财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度AFFO每股为1.29美元，全年AFFO每股为5.29美元，房地产AFFO每股为5.20美元，同比增长6.3% [19] - 2022年全年投资总额为14亿美元，加权平均资本化率为6.3%，加权平均租期为20年 [8] - 2022年第四季度投资总额为1.59亿美元，加权平均资本化率为6.8% [9] - 2022年第四季度租金回收率为110%，加权平均租期增加8.3年 [22] - 2022年第四季度非运营收入为600万美元，全年非运营收入为3000万美元 [23] - 2022年第四季度利息支出为6800万美元，全年利息支出为2.19亿美元，同比增长11% [28] - 2022年第四季度G&A支出为2300万美元，全年G&A支出为8900万美元 [30] - 2022年第四季度税收支出为1000万美元，预计2023年税收支出为4000万至4400万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度租赁活动包括9个续租或延期，租金回收率为110%，加权平均租期增加8.3年 [22] - 2022年第四季度处置活动包括6处物业，总收益为6800万美元，全年处置收益为2.44亿美元 [25] - 2022年第四季度运营物业NOI为1700万美元，全年运营物业NOI预计为1亿美元 [26][27] - 2022年第四季度自存储物业NOI增长中高个位数，预计2023年自存储物业NOI增长中高个位数 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度美国10年期国债利率上升超过200个基点，资本化率滞后 [8] - 2022年第四季度资本化率为6.8%，主要反映仓库和工业投资 [9] - 2022年第四季度欧洲资本化率预计将赶上更高的利率 [10] - 2022年第四季度美国资本化率调整较快，欧洲资本化率预计将赶上 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司退出非交易型REIT业务，专注于净租赁REIT [6] - 公司预计2023年投资总额为17.5亿至22.5亿美元，预计2023年处置总额为3亿至4亿美元 [32] - 公司预计2023年AFFO每股为5.30至5.40美元，预计2023年房地产AFFO增长3% [32] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 其他重要信息 - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] - 公司预计2023年资本化率将稳定在当前水平 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AFFO指导的构成 - AFFO指导的主要驱动因素包括投资活动和嵌入的CPI增长，但利息支出是最大的逆风，预计2023年AFFO增长3% [39] 问题: 资本化率的变化 - 2022年第四季度资本化率为6.8%，美国零售资本化率较低，工业资本化率较高 [40] 问题: 管道中的资产类型 - 管道中的资产类型主要为工业资产，包括仓库、制造和研发，以及一些零售资产 [43] 问题: 租赁到期情况 - 2023年租赁到期率为3.9%，包括1%的万豪资产，实际租赁到期率为2.3% [45] 问题: 2023年同店增长预期 - 2023年同店增长预计为4%，主要受通胀推动 [46] 问题: 万豪资产的市场情况 - 万豪资产的市场情况良好，预计2023年晚些时候出售 [51] 问题: 交易市场情况 - 2023年交易市场情况良好，预计2023年交易量将高于2022年 [53] 问题: 2023年到期债务策略 - 2023年到期债务为4.3亿美元，公司有多种选择来应对 [55] 问题: 自存储物业的思考 - 自存储物业的思考没有变化，公司仍在评估所有选项 [56] 问题: Lineage的投资情况 - Lineage的投资价值为4亿美元，2023年预计不会收到股息 [60] 问题: 同店增长与AFFO的关系 - 同店增长与AFFO的关系预计为100个基点的拖累 [61] 问题: 运营物业NOI的构成 - 2023年运营物业NOI为1亿美元，包括万豪资产 [64] 问题: 租赁条款的变化 - 租赁条款的变化包括更高的资本化率、更长的租期和更高的固定增长率 [66] 问题: 观察名单的变化 - 观察名单的变化为2.5%的ABR，低于COVID高峰期的4% [67] 问题: 投资级与非投资级租户的定价差异 - 投资级与非投资级租户的定价差异较大，非投资级租户的资本化率较高 [69] 问题: 杠杆策略 - 杠杆策略保持不变，目标杠杆率为中高5倍 [71] 问题: 运营物业NOI的下降 - 运营物业NOI的下降主要是季节性因素 [75]