财务数据和关键指标变化 - 税后综合收益为310万新西兰元 相比去年3000万新西兰元亏损显著改善 主要由于公允价值损失减少[12] - 运营利润和交易及开发前净物业收入小幅增长 显示核心物业运营韧性[12] - 投资组合资金来自运营(FFO)增长3.7% 奥克兰办公室组合同类租金增长2.5% 惠灵顿增长6%[13] - 基础FFO增长6.7%至1.614亿新西兰元 主要由于基石分配增加130万新西兰元和运营业务贡献[15] - 调整后FFO(AFFO)每股0.0654新西兰元 同比增长3.3% 剔除税收扣除变化后可比增长[16] - 投资组合估值小幅下降0.8% 但优质资产如PwC Tower表现优异[17] - 债务加权平均成本5.2% 利息覆盖率为2倍[20] - 2026财年FFO指引为每股0.75新西兰元 股息支付率90%[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室投资组合: 入住率从年中96%回升至97% 下半年租赁约1.2万平方米 全年租赁近1.9万平方米[33] - 零售业务: Commercial Bay零售FFO增长8.3% 入住率保持97% 年营业额增长3.7% 专业销售超过1.2万新西兰元/平方米[39] - 酒店业务: InterContinental酒店出售实现账面价值溢价 酒店业务首个完整年度运营贡献显著[14] - 学生住宿: 启动22 Stanley Street项目 3.9亿新西兰元 新西兰最大学生住宿建筑[30] - 住宅开发: 住宅市场仍然低迷 但询盘和销售水平有所提升 Pillars豪华住宅项目启动[5] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰办公室: 高端市场空置率3.3% 接近十年平均 与次级市场分化明显[36] - 惠灵顿办公室: 市场仍然低迷 政府需求减少 但高端资产空置率保持低位[38] - 水滨区域: 空置率2%(高端)和4%(主要) 明显低于Shortland的6.7%和Midtown的22.3%[37] - 整体经济: 新西兰经济特别是奥克兰和惠灵顿增长缓慢 但预计2025年末至2026年将开始改善[6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本合作策略: 目标将20%资产负债表配置于资本合作 目前管理16亿第三方资本 中期目标增长至40-50亿[10][32] - 开发管道: 当前开发管道37亿新西兰元 主要集中于生活板块[44] - 竞争优势: 奥克兰投资相比澳大利亚主要城市具有显著优势 无印花税、外国业主土地税和资本利得税[27] - 酒店战略: Downtown项目新增五星级酒店 增强混合用途项目吸引力[43] - 股息政策: 更新为FFO的80-95%支付范围 提供更大灵活性 住宅项目利润按现金基础确认[21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境: 经济放缓影响信心水平 但货币政策宽松预计将推动经济改善[7] - 办公室需求: 对地理位置优越的高端空间需求持续超预期[8] - 建筑市场: 新西兰建筑市场仍处困境 活动稀少 但竞争激烈[8] - 投资市场: 收益率差重新出现 对零售和高端办公资产兴趣开始增长[9] - 住宅市场: 尽管市场低迷 但价格稳定 成交量回升 中期前景看好[28] 其他重要信息 - 资本管理: 通过资产出售回收2.72亿资本 获得6亿新借款 减少再融资风险[13] - 债务重组: 偿还1.65亿到期零售债券和USPP票据 再融资5.3亿银行债务 发行7500万五年期批发债券[18] - 负债率: 年末承诺负债率约39% 因PBSA和BTS开发管道推进而增加[19] - 税收影响: 立法变更移除折旧税收扣除 影响约36个基点[4] 问答环节所有提问和回答 问题: PwC Tower合作进程和结构 - 处于早期阶段 已与多方会面 参与度令人鼓舞 过程需要时间但机会看好[47] - 理想方案是50:50股权结构 符合澳大利亚市场大型办公塔楼惯例[70] 问题: Downtown项目开发时间和资本合作 - 预计2026年开始推进项目[53] - 基础情况是项目前引入资本伙伴 但观察到各种不同做法 保持开放态度[50][51] 问题: FFO调整项和2026财年税收假设 - 一次性项目包括CBHL酒店场所关闭和资产出售相关的互换平仓[54] - 2026财年指引包含小额税收支出 即使考虑Molesworth项目的税收优惠[56][57] 问题: 2026财年FFO指引假设 - 包含PwC Tower股权交易在财年内结算的假设[60] - 包含22 Stanley Street建设合同收入确认[60] - 预计256 Queen Street和Pillars项目取得进展[61] 问题: 股息政策调整细节 - 使用FFO衡量提供更稳定基准 避免AFFO或现金收入项目的大幅波动[62] - 支付范围为董事会提供更多自由裁量权[63] 问题: 开发项目股权比例调整 - 非重大变化 对生活板块项目投资需求仍然强劲[65] - 可能希望在特别强劲的项目中增加曝光度[66] 问题: Downtown项目酒店安排 - 酒店增加将减少住宅公寓产量 但增强混合用途项目动态性[72] - 尚未决定是否像InterContinental那样出售酒店[73] 问题: 办公室空置情况 - Jarden House和Indian Super到期空间正在与约3000平方米的租户进行高级谈判[78] - 奥克兰Aon Center空置率受 downtown开发影响 但有计划吸引需求[79] - 惠灵顿空置空间谈判进展中 但空置时间可能长于奥克兰[81] 问题: 学生住宿资本合作 - 对生活板块特别是学生住宿的资本兴趣仍然强劲 包括国内和海外投资者[84] - 256 Queen项目可能与大学或独立运营商合作 两种选择均有可能[84]

财务数据和关键指标变化 - 税后综合收益为310万新西兰元 相比去年3000万新西兰元亏损显著改善 主要由于公允价值损失减少 [10] - 营业利润和交易及开发前净物业收入均小幅增长 显示核心物业运营韧性 [10] - 投资组合资金来自运营(FFO)增长3.7% 调整后运营资金(AFFO)每股0.0654新西兰元 增长3.3% [11][14] - 物业估值趋于稳定 资本化率从峰值到谷底扩张100个基点 整体估值下降约12% [14] - 年末杠杆率约39% 加权平均债务成本5.2% 利息覆盖率为2倍 [16][17] - 2026财年FFO指引为每股0.75新西兰元 股息支付率90% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 奥克兰办公室投资组合实现2.5%同店租金增长 惠灵顿增长约6% [11] - Commercial Bay零售收入增加130万新西兰元 销售额增长3.7% 入住率保持97% [12][36] - 运营业务收益显著增长440万新西兰元 主要因酒店首个完整运营年度贡献 [12] - 管理费收入增长170万新西兰元 因Wynyard Stage 3完工和Lamont and Co全面收购 [13] - 学生住宿(PBSA)项目22 Stanley Street启动 总投资3.9亿新西兰元 将成为新西兰最大学生住宿建筑 [4][28] - 住宅销售市场仍然低迷 但询盘量和销售水平有所提升 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰优质写字楼市场需求强劲 空置率维持在3.3%接近十年平均水平 [32] - 惠灵顿市场仍然低迷 受政府需求减少影响 [6][35] - waterfront区域空置率2%(优质资产)和4%(核心资产) 显著低于其他分区 [34] - 零售资产表现强劲 专业销售额超过每平方米12,000新西兰元 占用成本16.5% [36] - 建筑市场面临严峻形势 活动稀少 但竞争激烈导致采购价格有利 [6][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点转向混合用途大型资产开发 已完成26亿新西兰元开发项目 管理16亿新西兰元第三方资本 [7][8] - 资本合作战略目标将资产负债表20%配置于此 中期目标管理40-50亿新西兰元第三方资本 [9][29] - 启动PwC Tower 50%股权合作计划 作为投资组合直接所有权合作的前奏 [5][29] - 开发管道达37亿新西兰元 主要集中在生活板块(住宅和学生住宿) [35][39] - 市中心开发项目新增五星级酒店 增强混合用途属性 [39] - 竞争优势包括奥克兰市场优质写字楼空置率低 且无印花税、外国业主土地税和资本利得税 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境疲软 特别是奥克兰和惠灵顿 但预计货币政策宽松将推动今年后期和2026年经济改善 [5][6] - 写字楼租户市场表现超预期 对优质空间需求持续强劲 [6][31] - 收益率差重新出现并开始扩大 特别是零售和优质办公资产 [7][22] - 住宅市场预计随抵押贷款利率下降得到支撑 中长期人口结构变化利好高端公寓需求 [24][25] - 开发管道回报指标预计吸引第三方资本 生活板块项目受到资本伙伴显著关注 [35][39] 其他重要信息 - 投资组合入住率从年中96%回升至97% 下半年租赁1.2万平方米 全年租赁1.9万平方米 [30] - 加权平均租期6年 合约租金低于市场水平7%(原为11%) 新租约租金差达17% 超出估值租金5.3% [31] - 股息政策更新为FFO的80-95%支付范围(原为AFFO的100%) 提供更多灵活性应对盈利波动 [18] - 2026财年维持每股0.0675新西兰元股息 反映对战略和前景的信心 [19][41] - Molesworth Street项目接近完工 100%预租 21年平均租期 成本收益率超5% [38] 问答环节所有提问和回答 问题: PwC Tower合作进程和结构 - 处于早期阶段 已与多方会面 反馈积极 预计50%股权出售 符合澳大利亚市场惯例 [44][66] - 过程需要时间 但利率下降环境有助于展示正收益率差 [45] 问题: 市中心开发项目时间安排和资本合作 - 预计2026年开始前期工程 资本合作时机取决于合作伙伴风险偏好 [47][50] - PwC Tower合作有助于建立更广泛的投资者关系 覆盖现有资产和开发机会 [48] 问题: FFO调整项和2026财年指引假设 - 一次性项目包括酒店场所关闭和小额调整 以及资产出售相关的互换平仓 [52] - 2026财年指引包含PwC Tower结算假设 以及22 Stanley Street建设合同收入确认 [56][57] - 预计小额税收支出 含Molesworth项目创新 benefits约30-40基点 [54] 问题: 股息政策平滑机制 - 使用FFO而非AFFO作为基准提供更稳定比较 支付范围给董事会更多裁量权避免大幅波动 [58][59] 问题: 开发项目股权比例调整原因 - 非重大变化 对生活板块需求仍然强劲 可能因项目表现优异增加自有 exposure [61][62] 问题: 市中心酒店开发计划 - 酒店将替代部分原住宅体量 增强混合用途属性并降低单住宅塔楼风险 [68] - 尚未决定最终出售计划 但受InterContinental酒店成功出售鼓舞 [70] 问题: 主要空置空间租赁进展 - Jarden House和Indian Super空间进展积极 约3,000平方米 advanced negotiations [74] - 奥克兰Aon Center受市中心开发影响 但有策略应对 惠灵顿空置预计持续时间稍长 [75][77] 问题: 学生住宿项目资本合作进展 - 生活板块仍是投资者首选 学生住宿尤其受青睐 国内海外资本兴趣均强劲 [80] - 256 Queen Street项目可能与大学或独立运营商合作 预计2026财年启动 [81]

业绩总结 - FY25财年投资组合的入住率为97%[9] - 直接持有投资组合的运营资金（FFO）为1.503亿新西兰元，同比增长3.7%[9] - 运营利润在扣除间接费用和所得税前为1.523亿新西兰元，同比增长1.2%[9] - 净物业收入为1.371亿新西兰元，同比下降1.6%[49] - 调整后的资金运营（AFFO）为1.038亿美元，同比下降2.3%[54] - 截至2025年6月30日，资金运营（FFO）为1.127亿美元，较2024年的1.145亿美元下降1.6%[174] - 截至2025年6月30日，净利息支出为6430万美元，同比增长56.4%[54] - 2025财年的全年度重估损失为2590万美元，降幅为0.8%[57] 用户数据 - 商业湾零售的年化交易额（MAT）增长3.7%，运营资金（FFO）增长8.3%[9] - 商业湾的零售总销售额为1.585亿新西兰元，同比增长3.7%[146] - 商业湾的运营利润为1690万新西兰元，同比增长8.3%[146] - 奥克兰优质办公市场的空置率在2025年6月略微上升至3.3%，但仍低于10年平均水平3.6%[132] - 惠灵顿的办公组合在过去12个月的占用率从96%上升至97%[145] 未来展望 - 预计未来五年将发行7500万新西兰元的绿色债券[9] - 预计2025年奥克兰将完成约760套公寓，较2024年增长17%[101] - 预计未来12个月内核心和核心加投资需求将增长[118] - 2026财年的股息指导为每股6.75美分，FFO派息比率为90%[75] 新产品和新技术研发 - Auckland的学生住宿设施22 Stanley Street将提供约960个床位，预计在2028学期开放，建设成本约为2.9亿澳元[115] 市场扩张和并购 - 通过出售位于皇后街的洲际酒店，获得1.8亿新西兰元的收益，预计在FY26上半年结算[9] - 资本合作伙伴关系的总价值为16亿美元，预计将为公司带来新的收入流[85] - Precinct的开发管道总额为37亿美元，提供了多个短期和中期的合作机会[118] 负面信息 - 净有形资产（NTA）每股为1.21新西兰元，自2024年12月以来下降0.04新西兰元[48] - 截至2025年6月30日，贷款价值比为41.6%，低于50%的契约要求[58] - 截至2025年6月30日，股息支付比率为103%，较2024年的101%有所上升[174] 其他新策略和有价值的信息 - 资本回收和合作伙伴关系的战略执行，成功退出40和44 Bowen街的投资[16] - Precinct的现有项目总完成价值为4.31亿澳元，未来管道项目总价值约为16亿美元[104] - 截至2025年6月30日，资产总额为36.992亿美元，较2024年的35.189亿美元增加5.1%[175]

收购与合并 - Unite Students以94.2便士的现金和股票收购Empiric Student Property，包含0.085股新Unite股票和32便士现金[6] - 收购价格较Empiric的未受干扰股价溢价8%，较六个月加权平均股价溢价21%[6] - 收购后，合并资产组合将达到75,000个床位，整体价值为74亿英镑[6] - 预计通过Unite的运营平台实现1370万英镑的成本协同效应，第一年收益中性，第二年起收益增厚[6][21] - 合并后，预计每年可实现约1370万英镑的税前经常性成本协同效应[79] - 预计在合并完成后的第一个完整年度内实现约55%的年度协同效应[80] - 实现协同效应的预计一次性成本约为1390万英镑，85%将在合并完成后的第一个完整年度内发生[81] - 预计合并将不会导致重大资产收购或处置[77] - 预计合并不会对Unite或Empiric的基本运营产生重大影响[86] 财务数据 - Empiric的EPRA每股收益为2.2便士，较去年同期下降4.3%[26] - Empiric的贷款价值比为29%，与Unite合并后保持在29%[22] - Unite的债务总额为2025百万英镑，已提取1275百万英镑[54] - Empiric的债务总额为409百万英镑，已提取374百万英镑[54] - Unite预计2025年调整后的每股收益（EPS）为47.5 - 48.25便士[71] - Unite董事会确认2025年利润预测有效，并已根据假设正确编制[75] 市场展望 - 预计2025/26学年的租金增长至少为4%[26] - 预计到2030年，英国18岁人口将增长11%[46] - 全球国际学生人数自2000年以来年均增长6%，预计到2030年将达到900万[50] - 预计到2030年，国际学生的需求将受到全球中产阶级增长的推动[46] - 2025/26年，中国申请赴英的学生人数预计增长10%[50] - 英国政府支持国际学生，计划吸引最优秀的学生，提供每位学生2500英镑的补贴[50] 运营与技术 - Unite的投资组合总价值为9326百万英镑，包含152个资产和67729个床位[51] - Unite的净初始收益率为5.1%，Empiric为5.7%[51] - Unite的可再生电力使用率为99.9%，Empiric为100%[51] - 预计中央管理费用协同效应将占识别年度协同效应的约1150万英镑[80] - 合并的成本协同效应主要来自于两家公司成本基础的整合[80] 负面信息与风险 - 预计合并后将不会有重大法律诉讼或现有诉讼的意外发展[78]