财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司总GAAP收入同比增长16.8%，达到2.579亿美元；总现金收入为2.61亿美元，同比增长19.5% [28] - 该季度调整后EBITDA同比增长20.4%，AFFO为1.763亿美元，即摊薄后每股0.36美元，总AFFO较2019年第二季度增长12.4% [13][29] - 公司G&A为750万美元，占总收入的2.9%，与全年预测一致，是三网行业中最低的比率之一 [30] - 第二季度，与CECL相关的非现金拨备为6530万美元，使每股净收入增加0.13美元 [31] - 截至季度末，公司总债务为69亿美元，加权平均利率为4.18%，加权平均到期期限约为6.6年，2024年前无债务到期 [35] - 截至6月30日，公司净债务与LTM EBITDA之比约为3.4倍，低于设定的5 - 5.5倍的范围 [35] - 公司目前拥有约14亿美元的可用流动性，包括约4亿美元的现金和10亿美元的循环信贷额度 [36] - 第二季度，公司支付了每股0.2975美元的股息，AFFO派息率为83%，略高于75%的长期范围 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司租户主要为博彩运营商，包括凯撒娱乐、Penn National、Hard Rock、Century Casinos和JACK Entertainment，第二季度公司从所有租户处收取了100%的现金租金 [13][14] - 公司与租户合作，为凯撒娱乐和Century修改了某些近期资本支出要求，与JACK Entertainment合作资助了Thistledown Racino的博彩扩张项目，自2022年4月起将为公司带来更多租金 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国各地赌场重新开放后，区域市场的物业业务量健康，许多情况下盈利能力超过了疫情前和上一年的水平 [20] - 拉斯维加斯等目的地和远程市场可能需要更长时间才能恢复，但公司仍然看好这些市场 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续与博彩和其他行业的运营商保持积极对话，相信广泛的投资范围将为股东带来持续、增值的增长 [26] - 公司认为博彩行业在早期重新开放的结果中显示出优于许多其他房地产行业的优势，公司管理团队拥有数十年的博彩经验，有助于公司在疫情期间进行投资和发展 [22] - 公司计划与第三方合作开发在拉斯维加斯购买的土地，以实现长期增长 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为COVID - 19危机尚未结束，不能排除病毒复发导致赌场需求下降或重新关闭的可能性，但此次危机可能证明博彩REIT商业模式的优势 [16] - 公司对未来前景持乐观态度，认为公司有能力在未来一两年内实现美国任何REIT中最强劲的增长率之一 [163] 其他重要信息 - 公司在2020年6月2日全额结算了2019年6月的远期销售协议，获得约13亿美元现金 [33] - 2020年6月19日，公司通过远期销售协议增发2990万股普通股，发行价为每股22.15美元，总收益为6.623亿美元 [33] - 2020年7月20日，公司完成了与Eldorado Caesars的32亿美元交易，收购了三家Harrah's资产，并从凯撒宫和Harrah's Las Vegas资产中获得了额外租金 [25][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 宏观经济影响下是否会有新的交易机会 - 公司认为目前运营商的重点已从确保开业和流动性转向保持开业，公司一直与运营商保持沟通，若有交易机会会积极参与 [41][42] - 对于许多博彩运营商来说，资本成本在过去几个月中大幅上升，公司提供的售后回租资本成本相对较低，具有竞争力，一些希望增加门店数量的区域运营商可能会更倾向于与REIT合作 [44][45][46] 问题: 如何考虑未来的资本结构和潜在交易 - 公司预计在未来某个时候将股权融资与债务融资相匹配，以实现资产负债表的杠杆中性，目前有能力进行约12亿美元的交易 [49] 问题: Eldorado和Caesars交易后，执行增长机会的时间 - 难以准确预测执行增长机会的时间，公司看好与Caesars相关的潜在机会，但也会积极与其他运营商沟通，寻找更多增长机会 [54][56][57] 问题: 是否会进行更多类似会议中心的独特交易 - 交易结构决策将取决于收入生产的清晰度和确定性，以及对近期至中期收入生产的预测，而非仅仅取决于资本成本 [58] 问题: 行使印第安纳州两个凯撒赛马场的看跌期权协议是否存在监管风险，若有问题能否获得可比资产 - 任何交易都需要获得监管批准，公司预计与监管机构合作，使他们对公司的REIT结构感到放心，该安排没有替代资产 [64][65][66] 问题: 凯撒出售公司三处资产运营权是否需要公司同意 - 若涉及印第安纳州的两处资产，出售需要公司同意，公司看好这两处资产的房地产 [67][69] 问题: 鉴于区域市场的强劲表现，之前给予运营商的资本支出豁免是否仍有必要 - 公司认为在谈判豁免时是合适的，目前业务表现良好，但疫情尚未结束，仍需谨慎对待 [70] 问题: 会议中心的收入生产情况、业务预订情况以及贷款融资方式 - 疫情前，凯撒为会议中心建立了强大的业务预订，但2020年的会议大多推迟或取消，2021年及以后的情况需等待凯撒的消息 [75] - 公司将使用现金和部分远期销售协议资金为贷款提供资金，最终会在未来某个时候进入债务市场以实现杠杆中性 [77] 问题: 收购会议中心是否会增加收益 - 公司认为以7.7%的资本化率和杠杆中性的基础上，收购将增加收益 [78] 问题: Greektown赌场何时重新开放 - 公司得知密歇根州将于8月允许底特律赌场开放，Penn将很快公布具体日期 [79] 问题: 公司在拉斯维加斯购买的土地有哪些限制，与合作伙伴的关系以及开发选项 - 公司已拥有的27英亩土地受凯撒租赁协议约束，凯撒有权使用；新购买的23英亩土地，凯撒可继续占用，直至公司有使用需求，并承担土地相关费用 [87] - 公司将与优秀的开发商和资本提供者合作，实现土地的最高最佳使用，不承担开发风险 [89] 问题: 若找到非凯撒的合作伙伴，土地使用是否有限制 - 目前判断土地使用限制还为时过早，开发时应与周边环境互补以吸引更多流量 [90] 问题: 结合会议中心抵押贷款和土地收购，可能会有收益拖累，如何考虑资金筹集 - 收购约23英亩土地需额外投资1 - 1.03亿美元，可能会有一定拖累，但在公司总资产负债表中占比极小，且资产开始产生收益后影响不大 [95] 问题: 交易预计在第三季度中后期完成，届时是否会结算部分远期股权 - 公司预计在第三季度中后期完成交易，届时可能会结算部分远期销售协议 [97] 问题: 凯撒交易完成后，如何考虑股息政策 - 公司遵循每年增加股息的政策，不会在年中或交易完成时调整股息，将与董事会密切合作，根据流动性、疫情状况、租户业务和未来前景等因素评估股息政策 [100][101][102] 问题: 危机是否会导致区域博彩资产重新估值，以及如何看待拉斯维加斯的长期估值 - 公司认为此次危机应会验证区域博彩作为房地产资产类别和运营业务的价值，区域博彩表现优于其他休闲酒店行业 [105][106] - 从长期来看，此次危机不会改变拉斯维加斯博彩房地产的估值，拉斯维加斯有能力复苏，机构投资者如黑石集团的投资也证明了其长期价值 [104][105] 问题: 为何不恢复全年业绩指引，需要满足什么条件才会更有信心恢复 - 公司认为目前国家经济仍处于高度不确定和缺乏清晰度的时期，此时恢复指引为时过早 [113] - 此外，CECL的非现金影响以及第三季度Eldorado交易带来的费用难以准确预测，公司可能会在2021年重新评估业绩指引 [114] 问题: 凯撒与州监管机构的协议中，额外的财务承诺水平如何，与租金负担相比如何，是否有其他影响业务的要求 - 所有主要要求和义务已公开宣布，如新泽西州的资本支出要求将有利于资产表现和回报 [115] 问题: 向JACK Entertainment提供的增量定期贷款和循环信贷额度是否有提前还款特征，如何考虑与JACK的关系以及若提前还款如何替代收入 - 贷款在18个月后有提前还款特征，金额较小，公司会寻找再投资机会，且对重新配置资金有信心 [122][124] 问题: 与传统零售净租赁REIT相比，VICI及其同行在增量资本化率压缩方面的情况如何 - 公司认为目前处于积极上升阶段，但差距缩小需要时间，博彩REIT的租金收取情况良好，租户表现强劲，应得到市场认可，最终可能实现平价甚至溢价 [126][127] 问题: 自COVID病例增加以来，租户业务运营情况如何 - 公司未听到业务有太大变化，部分地区入住率有所上升，随着设施限制的解除，业务有望继续表现良好 [131] 问题: 资助资本改进与收购整个房地产时，如何考虑支付的倍数和预期回报 - 回报取决于具体情况，如JACK的资本改进项目预计回报率为10%，但收入要到2022年4月才开始，每个项目的资本化率取决于独特的事实和情况 [133][134] 问题: 对拉斯维加斯大道资产进行估值时，是否需要看到几个季度的疫情后市场表现，还是按疫情前的业绩水平进行估值 - 公司是长期投资者，认为拉斯维加斯短期内有挑战，但长期会反弹，需要继续研究市场情况，确定用于估值的EBITDA和资本化率 [141][142][143] 问题: 鉴于区域业务的强劲表现，未来是否会有更多租赁协议修改 - 公司无法预测未来是否会有更多修改，目前业务表现良好，但疫情仍在持续，需要继续观察美国的情况 [144][145] 问题: 目前的资本支出豁免与延期的概念有何不同，是否会有后续的追赶投资以保护房地产价值 - 公司认为运营商是资本支出的受益者和承担者，这种商业模式有助于防止资产恶化，确保资本得到有效利用 [150][151] 问题: 公司70 - 30的区域和拉斯维加斯投资组合比例是否适合未来发展，是否是管理层的目标比例 - 公司没有设定特定的目标比例，更注重多元化投资，目前的比例公司比较满意，多元化有助于公司在疫情期间表现良好 [156][157] - 作为REIT，公司希望为投资者提供稳定的收入和资本增值机会，拉斯维加斯有最大的资本增值潜力，与区域业务的稳定收入相结合，是一个有吸引力的长期策略 [159][160]