财务数据和关键指标变化 - 总收入为3240万美元 环比增长6% 同比增长9% [20] - 物业净营业收入为2320万美元 环比增长5% 同比增长9% [21] - 同店净营业收入增长7% [9][21] - 每股净收益为006美元 高于去年同期的002美元 [21] - FFO核心每股收益为025美元 环比增长9% 九个月累计FFO核心每股收益为075美元 同比增长9% [10][21] - 债务与EBITDA比率降至81倍 较去年同期的94倍改善13个点 [10][28] - 总净债务为6166亿美元 较去年同期减少2050万美元 [27] - 债务与总账面房地产成本比率降至51% 低于去年同期的55% [27] - 应收租金和应收账款为2200万美元 其中1780万美元为直线租金 130万美元为商定递延租金 [26] - 商定递延租金余额较2020年底下降43% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 运营组合入住率提升至902% 环比增长03% 同比增长12% [7][24] - 年化基本租金每平方英尺增长至2041美元 环比增长23% 同比增长53% [7][23] - 新签租约38份 总面积90000平方英尺 [22] - 九个月新租赁活动平方英尺数比2020年增长56% 比2019年增长48% [22] - 新租赁活动总价值比2020年增长112% 比2019年增长191% [22] - 新租约租赁利差为54% 续租租赁利差为141% [15][23] - 过去12个月GAAP基础租赁利差为85% [23] - 平均租户租赁面积为3000平方英尺 共有约1500个租户 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度购物中心客流量比2020年同期增长35% [8] - 亚利桑那州和德克萨斯州持续受益于企业和个人迁移带来的人口流动 [8] - 在奥斯汀 达拉斯和凤凰城有强大的资产管道 [12] - 凤凰城市场餐厅表现异常出色 许多租户有分成租赁条款 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重新激活外部增长计划 以5325万美元收购德克萨斯州普莱诺的Lakeside Market [12] - 积极寻求在奥斯汀 达拉斯和凤凰城的额外物业收购机会 [12] - 长期目标是扩大基础设施规模并改善债务杠杆 [18] - 战略增长计划目标约为50亿美元 [42] - 专注于 entrepreneurial tenants 和孵化租户的方法 [16][53] - 租户改善成本较低 通过分散风险获得更高每平方英尺租金 [14] - 租约通常包含2%或3%的年递增条款 部分租户支付收入分成租金 [14][35] - 拥有250-260百万美元的开发机会 基于已拥有的土地 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务模式表现异常出色 [16] - 团队致力于为股东服务并增加长期价值 [17] - 地理战略和租户组合产生强劲的顶线和底线增长 [18] - 所运营的MSA持续看到显著的人口迁移和企业搬迁 [19] - 收款持续非常强劲 [25] - 利息费用比去年同期低4% 反映净债务减少 [25] - 分红被视为神圣 已连续134个月支付股息 [11] - 股息收益率为43% FFO核心支付比率为42% [11] 其他重要信息 - 拥有1555百万美元的未提取额度和818百万美元的信贷设施借款可用性 [29] - 在ATM计划下出售300万股普通股 获得2800万美元净收益 平均售价为949美元每股 [29] - 租户中有约275家餐厅 许多有分成租赁条款 [35] - 与租户有股权合作案例 如雪茄廊50%股权 Pilates工作室25%股权 [52] - 使用人工智能分析每个物业 [68] - 收购标准包括稳定潜力 土地附加值和位置质量 [70][72] - 收购流程严格 包括董事会批准和详细尽职调查 [74] 问答环节所有提问和回答 问题: 运营费用增加的原因 - 无一次性项目 2020年减少了运营费用 2021年有所回升 [33] 问题: 租赁递增条款和通胀应对 - 平均年递增2%-3% 更接近3% 所有CAM 税收和费用均转嫁给租户 [34] - 餐厅分成租赁条款提供额外收入保障 [35] - 租约期限较短(3-5年) 续租时可按市场租金调整 [36] 问题: COVID递延租金回收情况 - 商定递延租金减少超过40% 目前约120万美元 预计未来12个月内收回 [38] 问题: 收购预期和时间表 - 在奥斯汀有签约物业 受保密协议约束 [40] - 目标是将每个区域发展到与凤凰城相同规模 [41] - 有一项收购可能使用OP单位交易 [43] 问题: 重要新租约和续租案例 - 详细介绍了与Soul Cafe/Vic & Ola's/Alma餐厅的成功合作案例 [47][50] - 提到Jalapeno Inferno(第三家店) 雪茄廊(50%股权)和Pilates工作室(25%股权) [51][52] 问题: Lakeside Market更新 - H-E-B正在建设旗舰店 Lakeside是该地块的一部分 [54] - 收购后已签署2-3份租约 [55] 问题: 开发机会更新 - 在芝加哥物业开发Dunkin' Donuts 预计创造约100万美元价值 [57][59] - 考虑出售某些资产以实现资本收益 但谨慎不影响FFO [60] - 拥有250-260百万美元的开发机会 [63] 问题: 新交易承销标准 - 稳定标准为95%入住率和市场租金 [68] - 看重土地附加值和位置质量 [70][72] - 收购流程严格 包括无人机勘察和董事会批准 [73][74] 问题: 收购的资本配置和杠杆影响 - 测试资本成本与物业收入的关系 [79] - 收购需具有收益增值性并能扩大管理规模 [80] - 今年资产增加6000万美元 债务减少7000万美元 [81] - 目标交易债务占比40% [82] - 按100%现金回报率分析潜在收购 [83]