项目情况 - 2016年3月取得深汕合作区地块，占地面积8.67万平方米，2017年6月正式开工建设，合作区发展前景可期 [2] - 现阶段对外销售项目较多，重点项目有广西邕江雅苑项目、西安泊墅二期、世博大道项目、长沙振业城二期、天津启春里项目等 [2][3] - 与地铁集团合作的“锦荟PARK”项目占地11.12万平方米，分四期开发，一、二期基本售罄，三、四期将陆续开盘 [4] 销售情况 - 目前在售项目销售进展顺利，销售进度基本与年度计划相匹配 [3] 停牌情况 - 2017年9月11日开市起停牌，正在筹划重大事项，预计在交易日内确定具体内容及停复牌事宜 [3] 拿地策略 - 早年在全国多地区开发项目，未来以深圳为中心，现有项目所在地为重点，积极探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场，着手兼并收购、合作开发、城市更新等 [3] 业绩情况 - 2017年半年度业绩预告比去年同期上涨130% - 160%，全年业绩无法预计 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 000006，证券简称为深振业 A [1] - 投资者关系活动类别为公司调研，参与单位有华泰证券、华夏保险、彤源投资等，时间为 2020 年 7 月 30 日，地点在公司 43 楼 2 号会议室 [2] - 上市公司接待人员有董事会秘书杜汛、证券事务代表罗丽芬、董办职员胡晔和李鸿良 [2] 项目与拿地策略 - 公司项目主要分布在深圳（含深汕合作区）、广州、东莞等粤港澳大湾区城市以及天津、西安等二线城市 [2][3] - 未开发土地储备建筑面积约 170 余万平方米 [3] - 未来立足深圳，深耕大湾区，聚焦已进驻城市及其周边，关注土地市场并寻求棚改、租赁、“地产 +”等发展途径 [3] 公司定位与发展方向 - 密切关注国资国企综合改革动态，稳步推进混改工作，研究推进长效激励机制落地，配合开展市场化选聘工作 [3] 管理层变动情况 - 近期董事、财务总监于冰因工作变动不再担任董事职务，董事、总裁朱新宏因年龄原因不再担任董事及总裁职务，属正常变动，不影响公司生产经营 [3] 资金成本情况 - 资金来源主要为项目销售资金回笼以及银行贷款、中期票据等直接融资资金 [3] - 2019 年公司融资成本区间为 3.92% - 6.65%，无信托等高成本资金 [3]

公司基本情况 - 2017年年初完成新一届董事会、监事会换届工作，目前运作平稳，经营正常有序 [2] 项目情况 地铁项目 - 与地铁集团合作的“锦荟PARK”项目位于深圳龙岗区，占地11.12万平方米，分四期开发，一、二期已基本售罄，三、四期将陆续开盘销售 [2][3] 其他在售项目 - 现阶段重点销售项目有广西邕江雅苑项目、西安泊墅二期、世博大道项目、长沙振业城二期、天津启春里项目等 [3] 深汕合作区项目 - 2016年3月取得地块，占地8.67万平方米，2017年6月正式开工建设，该合作区未来发展前景可期 [3] 拿地策略 - 以深圳为中心，现有项目所在地为重点，积极探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场动态，着手兼并收购、合作开发、城市更新等方面 [3] 国企改革 - 密切关注国资国企改革动态，对标同行业先进企业，探索可行性方案，借助改革契机推进公司发展 [3][4] 地区布局考虑 - 进入惠阳市场较早，土地成本低，深圳房地产需求有溢出效应，惠阳房价受带动或有上涨空间 [4] 业绩与分红 业绩 - 2017年半年度业绩预告比去年同期上涨130% - 160%，全年业绩无法预计 [4] 分红 - 较高比例分红是践行企业社会责任的表现，依据相关法律法规和《未来三年（2015 - 2017年）股东回报规划》制定分红方案 [4] 股权激励 - 2005年实施股权激励计划，激励股份已解锁完毕，现阶段研究健全长效激励约束机制方案的可行性 [4]

公司项目情况 - 深圳项目有锦荟PARK和深汕合作区振业时代花园，截至2019年底，锦荟PARK累计销售面积23.26万平米，处于尾盘销售阶段，深汕时代花园一期2019年底售罄，二期主体已封顶 [3] - 惠阳项目为惠阳振业城项目，待开发土地储备27.37万平方米，公司权益比例87%，总建筑面积预计78.15万平方米，Q组团是尾盘销售阶段，截至2019年底累计销售7.63万平方米，U组团预计年内开工 [3] 公司战略与计划 - 2125战略为“坚持房地产主业和国企特色不动摇，以房地产开发主营业务为一体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼，辅以五大保障体系” [3] - 未来立足深圳，深耕大湾区及重点聚焦已进驻城市及其周边，关注土地市场及寻求棚改、租赁等发展途径 [3] - 积极开展建立健全长效激励机制的研究和探讨 [4] - 前期重组计划2018年3月终止，暂未收到重启通知，积极关注并购重组机会 [4] - 密切关注国资国企综合改革动态，推进混改工作，研究推进长效激励机制落地，配合市场化选聘工作 [4] 股东与管理层情况 - 2018年10月31日至2019年1月7日，深圳市资本运营集团增持公司2%股份，深圳市国资委及资本集团合计持股36%，暂未收到控股股东增持计划 [4] - 近期董事、财务总监于冰和董事、总裁朱新宏因工作变动和年龄原因不再担任职务，属正常人事变动，不影响生产经营 [5] 新业务与资金情况 - 2018年成立租赁公司及棚改公司，截至2019年底，累计已出租面积12.68万平方米，平均出租率95%，代建业务积极寻求项目资源，宝安区海乐花园棚改项目稳步推进 [5] - 资金来源为项目销售资金回笼、银行贷款和中期票据等，2019年融资成本区间为3.92%-6.65%，无信托等高成本资金 [5]

经营业绩 - 预计2018年上半年净利润较上年同期增长50%-80%，具体关注8月17日披露的半年度报告 [2] 资金与融资 - 上半年资金来源于项目销售回款、银行贷款以及发行5亿元中期票据，银行贷款利率不一，中票票面利率为6.20% [3] - 未来融资计划仍以银行贷款和中期票据为主，若监管政策放宽，考虑其他债券或股权融资方式 [3] 项目销售与开发 - 上半年各项目开发销售工作平稳推进，销售情况基本符合预期 [3] - 项目开发周期因项目体量和拆迁进度而异，具体开竣工时间安排查阅年度报告 [3] 管理层考核与激励 - 董事会结合经营计划按年度下达高管年度绩效责任书，次年综合考量评价，作为确定年度奖励薪酬依据 [3] - 加大对管理层、核心骨干人员激励方案研究论证，时机成熟后实施 [3] 拿地与城市更新 - 土地储备以粤港澳大湾区和已布点一二线城市为重点，向周边扩展，通过多方式多渠道获取土地资源 [4] - 前海片区无土地储备，星海名城七期有部分商业自营 [4] - 积极探索深圳城市更新业务，期待取得突破 [4] 合作项目 - 与深圳地铁集团合作的锦荟Park项目分四期，一期、二期基本售罄，三期、四期在建，目前无其他合作项目，未来合作不确定 [4] 股权争议 - 湖南公司股权争议案2013年终审公司胜诉，佰富利集团未履行义务，公司已申请强制执行 [4] - 法院判定继续冻结佰富利集团持有的湖南公司20%股权并决定拍卖，未确定具体安排 [5] 公司优势与重组 - 作为老牌上市公司，具有经营稳健、管理规范、团队专业性强的特点 [5] - 3月重组终止因法律及政策障碍难以解决 [5] - 继续寻求产业投资、并购和行业整合机会，不排除未来重组可能性，有重大安排将依法合规及时公告 [5]

公司业绩与经营目标 - 2021年一季度业绩下降，因本期结转项目较去年同期减少，去年同期主要结转深汕时代花园一期等项目，本期主要为尾盘 [1][3] - 2021年全年营收不到40亿，2022年一季度营收3.51亿，2022年合同销售金额目标为67.5亿元，公司将加强销售及资金回笼保障目标达成 [2][3] - 2021年归母净利润为5.42亿元，同比下降37.35%，为近3个会计年度最低，原因是结转项目面积减少、毛利率下降及合作项目投资收益下降 [3] - 2021年经营活动产生现金流连续3年负值，21年比20年同比下降2213.16%，因近三年加大土地储备投资，2021年购入广州和南京共4块土地 [4] - 2021年Q4净利润亏损，因地产项目结转周期影响，四季度结转面积少 [4] 股票价格与市值管理 - 上市公司股票价格受疫情、政策等多因素影响出现波动，公司将规范运作，实现内涵式和外延式增长提升业绩回馈投资者 [2][3] - 公司暂无员工持股计划，2021年制定《员工项目跟投管理办法》并试点，同时强化核心竞争力提升内在投资价值 [2] 行业竞争与业务布局 - 公司控股股东为深圳市国资委，公司在各方面独立于控股股东，不存在同业竞争情况 [3] - 公司在深圳、广州等多地设立地区公司开展业务，截至2021年底土地储备建筑面积约87万平方米，在建项目计容建筑面积约154万平方米 [4][5] - 公司聚焦粤港澳大湾区，已在深圳、广州、东莞、惠州开展业务 [5] 员工激励与改革措施 - 2021年制定《员工项目跟投管理办法》并试点，目前跟投试点项目正常推进，后续将探索长效激励约束机制 [3][4] - 公司实施系列改革措施，搭建大运营体系、实现管理人员市场化选聘和契约化管理、深挖产业链发展潜力 [4] - 公司密切关注国资国企改革动态，推行改革政策落地，制定可行性方案推进发展 [5][6] 其他问题解答 - 公司原副总裁谭伟因个人原因于2022年4月辞职，不影响公司正常运行 [5] - 央行降息对地产销售有积极效应，对公司具体项目销售额影响有待观察 [5] - 公司项目结算周期受多因素影响，与行业平均水平相当 [5]

整体财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入134,614,004.92元，比上年同期减少83.75%；年初至报告期末营业收入1,488,893,110.58元，比上年同期减少35.33%[6] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -21,696,273.77元，比上年同期减少112.47%；年初至报告期末为201,083,388.86元，比上年同期减少64.22%[6] - 本报告期经营活动产生的现金流量净额为 -21,609,762.57元，比上年同期减少112.43%；年初至报告期末为200,210,585.60元，比上年同期减少63.73%[6] - 本报告期末总资产26,319,762,216.71元，比上年度末增加11.52%；归属于上市公司股东的所有者权益7,683,313,640.91元，比上年度末增加0.49%[6] - 非经常性损益本报告期合计 -86,511.20元，年初至报告期期末合计872,803.26元[7] - 营业总收入本期为14.89亿元，上期为23.02亿元[25] - 营业利润本期为2.80亿元，上期为7.35亿元[28] - 净利润本期为2.16亿元，上期为5.88亿元[28] - 归属于母公司股东的净利润本期为2.01亿元，上期为5.62亿元[31] - 基本每股收益本期为0.1490，上期为0.4163[31] - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为46.76亿元，上期为25.95亿元[32] - 经营活动产生的现金流量净额本期为1.27亿元，上期为 -3.68亿元[35] - 投资活动产生的现金流量净额本期为 -2385.07万元，上期为1.64亿元[35] - 筹资活动取得借款收到的现金本期为23.12亿元，上期为27.55亿元[35] - 筹资活动现金流入小计为26.3969187019亿美元，上一时期为34.669688202亿美元[38] - 偿还债务支付的现金为15.9640090833亿美元，上一时期为15.0787亿美元[38] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金为5.0520415426亿美元，上一时期为4.8409265887亿美元[38] - 子公司支付给少数股东的股利、利润为19.277341万美元，上一时期为2.91964万美元[38] - 支付其他与筹资活动有关的现金为6760.667383万美元，上一时期为4983.355249万美元[38] - 筹资活动现金流出小计为21.6921173642亿美元，上一时期为20.4179621136亿美元[38] - 筹资活动产生的现金流量净额为4.7048013377亿美元，上一时期为14.2517260884亿美元[38] - 现金及现金等价物净增加额为14.9968683074亿美元，上一时期为 - 6.1689201543亿美元[38] - 期初现金及现金等价物余额为26.1385625866亿美元，上一时期为18.7249127728亿美元[38] - 期末现金及现金等价物余额为41.135430894亿美元，上一时期为12.5559926185亿美元[38] 各业务线财务数据关键指标变化 - 营业收入本期较上年同期减少35.33%，因本期开发项目结转减少[11] - 税金及附加本期较上年同期减少63.89%，因本期土地增值税减少[11] - 销售费用本期较上年同期增加65.26%，因本期开盘项目增多，广告推广费用及新增渠道费增加[11] - 投资收益本期较上年同期减少67.44%，因本期合作项目入伙结转减少[11] - 手续费及佣金收入本期为12.67亿元，上期为17.47亿元[28] 资产负债关键指标变化 - 2022年9月30日货币资金为4,185,384,931.98元，较1月1日的2,948,675,174.53元有所增加[18] - 2022年9月30日交易性金融资产为230,645,753.42元，1月1日无此项数据[18] - 2022年9月30日应收账款为21,225,308.22元，较1月1日的18,905,595.33元有所增加[18] - 2022年9月30日存货为17,123,433,107.18元，较1月1日的16,117,334,568.62元有所增加[18] - 2022年9月30日资产总计为26,319,762,216.71元，较1月1日的23,601,034,832.62元有所增加[21] - 2022年9月30日短期借款为426,000,000.00元，较1月1日的346,000,000.00元有所增加[21] - 2022年9月30日合同负债为4,722,808,071.04元，较1月1日的1,896,275,731.89元大幅增加[21] - 2022年9月30日长期借款为7,102,132,628.85元，较1月1日的5,544,609,696.97元有所增加[24] - 2022年9月30日归属于母公司所有者权益合计为7,683,313,640.91元，较1月1日的7,645,579,620.25元有所增加[24] 股东信息 - 报告期末普通股股东总数60,445，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股296,031,373.00股，持股比例21.93%[12] - 前10大股东中，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股296,031,373股，深圳市资本运营集团有限公司持股203,356,775股[15]

公司基本信息 - 公司股票简称为深振业A，代码为000006，上市于深圳证券交易所[24] 财务数据关键指标变化 - 本报告期营业收入为13.54亿元，上年同期为14.74亿元，同比减少8.10%[30] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为2.23亿元，上年同期为3.88亿元，同比减少42.59%[30] - 本报告期经营活动产生的现金流量净额为2.42亿元，上年同期为 - 35.38亿元，同比增长106.85%[30] - 本报告期基本每股收益为0.1650元/股，上年同期为0.2875元/股，同比减少42.61%[30] - 本报告期末总资产为244.67亿元，上年度末为236.01亿元，同比增长3.67%[30] - 本报告期末归属于上市公司股东的净资产为77.05亿元，上年度末为76.46亿元，同比增长0.78%[30] - 本报告期营业收入13.54亿元，同比减少8.10%；营业成本8.03亿元，同比增加3.37%[57] - 本报告期销售费用2683.40万元，同比增加64.80%；管理费用6189.64万元，同比增加4.49%[57] - 本报告期财务费用1.07亿元，同比增加29.52%；税金及附加7582.52万元，同比减少55.01%[61] - 本报告期投资收益3647.90万元，同比减少71.71%；信用减值损失 -140.66万元，同比减少119.12%[61] - 本报告期经营活动现金流量净额2.42亿元，同比增加106.85%；投资活动现金流量净额 -511.22万元，同比减少100.32%[61] - 本报告期筹资活动现金流量净额7.65亿元，同比减少41.24%；现金及现金等价物净增加额10.02亿元，同比减少261.15%[61] - 本报告期房产销售营收13.16亿元，占比97.19%，同比减少7.49%；房产租赁营收2969.52万元，占比2.19%，同比减少36.23%[61] - 本报告期广东省营收12.69亿元，占比93.71%，同比增加38.78%；湖南省营收3265.14万元，占比2.41%，同比减少91.63%[61] - 本报告期末货币资金36.79亿元，占总资产15.03%，较上年末比重增加2.54%[65] - 本报告期末存货162.44亿元，占总资产66.39%，较上年末比重减少1.90%[65] - 本报告期末短期借款4.26亿元，占总资产1.74%，较上年末比重增加0.27%[65] - 本报告期末合同负债26.00亿元，占总资产10.63%，较上年末比重增加2.60%[68] - 本报告期末长期借款66.92亿元，占总资产27.35%，较上年末比重增加3.86%[68] - 报告期投资额13.36亿元，上年同期投资额34.18亿元，变动幅度为 - 61%[70] - 2022年6月30日公司货币资金为36.79亿元，较2021年末的29.49亿元增长24.78%[150] - 2022年6月30日公司应收账款为1830.31万元，较2021年末的1890.56万元下降3.19%[150] - 2022年6月30日公司存货为162.44亿元，较2021年末的161.17亿元增长0.79%[150] - 2022年6月30日公司流动资产合计为204.55亿元，较2021年末的195.71亿元增长4.51%[154] - 2022年6月30日公司非流动资产合计为40.12亿元，较2021年末的40.30亿元下降0.45%[154] - 2022年6月30日公司资产总计为244.67亿元，较2021年末的236.01亿元增长3.67%[154] - 2022年6月30日公司流动负债合计为85.99亿元，较2021年末的92.42亿元下降6.95%[157] - 2022年6月30日公司非流动负债合计为76.06亿元，较2021年末的61.74亿元增长23.19%[157] - 2022年6月30日公司负债合计为162.05亿元，较2021年末的154.17亿元增长5.11%[157] - 2022年6月30日公司所有者权益合计为82.61亿元，较2021年末的81.84亿元增长0.94%[159] - 2022年半年度营业总收入为13.54亿元，2021年半年度为14.74亿元[169] - 2022年半年度营业总成本为10.74亿元，其中营业成本8.03亿元，税金及附加7582.52万元[169] - 2022年半年度投资收益为3647.90万元，其中对联营企业和合营企业的投资收益为3647.90万元[169] - 2022年半年度营业利润为3.15亿元，利润总额为3.16亿元[169] - 2022年半年度净利润为2.40亿元，归属于母公司所有者的净利润为2.23亿元[170] - 2022年半年度基本每股收益和稀释每股收益均为0.1650，2021年半年度为0.2875[170] - 2022年半年度综合收益总额为2.40亿元，归属于母公司所有者的综合收益总额为2.23亿元[170] - 2022年上半年母公司营业收入6009.62万元，2021年同期为4689.20万元[175] - 2022年上半年母公司净利润30006.79万元，2021年同期为70737.44万元[175] - 2022年上半年经营活动现金流入小计28.17亿元，2021年同期为199.65亿元[179] - 2022年上半年经营活动现金流出小计25.75亿元，2021年同期为235.03亿元[183] - 2022年上半年经营活动产生的现金流量净额2.42亿元，2021年同期为 -35.38亿元[183] - 2022年上半年投资活动现金流入小计为0，2021年同期为31.23亿元[183] - 2022年上半年投资活动现金流出小计511.22万元，2021年同期为15.09亿元[183] - 2022年上半年投资活动产生的现金流量净额 -511.22万元，2021年同期为16.14亿元[183] - 2022年上半年筹资活动现金流入小计20.06亿元，2021年同期为31.47亿元[183][185] - 2022年上半年筹资活动产生的现金流量净额7.65亿元，2021年同期为13.02亿元[185] - 2022年半年度经营活动现金流入小计16.15亿元，2021年为166.82亿元；经营活动现金流出小计14.72亿元，2021年为183.29亿元；经营活动产生的现金流量净额1.44亿元，2021年为 - 16.47亿元[186] - 2022年半年度投资活动现金流入小计为0，2021年为23.05亿元；投资活动现金流出小计302.63万元，2021年为14.11亿元；投资活动产生的现金流量净额 - 302.63万元，2021年为8.94亿元[186][189] - 2022年半年度筹资活动现金流入小计7.23亿元，2021年为25.90亿元；筹资活动现金流出小计8.98亿元，2021年为17.61亿元；筹资活动产生的现金流量净额 - 1.75亿元，2021年为8.29亿元[189] - 2022年半年度现金及现金等价物净增加额 - 3446.22万元，2021年为7713.97万元；期初现金及现金等价物余额9.81亿元，2021年为5.52亿元；期末现金及现金等价物余额9.46亿元，2021年为6.29亿元[189] - 2022年半年度母公司销售商品、提供劳务收到的现金3007.24万元，2021年为4987.89万元；收到其他与经营活动有关的现金15.85亿元，2021年为166.32亿元[186] - 2022年半年度母公司购买商品、接受劳务支付的现金197.24万元，2021年为187.75万元；支付给职工以及为职工支付的现金2492.90万元，2021年为3113.92万元[186] - 2022年半年度母公司支付的各项税费298.37万元，2021年为443.60万元；支付其他与经营活动有关的现金14.42亿元，2021年为182.91亿元[186] - 2022年半年度母公司购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金302.63万元，2021年为57.48万元；投资支付的现金2021年为14.10亿元[186] - 2022年半年度母公司取得借款收到的现金3.98亿元，2021年为18.98亿元；发行债券收到的现金3.25亿元，2021年为4.99亿元[189] - 2022年半年度母公司偿还债务支付的现金5.42亿元，2021年为13.32亿元；分配股利、利润或偿付利息支付的现金3.17亿元，2021年为4.06亿元[189] - 本期期末所有者权益合计为82.61亿元，上年期末为78.38亿元，本期增加1.45亿元[197] - 本期未分配利润增加1.28亿元，综合收益总额为3.88亿元，利润分配减少2.61亿元[197][199] - 少数股东权益本期增加1760.69万元[197] - 股本本期期末余额为13.50亿元，与上年期末持平[197][199] - 资本公积本期期末余额为4.84亿元，与上年期末持平[197][199] - 盈余公积本期期末余额为19.01亿元，与上年期末持平[197][199] - 专项储备本期期末余额为37.60亿元[197] 营业外收支情况 - 非流动资产处置损益为 - 1.21万元[31] - 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回为10.86万元[31] - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出为129.61万元[31] 房地产市场情况 - 上半年全国房地产新开工面积6.64亿平方米，销售面积6.90亿平方米，同比分别下降34.4%、22.2%；百城新建住宅价格累计上涨0.15%，涨幅较2021年同期收窄1.55%[37] - 上半年各地政府出台房地产刺激政策近500次[37] 公司业务经营数据 - 上半年公司累计实现营业收入13.54亿元，利润总额3.16亿元，归属于母公司股东的净利润2.23亿元，加权平均净资产收益率为2.87%[37] - 截至2022年6月30日，公司总资产244.67亿元、归属于上市公司股东的净资产77.05亿元，资产负债率为66.23%[37] - 上半年公司新获取代建项目2个，累计在管项目9个[40] - 上半年公司重点跟进城市更新项目9个，签署合作协议的项目2个[40] - 上半年公司为自有物业租户减免租金总额约3000余万元，惠及终端经营者600余家[41] - 2022年8月4日公司以挂牌方式竞得深圳龙岗G02409 - 0004地块，土地面积7,697㎡，土地总价款4.17亿元[41] - 截止2022年6月30日，公司累计土地储备总占地面积28.65万㎡，总建筑面积78.51万㎡，剩余可开发建筑面积78.51万㎡[42][46] - 长沙振业城二期别墅开发进度65%，土地面积45900㎡，规划计容建筑面积25217㎡，预计总投资金额32373万元，累计投资总金额15520万元[46] - 长沙振业城四期权益比例80%，开发进度70%，土地面积40301㎡，规划计容建筑面积94719㎡，预计总投资金额69586万元，累计投资总金额34217万元[46] - 长沙悦江府权益比例100%，开发进度22%，土地面积17916㎡，规划计容建筑面积67761㎡，预计总投资金额88137万元，累计投资总金额53543万元[46] - 深汕振业时代花园二期二标段权益比例100%，已竣工，土地面积65507㎡，规划计容建筑面积76033㎡，本期竣工面积101007㎡，累计竣工面积101007㎡，预计总投资金额40000万元，累计投资总金额32600万元[46] - 惠阳振业城U组团权益比例87%，开发进度50%，土地面积69104㎡，规划计容建筑面积234290㎡，预计总投资金额124918万元，累计投资总金额48456万元[46] - 河源振业深河湾一期已竣工，土地面积36750㎡，规划计容建筑面积62890㎡，本期竣工面积81867㎡，累计竣工面积81867㎡[46] - 河源振业深河湾二期权益比例50%，开发进度70%，土地面积25363㎡，规划计容建筑面积69386㎡，预计总投资金额77392万元，累计投资总金额58625万元[46] - 东莞振业清溪雅苑权益比例100%，开发进度85%，土地面积28556㎡，规划计容建筑面积85658㎡，预计总投资金额

财务数据关键指标变化 - 营业收入 - 本报告期营业收入351,392,171.03元，较上年同期减少61.73%，主要因开发项目结转减少[5][10] - 营业总收入本期发生额为3.51亿元，上期发生额为9.18亿元，减少约61.74%[29] 财务数据关键指标变化 - 净利润 - 本报告期归属于上市公司股东的净利润44,431,954.30元，较上年同期减少83.51%[5] - 本期净利润为45,065,519.04元，上期为284,231,226.16元[32] 财务数据关键指标变化 - 经营活动现金流量净额 - 本报告期经营活动产生的现金流量净额为 -122,293,477.54元，较上年同期减少139.50%[5] - 本期经营活动产生的现金流量净额为 -122,293,477.54元，上期为309,582,992.74元[40] 财务数据关键指标变化 - 总资产 - 本报告期末总资产23,509,203,622.62元，较上年度末减少0.39%[5] - 资产总计期末余额为235.09亿元，年初余额为236.01亿元，减少约0.43%[22] 财务数据关键指标变化 - 所有者权益 - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益7,690,011,574.55元，较上年度末增加0.58%[5] 财务数据关键指标变化 - 股东信息 - 报告期末普通股股东总数69,549[11] - 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股296,031,373股，持股比例21.93%[11] - 深圳市资本运营集团有限公司持股203,356,775股，持股比例15.06%[11] 财务数据关键指标变化 - 营业成本 - 营业成本本期较上年同期减少59.41%，主要因开发项目结转减少[10] 财务数据关键指标变化 - 税金及附加 - 税金及附加本期较上年同期减少68.67%，主要因土地增值税减少[10] 财务数据关键指标变化 - 货币资金 - 2022年3月31日公司货币资金期末余额为26.56亿元，年初余额为29.49亿元，减少约10%[20] 财务数据关键指标变化 - 应收账款 - 应收账款期末余额为1931.05万元，年初余额为1890.56万元，增长约2.14%[20] 财务数据关键指标变化 - 存货 - 存货期末余额为162.24亿元，年初余额为161.17亿元，增长约0.66%[20] 财务数据关键指标变化 - 应付账款 - 应付账款期末余额为11.71亿元，年初余额为15.39亿元，减少约23.89%[22] 财务数据关键指标变化 - 合同负债 - 合同负债期末余额为23.75亿元，年初余额为18.96亿元，增长约25.26%[22] 财务数据关键指标变化 - 负债合计 - 负债合计期末余额为152.80亿元，年初余额为154.17亿元，减少约0.90%[26] 财务数据关键指标变化 - 营业总成本 - 营业总成本本期发生额为3.14亿元，上期发生额为6.51亿元，减少约51.76%[29] 财务数据关键指标变化 - 投资收益 - 投资收益本期发生额为2003.30万元，上期发生额为9000.56万元，减少约77.74%[29] 财务数据关键指标变化 - 营业利润 - 公司本期营业利润为56,198,437.48元，上期为365,093,146.03元[32] 财务数据关键指标变化 - 利润总额 - 本期利润总额为56,778,902.44元，上期为365,543,275.39元[32] 财务数据关键指标变化 - 基本每股收益 - 本期基本每股收益为0.0329元，上期为0.1995元[35] 财务数据关键指标变化 - 经营活动现金流入小计 - 本期经营活动现金流入小计为1,222,540,395.47元，上期为7,029,639,466.48元[36] 财务数据关键指标变化 - 经营活动现金流出小计 - 本期经营活动现金流出小计为1,344,833,873.01元，上期为6,720,056,473.74元[40] 财务数据关键指标变化 - 投资活动现金流量净额 - 本期投资活动产生的现金流量净额为 -2,407,634.26元，上期为520,955,272.22元[40] 财务数据关键指标变化 - 筹资活动现金流量净额 - 本期筹资活动产生的现金流量净额为121,086,708.40元，上期为453,236,019.76元[40] 财务数据关键指标变化 - 现金及现金等价物净增加额 - 本期现金及现金等价物净增加额为 -3,614,403.40元，上期为1,283,774,284.72元[40]

财务数据关键指标变化 - 2021年营业收入30.89亿元，较2020年增长5.24%[28] - 2021年归属于上市公司股东的净利润5.42亿元，较2020年下降37.35%[28] - 2021年经营活动产生的现金流量净额为 -38.75亿元，较2020年下降2213.16%[28] - 2021年基本每股收益0.4013元/股，较2020年下降37.35%[28] - 2021年加权平均净资产收益率7.22%，较2020年下降5.04%[28] - 2021年末总资产236.01亿元，较2020年末增长52.91%[28] - 2021年末归属于上市公司股东的净资产76.46亿元，较2020年末增长3.82%[28] - 用最新股本计算的全面摊薄每股收益0.4013元/股[31] - 2021 - 2019年非经常性损益合计金额分别为928.43万元、2916.39万元、2169.68万元[34][37] - 2021年公司实现营业收入30.89亿元，利润总额7.53亿元，归母净利润5.42亿元，加权平均净资产收益率7.22%[49] - 截至2021年末，公司资产规模达236.01亿元，较年初增长52.91%，净资产81.84亿元，资产负债率65.32%[49] - 2021年公司营业收入合计30.89亿元，同比增长5.24%，房地产收入占比100%[69] - 2021年房产销售、租赁、代建服务、其他收入分别为29.62亿、1.15亿、0.10亿、0.01亿元，同比分别增长4.30%、28.46%、112.61%、100.00%[72] - 2021年广东省、湖南省、广西自治区、天津市、陕西省收入分别为19.73亿、6.36亿、2.37亿、1.53亿、0.89亿元，同比分别增长1.02%、5.09%、1147.11%、14.51%、 - 60.20%[72] - 2021年房地产营业成本17.47亿元，同比增长11.47%，房产销售、租赁、物业管理成本分别为16.84亿、0.59亿、0.04亿元，同比分别增长11.23%、11.43%、100.00%[72][76] - 2021年房地产毛利率43.43%，同比下降3.16%，房产销售、租赁、代建服务、其他毛利率分别为43.01%、48.75%、100.00%、100.00%[72] - 2021年广东省、陕西省、湖南省、天津市、广西自治区毛利率分别为46.09%、37.27%、51.16%、15.68%、20.80%，同比分别变动1.29%、 - 2.51%、 - 7.36%、 - 15.61%、 - 18.67%[72] - 2021年房地产营业收入30.88亿元，存货161.17亿元，同比分别增长5.21%、106.68%，存货增长主要因新购置广州和南京土地[75] - 2021年销售费用为67,267,278.96元，同比增长50.75%；管理费用为142,950,670.02元，同比增长11.66%；财务费用为194,253,895.53元，同比增长36.23%[87] - 2021年经营活动现金流入小计同比增加156.88%，现金流出小计同比增加296.26%，产生的现金流量净额同比减少2213.16%[88] - 2021年投资活动现金流入小计同比减少72.48%，现金流出小计同比减少87.14%，产生的现金流量净额同比增长417.39%[88] - 2021年筹资活动现金流入小计同比增加2390.95%，现金流出小计同比增加259.10%，产生的现金流量净额同比增长811.68%[91] - 2021年现金及现金等价物净增加额为741,364,981.38元，同比增长166.93%[91] - 2021年末存货金额为16,117,334,568.62元，占总资产比例为68.29%，比重较年初增加17.92%[92] - 2021年末长期借款金额为5,544,609,696.97元，占总资产比例为23.49%，比重较年初增加3.86%[92] - 交易性金融资产期初数为1,667,112,125.79元，本期公允价值变动损益为6,251,711.87元，本期购买金额为1,400,000,000.00元，本期出售金额为3,073,363,837.66元[96] - 报告期投资额为93.39亿元，上年同期投资额为9.16亿元，变动幅度为920.10%[98] - 报告期内正在进行的重大非股权投资项目合计本报告期投入金额为93.16亿元，截至报告期末累计实际投入金额为195.99亿元，累计实现收益为106.57亿元[101] - 深圳市振业房地产开发有限公司营业收入为17.24亿元，营业利润为5.06亿元，净利润为3.72亿元[108] - 湖南振业房地产开发有限公司营业收入为6.36亿元，营业利润为1.67亿元，净利润为1.25亿元[108] - 广西振业房地产股份有限公司营业收入为2.37亿元，营业利润为0.22亿元，净利润为0.17亿元[108] - 西安振业房地产开发有限公司营业收入为0.89亿元，营业利润为0.21亿元，净利润为0.16亿元[108] - 惠州市惠阳区振业创新发展有限公司营业收入为1.10亿元，营业利润为 - 0.28亿元，净利润为 - 0.21亿元[111] - 天津市振业资产管理有限公司营业收入为1.53亿元，营业利润为 - 0.19亿元，净利润为 - 0.22亿元[111] - 深圳市振业城市服务有限公司新设，本期影响归属于母公司所有者的净利润53.69万元[111] - 广州市振业鸿远房地产开发有限公司新设，本期影响归属于母公司所有者的净利润 - 83.58万元[111] 分季度财务数据 - 分季度营业收入：第一季度9.18亿元、第二季度5.55亿元、第三季度8.29亿元、第四季度7.86亿元[33] - 分季度归属于上市公司股东的净利润：第一季度2.69亿元、第二季度1.19亿元、第三季度1.74亿元、第四季度 - 0.20亿元[33] - 分季度经营活动产生的现金流量净额：第一季度3.10亿元、第二季度 - 38.48亿元、第三季度 - 1.47亿元、第四季度 - 1.90亿元[33] 行业市场数据 - 2021年商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%；销售金额18.19万亿元，同比增长4.8%[43] - 2021年房地产新开工面积1.6亿平方米，同比下降31.2%；累计施工面积97.5亿平米，开发投资14.76万亿元，同比增速放缓至4.4%[43] - 2021年土地购置面积2.16亿平方米，同比下降15.5%；土地成交价款1.78万亿元，同比增长2.8%[43] - 公司项目所在长沙新建商品住宅价格指数同比上涨7.5%[43] 公司业务发展情况 - 公司确立“一体两翼”发展战略，定位为地产行业资源组织者和利用者[44] - 公司报告期内新获取3个代建项目，并入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库[45] - 2021年公司新增土地储备建筑面积30.77万平方米[49] - 2021年公司4个城市更新项目签约落地，新增代建项目3个，累计承接代建业务总投资额超18亿元[49] - 2021年公司合同销售面积26.08万平方米，合同销售金额42.36亿元，回笼资金40.01亿元，分别完成年度计划的98%、107%、121%[49] - 2021年公司商业租赁收入1.15亿元，租率及租金收缴率稳定在93%以上[49] - 公司在管物业面积67.90万平方米[49] - 公司全景计划工期标准较以往压缩近一半，一级节点达成率创历史新高[50] - 公司全年理财收益达4000余万元[50] - 公司信息披露连续第9年获深交所最高A级评级[50] 公司项目情况 - 广州振业天成土地面积52,238㎡，计容建筑面积104,476㎡，土地总价款256,452万元，权益比例100%[53] - 公司累计土地储备总占地面积30.44万㎡，总建筑面积86.65万㎡，剩余可开发建筑面积86.65万㎡[53] - 长沙振业城三期权益比例80%，2018.08开工，已竣工，本期竣工面积258,483㎡，累计竣工面积258,483㎡，预计总投资139,614万元，累计投资102,344万元[53] - 深汕合作区振业时代花园二期一标段权益比例100%，2019.03开工，在建进度71%，规划计容建筑面积90,022㎡，预计总投资45,000万元，累计投资27,896万元[57] - 惠阳U组团权益比例87%，2020.12开工，在建进度12%，规划计容建筑面积234,290㎡，预计总投资124,918万元，累计投资36,168万元[57] - 河源振业深河湾一期、二期权益比例50%，2020.09开工，在建进度57%，规划计容建筑面积132,276㎡，预计总投资137,860万元，累计投资51,795万元[57] - 南宁振业启航城权益比例97.36%，2019.04开工，已竣工，规划计容建筑面积112,915㎡，累计竣工面积149,780㎡，预计总投资60,785万元，累计投资50,440万元[57] - 东莞振业清溪雅苑权益比例100%，2020.10开工，在建进度75%，规划计容建筑面积85,658㎡，预计总投资160,000万元，累计投资130,000万元[57] - 西安振业泊悦府权益比例100%，2021.04开工，在建进度70%，规划计容建筑面积73,398㎡，预计总投资83,385万元，累计投资35,800万元[57] - 广州振业学府里权益比例100%，2021.10开工，在建进度10%，规划计容建筑面积47,605㎡，预计总投资115,339万元，累计投资37,218万元[57] - 公司主要项目销售中，东莞清溪雅苑本期预售金额达180240万元[61] - 长沙振业城三期权益比例80%，本期结算金额20721万元[61] - 广州振业天颂花园本期预售金额132485万元，本期结算金额168367万元[61] - 公司主要项目出租合计可出租面积14.79万㎡，累计已出租面积14.05万㎡，平均出租率93%[64] 公司融资与担保情况 - 公司融资途径期末融资余额合计82.68亿元，平均融资成本4.42%-6.027%[64][67] - 银行贷款期末融资余额49.20亿元，融资成本区间4.42%-6.027%[64] - 票据期末融资余额9亿元，融资成本区间4.4%-5.0%[64] - 非银行类贷款期末融资余额1.48亿元，融资成本6.18%[64] - 公司为深圳地铁锦荟PARK项目支付86636.84万元，获住宅等70%投资、开发、收益权[64] - 截止2021年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额约29.96亿元[67] 公司子公司设立情况 - 2021年4 - 12月公司及子公司新设立10家子公司，注册资本从100万到1亿元不等，均自成立日起纳入合并报表范围[77][80][81] 公司客户与供应商情况 - 前五名客户合计销售金额为89,966,746.44元，占年度销售总额比例为2.91%[82] - 前五名供应商合计采购金额为7,977,064,379.00元，占年度采购总额比例为91.24%[83] 公司未来经营目标 - 2022年公司力争实现资金回笼61.4亿元、合同销售金额67.5亿元、合同销售面积32万平方米的经营目标[115] 公司投资者接待情况 - 2021年1月1日 - 12月31日公司通过书面问询、电话沟通等方式接待机构和个人投资者，谈论内容涉及项目销售、土地储备、未来发展方向、管理层变动、资金来源及融资成本等情况[118] - 报告期内接待机构及个人投资者调研两百余 人次[125] 公司法人治理情况 - 公司法人治理实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件要求无差异，报告期内未被监管部门采取行政监管措施或提出整改要求[123] - 报告期内公司组织修订和完善《公司章程》及配套议事规则，夯实法人治理基础[123] - 公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东深圳市国资委，具有独立完整业务及自主经营能力[124] - 报告期内公司开展董事会换届工作，董事连选连任，董事会团队平稳过渡[124] - 报告期内公司开展监事会换届工作，成功选举产生新一届监事会成员[124] 公司股东大会情况 - 2021年第一次临时股东大会投资者参与比例为15.64%，于4月29日召开，4月30日披露决议[130] - 2020年度股东大会投资者参与比例为37.24%，于6月2日召开，6月3日披露决议[130] - 2021年第二次临时股东大会投资者参与比例为37.50%，于5月12日召开，5月13日披露决议[134] - 2021年第三次临时股东大会投资者参与比例为37