财务指标 - 公司维持2024年全年Normalized FFO指引区间为每股1.21美元至1.27美元[6] - 第二季度Normalized FFO为3020万美元,同比增长[5] - 公司2024年上半年的经常性基金(FFO)为5.75亿美元,同比增长10.5%[37][38] - 公司2024年上半年的标准化经常性基金(Normalized FFO)为5.96亿美元,同比增长8.8%[37][38] - 公司2024年第二季度的每股标准化经常性基金为0.34美元,同比增长6.3%[37][38] 运营数据 - 第二季度零售、办公和多户型稳定运营物业组合的入住率分别为95.4%、94.3%和94.9%[7] - 第二季度续租租金上涨:零售5.8%(GAAP)和2.9%(现金)、办公24.3%(GAAP)和4.4%(现金)、多户型4.3%(GAAP和现金)[8] - 第二季度同店NOI增长0.6%(GAAP)和1.8%(现金)[11] - 公司的零售同店NOI(现金基础)为16,388千美元,同比增长0.5%[1] - 公司的办公同店NOI(现金基础)为12,323千美元,同比增长7.7%[2] - 公司的多户型同店NOI(现金基础)为8,320千美元,同比下降3.6%[4] - 公司总物业NOI为42,292千美元,同比增长4.1%[5] 建筑业务 - 第三方建筑合同积压为3.029亿美元,第二季度建筑总毛利为430万美元[12] - 公司一般承包和房地产服务毛利为4,339千美元,同比增长23.8%[6] - 公司房地产融资毛利为2,199千美元,同比下降9.0%[6] 其他 - 公司在第二季度和之后通过ATM发行81.5679万股普通股,总募集资金约900万美元[18] - 公司在7月完成对Solis City Park II优先股的全额赎回,实现2580万美元现金[13] - 公司利息收入为666千美元,同比增长252.4%[6] - 公司净收益为3,279千美元,同比下降77.9%[6] - 公司归属于AHH和OP单位持有人的净收益为375千美元[8] - 公司宣布每股优先股股息为2,887千美元[8]

文章核心观点 - 当下是投资房地产投资信托基金（REITs）的好时机，通胀可控，利率可能持稳或下降，REITs在经历两年抛售和盘整后可能再次上涨，但市场中存在“陷阱REITs”，投资者需避免 [1] - 股息安全对REITs价值至关重要，股息削减会导致股价暴跌，投资者应避开“陷阱REITs”，持有此类股票时应在股息削减前卖出 [2] - 文章列出股息收益率超5.25%且股息安全评级处于危险区域的22只股权REITs，并重点分析7只股息安全评级为F的REITs，提醒投资者关注股息削减风险 [6] 股息安全重要性 - 当REITs削减股息时，投资者会抛售股票，导致股价暴跌，投资者会面临收入减少和股价大幅下跌的双重损失，因此避免“陷阱REITs”很重要 [2] 股息安全评分解读 - Seeking Alpha Premium为投资者提供股息安全评分，从安全角度看，A+最佳，F最差，评分越接近A+，未来12个月股息削减可能性越低 [3] - 公司会选择将运营资金用于投资扩张或支付股息，A+评分的公司可能未向股东支付足够现金收益，一般情况下，B+ - B - 为“过于安全”，B - C+ - C - C - 为“恰到好处”，D+ - D - D - 为“谨慎”，F为“危险区域” [3][4] 股息收益率标准 - 2年期和10年期美国国债几乎无风险，收益率约4.25%，多数REITs平均收益率低于无风险利率，除非股价上涨速度快于市场，否则不值得投资 [5] - 文章定义高股息收益率为5.25%及以上，即至少比无风险利率高100个基点 [5] 危险区域REITs名单 全球净租赁（Global Net Lease） - 股息收益率12.44%，股息安全评级F，15个数据点中14个评级为D或更差 [7] - 9月完成对Necessity Retail的收购，此后两次削减股息，债务比率65%，债务/息税折旧摊销前利润（EBITDA）为17.2，可变利率债务占比13.9%，利率较高，预计今年每股运营资金（FFO）下降38.7%，需大幅增加收入才能维持高股息 [7] 快船房地产（Clipper Realty） - 股息收益率9.57%，股息安全评级F，15个数据点中10个评级为D或更差，债务比率和债务/EBITDA表现最差 [12] - 债务比率高达95%，债务/EBITDA为18.6，远期FFO派息率为111.76%，预计今年每股FFO下滑40.0%，利息覆盖率仅0.54，但该公司作为REITs的7年历史中从未削减过股息 [12] 全球医疗REIT（Global Medical REIT） - 股息收益率8.78%，股息安全评级F，19个量化评级数据点中9个评级为D或更低，2个为D+ [14] - 历史上采用激进派息率，自2016年转为季度派息后从未削减股息，2023年FFO下降9.8%，若无强劲反弹，股息可能面临削减风险 [14] 伊斯特利政府地产（Easterly Government Properties） - 股息收益率7.57%，股息安全评级F，17个量化评级数据点中8个评级为D或更差，其中5个为F，均与派息率有关 [17] - 预计今年每股FFO较2023年下降10.2%，FFO利息覆盖率将从当前的2.29进一步下降，该公司自2015年上市以来从未削减过股息 [17] 医疗保健房地产（Healthcare Realty） - 股息收益率6.92%，股息安全评级F，15个与股息安全相关的量化数据点中7个评级为D或更差，其中5个为F，派息率不可持续，过去12个月利息覆盖率仅0.20 [20] - 债务比率略高，为44%，债务/EBITDA为9.8，预计今年FFO较2023年下降8.3%，2022年第四季度曾削减股息，但仅削减1美分，且此前支付了巨额特别股息 [20] 邮政房地产信托（Postal Realty Trust） - 股息收益率6.46%，股息安全评级F，19个量化数据点中8个评级为D或更低，远期和过去12个月FFO派息率均超100%，过去12个月非公认会计准则派息率超800% [25] - 资产负债表状况良好，但预计今年每股FFO下降7.3%，该公司自2019年成为REITs以来从未削减过股息 [25] 冠城国际（Crown Castle） - 股息收益率5.79%，股息安全评级F，19个数据点中8个评级为D或更差，当前债务/股权比率高达520%，债务/资本状况远差于REITs平均水平 [27] - 预计今年每股FFO下滑14.5%，该公司作为REITs的11年历史中从未削减过股息，且平均每年股息增长率为13.9% [27] 总结建议 - 股息安全评级为F意味着未来12个月内股息削减概率约40%，文章提及的部分公司，即使是股息安全评级最差的7家，也有持有或买入的理由 [29] - Seeking Alpha量化系统并非股息安全的最终评判标准，但这些公司在该系统中评级较低，投资者在增持股票前应谨慎考虑，可考虑减少持仓并重新分配资金 [29]

文章核心观点 - 二季度财报季进行中，积累有望超预期的股票可能带来更高收益，西蒙房地产集团、苹果酒店房地产投资信托基金和阿玛达霍夫勒地产公司财报可能超预期，当前利率敏感型房地产投资信托基金受关注，因美联储维持利率稳定且暗示可能降息，行业有优势，介绍三只符合条件的房地产投资信托基金 [1][5] 行业情况 - 利率下降对房地产投资信托基金有利，因其依赖债务且常被视为债券替代品，近期降息会推动投资者对这类股票的情绪，行业为经济活动提供房地产结构，有优势 [1][2] - 住宅房地产方面，二季度美国公寓市场需求激增，供需差距缩小，全国入住率和租金增长率稳定 [2] - 零售房地产方面，实际收入和就业增长支撑消费支出，二季度全国零售空置率维持在5.3%，为近20年最低，净吸纳量转正，市场将持续紧张至2025年 [3] - 办公房地产方面，二季度办公市场出现复苏迹象，净吸纳量达240万平方英尺，为2022年三季度以来首次需求为正，美国最大办公市场租赁活动同比改善 [3] - 酒店物业方面，健康的休闲需求、团体旅行需求和商务临时需求增长，有望推动入住率和每间可售房收入增长，混合用途项目需求良好 [4] 选股方法 - 采用Zacks方法，结合Zacks排名1（强力买入）、2（买入）或3（持有）和正的盈利预期偏差，有此组合的股票盈利超预期概率高达70% [5] 公司情况 西蒙房地产集团 - Zacks排名3，本季度盈利预期偏差为+0.44%，过去四个季度三次超Zacks共识预期，平均超预期幅度为10.99%，8月5日收盘后公布财报 [6][8] - 受益于国内外优质资产，二季度零售房地产需求健康，实施全渠道策略和与顶级零售商合作有望带来显著回报，探索混合用途开发可把握增长机会，资产负债表有望保持强劲 [7] - 季度收入共识预期为14.3亿美元，同比增长4.4%，季度每股运营资金共识预期为2.92美元，同比增长1.4% [8] 苹果酒店房地产投资信托基金 - Zacks排名2，待公布季度盈利预期偏差为+12.21%，过去四个季度三次符合Zacks共识预期，8月5日收盘后公布财报 [8][9] - 投资万豪、希尔顿和凯悦品牌酒店，受益于休闲需求持续强劲、企业需求进一步复苏和近期供应增长有限 [8] - 季度收入共识预期为3.888亿美元，同比增长7.52%，季度每股运营资金共识预期为44美分 [9] 阿玛达霍夫勒地产公司 - Zacks排名3，当前盈利预期偏差为+0.65%，过去四个季度两次超预期，平均超预期幅度为0.86%，8月7日收盘后公布财报 [9][10] - 从事美国中大西洋和东南部高品质办公、零售和多户住宅物业的开发、建设、收购和管理，二季度有望受益于多元化投资组合 [10] - 季度收入共识预期为6189万美元，同比增长3.2%，二季度每股运营资金共识预期为31美分 [10]

文章核心观点 - Armada Hoffler Properties, Inc. (AHH)是一家多元化的房地产投资信托基金(REIT),主要投资于办公、零售和住宅物业 [2] - AHH的投资组合中办公物业占比较高,约59%的总租金收入来自该板块 [2] - 自2020年疫情爆发以来,AHH的股价表现明显弱于整个REIT市场 [3] 公司概况 - AHH是一家垂直整合的企业,除了投资物业,还提供建筑和开发服务 [2] - AHH的物业大多为混合用途,能满足不同需求,降低了单一因素的需求风险 [5] - 办公物业几乎全部位于混合用途社区,减少了办公楼过时的风险 [5] - AHH的物业质量较高,办公物业被归类为"顶级"物业,租赁率和租金涨幅良好 [5] 财务表现 - 过去12个月,AHH的调整后经营现金流(AFFO)实现正增长,并进行了股票回购 [5] - 各业务板块的同店NOI表现稳定,其中公寓板块同比增长约2.5% [5] - 平均租约期限约6.7年,现金流较为稳定 [5] - AHH每季度保留约23%的AFFO用于优化资本结构 [5] 财务风险 - 净债务/EBITDA比率较高,达7.4倍,高于REIT的最佳水平 [5] - 但AHH的大部分债务为固定利率,平均利率为4.4%,与当前市场水平接近 [5] - 未来两年的债务到期规模较小,AHH可以通过留存AFFO逐步偿还债务 [5] 总的来说,尽管AHH面临一些风险,但其独特的物业结构、稳定的现金流和合理的资本结构,使其成为一个具有吸引力的投资标的 [6][7]

文章核心观点 - 投资银行Stifel Financial Corp.租赁Armada Hoffler旗下Wills Wharf大楼35,000平方英尺办公空间，体现了对充满活力的综合用途社区办公空间的持续需求，也巩固了Harbor Point作为领先公司首选目的地的地位 [1] 租赁交易情况 - Stifel Financial Corp.租赁Wills Wharf大楼35,000平方英尺办公空间 [1] - Armada Hoffler在Harbor Point超100万平方英尺办公空间的出租率达98% [1] - JLL的Peter Jackson代表Armada Hoffler进行交易，Cushman & Wakefield的David Downey Jr.和Courtenay Jenkins代表Stifel Financial Corp. [2] 各方观点 - Armada Hoffler首席执行官Lou Haddad表示欢迎Stifel入驻Harbor Point，其租赁行为巩固了Harbor Point作为创新公司首选之地的地位 [2] - Stifel迁至Harbor Point不仅是对自身业务未来的重大投资，也体现了其融入繁荣社区的承诺，还将提升该地区的吸引力和活力 [2] 公司资产情况 - Armada Hoffler在Harbor Point的资产包括Constellation和Thames Street Wharf办公楼、1405 Point和1305 Dock Street公寓及零售物业 [3] - 公司与Harbor Point主开发商Beatty Development Group合作，在Harbor Point建设综合用途开发项目Allied | Harbor Point和T. Rowe Price新全球总部 [3] 公司简介 - Armada Hoffler是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超40年开发、建设、收购和管理优质机构级办公、零售和多户住宅物业的经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [4] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务，1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按房地产投资信托进行美国联邦所得税纳税 [4] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱为cforrest@armadahoffler.com，电话为(757) 366-4000 [4]

文章核心观点 - 投资银行Stifel Financial Corp.租赁Armada Hoffler旗下Wills Wharf大楼35,000平方英尺办公空间，体现了对充满活力的综合用途社区办公空间的持续需求，也巩固了Harbor Point作为领先公司首选目的地的地位 [1] 租赁交易情况 - Stifel Financial Corp.租赁了位于巴尔的摩海滨综合用途社区Harbor Point内Wills Wharf大楼35,000平方英尺的优质办公空间 [1] - Armada Hoffler在Harbor Point超过100万平方英尺的办公空间已出租98% [1] 各方观点 - Armada Hoffler首席执行官Lou Haddad表示欢迎Stifel入驻Harbor Point，其租赁行为巩固了Harbor Point作为创新公司首选之地的地位 [2] - Stifel迁至Harbor Point不仅是对自身业务未来的重大投资，也体现了其融入繁荣社区的承诺，还提升了该地区的吸引力和活力 [2] 交易代表 - JLL的Peter Jackson代表Armada Hoffler参与交易 [2] - Cushman & Wakefield的David Downey Jr.和Courtenay Jenkins代表Stifel Financial Corp. [2] 公司资产与开发项目 - Armada Hoffler在Harbor Point的资产包括Constellation和Thames Street Wharf办公楼，以及1405 Point和1305 Dock Street公寓和零售物业 [3] - 公司与Harbor Point主开发商Beatty Development Group合作，在Harbor Point建设综合用途开发项目Allied | Harbor Point和T. Rowe Price的新全球总部 [3] 公司简介 - Armada Hoffler是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年开发、建设、收购和管理优质机构级办公、零售和多户住宅物业的经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [4] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务，1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按美国联邦所得税规定作为房地产投资信托公司纳税 [4]

文章核心观点 公司将公布2024年第二季度财报并召开电话会议讨论相关信息 [1] 财报公布及会议安排 - 公司将于2024年8月7日东部时间下午4点左右公布截至2024年6月30日的季度财报 [1] - 2024年8月8日东部时间上午8点30分高级管理层将主持电话会议和网络直播讨论财报等信息 [1] - 电话会议可拨打(+1) 800 - 549 - 8228（免费）或(+1) 646 - 564 - 2877（收费）参加会议ID为76550也可通过公司网站投资者页面参与 [1] 会议回放安排 - 电话会议结束后不久至2024年9月7日可拨打(+1) 888 - 660 - 6264（免费）或(+1) 646 - 517 - 3975（收费）并提供密码79550 收听电话回放 [2] - 网络直播结束约两小时后开始30天内可观看网络直播回放 [2] 公司概况 - 公司是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金有超四十年开发、建设、收购和管理多户住宅、办公和零售物业经验 [3] - 公司主要在美国中大西洋和东南部地区开展业务还为第三方客户提供一般建筑和开发服务 [3] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金纳税 [3] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest邮箱为CForrest@ArmadaHoffler.com电话为(757) 612 - 4248 [3]

文章核心观点 公司将公布2024年第二季度财报并召开电话会议讨论相关信息 [1] 财报及会议安排 - 公司将于2024年8月7日下午4点左右公布截至2024年6月30日的季度财报 [1] - 2024年8月8日上午8点30分高级管理层将主持电话会议和网络直播讨论财报等信息 [1] - 可拨打(+1) 800 - 549 - 8228（免费）或(+1) 646 - 564 - 2877收听电话会议，会议ID为76550，也可通过公司网站投资者页面收听 [1] 会议回放安排 - 电话会议结束后不久至2024年9月7日可拨打(+1) 888 - 660 - 6264（免费）或(+1) 646 - 517 - 3975并提供密码79550 收听电话回放 [2] - 网络直播结束约两小时后开始30天内可观看网络直播回放 [2] 公司介绍 - 公司是一家垂直整合、自我管理的房地产投资信托公司，有超四十年开发、建设、收购和管理多户住宅、办公和零售物业经验，主要位于美国中大西洋和东南部地区 [3] - 公司还为第三方客户提供一般建筑和开发服务，并开发建设物业纳入稳定投资组合 [3] - 公司1979年由Daniel A. Hoffler创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托公司纳税 [3] 公司联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱CForrest@ArmadaHoffler.com，电话(757) 612 - 4248 [3]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股和优先股现金股息支付安排 [1] 公司信息 - 公司是垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理优质机构级办公、零售和多户住宅物业 [2] - 公司除为自身开发建设物业外，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务 [2] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金纳税 [2] 股息信息 - 董事会宣布普通股每股0.205美元现金股息，2024年第二季度股息将于7月5日支付给6月26日登记在册的股东 [1] - 董事会宣布6.75% A系列累积可赎回永久优先股每股0.421875美元现金股息，将于7月15日支付给7月1日登记在册的股东 [1] 联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱为CForrest@ArmadaHoffler.com，电话为(757) 366 - 4000 [2]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股和优先股现金股息支付安排 [1] 公司信息 - 公司是垂直整合、自我管理的房地产投资信托基金，有超四十年经验，主要在美国中大西洋和东南部开发、建设、收购和管理优质办公、零售和多户住宅物业 [2] - 除为自身开发建设物业，还为第三方客户提供开发和总承包建设服务 [2] - 公司由Daniel A. Hoffler于1979年创立，已选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托基金纳税 [2] 股息信息 - 董事会宣布普通股每股0.205美元现金股息，2024年7月5日支付给6月26日登记在册股东 [1] - 董事会宣布6.75% A系列累积可赎回永久优先股每股0.421875美元现金股息，2024年7月15日支付给7月1日登记在册股东 [1] 联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest，邮箱CForrest@ArmadaHoffler.com，电话(757) 366 - 4000 [2]