财务数据和关键指标变化 - 税后综合收益为310万新西兰元 相比去年3000万新西兰元亏损显著改善 主要由于公允价值损失减少 [10] - 营业利润和交易及开发前净物业收入均小幅增长 显示核心物业运营韧性 [10] - 投资组合资金来自运营(FFO)增长3.7% 调整后运营资金(AFFO)每股0.0654新西兰元 增长3.3% [11][14] - 物业估值趋于稳定 资本化率从峰值到谷底扩张100个基点 整体估值下降约12% [14] - 年末杠杆率约39% 加权平均债务成本5.2% 利息覆盖率为2倍 [16][17] - 2026财年FFO指引为每股0.75新西兰元 股息支付率90% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 奥克兰办公室投资组合实现2.5%同店租金增长 惠灵顿增长约6% [11] - Commercial Bay零售收入增加130万新西兰元 销售额增长3.7% 入住率保持97% [12][36] - 运营业务收益显著增长440万新西兰元 主要因酒店首个完整运营年度贡献 [12] - 管理费收入增长170万新西兰元 因Wynyard Stage 3完工和Lamont and Co全面收购 [13] - 学生住宿(PBSA)项目22 Stanley Street启动 总投资3.9亿新西兰元 将成为新西兰最大学生住宿建筑 [4][28] - 住宅销售市场仍然低迷 但询盘量和销售水平有所提升 [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥克兰优质写字楼市场需求强劲 空置率维持在3.3%接近十年平均水平 [32] - 惠灵顿市场仍然低迷 受政府需求减少影响 [6][35] - waterfront区域空置率2%(优质资产)和4%(核心资产) 显著低于其他分区 [34] - 零售资产表现强劲 专业销售额超过每平方米12,000新西兰元 占用成本16.5% [36] - 建筑市场面临严峻形势 活动稀少 但竞争激烈导致采购价格有利 [6][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点转向混合用途大型资产开发 已完成26亿新西兰元开发项目 管理16亿新西兰元第三方资本 [7][8] - 资本合作战略目标将资产负债表20%配置于此 中期目标管理40-50亿新西兰元第三方资本 [9][29] - 启动PwC Tower 50%股权合作计划 作为投资组合直接所有权合作的前奏 [5][29] - 开发管道达37亿新西兰元 主要集中在生活板块(住宅和学生住宿) [35][39] - 市中心开发项目新增五星级酒店 增强混合用途属性 [39] - 竞争优势包括奥克兰市场优质写字楼空置率低 且无印花税、外国业主土地税和资本利得税 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境疲软 特别是奥克兰和惠灵顿 但预计货币政策宽松将推动今年后期和2026年经济改善 [5][6] - 写字楼租户市场表现超预期 对优质空间需求持续强劲 [6][31] - 收益率差重新出现并开始扩大 特别是零售和优质办公资产 [7][22] - 住宅市场预计随抵押贷款利率下降得到支撑 中长期人口结构变化利好高端公寓需求 [24][25] - 开发管道回报指标预计吸引第三方资本 生活板块项目受到资本伙伴显著关注 [35][39] 其他重要信息 - 投资组合入住率从年中96%回升至97% 下半年租赁1.2万平方米 全年租赁1.9万平方米 [30] - 加权平均租期6年 合约租金低于市场水平7%(原为11%) 新租约租金差达17% 超出估值租金5.3% [31] - 股息政策更新为FFO的80-95%支付范围(原为AFFO的100%) 提供更多灵活性应对盈利波动 [18] - 2026财年维持每股0.0675新西兰元股息 反映对战略和前景的信心 [19][41] - Molesworth Street项目接近完工 100%预租 21年平均租期 成本收益率超5% [38] 问答环节所有提问和回答 问题: PwC Tower合作进程和结构 - 处于早期阶段 已与多方会面 反馈积极 预计50%股权出售 符合澳大利亚市场惯例 [44][66] - 过程需要时间 但利率下降环境有助于展示正收益率差 [45] 问题: 市中心开发项目时间安排和资本合作 - 预计2026年开始前期工程 资本合作时机取决于合作伙伴风险偏好 [47][50] - PwC Tower合作有助于建立更广泛的投资者关系 覆盖现有资产和开发机会 [48] 问题: FFO调整项和2026财年指引假设 - 一次性项目包括酒店场所关闭和小额调整 以及资产出售相关的互换平仓 [52] - 2026财年指引包含PwC Tower结算假设 以及22 Stanley Street建设合同收入确认 [56][57] - 预计小额税收支出 含Molesworth项目创新 benefits约30-40基点 [54] 问题: 股息政策平滑机制 - 使用FFO而非AFFO作为基准提供更稳定比较 支付范围给董事会更多裁量权避免大幅波动 [58][59] 问题: 开发项目股权比例调整原因 - 非重大变化 对生活板块需求仍然强劲 可能因项目表现优异增加自有 exposure [61][62] 问题: 市中心酒店开发计划 - 酒店将替代部分原住宅体量 增强混合用途属性并降低单住宅塔楼风险 [68] - 尚未决定最终出售计划 但受InterContinental酒店成功出售鼓舞 [70] 问题: 主要空置空间租赁进展 - Jarden House和Indian Super空间进展积极 约3,000平方米 advanced negotiations [74] - 奥克兰Aon Center受市中心开发影响 但有策略应对 惠灵顿空置预计持续时间稍长 [75][77] 问题: 学生住宿项目资本合作进展 - 生活板块仍是投资者首选 学生住宿尤其受青睐 国内海外资本兴趣均强劲 [80] - 256 Queen Street项目可能与大学或独立运营商合作 预计2026财年启动 [81]