财务数据和关键指标变化 - 2021年公司AFFO（调整后运营资金）每股增长超过6%，全年AFFO为5.03美元，房地产AFFO为4.89美元，同比增长超过6% [23] - 第四季度AFFO为1.30美元，房地产AFFO为1.27美元，同比分别增长8.3%和9.5% [23] - 2021年公司完成了创纪录的17.2亿美元投资，加权平均初始资本化率为5.9% [6] - 2021年公司通过债券发行筹集了14亿美元，加权平均利率为1.7%，显著降低了整体债务成本 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 仓库和工业资产在2021年占投资总额的三分之二，年末占投资组合的50%，较一年前的47%有所增加 [8] - 办公室资产占比从2020年的22.5%下降到2021年的20%以下，预计未来将继续下降 [8] - 2021年投资主要集中在美国和欧洲，美国资产占ABR（年基础租金）的63%，欧洲占35% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年投资活动在美国和欧洲之间分配，与整体投资组合比例大致相同 [9] - 欧洲市场的资本化率略低于美国，但由于较低的借贷成本，欧洲市场提供了更好的利差机会 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过多样化的投资策略，专注于仓库和工业资产，并减少对办公室资产的依赖 [8] - 公司预计2022年将继续保持强劲的投资活动，预计投资额在15亿至20亿美元之间 [17] - 公司通过绿色债券发行展示了其对ESG（环境、社会和治理）的承诺，并获得了较低的利差 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2022年CPI（消费者价格指数）相关的租金增长将成为重要的推动力，预计合同同店租金增长将在2.5%至3%之间 [18] - 公司预计2022年AFFO增长将在4%左右，基于15亿至20亿美元的投资额 [29] - 公司预计2022年市场交易活动将保持强劲，尽管利率上升可能导致资本化率稳定或上升 [19] 其他重要信息 - 公司在2021年完成了创纪录的17.2亿美元投资，加权平均初始资本化率为5.9% [6] - 公司通过债券发行筹集了14亿美元，加权平均利率为1.7%，显著降低了整体债务成本 [32] - 公司预计2022年将完成2.5亿至3.5亿美元的资产处置，包括一些空置资产销售 [29] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年投资额的信心来源 - 公司对2022年投资额的信心来源于已经锁定的4.5亿美元投资额，包括166亿美元已完成的投资和275亿美元的资本项目 [38] 问题: CPA:18进程的更新 - 公司表示目前没有新的更新，如果情况发生变化会及时通知 [39] 问题: CPI租金增长的滞后效应 - 公司预计CPI租金增长的滞后效应将在2022年下半年和2023年初显现，预计2022年合同同店租金增长将在2.5%至3%之间 [46] 问题: 2022年资本化率的预期 - 公司预计2022年资本化率将稳定在5.9%左右，尽管利率上升可能导致资本化率在2022年下半年上升 [52] 问题: 2022年其他收入的预期 - 公司预计2022年其他收入将在1500万至2000万美元之间，与2021年的1600万美元相比略有增加 [54] 问题: 2022年资本和融资计划 - 公司预计将通过股权和债务融资来支持2022年的投资活动，预计杠杆率将保持在5.7倍左右 [76] 问题: 2022年租赁到期的处理 - 公司预计2022年将有2.2%的ABR到期，涉及23个租户，预计部分资产将进行重新开发或出售 [81] 问题: 2022年非传统投资的预期 - 公司表示将继续探索新的投资机会，包括户外广告等非传统资产类型，尽管目前规模较小 [85]