财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和归一化FFO为每股0.24美元，包含110万美元的两项帝王影院租约终止注销和100万美元的其他注销，若不考虑帝王影院注销，归一化FFO为每股0.26美元 [27] - 预计到年底增加50万美元坏账计入指引 [27] - 第三季度租金收取率达96%，10月相同，已收取130万美元递延租金，预计年底再收70万美元，2021年收170万美元，2022年收10万美元 [28] - 第三季度核心运营投资组合入住率为95%，其中办公97%、零售94%、多户住宅96%，预计未来两季度零售和整体入住率分别下降6%和2.5% [29] - 第三季度GAAP NOI为 - 8.7%，现金NOI为 - 5%，多户住宅同店NOI为 - 2.5%，原因是房地产税增加68% [31] - 本季度续租利差为正，零售GAAP基础为3.6%，现金基础为5.1%，本季度无办公续约 [32] - 2020年通过资产出售和优先股发行共筹集2亿美元，目前现金和信贷额度可用性合计2亿美元，为上市以来最高水平 [34] - 今日发布2020年更新指引，归一化FFO每股1.10 - 1.12美元，包含预计50万美元坏账、出售两处房产800万美元、收购爱迪生和安纳波利斯交汇处公寓 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：出售七处旧零售中心，计划未来几季度再处置一些，预计零售业务仍将是重要且不断增长的部分，第三季度零售入住率94%，续租利差GAAP基础为3.6%，现金基础为5.1% [9][29][32] - 多户住宅业务：通过非公开市场收购增加近600套稳定公寓，使投资组合超过2300套（不包括学生住房资产），预计未来几年公寓投资组合将增长到3000套以上，第三季度多户住宅入住率96%，同店NOI为 - 2.5% [12][13][29] - 夹层贷款业务：到年底，唯一未偿还的夹层贷款将是亚特兰大市中心的两处，计划2022年上半年处置，预计该业务规模和收入将比2020年大幅减少，2022年及以后利息收入将处于中七位数水平 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，仅亚特兰大就吸收了超过8000套公寓 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多年战略，目标是到2022年底提高股权价值、创造更高质量的收益和资产净值，将零售板块占物业NOI的比例降至三分之一以下，增加多户住宅板块占比至三分之一以上，减少夹层贷款计划规模，启动新开发项目管道 [8][12][13][16] - 出售优质零售中心以增强资产负债表实力，将部分净收益重新投入新开发机会 [9] - 终止两项帝王影院租约，计划进行混合用途开发，包括大量多户住宅单元，预计2021年底开始施工 [10][11] - 减少对潜在不稳定商业模式的敞口，特别是零售领域，目前租户适应良好，租金收取率高，预计未来租赁表现将改善 [18][19] - 未来资本筹集主要通过资产出售，在市场条件允许时通过普通股ATM进行少量融资，继续与值得信赖的合作伙伴通过合资企业开展部分管道项目 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司和租户在疫情期间表现出韧性，尽管疫情带来干扰，但战略和目标保持不变，且疫情加速了部分计划的实施 [7][8] - 预计2021年是过渡年，对FFO有一定影响，但第三方建筑收入将部分抵消，长期来看，公司战略将带来积极影响，核心债务与核心EBITDA比率将降至疫情前水平，NOI和收益将更具弹性并有望进一步增长 [24] - 公司流动性处于历史最高水平，固定费用覆盖率和股息覆盖率健康，有增加股息的空间，相信这些指标能让投资者对公司有信心 [25] 其他重要信息 - 公司在2020年出售一处无抵押零售资产，预计出售两处资产，总计资产销售达1.06亿美元 [32] - 8月通过重新发行现有A类优先股筹集8600万美元，股价为24.75美元，较面值折价0.25美元，收益率为6.82% [32] - 与Bed Bath达成协议，终止四处门店租约，支付110万美元终止费，正在协商Town Center门店的搬迁权 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司关于发展零售业务的评论 - 公司的核心业务是混合用途开发，零售将继续在其中发挥重要作用，但增长速度将低于其他板块，公司正在调整投资组合，使其回到正常比例，同时杂货店主导的邻里中心也有发展机会 [39][40][42] 问题2: 安纳波利斯交汇处和Nexton的收益率以及如何看待这两项资产的杠杆问题 - 安纳波利斯交汇处目前出租率为97%，预计稳定后收益在600 - 650万美元之间，Nexton预计稳定后收益在700万美元以上，公司为新收购资产安排了有利的贷款条款，一直在优化资产负债表以承担额外债务 [44][45][46] 问题3: 未来发展项目上线时，若股价不佳，如何处理再融资问题 - 公司预计股价将回升，且开发项目的利差扩大，许多项目在上线和稳定时股权规模将合适，此外，项目开发需要时间，到需要融资时可能情况已改善 [47][48][49] 问题4: 疫情前影院业务表现如何，重新开发影院的成本如何 - 哈里森堡的影院表现出色，是周边100英里内唯一的大型影院，且靠近詹姆斯麦迪逊大学，公司希望在影院业务恢复后让租户回归，同时进行混合用途开发，弗吉尼亚海滩市中心的影院重新开发成本相对较低，只需拆除 [51][52][53] 问题5: JMU位置的项目是倾向于学生住房还是零售 - 公司正在与哈里森堡市政府官员沟通，该地区有住房需求，项目可能包含大量多户住宅，但不太可能是专门的学生住房，而是类似弗吉尼亚理工大学附近的市场利率公寓 [55][56] 问题6: 在资产销售市场良好的情况下，是否考虑出售资产并回购股票 - 公司不赞成回购股票，认为这不是资本的最佳用途，公司将专注于房地产开发，目前资产负债表上的2亿美元资金可满足可预见未来的需求，未来可能出售一些非核心资产，如学生住房设施，但需在疫情结束后重新稳定后再考虑 [57][58][59] 问题7: 110万美元的终止费是否仅涉及两家Bed Bath & Beyond，是否包括Bi - Lo或帝王影院 - 帝王影院租约终止无终止费，110万美元终止费仅涉及Bed Bath & Beyond，从GAAP角度，由于租户将在1月31日前继续使用场地，第三季度数据中包含一个月的终止费 [60][61][62] 问题8: 除已确定搬离的租户外，观察名单情况如何 - 观察名单主要是餐厅和个人服务行业，受限制仍在恢复中，但名单已大幅缩小，目前没有重大风险，公司与租户合作良好，对未来租赁情况乐观 [63][64][65] 问题9: 与疫情前相比，公司资本成本有何变化，对决策和外部增长计划有何影响 - 长期固定利率贷款的利率下降，建筑贷款可能上升，8月发行优先股是为了降低资本成本，使开发项目更具增值性，公司通过有效资产销售和优先股发行来优化资本结构 [66][67] 问题10: 注销和减免的租金中，与已讨论租户相关的比例以及近期仍有风险的比例 - 注销的租金包括帝王影院等递延租金，目前公司对250万美元的应收租金有信心，但如果再次封锁且无PPP资金支持，情况可能改变，公司对周边空置物业的租赁活动乐观，预计能快速恢复 [70][71][72] 问题11: 是否会收购Delray Beach的Whole Foods - 公司将以远低于疫情前的价格收购该物业，疫情结束后可能会出售 [73][74]

公司物业组合情况 - 截至2020年9月30日，公司运营的物业组合涵盖办公、零售和多户住宅等多种类型，部分物业所有权权益为100%，如4525 Main Street等；部分为65%，如(1) Brooks Crossing Retail；部分为70%，如(1) Market at Mill Creek；部分为93%，如Hoffler Place；部分为90%，如Summit Place；部分为95%，如Solis Gainesville[152][154][156] 土地及物业收购情况 - 2020年1月10日，公司以630万美元购买北卡罗来纳州夏洛特市的土地用于开发混合用途物业[157] - 2020年3月20日，公司以230万美元购买北卡罗来纳州贝尔蒙特的土地用于开发混合用途物业[157] - 2020年8月31日，公司以500万美元购买佐治亚州盖恩斯维尔的土地用于开发混合用途物业[158] - 2020年9月22日，公司以1790万美元现金及承担2290万美元应付票据的代价购买Nexton Square，收购时开发商偿还公司1640万美元夹层应收票据[158] - 2020年10月2日，公司以633,734个A类单位、承担1640万美元应付贷款及180万美元其他资产和负债的代价收购弗吉尼亚州里士满市中心的Edison Apartments[159] - 2020年10月30日，公司收购拥有Residences at Annapolis Junction的合伙企业79%的权益，支付现金20万美元，该合伙企业将高级贷款再融资8440万美元[160] - 收购南卡罗来纳州萨默维尔11.8万平方英尺的露天生活方式中心Nexton Square[197] - 收购佐治亚州罗斯韦尔Southern Post项目合作伙伴20%的所有权权益，实现对该合伙企业100%的所有权[197] - 完成弗吉尼亚州里士满市中心Edison公寓和马里兰州霍华德县416套A级LEED金级认证中层公寓社区The Residences at Annapolis Junction的非公开市场收购[198][199] - 2020年10月30日公司收购安纳波利斯枢纽住宅项目79%的合伙权益[185] 物业出售情况 - 2020年5月29日，公司以9000万美元出售七个零售物业组合，实现销售收益280万美元，偿还循环信贷安排6190万美元，净收益2590万美元[161] - 2020年9月1日，公司出售Hanbury Village的Walgreen's外铺，交易成本后净收益700万美元，处置收益360万美元[162] 疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情对公司业务的影响目前未知且无法量化，预计将继续对业务活动产生不利影响，尤其是零售租户，待疫情得到有效控制后经济活动有望反弹[163][164] 股息支付情况 - 2020年第二季度公司董事会暂停支付普通股和A类普通股单位的季度现金股息，第三季度恢复支付，每股和每单位现金股息为0.11美元[166] - 2020年第三季度恢复普通股和A类普通股单位的季度现金股息，为每股（单位）0.11美元[250] 管理层薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官自愿将基本工资降低25%，董事自愿将现金津贴和年度股权奖励降低25%，自2020年5月1日起生效[167] - 公司总裁兼首席执行官自2020年5月1日起自愿减薪25%，董事自愿将现金津贴和年度股权奖励价值降低25%[252] 租金收取情况 - 截至2020年10月27日，公司已收取2020年第三季度100%的写字楼租户租金和10月100%的租金[174] - 截至2020年10月27日，公司已收取2020年第三季度93%的零售租户租金和10月94%的租金，2020年第三季度注销应收账款110万美元，记录坏账费用40万美元[178] - 截至2020年10月27日，公司已收取2020年第三季度98%的多户住宅租户租金和10月97%的租金[181] - 10月投资组合租金收取率达96%，其中写字楼租户租金收取率100%，多户住宅租户租金收取率97%，零售租户租金收取率94%[195] 租约终止情况 - 2020年6月公司与WeWork终止租约，获得130万美元终止费，包括100万美元法律和租赁费用报销[175] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年9月30日，公司第三方建筑积压订单约为1.227亿美元[185] - 第三季度末第三方建设积压订单为1.227亿美元[195] - 截至2020年9月30日，第三方建筑积压订单中，Solis公寓项目为1440万美元，Interlock商业项目为1410万美元，Holly Springs公寓项目为2810万美元[216] 净收入情况 - 2020年第三季度归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的净收入为870万美元，摊薄后每股0.11美元，2019年同期为990万美元，摊薄后每股0.13美元[192] - 2020年第三季度和前九个月归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入分别为865.1万美元和2798.9万美元，较2019年同期分别减少121.8万美元和增加561.4万美元[218] - 2020年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为865.1万美元，2019年同期为986.9万美元；2020年前9个月为2798.9万美元，2019年同期为2237.5万美元[287] - 2020年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入摊薄后每股0.11美元，2019年同期为0.13美元；2020年前9个月为0.36美元，2019年同期为0.31美元[287] 运营物业组合入住率及租金收取情况 - 截至2020年9月30日，公司核心运营物业组合入住率为95.4%，2020年第三季度收取96%的投资组合租金[194] 新项目开发情况 - 宣布开发新项目Solis Gainesville，位于佐治亚州盖恩斯维尔市中心，项目价值5200万美元，有223套多户住宅[195] 优先股发行情况 - 通过承销公开发行360万股6.75% A系列累积可赎回永久优先股，发行价每股24.75美元，扣除发行费用前净收益8630万美元[198] - 2020年8月，公司以每股24.75美元的价格出售360万股A类优先股，获得净收益约8610万美元[257] 各业务板块NOI情况 - 截至2020年9月30日，写字楼板块三个月和九个月的NOI分别为703.9万美元和2051.4万美元，较2019年同期分别增长10.2%和38.5%[202] - 截至2020年9月30日，零售板块三个月和九个月的NOI分别为1124.3万美元和4071.7万美元，较2019年同期分别下降27.3%和4.9%[206] - 截至2020年9月30日，多户住宅板块三个月和九个月的NOI分别为637.1万美元和1937.6万美元，较2019年同期分别增长0.9%和16.5%[210] 多户同店相关数据情况 - 2020年第三季度和前九个月多户同店租金收入分别为915.2万美元和1615.7万美元，较2019年同期分别增加31.6万美元和减少14.2万美元[213] - 2020年第三季度和前九个月多户同店NOI分别为507.7万美元和949.1万美元，较2019年同期分别下降2.5%和4.0%[213][214] 总承包和房地产服务相关数据情况 - 2020年第三季度和前九个月总承包和房地产服务收入分别为5861.7万美元和1.63283亿美元，较2019年同期分别增加3097.9万美元和9716.5万美元[215] - 2020年第三季度和前九个月总承包和房地产服务利润较2019年同期分别增长76.8%和80.3%[215] - 2020年前三季度，总承包和房地产服务收入分别同比增长112.1%和147.0%[223] - 2020年前三季度，总承包和房地产服务费用分别同比增长113.7%和150.4%[230] 总营收、总费用、运营收入及净收入情况 - 2020年第三季度和前九个月总营收分别为9825.3万美元和2.85123亿美元，较2019年同期分别增加2839.5万美元和1.09498亿美元[218] - 2020年第三季度和前九个月总费用分别为8848.9万美元和2.51448亿美元，较2019年同期分别增加2931万美元和1.04338亿美元[218] - 2020年第三季度和前九个月运营收入分别为1337.6万美元和4006.3万美元，较2019年同期分别减少200.2万美元和增加684.9万美元[218] - 2020年第三季度和前九个月净收入分别为1082.6万美元和3227万美元，较2019年同期分别减少123.7万美元和增加786.7万美元[218] 租赁收入情况 - 2020年第三季度租赁收入较2019年同期减少260万美元，前九个月较2019年同期增加1230万美元[220] - 2020年前三季度，办公室租赁收入分别同比增长11.4%和38.4%，零售租赁收入分别同比下降24.6%和4.3%，多户租赁收入分别同比增长12.1%和20.3%[220][221][222] 各项费用情况 - 2020年前三季度，租赁费用分别较2019年同期增加40万美元和340万美元[224] - 2020年前三季度，房地产税分别较2019年同期增加60万美元和260万美元[227] - 2020年第三季度折旧和摊销较2019年同期下降8.3%，前九个月较2019年同期增长8.6%[231] - 2020年前三季度，使用权资产 - 融资租赁摊销分别同比增长1.4%和91.3%[232] 利息收入及支出情况 - 2020年前三季度，利息收入分别同比下降22.6%和3.4%，利息支出分别同比下降17.4%和增长0.2%[237][238] - 2020年前三季度，融资租赁利息支出分别同比增长0.4%和101.8%[239] 其他收入（支出）净额情况 - 2020年前三季度其他收入（支出）净额较2019年同期增长22.3%，前三季度末三个月较2019年同期下降51.1%[243] 公司现金及借款情况 - 截至2020年9月30日，公司有7360万美元无限制现金及现金等价物，560万美元受限现金存于托管账户，信贷安排下有1.25亿美元可用借款，建筑贷款下有5280万美元可用借款[247] 贷款到期及再融资情况 - 2020年无贷款到期，2021年有1.63亿美元贷款到期，再融资时霍夫勒广场和峰会广场的担保贷款可能削减至多2400万美元[248] 股票发行情况 - 2020年3月至9月，通过ATM计划发行并出售普通股和A类优先股，分别获得净收益610万美元和1610万美元，截至11月3日，ATM计划下还有2.775亿美元的股票未售出[256] 信贷安排情况 - 公司信贷安排总承诺为3.55亿美元，包括1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排和2.05亿美元高级无抵押定期贷款安排，可增加至7亿美元[258][260] - 循环信贷安排利率为LIBOR加1.30% - 1.85%，定期贷款安排利率为LIBOR加1.25% - 1.80%，未使用承诺需支付15或25个基点的费用[261] 信贷协议财务指标要求 - 信贷协议要求公司总杠杆率不超过60%（特定收购后两个连续季度不超过65%），调整后EBITDA与固定费用比率不低于1.50:1等多项财务指标[264] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日，公司总担保债务为680359000美元，到期余额为569453000美元；总无担保债务为205000000美元，到期余额为205000000美元；总本金余额为885359000美元，到期余额为774453000美元；债务净额为886509000美元，到期余额为774453000美元[270] - 2020年（不含截至2020年9月30日的九个月）本金支付为2660000美元，占比1%；2021年为173557000美元，占比20%；2022年为99141000美元，占比11%；2023年为161070000美元，占比18%；2024年为55166000美元，占比6%；之后为393765000美元，占比44%[274] 利率协议情况 - 截至2020年9月30日，公司参与的LIBOR利率上限协议名义金额总计450000000美元，涉及多个生效日期和到期日期，执行利率从0.50%到2.75%不等[275] - 截至2020年9月30日，公司持有的利率互换协议名义金额总计340594000美元，涉及多个项目，互换固定利率从0.50%到3.02%不等，债务有效利率从1.81%到4.57%不等[276] 担保情况 - 截至2020年9月30日，公司为夹层贷款活动相关的第三方高级贷款提供的担保总额为47780000美元，涉及三个开发项目[278] 债务契约遵守及豁免情况 - 公司目前遵守所有未偿债务契约，已获得相关豁免[273] - 2020年4月，公司获得Premier Retail/Apartments物业贷款人的豁免，无需满足截至2020年6月30日的最低债务偿付覆盖率要求[273] - 2020年4月，公司获得249 Central Park、Fountain Plaza Retail和South Retail物业贷款人的豁免，无需满足截至2020

业绩总结 - 归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1120万美元，或每稀释股0.14美元，较2019年同期的600万美元，或每稀释股0.08美元有所增长[9] - 归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金（FFO）为2200万美元，或每稀释股0.28美元，较2019年同期的1910万美元，或每稀释股0.27美元有所增加[9] - 正常化运营资金（Normalized FFO）为2260万美元，或每稀释股0.29美元，较2019年同期的2120万美元，或每稀释股0.30美元有所下降[9] - 截至2020年6月30日，普通股东和运营合伙单位持有者的净收入为11,178千美元，较2020年3月31日的8,160千美元增长37.0%[15] - 2020年第二季度净收入为12,309千美元，同比增长111.4%（2019年为5,826千美元）[18] - 2020年第二季度的总收入为97,313千美元，同比增长57.0%（2019年为61,822千美元）[18] - 2020年第二季度的租赁收入为39,915千美元，同比增长4.2%（2019年为36,378千美元）[18] - 2020年正常化运营资金每稀释股的指导范围为1.09至1.13美元[9] 用户数据 - 截至2020年6月30日，核心运营物业组合的入住率为93.6%，较2020年3月31日的95.6%下降[10] - 第二季度收取的租金为87%，其中办公租户的租金收取率为100%，多户住宅租户为99%，零售租户为72%[10] - 学生住房组合在2020-2021学年预租率为95%[12] - 2020年7月的租金收取率为93%，其中零售部分的收取率为90%[64] 未来展望 - 预计2020年总净运营收入（NOI）在1.07亿至1.089亿美元之间[13] - 2020年到2024年期间的债务到期情况显示，2020年到期的债务为5,262千美元，2021年为116,160千美元，2022年为116,803千美元，2023年为103,369千美元，2024年为47,259千美元[21] 新产品和新技术研发 - 公司的建筑业务总合同价值为616,974千美元，已完成工作为423,232千美元[46] - 目前在重建中的项目总成本为31,000,000美元，已支出22,000,000美元[35] 市场扩张和并购 - 公司的总收购金额为652,313千美元，平均现金资本化率为7.2%[44] - 2020年第二季度零售投资组合（7个物业）的销售价格为90,000千美元，现金收益为88,000千美元，销售收益为2,776千美元[45] 负面信息 - 截至2020年6月30日，市场价格为每股9.95美元，较2020年3月31日的10.70美元下降7.0%[15] - 2020年第二季度的总费用为85,297千美元，同比增长77.4%（2019年为48,087千美元）[18] - 2020年第二季度的调整后的资金运营（AFFO）为12,981千美元，同比下降21.0%（2019年为16,395千美元）[20] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在第三季度宣布现金股息为每普通股0.11美元，将于2020年10月8日支付[11] - 公司的可变利率债务占39.4%，固定利率债务占60.6%[23] - 公司的利率上限协议的名义金额为1,079,607千美元[23]

公司物业组合情况 - 截至2020年6月30日，公司运营物业组合包含多个办公、零售和多户住宅物业，部分物业所有权权益为100%，如4525 Main Street等；部分为65%，如(1) Brooks Crossing Retail；部分为70%，如(1) Market at Mill Creek；部分为93%，如Hoffler Place；部分为90%，如Summit Place[130][132][133] 土地购买情况 - 2020年1月10日，公司以630万美元购买北卡罗来纳州夏洛特的土地用于开发混合用途物业；3月20日，以230万美元购买北卡罗来纳州贝尔蒙特的土地用于开发混合用途物业[134] 物业出售情况 - 2020年5月29日，公司以9000万美元出售七个零售物业组合，收益为280万美元，偿还循环信贷安排6190万美元，净收益为2590万美元[135] - 公司以9000万美元出售了一个由七处无抵押零售资产组成、面积超过63万平方英尺的投资组合，占公司零售投资组合的15% [168] 股息支付情况 - 公司董事会暂时暂停2020年第二季度普通股和A类普通股单位的季度现金股息支付，后恢复支付，股息为每股和每单位0.11美元，于2020年10月8日支付给2020年9月30日登记在册的股东和单位持有人[140] - 2020年4月28日，董事会决定暂停向普通股股东支付季度现金股息和向A类普通股单位持有人支付季度分配，10月8日恢复支付，股息为每股0.11美元[216][217] 管理层薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官自2020年5月1日起自愿将基本工资降低25%，每位董事自愿将现金津贴和年度股权奖励降低25%[141] 租户租金收取情况 - 截至2020年7月31日，公司已收取2020年第二季度100%的写字楼租户租金和7月100%的写字楼租户租金[147] - 截至2020年7月31日，公司已收取第二季度72%的零售租户租金和7月86%的零售租户租金，第二季度记录了90万美元的坏账费用[150] - 截至2020年7月31日，公司已收取2020年第二季度99%的多户住宅租户租金和7月97%的多户住宅租户租金[153] - 截至2020年7月31日，公司收取了第二季度87%的投资组合租金，7月收取了93%的投资组合租金[167] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年6月30日，公司第三方建筑积压订单约为1.937亿美元[157] - 2020年上半年和前三个月，第三方建筑积压订单期末值均为1.93742亿美元，2019年同期为1.78632亿美元[184] - 截至2020年6月30日，27街项目、索利斯公寓项目、联锁商业项目和霍利泉公寓项目的积压订单分别为5510万美元、2810万美元、2200万美元和3290万美元[184] 关键财务指标对比（2020年与2019年同期） - 2020年第二季度，归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的净收入为1120万美元，即摊薄后每股0.14美元，而2019年同期为600万美元，即摊薄后每股0.08美元[166] - 2020年第二季度，归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的资金运营（FFO）为2200万美元，即摊薄后每股0.28美元，而2019年同期为1910万美元，即摊薄后每股0.27美元[166] - 2020年第二季度，可供普通股股东和运营合伙单位持有人使用的正常化资金运营（Normalized FFO）为2260万美元，即摊薄后每股0.29美元，而2019年同期为2120万美元，即摊薄后每股0.30美元[166] - 截至2020年6月30日，核心运营物业投资组合入住率为93.6%，而截至2020年3月31日为95.6% [166] - 2020年第二季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为11178000美元，2019年同期为5992000美元；2020年上半年为19338000美元，2019年上半年为12506000美元[242][251] - 2020年第二季度FFO归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股和每单位为0.28美元，2019年同期为0.27美元；2020年上半年为0.57美元，2019年上半年为0.51美元[251] - 2020年第二季度正常化FFO归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股和每单位为0.29美元，2019年同期为0.30美元；2020年上半年为0.61美元，2019年上半年为0.57美元[251] 各业务板块NOI情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，办公板块NOI分别为697.5万美元和1347.5万美元，较2019年同期增长43.0%和60.0%[172] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，办公同店NOI分别为412.3万美元和665.8万美元，较2019年同期下降7.2%和5.3%[174] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，零售板块NOI分别为1424.9万美元和2947.4万美元，三个月同比下降1.6%，六个月同比增长7.9%[175][176] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，零售同店NOI分别为965.5万美元和1955.7万美元，较2019年同期下降5.4%和1.7%[178] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，多户住宅板块NOI分别为614.9万美元和1300.5万美元，较2019年同期增长8.8%和26.0%[179] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，多户住宅同店NOI分别为332.4万美元和647.9万美元，较2019年同期下降9.8%和3.6%[181][182] 各业务板块租金收入情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，办公板块租金收入分别为1049.4万美元和2068.6万美元，较2019年同期增加311.2万美元和774.8万美元[172] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，零售板块租金收入分别为1871.4万美元和3912.5万美元，三个月较2019年同期减少52.1万美元，六个月较2019年同期增加263.3万美元[175] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，多户住宅板块租金收入分别为1070.7万美元和2239.3万美元，较2019年同期增加94.6万美元和453.6万美元[179] - 2020年上半年和前三个月，租金收入分别为8220.4万美元和3991.5万美元，较2019年同期分别增加1491.7万美元和353.7万美元[186][188] - 2020年上半年和前三个月，办公租金收入较2019年同期分别增长59.9%和42.2%[188] - 2020年前三个月零售租金收入较2019年同期下降2.7%，上半年增长7.2%[189] - 2020年上半年和前三个月，多户住宅租金收入较2019年同期分别增长25.4%和9.7%[190] 各业务板块NOI变化原因 - 办公板块NOI增长主要因布鲁克斯十字路口办公楼运营开始、泰晤士街码头收购等；零售板块NOI变化与物业处置、收购及坏账准备增加有关；多户住宅板块NOI增长源于公寓入住率提高、物业收购和运营开始[172][176][179] 总承包和房地产服务业务情况 - 2020年上半年和前三个月，总承包和房地产服务业务收入分别为1.04666亿美元和5739.8万美元，较2019年同期分别增加6618.6万美元和3595.4万美元[183][186] - 2020年上半年和前三个月，总承包和房地产服务业务利润较2019年同期分别增长82.2%和55.6%[183] - 2020年上半年，总承包和房地产服务收入较2019年同期增长167.7%和172.0%，费用增长175.0%和177.1%[191][199] 公司总营收和总费用情况 - 2020年上半年和前三个月，公司总营收分别为1.8687亿美元和9731.3万美元，较2019年同期分别增加8110.3万美元和3949.1万美元[186] - 2020年上半年和前三个月，公司总费用分别为1.62959亿美元和8529.7万美元，较2019年同期分别增加7502.8万美元和3721万美元[186] 各项费用变化情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，租金费用分别增加40万美元和300万美元，其中办公室租金分别增长23.6%和44.9%，零售租金分别下降14.1%和增长0.3%，多户住宅租金分别增长11.2%和26.2%[191][192][193][194][195] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，房地产税分别增加80万美元和200万美元，其中办公室房地产税分别增长88.1%和101.4%，零售房地产税分别增长6.0%和12.7%，多户住宅房地产税分别增长10.3%和19.0%[196][197][198] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，折旧和摊销分别增长2.0%和19.9%，使用权资产 - 融资租赁摊销分别增长71.8%和244.7%[200][201] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，一般及行政费用分别增长1.3%和6.8%，收购、开发和其他追求成本分别增长780.7%和15.8%[202][203] 利息收支及衍生品情况 - 2020年截至6月30日的三个月，利息收入下降21.1%，六个月增长6.7%；三个月利息支出下降6.6%，六个月增长11.8%[205][206] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，利率衍生品公允价值分别下降99.7%和48.7%，其他收入（费用）净额增长超100%[209][211] 公司现金及借款情况 - 截至2020年6月30日，公司有7100万美元的无限制现金及现金等价物，410万美元的受限现金，信贷额度下有2000万美元可用借款，建设贷款下有2780万美元可用借款[215] 股权发售情况 - 2020年第一季度，公司通过先前的ATM计划发行并出售92577股普通股，加权平均价格为每股18.23美元，扣除发行成本和佣金后净收益为170万美元[221] - 2020年3月10日公司启动新的股权发售计划，最高发售总价3亿美元[222] - 2020年上半年公司按加权平均价每股9.28美元发售486,727股普通股，净收益440万美元；按加权平均价每股24.14美元发售3,830股A类优先股，净收益10万美元[223] - 截至2020年8月5日，股权发售计划中总价2.775亿美元的股份未售出[223] - 2020年7月公司按加权平均价每股10.16美元发售166,630股普通股，净收益170万美元；按加权平均价每股22.87美元发售709,588股A类优先股，净收益1600万美元[224] 信贷安排情况 - 公司信贷安排总承诺为3.55亿美元，包括1.5亿美元循环信贷安排和2.05亿美元定期贷款安排[225] - 2020年5月29日公司偿还循环信贷安排6190万美元，其借款能力从1.5亿美元降至1亿美元[225] - 2020年7月公司减少循环信贷安排借款3200万美元，未偿还余额降至4800万美元[226] - 信贷安排可增加总承诺至7亿美元，循环信贷安排到期日为2024年1月24日，有两次6个月延期选项，需支付0.075%延期费[227] - 循环信贷安排利率为伦敦银行同业拆借利率加1.30% - 1.85%，定期贷款安排利率为伦敦银行同业拆借利率加1.25% - 1.80%[228] - 公司需遵守多项信贷协议财务契约，包括总杠杆比率不超过60%等[230] 公司债务情况 - 截至2020年6月30日，公司总担保债务为671,726千美元，到期余额为557,349千美元；总无担保债务为285,000千美元，到期余额为285,000千美元；总本金余额为956,726千美元，到期余额为842,349千美元[236] - 公司目前遵守所有未偿债务契约，2020年4月，公司主动获得Premier Retail/Apartments、249 Central Park、Fountain Plaza Retail和South Retail等物业贷款人的豁免，无需满足截至2020年6月30日和2020年12月31日的最低债务偿付覆盖率要求[237] - 截至2020年6月30日，公司2020年（不包括截至6月30日的六个月）本金支付为5,279千美元，占比1%；2021年为148,551千美元，占比16%；2022年为116,912千美元，占比12%；2023年为157,144千美元，占比16%；2024年为135,166千美元，占比14%；此后为393,674千美元，占比41%；总计956,726千美元[238] 利率协议情况 - 截至2020年6月30日，公司参与的LIBOR利率上限协议名义金额总计500,000千美元，涉及多笔不同生效日期、到期日期和执行利率的协议[239] - 截至2020

财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告的每股FFO为0.28美元，每股正常化FFO为0.29美元 [25] - 疫情对本季度的影响包括540万美元的递延租金和120万美元的坏账核销，预计年底还会有150万美元的坏账 [25] - 第二季度投资组合租金收缴率为87%，预计7月为96% [25] - 第二季度同店NOI的GAAP为 - 6.7%，现金流为 - 28.8%，零售业务现金基础下为 - 44.9%，剔除递延租金后，同店NOI为 - 3.8%，零售业务为 - 6.7% [27] - 续租利差表现强劲，本季度办公室GAAP为8.6%，现金基础为4.7%，零售GAAP为7.7%，现金基础为5.5% [27] - 公司更新2020年正常化FFO每股指导范围为1.09 - 1.13美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 核心运营投资组合第二季度入住率为94%，其中办公97%，零售95%，多户住宅88%，剔除学生住房影响后多户住宅入住率为94% [26] 建设业务 - 本季度末剩余合同价值近2亿美元，预计该部门将获得约750万美元的毛利 [18] 夹层贷款业务 - 2020年该业务将贡献超过1700万美元的净收入，预计未来几个月三笔贷款将还清，2021年只有两笔Interlock贷款未偿还 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是从旧的非核心零售中心转向更高质量的多户住宅和混合用途资产，第二季度完成七项资产出售，后续还将处置一些小型零售资产 [11][12] - 公司计划收购弗吉尼亚州里士满的Edison公寓综合体，以6.75%的资本化率，2500万美元的价格收购 [13] - 公司成立新部门管理多户住宅业务，预计该业务增长速度将快于办公和零售业务，同时混合用途资产、CBD办公和高品质杂货店主导的零售仍将是公司增长和价值的重要驱动力 [14][15] - 未来几个月公司将确定恢复此前暂停的开发项目的时间表，预计新开发项目的成本回报率将提高 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经济最有可能在未来18 - 24个月缓慢、颠簸地恢复正常，凭借多种物业类型和运营部门，公司将在这种环境中蓬勃发展 [9] - 管理层认为当前股价未能反映公司多元化、高质量投资组合以及建设和开发业务的价值，预计未来几个季度投资者将认可公司的优势并给予回报 [22] 其他重要信息 - 公司选择退出MUTA，并采用了其他最佳实践，以提升ESG立场 [36] - 公司在建设工地实施了温度测试、防护程序和安全装备等协议 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在多户住宅收购方面的情况以及收益率如何与投资组合契合 - 公司宣布收购Edison公寓综合体，有望控制Annapolis junction资产，未来发展管道中有很多多户住宅项目机会，公司将继续资产轮换，预计未来办公、零售和多户住宅比例约为各占三分之一 [39][40][41] 问题2: 查尔斯顿学生住房资产的租赁细节 - 查尔斯顿的三个学生住房项目均为一次性12个月租约，无重大主租约和特殊条款；约翰霍普金斯大学的学生租约大多包含高额违约金解约条款；第二个学生住房项目初始租约有激励措施，回报率未达预期，但预计未来几年会稳定 [43][44] 问题3: 关于恢复普通股股息和发行优先股ATM的关系 - 公司目前更关注流动性，增强的流动性和不断提高的租金收缴率使公司有足够现金流支付股息，因此恢复每股0.11美元的股息 [46] 问题4: 是否对部分租户采用现金会计 - 新租赁标准下，租户租金要么可收回，要么不可收回，公司已将130万美元租金视为无法收回并核销，预计今年还会有150万美元坏账 [49] 问题5: 未支付租金且未达成协议的租户数量 - 目前有16个租户正在协商，截至当天数量降至14个，暂未为这些租户预留坏账 [51] 问题6: 如何考虑重启开发项目以及再次停工的情况 - 暂停的开发项目尚未破土动工，若动工则不会停工，若决定启动，项目交付需18 - 22个月，预计交付时当前情况已结束 [53] 问题7: WeWork其他地点的谈判情况 - 公司在北卡罗来纳州达勒姆的WeWork地点正常运营并支付租金，曾申请租金延期已解决；巴尔的摩的合作伙伴正在与WeWork协商调整租约 [55] 问题8: 未来优先股在资本结构中的最大占比 - 公司希望优先股占比在10% - 15%，当前市值下降，若发行更多优先股，预计整体股权市值会增加以维持该比例 [58] 问题9: 开发项目时公司愿意承担的杠杆水平 - 公司目标核心债务与核心EBITDA比例在6 - 7倍多，不会在没有足够资金的情况下启动开发项目 [62] 问题10: 优先股成本与投资回报的关系 - 资本成本是债务和股权的混合，优先股平均收益率7.4%，目前交易价格高于面值，债务成本降至3%，两者结合对开发项目有增值作用，且优先股无稀释和摊薄效应 [65][66] 问题11: 开发项目的内部收益率与疫情前相比情况 - 公司认为第五次衰退与前四次类似，预计建设价格会有折扣，能提高回报率 [68] 问题12: 零售租户的潜在困境、是否清理零售资产以及长期零售组合的合适类型 - 传统零售占比将继续下降，但绝对规模可能因杂货店扩张而增长；混合用途项目中的体验式零售仍将是投资组合的一部分，公司将与租户合作，相信疫情后相关消费会加速 [70] 问题13: 下半年预计的坏账和租赁终止费用情况 - 预计无法100%收回租金，部分租户可能破产，公司为建立透明的指导范围，采取保守估计；正在与部分租户协商退还空间，预计净终止费用可达100万美元 [73][78] 问题14: 坏账是否与特定租户相关 - 公司对每个租户进行评估，确定最可能出现坏账的租户并进行概率分析得出预计坏账金额 [76] 问题15: 为何以12美元的价格发行OP单位收购资产 - 该资产是位于首府城市的全租多户住宅项目，资本化率6.75%，收购立即增值，因此认为是一笔好交易，无需等待 [80] 问题16: 合作伙伴是否有压力修改交易 - 交易由REIT发起，合作伙伴无压力修改 [81] 问题17: 董事会或管理团队拥有权益且适合公司的物业数量 - 这是最后一个此类物业，公司在几家酒店有部分少数股权，但不会纳入REIT [82] 问题18: 增加多户住宅敞口能否在中性基础上进行 - 这需要时间，公司会谨慎行事，不希望破坏收益，希望通过多户住宅项目的高收益率抵消零售业务的损失 [85] 问题19: 学生住房项目是否与学校进行大笔租赁协商 - 约翰霍普金斯大学今年未续租约40个单位；查尔斯顿学院发布招标时项目已租满，无需进行主租约协商 [88]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☑QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 or ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35908 ARMADA HOFFLER PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 46-1214914 (State or other jurisdictio ...

Armada Hoffler Properties, Inc. (NYSE:AHH) Q1 2020 Earnings Conference Call April 30, 2020 8:30 AM ET Company Participants Michael O’Hara - CFO Louis Haddad - CEO Conference Call Participants Dave Rodgers - Baird Barry Oxford - D. A. Davidson Rob Stevenson - Janney Montgomery Scott John Guinee - Stifel Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch Operator Welcome to our Armada Hoffler's First Quarter 2020 Earnings Conference Call. [Operator Instructions] I will now turn the conference over to Michael O'Har ...

Table of Contents Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.01 par value per share AHH New York Stock Exchange 6.75% Series A Cumulative Redeemable Perpetual Preferred Stock, $0.01 par value per share AHHPrA New York Stock Exchange Securities registered pursuant to Section 12(g) of the Act: None _________________________________________________________________ UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ANNUAL REPO ...

Armada Hoffler Properties, Inc. (NYSE:AHH) Q4 2019 Results Earnings Conference Call February 6, 2020 8:30 AM ET Company Participants Michael O’Hara - CFO Louis Haddad - CEO Conference Call Participants Dave Rodgers - Baird Barry Oxford - D. A. Davidson Rob Stevenson - Janney Montgomery Scott John Guinee - Stifel James Feldman - Bank of America Merrill Lynch Operator Welcome to our Armada Hoffler’s Fourth Quarter 2019 Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen-only mode. After m ...