财务数据和关键指标变化 - 同店收入连续第七个季度增长1%至2% [8] - 第四季度广告支出增长40% [14] - 第四季度迁入量下降3.5% [19] - 第四季度迁出量下降1.5% [20] - 第四季度迁入租金与迁出租金之间的差距为17%，而前一年为16% [52] - 现场物业经理工资增长约6% [91] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年完成约4.3亿美元收购，涉及44个独立物业 [27] - 2019年开发及再开发投资约3.75亿美元，上线40个物业 [30] - 2019年广告支出增长约50% [13] - 约三分之二的迁入量来自非付费渠道 [15] - 约一半的付费迁入量来自品牌搜索和品牌广告 [16] - 第四季度休斯顿迁入租金下降16% [54] - 第四季度休斯顿迁入量增长超过5% [54] - 第四季度洛杉矶迁入租金实现正增长 [57] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿当前入住率同比增长超过300个基点 [56] - 芝加哥、丹佛和达拉斯是收入同比增长最佳的市场 [58] - 休斯顿、亚特兰大和波士顿是表现落后的市场 [59] - 丹佛、夏洛特、休斯顿、奥斯汀和芝加哥的新供应交付量正在下降 [65] - 波特兰、波士顿、西雅图、迈阿密、华盛顿特区和纽约的新供应交付量预计增加 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 提交非约束性提案，拟以每股2.40澳元收购澳大利亚National Storage REIT的全部钉合证券 [8] - 持续评估美国境外的市场机会，可能通过平台方式进入新市场 [25][26][75][76] - 积极利用广告支出、租金调整和折扣来驱动流量，应对具有挑战性的运营环境 [18] - 开发团队非常活跃，看到更多有吸引力的土地地块 [31][32] - 实施"明日物业"计划，2019年投入约1亿美元改造约250个资产，2020年该计划规模将进一步扩大 [45][46] - 资产负债表状况良好，资本来源充足，资本定价具有吸引力 [78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营环境仍然具有挑战性 [18] - 新供应继续对市场产生影响，在某些市场几乎没有定价权 [55] - 2020年预计将有强劲的交付量，可能比2019年下降约10% [63] - 过去四五年交付量保持在40亿至50亿美元的高位水平 [63] - 看到更少的竣工即售交易交付市场，这是一个令人鼓舞的迹象 [67] - 劳动力市场非常紧张，预计2020年工资压力将持续 [91][92] 其他重要信息 - 公司受益于在加利福尼亚州拥有约440个物业的强大组合，这些资产位于优越地段，多年前收购或建造 [36] - 2019年在加利福尼亚州支付了4200万美元的物业税 [83] - 谷歌是广告支出的主要部分，公司也利用社交媒体和联盟营销 [17] - 搜索平台上的付费搜索竞争变得更加激烈 [115] 问答环节所有提问和回答 问题: 营销支出的有效性和2020年趋势 [13] - 公司对2019年增加的广告支出效果满意，喜欢从客户那里看到的需求响应 [13] - 如果继续看到广告支出带来的增量流量，2020年可能会继续增加支出 [18] - 2020年初至今，公司对看到的情况感到满意，预计将继续利用这一杠杆 [18] 问题: 第四季度和第一季度的迁入率和街面租金 [19] - 迁入率在第四季度为2.4%，比第二和第三季度略好 [19] - 迁入量下降3.5%，但现有租户的停留时间延长和持续良好表现带来了好处 [20] - 公司更关注迁入率而不是街面租金 [19] 问题: 收购National Storage REIT的理由 [24] - 作为实体，公司始终对各种资本配置机会保持好奇，无论是否在美国境内 [25] - 将继续寻找出现的机遇，就像多年前对Shurgard平台的投资一样 [26] 问题: 加州13号提案的潜在影响 [35] - 公司受益于在加利福尼亚州的强大组合，许多资产位于优越地段，多年前收购或建造 [36] - 10-K中披露了2019年加利福尼亚州的净营业收入和物业税，这为评估潜在影响提供了最佳信息 [37] 问题: 2020年收购量能否达到2019年水平 [38] - 很难预测，但看到更多卖家进入市场，许多交易是场外交易 [40] - 看到更多业主带着更急切的动机来找公司，收购团队非常忙碌 [41] - 2020年开局良好，但全年情况尚待确定 [43] 问题: "明日物业"计划的状态和范围 [44] - 该计划于2018年启动，2019年投入约1亿美元改造约250个资产 [45] - 2020年该计划规模将进一步扩大，是一个多年计划，可能需要五年或更长时间完成整个组合 [46][47] - 优先考虑市场集中度较高、收入较高的市场，这些市场投资影响更好 [47] 问题: 第四季度平均迁入率和迁出率差距以及未来趋势 [51] - 第四季度迁入租金与迁出租金之间的差距为17%，前一年为16% [52] - 这是季节性较宽的时期，公司通过降低租金来填充空置率 [52] - 不同市场表现不同，休斯顿等受新供应影响的市场迁入率较低 [54] 问题: 供应竞争压力是否开始稳定 [60] - 减速已经缓解，感觉有强大的工具包来应对高供应市场 [62] - 2020年将有强劲的交付量，可能比2019年下降约10% [63] - 看到更少的竣工即售交易交付市场，这是一个令人鼓舞的迹象 [67] - 对自身能力充满信心，能够应对过去两三年来的环境 [74] 问题: 海外投资的协同效应 [75] - 可能通过平台方式进入任何新市场，Shurgard就是一个成功的范例 [76][77] - 平台方式可能带来某些优势，但不一定是唯一方式 [76] 问题: 为大额投资融资的考虑 [78] - 资产负债表状况非常好，去年是良好的资本筹集年 [78] - 延长了信贷额度，发行了10亿美元优先股，赎回10亿美元优先股，在美国发行了一些债务，最近在欧洲发行了债务 [78] - 资本来源充足，资本定价具有吸引力 [78] 问题: 加州物业的平均税基 [83] - 公司认为披露的4200万美元物业税和加利福尼亚州净营业收入已足够进行承销分析 [83] 问题: 收购策略和参数是否发生变化 [84] - 收购方法论始终保持严格纪律，没有放宽承销标准或做出额外让步 [84] - 看到更多符合门槛的优质资产，对交易量感到满意 [84] 问题: 收购价格与重置成本的关系 [86] - 重置成本是一个关键评估因素，公司拥有唯一的公共平台开发能力，非常了解重置成本 [86] 问题: 劳动力成本上升的原因和趋势 [90] - 主要驱动因素是工资上涨，劳动力市场非常紧张 [91] - 预计2020年工资压力将持续，同时寻找提高效率的方法 [92] 问题: 扩张决策的依据 [93] - 扩张决策基于具体情况，需要考虑分区规划、批准和经济障碍等因素 [94][95] 问题: 2020年营销支出水平展望 [99] - 不基于上年支出管理广告支出，而是基于当期回报 [101] - 如果喜欢看到的回报，2020年可能会支出更多 [101] - 历史上广告支出占收入的比例曾达到3%以上，2015-2016年降至1%左右，近年来持续增加 [103][104] 问题: 2020年收购资产的类型划分 [105] - 是新旧资产的组合，包括一到三年较新的资产和十年以上更稳定的资产 [106] - 业主动机多样，有些寻求快速获利，有些是更成熟的业主因各种原因选择退出 [106] 问题: 谷歌广告搜索的变化和竞争环境 [114] - 搜索平台上的付费搜索竞争变得更加激烈，谷歌在让更多竞争者参与关键词拍卖方面做得很好 [115] - 这是一般趋势，不是最近才发生的变化 [116]