文章核心观点 - 公司虽业绩表现一般但市场前景积极，股票价格便宜，杠杆使用保守且流动性强，建议买入 [2][21] 公司概况 - 公司于2012年成立，总部位于弗吉尼亚海滩，是一家房地产投资信托基金（REIT），在美国拥有、收购、开发和租赁多元化的办公、零售和多户住宅物业组合 [2] 投资组合 - 公司投资组合包含59处物业，总面积620万平方英尺，分布在弗吉尼亚、印第安纳、佛罗里达等州 [3] - 近一半的净营业收入（NOI）来自零售物业，其余来自办公和多户住宅物业 [3] - 预计收入来源将包括合资企业投资收益 [10] - 公司专注于创建以混合用途社区为主的投资组合，具有3种物业类型的协同效应，拥有270万平方英尺的商业空间、210万平方英尺的A级办公空间、60万平方英尺的零售空间和1151套多户住宅单元，位于核心子市场，未来可通过出售获得资金 [10] 行业展望 - 2024年第一季度零售市场需求超过供应，短期内供应可能受限；美国办公市场一季度表现不一，但需求在改善；今年公寓市场预计供应略过剩，将减缓租金增长并增加空置率 [10] 财务表现 - 过去10年公司收入增长显著，但每股基金运营资金（FFO）有起伏 [13] - 近期租金收入适度增长，调整后基金运营资金（AFFO）下降，同店现金NOI增长更多；过去10个季度年化数据与过去3个财年平均数据相比，租金收入增长10.83%，同店现金NOI增长35.23%，AFFO增长 -13.52%；与去年同期相比，同店NOI仅增长0.43%，租金收入增长10%，AFFO下降6.8% [15] - 截至3月31日，投资组合入住率为94.7%，低于去年同期的97%；零售板块入住率为95.4%，低于去年的98%；办公入住率从2023年第一季度的97%降至2024年第一季度的93.6%，仍高于办公REIT和办公房地产平均水平；多户住宅板块入住率从96%降至95.1% [15] 杠杆与流动性 - 公司61.48%的资产由债务融资，债务与EBITDA比率为7倍，利息覆盖率为2.43倍，债务加权平均利率为4%，流动性强 [17] - 公司债务约16亿美元，投资组合评级为BBB，即将到期的债务不难处理 [17] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.205美元，远期股息收益率为7.19%，派息率为61.88%，股息有良好覆盖，已恢复到疫情前水平 [18] - 公司FFO倍数为9.11，低于投资相同物业类型的多元化REIT平均水平10.39倍；隐含资本化率为6.51%，基于2024年预测，其投资组合出售的加权平均资本化率约为6.9%，按此计算，股票较净资产价值（NAV）溢价13.86%，实际可能大幅折价 [19] 风险因素 - 利率可能比市场预期更长时间维持在高位，因通胀难以很快达到美联储目标 [20] - 公司可能失去两个最大租户，影响短期盈利 [20] - 若资本化率进一步扩大，基于保守假设计算的NAV可能过于乐观，市场可能下调公司股价 [20]

文章核心观点 - Armada Hoffler Properties是股票REIT领域最佳投资机会之一，当前低倍数和高股息率有望在美联储降息后改善，预计2024年末至2025年初实现估值重估 [2][14][17] 公司估值与股息 - 公司当前NFFO倍数为9.14倍，2022年曾达14倍，Seeking Alpha给予B+评级 [2] - 普通股年初至今下跌8%，股息收益率接近历史高位，最近季度现金股息每股0.205美元，环比增长5.1%，年化每股0.82美元，股息收益率7.2% [2] 业务结构与收入 - 公司是多元化房地产股权REIT，投资组合涵盖零售、办公和多户住宅物业，2024财年第一季度零售租金收入占比41.4%，办公占35.3%，多户住宅占21.2% [4] - 第一季度租金收入同比增长0.1%，NFFO每股0.33美元，同比增长3美分 [4] - 第一季度总收入1.9348亿美元，同比增长34.2%，远超市场共识 [6] 入住率与NFFO增长 - 第一季度加权平均投资组合入住率为94.7%，较上一季度的96.1%有所下降，零售、办公和多户住宅入住率均有下滑 [6] - 第一季度商业租赁续约利差按GAAP计算增长11.5%，按现金计算增长3.7%，总物业净营业收入4135万美元，同比增长9.26% [7] - 公司预计2024年全年净营业收入在1.666亿至1.71亿美元之间 [7] 信用状况与流动性 - 第一季度末总债务为14亿美元，约90%为固定利率或通过利率互换进行对冲，净债务与调整后EBITDAre之比从7.5倍降至7.4倍，总债务与企业价值之比约为54% [13] 行业环境与展望 - REITs自美联储将联邦基金利率上调至5.25% - 5.50%的22年高位以来表现不佳，市场对REITs情绪不佳 [14] - 市场预计2024年11月或12月联邦公开市场委员会会议可能进行一次降息 [14] - 公司办公入住率远高于全国4月底18.8%的办公空置率，REITs对联邦基金利率敏感，具有正久期风险 [15] - 公司多元化投资组合、安全股息和高入住率使其应获得更高的NFFO倍数，预计在美联储降息后实现估值重估 [17]

特定项目投资情况 - 2022年3月23日，公司对夏洛特一处多户住宅物业进行2060万美元的优先股权投资，利率13%，最低优先回报570万美元[134] - 截至2024年3月31日，Solis City Park II项目的票据余额为2510万美元，含460万美元累计应计利息，该物业约73%已出租[135] 公司整体财务关键指标变化 - 2024年第一季度，公司净收入为1480万美元，摊薄后每股0.17美元，而2023年同期为240万美元，摊薄后每股0.03美元[145] - 2024年第一季度，公司运营资金为3500万美元，摊薄后每股0.40美元，而2023年同期为2060万美元，摊薄后每股0.23美元[145] - 2024年第一季度公司总收入为19348.2万美元，较2023年同期的14417.5万美元增加4930.7万美元[161] - 2024年第一季度公司总费用为17013.2万美元，较2023年同期的12383.7万美元增加4629.5万美元[161] - 2024年第一季度公司归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1480.4万美元，较2023年同期的237.6万美元增加1242.8万美元[161] - 2024年第一季度，经营活动净现金流入4648.6万美元，较2023年同期增加3343.1万美元[221] - 2024年第一季度，投资活动净现金流出4094.6万美元，较2023年同期减少1039.8万美元[221] - 2024年第一季度，融资活动净现金流入815.5万美元，较2023年同期减少1470.5万美元[221] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1480.4万美元，2023年同期为237.6万美元[229] - 2024年第一季度折旧和摊销为2021.5万美元，2023年同期为1824.5万美元[229] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的FFO为3501.9万美元，2023年同期为2062.1万美元[229] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股净收入为0.17美元，2023年同期为0.03美元[229] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股FFO为0.40美元，2023年同期为0.23美元[229] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的摊薄后每股Normalized FFO为0.33美元，2023年同期为0.30美元[229] - 2024年第一季度加权平均普通股和单位 - 摊薄为88451千股，2023年同期为88398千股[229] 公司投资组合入住率情况 - 截至2024年3月31日，公司加权平均投资组合入住率为94.7%，零售入住率95.4%，办公入住率93.6%，多户住宅入住率95.1%[145] 商业租赁相关情况 - 第一季度商业租赁续约利差按GAAP计算增长11.5%[145] - 第一季度执行21份租约续约和3份新租约，净可出租面积达115,549平方英尺[145] 同店净营业收入情况 - 同店净营业收入按GAAP计算较2023年3月31日止季度增长0.4%[145] 第三方建筑业务情况 - 截至2024年3月31日，第三方建筑积压订单为3.434亿美元，第一季度建筑毛利为410万美元[145] - 截至2024年3月31日，第三方建筑积压订单为34340.6万美元，较2023年同期的65184万美元减少，其中巴尔的摩Harbor Point Parcel 3和Harbor Point Parcel 4开发项目积压订单为15340万美元[158] 利率衍生品情况 - 2024年第一季度，非指定利率衍生品的未实现收益为650万美元，截至2024年3月31日，公司整个利率衍生品投资组合净值为3500万美元[145] 房地产板块NOI变化情况 - 2023年12月31日年度报告后，公司对混合用途物业部分组件进行追溯重分类，使零售和办公房地产板块2023年第一季度NOI分别增加40万美元和不足10万美元，多户住宅房地产板块减少40万美元[148] - 2024年第一季度零售板块NOI为1902.5万美元，较2023年同期的1704.7万美元增长11.6%，主要因2023年5月收购The Interlock Retail [149] - 2024年第一季度办公板块NOI为1354万美元，较2023年同期的1241.3万美元增长9.1%，主要因2023年5月收购The Interlock Office等因素[152] - 2024年第一季度多户住宅板块NOI为878.6万美元，较2023年同期的838.6万美元增长4.8%，主要因Chronicle Mill Apartments入住率和租金提高[154] 各业务板块毛利润及收入费用变化情况 - 2024年第一季度总承包和房地产服务板块毛利润为407.7万美元，较2023年同期的306.8万美元增加100.9万美元，运营利润率从3.6%降至3.2% [157] - 2024年第一季度房地产融资板块毛利润为266.8万美元，较2023年同期的243.9万美元增长9.4%，主要因未使用承诺的利息收入[160] - 2024年第一季度租赁收入为6.19亿美元，较2023年同期的5.62亿美元增长10.1%，其中零售、办公和多户住宅租赁收入分别增长11.7%、11.3%和5.5%[162] - 2024年第一季度总承包和房地产服务收入较2023年同期增加4270万美元[165] - 2024年第一季度利息收入较2023年同期增长24.4%[166] - 2024年第一季度租赁费用为1460.5万美元，较2023年同期的1296万美元增长12.7%，其中零售和办公租赁费用分别增长15.6%和18.7%[166] - 2024年第一季度房地产税为592.5万美元，较2023年同期的541.2万美元增长9.5%，其中多户住宅房地产税增长22.3%[169] - 2024年第一季度总承包和房地产服务费用较2023年同期增加4170万美元[171] 公司资金及融资相关情况 - 截至2024年3月31日，公司有4190万美元的无限制现金和现金等价物，190万美元的受限现金，循环信贷额度下有6600万美元可用借款，建设贷款下有3280万美元可用借款[179] - 截至2024年3月31日，无担保债务占公司总借款的54.8%，而2023年3月31日为45.2%[180] - 截至2024年5月6日，股权发售计划（ATM Program）下有2.041亿美元的股票未售出[183] - 截至2024年3月31日，股票回购计划下有3740万美元可用于回购[185] 信贷协议及贷款协议情况 - 信贷协议限制公司支付现金股息，特定违约情况下可支付以维持REIT地位和避免税费，还限制特定资产投资、股票和OP单位回购[191][192][197][198][203][204] - 信贷协议规定多项财务指标限制，如总杠杆率不超60%（特定收购后两季度不超65%且最多两次）、调整后EBITDA与固定费用比率不低于1.50:1等[191][197][203] - 2022年12月6日公司与M&T银行达成1亿美元高级无抵押定期贷款协议，可增至2亿美元，到期日2027年3月8日，有一年展期选项，展期费0.075%[194] - M&T定期贷款协议含财务等多项契约，限制与信贷协议类似，公司可在满足条件下提前还款[197][198] - 2023年5月19日公司与TD银行达成7500万美元高级无抵押定期贷款协议，可增至1.5亿美元，到期日2025年5月19日，展期费0.15%[200] - 2023年6月29日TD定期贷款承诺增至9500万美元[202] - TD定期贷款协议含财务等多项契约，限制与信贷协议类似，公司可在满足条件下提前还款[203][204][205] - 信贷协议、M&T和TD定期贷款协议含违约事件条款，违约未治愈时贷款人可宣布贷款立即到期[193][199][206] - 公司目前遵守信贷协议、M&T和TD定期贷款协议的所有契约[207] - 各贷款协议规定贷款利息基于SOFR或基准利率加保证金，SOFR贷款有0.01%信用利差调整[195][201] 公司债务情况 - 截至2024年3月31日，公司合并债务本金余额为14.32亿美元，其中有担保债务6.48亿美元，无担保债务7.84亿美元，债务净额为14.28亿美元[209] - 2024 - 2028年及以后，公司计划的本金还款和到期金额分别为6799.3万美元（5%）、1.50亿美元（11%）、3.59亿美元（25%）、4.51亿美元（31%）、3.19亿美元（22%）和8454.7万美元（6%）[212] 公司利率相关金融工具情况 - 截至2024年3月31日，公司持有一个利率上限区间，支付140万美元保费，名义金额为7360万美元，将于2024年9月1日到期[214] - 截至2024年3月31日，公司持有的利率互换协议名义总额为12.63亿美元，涉及多笔债务[215] 公司担保负债及表外安排情况 - 截至2024年3月31日，公司有与海港角地块4相关的3290万美元高级贷款的担保负债10万美元，该贷款尚未注资[218] - 截至2024年3月31日，公司表外安排包括3510万美元应收票据未注资承诺，并为此计提60万美元信用损失准备金[220] 公司财务指标计算及衡量情况 - 公司按照美国房地产投资信托协会标准计算FFO，作为补充非GAAP财务指标衡量运营绩效[224] - FFO作为公司业绩衡量指标有局限性，应仅作为净收入的补充[227] - 公司认为Normalized FFO是更有用的业绩衡量指标，排除了某些项目[228] - 2024年第一季度和2023年第一季度折旧和摊销调整均排除了归属于合作伙伴的20万美元折旧[229]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告了每股FFO 0.40美元和每股标准化FFO 0.33美元,同比增长10% [11] - 每股AFFO增长17%至0.27美元,物业NOI同比增长9.3% [11] - 公司的稳定资产负债率为6.6x,债务服务覆盖率为1.7x,加权平均债务成本略高于4% [12] - 公司预计未来将通过资产出售而非股权融资来筹集资金,这将使公司的总债务/企业价值维持在54%左右 [13][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业物业方面,公司签署了24份新租约、续租和选择权,总面积11.5万平方英尺,平均租金上涨11.5% [26][27] - 办公物业签署了2份续租,总面积1.8万平方英尺,平均租金上涨14.2% [26] - 零售物业签署了19份续租和3份新租约,总面积9.8万平方英尺,平均租金上涨10.7% [27] - 多户型住宅物业的入住率超过95%,高于预期 [37] - 办公物业的入住率为94%,远高于同行业平均水平 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在亚特兰大的WeWork物业将失去约200万美元的年收入,但在达勒姆的WeWork物业则能够重新谈判租金条款 [25] - 公司计划在第三季度出售一处多户型住宅资产,预计收益将远高于当前股价所反映的价值 [20] - 公司正在密切关注新的优质办公楼开发机会,但目前建筑成本和利率水平使得这些项目难以实现预期收益 [43][58] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将通过资产出售而非股权融资来筹集资金,以避免股价折价发行股票 [8][20] - 公司将继续专注于优质资产的开发和收购,并通过积极的资产管理来提升现有资产的价值 [32] - 公司认为当前市场环境下,资产出售是最有效的筹资方式,但未来也不排除进入优质债券市场 [72][73] - 公司将关注高增长市场,并利用自身在开发和资产管理方面的优势来获取竞争优势 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的资产质量、价值创造能力和股东回报保持信心,认为公司股票目前存在折价 [32] - 管理层预计2024年收益将前端加载,主要受建筑业务利润、新项目租赁成本以及一项房地产融资项目提前退出的影响 [20][21][22] - 管理层认为,尽管公司的杠杆率将保持较高水平,但凭借优质资产组合和稳定的运营表现,公司能够承受这一水平 [9][12] - 管理层表示,公司将密切关注新的开发机会,但目前的建筑成本和利率水平使得这些项目难以实现预期收益 [43][58] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Robert Stevenson 提问** 询问公司办公和零售物业的入住率在全年的变化情况 [35] **Shawn Tibbetts 回答** 公司零售物业的入住率变化较为平稳,办公物业的入住率主要受到WeWork退租的影响,公司正在积极寻找新的租户 [36][37][38][39][40][41] 问题2 **Peter Abramowitz 提问** 询问公司计划出售的多户型住宅资产的情况,以及在当前供给压力下仍能获得较高的出售价格的原因 [50][51] **Louis Haddad 和 Shawn Tibbetts 回答** 公司出售该资产主要是基于其优质的资产品质和区位优势,尽管所在市场存在一定供给压力,但对于长期持有的投资者而言,仍然是一个较好的收购机会 [52][53][54] 问题3 **Bill Crow 提问** 询问公司为何多年来一直未能有效降低资产负债率,以及未来何时能够将其降至目标水平 [71][72][73][74][75][76] **Louis Haddad 回答** 公司的高杠杆水平在一定程度上是开发业务的特点所致,未来公司将通过资产出售、进入优质债券市场等方式逐步降低杠杆,预计2-3年内能够达到目标水平 [72][73][74][75][76]

文章核心观点 - 分析Armada Hoffler Properties季度财报表现、股价走势及未来展望，提及同行业Apartment Income REIT Corp.预期业绩 [1][2][3] Armada Hoffler Properties季度财报表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.33美元，超Zacks共识预期的每股0.31美元，去年同期为每股0.30美元，FFO惊喜率为6.45% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.32美元，实际为每股0.31美元，惊喜率为 - 3.13% [1] - 过去四个季度，公司两次超出共识FFO预期 [1] - 截至2024年3月季度营收6188万美元，超Zacks共识预期0.54%，去年同期为5622万美元，过去四个季度三次超出共识营收预期 [1] Armada Hoffler Properties股价走势 - 自年初以来，公司股价下跌约11.4%，而标准普尔500指数上涨8.8% [2] Armada Hoffler Properties未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向，实证研究显示近期股价走势与预期修正趋势强相关 [3] - 财报发布前，公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [4] - 下一季度当前共识FFO预期为每股0.31美元，营收6212万美元，本财年FFO预期为每股1.24美元，营收2.4991亿美元 [4] 行业情况及同行业公司预期业绩 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的后30%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] - 同行业Apartment Income REIT Corp.尚未公布2024年3月季度财报，预计季度收益为每股0.58美元，同比增长5.5%，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.6% [5] - Apartment Income REIT Corp.预计营收1.9315亿美元，较去年同期下降8.9% [6]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1480万美元，摊薄后每股0.17美元，2023年同期为240万美元，摊薄后每股0.03美元[4] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为3500万美元，摊薄后每股0.40美元，2023年同期为2060万美元，摊薄后每股0.23美元[4] - 2024年第一季度正常化资金运营（Normalized FFO）为2940万美元，摊薄后每股0.33美元，2023年同期为2650万美元，摊薄后每股0.30美元[4] - 公司维持2024年全年正常化FFO指引范围为摊薄后每股1.21 - 1.27美元[4] - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）按GAAP基础计算增长0.4%，按现金基础计算增长0.8%[11] - 截至2024年3月31日，公司总资产为26.01144亿美元，较2023年12月31日的25.62898亿美元增长1.49%[26] - 2024年第一季度总营收为1.93482亿美元，较2023年同期的1.44175亿美元增长34.2%[28] - 2024年第一季度净收入为1772.5万美元，较2023年同期的541.7万美元增长227.2%[28] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1480.4万美元，较2023年同期的237.6万美元增长522.2%[28] - 2024年第一季度可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO为3501.9万美元，较2023年同期的2062.1万美元增长70%[30] - 2024年第一季度可分配给普通股股东和OP单位持有人的正常化FFO为2941.4万美元，较2023年同期的2649.8万美元增长11%[30] - 2024年第一季度总物业NOI为4135.1万美元，较2023年同期的3784.6万美元增长9.3%[33] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，加权平均投资组合入住率为94.7%，零售、办公和多户住宅入住率分别为95.4%、93.6%和95.1%[4] - 第一季度商业租赁续约利差按GAAP基础计算增长11.5%，按现金基础计算增长3.7%[4] - 2024年第一季度零售同店NOI为1738.2万美元，较2023年同期的1721.9万美元增长0.9%[33] - 2024年第一季度办公同店NOI为1248.3万美元，较2023年同期的1268.4万美元下降1.6%[33] - 2024年第一季度多户住宅同店NOI为814.6万美元，较2023年同期的794.3万美元增长2.6%[33] 建筑业务数据关键指标 - 截至2024年3月31日，总建筑合同积压为3.434亿美元[8] - 2024年第一季度第三方建筑积压为3.434亿美元，建筑毛利润为410万美元[11] 债务数据关键指标 - 截至2024年3月31日，公司未偿还总债务为14亿美元，其中循环信贷安排下未偿还2.89亿美元，约89%的债务有固定利率或受利率互换影响，考虑利率上限后94%的债务为固定或经济对冲[10]

文章核心观点 - 通胀如同隐形税，“实际税收”是名义税和通胀对购买力侵蚀的综合 投资者应配置股息支付股 推荐买入Verizon和Armada Hoffler Properties两只股票 [1] 分组1：Verizon公司情况 - 是美国电信领域股息投资者的可靠选择 同行T-Mobile不支付股息 AT&T曾因昂贵收购削减股息 而Verizon无此历史 [2] - 采用FWA策略吸引宽带客户 利用现有5G塔提供宽带接入 2024年第一季度净增35.4万固定无线用户 其中商业客户净增15.1万 过去两年新增300万FWA客户 总数达340万 [2][3] - 有提价能力 2024年第一季度无线服务总收入同比增长3.3% 虽无线后付费电话净流失15.8万 但较上年同期减少10万 管理层预计今年无线服务收入增长2 - 3.5% 调整后EBITDA增长1 - 3% [3] - 展现资本纪律 2024年第一季度资本支出降至44亿美元 上年同期为60亿美元 自由现金流同比增加4亿美元至27亿美元 第一季度长期债务减少39亿美元 自2022年底以来减少73亿美元 净无担保债务与调整后EBITDA比率为2.6倍 支持其BBB+信用评级 [3] - 是有吸引力的股息股票 股息收益率6.7% 派息率57% 连续19年股息增长 目前股价39.29美元 远期市盈率8.6 低于正常市盈率13.6 [3] - 不再是“强力买入” 而是“买入” 目标市盈率短期在9 - 11倍 预计未来几年年每股收益增长2 - 3% 股息收益率远高于标准普尔500指数 [4] 分组2：Armada Hoffler Properties公司情况 - 是多元化REIT 涉足美国中大西洋和东南部地区优质地段的办公、多户住宅和零售物业 有开发部门为自身和外部客户开发物业 [5] - 商业模式有创造价值的良好记录 自2020年以来 投资组合NOI复合年增长率为8.5% [5] - 办公板块逆风影响业绩 2023年第四季度和全年同店NOI同比分别仅增长0.1%和2.3% 低于2022年的5.9% 原因是拒绝WeWork不利租赁条款 选择一次性租赁减值并寻找新租户 [5] - 2024年管理层预计NOI和EBITDA分别增长5%和4% 项目积压价值5亿美元 预计今年增加毛利润1300万美元 [5] - 杠杆率略高 净债务与EBITDA比率为6.5倍 债务到期分布合理 2025年底前到期债务少 预计可用手头流动性偿还 债务加权平均成本低至4% 100%债务为固定或对冲 [6] - 股息收益率7.8% 派息率66% 目前股价10.54美元 远期P/FFO为8.6倍 低于正常P/FFO的12.7倍 [6] - 维持“买入”评级 目标P/FFO为10 - 12倍 预计能度过办公物业困境 利率稳定后恢复增长 投资者可获7.8%股息收益 [7] 分组3：投资总结 - 两只高收益股票提供高于通胀的收入 电信和房地产行业组合为投资者提供行业多元化 虽各有风险 但已反映在当前价格中 投资者有机会获得超额收益 [9]

Armada Hoffler与WeWork合作 - Armada Hoffler决定继续与WeWork在One City Center物业签订租约，以加强对Durham, North Carolina地区创新的承诺[1] - Armada Hoffler总裁兼首席运营官Shawn Tibbetts表示，与WeWork达成协议，确保市场租金率，强调对Durham地区增长的承诺[2] - WeWork将继续在One City Center长期租用整个楼层，以市场租金率，进一步巩固双方的稳定关系[3] - Armada Hoffler期待继续与WeWork合作，为Durham, North Carolina地区的企业成功做出贡献[4]

公司概况 - Armada Hoffler Properties是一家投资于高质量零售、多户和办公资产的小型REIT公司[3] - 公司主要集中在美国中大西洋和东南部地区，特别是在巴尔的摩/华盛顿特区地区拥有大量物业[3] 租户情况 - 公司的零售物业租赁给一些知名租户，如Kroger、Home Depot、The TJX Companies和Costco，办公物业租给摩根士丹利和Huntington Ingalls Industries等公司[5] 股价表现 - AHH的股价被市场低估主要是因为与办公物业相关，而办公REIT在过去两年遭受市场打压，导致股价下跌[7] 财务状况 - 尽管2023年对企业来说是一个充满挑战的一年，AHH的财务状况仍然稳健，Q4的FFO为0.31美元，同比增长15%[11] - 公司进行了股票回购，回购了价值1260万美元的120万股股票，这对于REIT公司来说是不常见的，显示了公司对未来的信心[14] - 公司的股息安全性得到保障，FFO覆盖了每年0.775美元的股息支付，股息支付比率为62.5%[17] - AHH的负债水平略高，目前为6.5倍，但管理层计划将其降至5倍-5.5倍的目标范围内[20] 评级和展望 - 目前AHH的P/FFO比率为8.3倍，远低于同行公司的14.3倍和行业中位数的12.7倍，华尔街目前将该股评为买入，有双位数上涨潜力[23] - 尽管存在利率和回归办公政策的不确定性，AHH的股价可能会受到影响，但公司的股息得到了充分覆盖，具有上涨潜力[25]

文章核心观点 - 文章聚焦于稳定性、长期增长和绝对收益率方面表现出色的房地产投资信托基金（REITs）股息，指出市场存在定价错误，投资者应独立评估基本面以发掘具有良好股息属性组合的股票，并推荐了Slate Grocery REIT、Gladstone Commercial Corporation等几只REITs [1][4] 关键股息属性 - 关键股息属性包括当前收益率、收益率稳定性和股息增长率，但在有效定价市场中三者难以兼得，定价合理的股票会提供三者的公平组合，受市场喜爱的股票组合较差，不受青睐的股票组合较好 [2][3] 当前收益率 - 列出了截至2024年2月26日15只收益率最高的权益型REITs，其中Global Net Lease收益率达18.58%，Medical Properties Tr为15.63%等，但高收益率可能意味着基本面不稳定或股息有大幅削减风险，部分高收益率REITs存在定价错误 [5][7] 收益率稳定性 - 股息稳定性与派息率、业务自然派息率、净营业收入（NOI）稳定性和杠杆等基本面因素相关，不同行业可持续派息率不同，如三重净租赁REITs可达90%，办公室REITs应低于50% [8] - 以Slate Grocery REIT为例，其拥有24亿美元的杂货店锚定零售投资组合，派息率74%尚可，NOI有增长但多来自收购，未来有机NOI增长积极，杠杆虽有所降低但仍处63%的较高水平 [8][10][12] 股息增长 - 多数投资者希望股息收入随时间增长，Equinix过去10年股息翻倍，但不应以历史股息增长预测未来，其未来股息可能快速增长的原因包括64%的派息率、快速的调整后资金流（AFFO）每股增长和仅在对每股收益有明显增值时发行股票的记录，不过当前股息收益率仅1.9% [14][15] 定价错误与机会型股息 - 股息增长率和稳定性通常高度相关，与当前股息收益率呈负相关，市场并非有效，定价错误使投资者可在不牺牲稳定性的情况下获得额外当前收益率，推荐了Slate、Equinix、Armada Hoffler Properties、Gladstone Commercial Corporation和Getty Realty Corp等几只具有机会型股息的REITs [16][17][18] - Gladstone Commercial未来几年运营资金（FFO）每股大致持平，之后长期稳定增长；Armada Hoffler部分资产开发未产生现金流，开发项目预租赁进度超前，建成后有望实现股息增长；Getty Realty AFFO每股持续增长，收购便利店的过程可重复，未来AFFO增长将转化为股息增长 [19][20] 总结建议 - 投资者不应仅基于股息历史购买股息股票，而应关注盈利和未来基本面来判断公司支付和增长股息的能力 [21]