财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO为每股0.53美元 由同店NOI增长4.7%驱动 [21] - 全年同店NOI增长5% 全年NAREIT FFO每股2.13美元 调整去年债务清偿收益后增长近5% [22] - 基础租金增长为本季度同店NOI增长贡献600个基点 [22] - 债务与EBITDA比率为5.7倍 总流动性达16亿美元 [27] - 2025年同店NOI增长指引为3.5%至4.5% 包括200个基点的租户中断拖累 [24] - 2025年NAREIT FFO指引为每股2.19美元至2.24美元 中点增长4% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全年签署超过1.18亿美元新签和续租ABR 第四季度签署3200万美元 [8] - 第四季度执行150万平方英尺新签和续租 混合现金价差达21% 其中83万平方英尺为新租约 [14] - 整体入住率同比增长50个基点至95.2% 尽管破产活动造成70个基点影响 [15] - 主力租户入住率达97.2% [10] - 81%的ABR来自超市锚定中心 平均生产力超过每平方英尺700美元 [10] - 小型商店入住率和租金均创历史新高 [11] - 签署但未开始的ABR管道保持强劲 达6100万美元 平均每平方英尺21.04美元 [23] - CAM回收率创纪录超过92% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购活动包括哈特福德、坦帕、罗利、波士顿、安娜堡、希尔顿黑德和长岛等市场 [12] - 第四季度完成价值2.9亿美元的增值收购 初始收益率为6%至7% [46] - 处置2.12亿美元资产 通过14笔不同交易完成 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于价值增加计划 通过重新租赁、再开发和收购驱动增长 [7] - 再开发和建设团队交付2.05亿美元再投资 平均增量回报9% [11] - 在建管道增长至近4亿美元 平均增量回报10% [11] - 通过区域重组实现G&A节约 [146] - 在Placer AI的同行比较中 公司同比客流量增长处于领先地位 [9] - 需求环境强劲 零售商在供应受限环境下有积极增长目标 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对业务增长轨迹保持信心 认为当前是伟大的租赁需求和最紧张的供应环境之一 [19] - 消费者保持韧性 1月客流量再次增长超过4% [131] - 零售商对关税预期准备更充分 有更多库存采购渠道 [129] - 价值零售商和折扣零售商在通胀环境中表现良好 继续扩张 [132][136] - 预计2025年上半年增长较慢 但下半年将加速 [25] 其他重要信息 - 穆迪将公司信用评级上调至BAA2 [26] - 第四季度以平均总价28.77美元筹集9700万美元股权 [26] - 维护性资本支出连续第二年减少 [18] - 所有新签租约平均年增长率为2.5% [18] - 租约与账单入住率差为380个基点 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 投资市场和融资方式 - 公司专注于资本回收作为外部增长方式 看到更广泛的产品流和目标资产可用性 [30][32] - 股权成本珍贵 将始终在股权成本和机会背景下评估 [32] 问题: 入住率损失和破产盒子进展 - 全年破产影响约70个基点 季度影响约60个基点 主要来自Big Lots、Cons和Lumber Liquidators [35] - 目前控制19个盒子 其中13个已解决 租金增长超过50% [36] 问题: 同店NOI增长组成部分和下半年加速 - 已知租户中断影响100个基点 潜在中断另外100个基点 正常坏账75-110个基点 [39][40] - 租金叠加和租赁势头驱动增长 即使有中断仍能提供3.5-4.5%增长 [41][42] - 上半年增长较慢 due to 租户中断和时间安排 下半年加速 [106] 问题: 资本部署和回报要求 - 第四季度收购初始收益率6-7% 目标无杠杆IRR高个位数至低双位数回报 [46][49] - 在拍卖中保持活跃 但资本投入很少 主要是信贷业务 [50][51] - 不急于回填第一个可用租户 而是创造竞争环境带来优秀新用途 [53] 问题: 租赁价差可持续性 - 对维持2024年 elevated 释放价差水平有信心 三年期到期锚定租约约10美元 去年签约超过15美元 [57][58] 问题: CAM回收前景 - CAM回收率年底超过92% 预计年初略有下降 但将趋势回到低90% [62][64] 问题: 再开发管道和建筑成本 - 再开发管道从5亿美元减少 但每年仍能看到1.5-2亿美元再投资和价值创造 [71] - 租金增长预计将抵消关税带来的潜在成本增加 [69] 问题: 观察名单和信用问题 - 投资组合基础信用状况为历来最好 小型商店搬出为历来最低 [78] - 关注药店和影院类别 但均占投资组合不到1% [79] 问题: 收购和处置资本化率 - 处置较低资本化率项目 收购6-7%资本化率资产 目标更高增长 [91][94] 问题: 小型商店入住率展望 - 不提供入住率指引 但目标长期达到低90% 预计短期影响 但长期增长 [97][99] 问题: 维护资本支出减少 - 资本支出减少是由于投资组合更高效 处理了延期维护负债 [110] - 中心呈现最佳状态 团队继续高效管理支出 [112] 问题: 收购节奏和组合 - 收购是机会主义的 不提供指引 除非完成 [117] - Britton收购约70%入住率 位于高档化次级市场 有重新开发机会 [121] 问题: 关税影响 - 零售商对关税预期准备更充分 有更多库存采购渠道 [129] - 价值零售商在通胀环境中可能蓬勃发展 [132] 问题: 价值零售商前景 - 折扣店继续扩张 报告非常强劲业绩 服装份额从百货商店迁移到折扣店 [136] 问题: 债务到期处理 - 偿还到期债券 使用循环贷款 未来几个月将寻求长期资本市场替代 [141] 问题: FFO指引中的G&A贡献 - FFO指引中2美分正面贡献主要来自区域重组带来的G&A节约 [146] 问题: 拍卖租赁比例 - 破产过程是流动的 有各种结果 Big Lots有8个租约正在投标过程中 Party City拍卖中有5个租约由零售商投标 Joanne仍在进行中 [151][152][153] 问题: Buckland Hills收购计划 - 收购提供40-50%价差机会 引进想要在该十字路口的新租户 [159][160]