11.8%[189][190] - 2022年前三季度一般和行政费用较2021年同期增长11.2%，收购、开发和其他追求成本下降66.7%[190][191] - 2022年前三季度利息收入较2021年同期下降28.8%，利息支出增长14.0%[193][195] - 2022年前三季度债务清偿损失为2900万美元，主要与多项贷款偿还和再融资有关[195] 财务数据关键指标变化 - 权益、资本 - 2021年12月31日总权益为779,823美元[20] - 2022年3月31日总权益为868,204美元，较2021年末增长11.33%[20] - 2022年6月30日总权益为886,336美元，较3月31日增长2.09%[20] - 2022年9月30日总权益为910,914美元，较6月30日增长2.77%[20] - 2022年3月31日普通股为675美元，较2021年末增长7.14%[20] - 2022年6月30日普通股为677美元，较3月31日增长0.29%[20] - 2022年9月30日普通股为677美元，与6月30日持平[20] - 2022年3月31日额外实收资本为587,474美元，较2021年末增长11.89%[20] - 2022年6月30日额外实收资本为588,012美元，较3月31日增长0.10%[20] - 2022年9月30日额外实收资本为588,707美元，较6月30日增长0.12%[20] - 2020年12月31日总权益为756,802美元，2021年3月31日为760,752美元，2021年6月30日为767,619美元，2021年9月30日为764,756美元[22] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 2022年9月30日经营活动提供的净现金为78,267美元，2021年9月30日为69,222美元[24] - 2022年9月30日投资活动提供的净现金为17,546美元，2021年9月30日使用的净现金为101,353美元[24] - 2022年9月30日融资活动使用的净现金为76,691美元，2021年9月30日提供的净现金为15,154美元[24] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为59,565美元，2021年9月30日为33,453美元[24] 财务数据关键指标变化 - 其他费用 - 2022年9月30日折旧费用为40,770美元，2021年9月30日为38,521美元[24] - 2022年9月30日租赁成本等摊销费用为14,094美元，2021年9月30日为13,716美元[24] 财务数据关键指标变化 - 股权收益 - 2022年9月30日普通股发行净收益为65,159美元，2021年9月30日为27,428美元[24] 财务数据关键指标变化 - 债务情况 - 2022年前九个月，债务按公允价值承担为156,071千美元，2021年为19,989千美元[26] - 2022年9月30日，现金及现金等价物为54,700千美元，2021年为28,038千美元[27] 业务线数据关键指标变化 - 房地产租赁收入 - 2022年前九个月，办公房地产租赁收入为54,024千美元，2021年为35,324千美元[41] - 2022年前九个月，零售房地产租赁收入为64,197千美元，2021年为57,682千美元[41] - 2022年前九个月，多户住宅房地产租赁收入为45,381千美元，2021年为49,673千美元[41] 业务线数据关键指标变化 - 总承包和房地产服务收入 - 2022年前九个月，总承包和房地产服务收入为138,947千美元，2021年为71,473千美元[41] 业务线数据关键指标变化 - 净营业收入 - 2022年前九个月，净营业收入为114,262千美元，2021年为94,647千美元[41] 公司物业投资与处置 - 2022年1月14日，公司以约9220万美元现金和1280万美元贷款收购Constellation Energy Building 79%会员权益和11%经济权益，收购后立即将1.561亿美元贷款再融资为1.75亿美元新贷款，利率为Bloomberg短期银行收益率指数加1.50%，2026年11月1日到期[50] - 2022年1月14日，公司以390万美元现金收购Ten Tryon项目剩余20%所有权权益；4月11日，行使期权增持The Residences at Annapolis Junction 16%权益至95%[52] - 2022年4月1日、4月25日、6月29日、7月22日和7月26日，公司分别出售Hoffler Place、Summit Place、North Pointe的Home Depot和Costco外铺、The Residences at Annapolis Junction以及Sandbridge Commons的AutoZone和Valvoline外铺，售价分别为4310万美元、3780万美元、2390万美元、1.5亿美元和350万美元，其中Hoffler Place和Summit Place出售损失分别为80万美元和50万美元，North Pointe、The Residences at Annapolis Junction和Sandbridge Commons出售收益分别为2090万美元、3150万美元和240万美元[53][54][55] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司对Harbor Point Parcel 3投资账面价值分别为4210万美元和1270万美元，2022年前九个月投资2940万美元，预计股权承诺最高3860万美元；对Harbor Point Parcel 4投资账面价值为2290万美元，2022年前九个月投资2290万美元，预计股权承诺最高9970万美元[56][58] - 2022年1月14日，公司收购Constellation Energy Building物业合伙公司79%的会员权益和11%的经济权益，并将该物业1.561亿美元的贷款再融资为1.75亿美元的新贷款[85] - 2022年4月25日，公司参与的Harbor Point Parcel 3和Harbor Point Parcel 4分别签订1.615亿美元和1.097亿美元的建筑贷款协议[86] - 2022年9月27日，公司对以Liberty公寓为抵押的1340万美元贷款进行再融资，新的210

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司摊薄后每股FFO为0.31美元，摊薄后每股正常化FFO为0.30美元，连续两个季度超出预期 [22] - 公司上调全年指导范围，正常化FFO为每股1.16 - 1.20美元，较2021年增长10%，若实现，2022年将是公司历史上盈利最好的一年 [22] - 本季度稳定运营物业入住率提高20个基点，达到97.3%，其中办公组合表现突出，入住率达97.9% [23] - 本季度GAAP基础上，投资组合同店净营业收入增长6%，现金基础上增长7.4%，其中多户住宅部分在GAAP和现金同店净营业收入方面均增长12.5% [23] - 2022年第二季度，稳定投资组合债务与稳定投资组合调整后EBITDA杠杆降至5.5倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公组合方面，商业续租利差在GAAP基础上为13.1%，现金基础上为正；自年初以来，除45万平方英尺的续租外，还租赁了超过15万平方英尺 [24] - 零售组合方面，商业续租利差在GAAP基础上为9.9%，现金基础上为正 [24] - 多户住宅组合方面，单位置换指标为8.1%，高续租利差和运营重点使团队提高了效率，降低了每单位的费用，实现了较高的净营业收入增长 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调A+级物业，认为各类资产能在多数商业周期中跑赢竞争对手，注重在每个资产类别中持有优质物业，以在任何宏观经济背景下维持较高租金 [7] - 公司计划出售非核心资产，为开发项目提供资金，若房地产投资信托基金股权市场不稳定，未来将继续通过出售高价值非核心资产为增长提供资金 [10] - 公司采用混合和展期债务策略，将利率风险敞口上限延长至2024年，同时逐步转向更无担保的资产负债表，计划将信贷安排中的定期贷款和循环信贷额度各增加1亿美元 [15][28] - 公司计划将季度股息逐步恢复到疫情前水平，上周董事会投票将股息支付提高12%，至每季度0.19美元 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场不稳定，但公司资产组合价值高，出售非核心资产的交易表明了这一点，且公司有足够资金满足开发需求，预计开发项目的预期收入将转化为未来的FFO [9][10] - 公司对未来增长轨迹充满信心，认为公司已基本实现2020年制定的长期增长目标，具备选择性追求新投资机会的能力，即使面临经济衰退也能继续发展 [18] - 公司预计2022年剩余时间运营表现将继续出色，指导范围的提高主要得益于盖恩斯维尔多户住宅资产的强劲租赁和高入住率以及续租利差 [31] 其他重要信息 - 公司新增Dennis Gartman为独立董事，其资本市场专业知识和财务敏锐度将对公司有益 [19] - 公司第三方建筑业务积压订单接近5.5亿美元，为公司历史最高水平 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司开发管道的情况以及未来6 - 12个月的开发计划 - 公司表示开发项目页面进行了调整，以反映保守态度和对资本的谨慎使用，目前有很多项目正在审查中，待确定下一步行动后会向市场传达 [39][40] - 推进项目取决于具体交易，目前资金和融资不是问题，关键在于项目是否符合战略核心目标以及收益率情况，公司会采取谨慎的承保方法 [42] 问题2: 夹层投资组合中Interlock贷款的情况以及夹层计划的未来预期 - Interlock是亚特兰大的大型混合用途资产，目前已出租90%，开发商正在接受收购报价，基本情况是今年晚些时候出售并还清公司贷款，若资本回报率合适，公司也可能收购该资产 [44] - 公司预计夹层计划会有一些小的增加，明年可能会有一两个项目转化为夹层机会，该计划总额将达到约8亿美元 [45] 问题3: 夹层优先投资的承保利率要求以及市场情况 - 公司希望夹层投资的利率与资本成本有两位数的利差，目前利率要求将升至中高个位数，除健康市场的多户住宅项目外，开发商可能难以获得此类资本 [48] 问题4: 完成现有四个开发项目还需筹集多少资金以及下半年开发启动的资金安排 - 公司模型显示目前资金足以支持项目至今年及明年，预计未来六到八个月夹层贷款将有大量还款，无需进一步出售资产 [50] - 目前公司流动性约1.4亿美元，加上公寓销售净收入、夹层融资还款和战略再融资，资金可满足所有资本需求 [51] 问题5: 第三方建筑业务的人员和产能情况 - 该业务积压订单为公司历史最高，将带来历史上最好的第三方建筑费用收入年份之一，明年可能也是如此 [54] - 人员方面，部分项目年底结束，且大部分积压订单集中在巴尔的摩港点，便于管理，公司仍在积极招聘，但不希望过度扩张业务 [54][55] - 公司不会拒绝与长期合作伙伴的优质项目，但目前不打算大幅扩大客户群，以维护客户关系和声誉 [57][58] 问题6: 关于杠杆率的看法以及增加贷款和进行机会性购买对杠杆率的影响 - 公司目标是将净债务与EBITDA比率保持在5.5倍左右，不会提高该杠杆指标，会在增加物业时保持该指标稳定 [61] - 公司通过战略解除资产抵押、优化资本使用和在开发管道中加杠杆，将开发项目纳入稳定投资组合时再降低杠杆率，预计杠杆率不会偏离5.5倍范围太多 [62] - 8.3倍的杠杆率包含了优先股权益，若收回所有夹层贷款或按成本出售所有开发项目，杠杆率将为5.5倍 [64] 问题7: 若增加夹层业务，是否会超出资本范围以及是否需要筹集更多资金 - 公司表示若增加夹层业务，会使用夹层业务的资金来支持开发管道，不会超出资本范围 [65] - 目前公司不打算出售低价股票来筹集资金，除非有不可错过的机会，否则会保持稳定增长轨迹 [67] 问题8: 建筑成本增加对收益率和承保的影响 - 公司在承保时非常保守，会考虑当前建筑成本和预期的成本上升因素，预计这将有助于缓解成本增加的影响 [70] - 不同项目情况不同，如南方邮政项目建筑成本增加4.4% - 4.5%，但租金也在增长，且该项目进入壁垒高；T. Rowe Price项目收益率固定；地块4项目成本增加约2500万美元，但租金也有增长，收益率受影响不大 [71][73][74] 问题9: 多户住宅组合中租金与收入的比例以及租户对租金上涨的承受能力 - 公司不具体跟踪租金与收入的比例，其物业主要面向白领用户 [76] - 第二季度多户住宅部分的坏账为13.8万美元，约占收入的0.5%和约占净营业收入的1%，且呈下降趋势，公司对租金收取情况不担心 [77]

整体财务数据关键指标变化 - 2022年第二季度总营收为100,497美元，2021年同期为65,786美元，同比增长约52.76%[17] - 2022年上半年总营收为179,782美元，2021年同期为147,090美元，同比增长约22.23%[17] - 2022年第二季度总费用为84,927美元，2021年同期为56,053美元，同比增长约51.51%[17] - 2022年上半年总费用为150,422美元，2021年同期为131,852美元，同比增长约14.08%[17] - 2022年第二季度净利润为30,767美元，2021年同期为8,455美元，同比增长约263.89%[17] - 2022年上半年净利润为43,043美元，2021年同期为14,464美元，同比增长约197.6%[17] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净利润为21,273美元，2021年同期为4,139美元，同比增长约413.96%[17] - 2022年上半年归属于普通股股东的净利润为28,379美元，2021年同期为6,450美元，同比增长约340%[17] - 2022年第二季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.31美元，2021年同期为0.07美元，同比增长约342.86%[17] - 2022年上半年普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.42美元，2021年同期为0.11美元，同比增长约281.82%[17] - 2022年上半年净收入为43,043美元，2021年为14,464美元[24] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为50,407美元，2021年为40,640美元[24] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为86,950美元，2021年为31,605美元[24] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为72,512美元，2021年使用的净现金为6,223美元[24] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加35,969美元，2021年为2,812美元[24] - 2022年Q2净收入为3.0767亿美元，2021年同期为8455万美元；2022年上半年为4.3043亿美元，2021年同期为1.4464亿美元[43] - 2022年第二季度，公司净收入为2780万美元，摊薄后每股0.31美元，而2021年同期为560万美元，摊薄后每股0.07美元；资金运营为2700万美元，摊薄后每股0.31美元，2021年同期为2290万美元，摊薄后每股0.28美元；正常化资金运营为2620万美元，摊薄后每股0.30美元，2021年同期为2340万美元，摊薄后每股0.29美元[144] - 2022年上半年经营活动产生的净现金为50,407千美元，较2021年上半年的40,640千美元增加9,767千美元[208][210] - 2022年上半年投资活动产生的净现金为 - 86,950千美元，较2021年上半年的 - 31,605千美元减少55,345千美元[210] - 2022年上半年融资活动产生的净现金为72,512千美元，较2021年上半年的 - 6,223千美元增加78,735千美元[210] - 2022年上半年现金及现金等价物和受限现金净增加35,969千美元，较2021年上半年的2,812千美元增加33,157千美元[210] - 2022年上半年期初现金及现金等价物和受限现金为40,443千美元，期末为76,412千美元[210] - 2021年上半年期初现金及现金等价物和受限现金为50,430千美元，期末为53,242千美元[210] 总权益及相关变动 - 2021年12月31日总权益为779,823美元，2022年3月31日为868,204美元，2022年6月30日为886,336美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日净收入为9,993美元，2022年3月31日至2022年6月30日为24,160美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日未实现现金流套期收益为5,907美元，2022年3月31日至2022年6月30日为2,986美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日已实现现金流套期损失重分类至净收入为602美元，2022年3月31日至2022年6月30日为629美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日普通股发行净收益为65,194美元，2022年3月31日至2022年6月30日为630美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日收购非控股权益为 - 3,901美元，2022年3月31日至2022年6月30日为 - 35美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日优先股股息宣告为 - 2,887美元，2022年3月31日至2022年6月30日同样为 - 2,887美元[20] - 2021年12月31日至2022年3月31日普通股及单位股息和分配宣告为 - 14,939美元，2022年3月31日至2022年6月30日为 - 15,034美元[20] - 2020年12月31日总权益为756,802美元，2021年3月31日为760,752美元，2021年6月30日为767,619美元[22] - 2020年12月31日至2021年3月31日净收入为5,198美元，2021年3月31日至2021年6月30日为7,026美元[22] 公司业务结构及权益占比 - 截至2022年6月30日，公司拥有运营合伙企业76.7%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[29] - 截至2022年6月30日，公司在运营合伙企业的普通股权益分别为76.7%和75.3% [97] 物业组合情况 - 截至2022年6月30日，公司的物业组合包括55处稳定运营物业和4处开发中或未稳定物业[29] 会计准则采用情况 - 2022年公司采用参考利率改革相关会计准则，对合并财务报表无重大影响[35] - 2022年公司采用ASU 2020 - 06简化可转换工具会计处理，对合并财务报表无重大影响[36] 业务评估指标 - 公司使用净营业收入评估业务部门表现，认为其是净收入的补充指标[38] 各业务线租赁收入情况 - 2022年Q2办公地产租赁收入1.8314亿美元，2021年同期为1.1756亿美元；2022年上半年为3.5337亿美元，2021年同期为2.3391亿美元[40] - 2022年Q2零售地产租赁收入2.1544亿美元，2021年同期为1.9204亿美元；2022年上半年为4.2974亿美元，2021年同期为3.7459亿美元[40] - 2022年Q2多户住宅地产租赁收入1.5366亿美元，2021年同期为1.6418亿美元；2022年上半年为3.1548亿美元，2021年同期为3.2269亿美元[40] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，租赁收入分别为55,224千美元和109,859千美元，较2021年同期增长16.6%和18.0%[167][168] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，办公租赁收入分别为18,314千美元和35,337千美元，较2021年同期增长55.8%和51.1%[168][170] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，零售租赁收入分别为21,544千美元和42,974千美元，较2021年同期增长12.2%和14.7%[168][170] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，多户租赁收入分别为15,366千美元和31,548千美元，较2021年同期下降6.4%和2.2%[168][171] - 2022年第二季度末，办公室、零售、多户住宅业务三个月收入分别为2035万美元、2271万美元、1531万美元，六个月收入分别为3539万美元、4509万美元、3193万美元[175] 总承包和房地产服务收入情况 - 2022年Q2总承包和房地产服务收入4.5273亿美元，2021年同期为1.8408亿美元；2022年上半年为6.9923亿美元，2021年同期为5.3971亿美元[40] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，总承包和房地产服务收入分别为45,273千美元和69,923千美元，较2021年同期增长145.9%和29.6%[167][171] 物业收购与出售情况 - 2022年1月14日，公司以约9220万美元现金和向卖方提供1280万美元贷款的方式，收购Exelon大楼79%的会员权益和额外11%的经济权益[49] - 2022年4月1日，公司以4310万美元出售Hoffler Place，确认损失80万美元；4月25日，以3780万美元出售Summit Place，确认损失50万美元[53] - 2022年6月29日，公司以2390万美元出售North Pointe的Home Depot和Costco外铺，处置收益为2090万美元[54] - 2022年7月22日，公司以150.0百万美元出售了The Residences at Annapolis Junction，并还清了84.4百万美元的贷款[123] - 2022年7月26日，公司以3.5百万美元出售了Sandbridge Commons的AutoZone和Valvoline外铺[123] - 公司完成1.77亿美元非核心资产销售，包括以1.5亿美元出售安纳波利斯交汇处住宅，以2390万美元出售北角两处外铺，以350万美元出售桑德布里奇公地两处外铺[146] - 2022年1月14日，公司以约9220万美元现金和向卖方提供1280万美元贷款的价格，收购Exelon大楼79%的会员权益和额外11%的经济权益，并将1.561亿美元的贷款再融资为1.75亿美元，新贷款利率为Bloomberg短期银行收益率指数加1.50%，将于2026年11月1日到期[139] 项目投资情况 - 截至2022年6月30日，公司在Harbor Point Parcel 3的投资账面价值为3380万美元，2021年12月31日为1270万美元[56] - 2022年上半年，公司向Harbor Point Parcel 3投资2110万美元，该项目估计股权承诺最高达3900万美元[56] - 2022年4月1日公司收购Harbor Point Parcel 4项目78%权益，可增持至90%，上半年投资1970万美元，预计最高权益承诺1亿美元[58] - 2022年上半年公司在Harbor Point Parcel 4项目无经营活动，未分配到收入[58] - 2022年1月5日，公司向Harbor Point Parcel 3合资企业出资260万美元；1月14日，收购Exelon Building相关合伙企业权益并将1.561亿美元贷款再融资为1.75亿美元贷款[84] - 2022年3月23日公司对City Park 2项目进行2060万美元优先股投资，利率13%，按年复利[64] 应收票据及相关情况 - 截至2022年6月30日，公司应收票据净额为1.394亿美元，较2021年12月31日的1.264亿美元有所增加，坏账准备为150万美元[62][69] - 2022年2月公司收到Interlock Commercial夹层贷款部分还款1350万美元，其中本金1110万美元，利息240万美元[66] - 截至2022年6月30日，公司Exelon应收票据处于非应计状态，年利率3%，本金余额由卖方合伙权益充分担保[70] 合同成本及相关账户情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司递延预合同成本分别为100万美元和220万美元，上半年摊销分别为50万美元和20万美元[73] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，建筑应收账款中的保留金分别为940万美元和310万美元，建筑应付账款中的保留金分别为1030万美元和420万美元[74] - 2022年上半年公司建筑合同成本和估计收益超过账单的账户期末余额为49.3万美元，账单超过建筑合同成本和估计收益的账户期末余额为1507.5万美元[73] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，在建合同成本分别为411,547美元和379,993美元，净头寸分别为-14,582美元和-4,638美元[77] 订单积压情况 - 2022年3个月和6个月的期初积压订单分别为419,439美元和215,518美元，期末积压订单均为

财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度总营收79,285美元，2021年同期为81,304美元，同比下降2.48%[17] - 2022年第一季度总费用65,495美元，2021年同期为75,799美元，同比下降13.6%[17] - 2022年第一季度运营收入13,790美元，2021年同期为9,222美元，同比增长49.53%[17] - 2022年第一季度净收入12,276美元，2021年同期为6,009美元，同比增长104.3%[17] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为7,106美元，2021年同期为2,311美元，同比增长207.48%[17] - 2022年第一季度归属于普通股股东的每股净收入（基本和摊薄）为0.11美元，2021年同期为0.04美元，同比增长175%[17] - 2022年第一季度综合收入为20,785美元，2021年同期为9,363美元，同比增长121.99%[17] - 截至2022年3月31日，总权益为868,204美元，截至2021年12月31日为779,823美元，增长11.33%[20] - 截至2021年3月31日，总权益为760,752美元，截至2020年12月31日为756,802美元，增长0.52%[22] - 2022年净收入为1227.6万美元，2021年为600.9万美元[24] - 2022年经营活动提供的净现金为3058.2万美元，2021年为813.5万美元[24] - 2022年投资活动使用的净现金为1.37624亿美元，2021年为3111.9万美元[24] - 2022年融资活动提供的净现金为1.06085亿美元，2021年为714.2万美元[24] - 2022年第一季度和2021年第一季度的期初积压订单分别为2.15518亿美元和7125.8万美元，期末积压订单分别为4.19439亿美元和3883.8万美元[73] - 2022年第一季度，公司净收入为930万美元，摊薄后每股0.11美元，2021年同期为310万美元，摊薄后每股0.04美元[134] - 2022年第一季度，公司资金运营所得为2760万美元，摊薄后每股0.31美元，2021年同期为2080万美元，摊薄后每股0.26美元[134] - 2022年第一季度，公司正常化资金运营所得为2450万美元，摊薄后每股0.28美元，2021年同期为2060万美元，摊薄后每股0.26美元[135] - 同店净营业收入在GAAP基础上较2021年第一季度增长7.3%，其中多户住宅同店净营业收入增长15.3%，商业同店净营业收入增长4.3%[135] - 2022年第一季度零售和办公的续租利差分别为11.8%和11.3%[135] - 2022年第一季度租赁收入较2021年同期增长19.4%[159] - 2022年第一季度办公同店NOI与2021年同期基本持平[144] - 2022年第一季度零售板块NOI为1.5691亿美元，较2021年同期的1.3392亿美元增加2299万美元，增幅17.2%[146] - 2022年第一季度零售同店NOI为1.3751亿美元，较2021年同期的1.2792亿美元增加959万美元，增幅7.5%[149] - 2022年第一季度多户住宅板块NOI为9492万美元，较2021年同期的8809万美元增加683万美元，增幅7.8%[151] - 2022年第一季度多户住宅同店NOI为8287万美元，较2021年同期的7186万美元增加1101万美元，增幅15.3%[153] - 2022年第一季度总承包和房地产服务板块毛利润为829万美元，较2021年同期的1288万美元减少459万美元，降幅35.6%[156] - 截至2022年3月31日，公司积压订单为4.19439亿美元，较2021年同期的3883.8万美元大幅增加[157] - 2022年第一季度办公室、零售、多户住宅租金收入分别为1.7023亿、2.143亿、1.6182亿美元，较2021年同期分别增长46.3%、17.4%、适度增长[160][162] - 2022年第一季度总承包和房地产服务收入较2021年同期下降30.7%[163] - 2022年第一季度办公室、零售、多户住宅租金费用分别为4140万、3501万、5028万美元，较2021年同期分别增长44.0%、23.4%、略有下降[164] - 2022年第一季度办公室、零售、多户住宅房地产税分别为1504万、2238万、1662万美元，较2021年同期分别增长10.8%、10.4%、下降13.5%[166] - 2022年第一季度折旧和摊销较2021年同期增长2.7%，使用权资产 - 融资租赁摊销增长47.1%[168] - 2022年第一季度利息收入较2021年同期下降13.3%，利息支出增长13.2%[170][171] - 2022年第一季度经营活动净现金流入3058.2万美元，较2021年同期增加2244.7万美元；投资活动净现金流出1.37624亿美元，较2021年同期增加1.06505亿美元；融资活动净现金流入1.06085亿美元，较2021年同期增加9894.3万美元[198] - 2022年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为928.9万美元，FFO为2757.4万美元，Normalized FFO为2453.3万美元；2021年同期分别为312.2万美元、2076.3万美元、2063.3万美元[205] - 2022年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入摊薄后每股0.11美元，FFO摊薄后每股0.31美元，Normalized FFO摊薄后每股0.28美元；2021年同期分别为0.04美元、0.26美元、0.26美元[205] - 2022年第一季度加权平均普通股和单位（摊薄）为87749股，2021年同期为80276股[205] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年办公室房地产租赁收入为1702.3万美元，2021年为1163.5万美元[41] - 2022年零售房地产租赁收入为2143万美元，2021年为1825.5万美元[41] - 2022年多户住宅房地产租赁收入为1618.2万美元，2021年为1585.1万美元[41] - 2022年净营业收入为3739.1万美元，2021年为3089.1万美元[41] - 2022年和2021年第一季度总承包和房地产服务收入分别剔除了860万美元和200万美元的内部建筑合同收入[42] - 2022年和2021年第一季度净营业收入分别为3739.1万美元和3089.1万美元，净利润分别为1227.6万美元和600.9万美元[44] - 2022年和2021年第一季度租金收入分别为5463.5万美元和4574.1万美元[49] - 2022年第一季度办公租赁收入为1702.3万美元，物业费用为564.4万美元，部门净营业收入为1137.9万美元，较2021年同期增长53.7%[142] - 2022年第一季度零售板块租赁收入为2.143亿美元，较2021年同期的1.8255亿美元增加3175万美元[146] - 2022年第一季度多户住宅板块租赁收入为1.6182亿美元，较2021年同期的1.5851亿美元增加331万美元[151] 公司权益与股权相关情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业76.7%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[30] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在运营合伙企业的普通股权益分别为76.7%和75.3% [92] - 2022年第一季度，公司通过ATM计划发行并出售475,074股普通股，净收益710万美元；1月完成承销公开发行4,025,000股普通股，净收益5800万美元[91] - 截至2022年5月3日，ATM计划下还有总计2.05亿美元的股票未售出[91] - 2022年第一季度，公司宣布或支付普通股/ A类单位股息1.5014亿美元，A系列优先股股息288.7万美元[95] - 截至2022年3月31日，公司2013年股权计划下有432,603股可发行[96] - 2022年第一季度，公司授予224,027股限制性股票，确认180万美元的股份支付成本[97][98] 公司资产与负债相关情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司应收票据分别为1.336亿美元和1.264亿美元，贷款损失准备分别为120万美元和100万美元[63] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，递延的合同前成本分别为170万美元和220万美元，2022年和2021年第一季度的摊销均为10万美元[68] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，建筑应收账款中的保留金分别为580万美元和310万美元，建筑应付账款中的保留金分别为690万美元和420万美元[69] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，未完成建筑合同的净头寸分别为-1493.3万美元和-463.8万美元[72] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，循环信贷安排的未偿还余额分别为650万美元和50万美元，定期贷款安排的未偿还余额均为2.05亿美元[76] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司衍生品名义总额分别为1,048,100美元和1,073,587美元[87] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务净额账面价值分别为1,178,831美元和958,910美元，公允价值分别为1,184,117美元和976,520美元[102] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，关联方未偿还金额分别为210万美元和410万美元[103] - 截至2022年3月31日，公司为Interlock Commercial提供3750万美元付款担保，已记录170万美元负债[106] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司担保债券总额均为210万美元；2022年3月31日，为关联方项目开具950万美元信用证[107] - 截至2022年3月31日，公司有3290万美元无限制现金及现金等价物，660万美元受限现金，循环信贷额度可用借款8500万美元，建设贷款可用借款4700万美元[175] - 截至2022年3月31日，公司总担保债务为90929.6万美元，无担保债务为27000万美元，总本金余额为117929.6万美元，净负债为113746.7万美元[186] - 截至2022年3月31日，公司对Interlock Commercial有3750万美元未偿还付款担保，记录170万美元负债及对应应收票据增加；对Harbor Point Parcel 3项目提供约5650万美元完工担保；对Harbor Point Parcel 4项目提供约3840万美元部分付款和完工担保[195] - 截至2022年3月31日，公司有1570万美元应收票据未融资承诺，记录40万美元信用损失准备金[196] 公司项目投资与交易情况 - 2022年1月14日，公司以约9220万美元现金和1280万美元贷款收购Exelon大楼79%会员权益和11%经济权益，并将1.561亿美元贷款再融资为1.75亿美元[50] - 2022年1月14日，公司以390万美元现金收购Ten Tryon项目剩余20%所有权权益[52] - 2022年第一季度，公司向Harbor Point Parcel 3投资820万美元，截至2022年3月31日投资账面价值为2090万美元[53] - 2022年3月23日，公司对City Park 2项目进行2060万美元优先股投资，年利率13%，按年复利[58] - 2022年2月，公司收到Interlock Commercial夹层贷款部分还款1350万美元，其中本金1110万美元，利息240万美元[60] - 2022年1月5日，公司向Harbor Point Parcel 3合资企业出资260万美元；1月14日，收购Exelon大楼相关合伙企业权益并将1.561亿美元贷款再融资为1.75亿美元；1月19日和3月3日分别还清1410万美元和1030万美元贷款；第一季度新增建筑贷款借款1420万美元[79][80] - 2022年4月1日，公司以4310万美元出售Hoffler Place；同日，以预计7400万美元股权承诺收购Harbor Point Parcel 4的90%权益[111] - 2022年4月25日，公司以3780万美元出售Summit Place；同日，Harbor Point Parcel 3和Harbor Point Parcel 4分别签订1.

Armada Hoffler Properties, Inc. (NYSE:AHH) Q1 2022 Earnings Conference Call May 3, 2022 8:30 AM ET Company Participants Chelsea Forrest - Director, Corporate Communications and Investor Relations Louis Haddad - Vice Chairman, President & CEO Matthew Barnes-Smith - CFO, Treasurer, Corporate Secretary & Principal Financial Officer and Principal Accounting Officer Shawn Tibbetts - COO Conference Call Participants Robert Stevenson - Janney Montgomery Scott Christopher Sakai - Singular Research Operator Greeting ...

财务数据关键指标变化 - 2021年归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1390万美元，摊薄后每股0.17美元，2020年为2980万美元，摊薄后每股0.38美元[29] - 2021年归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为8540万美元，摊薄后每股1.05美元，2020年为8300万美元，摊薄后每股1.06美元[29] - 2021年归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为8730万美元，摊薄后每股1.07美元，2020年为8620万美元，摊薄后每股1.10美元[29] - 2021年季度现金普通股股息从年化每股0.44美元增至0.68美元，增幅为54.5%[30] 各业务线净营业收入变化 - 2021年物业部门净营业收入为1.238亿美元，较2020年的1.094亿美元增长13.2%[29] - 2021年同店净营业收入为9210万美元，较2020年的8990万美元增长2.5%[29] 物业入住率情况 - 截至2021年12月31日，稳定投资组合入住率为96.7%，2020年为94.4%[29] - 截至2021年12月31日，公司稳定零售物业组合的净可出租面积为4,067,355平方英尺，平均入住率为96.0%[46][47] - 249 Central Park Retail物业入住率为94.0%[47] - Apex Entertainment物业入住率为100.0%[47] - 截至2021年12月31日，公司稳定办公物业组合的净可出租面积为1,301,319平方英尺，平均入住率为96.8%[49] - 4525 Main Street办公物业入住率为100.0%[49] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office办公物业入住率分别为99.3%和100.0%[49] - One City Center办公物业入住率为87.6%[49] - Thames Street Wharf办公物业入住率为100.0%[49] - 公司多户住宅物业入住率为97.4%[50] - 1405 Point物业入住率95.8%[50] - Edison Apartments物业入住率99.4%[50] - Encore Apartments物业入住率98.3%[50] - Greenside Apartments物业入住率98.2%[50] - Hoffler Place物业入住率96.9%[50] 物业租金情况 - 截至2021年12月31日，公司稳定零售物业组合总基本租金为66,896,225美元，每平方英尺基本租金为17.13美元[46][47] - 249 Central Park Retail物业基本租金为2,304,127美元，每平方英尺基本租金为26.53美元[47] - Apex Entertainment物业基本租金为1,492,772美元，每平方英尺基本租金为14.45美元[47] - 截至2021年12月31日，公司稳定办公物业组合总基本租金为35,556,640美元，每平方英尺基本租金为28.21美元[49] - 4525 Main Street办公物业基本租金为7,043,627美元，每平方英尺基本租金为29.96美元[49] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office办公物业基本租金分别为9,319,944美元和1,887,674美元，每平方英尺基本租金分别为29.72美元和19.25美元[49] - One City Center办公物业基本租金为4,258,812美元，每平方英尺基本租金为32.06美元[49] - Thames Street Wharf办公物业基本租金为7,493,734美元，每平方英尺基本租金为28.45美元[49] - 公司多户住宅物业季度年化收入（AQR）总计5811.3249万美元，每单元/床位平均收入1680美元[50] - 1405 Point物业AQR为795.3108万美元，每单元收入2393美元[50] - Edison Apartments物业AQR为290.2883万美元，每单元收入1398美元[50] - Encore Apartments物业AQR为520.525万美元，每单元收入1544美元[50] - Greenside Apartments物业AQR为437.1398万美元，每单元收入1648美元[50] - Hoffler Place物业AQR为381.888万美元，每单元收入1273美元[50] 物业租赁到期情况 - 公司办公物业租赁方面，2027年到期的租赁面积为287267平方英尺，占组合净可出租面积的22.1%，年化基本租金（ABR）为842.6765万美元，占办公组合ABR的23.7%[53] - 公司零售物业租赁方面，2025年到期的租赁面积为635648平方英尺，占组合净可出租面积的15.6%，ABR为893.3617万美元，占零售组合ABR的13.4%[54] - 公司办公物业租赁总计107份租约到期，总到期面积130.1319万平方英尺，ABR总计3555.664万美元，每平方英尺ABR为28.21美元[53] - 公司零售物业租赁总计576份租约到期，总到期面积406.7355万平方英尺，ABR总计6689.6225万美元，每平方英尺ABR为17.13美元[54] 物业租户租金占比情况 - 办公物业前十大租户年化基础租金（ABR）总计1896.6万美元，占办公物业组合ABR的53.4%，占总物业组合ABR的11.9%，其中摩根士丹利ABR为570.3万美元，占办公物业组合ABR的16.0%，占总物业组合ABR的3.6%[56] - 零售物业前十大租户ABR总计1553.6万美元，占零售物业组合ABR的23.4%，占总物业组合ABR的9.6%，其中Harris Teeter/Kroger ABR为373.9万美元，占零售物业组合ABR的5.6%，占总物业组合ABR的2.3%[57] 开发项目成本情况 - 未交付开发项目预计总成本2.87亿美元，已发生成本8300万美元，包括Gainesville Apartments等项目[58] - 已交付未稳定的开发/再开发项目预计成本1.2亿美元，已发生成本1.14亿美元，如Wills Wharf项目，截至2021年12月31日，该项目整体出租率为70.4%[59][63] - 计划的权益法投资（预开发阶段）预计总成本4.42亿美元，已发生成本1400万美元，涉及T. Rowe Price Global HQ和Parcel 4 Mixed - Use项目[65] 贷款及投资情况 - Interlock Commercial夹层贷款最高本金7010万美元，总最高承诺1.07亿美元，截至2021年12月31日余额9540万美元，2021年确认利息收入1280万美元，2022年2月借款人还款1350万美元[66][67] - Nexton Multifamily于2021年4月进行2230万美元优先股投资，截至2021年12月31日本金余额2230万美元，2021年确认利息收入130万美元，贷款总余额达2360万美元[67][68] - Solis Apartments at Interlock夹层贷款最高本金承诺2520万美元，总最高承诺4110万美元，2021年6月7日借款人全额还清，公司共收到3300万美元[69][70] 物业收购情况 - 2021年完成德尔雷海滩广场、绿蔷薇广场和overlook村收购[31] - 2021年2月26日，公司以2760万美元合同价加20万美元资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，收购时开发商偿还1430万美元夹层应收票据[74] - 2021年6月28日，公司以30万美元现金购买Hoffler Place剩余7.5%所有权权益，以50万美元现金购买Summit Place剩余10%所有权权益[74][75] - 2021年7月28日，公司以2830万美元合同价加10万美元资本化收购成本收购Overlook Village[75] - 2021年8月24日，公司以3650万美元总对价加30万美元资本化收购成本收购Greenbrier Square，并承担2000万美元应付票据[76] - 2022年1月14日，公司以约9220万美元现金和向卖方提供1280万美元贷款收购Exelon Building 79%会员权益和11%经济权益，并将15610万美元贷款再融资为17500万美元新贷款[80] 物业出售情况 - 2021年完成奥克兰市场广场出售，售价550万美元[30] - 2021年，公司完成多项物业出售，如Hanbury Village的7 - Eleven外铺以290万美元出售，收益240万美元；Johns Hopkins Village以7500万美元出售，收益1440万美元等[76][78] 房地产减值情况 - 2021年3月31日止三个月，公司确认Socastee Commons购物中心300万美元房地产减值；2021年12月31日止三个月，确认Hoffler Place和Summit Place学生住房物业1830万美元房地产减值[81][82] 工资税递延支付情况 - 公司递延支付2020年3月27日至12月31日雇主部分社会保障工资税60万美元，2021年支付30万美元，剩余30万美元递延至2022年12月31日[89] 公司REIT资格情况 - 公司自2013年12月31日应税年度起选择并符合美国联邦所得税REIT资格，需每年分配至少90%的REIT应税收入[99][100] 租户保护措施影响 - 弗吉尼亚州新的租户保护措施于2021年8月10日生效，至2022年6月30日，拥有超过4套住宅单元的房东终止租赁协议前需发出14天支付或搬离通知[98] 公司房产风险情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中除两处房产外其余均位于易受飓风影响地区[101] - 公司房产需遵守包括《美国残疾人法案》在内的各类法规，部分房产可能未达标[104] - 公司可能因房产存在有害物质污染而承担重大责任和成本[105] 公司竞争情况 - 公司在运营、开发、收购、借贷和建筑业务方面面临激烈竞争[113][114][116] 公司员工及办公地点情况 - 截至2021年12月31日，公司有138名员工，提供全面奖励计划[117] - 公司主要行政办公室位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩，建筑办公室位于马里兰州巴尔的摩[118] 公司报告提交情况 - 公司向美国证券交易委员会提交多种报告，相关文件可在SEC网站和公司网站获取[119] 公司市场风险及债务情况 - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口是LIBOR，使用固定利率融资和衍生品管理风险[427] - 截至2021年12月31日，约5.344亿美元（占比55.8%）的债务为固定利率或受利率互换影响，约4.23亿美元（占比44.2%）为可变利率，96.0%的债务为固定利率或经济对冲[428] - 截至2021年12月31日，LIBOR约为10个基点，SOFR约为5个基点，BSBY约为8个基点；利率上升100个基点，现金流每年减少约190万美元；利率降至0基点，现金流每年增加约30万美元[428] 公司业务发展计划 - 公司计划利用建设和开发平台吸引更多第三方客户，继续开展和拓展建设业务及其他第三方服务[43] - 公司打算在认为回报最大化时择机剥离物业，并将资金重新投入到预计能产生更高潜在风险调整后回报的新项目中[44] 合资企业开发项目情况 - 公司与他人成立50/50合资企业开发T. Rowe Price新全球总部和Harbor Point Parcel 4混合用途设施，预计项目成本分别为2.5亿美元和1.92亿美元，两个项目股权要求合计6000万美元，预计2022年第二季度动工[71][72][73] 特定开发项目情况 - Gainesville Apartments是佐治亚州盖恩斯维尔正在开发的5200万美元、223单元A级多户住宅物业，预计2022年交付[60] 公司股份持有情况 - 截至2021年12月31日，公司高管和董事合计持有公司约12.9%股份（完全摊薄基础）[36]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司实现每股FFO 0.24美元，每股正常化FFO 0.27美元；全年FFO为1.05美元，正常化FFO为1.07美元，较2021年原指引中点增长7% [20] - 2021年全年，公司同店NOI在GAAP基础上增长2.5%，现金基础上增长6.3%，其中多户住宅增长超10%；第四季度同店NOI在GAAP基础上增长4.7%，现金基础上增长7.9% [21][22] - 2021年，公司股票从疫情低点反弹，总回报率达45%，股息在过去12个月从每股0.44美元增至0.68美元，增幅超50% [20] - 2022年正常化FFO指引中点为1.13美元，较2021年增长5.6% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2021年各指标同比增幅创历史新高，预计未来交付单元数量增长55%，NOI将大幅上升 [14] - 2021年第四季度同店NOI在GAAP和现金基础上均增长17%，连续三个季度实现两位数增长 [21] 办公业务 - 办公物业入住率、同店NOI和续租利差表现出色，未来几年租约到期量少，约一半办公NOI来自甲级建筑的投资级租户 [15] - 2021年第四季度办公物业入住率为97%，续租利差在GAAP基础上为8.9%，现金基础上为3.6%；全年续租利差在GAAP基础上为9%，现金基础上为4.9% [20][22] 零售业务 - 零售物业入住率已从疫情中完全恢复，同店NOI和续租利差表现强劲，预计通过租金增长和收购实现可靠增长 [16] - 2021年第四季度零售物业入住率为96% [20] 开发业务 - 除哈里森堡公寓预计今年春季开工外，所有项目均进展顺利，预计价值创造将超过20%的传统目标，主要因多户住宅资本化率压缩 [17] 收购业务 - 过去14个月收购6处物业，总价超5亿美元，新增NOI 3500万美元，包括50万平方英尺零售、45万平方英尺办公和近700套多户住宅单元 [17] - 2022年下半年计划额外收购1亿美元物业 [18] 建筑业务 - 第三方建筑费用收入预计在可预见未来保持在历史高位，合同积压量将创历史新高 [12] 贷款业务 - 夹层和优先股权益计划规模将缩减，未来将投资于较小或贷款转股权项目，预计利息收入下降 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心市场从巴尔的摩到亚特兰大，集中在马里兰州和弗吉尼亚州，巴尔的摩港点和弗吉尼亚海滩市中心两个总体规划社区发展良好 [19] - 卡罗来纳州和佐治亚州市场机会众多，公司预计在这些地区继续增长 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司将继续专注于提高投资组合NOI质量、进行增值收购和多户住宅开发交付，以提升公司净资产价值和收益 [11] - 公司计划继续进行机会性收购，偏好非公开市场交易和与现有合作伙伴合作，目标资产为混合用途设施和优质销售型杂货店锚定购物中心 [18][50] - 公司将减少贷款业务，将更多资本投入硬资产，牺牲短期收益以实现净资产价值的大幅增长 [13] - 公司认为甲级办公建筑在混合用途环境中长期表现优于市场，将利用市场对办公物业的偏见进行收购 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去两年公司经历了第五次衰退，但员工的努力使公司为显著增长和更高盈利能力做好了准备 [8] - 公司对2022年及以后的前景非常乐观，所有稳定资产类别出租率均超95%，近期开发项目交付将推动增长 [9] - 尽管市场对多户住宅物业价值认识不足，但公司认为其当前和不断增长的价值将得到认可 [14] - 随着美联储收紧政策，目前资本化率继续压缩，特别是多户住宅和高流量信用零售物业，房地产在利率上升环境中表现良好，预计不会出现有意义的重新定价 [52] 其他重要信息 - 公司预计董事会将在2月底会议上讨论即将到来的股息水平和进一步的增长措施 [26] - 2022年债务到期的仅有两笔购物中心贷款，总计2000万美元，公司计划偿还贷款并将物业纳入信贷额度借款基础 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请介绍公司开发项目的资金来源和用途 - 已宣布的开发项目约需2.56亿美元完成，其中建设贷款将提供1.8亿美元，现金需求为8000万美元，公司年末流动性充足 [30] - 1月完成Exelon交易，净现金需求9000万美元，1月通过ATM和股权融资筹集5900万美元，今年还将有Interlock贷款偿还1400万美元和查尔斯顿学生公寓出售预计收入约3900万美元 [30] - 若市场条件合适，公司将继续通过ATM融资 [30] 问题2：下半年两个开发项目启动和1亿美元收购的资金如何筹集 - 公司仍有一些非核心资产可出售，但可能不需要，开发项目初期现金需求小，预计Interlock贷款偿还约7000万美元将在年初回流 [32] 问题3：请拆解多户住宅同店NOI增长的原因 - 2022年上半年开发交付对同店NOI无重大贡献，盖恩斯维尔项目刚开始出租，纪事磨坊项目预计夏末开始出租 [34] - 弗吉尼亚海滩Cosmopolitan公寓改造项目在第四季度贡献约30万美元收入，占新增收入80万美元的一部分 [35] - 预计2022年多户住宅两位数增长将逐渐放缓，年底将回归2% - 4%的传统增长水平 [36] 问题4：办公和零售物业未来几年是否有已知或可能的租户迁出 - 预计2023年4月约翰霍普金斯大学医学院将迁出泰晤士街码头办公楼，公司已与潜在租户接触 [38] - 零售物业方面，预计无重大租约终止情况 [39] 问题5：贷款转股权机会有多少，回报率如何 - 年底可能有一两个机会，部分可能是多户住宅贷款转股权项目，但回报率较低，需确保收购时仍有合适回报 [43] 问题6：镇中心三个地块的规划有何更新 - 仍处于初步阶段，预计2022年将宣布弗吉尼亚海滩镇中心的新项目，可能是包含多户住宅的高层混合用途塔楼 [45] 问题7：除镇中心外，是否有其他重大再开发机会 - 目前无重大规模的再开发项目，镇中心项目是重点，预计Regal将续租几年，四年后收回Bed Bath地块，可整合10英亩土地进行开发 [47] - 哈里森堡公寓项目正在进行中，本周二已获得城市许可，进入规划和设计阶段 [48] 问题8：下半年1亿美元收购的潜在资产类型和地理位置构成 - 目标资产为公司擅长的混合用途设施和优质销售型杂货店锚定购物中心，地理位置为现有市场内的优质地段，偏好非公开市场交易和与现有合作伙伴合作 [50] 问题9：市场交易定价是否有变化 - 目前资本化率继续压缩，特别是多户住宅和高流量信用零售物业，房地产在利率上升环境中表现良好，预计不会出现有意义的重新定价 [52] 问题10：哈里森堡项目是否属于学生住房业务，公司未来是否会在大学城开发 - 哈里森堡项目为传统多户住宅单元，预计有部分学生租户，但非主要租户，当地空置率低于3%，公司对该项目前景乐观 [55] - 公司不打算开发传统学生住房项目，但会与大学进行合资项目，学生住房业务并非公司重点，公司正在退出该业务，但不排除未来机会 [57] 问题11：公司是否会进行大规模办公收购 - 有可能，市场对办公物业存在偏见，但公司所在市场的甲级建筑表现良好，公司将利用这一机会，偏好混合用途建筑以减少竞争 [59] 问题12：公司目标办公建筑类型和地理位置 - 优先考虑现有市场内的甲级建筑，投资级租户的建筑更受青睐，除非有极好机会，否则不会离开现有市场 [61] 问题13：公司费用业务预计在可预见未来接近历史高位的原因 - 整体费用业务（包括贷款业务）占总收入和NOI的比例将降至个位数，但建筑业务积压订单将创历史新高，主要因巴尔的摩T. Rowe Price项目和第三方客户在多户住宅方面的活跃需求 [63] 问题14：公司核心债务与核心EBITDA比率是否会上升，模型中股权规模如何 - 核心债务与核心EBITDA比率将在未来几个季度升至6%以上，总债务与EBITDA比率希望保持在8%以下，目前为7% [66] - 公司已建模足够的ATM融资以维持比率，若情况变化将调整策略，如出售非核心资产 [66] - 由于市场条件变化，未披露模型中ATM发行规模 [67]

整体财务数据关键指标变化 - 2021年第三季度总营收为67,062美元，2020年同期为98,253美元，同比下降约31.75%[17] - 2021年前三季度总营收为214,152美元，2020年同期为285,123美元，同比下降约24.89%[17] - 2021年第三季度总费用为54,825美元，2020年同期为88,489美元，同比下降约38.04%[17] - 2021年前三季度总费用为186,677美元，2020年同期为251,448美元，同比下降约25.76%[17] - 2021年第三季度净利润为7,748美元，2020年同期为10,826美元，同比下降约28.43%[17] - 2021年前三季度净利润为22,212美元，2020年同期为32,270美元，同比下降约31.17%[17] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净利润为3,624美元，2020年同期为6,389美元，同比下降约43.28%[17] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净利润为10,074美元，2020年同期为20,441美元，同比下降约50.72%[17] - 2021年第三季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.06美元，2020年同期为0.11美元，同比下降约45.45%[17] - 2021年前三季度普通股股东每股净利润（基本和摊薄）为0.17美元，2020年同期为0.36美元，同比下降约52.78%[17] - 2021年前九个月净收入为22,212,000美元，2020年同期为32,270,000美元[24] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为69,222,000美元，2020年同期为67,767,000美元[24] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为101,353,000美元，2020年同期为3,873,000美元[24] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为15,154,000美元，2020年同期使用净现金28,249,000美元[24] - 2021年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为33,453,000美元，2020年同期为79,224,000美元[24][27] - 2021年前九个月股息和分配应付账款增加4,423,000美元，2020年同期减少5,817,000美元[26] - 2021年前九个月应计资本改进和开发成本增加5,804,000美元，2020年同期减少12,564,000美元[26] - 2021年前九个月确认的融资租赁使用权资产为24,466,000美元，2020年同期无[26] - 2021年前三季度净营业收入为9.4647亿美元，2020年同期为8.6489亿美元；2021年第三季度净营业收入为3.2858亿美元，2020年同期为2.6761亿美元[43][46] - 2021年前三季度净收入为2.2212亿美元，2020年同期为3.2270亿美元；2021年第三季度净收入为7748万美元，2020年同期为1.0826亿美元[46] - 2021年前三季度租金收入为1.42679亿美元，2020年同期为1.21840亿美元；2021年第三季度租金收入为4956万美元，2020年同期为3963.6万美元[51] - 2021年前9个月和2020年前9个月，公司利息收入分别为376.6万美元和441.7万美元[65] - 2021年和2020年前三季度，合同前成本摊销分别为0.2百万美元和0.7百万美元[79] - 2021年和2020年第三季度，公司与关联方建筑合同的收入分别为410万美元和1590万美元，毛利分别为80万美元和60万美元；2021年和2020年前九个月，收入分别为2280万美元和3540万美元，毛利分别为150万美元和130万美元，截至2021年9月30日和2020年12月31日，关联方未偿还的净建筑应收账款分别为390万美元和860万美元[115] - 截至2021年9月30日，公司预计总毛利为380万美元，毛利率为4.9%[117] - 2021年第三季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为490万美元，摊薄后每股0.06美元，2020年同期为870万美元，摊薄后每股0.11美元[167] - 2021年第三季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为2190万美元，摊薄后每股0.27美元，2020年同期为1920万美元，摊薄后每股0.24美元[169] - 2021年第三季度，归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为2150万美元，摊薄后每股0.26美元，2020年同期为1900万美元，摊薄后每股0.24美元[169] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，租赁收入分别为49,560千美元和142,679千美元，较2020年同期增长25.0%和17.1%[191] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，总承包和房地产服务收入分别为17,502千美元和71,473千美元，较2020年同期下降70.1%和56.2%[191][194] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，办公租赁收入分别为11,933千美元和35,324千美元，较2020年同期增长4.2%和9.9%[192][193] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，零售租赁收入分别为20,223千美元和57,682千美元，较2020年同期增长29.1%和5.3%[192][193] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，多户租赁收入分别为17,404千美元和49,673千美元，较2020年同期增长39.1%和42.3%[192][194] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，租赁费用分别为12,717千美元和34,841千美元，较2020年同期增长24.4%和24.8%[191][195] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，房地产税分别为5,543千美元和16,314千美元，较2020年同期增长16.4%和22.4%[191][198] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，净收入分别为7,748千美元和22,212千美元，较2020年同期下降3,078千美元和10,058千美元[191] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入分别为4,861千美元和13,551千美元，较2020年同期下降3,790千美元和14,438千美元[191] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，零售房地产税较2020年同期分别增长16.2%和5.5%[200] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，多户住宅房地产税较2020年同期分别增长20.2%和58.2%[200] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，总承包和房地产服务费用较2020年同期分别下降71.8%和56.6%[201] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，折旧和摊销较2020年同期分别增长19.1%和23.7%[201] - 2021年截至9月30日的九个月，减值费用较2020年同期增加290万美元[203] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，利息收入较2020年同期分别下降14.7%和8.9%[204] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，利息费用较2020年同期分别增长17.3%和9.9%[205] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，其他收入（费用）净额较2020年同期分别减少30万美元和40万美元[207] 公司总权益变化 - 2020年12月31日公司总权益为756,802美元[20] - 2021年3月31日公司总权益为760,752美元，较上一报告期增加3,950美元[20] - 2021年6月30日公司总权益为767,619美元，较上一报告期增加6,867美元[20] - 2021年9月30日公司总权益为764,756美元，较上一报告期减少2,863美元[20] - 2019年12月31日总权益为655,447美元[21] - 2020年3月31日总权益为638,401美元[21] - 2020年6月30日总权益为646,946美元，净收入为10,826美元[21] - 2020年9月30日总权益为751,437美元[22] 各季度净收入与普通股发行净收益 - 2021年第一季度净收入为6,009美元[20] - 2021年第二季度净收入为8,455美元[20] - 2021年第三季度净收入为7,748美元[20] - 2021年第一季度普通股发行净收益为8,981美元[20] - 2021年第二季度普通股发行净收益为14,116美元[20] - 2021年第三季度普通股发行净收益为4,331美元[20] - 2020年普通股发行净收益：3月为4,416美元，6月为1,622美元[21] 2020年其他财务事项 - 2020年第一季度公司记录了与新的当前预期信用损失（“CECL”）标准相关的累积效应调整[22] - 2020年累计可赎回永久优先股发行净收益：3月为91美元，6月为101,369美元[21] - 2020年3 - 6月现金流量套期未实现损失：3月为1,657美元，6月为87美元[21] - 2020年3 - 6月现金流量套期已实现损失重分类至净收入：3月为580美元，6月为790美元[21] - 2020年6 - 9月普通股股息和分配：6月每股0.22美元，9月每股0.11美元[21][22] 公司物业与权益情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有运营合伙企业74.6%的经济权益，其中0.1%为普通合伙单位[30] - 截至2021年9月30日，公司物业组合包括57处稳定运营物业和3处开发中或未稳定物业[30] - 截至2021年9月30日，公司在运营合伙企业中的普通股权益分别为74.6%和73.9%，截至2021年9月30日，公司持有的优先股清算优先权为1.711亿美元[102] - 截至2021年9月30日，稳定运营物业组合入住率增至96.4%，其中办公入住率96.9%，零售入住率95.2%，多户住宅入住率97.4%[169] 公司地产收购与出售情况 - 2021年公司收购多宗地产，包括2月26日以2780万美元收购Delray Beach Plaza，7月28日以2840万美元收购Overlook Village，8月24日以3680万美元收购Greenbrier Square等[52][53][54] - 2021年公司完成多笔地产出售，1月4日以290万美元出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺，3月16日以550万美元出售Oakland Marketplace等[57] - 2021年第一季度，公司对Socastee Commons购物中心确认300万美元的房地产减值，8月25日以380万美元出售该物业，处置损失10万美元[58] - 2021年第三季度，公司将Johns Hopkins Village多户住宅物业归类为待售房地产投资，预计第四季度完成交易[59] - 2021年10月，公司以310万美元出售了Courthouse 7 - Eleven[126] - 2021年2月26日，公司以2760万美元合同价格加20万美元资本化交易成本收购Delray Beach Plaza，开发商偿还1430万美元夹层应收票据[66] - 2021年6月28日，公司分别以30万美元和50万美元现金支付购买霍夫勒广场剩余7.5%所有权权益和峰会广场剩余10%所有权权益[143] - 2021年7月28日，公司以2830万美元合同价加10万美元资本化收购成本收购北卡罗来纳州阿什维尔的 overlook Village[143] - 2021年8月24日，公司以3650万美元总对价加30万美元资本化收购成本收购弗吉尼亚州切萨皮克的绿蔷薇广场，并承担2000万美元应付票据[144] - 2021年1月4日至10月，公司完成多项物业处置，如以290万美元出售汉伯里村7 - 11外铺，收益240万美元等[145] - 2021年第一季度，公司确认南卡罗来纳州默特尔比奇的索卡斯蒂 Commons 购物中心房地产减值300万美元，8月25日以380万美元出售，处置损失10万美元[146] 公司项目投资与贷款情况 - 公司持有Harbor Point Parcel 3项目50%权益，2021年前