财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.35美元，同比增长0.13美元或11%，其中房地产AFFO为每股1.31美元，同比增长0.12美元或10% [36] - 房地产收入同比增长12%，主要得益于过去12个月的投资活动、租金增长以及投资组合的强劲表现 [36] - 租赁终止和其他收入为1410万美元，其中包括一笔800万美元的终止付款，预计全年终止和其他收入约为2000万美元 [37] - 第一季度G&A（一般及行政费用）为2310万美元，略高于去年同期的2210万美元，主要由于工资税的时间安排 [38] - 物业费用（不包括可报销的租户成本）同比增长290万美元至1380万美元，主要由于持有成本和资产重新定位的成本增加 [39] - 利息支出同比下降560万美元，主要得益于2021年初完成的债务再融资 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度完成了4.15亿美元的投资，加权平均资本化率为6%，加权平均租期为21年，投资主要集中在售后回租交易 [17] - 公司继续采取多元化投资策略，重点关注仓库和工业资产，占投资组合的约50%，同时也在欧洲探索必需零售资产和美国零售资产 [18] - 办公室资产的占比继续下降，预计这一趋势将持续 [18] - 公司目前有超过4亿美元的交易处于高级阶段，预计2022年将完成约1.75亿美元的资本项目或其他承诺 [19] - 公司预计全年投资额将在15亿至20亿美元之间，不包括拟议的27亿美元CPA-18收购 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司欧洲投资组合表现强劲，尤其是在波兰的资产表现良好，未受到乌克兰冲突的显著影响 [27] - 第一季度欧洲租金收取率为99.9%，整体投资组合租金收取率为99.7% [29] - 公司在美国和欧洲的租金增长与CPI挂钩，第一季度40%的CPI挂钩资产租金平均增长4.5% [24] - 公司预计2022年和2023年租金增长将显著提高，尤其是在美国和欧洲通胀率高达8%的情况下 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过2021年资本市场活动筹集了近15亿美元债务资本，锁定了较低的债务成本，使其在当前市场利率上升的环境中仍能保持竞争力 [10] - 公司预计CPA-18收购将立即增加房地产AFFO约2%，并通过其自助存储组合提供额外的上行潜力 [22] - 公司计划通过出售约7亿美元的学生住房和办公室资产来简化业务，并退出投资管理业务 [23] - 公司认为其在通胀环境中的租金增长能力优于其他净租赁REIT，58%的ABR（年基础租金）与CPI挂钩 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前环境对其有利，拥有20亿美元的总流动性和投资级资产负债表，能够在资本成本上升的情况下继续投资 [31] - 公司预计2022年合同同店增长将保持在3%以上，2023年可能接近4% [42] - 公司对CPA-18收购充满信心，预计将在8月初完成交易 [23] - 公司认为其在通胀环境中的租金增长能力被市场低估，预计这将为收益提供长期推动力 [25] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划发行了270万股股票，筹集了约2.2亿美元，加权平均价格为每股80.79美元 [47] - 公司通过行使信贷工具的增额功能增加了约3亿美元的流动性，总流动性超过20亿美元 [48] - 公司维持AFFO指导范围为每股5.18至5.30美元，房地产AFFO指导范围为每股5.03至5.15美元 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店租金增长预期 - 公司预计2022年同店租金增长将保持在3%以上，2023年可能接近4% [52][54] 问题: 资本化率上升的压力 - 公司观察到资本化率有上升的压力，但目前仍处于早期阶段，预计年底前会有更明显的上升 [56] 问题: CPA-18收购的进展 - CPA-18收购预计将在8月初完成，预计将增加约20亿美元的资产 [23] 问题: 欧洲市场的资本分配 - 公司将继续在欧洲市场寻找投资机会，尤其是在物流和必需零售领域 [109] 问题: 自助存储资产的处理 - 公司对CPA-18中的自助存储资产持开放态度，可能继续持有、转换为净租赁或出售 [95] 问题: 同店租金增长的驱动因素 - 同店租金增长主要受CPI挂钩租金的推动，预计2022年下半年和2023年将有显著增长 [108] 问题: 资本市场的融资策略 - 公司目前没有计划在资本市场进行大规模融资，主要依赖现有的流动性和信贷工具 [117]