财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度GAAP总收入为2.55亿美元，较2019年第一季度增长19.2%；现金总收入为2.576亿美元，较2019年第一季度增长21.8%，增长原因是新增租金收入 [37] - 第一季度调整后税息折旧及摊销前利润（AFFO）为1.8亿美元，摊薄后每股0.38美元；一般及行政费用（G&A）为700万美元，占总收入的2.8%，与全年预测一致，为三网租赁行业最低比率之一 [38] - 第一季度因采用新会计标准CECL，产生1.495亿美元非现金备抵，拖累净利润和每股净利润0.32美元，但不影响AFFO每股收益 [42] - 截至季度末，总债务为69亿美元，加权平均利率为4.19%，加权平均到期期限约为6.9年，2024年前无债务到期 [45] - 截至3月31日，净债务与过去12个月EBITDA之比约为5倍，处于公司目标杠杆区间5 - 5.5倍内 [46] - 目前公司流动性约为13亿美元，包括3100万美元现金和1亿美元未动用的循环信贷额度；此外，公司还有约13亿美元来自2019年6月签订的远期销售协议的结算收益 [47] - 第一季度支付股息每股0.2975美元，年化股息为1.19美元，AFFO派息率为78%，略高于长期目标75% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 - 1月24日完成对JACK克利夫兰赌场和JACK西斯尔唐赛马场的收购及售后回租交易，支付8.43亿美元，通过主租赁协议为投资组合增加6590万美元年租金，资本化率为7.8% [19][20] - 4月24日与租户凯撒娱乐宣布出售大西洋城山谷赌场，公司将获得约1900万美元毛收益，保留狂野西部赌场和体育博彩区所有权，主租赁协议下年租金不变 [21] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用以流动性为重点的战略，确保拥有足够现金以满足长期基本财务义务 [14] - 继续与租户密切合作，共同应对危机，可能在短期内支持租户，以实现长期利益 [13] - 公司将继续专注于博彩行业，同时评估其他行业的投资机会 [25] - 公司认为博彩行业具有韧性和持久的消费者吸引力，其拥有的房地产对租户至关重要，长期价值将持续存在 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司所有28处资产均已关闭，目前不确定资产重新开放时间和租户业务的恢复速度，正在对各种情景进行建模分析 [12] - 公司相信博彩行业将在未来恢复，消费者对博彩体验的需求将回到之前水平，公司拥有的房地产价值将在危机过后持续存在 [17][18] - 公司认为目前与租户的讨论富有成效，希望未来能更明确资产开放时间和恢复情况 [58] 其他重要信息 - 公司在收益报告后增加了一份附表，按租赁分解现金收入及相应的非现金调整，以与GAAP收入对应 [36] - 公司撤回2020年业绩指引，暂不提供更新展望，未来将评估业绩指引的整体结构和实用性 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在与租户的对话中考虑的事项以及是否会考虑以股票或股票与现金结合的方式支付部分或全部股息 - 公司与五名租户积极讨论，租户提出部分租金减免或延期支付等请求，公司也在考虑临时租赁修改方案，如资本支出调整，以帮助租户保存现金，强调价值交换和临时问题需临时解决 [55][57] - 公司设定较低派息率以应对各种情况，目前专注于维持现金股息，如有需要可能会评估以股票支付股息的选项，但这不是首选 [60][62] 问题2: 公司如何利用现金，是否会支持租户或在并购方面更积极 - 公司采取“情景准备”策略，由于重新开放和恢复情况不确定，目前无法预先确定是采取高度防御还是进攻策略，但如果情况好转，公司的流动性使其有能力在并购方面更积极 [69][71] 问题3: 博彩行业长期外部增长前景，是否会出现更多股权资本结构，以及覆盖率和租金收入的变化 - 公司认为运营商和房地产投资信托基金（REITs）可能会采取更保守的资产负债表管理和现金流管理方式，博彩REITs可为博彩运营商提供另一种形式的永久资本，且无子弹到期风险，具有吸引力 [82][84] 问题4: 关于两个Penn租赁的覆盖率测试和租金递增情况 - Margaritaville租赁已于2020年1月1日重置并实现租金递增；Greektown租赁将于6月1日重置，鉴于资产表现，不太可能实现重置 [85] 问题5: 重新开放赌场的现金需求以及在社交距离限制下现金生成和盈亏平衡点的变化 - 运营商有信心在重新开放时采用新的运营方式，短期内业绩可能会有差异，但长期来看业务将恢复；运营商正在积极管理空间和时间的利用，以提高运营效率 [88][90] 问题6: 市场预期租金永久减少，公司是否考虑永久修改租赁条款 - 公司将根据租户具体情况决定，可能提供临时流动性支持、购买资产或进行资产与租金交换等，强调价值交换，且博彩资产对租户至关重要 [96][98] 问题7: 各州为降低赌场重新开业门槛可采取的措施 - 运营商正在与各州沟通，希望在特殊时期获得临时解决方案，以改善流动性状况，可能涉及现金管理和其他法规调整 [101][103] 问题8: 关于Bally's大西洋城交易的结果和1900万美元收益的计算 - 公司认为该交易是减少在大西洋城的头寸的机会，同时将狂野西部赌场和体育博彩区并入凯撒资产，且租金不变；收益分配与里诺交易类似，约75%的总对价归公司 [108][111] 问题9: 公司与租户谈判是否更倾向于资产交换或流动性交换而非传统的租金延期 - 公司认为目前资产开放时间和恢复情况不明确，应采取临时解决方案并进行价值交换，这种描述符合公司的谈判思路 [117][118] 问题10: 拉斯维加斯市场环境变化对公司投资策略的影响 - 公司对拉斯维加斯的长期信心不变，认为其是世界著名旅游目的地，将继续评估投资机会，不受短期疫情影响 [120][122] 问题11: CECL在未来几个季度的变化情况 - CECL是一种会计标准，反映了第一季度宏观经济的恶化，并非管理层预期的当前投资组合损失；在正常经济环境下，CECL备抵应每季度变动5 - 15个基点，受COVID - 19影响本季度大幅上升至100个基点，未来恢复正常后波动将减小 [129][131] 问题12: 此次危机对公司未来交易结构的影响 - 公司认为此次经历将促使各方更加严格地考虑极端情况，未来将更加关注租户信用质量、覆盖率和租赁条款等，以确保在困难时期双方都能生存和发展 [135][136] 问题13: 高尔夫业务的重新开放时间和恢复情况 - 公司部分高尔夫球场已开始开放，目前运营未完全恢复，俱乐部和餐饮服务未开放；预计未来六周将有更清晰的市场需求情况，早期在印第安纳州和密西西比州的运营结果令人鼓舞 [139][142] 问题14: 运营商重新开放计划对四墙物业和公司担保覆盖率的影响，以及公司担保的作用 - 公司认为主租赁协议和公司担保对保障租金收入至关重要，尤其是凯撒娱乐的投资组合；目前公司担保覆盖率较高，但随着业务重新开放和恢复情况不确定，覆盖率可能下降 [150][153] 问题15: JACK投资组合公司担保的额外抵押品情况 - JACK投资组合的公司担保涉及Rock Ohio Ventures（ROV），该实体拥有JACK克利夫兰赌场和JACK西斯尔唐赛马场，以及相关的车库和土地等额外房地产抵押品 [155]