购物中心一层业态重构趋势 - 北京来福士一层约40%面积被定位高端的户外运动品牌占据，取代了原有的轻奢服装、时尚潮牌、黄金珠宝等品牌[2][7] - 购物中心运营逻辑从单纯看重租金转变为更注重品牌带来的流量与租金的综合效益，且流量权重正变得越来越大[7] - 户外品牌集群效应倒逼购物中心重新思考原有的空间规划和动线设计，低楼层业态面临转向餐饮或客流分流的挑战[15] 户外运动产业增长强劲 - 2023年全国户外运动参与人数达5.4亿人次，2024年产业规模突破6000亿元，近5年复合增长率保持在30%以上[7] - 与此形成对比的是，2024年中国奢侈品市场增速预计仅4%，较2023年9%的增速明显放缓，化妆品零售总额增速降至3%左右创近年新低[8] - 健康、运动的生活方式将持续影响一代人的消费选择，户外运动品牌仍是购物中心不可或缺的主力担当[15] 户外品牌门店升级策略 - 品牌衡量门店位置的核心指标是租售比，门店搬迁至一层后单位面积销售额的提升能够覆盖单位面积租金的上涨[3][10] - 品牌每年升级约三分之一的门店，由于每三到四年推出新一代店铺形象，店铺升级往往伴随着搬到一层[16] - 门店设计更注重体验，例如北面会员中心近一半面积不直接产生销售，而是用于传递品牌故事和举办社群活动[10][11] 品牌与购物中心的共赢合作 - 购物中心优先选择首店、旗舰店、概念店等注重体验式消费的门店形态，市场活动支持是重要的加分项[13] - 户外品牌通过举办城市骑行、胡同跑、瑜伽热汗等活动增加顾客停留时间、加强情感链接，并带动健康餐饮、美妆等关联品类销售[13] - 品牌表现出与同品类抱团的强烈意愿，聚集效应形成品牌社群，通过共享客流提升整个区域影响力并降低消费者决策成本[14] 具体案例与未来规划 - 北京来福士自2023年4月起已引进超10家户外运动品牌，包括Pas Normal Studios中国首店、icebreaker中国首店等[6] - 公司计划在北京来福士一层再增加2到3家与健康运动户外相关的零售品牌[15] - 太古地产对滑雪、攀岩、水上运动等垂直细分领域保持调研评估，未来将根据市场成熟度推进相关布局[15]