财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.27美元，房地产AFFO为每股1.23美元，同比增长12% [28] - 公司全年AFFO预期上调至每股4.94至5.02美元，房地产AFFO预期为每股4.82至4.90美元，同比增长超过5% [29] - 第二季度投资额为7.8亿美元，加权平均资本化率为5.6% [10][11] - 第二季度处置活动总额为8600万美元，上半年处置总额为1亿美元 [30] - 综合同店租金增长率为2%，预计全年将超过疫情前的增长率 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度投资额的40%来自欧洲市场，40%来自A级仓库资产 [11][12] - 公司投资组合中99.5%的ABR（年化基础租金）来自具有内置租金增长的租约，其中60%与CPI挂钩 [14] - 工业及仓库资产占第二季度交易量的70% [21] - 公司在欧洲的食品零售资产投资增加，过去九个月完成了西班牙和法国的杂货店投资 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲市场的资本化率较低，但由于公司能够发行欧元计价债务，利差仍然具有吸引力 [12] - 美国市场的CPI预计在2021年剩余时间内为3.5%，欧洲为2.75%，2022年将稳定在2%左右 [16] - 公司预计未来12个月内同店租金增长率将从1.5%上升至2.5% [16] 公司战略和发展方向 - 公司通过收购和租金增长推动增长，预计2021年将成为交易量创纪录的一年 [18] - 公司专注于工业和仓库资产，同时扩展至研发、实验室空间和食品加工等子行业 [22] - 公司通过现有租户和赞助商关系，约30%的第二季度投资额来自后续交易 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情最严重的阶段已经过去，但Delta变种的激增提醒投资者，投资量、承销和投资组合质量仍然至关重要 [26] - 公司预计通胀将对租金增长产生积极影响，尤其是在长期内 [17] - 公司预计2021年下半年将保持强劲的投资节奏，并已上调全年投资量预期 [25] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成了一项与拉斯维加斯零售综合体相关的建设贷款，初始资金为8500万美元，预计未来12至18个月内将追加至2.25亿美元 [24] - 公司预计2021年全年投资量将在15亿至20亿美元之间，包括资本投资和承诺 [29] - 公司预计2021年下半年将恢复大部分未支付的租金，总额为450万美元 [31] 问答环节所有提问和回答 问题: 投资量大幅增加的原因 - 投资量增加的原因包括公司业务的简化、资本成本的改善、M&A活动的增加以及公司投资流程的优化 [43][44] 问题: CPI挂钩租约的调整机制 - 大多数租约每年调整一次，部分租约每两年或五年调整一次，调整基于美国CPI或欧洲特定国家的通胀指标 [48][49] 问题: 建设贷款的风险调整收益率 - 建设贷款在建设期间将获得6%的利息，公司认为这是一个健康的收益率，尤其是在资本化率趋势较低的情况下 [53][54] 问题: 欧洲工业资产的可寻址市场 - 公司认为欧洲工业资产市场仍然具有吸引力，尤其是在物流、轻制造和食品生产等领域 [58][59] 问题: 当前投资管线的分布和收益率 - 当前投资管线中约75%位于美国，25%位于欧洲，目标资本化率在5%至7%之间 [63][64] 问题: 租约终止收入的影响 - 第二季度租约终止收入增加主要是由于收到了440万美元的租约相关结算款，预计下半年不会有类似的大额收入 [69][70] 问题: 实验室和研发空间的兴趣 - 公司对实验室和研发空间的兴趣主要集中在通过售后回租交易获得的机会，而不是与主要市场的竞争 [75] 问题: 投资级租户比例下降的原因 - 投资级租户比例下降主要是由于公司更倾向于投资于非投资级租户，这些租户通常能提供更高的收益率和更好的租约结构 [79][80] 问题: Hellweg商店的处置原因 - Hellweg商店的处置是出于机会性销售和多元化管理的考虑，公司预计不会进一步出售这些资产 [82] 问题: 建设贷款的风险参数 - 建设贷款的结构包括强大的抵押品包，公司对该项目的风险回报感到满意 [87] 问题: 通胀对租金增长的影响 - 公司预计通胀对租金增长的积极影响将在未来12个月内逐步显现，预计同店租金增长率将增加100个基点 [93][94] 问题: CPA:18的流动性时间表 - CPA:18尚未达到其流动性时间表，具体时间由独立董事决定 [95]