财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0 55美元，同比下降11%，主要受同店NOI下降和利息支出增加影响 [13] - 同店收入下降3%，主要由于平均出租率下降240个基点及每平方英尺平均收入同比下降30个基点 [13] - 同店NOI增长为负6 1%，主要受收入下降及运营费用增长4 6%影响 [15] - 净债务与EBITDA比率为6 8倍，较第一季度6 9倍略有改善 [16] - 7月出租率提升至85 3%，较6月85%有所改善 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - ECRI计划表现稳定，客户停留时间仍高于历史平均水平 [12] - 呼叫中心15%的来电由AI处理，付费搜索模式演变带来更高价值租赁 [11] - MyStorage Navigator自助租赁工具已全面推广，预计未来可处理4%-5%的租赁量 [128] - 营销支出同比增加39%，主要用于竞争性环境和重新品牌化市场的针对性投入 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿和圣胡安两个MSA的同店NOI在第二季度转为正增长 [11] - 波特兰市场表现突出，主要由于供需重新平衡 [103] - 阳光地带市场(如佛罗里达、凤凰城、达拉斯)仍面临挑战 [66] - 新供应量预计将在未来几年降至历史平均水平以下 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 将继续通过资产出售优化投资组合，年内预计为净卖家 [7][16] - 重点改善资产负债表指标，保持资本配置纪律 [8][27] - 新供应竞争压力超出预期，但预计未来将缓解 [6][9] - 继续推进Pro内部整合，包括收入管理策略和品牌统一 [6][65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍具挑战性，利率高企影响住房转换 [5] - 认为基本面已触底，7月出现积极趋势 [10] - 预计同店收入增长将逐步改善，全年指引调整为下降2%-3% [17] - 技术应用(如AI)逐步显现效果，但全面影响尚需时间 [130][144] 其他重要信息 - 完成10处非核心资产出售，并收购德克萨斯州一处物业和加利福尼亚州一处扩建 [7] - 2023年合资企业在纽约和田纳西收购两处物业 [8] - 折扣使用增加对近期收入造成压力，但有助于客户获取 [43][48] - 物业税增长主要由于上年同期成功申诉造成的基数效应 [14][118] 问答环节所有的提问和回答 关于更新后的业绩指引 - 修订后的指引主要基于实际运营数据而非宏观假设，同店收入中点假设季节性出租率变化与去年相似 [20][21] - 预计7月同店收入同比下降将优于上半年3%的降幅 [59] 关于资本配置 - 股票回购机会存在，但需平衡资本计划与收购机会 [26][27] - 收购环境竞争激烈，更倾向于对现有组合进行再投资 [108][109] 关于ECRI策略 - ECRI计划整体稳定，通过调整风险评分优化实施 [31][32] - 折扣使用部分替代了即时ECRI实施，减轻声誉风险 [43] 关于股息政策 - 当前派息率高于历史水平，董事会正审慎评估 [36][37] - 短期租约特性使业务能快速应对周期变化 [37] 关于竞争格局 - 新供应量可能已见顶，租金要价趋于稳定 [51][52] - 营销策略调整带来潜在客户显著增加 [56] 关于Pro整合进展 - 整合挑战更多来自市场因素而非特定资产 [90][91] - 预计收入协同效应尚未完全体现，相关资产占NOI约40%-45% [135][136] 关于技术应用 - AI在呼叫中心的应用处于早期但前景广阔 [130] - 数据积累将加速算法优化，缩小与大型同行差距 [143][144]