财务数据和关键指标变化 - 2024年全年AFFO每股1 16美元 同比增长8 4% 超出市场预期9%以上 [7] - 2025年AFFO指引为每股1 20-1 22美元 同店现金NOI增长指引从3%上调至4-6% [9][10][27] - 2023年和2024年同店现金NOI增长分别为5 5%和4 4% [25] - 第四季度FFO每股0 30美元 AFFO每股0 35美元 [22] - 季度股息提升1%至每股0 2425美元 连续七年增长 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年收购197处物业 总价9100万美元 加权平均资本化率7 6% [11] - 第四季度收购63处物业 3100万美元 新增17 6万平方英尺租赁面积 [20] - 2025年预计收购规模8000-9000万美元 目标资本化率7 5%以上 [11] - 2024年处置两处物业 总价630万美元 加权平均退出资本化率4 9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前出租率99 8% 过去十年平均租约保留率99% [13] - 已执行租约中31%包含年租金递增条款 11%为十年期租约 [19] - 2025年到期租约租金已基本确定 48%现有租约将在2025-2027年间到期 [28] - 第四季度收到150万美元净一次性补付租金 2025年已收到40万美元 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用内部增长与收购驱动外部增长的双轨战略 [7] - 与美国邮政服务建立程序化续租流程 提高效率 [8] - 美国邮政服务租约支出仅占其总运营预算1 5% 显示业务稳定性 [13] - 美国邮政服务拥有全球最大物流网络 覆盖1 69亿个配送点 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对美国邮政服务长期租约承诺表示信心 多数新签租约为十年期 [17] - 预计2025-2027年将分别实现70万 140万和180万美元合约租金递增 [28] - 资本结构稳健 95%借款为固定利率 净债务与年化EBITDA比率5 2倍 [24][25] - 推出2500万美元股票回购计划作为资本配置工具 [23] 其他重要信息 - 第四季度经常性资本支出18 4万美元 预计2025年第一季度约10万美元 [26] - 2025年现金G&A费用预计1050-1100万美元 [27] - 剩余一处空置物业 总物业数量达1720处 [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 新邮政局长对租约条款的影响 - 管理层认为新任邮政局长不会改变现有租约条款 因租赁支出占比极低 [32][33] 问题: 美国邮政服务成本削减计划的影响 - 公司认为"淘汰不必要设施"不涉及零售网点 对业务无实质影响 [37][38][39] 问题: 区域运输优化计划的影响 - 收购策略已考虑邮政服务网络变化 聚焦关键物流节点物业 [41][42] 问题: 2025年AFFO增长驱动因素 - 主要来自同店NOI增长和收购 部分被G&A费用增加抵消 [46][47] 问题: 平台增值效应 - 规模效应和专业化管理为物业带来增值 [48][49] 问题: 补付租金情况 - 2023-2024年到期租约95%已完成续签 未来租金增长可见度高 [53][54][55]