财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心盈利和自由现金流创历史最佳纪录 [7] - 2024年自由现金流超过15亿美元，自由现金流转换率接近100%，超过75%-85%的目标范围 [21] - 2024年部署约20亿美元资本用于并购、房地产共同投资和股份回购 [21] - 自第三季度末以来回购超过8亿美元股票 [23] - 2025年核心每股收益预计在5.8美元至6.1美元之间，中点增长超过16% [23][24] - 2025年自由现金流预计与去年总额15亿美元近似，转换率在75%-85%目标范围内 [23] - 预计2025年净杠杆率低于1倍，但愿意为合适的并购机会提升至2倍 [23] - 2024年调整后项目（如重组成本）约为3.5亿美元，预计2025年将显著减少 [104][106][107] - 2024年有效税率为18%，2025年预计回归正常化水平22% [105][108] 各条业务线数据和关键指标变化 - 韧性业务（设施管理、项目管理、物业管理、贷款服务、估值和经常性投资管理费）第四季度净收入增长16%，全年增长14% [13] - 韧性业务全年贡献近60%的总SOP，与2023年基本持平 [13] - 咨询业务SOP增长34%，净收入利润率提高 [17] - 全球工作场所解决方案（GWS）部门净收入增长18%，设施管理净收入增长24% [18] - 项目管理业务全年净收入增长10%，SOP增长更快 [19] - 房地产投资（REI）部门第四季度SOP增至1.5亿美元，主要由开发业务推动 [20] - 投资管理业务第四季度营业利润下降，部分原因是预期筹资增加而成本上升 [20] - 投资管理业务2024年筹资超过100亿美元，其中一半来自第四季度 [20] - 资产管理规模（AUM）在2024年底为1460亿美元，全年基本持平 [20] - 开发业务在流程中和管道组合目前超过320亿美元，资产负债表权益共同投资约8亿美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球租赁收入增长15%，亚太地区和美洲表现强劲 [14] - 美国办公室租赁收入增长28% [14] - 门户市场（纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、华盛顿特区、波士顿）总增长约30% [15] - 其他大型市场（如达拉斯、亚特兰大、西雅图）增长更快，中西部较小市场（如克利夫兰、匹兹堡、明尼阿波利斯）显著回升 [15] - 零售租赁表现稳健增长，工业租赁基本持平 [16] - 全球物业销售收入增长加速至35%，所有资产类别全球增长强劲 [16] - 抵押贷款发起业务增长37%，发起费增长76%，部分被较低的托管收入抵消 [17] - 设施管理本地收入增长由英国和美洲引领，美洲已成为本地业务第二大区域 [18] - 数据中心利润贡献从三年前的3%增长至2024年的近10%，总利润增长超过2.5倍 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购高端灵活办公空间提供商Industrious，并将所有建筑管理业务整合为"建筑运营与体验"部门 [8][9] - 将CBRE项目管理与Turner and Townsend合并，创建大型项目计划管理业务 [9] - 公司重组为四个业务部门：两个完全由韧性业务组成（建筑运营与体验、项目管理），咨询部门，房地产投资部门 [11][12] - 战略重点包括关注受长期顺风影响的领域（如数据中心），利用开发能力在周期底部收购地块 [31][48] - 在数据中心领域，通过项目管理、设施管理、经纪和投资管理等多条业务线参与 [32] - 建筑运营与体验部门旨在整合不同资产类别的建筑管理，利用协同效应和规模优势 [70][71][72][73] - 投资管理业务计划填补产品空白并扩大现有基金规模，利用资产负债表实力和新的领导层 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 办公室租户因返岗动力改善和经济前景健康而更愿意做出长期决策 [15] - 办公室租赁活动的广泛扩展增强了持续增长的信心 [15] - 资本市场活动仍远低于峰值水平，仅为2021年的40%，未回到2019年水平 [36] - 2025年仍有大量再融资需求，到期量与2024年相同，预计贷款发起收入将高于销售收入 [38] - 只要经济保持健康增长，租赁收入就会增长；如果利率下降幅度超预期，业绩有上行空间 [39] - 工业租赁预计2025年低个位数增长，空置率年底前下降，新交付量减少，为未来增长奠定基础 [77] - 数据中心库存过去四年近翻倍，但公司利润增长超过市场扩张，预计将持续强劲增长 [34] - 对2025年及以后的增长前景充满信心，市场低估了业务的增长状况和韧性 [12][23] 其他重要信息 - 从2025年第一季度开始，将按新的部门结构报告，并提供历史非GAAP财务信息以帮助过渡 [4][25] - 韧性业务包括设施管理、项目管理、物业管理、贷款服务、估值和经常性投资管理费；交易业务包括物业销售、租赁、抵押贷款发起等 [5] - 开发业务在流程和管道组合中估计有超过9亿美元的嵌入式净利润 [22] - 2025年预计在开发业务上启动超过50个项目，几乎是2024年的两倍 [22] - 数据中心站点货币化预计将贡献今年开发利润的一半以上 [28] - 第一季度通常是全年最小季度，但核心税息折旧及摊销前利润（EBITDA）预计以高 teens 速率增长，贡献全年核心每股收益的低两位数百分比 [29] - 预计2025年第四季度再次强劲，贡献全年核心每股收益的比例与2024年相似 [29] - 美国政府业务风险有限，且可能因机构调整带来的周转而对业务有利 [95][96][97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于资本市场复苏前景和指引的谨慎性 [36] - 回答：交易活动在第四季度全面回升，但仍远低于峰值水平（仅为2021年的40%）。2025年预计将继续复苏，但鉴于利率路径不确定而保持谨慎。年初前六周美国销售活动增长20%。再融资需求依然强劲，2025年到期量与2024年相同。租赁和资本市场收入需结合看待，经济健康增长将支撑租赁收入。若利率降幅超预期，业绩有上行空间 [36][37][38][39] 问题：咨询部门SOP增长中收入增长与利润率扩张的贡献 [40] - 回答：预计收入低双位数增长，并在此基础上实现利润率扩张 [40] 问题：项目管理业务（特纳·汤森德整合后）的长期有机增长潜力 [43] - 回答：不预期特纳·汤森德20%的增长率持续，但合并后业务预计中期增长。特纳·汤森德在数据中心、基础设施、能源等增长较快领域实力雄厚，而传统业务更侧重租户装修。预计合并后中期增长，并存在并购机会 [44][45][46] 问题：开发业务机会与工业租赁基本面 [47] - 回答：开发业务策略是在市场参与者观望时（如疫情期间的工业地产）收购地块。利用自身资本润滑第三方融资。2024年资本化了两个大型投资组合（多户住宅和工业），预计在供应少、租金恢复时收获高利润。2025年将启动50个项目，业务定位良好，嵌入式利润可观 [48][49][50][51] 问题：投资管理部门被低估的原因及2025年SOP持平的解释 [54] - 回答：整个房地产投资部门被低估。投资管理业务规模大，多个基金表现优异。新领导层和资产负债表实力将有助于推出新基金并扩大规模。2025年SOP持平主因是2024年有一笔大型激励费（若不计此费，2025年SOP增长可达高teens）。预计2025年筹资额将接近纪录，为2026年及以后增长奠定基础 [55][56][57][59][60] 问题：2025年股份回购策略与并购的平衡 [62] - 回答：仍认为股价被显著低估。将继续优先考虑并购（有强劲管道），但时机难以预测。若下半年并购未实现，将以回购补充 [62][63] 问题：全球工作场所解决方案（GWS）/建筑运营与体验（BOE）部门的利润率扩张机会和业务管线 [66] - 回答：2024年的成本削减举措效益将在2025年继续显现，推动利润率扩张。企业业务管线强劲（技术、医疗保健、金融服务业续约）。本地业务在美国市场渗透率低，增长空间大 [66][67][68] 问题：建筑运营与体验部门的竞争动态和优势 [69] - 回答：全球商业地产管理市场巨大且碎片化。整合不同资产类别管理可产生采购、工程、会计等方面的协同效应。同时在各垂直领域（如数据中心、办公室、医院）拥有专长。收购Industrious并整合业务旨在打造差异化能力，加速增长 [70][71][72][73][74] 问题：2025年工业租赁展望及复苏迹象 [77] - 回答：预计2025年工业租赁低个位数增长。仍有转租或未充分利用空间需消化。预计年底空置率下降，新交付量减少。2025年后租赁有望回升，开发业务交付新空间机会强劲 [77] 问题：咨询服务业人才管理和招聘竞争 [78] - 回答：人才竞争始终存在。公司凭借业绩稳定性、品牌、投资能力、技术支持和领导力有效竞争。目前有产能提升收入而无需大幅增员，但可能进行一些招聘。当前环境可能使部分竞争对手不如以往激进，对公司有利 [80][81] 问题：2025年每股收益指引是否包含额外资本部署的贡献 [84] - 回答：指引中未包含额外的股份回购或并购贡献，任何此类活动都将增厚每股收益。指引范围较宽，但信心偏向区间上端。剔除汇率逆风，增长率为高teens。韧性业务预计有机增长约15%。上行因素包括更多开发货币化、销售活动增加、资产负债表对冲对利息支出的积极影响。下行风险为经济放缓影响租赁增长，但当前无人预期 [84][85][86] 问题：美国办公室租赁收入增长的主要驱动因素（量 vs 租约期限） [87] - 回答：增长由多种因素驱动。租金同比基本持平，部分市场（如纽约）有所上涨。主要驱动因素是每份租约的平均面积显著增加，以及租约期限延长 [88][92] 问题：对美国政府业务的敞口及潜在影响 [95] - 回答：美国政府业务敞口不大，主要通过J&J收购获得，主要集中在医院和国防领域，预计不会受到下行压力。该业务规模小，未来有扩张机会。华盛顿特区的政府机构调整可能带来周转，有利于租赁业务，但对公司整体影响不大 [95][96][97] 问题：资本市场业务的最终潜在市场规模和盈利流向 [98] - 回答：在复苏周期中，2024年增长强劲，2025年初销售活动增长20%，预计上半年持续。但下半年面临艰难比较基数。预计需要数年才能回到峰值水平。达到峰值后，稳态增长率约为中高个位数。目前距离峰值还有很大增长空间 [100][101] 问题：具体收益项目（整合/重组费用、税率、股数） [104] - 回答：2024年初GWS部门的成本削减计划已完成，2025年相关重组费用将基本消失。并购整合和摊销费用将继续。2024年税率18%因第一季度有大额税收优惠，2025年预计回归正常化22%。第四季度股份回购5亿美元，其余在1月和2月进行 [106][107][108][109]