Armada Hoffler Properties(AHH)

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Armada Hoffler Properties(AHH) - 2021 Q2 - Earnings Call Presentation
2021-08-04 13:57
业绩总结 - 2021年第二季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为560万美元,每稀释股收益为0.07美元,较2020年同期的1120万美元下降了50%[11] - 2021年第二季度的运营资金(FFO)为2290万美元,每稀释股收益为0.28美元,较2020年同期的2200万美元略有增长[11] - 2021年第二季度的总收入为65,786千美元,较2020年同期的97,313千美元下降了约32.3%[21] - 2021年第二季度的净收入为8,455千美元,较2020年同期的12,309千美元下降了约31.1%[21] - 2021年第二季度的资金运营收益(FFO)为22,853千美元,较2020年同期的44,298千美元下降了约48.3%[22] 用户数据 - 截至2021年6月30日,稳定运营物业组合的入住率为94.1%,其中办公物业为96.5%,零售物业为94.7%,多户住宅物业为92.2%[12] - 第二季度零售租约续签的正释放差额为8.0%(GAAP基础)和6.9%(现金基础)[12] - 零售同店净运营收入在现金基础上同比增长24.6%,因租户恢复到疫情前的租金安排[13] - 办公物业的同店租金收入为10,290万美元,较2020年同期的9,829万美元增长了4.7%[86] - 多户住宅同店租金收入为10,087万美元,较2020年同期的9,114万美元增长了10.7%[86] 未来展望 - 预计在第三季度收购两个零售中心,Overlook Village和Greenbrier Square[16] - 2021年全年的正常化运营资金指导提高至每稀释股收益1.02至1.06美元,之前的指导范围为0.98至1.02美元[12] - T. Rowe Price全球总部项目预计初始入住时间为2024年第一季度,稳定入住时间为2024年第二季度,项目成本为250,000千美元[43] 新产品和新技术研发 - 目前在开发中的项目总成本为260,000,000美元,已承诺贷款为66,100,000美元[41] - Wills Wharf的办公室面积为327,000平方英尺,当前租赁率为70%,预计成本为120,000,000美元[41] 市场扩张和并购 - 2021年收购Overlook Village的购买价格为28,350千美元,现金资本化率为7.7%[47] - 2021年处置Oakland Marketplace的销售价格为8,400千美元,现金资本化率为7.7%[48] 负面信息 - 2021年第二季度每股稀释后净收入为0.07美元,较2021年3月31日的0.04美元增长75%[17] - 2021年第二季度的利息支出为8,418万美元,较2020年同期的7,132万美元增长了18.0%[88] 其他新策略和有价值的信息 - 2021年第二季度现金分红增加至每普通股0.16美元,年初至今累计增长45.5%[13] - 公司的债务服务覆盖率为3.0倍,固定费用覆盖率为2.4倍[34] - 核心债务与年化核心EBITDA的比率为6.7倍,较2021年3月31日的7.0倍有所改善[30]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2021 Q2 - Earnings Call Transcript
2021-08-03 15:43
财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.28美元,正常化FFO为每股0.29美元,本季度收益包含每股0.03美元的Solis Interlock贷款提前还款利息收入 [22] - 全年指导上调4%,至每股1.02 - 1.06美元,主要因零售和多户住宅租赁加速以及本月收购两个高流量零售中心,使物业净营业收入增加 [10] - 稳定运营投资组合第二季度入住率为94%,其中办公97%、零售95%、多户住宅(含学生住房)92%,传统多户住宅97%,学生住房84%,约翰霍普金斯村学生住房为77% [22] - 整体同店净营业收入按GAAP计算为正0.7%,按现金计算为正13.5%;办公按GAAP计算为正3.2%,按现金计算为正6.4%;零售按GAAP计算为负3.2%,按现金计算为正24.6%;多户住宅按GAAP计算为正6.6%,按现金计算为正1.7%;剔除学生住房影响,传统多户住宅同店净营业收入按GAAP计算为正14.9%,按现金计算为正12.3% [23] - 本季度续租利差按GAAP计算为正8%,按现金计算为正6.9% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 2300套传统多户住宅单元入住率达97%,现金同店净营业收入增长12% [10] - 第二季度新签租约平均租金涨幅超7%,租户持续向大西洋中部热门市场的高价值房产迁移,且住房供应短缺,预计这一趋势将持续一段时间 [11] 零售租赁业务 - 自上次更新以来,又租赁了737000平方英尺,包括几家新零售商将入驻弗吉尼亚海滩市中心旗舰资产 [11] - 入住率接近传统的90%以上,预计零售投资组合明年初将超过疫情前的净营业收入水平 [11] 办公租赁业务 - 稳定的办公投资组合基本已全部出租,今年几乎没有租约到期,唯一有意义的空置位于巴尔的摩港点的Wills Wharf办公楼 [12] - 宣布与Transamerica和RBC签订两份重要租约,目前正在与另一家优质租户就整层楼签约,且有大量潜在租户对剩余空间感兴趣,预计今年晚些时候会宣布更多租赁消息 [12] 开发业务 - 两个多户住宅项目按预算和计划推进,盖恩斯维尔项目预计年底开始预租,明年第一季度交付首批单元;Chronicle Mill预计明年此时交付,预计这两个项目的租赁速度将快于正常水平 [15] - 弗吉尼亚州哈里森堡的新公寓开发项目将于2022年开工,将为传统多户住宅投资组合增加近700套单元,使总数超过3000套,该板块价值预计超过10亿美元 [16] - 佐治亚州罗斯韦尔的混合用途项目Southern Post和巴尔的摩滨水区港点的合资项目预计年底左右开工 [17] 建筑业务 - 2020年第三方毛利润达770万美元,为该部门最佳年份之一 [19] - 今年新建筑开工有所滞后,但预计年底仍能达到历史范围低端,延迟的项目将使更多工作和利润转移到明年,加上预计今年晚些时候确定的新业务,2022年该部门可能回到正常范围高端甚至更高 [19] 夹层贷款业务 - 计划将夹层贷款计划逐步缩减至约8000万美元本金 [20] - 由于市场条件有利和单元吸收速度快,Solis Interlock资产提前出售,6月初夹层贷款提前还清,收回3300万美元资本,包括近1000万美元规定的最低利息,增强了公司进行购物中心收购的灵活性 [20] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在后续复苏中超越同行,通过租赁举措大幅增加资产净值,提高收益质量,启动令人兴奋的开发项目,并调整夹层贷款计划规模,为未来几年更高的收益和股息奠定坚实基础,最终实现收益倍数的显著扩张 [21] - 平衡来自不同资产类别的净营业收入百分比,致力于通过开发和收购高质量、以杂货店和折扣店为锚定的中心来扩大零售业务板块 [14] - 将学生住房资产视为非核心资产,最终将其作为廉价资本来源,为开发和收购机会提供资金,可能根据市场情况和资本使用需求选择提前出售 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 各核心投资组合板块的租赁活动达到多年来的最高速度,开发管道充足且进展迅速,发现大量非公开市场收购机会,第三方建筑业务有望在今年晚些时候形成高容量合同,公司流动性状况良好,有能力利用非核心资产处置获得额外资金来源 [9] - 预计这些短期和长期增长前景将反映在股价上,公司团队正积极为实现卓越表现奠定基础 [9] - 尽管新建筑开工有所滞后,但预计建筑业务今年仍能达到历史范围低端,2022年有望回到正常范围高端甚至更高 [19] - 随着疫情相关空置空间的租赁、Wills Wharf租户入驻、收购的全面影响、开发项目交付以及建筑利润增加,预计2022年正常化FFO每股收益将增加 [29] 其他重要信息 - 公司有七个处于不同开发阶段的项目,Wills Wharf已完工,仅需租户装修;T. Rowe Price总部处于建设前阶段,这两个项目为50 - 50合资企业,为非合并合资企业,资产负债表外项目,两个项目公司预计成本和股权要求共计6000万美元,七个开发项目公司承担成本4.4亿美元 [25] - 截至6月30日,已发生成本1.62亿美元,还需2.78亿美元完成项目,将通过1.8亿美元建设贷款和9800万美元信贷安排提供资金,预计开发前项目今年晚些时候或明年初开工,现金资金需求持续到2022年底 [26] - 公司流动性为1.7亿美元,现金需求逐步增加,有出售非核心资产的可能性,并战略性使用ATM计划,有能力为项目提供资金,本季度通过ATM计划筹集1440万美元,平均价格为每股13.44美元,今年累计筹集2360万美元 [26] - 去年季度 refinanced 最后一笔2021年到期债务,目前正在处理三笔2022年到期债务,其中两笔购物中心贷款共计2000万美元,公司打算还清并加入信贷安排借款阶段;第三笔泰晤士街码头大楼贷款已获得五年期再融资条款清单,利率与现有贷款相似,预计本月完成贷款,考虑到2022年到期债务,65%的债务到期时间在四年以上,包括信贷安排 [27] - 公司债务为固定和浮动利率混合,59%为固定利率,41%为浮动利率,维持套期保值计划,目前98%的浮动利率债务有50个基点的LIBOR利率上限,所有债务平均利率为3%,公司对债务水平感到满意,预计随着净营业收入增加、通过ATM计划筹集资金、假设市场条件有利以及出售非核心资产,将保持杠杆率在核心债务与核心EBITDA的6 - 7倍目标范围内 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1:零售租赁方面,未来6 - 12个月有大量租约到期,经济情况如何,是否仍有强劲需求? - 公司预计绝大多数大型租户将按期权费率续约,目前不预计租户会退还空间 [32] 问题2:期权费率是否高于当前费率,办公租赁在疫情后情况如何? - 期权费率通常高于当前租金费率;办公租赁方面,Wills Wharf的租赁活动活跃,租金高于预期,预计GAAP基础上租金会增加,现金基础上可能持平或略有增长,需求正在加速 [34] 问题3:建筑和开发业务中,建筑材料供应和价格上涨对创造价值能力有何影响? - 在建项目在材料价格大幅上涨前已采购材料,未出现交付问题,两个多户住宅项目将按预算和计划推进;未开工项目面临一定通胀,但租金也有上涨趋势,预计不会对传统利差产生重大影响 [36] 问题4:考虑到Delta变种和公司项目储备,是否考虑更积极地筹集资本,如持有非核心资产出售所得或通过股权筹集更多资金? - 目前股价情况下,发行更多股权意义不大;公司一直在出售非核心资产,如学生住房,并关注Interlock贷款提前还款情况,这将是重要资金来源 [38] 问题5:零售收购项目Greenbrier和Overlook情况如何,有何增值空间和定价情况? - Greenbrier由Kroger锚定,另一个由T.J. Maxx、Homegoods和Ross锚定,两个项目均为非公开市场收购,具有增值空间,将作为核心资产长期持有 [40] 问题6:如何看待学生住房市场,目前市场情况如何,何时出售资产以实现利润最大化? - 目前家长仍有顾虑,导致租赁签约较晚,对入住率和财务入住率有影响;但多户住宅相关资产的资本化率处于历史低位,出售时机取决于资本再利用情况,如果有更好的投资机会,可能会提前出售 [44] [45] 问题7:学生住房资产按单位计算的定价情况如何,是否需要秋季学期顺利进行才能完全恢复? - 秋季学期需顺利进行,且要到下一学年才能实现租金大幅增长;市场上有资金追逐此类资产,仍可获得不错价格,出售时机取决于资本使用情况 [47] [48] 问题8:Wills Wharf的酒店是否开业,经营情况如何? - 酒店已开业,周末旅游客流量大,商务客流也在恢复,餐厅经营出色,随着人们重返工作岗位,经营情况将进一步改善 [50] 问题9:当前签约租约何时能实现全额现金收入? - 预计在明年年中至第三季度,因为租赁谈判、租户入驻和支付租金需要时间,如与优质租户的租赁谈判以及Transamerica和RBC的入驻都要到明年 [52] 问题10:提到有大量非公开市场收购机会,是指后续还会有更多机会,还是仅指已确定和宣布的项目? - 两者都有,公司在市场上有40年历史,与许多业主保持联系,预计未来两个季度会有更多此类活动 [55] 问题11:Wills Wharf剩余空间的租赁活动和兴趣如何? - 已与另一家优质租户就整层楼签约,还剩两层空间,已向潜在租户提出相当于四层或更多空间的租赁建议,租赁速度很快,但从意向到签约再到实际收取租金需要时间,预计要到2022年 [57] 问题12:Harrisonburg和Southern Post项目有了更多进展,租户待定的项目需要满足什么条件才能继续开发? - 该项目原计划为以一家财富100强租户和Publix为锚定的中层办公楼,公司担心原设计中的投机性空间过多,正在与相关方合作寻找更好的物业组合,预计下个季度左右会有新项目的公告 [59]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2021 Q1 - Quarterly Report
2021-05-06 16:00
财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收8130.4万美元,2020年同期为8955.7万美元[17] - 2021年第一季度总费用7579.9万美元,2020年同期为7766.2万美元[17] - 2021年第一季度运营收入922.2万美元,2020年同期为1189.5万美元[17] - 2021年第一季度净收入600.9万美元,2020年同期为913.5万美元[17] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为231.1万美元,2020年同期为592.5万美元[17] - 2021年第一季度普通股股东每股净收入(基本和摊薄)为0.04美元,2020年同期为0.11美元[17] - 2021年第一季度综合收入为936.3万美元,2020年同期为203.8万美元[17] - 截至2021年3月31日,总权益为7.60752亿美元,截至2020年12月31日为7.56802亿美元[20] - 2021年第一季度发行普通股净收益为898.1万美元[20] - 2021年净收入为6009美元,2020年为9135美元[24] - 2021年折旧和摊销等调整后经营活动提供的净现金为8135美元,2020年为20307美元[24] - 2021年投资活动使用的净现金为31119美元,2020年为49170美元[24] - 2021年融资活动提供的净现金为7142美元,2020年为38072美元[24] - 2021年现金、现金等价物和受限现金净减少15842美元,2020年净增加9209美元[24] - 2021年3月31日,现金和现金等价物为24762美元,受限现金为9826美元,总计34588美元;2020年分别为48096美元、4692美元和52788美元[27] - 2021年股息和分配应付增加3344美元,2020年为828美元[26] - 2021年确认融资租赁使用权资产24466美元,确认融资租赁负债27940美元[26] - 2021年第一季度净营业收入为3.0891亿美元,2020年同期为3.0299亿美元;净收入为600.9万美元,2020年同期为913.5万美元[41][44] - 2021年第一季度利息收入为411.6万美元,2020年同期为722.6万美元[60] - 2021年第一季度末贷款损失准备金余额为174.1万美元,2020年同期为320.2万美元[64] - 2021年3月31日和2020年12月31日,预合同成本递延金额分别为200万美元和170万美元,2021年和2020年第一季度摊销额分别为10万美元和20万美元[67] - 2021年3月31日和2020年12月31日,建筑应收账款中的保留金分别为1470万美元和1710万美元,建筑应付账款中的保留金分别为1530万美元和1770万美元[69] - 2021年3月31日和2020年12月31日,未完成建筑合同净头寸分别为 - 300.8万美元和 - 595万美元[70] - 2021年第一季度末和2020年第一季度末,未完成合同积压分别为3883.8万美元和2.35642亿美元[71] - 2021年3月31日和2020年12月31日,循环信贷安排未偿还余额为1000万美元,定期贷款安排未偿还余额为2.05亿美元,2021年3月31日有效利率分别为1.61%和1.56%[74] - 2021年第一季度利率衍生品公允价值总变动为2703美元,2020年同期为 - 9225美元[89] - 2021年第一季度,公司宣布或支付的普通股/ A类单位股息/分配分别为879.3万美元和1211.2万美元,A类优先股股息/分配均为288.7万美元[95] - 2021年和2020年第一季度,公司分别确认120万美元和130万美元的股份支付成本,截至2021年3月31日,有15.9498万股未归属限制性股票,未确认的补偿费用为140万美元,预计在未来36个月内确认[98] - 截至2021年3月31日,净负债公允价值为989,461美元,应收票据净额为133,206美元,利率互换负债为11,372美元,利率互换和上限资产为380美元[101] - 2021年和2020年第一季度,与关联方建筑合同收入分别为1240万美元和850万美元,毛利润分别为50万美元和30万美元;截至2021年3月31日和2020年12月31日,关联方未偿还净额分别为900万美元和860万美元[102] - 2021年第一季度,归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为310万美元,摊薄后每股0.04美元,2020年同期为820万美元,摊薄后每股0.11美元[152] - 2021年第一季度,归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金为2080万美元,摊薄后每股0.26美元,2020年同期为2230万美元,摊薄后每股0.29美元[152] - 2021年第一季度,归属于普通股股东和OP单位持有人的正常化运营资金为2060万美元,摊薄后每股0.26美元,2020年同期为2470万美元,摊薄后每股0.32美元[152] - 截至2021年3月31日,核心运营物业投资组合入住率为94.0%,2020年12月31日为94.4%,其中办公室97.2%、零售93.9%、多户住宅92.2%(传统多户住宅95.8%、学生住房85.0%)[153] - 2021年第一季度,办公室板块净运营收入为740.2万美元,较2020年同期增长13.9%;同店净运营收入为672.6万美元,较2020年同期增长0.8%[158][159][161] - 2021年第一季度,零售板块净运营收入为1339.2万美元,较2020年同期下降12.0%;同店净运营收入为1189.8万美元,较2020年同期下降7.1%[163][166] - 2021年第一季度,多户住宅板块净运营收入为880.9万美元,较2020年同期增长28.5%[168] - 2021年第一季度租赁收入为4.5741亿美元,较2020年同期的4.2289亿美元增长8.2%,其中办公、零售、多户住宅租赁收入分别为1.1635亿、1.8255亿、1.5851亿美元,变动幅度分别为14.2%、-10.6%、35.6%[174][176][177] - 2021年第一季度物业费用为4149万美元,较2020年同期的3895万美元增加254万美元[170] - 2021年第一季度同店净营业收入(NOI)为5541万美元,较2020年同期的6122万美元减少581万美元,多户住宅同店NOI下降9.5%[170] - 2021年第一季度非同一门店NOI为3268万美元,较2020年同期的734万美元增加2534万美元[170] - 2021年第一季度总承包和房地产服务收入为3.5563亿美元,较2020年同期的4.7268亿美元下降24.8%,利润下降25.0%[172][174][179] - 截至2021年3月31日,公司积压订单为3.8838亿美元,较2020年同期的23.5642亿美元大幅减少,其中霍利泉公寓项目和第27街公寓及车库项目分别有1130万和1140万美元的积压订单[173] - 2021年第一季度租赁费用为1.0832亿美元,较2020年同期的9375万美元增长15.5%,其中办公、零售、多户住宅租赁费用变动幅度分别为12.9%、-6.1%、34.4%[174][179][180] - 2021年第一季度房地产税为5306万美元,较2020年同期的4333万美元增长22.5%,其中办公、零售、多户住宅房地产税变动幅度分别为18.5%、-6.4%、88.1%[174][183][184] - 2021年第一季度折旧和摊销费用为1.8066亿美元,较2020年同期的1.4279亿美元增长26.5%[174][186] - 2021年第一季度净收入为6009万美元,较2020年同期的9135万美元下降3126万美元,归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为3122万美元,较2020年同期的8160万美元下降5038万美元[174] - 2021年第一季度利息收入较2020年同期下降43.0%[188] - 2021年第一季度债务利息支出较2020年同期下降4.3%[188] - 2021年第一季度融资租赁利息支出较2020年同期增长58.1%[189] - 2021年第一季度未实现信贷损失释放(拨备)较2020年同期变化0.4百万美元[189] - 截至2021年3月31日,公司有2480万美元的无限制现金及现金等价物,980万美元的受限现金[193] - 截至2021年3月31日,公司信贷安排下有9320万美元可用借款,建筑贷款下有4840万美元可用借款[193] - 2021年第一季度,公司通过ATM计划发行并出售717388股普通股,净收益910万美元[196] - 公司总担保债务为760,099美元,到期余额为620,755美元;总无担保债务为215,000美元,到期余额为215,000美元;总本金余额为975,099美元,到期余额为835,755美元;债务净额为975,147美元,到期余额为835,755美元[204] - 2021年(不含截至3月31日的三个月)至2025年及以后的本金支付金额分别为27,488美元(占比3%)、100,263美元(占比10%)、179,334美元(占比18%)、109,352美元(占比11%)、289,474美元(占比30%)、269,188美元(占比28%),总计975,099美元[207] 业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日,公司拥有运营合伙企业74.2%的经济权益,其中0.1%为普通合伙单位[30] - 截至2021年3月31日,公司的物业组合包括55处运营物业和4处开发中或未稳定的物业[30] - 2021年2月26日,公司以2760万美元的合同价格加20万美元的资本化交易成本收购Delray Beach Plaza,开发商偿还1430万美元夹层应收票据[50][61] - 2021年1 - 3月,公司完成多项物业处置,总售价960万美元,总处置收益370万美元[52] - 2021年第一季度,公司确认300万美元房地产减值损失,涉及Socastee Commons购物中心[53] - 截至2021年3月31日,公司在Harbor Point Parcel 3项目投资390万美元,总权益承诺达3000万美元,账面价值500万美元[54] - 截至2021年3月31日,公司应收票据总额为1.33206亿美元,2020年12月31日为1.35432亿美元[57] - 2021年3月,公司为Interlock Commercial项目追加贷款750万美元[60] - 公司作为承租人有9份土地租赁协议,6份为经营租赁,3份为融资租赁;作为出租人按经营租赁出租物业[45][46] - 2020年12月31日,公司报告应收票据净额为1.354亿美元,贷款损失准备金为260万美元[63] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日,公司在运营合伙企业中的普通股权益分别为74.2%和73.9%,截至2021年3月31日,公司持有的优先股清算优先权为1.711亿美元[91] - 截至2021年3月31日,公司修订和重述的2013年股权计划下有63.6896万股可供发行[96] - 2021年第一季度,公司授予员工和非员工董事总计13.4782万股限制性股票,加权平均授予日公允价值为每股12.65美元,其中4.2629万股被员工用于缴纳所得税预扣[97] - 与弗吉尼亚海滩混合用途项目开发商的合同总价为8180万美元,预计总毛利润为310万美元,毛利率为4.0%;公司为此开具了950万美元的信用证[104] - 截至2021年3月31日,公司为Interlock Commercial提供的未偿还付款担保为3430万美元[109] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日,公司相关债券总计240万美元;截至2021年3月31日,公司为关联方项目开具的未偿还信用证为950万美元;2021年1月7日,运营合伙企业开具了1500万美元的备用信用证[110] - 2021年4月1日,公司进行了2230万美元的优先股投资,年利率为11%,4月已出资800万美元[112] - 2021年4月15日,公司对Southgate Square贷款进行再融资;4月,公司循环信贷额度借款增加1700万美元,未偿还余额达2700万美元[113] - 2021年5月5日,公司签订了3510万美元
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2021 Q1 - Earnings Call Presentation
2021-05-06 14:18
业绩总结 - 2021年第一季度,归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为310万美元,每股摊薄收益为0.04美元,较2020年第一季度的820万美元(每股0.11美元)下降了62.8%[11] - 2021年第一季度,归属于普通股股东和OP单位持有人的资金运营(FFO)为2080万美元,每股摊薄收益为0.26美元,较2020年第一季度的2230万美元(每股0.29美元)下降了6.7%[11] - 2021年第一季度,归属于普通股股东和OP单位持有人的标准化资金运营(Normalized FFO)为2060万美元,每股摊薄收益为0.26美元,较2020年第一季度的2470万美元(每股0.32美元)下降了16.6%[11] - 2021年第一季度总收入为81,304千美元,较2020年第一季度的89,557千美元下降了9.3%[21] - 2021年第一季度运营收入为9,222千美元,较2020年第一季度的11,895千美元下降了22.5%[21] - 2021年第一季度净收入为6,009千美元,较2020年第一季度的9,135千美元下降了34.5%[21] - 2021年第一季度的调整后资金运营收益(AFFO)为17,406千美元,较2020年第一季度的20,732千美元下降了16.5%[23] - 2021年第一季度的总加权平均普通股和运营合伙单位为80,276千股,较2020年第一季度的77,671千股增长了3.1%[23] 用户数据 - 截至2021年3月31日,核心运营物业组合的入住率为94.0%,较2020年12月31日的94.4%略有下降[12] - 稳定零售物业的年租金收入(ABR)为60,051,969美元,平均每租赁平方英尺ABR为17.42美元[37] - 稳定办公物业的年租金收入(ABR)为35,432,115美元,平均每租赁平方英尺ABR为28.00美元[39] - 多户住宅物业的整体入住率为92.2%[40] - 多户住宅物业的每单位有效月租金为1,529美元[40] 未来展望 - 公司在2021年确认的标准化FFO指导为每股0.98至1.02美元[12] - 预计2021年总净运营收入(NOI)为1.165亿至1.175亿美元[15] - 预计2021年建筑部门毛利润为400万至550万美元[15] 新产品和新技术研发 - 开发管道中,"Chronicle Mill"项目预计成本为54,000千美元,预计初始入住时间为2022年第三季度[41] - "Solis Gainesville"项目预计成本为48,000千美元,预计初始入住时间为2022年第二季度[41] - "T. Rowe Price Global HQ"项目的预计成本为250,000千美元,初始入住时间为2024年第一季度[43] 市场扩张和并购 - 公司完成了对Oakland Marketplace的出售,获得总收入550万美元[12] - 2020年收购Edison Apartments,位于Richmond, VA,包含174个单位,购买价格为25700千美元,现金资本化率为6.8%[50] 负面信息 - 核心债务与年化核心EBITDA比率为7.1倍,较2020年12月31日的6.6倍有所上升[17] - 现金及受限现金为34,588千美元,较2020年12月31日的50,430千美元下降31.4%[32] - 2021年第一季度的同店净运营收入(NOI)为24165千美元,同比下降5.6%[57] 其他新策略和有价值的信息 - 公司宣布第二季度现金分红为每股0.16美元,实现连续第二个季度的分红增长,年初至今累计增长45.5%[11] - 年化股息收益率为4.78%,较2020年12月31日的3.92%上升22%[17] - 公司的加权平均利率为3.0%,债务的平均到期时间为6.0年[28]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2020 Q4 - Annual Report
2021-02-23 16:00
公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年公司净收入为2980万美元,摊薄后每股0.38美元,2019年为2960万美元,摊薄后每股0.41美元[29] - 2020年运营资金为8300万美元,摊薄后每股1.06美元,2019年为8000万美元,摊薄后每股1.10美元[30] - 2020年正常化运营资金为8620万美元,摊薄后每股1.10美元,2019年为8510万美元,摊薄后每股1.17美元[30] - 2020年宣布每股现金股息为0.44美元,2019年为0.84美元[33] - 公司2020年第二季度暂停支付普通股和A类普通股单位的季度现金股息,2020年第三、四季度和2021年第一季度恢复分红,分别为每股0.11美元和0.15美元,2020年全年宣布的现金股息为每股0.44美元[92] 各业务线净营业收入关键指标变化 - 2020年物业部门净营业收入为1.094亿美元,2019年为1.02亿美元;其中办公物业为2760万美元,2019年为2110万美元;零售物业为5420万美元,2019年为5800万美元;多户住宅物业为2760万美元,2019年为2290万美元[31] - 2020年同店净营业收入为6250万美元,2019年为6600万美元;其中办公物业为1330万美元,2019年为1350万美元;零售物业为3680万美元,2019年为3930万美元;多户住宅物业为1240万美元,2019年为132万美元[31] 各业务线入住率关键指标变化 - 截至2020年12月31日,办公物业入住率为97.0%,2019年为96.6%;零售物业入住率为94.7%,2019年为96.9%;多户住宅物业入住率为92.5%,2019年为95.6%;核心运营物业组合入住率为94.4%,2019年为96.5%[31][32] 第四季度租赁及租金收取情况 - 2020年第四季度续租超84%的商业办公和零售空间,包括新租约,公司租赁超22.2万平方英尺的商业办公和零售空间[32] - 2020年第四季度收取98%的投资组合租金,其中办公租户租金收取率为100%,多户住宅租户租金收取率为99%,零售租户租金收取率为96%[33] 公司融资情况 - 2020年8月,公司通过承销公开发行360万股6.75% A系列累积可赎回永久优先股,筹集约8630万美元净收益[34] 公司业务目标及策略 - 公司主要业务目标包括开发、拥有物业,增加现金流和资产价值,开展第三方建设工作,把握收购机会[49] - 公司将通过聚焦物业开发收购、拓展公私合作关系、吸引第三方客户、进行资本循环等策略实现业务目标[49][50][51][52] 各业务线物业详细数据 - 截至2020年12月31日,公司稳定零售物业组合净可租面积365.1213万平方英尺,入住率94.7%,年基本租金(ABR)5767.8241万美元,每租赁平方英尺ABR为16.69美元[54][55] - 249 Central Park Retail净可租面积9.24万平方英尺,入住率97.9%,ABR为238.2569万美元,每租赁平方英尺ABR为26.34美元[55] - Apex Entertainment净可租面积10.3335万平方英尺,入住率100.0%,ABR为148.2137万美元,每租赁平方英尺ABR为14.34美元[55] - 截至2020年12月31日,公司稳定办公物业组合净可租面积130.5933万平方英尺,入住率97.0%,ABR为3509.4472万美元,每租赁平方英尺ABR为27.70美元[57] - 4525 Main Street净可租面积23.4938万平方英尺,入住率99.4%,ABR为694.1742万美元,每租赁平方英尺ABR为29.73美元[57] - Armada Hoffler Tower Brooks Crossing Office净可租面积32.068万平方英尺和9.8061万平方英尺,入住率分别为95.9%和100.0%,ABR分别为898.3921万美元和185.0411万美元,每租赁平方英尺ABR分别为29.23美元和18.87美元[57] - One City Center净可租面积15.1599万平方英尺,入住率89.3%,ABR为424.2798万美元,每租赁平方英尺ABR为31.33美元[57] - One Columbus净可租面积12.877万平方英尺,入住率98.9%,ABR为324.9143万美元,每租赁平方英尺ABR为25.52美元[57] - 公司多户住宅物业总单元数为3527个,平均入住率为92.5%,季度总收入为5897.9461万美元,每月每入住单元/床位平均租金为1507美元[59] - 公司零售物业地面租赁总数为28个,净可出租面积为56.2936万平方英尺,年化基础租金为556.3762万美元[61] - 公司办公物业租赁到期总数为106个,到期租赁总面积为130.5933万平方英尺,年化基础租金总计3509.4472万美元[63] - 公司零售物业租赁到期总数为537个,到期租赁总面积为365.1213万平方英尺,年化基础租金总计5767.8241万美元[64] - 1405 Point多户住宅物业建于2018年,所有权占比100%,单元数289个,入住率95.5%,季度收入704.7293万美元,每月每入住单元租金2128美元[59] - Edison Apartments多户住宅物业建于1919/2014年,所有权占比100%,单元数174个,入住率94.3%,季度收入259.0681万美元,每月每入住单元租金1316美元[59] 各业务线租赁到期情况 - 2027年公司办公物业将有6个租赁到期,到期面积25.6477万平方英尺,占办公组合净可出租面积的19.6%,年化基础租金739.564万美元,占办公组合年化基础租金的21.1%[63] - 2025年公司零售物业将有88个租赁到期,到期面积61.1257万平方英尺,占零售组合净可出租面积的16.7%,年化基础租金849.6725万美元,占零售组合年化基础租金的14.7%[64] 各业务线可用净可出租面积情况 - 公司办公物业可用净可出租面积为3.9025万平方英尺,占办公组合净可出租面积的3.0%[63] - 公司零售物业可用净可出租面积为19.4714万平方英尺,占零售组合净可出租面积的5.3%[64] 各业务线前10大租户情况 - 截至2020年12月31日,办公物业组合前10大租户年化基础租金总计1.8846亿美元,占办公组合的49.8%,占总组合的12.1%[65] - 截至2020年12月31日,零售物业组合前10大租户年化基础租金总计1.2729亿美元,占零售组合的21.8%,占总组合的8.3%[66] 在建项目情况 - Solis Gainesville项目预计成本5200万美元,已发生成本1200万美元,预计2022年交付,公司拥有95%所有权[68] - Premier Retail项目预计成本1800万美元,已发生成本1600万美元,截至2020年12月31日,零售空间出租率75.6%,公寓出租率96.9%[70][72] - Wills Wharf项目预计成本1.2亿美元,已发生成本1.08亿美元,截至2020年12月31日,整体项目出租率47.2%[70][73] 贷款及利息收入情况 - 截至2020年12月31日,Delray Plaza贷款余额1430万美元,2020年确认利息收入50万美元[75] - 截至2020年12月31日,Interlock Commercial贷款余额8530万美元,2020年确认利息收入1230万美元[79] - 截至2020年12月31日,Solis Apartments at Interlock贷款余额2900万美元,2020年确认利息收入340万美元[80] 物业买卖情况 - 2020年公司进行多项土地购置和物业买卖,如5月29日出售7个零售物业组合,毛收入9000万美元,收益280万美元[83] - 2021年1月4日,公司出售Hanbury Village的7 - Eleven外铺,净收入280万美元,预计收益240万美元[88] 公司薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官Lou Haddad自2020年5月1日起自愿将基本工资降低25%,各位董事自愿将现金津贴和年度股权奖励价值降低25%,自2021年1月1日起恢复至疫情前100%的薪酬水平[93][95] 公司税收递延情况 - 公司利用CARES法案选项,递延支付雇主部分社会保障工资税共计60万美元,时间从法案颁布日至2020年12月31日[99] 2020年第四季度及2021年1月租金收取情况 - 截至2021年1月31日,公司已收取2020年第四季度和2021年1月100%的办公租户租金[101] - 截至2021年1月31日,公司已收取2020年第四季度96%和2021年1月95%的零售租户租金,2020年第四季度记录10万美元坏账费用,截至2021年1月31日未收回的递延租金余额为180万美元,预计2021年收回约150万美元[106] - 截至2021年1月31日,公司已收取2020年第四季度99%和2021年1月98%的多户住宅租户租金[107] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年12月31日,公司第三方建筑积压订单约为7130万美元[114] 新项目建设计划 - 公司预计2021年第一季度开始Chronicle Mill项目建设,2021年下半年开始Southern Post项目建设[116] 权益购买及贷款修改情况 - 2020年10月30日,公司购买The Residences at Annapolis Junction项目79.0%的合伙企业权益并消除应收票据[117] - 2020年5月修改夹层贷款,增加800万美元用于建造联排别墅单元[120] - 2020年10月2日修改贷款,满足特定条件可降低退出费用[120] 公司REIT认定情况 - 公司自2013年12月31日起被认定为REIT,需每年分配至少90%的REIT应税收入[122][123] 公司物业地理及合规情况 - 截至2020年12月31日,公司除两个物业外其余均位于易受飓风影响地区[124] - 公司物业需遵守ADA,虽整体基本合规,但部分物业可能不合规[127] 公司竞争情况 - 公司面临来自开发商、业主、运营商和建筑公司的竞争[135][136][137] 公司员工及办公地点情况 - 截至2020年12月31日,公司有158名员工[139] - 公司主要行政办公室位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩,建筑办公室位于马里兰州巴尔的摩[140] 公司报告提交情况 - 公司向美国证券交易委员会提交10 - K、10 - Q、8 - K报告及修正案,可在SEC网站获取[141] 项目交付情况 - Interlock Commercial项目部分在2021年第一季度交付租户,其余在2021年和2022年交付[120] 公司债务利率情况 - 截至2020年12月31日,约5.74亿美元(占比59.6%)的公司债务为固定利率或进行了利率互换,约3.889亿美元(占比40.4%)为可变利率[463] - 截至2020年12月31日,考虑利率互换和上限,公司100%的债务为固定利率或进行了经济对冲[463] - 截至2020年12月31日,LIBOR约为14个基点,SOFR约为7个基点[463] 利率变动对现金流影响情况 - 假设可变利率债务或衍生品工具水平不变,利率上升100个基点,公司现金流每年将减少约320万美元[464] - 假设可变利率债务或衍生品工具水平不变,利率降至0个基点,公司现金流每年将增加约50万美元[464] 租约终止情况 - 2020年6月,公司与WeWork终止Wills Wharf顶层两层办公楼的租约,获得130万美元终止费,其中包括100万美元法律和租赁费用报销[103]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2020 Q4 - Earnings Call Transcript
2021-02-11 19:02
财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度,公司经调整后的每股运营资金(FFO)为0.25美元,全年FFO为1.06美元,经调整后的全年FFO为1.10美元 [24] - 2020年全年坏账冲销为280万美元,占2020年营收的1.6%,其中包括100万美元来自两份Regal Cinema租约终止的冲销 [24] - 2021年公司每股收益指引中点为1美元,预计每股收益会适度下降,主要因公司重新定位以获取更高质量收益、建筑利润回归正常水平以及新开发项目交付暂停 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度核心运营投资组合入住率达94%,其中办公物业为97%,零售物业为95%,多户住宅物业为93% [26] - 自上次财报电话会议以来,已签订9万平方英尺的租约,另有4.6万平方英尺的租约即将签署,不包括10万平方英尺的Regal续租 [26] - 预计未来12 - 18个月零售部门租约签约率将接近历史正常水平的95% [17] 第三方建筑业务 - 2020年该部门毛利润超750万美元,为历年最佳之一 [20] - 预计今年及可预见的未来,第三方利润将回归历史正常水平,公司会保留更多资源用于内部项目建设 [21] 夹层投资业务 - 公司有意逐步缩减该项目规模,最终将其稳定在8000万美元左右 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 自疫情开始至年底,公司整体租金收取率为94%,第四季度租金收取率为98%,1月份租金收取率为97%,其中零售为88%,办公为100% [25] - 多户住宅物业受疫情影响较小,2020年入住率维持在95%左右,租金收取率为99%,2020年坏账冲销仅占营收的73个基点 [25] - 截至目前,已收取140万美元递延租金,占应收取金额的93%,另有180万美元递延租金,预计今年收取150万美元,其余在2022年收取,不包括两份重组的Regal Cinema租约 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司重点是通过租赁举措大幅增加资产净值(NAV),提高净营业收入(NOI)质量,并启动令人兴奋的开发项目,以实现未来几年更高的收益和股息 [10] - 公司计划减少零售物业在NOI中的占比,增加多户住宅NOI占比,同时减少夹层贷款规模,以降低杠杆率,实现长期增长和价值提升 [11][12] - 公司通过开发和收购增加非零售资产,实现投资组合的地理多元化,预计当前项目稳定后,超半数物业NOI将来自弗吉尼亚州以外,尤其是高增长的东南部市场 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战,但公司凭借应对多次衰退的经验,采取了保守现金、与租户合作、降低运营成本和把握新机会等策略,有望在危机中生存并发展 [6][7] - 公司预计随着市场恢复正常,投资组合入住率将回归历史水平,当前开发项目建成后,公司总收入将增长25%,夹层和费用收入占比将降至10%以下,这将巩固自由现金流、盈利基础和股息覆盖率,支持公司估值倍数大幅扩张 [23] 其他重要信息 - 本月公司将迎来成立42周年,多年来以诚信、稳定和专业著称,员工保留率高,长期的机构知识和员工奉献是公司在衰退后超越同行的关键 [6][8] - 公司近期宣布了三个新开发项目,收购了两处优质多户住宅资产,并在填补因疫情产生的空置方面取得了进展 [9] - 董事会宣布将普通股股息提高36%,体现了对管理团队的信心 [9] - 公司将于4月初发布第二份可持续发展报告,继续关注环境、社会和治理(ESG)方面的工作 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁情况如何,特别是Ten Tryon和Wills Wharf的租赁进展 - 公司看到办公租赁市场开始复苏,亚特兰大的Interlock项目已有租户进行参观,预计将很快租出;Ten Tryon项目仍在规划和确定启动日期,尚未积极营销;Wills Wharf项目活动有所增加,仍在与两个主要租户沟通 [34] 问题2: 公司出售非核心资产的意愿以及市场对这些资产的接受程度如何 - 目前市场资本化率压缩,是出售资产的好时机,但公司已基本完成出售非核心资产以调整投资组合的计划,不过仍会留意机会,但短期内不会进行大规模出售 [37] 问题3: 公司如何确定夹层业务未来三到五年8200万美元的规模 - 这一规模综合考虑了多方面因素,包括调查当前合作伙伴的计划、选择短期小型项目以降低风险和符合资产负债表规模,同时公司会继续利用建筑业务和夹层项目盈利,但不会依赖其实现增长 [39][40] 问题4: Solis Nexton项目是何种交易类型,是否有购买选择权 - 该项目最初计划公司最终成为所有者,但因T. Rowe Price项目的出现,为减轻资产负债表压力和现金支出,最终成为传统夹层贷款项目;不过未来也有可能最终保留该项目 [43][44] 问题5: 未来夹层投资组合倾向于贷款转股权还是仅获取回报 - 公司希望所有项目都能贷款转股权,但由于多户住宅资本化率持续压缩,合作伙伴出售项目获利更多,所以不会预设方式;若公司非常想拥有某个项目,会降低利率并协商后期折价购买选择权 [46] 问题6: Regal和Bed Bath的租赁情况,包括何时恢复支付租金以及相关开发权情况 - Harrisonburg的Regal影院已恢复支付租金,公司获得了将部分土地开发为优质多户住宅资产并与Regal共享停车场的权利;Town Center的Regal影院将于春季开始按优惠租金支付,年底双方再决定是否恢复正常租赁或进行项目二期开发;Bed Bath的两份租约已终止,公司获得了可观补偿,Wendover的租约已租给新租户,North Point也在与新租户接近达成协议 [49][50][52] 问题7: 2021年经调整后FFO的节奏如何 - 全年较为平稳,年初略低,在0.24 - 0.25美元,年底升至0.25美元 [56] 问题8: 2022年公司收入增长情况以及FFO每股收益预期如何 - 2021 - 2022年情况较为平稳,2023年随着开发项目交付,情况将开始好转;公司预计不会出现倒退,且未来NOI中费用收入占比将减少,收入质量将提高 [58][59][60] 问题9: T. Rowe办公空间设计是否会考虑疫情后的办公趋势 - 目前还不确定,可能会减少大的办公区域,随着远程办公的增加,隔间式办公可能会减少;T. Rowe项目面积不变,目前还没有具体设计方案 [62] 问题10: 如何看待T. Rowe搬离后巴尔的摩中央商务区(CBD)的发展 - CBD会随着时间迁移、扩张或收缩,T. Rowe留在巴尔的摩对城市是好事,不应过于担心特定街区的变化 [65][66] 问题11: 租户确定春季全面返回办公室的日期及决策依据是什么 - 最早的日期是3月1日,也有5月、6月的,预计年中市场将恢复正常;决策可能与当地通勤方式有关,与大城市依赖公共交通不同,当地开车上班更方便 [69] 问题12: 3月1日返回办公室的是何种公司,规模如何,是否需要公司为其返回做特殊准备 - 是一家工程公司,规模较大,疫情期间一直有员工在办公室工作,设计基础设施或建筑很难完全远程进行,不需要公司做特殊准备 [71] 问题13: 租户返回办公室的决策是否基于群体免疫或疫苗接种率等因素 - 公司未了解到租户的决策标准,公司自身采用灵活办公模式,员工可选择在家或在办公室工作,但需遵守社交距离、戴口罩等规定 [73] 问题14: 公司在第四季度通过ATM发行股票的情况,以及未来是否会继续这样做 - 公司在第四季度以每股11.05美元的价格通过ATM发行股票筹集了1250万美元,目的是增强流动性;未来会谨慎使用ATM发行股票,根据市场机会和股权需求适时进行,不会进行大规模融资 [75][77] 问题15: 公司是否已完成零售资产出售 - 公司基本完成了零售资产出售计划,但如果有非核心资产能带来收益,也不会拒绝;出售九处零售中心是为了调整投资组合,虽因疫情未达到预期价格,但获得了1亿美元的流动性 [79] 问题16: 租户是否有关于远程办公的计划,是否会改变办公空间使用方式 - 目前租户主要讨论2021年返回办公室的计划,尚未确定长期的远程办公政策;未来灵活性将是关键,但在疫情结束前,租户会持谨慎态度 [81] 问题17: 股息增加与应税收入的关系,以及为何不保留更多现金 - 上周的新闻稿显示,股息的65%为应税收入,其余为资本返还;公司会谨慎调整股息水平,目前预计2021年派息率较低,有提升空间;公司需要平衡股东回报和长期价值创造 [83][84]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2020 Q4 - Earnings Call Presentation
2021-02-11 12:40
业绩总结 - 2020年第四季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为190万美元,每稀释股收益为0.02美元,较2019年第四季度的720万美元(每稀释股收益0.09美元)下降了73.6%[9] - 2020年全年归属于普通股股东和OP单位持有人的资金运营(FFO)为8300万美元,每稀释股收益为1.06美元,较2019年的8000万美元(每稀释股收益1.10美元)增长了3.8%[9] - 2020年第四季度的正常化资金运营(Normalized FFO)为1990万美元,每稀释股收益为0.25美元,较2019年第四季度的2290万美元(每稀释股收益0.30美元)下降了13.1%[10] - 2020年第四季度总收入为98,511千美元,同比增长20.7%[22] - 2020年全年总收入为383,634千美元,同比增长49.0%[22] - 2020年第四季度净收入为4,689千美元,同比下降40.0%[22] - 2020年全年净收入为36,959千美元,同比增长14.0%[22] - 2020年第四季度资金来源运营(FFO)为19,529千美元,同比增长1.9%[24] - 2020年全年资金来源运营(FFO)为82,997千美元,同比增长3.8%[24] 用户数据 - 2020年第四季度核心运营物业组合的入住率为94.4%,较2019年同期的96.5%下降了2.2个百分点[11] - 2020年第四季度收取的租金为98%,其中办公租户的租金收取率为100%,多户住宅租户为99%,零售租户为96%[12] - 截至2020年12月31日,普通股东和运营合伙单位持有者的净收入为1,851,000美元,较2020年9月30日的8,651,000美元下降78.6%[16] - 截至2020年12月31日,普通股东和运营合伙单位持有者的每股稀释收益为0.02美元,较2020年9月30日的0.11美元下降81.8%[16] 未来展望 - 2021年全年的正常化FFO指导范围为每稀释股收益0.98至1.02美元[10] - 2021年总净运营收入(NOI)预期在116.3百万美元至117.3百万美元之间[14] - 2021年建筑部门的毛利润预期在400万美元至530万美元之间[14] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年完成了对爱迪生公寓的收购,交易为非公开市场OP单位交易[13] - 公司与T. Rowe Price形成了50/50的合资企业,将在巴尔的摩的Harbor Point开发和建设新的45万平方英尺全球总部[11] 市场扩张和并购 - 办公物业的占用率为97.0%,较2020年9月30日的96.7%上升1.3%[16] - 2020年第四季度的总物业组合净经营收入为28,785,000美元,较2019年同期的27,811,000美元增长3.5%[94] 负面信息 - 2020年第四季度的调整后的资金来源运营(AFFO)为14,128千美元,同比下降31.0%[24] - 年化股息收益率为3.92%,较2020年9月30日的4.75%下降17.5%[16] - 2020年第四季度的现金及受限现金为50,430万美元,较2020年第三季度的79,224万美元下降36.3%[36] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在2020年12月31日的核心债务与核心EBITDA比率为14[30] - 公司在2020年12月31日的固定利率和对冲债务总额为1,058,326,000美元[29] - 2020年第四季度新签租约的现金合同租金为每平方英尺$25.47[58] - 2020年第四季度续租租约的现金合同租金为每平方英尺$15.16[59]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2020 Q3 - Earnings Call Transcript
2020-11-08 13:33
财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO和归一化FFO为每股0.24美元,包含110万美元的两项帝王影院租约终止注销和100万美元的其他注销,若不考虑帝王影院注销,归一化FFO为每股0.26美元 [27] - 预计到年底增加50万美元坏账计入指引 [27] - 第三季度租金收取率达96%,10月相同,已收取130万美元递延租金,预计年底再收70万美元,2021年收170万美元,2022年收10万美元 [28] - 第三季度核心运营投资组合入住率为95%,其中办公97%、零售94%、多户住宅96%,预计未来两季度零售和整体入住率分别下降6%和2.5% [29] - 第三季度GAAP NOI为 - 8.7%,现金NOI为 - 5%,多户住宅同店NOI为 - 2.5%,原因是房地产税增加68% [31] - 本季度续租利差为正,零售GAAP基础为3.6%,现金基础为5.1%,本季度无办公续约 [32] - 2020年通过资产出售和优先股发行共筹集2亿美元,目前现金和信贷额度可用性合计2亿美元,为上市以来最高水平 [34] - 今日发布2020年更新指引,归一化FFO每股1.10 - 1.12美元,包含预计50万美元坏账、出售两处房产800万美元、收购爱迪生和安纳波利斯交汇处公寓 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务:出售七处旧零售中心,计划未来几季度再处置一些,预计零售业务仍将是重要且不断增长的部分,第三季度零售入住率94%,续租利差GAAP基础为3.6%,现金基础为5.1% [9][29][32] - 多户住宅业务:通过非公开市场收购增加近600套稳定公寓,使投资组合超过2300套(不包括学生住房资产),预计未来几年公寓投资组合将增长到3000套以上,第三季度多户住宅入住率96%,同店NOI为 - 2.5% [12][13][29] - 夹层贷款业务:到年底,唯一未偿还的夹层贷款将是亚特兰大市中心的两处,计划2022年上半年处置,预计该业务规模和收入将比2020年大幅减少,2022年及以后利息收入将处于中七位数水平 [14][15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度,仅亚特兰大就吸收了超过8000套公寓 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施多年战略,目标是到2022年底提高股权价值、创造更高质量的收益和资产净值,将零售板块占物业NOI的比例降至三分之一以下,增加多户住宅板块占比至三分之一以上,减少夹层贷款计划规模,启动新开发项目管道 [8][12][13][16] - 出售优质零售中心以增强资产负债表实力,将部分净收益重新投入新开发机会 [9] - 终止两项帝王影院租约,计划进行混合用途开发,包括大量多户住宅单元,预计2021年底开始施工 [10][11] - 减少对潜在不稳定商业模式的敞口,特别是零售领域,目前租户适应良好,租金收取率高,预计未来租赁表现将改善 [18][19] - 未来资本筹集主要通过资产出售,在市场条件允许时通过普通股ATM进行少量融资,继续与值得信赖的合作伙伴通过合资企业开展部分管道项目 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司和租户在疫情期间表现出韧性,尽管疫情带来干扰,但战略和目标保持不变,且疫情加速了部分计划的实施 [7][8] - 预计2021年是过渡年,对FFO有一定影响,但第三方建筑收入将部分抵消,长期来看,公司战略将带来积极影响,核心债务与核心EBITDA比率将降至疫情前水平,NOI和收益将更具弹性并有望进一步增长 [24] - 公司流动性处于历史最高水平,固定费用覆盖率和股息覆盖率健康,有增加股息的空间,相信这些指标能让投资者对公司有信心 [25] 其他重要信息 - 公司在2020年出售一处无抵押零售资产,预计出售两处资产,总计资产销售达1.06亿美元 [32] - 8月通过重新发行现有A类优先股筹集8600万美元,股价为24.75美元,较面值折价0.25美元,收益率为6.82% [32] - 与Bed Bath达成协议,终止四处门店租约,支付110万美元终止费,正在协商Town Center门店的搬迁权 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何理解公司关于发展零售业务的评论 - 公司的核心业务是混合用途开发,零售将继续在其中发挥重要作用,但增长速度将低于其他板块,公司正在调整投资组合,使其回到正常比例,同时杂货店主导的邻里中心也有发展机会 [39][40][42] 问题2: 安纳波利斯交汇处和Nexton的收益率以及如何看待这两项资产的杠杆问题 - 安纳波利斯交汇处目前出租率为97%,预计稳定后收益在600 - 650万美元之间,Nexton预计稳定后收益在700万美元以上,公司为新收购资产安排了有利的贷款条款,一直在优化资产负债表以承担额外债务 [44][45][46] 问题3: 未来发展项目上线时,若股价不佳,如何处理再融资问题 - 公司预计股价将回升,且开发项目的利差扩大,许多项目在上线和稳定时股权规模将合适,此外,项目开发需要时间,到需要融资时可能情况已改善 [47][48][49] 问题4: 疫情前影院业务表现如何,重新开发影院的成本如何 - 哈里森堡的影院表现出色,是周边100英里内唯一的大型影院,且靠近詹姆斯麦迪逊大学,公司希望在影院业务恢复后让租户回归,同时进行混合用途开发,弗吉尼亚海滩市中心的影院重新开发成本相对较低,只需拆除 [51][52][53] 问题5: JMU位置的项目是倾向于学生住房还是零售 - 公司正在与哈里森堡市政府官员沟通,该地区有住房需求,项目可能包含大量多户住宅,但不太可能是专门的学生住房,而是类似弗吉尼亚理工大学附近的市场利率公寓 [55][56] 问题6: 在资产销售市场良好的情况下,是否考虑出售资产并回购股票 - 公司不赞成回购股票,认为这不是资本的最佳用途,公司将专注于房地产开发,目前资产负债表上的2亿美元资金可满足可预见未来的需求,未来可能出售一些非核心资产,如学生住房设施,但需在疫情结束后重新稳定后再考虑 [57][58][59] 问题7: 110万美元的终止费是否仅涉及两家Bed Bath & Beyond,是否包括Bi - Lo或帝王影院 - 帝王影院租约终止无终止费,110万美元终止费仅涉及Bed Bath & Beyond,从GAAP角度,由于租户将在1月31日前继续使用场地,第三季度数据中包含一个月的终止费 [60][61][62] 问题8: 除已确定搬离的租户外,观察名单情况如何 - 观察名单主要是餐厅和个人服务行业,受限制仍在恢复中,但名单已大幅缩小,目前没有重大风险,公司与租户合作良好,对未来租赁情况乐观 [63][64][65] 问题9: 与疫情前相比,公司资本成本有何变化,对决策和外部增长计划有何影响 - 长期固定利率贷款的利率下降,建筑贷款可能上升,8月发行优先股是为了降低资本成本,使开发项目更具增值性,公司通过有效资产销售和优先股发行来优化资本结构 [66][67] 问题10: 注销和减免的租金中,与已讨论租户相关的比例以及近期仍有风险的比例 - 注销的租金包括帝王影院等递延租金,目前公司对250万美元的应收租金有信心,但如果再次封锁且无PPP资金支持,情况可能改变,公司对周边空置物业的租赁活动乐观,预计能快速恢复 [70][71][72] 问题11: 是否会收购Delray Beach的Whole Foods - 公司将以远低于疫情前的价格收购该物业,疫情结束后可能会出售 [73][74]
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2020 Q3 - Quarterly Report
2020-11-06 01:26
公司物业组合情况 - 截至2020年9月30日,公司运营的物业组合涵盖办公、零售和多户住宅等多种类型,部分物业所有权权益为100%,如4525 Main Street等;部分为65%,如(1) Brooks Crossing Retail;部分为70%,如(1) Market at Mill Creek;部分为93%,如Hoffler Place;部分为90%,如Summit Place;部分为95%,如Solis Gainesville[152][154][156] 土地及物业收购情况 - 2020年1月10日,公司以630万美元购买北卡罗来纳州夏洛特市的土地用于开发混合用途物业[157] - 2020年3月20日,公司以230万美元购买北卡罗来纳州贝尔蒙特的土地用于开发混合用途物业[157] - 2020年8月31日,公司以500万美元购买佐治亚州盖恩斯维尔的土地用于开发混合用途物业[158] - 2020年9月22日,公司以1790万美元现金及承担2290万美元应付票据的代价购买Nexton Square,收购时开发商偿还公司1640万美元夹层应收票据[158] - 2020年10月2日,公司以633,734个A类单位、承担1640万美元应付贷款及180万美元其他资产和负债的代价收购弗吉尼亚州里士满市中心的Edison Apartments[159] - 2020年10月30日,公司收购拥有Residences at Annapolis Junction的合伙企业79%的权益,支付现金20万美元,该合伙企业将高级贷款再融资8440万美元[160] - 收购南卡罗来纳州萨默维尔11.8万平方英尺的露天生活方式中心Nexton Square[197] - 收购佐治亚州罗斯韦尔Southern Post项目合作伙伴20%的所有权权益,实现对该合伙企业100%的所有权[197] - 完成弗吉尼亚州里士满市中心Edison公寓和马里兰州霍华德县416套A级LEED金级认证中层公寓社区The Residences at Annapolis Junction的非公开市场收购[198][199] - 2020年10月30日公司收购安纳波利斯枢纽住宅项目79%的合伙权益[185] 物业出售情况 - 2020年5月29日,公司以9000万美元出售七个零售物业组合,实现销售收益280万美元,偿还循环信贷安排6190万美元,净收益2590万美元[161] - 2020年9月1日,公司出售Hanbury Village的Walgreen's外铺,交易成本后净收益700万美元,处置收益360万美元[162] 疫情对公司业务的影响 - 新冠疫情对公司业务的影响目前未知且无法量化,预计将继续对业务活动产生不利影响,尤其是零售租户,待疫情得到有效控制后经济活动有望反弹[163][164] 股息支付情况 - 2020年第二季度公司董事会暂停支付普通股和A类普通股单位的季度现金股息,第三季度恢复支付,每股和每单位现金股息为0.11美元[166] - 2020年第三季度恢复普通股和A类普通股单位的季度现金股息,为每股(单位)0.11美元[250] 管理层薪酬调整情况 - 公司总裁兼首席执行官自愿将基本工资降低25%,董事自愿将现金津贴和年度股权奖励降低25%,自2020年5月1日起生效[167] - 公司总裁兼首席执行官自2020年5月1日起自愿减薪25%,董事自愿将现金津贴和年度股权奖励价值降低25%[252] 租金收取情况 - 截至2020年10月27日,公司已收取2020年第三季度100%的写字楼租户租金和10月100%的租金[174] - 截至2020年10月27日,公司已收取2020年第三季度93%的零售租户租金和10月94%的租金,2020年第三季度注销应收账款110万美元,记录坏账费用40万美元[178] - 截至2020年10月27日,公司已收取2020年第三季度98%的多户住宅租户租金和10月97%的租金[181] - 10月投资组合租金收取率达96%,其中写字楼租户租金收取率100%,多户住宅租户租金收取率97%,零售租户租金收取率94%[195] 租约终止情况 - 2020年6月公司与WeWork终止租约,获得130万美元终止费,包括100万美元法律和租赁费用报销[175] 第三方建筑积压订单情况 - 截至2020年9月30日,公司第三方建筑积压订单约为1.227亿美元[185] - 第三季度末第三方建设积压订单为1.227亿美元[195] - 截至2020年9月30日,第三方建筑积压订单中,Solis公寓项目为1440万美元,Interlock商业项目为1410万美元,Holly Springs公寓项目为2810万美元[216] 净收入情况 - 2020年第三季度归属于普通股股东和运营合伙单位持有人的净收入为870万美元,摊薄后每股0.11美元,2019年同期为990万美元,摊薄后每股0.13美元[192] - 2020年第三季度和前九个月归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入分别为865.1万美元和2798.9万美元,较2019年同期分别减少121.8万美元和增加561.4万美元[218] - 2020年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为865.1万美元,2019年同期为986.9万美元;2020年前9个月为2798.9万美元,2019年同期为2237.5万美元[287] - 2020年第三季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入摊薄后每股0.11美元,2019年同期为0.13美元;2020年前9个月为0.36美元,2019年同期为0.31美元[287] 运营物业组合入住率及租金收取情况 - 截至2020年9月30日,公司核心运营物业组合入住率为95.4%,2020年第三季度收取96%的投资组合租金[194] 新项目开发情况 - 宣布开发新项目Solis Gainesville,位于佐治亚州盖恩斯维尔市中心,项目价值5200万美元,有223套多户住宅[195] 优先股发行情况 - 通过承销公开发行360万股6.75% A系列累积可赎回永久优先股,发行价每股24.75美元,扣除发行费用前净收益8630万美元[198] - 2020年8月,公司以每股24.75美元的价格出售360万股A类优先股,获得净收益约8610万美元[257] 各业务板块NOI情况 - 截至2020年9月30日,写字楼板块三个月和九个月的NOI分别为703.9万美元和2051.4万美元,较2019年同期分别增长10.2%和38.5%[202] - 截至2020年9月30日,零售板块三个月和九个月的NOI分别为1124.3万美元和4071.7万美元,较2019年同期分别下降27.3%和4.9%[206] - 截至2020年9月30日,多户住宅板块三个月和九个月的NOI分别为637.1万美元和1937.6万美元,较2019年同期分别增长0.9%和16.5%[210] 多户同店相关数据情况 - 2020年第三季度和前九个月多户同店租金收入分别为915.2万美元和1615.7万美元,较2019年同期分别增加31.6万美元和减少14.2万美元[213] - 2020年第三季度和前九个月多户同店NOI分别为507.7万美元和949.1万美元,较2019年同期分别下降2.5%和4.0%[213][214] 总承包和房地产服务相关数据情况 - 2020年第三季度和前九个月总承包和房地产服务收入分别为5861.7万美元和1.63283亿美元,较2019年同期分别增加3097.9万美元和9716.5万美元[215] - 2020年第三季度和前九个月总承包和房地产服务利润较2019年同期分别增长76.8%和80.3%[215] - 2020年前三季度,总承包和房地产服务收入分别同比增长112.1%和147.0%[223] - 2020年前三季度,总承包和房地产服务费用分别同比增长113.7%和150.4%[230] 总营收、总费用、运营收入及净收入情况 - 2020年第三季度和前九个月总营收分别为9825.3万美元和2.85123亿美元,较2019年同期分别增加2839.5万美元和1.09498亿美元[218] - 2020年第三季度和前九个月总费用分别为8848.9万美元和2.51448亿美元,较2019年同期分别增加2931万美元和1.04338亿美元[218] - 2020年第三季度和前九个月运营收入分别为1337.6万美元和4006.3万美元,较2019年同期分别减少200.2万美元和增加684.9万美元[218] - 2020年第三季度和前九个月净收入分别为1082.6万美元和3227万美元,较2019年同期分别减少123.7万美元和增加786.7万美元[218] 租赁收入情况 - 2020年第三季度租赁收入较2019年同期减少260万美元,前九个月较2019年同期增加1230万美元[220] - 2020年前三季度,办公室租赁收入分别同比增长11.4%和38.4%,零售租赁收入分别同比下降24.6%和4.3%,多户租赁收入分别同比增长12.1%和20.3%[220][221][222] 各项费用情况 - 2020年前三季度,租赁费用分别较2019年同期增加40万美元和340万美元[224] - 2020年前三季度,房地产税分别较2019年同期增加60万美元和260万美元[227] - 2020年第三季度折旧和摊销较2019年同期下降8.3%,前九个月较2019年同期增长8.6%[231] - 2020年前三季度,使用权资产 - 融资租赁摊销分别同比增长1.4%和91.3%[232] 利息收入及支出情况 - 2020年前三季度,利息收入分别同比下降22.6%和3.4%,利息支出分别同比下降17.4%和增长0.2%[237][238] - 2020年前三季度,融资租赁利息支出分别同比增长0.4%和101.8%[239] 其他收入(支出)净额情况 - 2020年前三季度其他收入(支出)净额较2019年同期增长22.3%,前三季度末三个月较2019年同期下降51.1%[243] 公司现金及借款情况 - 截至2020年9月30日,公司有7360万美元无限制现金及现金等价物,560万美元受限现金存于托管账户,信贷安排下有1.25亿美元可用借款,建筑贷款下有5280万美元可用借款[247] 贷款到期及再融资情况 - 2020年无贷款到期,2021年有1.63亿美元贷款到期,再融资时霍夫勒广场和峰会广场的担保贷款可能削减至多2400万美元[248] 股票发行情况 - 2020年3月至9月,通过ATM计划发行并出售普通股和A类优先股,分别获得净收益610万美元和1610万美元,截至11月3日,ATM计划下还有2.775亿美元的股票未售出[256] 信贷安排情况 - 公司信贷安排总承诺为3.55亿美元,包括1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排和2.05亿美元高级无抵押定期贷款安排,可增加至7亿美元[258][260] - 循环信贷安排利率为LIBOR加1.30% - 1.85%,定期贷款安排利率为LIBOR加1.25% - 1.80%,未使用承诺需支付15或25个基点的费用[261] 信贷协议财务指标要求 - 信贷协议要求公司总杠杆率不超过60%(特定收购后两个连续季度不超过65%),调整后EBITDA与固定费用比率不低于1.50:1等多项财务指标[264] 公司债务情况 - 截至2020年9月30日,公司总担保债务为680359000美元,到期余额为569453000美元;总无担保债务为205000000美元,到期余额为205000000美元;总本金余额为885359000美元,到期余额为774453000美元;债务净额为886509000美元,到期余额为774453000美元[270] - 2020年(不含截至2020年9月30日的九个月)本金支付为2660000美元,占比1%;2021年为173557000美元,占比20%;2022年为99141000美元,占比11%;2023年为161070000美元,占比18%;2024年为55166000美元,占比6%;之后为393765000美元,占比44%[274] 利率协议情况 - 截至2020年9月30日,公司参与的LIBOR利率上限协议名义金额总计450000000美元,涉及多个生效日期和到期日期,执行利率从0.50%到2.75%不等[275] - 截至2020年9月30日,公司持有的利率互换协议名义金额总计340594000美元,涉及多个项目,互换固定利率从0.50%到3.02%不等,债务有效利率从1.81%到4.57%不等[276] 担保情况 - 截至2020年9月30日,公司为夹层贷款活动相关的第三方高级贷款提供的担保总额为47780000美元,涉及三个开发项目[278] 债务契约遵守及豁免情况 - 公司目前遵守所有未偿债务契约,已获得相关豁免[273] - 2020年4月,公司获得Premier Retail/Apartments物业贷款人的豁免,无需满足截至2020年6月30日的最低债务偿付覆盖率要求[273] - 2020年4月,公司获得249 Central Park、Fountain Plaza Retail和South Retail物业贷款人的豁免,无需满足截至2020
Armada Hoffler Properties(AHH) - 2020 Q2 - Earnings Call Presentation
2020-08-08 18:31
业绩总结 - 归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1120万美元,或每稀释股0.14美元,较2019年同期的600万美元,或每稀释股0.08美元有所增长[9] - 归属于普通股股东和OP单位持有人的运营资金(FFO)为2200万美元,或每稀释股0.28美元,较2019年同期的1910万美元,或每稀释股0.27美元有所增加[9] - 正常化运营资金(Normalized FFO)为2260万美元,或每稀释股0.29美元,较2019年同期的2120万美元,或每稀释股0.30美元有所下降[9] - 截至2020年6月30日,普通股东和运营合伙单位持有者的净收入为11,178千美元,较2020年3月31日的8,160千美元增长37.0%[15] - 2020年第二季度净收入为12,309千美元,同比增长111.4%(2019年为5,826千美元)[18] - 2020年第二季度的总收入为97,313千美元,同比增长57.0%(2019年为61,822千美元)[18] - 2020年第二季度的租赁收入为39,915千美元,同比增长4.2%(2019年为36,378千美元)[18] - 2020年正常化运营资金每稀释股的指导范围为1.09至1.13美元[9] 用户数据 - 截至2020年6月30日,核心运营物业组合的入住率为93.6%,较2020年3月31日的95.6%下降[10] - 第二季度收取的租金为87%,其中办公租户的租金收取率为100%,多户住宅租户为99%,零售租户为72%[10] - 学生住房组合在2020-2021学年预租率为95%[12] - 2020年7月的租金收取率为93%,其中零售部分的收取率为90%[64] 未来展望 - 预计2020年总净运营收入(NOI)在1.07亿至1.089亿美元之间[13] - 2020年到2024年期间的债务到期情况显示,2020年到期的债务为5,262千美元,2021年为116,160千美元,2022年为116,803千美元,2023年为103,369千美元,2024年为47,259千美元[21] 新产品和新技术研发 - 公司的建筑业务总合同价值为616,974千美元,已完成工作为423,232千美元[46] - 目前在重建中的项目总成本为31,000,000美元,已支出22,000,000美元[35] 市场扩张和并购 - 公司的总收购金额为652,313千美元,平均现金资本化率为7.2%[44] - 2020年第二季度零售投资组合(7个物业)的销售价格为90,000千美元,现金收益为88,000千美元,销售收益为2,776千美元[45] 负面信息 - 截至2020年6月30日,市场价格为每股9.95美元,较2020年3月31日的10.70美元下降7.0%[15] - 2020年第二季度的总费用为85,297千美元,同比增长77.4%(2019年为48,087千美元)[18] - 2020年第二季度的调整后的资金运营(AFFO)为12,981千美元,同比下降21.0%(2019年为16,395千美元)[20] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在第三季度宣布现金股息为每普通股0.11美元,将于2020年10月8日支付[11] - 公司的可变利率债务占39.4%,固定利率债务占60.6%[23] - 公司的利率上限协议的名义金额为1,079,607千美元[23]