财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度总收入下降约3%，费用收入下降7%，主要由于咨询服务的交易活动受限 [7] - 调整后每股收益（EPS）增长近10%至1.45美元，GAAP每股收益为0.93美元，包括约0.28美元的转型成本 [7] - 2020年全年调整后每股收益下降12%，但预计2021年将接近疫情前的峰值盈利水平 [10] - 2020年自由现金流增长68%至近16亿美元，主要由于GWS业务的新客户入职放缓 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务部门的费用收入和调整后EBITDA分别下降13%和8%，主要由于高利润的销售和租赁业务持续疲软 [13] - 全球租赁收入下降28%，其中美国、欧洲大陆和英国分别下降36%、18%和6% [14] - 工业租赁收入在全球和美洲分别增长20%和24%，受益于电子商务的持续增长 [14] - 全球工作场所解决方案（GWS）部门的费用收入增长3%，调整后EBITDA利润率扩大超过350个基点至近18% [17] - 房地产投资部门的调整后EBITDA达到1.1亿美元，投资管理调整后EBITDA增长228%至近5300万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲、欧洲和亚太地区的租赁收入分别下降36%、18%和6%，英国受益于工业活动的强劲表现 [14] - 美洲的办公销售和租赁收入下降超过50%，而欧洲、中东和非洲（EMEA）下降约30%，亚太地区销售下降17%，租赁下降20% [15] - 亚太地区的咨询销售收入在第四季度有所改善，但仍比2019年第四季度低15% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过多元化战略在物业类型、业务线、地理市场和客户类型上实现了更强的抗风险能力 [9] - 公司预计2021年将实现接近疫情前的峰值盈利水平，并预计未来几年将保持低双位数的年均调整后每股收益增长 [10][11] - 公司特别看好灵活办公空间领域，并通过投资Industrious来抓住这一机会 [12] - 公司计划通过并购和房地产投资来推动有机增长，并预计未来几年将保持低双位数的年均调整后每股收益增长 [11][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2021年交易收入将实现中高个位数增长，工业和多户住宅交易将继续增长，零售租赁将有所反弹 [22] - 公司预计GWS收入将在2021年实现高个位数增长，调整后EBITDA增长将略高于收入增长 [24] - 公司预计房地产投资部门将在2021年继续创纪录的调整后EBITDA贡献，投资管理和开发业务将表现强劲 [25] 其他重要信息 - 公司在2020年通过成本优化措施节省了约1.2亿美元，预计2021年将再节省超过1亿美元 [21] - 公司计划在2021年恢复股票回购计划，并继续寻找战略并购机会 [30] - 公司在ESG方面取得了显著进展，包括承诺到2035年将温室气体排放减少三分之二以上 [33][34] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于公司资本部署和业务重新平衡 - 公司计划通过多元化战略调整资本分配，重点关注具有长期增长潜力的业务领域，如工业、项目管理和设施管理 [36][37] - 公司将在2021年第一季度恢复股票回购计划，并继续寻找战略并购机会 [39] 问题: Industrious的业务模式和财务影响 - Industrious的业务模式是轻资产的，公司预计该投资将在2021年实现盈利，并逐步增长 [41][42] - 公司对Industrious的投资为2亿美元，预计将为其提供足够的资本以扩大业务规模 [43] 问题: 2021年EBITDA利润率展望 - 公司预计2021年GWS的EBITDA增长将略高于收入增长，咨询业务的利润率将略有改善 [45] 问题: 2025年增长框架中的有机与无机增长 - 公司预计2025年之前的低双位数增长主要由有机增长驱动，同时包括资本投资和并购 [47][48] 问题: 办公需求下降对业务的影响 - 公司预计办公需求下降将对EPS复合年增长率产生200至300个基点的影响，但仍能通过多元化业务抵消这一影响 [49] 问题: 灵活办公空间的未来需求 - 公司预计随着疫情消退，灵活办公空间的需求将增加，特别是企业希望在其房地产组合中增加灵活性 [63] 问题: 2021年市场占有率预期 - 公司预计2021年将继续通过招聘和市场占有率提升来推动增长，特别是在关键市场中保持领先地位 [68] 问题: SPAC的赞助策略 - 公司通过SPAC寻找与自身业务互补的公司进行投资和合作，特别是在建筑服务、智能建筑和数据中心领域 [72] 问题: GWS业务中办公面积减少的影响 - 公司预计现有GWS客户的办公面积减少不会对近期收入产生重大影响，但可能会延迟新客户的入职 [73]