财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心运营资金为1 868亿美元 合每股170美元 比先前指引中点高出1美分 [13] - 第三季度同店收入增长08% 年初至今增长09% 环比增长01% [9] - 第三季度平均入住率为955% 与2024年第三季度持平 较上季度的956%略有下降 年初至今平均入住率为955% 高于去年的953% [9] - 第三季度有效新租约下降25% 续租增长35% 混合租金增长率为06% 较上季度下降10个基点 较2024年第三季度下降40个基点 [9] - 将2025年全年同店收入增长指引从1%下调至75个基点 维持全年同店净营业收入增长中点25个基点不变 [14] - 将全年同店运营费用增长中点从25%下调至175% [14] - 将2025年全年核心运营资金指引中点从每股681美元上调至685美元 这是连续第三次上调指引 累计较最初指引上调010美元 [15] - 预计第四季度核心运营资金每股在171美元至175美元之间 中点环比增长3美分 [16] - 预计第四季度入住率在952%至954%之间 混合租金增长率下降约1% 坏账率约为60个基点 [15] - 2025年非核心运营资金调整预计约为每股011美元 [16] - 净负债与息税折旧摊销前利润比率为42倍 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度处置了三个老旧社区 总价114亿美元 平均房龄24年 平均运营资金收益率约为5% [12] - 本季度以平均价格10733美元回购了约5000万美元股票 相当于64%的运营资金收益率和62%的资本化率 [12] - Camden Durham已稳定 Camden Village District已完工 均位于北卡罗来纳州罗利-达勒姆市场 Camden Longmeadow Farms租赁进展顺利 [12] - 目前预计2025年全年收购额为425亿美元 处置额为450亿美元 较先前收购和处置各750亿美元的指引下调 [13] - 物业税约占运营费用的三分之一 现在预计将略有下降 而先前假设增长约2% [14] - 营销成本在过去几年以两位数同比增长 主要由于搜索引擎优化成本上升和市场竞争激烈 [101][102] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯 夏洛特 纳什维尔和亚特兰大等市场的混合租金在第三季度转为正增长或有所改善 [82][83] - 奥斯汀和纳什维尔是供应量最高 受影响最大的市场 [42] - 华盛顿特区地铁区域仍然是表现最好的市场 在第三季度是环比收入增长和季度同比收入增长的最佳市场 [49] - 与新增供应直接竞争的资产比例从去年的20%下降到目前的9% [43] - 在供应量较高的市场 如奥斯汀 纳什维尔 丹佛和菲尼克斯 平均优惠约为五周 相当于10% [73] - A级资产表现略好于B级资产 城市资产在第三季度表现远好于郊区资产 [93] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司总部已从格林威广场迁至威廉姆斯大厦 [4] - 资本配置策略包括以低于共识资产净值的显著折价回购股票 并可通过处置增长最慢 资本支出较高的物业来提供资金 [7][8][12] - 由于可以以低于重置成本的价格购买房地产 2025年没有启动新的开发项目 但随着建筑成本下降 预计将更加积极地开展开发活动 [76][77] - 行业需求旺盛 供应量将降至低于疫情前10年平均水平 租金可负担性提高 人口结构和迁移趋势支持未来新需求 [5][6] - 私人市场公寓销售活跃 高质量物业的资本化率在475%至5%之间 公共和私人市场估值存在明显脱节 [6][7] - 2025年是过去25年中公寓吸纳情况最好的年份之一 有助于填补创纪录数量的新交付房源 [5] - 居民保留率持续强劲 因购房而搬出的比例本季度创下91%的历史新低 [9][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 强劲的公寓需求持续到第三季度 但夏季租赁旺季面临持续的新供应 放缓的就业增长和经济不确定性 导致运营商比往常更早地关注入住率而非租金增长 [5] - 2026年的环境预计将比2025年好得多 不确定性减少 新交付量减少25% 需求面因人口结构 迁移和低流动性而保持强劲 [19][20][35][36][56][57] - 预计到2026年中左右会出现转折点 贷款机构将施加压力要求出售 同时环境将更具建设性 人们更容易展望2027年和2028年非常强劲的租金增长情景 [26][27] - 尽管存在经济担忧 但投资组合中并未出现因失业而搬出的情况增加 公司所在市场的就业增长弹性和人口结构提供了缓冲 [90][91] - 优惠的影响需要到2026年才能消除 但由于优惠大多是前期支付 续租时对消费者的冲击应该不大 [74] 其他重要信息 - 公司资产负债表非常强劲 在2026年第四季度之前没有重大债务到期 在2027年之前没有稀释性债务到期 [16] - 财产税下降主要得益于德克萨斯州和佛罗里达州市场先前税务评估的和解以及税率和价值的降低 [14] - 公司有能力通过反向1031交易所来屏蔽处置资产所得的应税收益 并有能力吸收约4亿美元的收益 用于回购股票而无需进行1031交换 [67] - 公司预计在2026年及以后将继续在财产税退税方面取得同样水平的成功 [68] 问答环节所有的提问和回答 问题: 对2026年的早期想法和盈利构成部分 [18] - 公司尚未提供2026年指引 但盈利可能大致持平 与2025年一致 2026年环境预计比2025年好 不确定性减少 新供应吸纳量大 有理由乐观 [19][20] 问题: 私人投资者对公寓投资的当前广泛兴趣 以及受宏观因素影响特别关注或不太关注的市场 [22] - 多户住宅需求依然强劲 该资产类别的干火药最多 市场健康 有大量债务和股权资本 出价深度和流动性强 交易量趋势与2024年相似 仍远低于疫情前水平 资本化率已稳定 海岸地区的销售比阳光地带多 因为收入增长更容易预测 阳光地带的卖家面临未来增长难以预测的问题 贷款机构未施压出售 交易量较少 预计2026年中左右会出现转折点 [24][25][26][27] 问题: 第四季度与正常季节性相比的形态 以及租金增长与典型季节性的对比 [29] - 从第二季度到第三季度混合租金增长率仅减速10个基点 是同行中最低的 表明阳光地带市场正在站稳脚跟 预计第四季度混合租金下降约1% 符合传统第四季度季节性 但今年缓慢租赁期比通常早一个月到来 [30][31] 问题: 租金增长率重新加速是否会延续到明年年初和春季租赁季节 以及2025年同店收入指引下调25个基点是否由入住率驱动 [35] - 2026年指引尚未给出 收入指引下调主要是租金驱动而非入住率驱动 为确保第四季度入住率 略微降低了租金 2026年不确定性减少 已知因素如税收改革 通胀下降 美联储降息 中期选举 新交付量减少25% 通常中期选举环境下需求会改善 除非出现意外 应会形成更乐观的情景 [35][36] 问题: 在股票回购和资产处置方面愿意在公私估值脱节上投入多少 [38] - 历史上曾在2000年科技泡沫时回购公司16%的股份 当前股价较共识资产净值折价30% 相当于中六位数的资本化率 而市场资本化率为45%-5% 出售资产购买股票有50-200个基点的正利差 公司一直采用这种资本配置模型 但不会增加杠杆 30%的折价很显著 公司将适当投入 但受每日购买量限制 机会持续时间需足够长 [39][40] 问题: 直接供应的影响 以及是否有办法量化其改善情况 例如多少投资组合直接与新供应竞争 与去年相比如何 明年预期数据 [41] - 投资组合的每个部分都直接与新交付供应竞争 2026年将看到公司投资组合45年来最高供应量 普遍存在 奥斯汀和纳什维尔是供应量和影响最高的两个市场 不同程度所有市场都处理一定程度的供应过剩 好消息是 随着2025年创纪录的吸纳量 直接与新供应竞争的资产比例从20%降至9% 并将继续改善 像奥斯汀这样的市场还存在消费者情绪问题 即使郊区B级物业竞争不激烈 消费者仍期望折扣 一旦出现转折点 情况会迅速改变 例如奥斯汀的Rainy Street从夏季入住率最低变为目前最高 [42][43][44][45][46] 问题: 团队在华盛顿特区大都会区的表现 鉴于其今年和第三季度一直是强劲贡献者 而一些同行指出活动减少 [48] - 华盛顿特区地铁区仍然是顶级市场 今年上半年是异常值 主要受政府方面返回办公室趋势推动 现在已从极端正异常值变为只是最佳市场 第三季度是环比收入最佳和季度同比收入增长最佳市场 依然非常强劲 未看到消费者直接受数字货币影响的证据 更多是竞争对手反应和对潜在影响的担忧 市场依然非常强劲 北弗吉尼亚最强 其次是特区 然后是马里兰 [49][50] 问题: 供应交付后通常的干扰持续时间 以及Camden的真正增长故事是否要到2027年才实现 [52] - 预计供应量从2025年的19万套降至2026年的约15万套 2027年降至约11万套 从交付首批可租赁单元到典型300套公寓社区平均租赁期约10-12个月 如果需求面保持现状 2026年将产生显著积极影响 2027年必定会更好 需要更多讨论需求 2025年是20多年来公寓吸纳最好的一年 受迁移 人口结构驱动 保留率创新高 人们停留时间更长 流动性减少 购房搬出比例仅91% 因房价 利率 税收和保险成本大幅上升 首次购房者中位年龄从34-35岁升至40岁 人口结构和迁移继续有利 需求面将比人们认为的更高 [54][55][56][57][58][59] 问题: 在公共世界房地产投资信托基金表现艰难 私人世界资产更受奖励的背景下 当前设置是否最终是房地产投资信托基金实现预期的时候 [61] - 长期看私人和公共价值接近 市场有时会脱节如现在 但通常不会持续很久 因为一旦市场认为资产被低估 聪明投资者会买入股票 推动价格回归资产净值 作为上市公司很好 拥有私人竞争对手无法获得的资本渠道 业务模式不同 公司购买并持有 为股东创造长期现金流 30多年上市公司历史中 竞争环境有时向公司倾斜 有时向私人倾斜 可能很快变化 例如疫情后一段时间对私人公司更有利 过去几年略向公司倾斜 特别是在债务和资产负债表方面 关于为何不私有化的问题 如果折价是因为市场不信任管理层或公司是价值陷阱 则应该出售公司 但如果是因为增长缓慢 环境不确定性 供应过剩等市场脱节 市场最终会认识到股票便宜 股价将回升至或超过资产净值 公司对现状感到满意 [62][63][64][65] 问题: 处置资产时是否能够屏蔽应税收益 以及先前提到的大额应计退款对明年有多大阻力 [67] - 处置资产通过1031交换进行 采用反向方式 先购买房地产后出售 如果有意将收益用于回购股票 有能力吸收约4亿美元的收益而无需进行1031交换 财产税退税方面 2024年约650万美元 2025年降至约550万美元 公司一贯擅长获得退税 质疑几乎每一项评估 必要时提起诉讼 预计2026年及以后将继续取得同样水平的成功 不预期2025年获得的退税会带来重大阻力 因为2025年退税实际上少于2026年和2024年 且财产税方面仍显示负增长 [67][68] 问题: 优惠的影响以及明年市场租金与2025年净有效市场租金比较时的作用 [71] - 在供应量高的市场 如奥斯汀 纳什维尔等 优惠仍较高 平均约五周 相当于10% 公司能够以有限的定价能力在这些市场表现良好 并将优惠纳入净价格 7月开始启动增量降价以优先考虑入住率 策略已见效 优惠的影响需要到2026年才能消除 好消息是优惠大多前期支付 消费者已习惯支付适当租金 续租时不应有太大冲击 [73][74] 问题: 尽管供应前景有利 交付量回归疫情前水平 但自第一季度以来未启动开发项目 此时项目为何未达标 或是否计划加速开发启动 [76] - 当前可以以低于重置成本的价格购买房地产 这是更好的资本利用方式 此外 部分资本用于回购股票 这种情况将改变 建筑成本开始下降5%-10% 将改善计算 公司是优秀的开发商 积极寻找地块并有地块 under contract 当确信能为股东创造价值时会启动开发 预计在开发方面会更加活跃 2025年购买低于重置成本的资产是更好的资本使用 [76][77] 问题: 第四季度混合租金预期下降1% 是否全部在新租赁方面 鉴于第四季度比较基数较第三季度更容易 是否反映某些市场疲软或保守主义 [79] - 第三季度末推动入住率是以牺牲新租金增长为代价 第三季度签约的影响体现在第四季度 预计第四季度新租赁是混合租金下降约1%的主要驱动因素 没有单一市场特别突出疲软 反而有些市场表现优于预期 如达拉斯 夏洛特 纳什维尔和亚特兰大出现改善 [80][81] 问题: 尽管同意关于需求的论述 但10月裁员为2003年以来最多 制造业活动连续八个月下降 通胀3%且美联储将降息 ADP就业数据仅医疗和教育增加 为何不应担忧未来几个月需求 2026年同店收入不会比今年有实质性改善是否令人震惊 [87] - 存在需要谨慎的一面 环境可能变差 但好消息是公司需要更少需求 因为新供应减少且保留率处于历史高位 搬出的人减少 需要搬入的人也更少 这些观点合理 无人确知经济走势 由于讨论过的其他原因 2026年需要更少工作岗位就能拥有合理的公寓市场 关于裁员的统计数据 公司有良好晴雨表 能立即通过搬出感知失业 但未看到作为搬出原因的情况增加 公司所在市场的人口结构 就业增长集中度和过往韧性表明未来也将保持韧性 [89][90][91] 问题: 投资组合中A级与B级 或城市与郊区资产的表现是否有很大差异 [93] - 表现完全由供应驱动 A级资产表现略好于B级资产 第三季度城市资产表现远好于郊区资产 这符合逻辑 因为第一波供应集中在城市 第二波集中在郊区 目前供应不成比例地在郊区市场 [93][94] 问题: 第二季度财报电话会议中提到第四季度混合租金与第二季度相似 但现在指引较第二季度低约150个基点 过去90天变化最大的是什么 还是房东姿态转向更积极地优先考虑入住率而非租金 [96] - 原因正是房东姿态转变 例如华盛顿特区非常强劲 但第三季度下降和第四季度预期持续下降是由于有关特区的讨论导致竞争对手采取反应性行动 2025年的不确定性导致许多竞争对手在进入第四季度和第一季度的淡季时 试图争取入住率 方式就是降低租金 尽管需求强劲 但供应量大且周围竞争对手都在降价 公司也必须朝同一方向移动 [97][98] 问题: 营销成本过去几年以两位数同比增长 是否反映前端需求疲软需要更多广告来维持租赁流量和入住率 还是其他原因 [100] - 原因主要有两个 一是公司重视搜索引擎优化 在供应量高水平下 争夺相同流量的成本大幅上升 二是尽管需求创纪录高 但供应量也高 大家都在争夺相同潜在租户 公司确保尽可能产生更多流量 预计一旦供应被吸收 搜索引擎优化成本将大幅下降 [101][102] 问题: 上季度财报电话会议中提到Witten Advisors告知2026年市场租金增长可能超过4% 尽管下半年表现弱于希望 他们是否仍认为2026年有可能达到这种增长 [104] - 数字略有下降 但他们仍预计2026年增长3%或35% 2027年超过4% moderation幅度不大 模型显示增长可能更多在下半年 [105]