财务数据和关键指标变化 - 同店收入同比增长10.8% [13] - 同店净营业收入(NOI)增长21.7% [15] - 核心FFO指引中点上调0.55美元，增幅4.8% [17] - 同店收入增长预期上调至7%至8.5% [17] - 同店费用增长预期为0%至1% [17] - 非同店资产贡献FFO 0.20美元，NOI为138% [11] - 综合杠杆成本降至3.1% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 电子租赁平台采用率近50% [9] - 开发与再开发管道本季度增长1.5亿美元 [10] - 第三方管理资产数量增至131处 [11] - 第三方管理业务目标在2025年达到500处资产 [11] - 第三方管理业务长期利润率目标为25%至30% [77] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国市场表现强劲，需求广泛 [47] - 佛罗里达州和德克萨斯州等阳光地带市场表现突出，迈阿密移动租金较2019年上涨43% [64] - 西海岸市场（西雅图至圣地亚哥） occupancy 极高，供应有限 [50] - 休斯顿 occupancy 达95%，尽管供应量高 [50] - 洛杉矶 occupancy 超98%，但受野火相关租金限制影响 [71] - 非同店资产组合 occupancy 为86%，而同店组合为96.5% [11] - Easy Storage 投资组合 occupancy 从收购时约86%升至94% [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长由四大支柱驱动：收购、开发、再开发和第三方管理 [10] - 年初至今已完成或签约近30亿美元资产收购 [10] - 技术投资推动运营模式转型，提升客户体验和员工效率 [9][73] - 行业新供应量在2019年达到峰值（约500处新资产），2020年下降10%至15%，2021年预计类似降幅 [38][59] - 收购策略聚焦于非稳定资产（平均 occupancy 50%-60%），以规避激烈竞争并获得更高回报 [40] - 开发面临投入成本（钢材、劳动力、混凝土）上升和地方政府审批缓慢的挑战 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 业务表现优异，移动租金较2019年上涨27% [6] - 需求强劲，受活跃的房屋销售（同比增长34%）和混合工作模式（68%公司计划采用）推动 [7] - 2021年已迎来近70万新客户，许多是首次使用自助仓储 [7] - 预计 occupancy 将从峰值下降约300个基点，回归典型季节性，但仍高于历史水平 [17] - 下半年业绩的主要驱动力将是租金增长，而非 occupancy 提升 [32] - 对行业采用率的持续增长充满信心，因其被视为住宅或商业空间存储的成本效益替代方案 [7] 其他重要信息 - 公司拥有行业中最长存续期的资产负债表，融资成本低，有为重大额外增长提供资金的空间 [12] - 本季度通过债券发行融资23亿美元 [12] - 大多数疫情期间的租金定价和滞纳金限制已到期，但洛杉矶除外 [30][71] - 财产税会计处理导致前三个季度每股收益受益约0.05美元，但第四季度将产生0.15美元逆差 [15] - 与疫情前相比，现有租户表现持续良好，但2021年新客户的行为更接近2019年的典型客户 [67] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何协调对行业的乐观评论与 occupancy 将下降的指引 [20] - 业务本身非常强劲，但指引反映了向典型季节性回归的可能性 如果当前势头持续，这种回归可能不如历史典型 [21] 问题: 是否有针对商业客户的新举措 [22] - 公司始终同时关注消费者和商业客户 目前两者需求都很强劲，没有像同行那样的特定微履约计划 [23][24][25] 问题: 现有租户租金增长在下半年的可持续性 [29] - 由于移动租金高企和定价限制到期，预计不会出现大幅回撤 与去年相比，今年可发出的加租幅度更大 [30] 问题: 预计的300基点 occupancy 下降与历史趋势的比较 [31] - 这与历史趋势一致 7月中旬 occupancy 达到峰值（超过97%），但真正的故事是下半年租金增长将推动业绩 [31][32] 问题: 收购渠道和定价预期 [38] - 市场上有相当数量的产品 估值具有竞争性，但公司通过收购非稳定资产（ occupancy 50%-60%）来规避激烈竞争 预计2021年下半年会有更多产品上市，包括一些较大的投资组合 [39][40][41] 问题: 在定价上涨和收益率下降的情况下，如何平衡资产负债表的使用 [42] - 开发和收购仍能提供超过资本成本的良好回报 拥有使用具有吸引力的无担保债务为这些活动提供资金的资产负债表灵活性 [43] 问题: 高 occupancy 商店的运营差异以及季节性预期 [46] - 许多市场 occupancy 达到96%-98% 重点已转向驱动租金率而非 occupancy 不同市场会有差异，较冷市场的季节性波动通常较大 [47][48][49] 问题: Easy Storage 投资组合的表现 [51] - 收购后90天， occupancy 从约86%升至94% 正在部署公司的收入管理工具，并开始扩张计划（约10%的扩张潜力） 整合顺利 [52][53] 问题: 第三方管理平台的增长路径 [56] - 增长将来自新开发项目和现有资产 一些业主从一两处资产开始，现在提供多处资产 已从该计划中收购了10处资产 [57][58] 问题: 供应展望更新 [59] - 由于地方政府审批缓慢和投入成本上升，2021年交付量可能下降10%-15% 2022年可能进一步下降或持平 2023年及以后的情况尚不清楚 [59][60] 问题: 市场间表现差异的原因 [63] - 所有市场都强劲，但存在差异 阳光地带市场（佛罗里达、德克萨斯）受益于人口流入和住房活动等宏观驱动因素 较大的沿海市场同比基数更艰难，但相对于2019年表现仍然良好 [64][65] 问题: 疫情后客户终身价值的变化 [66] - 去年入住或搬入的租户持续表现良好，超过疫情前预期 2021年新客户的行为更接近2019年的典型客户 更高的租金率和良好的停留时间导致终身价值更高 [67] 问题: 投资组合中剩余的租金限制和费用恢复 [70] - 大多数租金限制已到期，但洛杉矶除外 due to wildfires 滞纳金和拖欠租户流程的限制也在到期，但本季度财务影响不重大 费用拖累现已过去 [71][72] 问题: 物业经理薪酬下降34%的驱动因素 [73] - 主要由数字化和电子租赁推动（近50%的客户选择电子租赁） 数据分析用于优化劳动力配置和调度 [73][74] 问题: 第三方管理业务的长期利润率 [77] - 利润率有望达到25%-30%，但由于许多物业处于租赁期，未来几年利润率可能会低得多 [77]