文章核心观点 - 提醒投资者勿为房地产投资信托基金（REITs）支付过高的市净率，倾向投资优先股，涉足普通股多为短期交易，期望市净率回归均值；近期对投资组合策略更谨慎；关税使市场难以预测，工业REITs受影响大，但价格下跌后或有投资机会 [1][2][8] 行业表现 机构抵押REITs - AGNC Investment Corp总回报价格变化为 -16.42%，Annaly Capital Management Inc为 -15.20%，Dynex Capital Inc为 -17.91%，ARMOUR Residential REIT Inc为 -23.07%，Orchid Island Capital Inc为 -24.69%，Two Harbore Investment Corp为 -19.64% [2] S&P 500 - 同期下跌约12% [6] 市场动态 - 2025年4月9日上午，抵押REITs先大幅下跌，后因除对中国关税外的关税暂停90天，在约20分钟内随市场大幅反弹 [5] 行业挑战 关税影响 - 关税从解放日前对中国的20%提升至2025年4月9日生效的104%，难以预测市场且难以对工业REITs进行更新研究，因其不同关税水平影响差异大 [8] 工业REITs困境 - 租户面临关税短期内大幅提升，工业REITs面临更大挑战，但价格下跌后公司可能增加持仓 [12] 投资标的 股票对比 - 图表对比了抵押REITs和商业发展公司（BDCs）等公司及其优先股或次级债券，包括BDCs的CSWC、BXSL等，商业mREITs的GPMT、FBRT等，住宅混合mREITs的MITT、CIM等，住宅机构mREITs的NLY、AGNC等，住宅发起人和服务商mREITs的RITM、PMT [13] 优先股价格和收益率 - 展示了多只优先股的价格和剥离收益率，如PMT - A价格为23.36美元，收益率为8.78%；TWO - C价格为23.54美元，收益率为10.43%等 [22] 投资建议 - 2025年因关键房地产领域需求增加而供应不足，是投资REITs、优先股和BDCs的好时机，The REIT Forum提供有行动性见解的投资策略，近十年表现优于行业指数，建议开启两周免费试用 [23][24] 术语解释 - FTF为固定 - 浮动，目前固定，之后基于SOFR浮动；FTR为固定 - 重置，目前固定，之后每五年基于五年期国债利率重置；FTL为固定 - 诉讼，公司将FTF股票按“固定 - 固定”处理；Floating为原FTF股票，现处于浮动状态，股息率每三个月更新 [26]

文章核心观点 AGNC Investment Corp.宣布2025年4月普通股每股现金股息为0.12美元，将于2025年5月9日支付给4月30日登记在册的普通股股东 [1] 公司信息 - 公司成立于2008年，是机构住宅抵押贷款支持证券的领先投资者，其投资的证券受益于房利美、房地美或吉利美对信用损失的担保 [2] - 公司通过大量月度股息收入为股东提供长期良好回报，自成立以来已支付超过140亿美元普通股股息 [3] - 公司业务是美国住宅房地产市场私人资本的重要来源，团队在跨市场周期管理抵押资产方面经验丰富 [3] 股息信息 - 公司董事会宣布2025年4月普通股每股现金股息为0.12美元 [1] - 股息将于2025年5月9日支付给2025年4月30日登记在册的普通股股东 [1] 联系方式 - 如需更多信息或咨询问题，可联系投资者关系部，电话(301) 968 - 9300，邮箱[email protected] [1] - 可访问www.AGNC.com了解公司更多信息，也可在领英和X上关注公司并注册投资者提醒 [3]

文章核心观点 - 公司提供20%价格折扣的限时促销活动，服务价格将于4月16日进一步上调，可通过服务查看高收益投资组合持仓及新报告，市场现提供高收益机会，报告将评估三个顶级高收益机会 [1][2] 促销活动 - 公司推出限时促销活动，提供20%价格折扣 [1] - 服务价格将于4月16日进一步上调 [1] 服务内容 - 可通过“Big Dividends PLUS”服务查看23个持仓、综合收益率9.7%的高收益投资组合的所有持仓及评级 [1] - 可查看新报告“Tariff Turmoil: Top 10 Stocks On Sale”，其中包含高收益和长期增长机会的优质组合 [1] 市场机会 - 市场目前为部分高收益机会（即收益率达10%及以上）提供“限时促销” [2] - 报告将评估三个顶级高收益机会，确保投资质量而非垃圾资产 [2]

文章核心观点 - 浮动利率优先股因时机现象产生高收益，具有投资机会，不同公司的优先股在收益、风险和资本增值潜力上各有特点 [1] 浮动利率优先股的时机现象 - 许多优先股在4 - 7年前零利率时期发行，当时是REITs以低成本筹集永久资本的工具，票面利率在6%左右，发行5年后转为浮动利率 [2] - 最初浮动利率采用LIBOR，后改为SOFR，5年前SOFR基本为0，如今升至4.28% [3][5][6] 部分公司优先股情况 AGNC Investment Corp. - 旗下多只优先股如AGNCL、AGNCM等，转换为浮动利率后收益率较高，如AGNCO转换后收益率达9.51% [7] - AGNCO所在公司较稳定，赎回价限制其交易价格大幅高于面值，当前价格基本无资本增值潜力，适合持有获取股息 [9][10] - AGNCP 4月15日转换为浮动利率，与AGNCO收益差距不大 [11] Dynex Capital - DX - C票面利率6.9%，4月15日转换为浮动利率后收益率达9.89% [15][16] - 其交易价格略高于面值有赎回风险，但普通股表现好降低了一定风险 [17] Annaly Capital Management - NLY - F、NLY - I等优先股收益率有吸引力，但溢价较高，赎回风险大，建议价格降至25美元及以下再购买 [18] PennyMac Mortgage Trust - PMT - A、PMT - B、PMT - C未按约定实行浮动利率，市场认为当前收益率为8%左右 [19][20][22] - PMT - C折价大，当前收益率8.83%且有较大资本增值潜力，优于A、B系列 [22][23] Armour Residential - ARR - C为固定利率优先股，票面利率7%，市场价格使当前收益率达8.22%，利率下降时有资本增值潜力 [25][26][27] Chimera Investment Corp. - 近期优先股价格下跌，未发现基本面问题，可能是低流动性下的交易波动 [28][30] - 当前价格下有较高当前收益率和资本增值潜力 [31] Arbor Realty Trust - 公寓建设贷款受利率影响出现问题，但公寓吸收情况好和利率下降有助于其恢复 [31][35] - 优先股大幅折价交易，ABR - D、ABR - E当前收益率分别为8.99%和9.10%，ABR - F浮动后收益率可观 [33][34] 整体机会与风险 - 优先股原预期可变收益率5% - 8%，现达8.5% - 11%，有市场领先的收益潜力和资本增值可能 [38] - 收益率曲线快速波动可能影响mREIT账面价值，浮动利率优先股股息随SOFR变化，预计美联储6月降息，收益率可能降25个基点 [38][39][41]

文章核心观点 公司股息政策和股价表现受关注 虽有高股息和反弹潜力 但因市场波动、估值溢价等因素 投资者不宜急于买入 应关注利率和市场变化寻找合适切入点 [1][6][23] 公司股息与回购 - 公司有支付月度股息记录 目前股息收益率达16.04% 高于行业平均的11.3% 派息率为75% [1] - 2024年10月公司董事会终止现有股票回购计划 并授权在2026年12月31日前回购至多10亿美元普通股 [3] 同行股息情况 - 同行Annaly Capital Management年股息收益率为14.87% Ellington Credit Company股息收益率为20.25% [4] 股价表现 - 过去一年公司股价上涨7.2% 行业下跌3.8% Annaly Capital Management上涨11.5% Ellington Credit Company下跌19% [6] 利率影响 - 公司业绩受利率环境显著影响 自2022年初美联储加息周期以来 财务状况受不利影响 [10][11] - 2024年美联储降息100个基点 此后维持利率稳定 并暗示2025年有两次降息 抵押贷款利率下降 购房申请增加 有望提升公司净息差和投资组合账面价值 [12][13] 投资策略 - 公司专注于机构抵押贷款支持证券（RMBS）投资 此类投资由美国政府机构或政府支持企业担保本息支付 [14] - 固定收益市场尤其是机构RMBS资产前景改善 公司认为该市场将受益于收益率曲线变陡和利率波动性降低等因素 [15] - 2024年公司实现13.2%的正经济回报 表明在机构RMBS利差较大且稳定时能产生强劲投资回报 [16] 销售预估 |时间|当前季度(3/2025)|下一季度(6/2025)|当前年度(12/2025)|下一年度(12/2026)| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Zacks共识预估|1.5542亿美元|1.7634亿美元|7.54亿美元|16.4亿美元| |预估数量|3|3|3|1| |最高预估|3.9亿美元|4.21亿美元|16.7亿美元|16.4亿美元| |最低预估|3325万美元|4602万美元|2.88亿美元|16.4亿美元| |去年同期销售额|-3000万美元|-300万美元|1800万美元|7.54亿美元| |同比增长预估|618.05%|5978.00%|4088.89%|117.64%|[17] 风险与估值 - 抵押贷款市场波动、收益率曲线不利变化和整体金融状况恶化可能影响公司业绩 公司在压力时期有降低股息的记录 [19] - 公司当前远期12个月市净率（P/TB）为1.05倍 高于行业平均的0.89倍 同行Annaly Capital Management和Ellington Credit Company分别为0.96倍和0.70倍 [20]

文章核心观点 - 华尔街分析师的评级建议常影响股价，但因券商利益存在正偏差，不能单纯据此投资，可结合Zacks Rank做出投资决策 [1][5][6] 分组1：AGNC投资公司评级情况 - AGNC投资公司平均券商评级（ABR）为1.93，接近强力买入和买入之间，基于15家券商建议计算得出 [2] - 15条建议中，7条为强力买入，占比46.7%，2条为买入，占比13.3% [2] 分组2：券商评级建议的局限性 - 券商评级对指导投资者选择有价格上涨潜力的股票作用不大，因券商对所覆盖股票有既得利益，分析师评级存在强烈正偏差 [5][6] - 券商分析师建议过于乐观，其评级比研究结果更有利，常误导投资者 [10] 分组3：ABR与Zacks Rank的区别 - ABR基于券商建议计算，通常以小数显示；Zacks Rank是利用盈利预测修正力量的定量模型，以整数1 - 5显示 [9] - ABR不一定及时更新，而Zacks Rank能快速反映券商分析师盈利预测修正，及时指示未来股价走势 [12] 分组4：AGNC投资公司的投资分析 - AGNC投资公司本年度Zacks一致盈利预测过去一个月维持在1.61美元不变，短期内股价可能与大盘表现一致 [13] - 因一致盈利预测近期变化幅度及其他三个盈利预测相关因素，AGNC投资公司Zacks排名为3（持有），对其相当于买入的ABR应保持谨慎 [14]

文章核心观点 - 一位经济学毕业生运用金融历史知识分析市场预测趋势和发现价值 [1] 分组1 - 分析师无相关公司股票、期权或类似衍生品头寸，未来72小时也无建仓计划 [2] - 文章为分析师本人所写，表达个人观点，除Seeking Alpha外无其他报酬，与文章提及股票的公司无业务关系 [2]

文章核心观点 - 10年后AGNC Investment股票价值将低于Prologis和Rexford Industrial，追求收益与资本增值的投资者选择后两者或更佳 [1] 公司业务情况 AGNC Investment - 是一家抵押型房地产投资信托基金，购买打包成类似债券证券的抵押贷款，通过证券收益率与运营成本（含利息支出）的差额获利，业务模式类似共同基金 [2] - 虽股息收益率达14%，但注重产生强劲总回报，需再投资股息才能获得最佳收益，若用股息支付生活费用，收益和资本都会减少 [4][5] Prologis和Rexford - 是专注工业资产类别的房地产投资信托基金，Prologis投资组合多元化，涉足全球主要交通枢纽；Rexford聚焦供应受限的南加州市场 [6] - 通过购买、建设和重新开发房产实现增长，近年受益于到期租约续约至更高租金，但此趋势已达顶峰，股价下跌，自2022年峰值以来，Prologis市值损失约三分之一，Rexford损失约一半 [7][9] 未来价值分析 Prologis和Rexford - 商业模式旨在发展业务，10年后预计拥有更多房产，产生更多租金收入，随着工业地产投资热潮价格回调，投资者可能会因业务增长而青睐这两家公司 [8] AGNC Investment - 业务增长不明显，主要通过证券收益率与成本的差额获利，是金融交易，与业务长期增长关系不大，预计未来股价会进一步下跌、股息会被削减 [10][12] 股息情况 - Prologis和Rexford股息收益率分别为3.6%和4.2%，远低于AGNC Investment，但随着业务增长有定期提高股息的历史；AGNC Investment有削减股息的历史，股息波动可能是常态 [11]

公司信息 - Hoya Capital是Hoya Capital Real Estate的附属公司，后者是一家位于康涅狄格州罗威顿的注册投资咨询公司，为ETF、个人和机构提供投资咨询服务 [2] - Hoya Capital提供非咨询服务，包括市场评论、研究和专注于房地产行业公开交易证券的指数管理 [2] 分析师持仓 - 分析师在RIET、HOMZ、IRET、ALL HOLDINGS IN THE IREIT + HOYA PORTFOLIOS的股票中拥有实益多头头寸，通过股票所有权、期权或其他衍生品持有 [1] 信息性质 - 发布的评论仅用于信息和教育目的，网站上的内容及Hoya Capital发布的评论无意作为投资、税务或法律建议，也不是买卖证券的要约 [2] - 评论是非个人化的，不应被视为对特定证券、证券投资组合或投资策略适合特定个人的推荐，也不应被视为Hoya Capital Real Estate提供的任何咨询服务的招揽或要约 [2] 信息准确性与趋势预测 - 所呈现的信息被认为是事实且最新的，但不保证其准确性，不应被视为对所讨论主题的完整分析 [2] - 引用的任何市场数据代表过去的表现，不能保证未来的结果，无法保证本文所示的任何历史趋势会在未来重复，也无法精确预测这种趋势何时开始 [2] - 不能保证评论中做出的任何展望会实现 [2] 公司关系与补偿 - Hoya Capital Real Estate和Hoya Capital Research & Index Innovations与讨论或提及的任何公司没有业务关系，也从未从这些公司获得补偿 [2] - 分析师撰写文章除了从Seeking Alpha获得补偿外，未获得其他补偿，且与文章中提及股票的任何公司没有业务关系 [1] 持仓情况 - Hoya Capital Real Estate及其附属公司、客户和员工可能持有网站和发布评论中讨论的证券或基金的头寸，完整的持仓列表和其他重要披露可在www.HoyaCapital.com获取 [2] Seeking Alpha相关说明 - Seeking Alpha不提供关于任何投资是否适合特定投资者的推荐或建议，其分析师是第三方作者，包括专业投资者和个人投资者，可能未获得任何机构或监管机构的许可或认证 [3] - Seeking Alpha不是持牌证券交易商、经纪人、美国投资顾问或投资银行 [3]

文章核心观点 - 对于收益型投资者而言， Realty Income 和 Vici Properties 可能是比 AGNC Investment 更好的房地产投资信托（REIT）投资选择 [1][5] AGNC Investment 情况 - 作为抵押型房地产投资信托，因其 14% 的高股息收益率吸引众多股息投资者关注，通过发放自有抵押贷款和投资抵押支持证券获利并以高额股息与投资者分享利润 [1] - 为应对住房危机，将 733 亿美元投资组合的 89.4% 分配给由房利美、房地美或吉利美支持的机构抵押支持证券资产 [2] - 2024 年，因美联储三次降息，每股净息差和美元滚动收入下降 28% 至 1.88 美元，虽仍能覆盖全年每股 1.44 美元的股息，但分析师预计 2025 年随着利率下滑，该收入将再降 15% 至 1.60 美元，引发对其高额股息的短期担忧 [2][4] Realty Income 情况 - 作为零售 REIT，在全球拥有约 15600 处房地产，主要租户包括 Dollar General、Dollar Tree、Walgreens 和 7 - Eleven [6] - 自 1994 年上市以来，入住率从未低于 96%，表明强大租户能弥补较弱租户的不足 [7] - 需将至少 90% 的税前利润作为股息支付以维持优惠税率，每月支付股息，自 1994 年上市以来已 130 次提高派息，远期股息收益率为 5.7% [8] - 过去 10 年总回报率达 70%，高于 AGNC 的 57% [8] - 2014 - 2024 年，调整后每股运营资金（AFFO）以 5% 的复合年增长率稳定增长，预计 2025 年增长 1% - 2% 至每股 4.22 - 4.28 美元，轻松覆盖每股 3.22 美元的远期年度股息率，当前股价 56 美元，按今年 AFFO 计算市盈率为 13 倍，颇具吸引力 [9] Vici Properties 情况 - 作为体验式 REIT，在美国和加拿大拥有 93 处赌场和娱乐物业组合，主要租户包括 Caesar's Entertainment、MGM Resorts、Penn Entertainment 和 Century Casinos [10] - 自 2018 年上市以来，入住率保持 100%，通过与租户签订数十年租约并将年租金涨幅与消费者物价指数挂钩，使租金与通胀同步 [10] - 2018 - 2024 年，AFFO 每股以 8% 的复合年增长率稳定增长，上市后每年提高股息，预计 2025 年 AFFO 每股增长 3% - 4% 至 2.32 - 2.35 美元，轻松覆盖每股 1.73 美元的远期年度股息率，远期股息收益率为 5.5% [11] - 当前股价 32 美元，按今年 AFFO 计算市盈率为 14 倍，若在 2018 年 2 月 1 日上市时投资，至今总回报率达 124%，远高于 AGNC 的 30%，其简单性、规模和稳定性使其成为比 AGNC 更可靠的收益投资选择 [12]