财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO每股增长8.8% [4][22] - 上调2025年全年Same center NOI、核心FFO每股和NAREIT FFO每股收益指引 [4] - 2025年Same center NOI增长指引更新为3.1% - 3.6%，NAREIT FFO每股收益指引中点较2024年增长6.3%，核心FFO每股收益指引中点较2024年增长6% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度可比续约租金价差为19.1%，新租租金价差为34.6%，续约和新租平均年租金涨幅为2.7% [15][16] - 第二季度末组合出租率为97.4%，主力租户出租率为98.9%，顺序增长50个基点，非主力租户出租率为94.8%，顺序增长20个基点 [16][17] - 第二季度租户留存率为94% [20] 收购业务 - 第二季度收购资产1.33亿美元，年初至今收购资产2.87亿美元，确认全年收购指引为3.5 - 4.5亿美元 [12] 开发和重新定位业务 - 第二季度末有21个项目在建，平均预计收益率在9 - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，新增面积超18万平方英尺，年新增NOI约370万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场位于郊区，三英里贸易区平均人口6.8万，平均家庭收入9.2万美元，比美国中位数高15%，失业率低于购物中心同行平均水平 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略，专注于必需品业务，构建有韧性的投资组合，实现稳定增长 [5] - 持续寻找有吸引力的收购机会，收购符合增长排名策略和合适规模的购物中心，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [6][12] - 注重提升租户组合质量，通过租赁活动提高租金和出租率 [15] - 认为公司的高质量现金流和增长能力使其在购物中心同行中具有竞争优势，有望实现中到高个位数的核心FFO每股年增长 [7][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税和美国经济稳定性受市场关注，但公司70%的ABR来自必需品业务，预计约85%的租户受关税影响有限，对投资组合有信心 [8] - 零售需求强劲，公司有望表现出色，高质量现金流的稳定性和团队的执行能力使其对2025年及长期增长充满信心 [13] 其他重要信息 - 第二季度坏账较去年同期有所上升，但年初至今与去年持平，且在指引范围内，近期不担心坏账问题 [18] - 公司债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，95%的债务为固定利率，符合90%的目标 [23][24] 问答环节所有提问和回答 问题: PICO能在竞争激烈的交易市场中获胜的原因及今年关注阴影锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队经验丰富，能够实现收购规模的增长 [29][30] - 收购阴影锚定中心是因为这些中心的主力租户优质，小租户能受益，可实现租金增长和资产稳定 [45] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年 [33][34] 问题: 下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司认为并非真正减速，去年同店NOI增长集中在第四季度，今年增长更平稳，预计从第二季度到第三、四季度实现增长 [40][41] 问题: 核心、阴影和无锚定物业的收购情况及定价问题 - 今年上半年收购的无锚定中心占14%，阴影锚定中心占50%，锚定中心占35%，收购阴影锚定中心是因为其符合公司增长需求，并非市场因素 [44] 问题: 为何不提高收购指引 - 市场较为稳定，有更多物业和买家，部分买家竞争激烈，公司保持谨慎，维持指引，但如果有合适机会会增加收购 [49][50] 问题: 可变利率债务的展望和舒适水平 - 目前95%的债务为固定利率，公司将机会主义地管理债务市场，通过发行和到期管理可变利率债务，长期目标是保持约90%的固定利率 [54][56] 问题: 对入住率上限及提高租金价差和租金递增的看法 - 公司认为入住率高表明资产质量高，非主力租户入住率还有100 - 150个基点的提升空间，主力租户入住率有望达到99.2% - 99.3% [60][62] - 公司通过租赁活动和收购来提高入住率，目前租户留存率高，租金价差大，对当前环境有信心 [64][65] 问题: 受关税影响的租户类别及成本承担情况 - 公司必需品业务受关税影响小，预计15%的租户受影响，他们大多能将成本转嫁给供应商，自身承担部分利润损失，对消费者影响较小 [68] 问题: 同店NOI计算方法及股票价格和股权成本对收购规模的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产 [74] - 公司认为股票相对于私募市场价值和同行有折扣，目前不计划发行股权，有足够流动性进行收购，会机会主义地寻找合适收购项目 [77][78] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产的加权资本化率预计在7 - 7.5%左右，收购和出售的资本化率差异不大，公司会通过出售资产实现收益 [82][83] 问题: 影子锚定或无锚定中心在投资组合中的最大占比及与传统购物中心的资本化率差异 - 无锚定中心占比预计为10%，影子锚定中心目前占7%，公司希望提高其占比，认为其与核心锚定项目可互换，有增长潜力 [86][87] - 影子锚定中心的无杠杆内部收益率比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [89][90] 问题: 消费者在购物中心的行为趋势 - 消费者情绪调查显示悲观，但销售持续增长，公司中心的客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，目前就业数据良好，预计消费者行为保持稳定 [95][96] 问题: 公司投资组合中受Kroger门店关闭影响的情况及市场中扩张的杂货店 - 公司有一个Kroger门店在关闭名单中，预计本月关闭，但已有另一家杂货店接手，不意外 [102] - 市场中扩张的杂货店包括Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [103][104] 问题: 下半年同店NOI增长放缓是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 公司认为今年同店NOI增长更平稳，从第二季度到后续季度实现增长，去年第四季度增长高是因为费用时间问题 [111][112] - 公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置金额在5000 - 1亿美元之间，会像收购一样谨慎管理 [113] 问题: Kroger门店关闭是否涉及共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的门店无共同租赁问题，共同租赁问题在功率型购物中心更常见 [117][118] - 指引中未明确计划进行额外债券发行，但会机会主义地管理债务市场，匹配收购资金 [120] 问题: 收紧坏账指引范围的可见性及原因 - 公司认为坏账水平稳定，与2024年和2025年第一季度一致，租赁需求和租金价差强劲，对未来坏账不担心，收紧范围是基于整体表现 [126][127] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购资本化率 - 期权租赁租金价差受租户类型影响，杂货店的期权租金较低，其他租户的期权租金较高，是组合因素 [134] - 年初至今收购资产的资本化率为6.3% [138] 问题: 收购无锚定中心的资本化率、理由、提高入住率的速度及合资企业收购情况 - 收购无锚定中心是因为在当地市场有优势，能获得较高初始收益率和租金增长潜力，预计占比不超过10%，收益率比核心杂货店项目宽至少100个基点 [143][146] - 无锚定中心的新租赁价差约为43%，续约价差在30%以上，CAGR超过3%，收购后能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到高90% [148][150] - 公司有两个合资企业，已收购四个物业，预计下半年有进展，其中一个小基金预计年底完成投资，会根据市场情况决定收购规模 [153][154]