财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.58美元，同比增长9.4%，主要受同中心NOI增长5.3%驱动 [5] - 截至第二季度末，净债务与调整后EBITDA比率为5倍，加权平均利率为4%，加权平均到期期限为3.4年 [13] - 公司上调全年核心FFO每股预期至2.24-2.31美元，同比增长5.2%-8.5%，同中心NOI增长预期上调至2.5%-4% [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务表现强劲，租户销售额同比增长6.2%，达到每平方英尺465美元（过去12个月） [5] - 租赁活动活跃，过去12个月混合租赁价差为12%，平均租户面积为4,700平方英尺 [5][64] - 外围土地激活和数字营销推动其他收入增长，营销合作伙伴和付费媒体赞助业务持续扩张 [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旅游驱动型市场（如Sevierville、Myrtle Beach）受益于游客流量，同时部分市场正经历人口结构变化，转向本地化消费 [69][70] - 纳什维尔等新开发项目快速融入公司组合，吸引新零售商、餐厅和娱乐场所 [11] - 南部市场在免税日期间表现突出，带动早期返校季销售 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过引入新品牌（如Sephora、Marc Jacobs）和多元化业态（餐饮、服务、娱乐）优化商品组合，吸引年轻客群 [6][20][86] - 利用AI技术优化客户服务和资源分配，同时通过忠诚计划（Tanger Club）提升客流量和销售额 [8][10] - 行业竞争方面，零售空间稀缺性提升公司资产价值，零售商对优质空间需求强劲 [19][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性（通胀、关税）下，公司价值主张仍受消费者和零售商认可 [11] - 管理层对租赁策略和营销计划（如“Black Friday Everyday”）充满信心，预计将持续推动增长 [9][25] - 外围土地开发（如Portillo's、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流 [109][110] 其他重要信息 - 截至第二季度末，公司流动性为6.14亿美元，包括现金1,700万美元和5.28亿美元信贷额度 [13] - 2025年到期的租约中65%已续签，另有15%通过重新租赁解决，剩余20%正在积极谈判 [56] - 临时租户占比约10%，但公司更关注总租金收入而非固定CAM比例 [80][83] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 公司通过引入新品牌（如Sephora）和本地化业态（餐饮、娱乐）提升客流量和销售额，早期返校季营销活动成效显著 [18][20][24] 租赁与租金增长潜力 - 过去15个季度租金价差为正，临时租户策略提供灵活性和潜在NOI增长，但无具体CAM比例目标 [38][64][80] 资产优化与收购 - 外围土地开发（如Chick-fil-A、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流，收购侧重能增值的标的 [107][109][58] 风险与租户信用 - Forever 21空置空间已重新租赁50%，剩余部分预计年底完成，破产租户（如Torrid）对整体影响有限 [92][102][104]