行业前景 - 2025年受高借贷成本影响 房地产投资信托基金估值持平 投资者情绪受挫 [1] - 2025年底情况转变 利率下调预期变得真实 通胀缓和 零售、工业和商业板块的租金及出租率企稳 [1] - 2026年行业有望迎来转折点 复苏预计将更稳健、更有纪律性 并建立在真实的运营改善基础上 [1][2] - 利率持续下降预期将缓解再融资成本 稳定资本化率将减轻估值压力 零售、工业和商业资产需求稳固 [19] - 收益率利差扩大 可能在2024年和2025年退出的投资者开始回归收益型资产 [19] - 复苏通常始于租金调升率改善、出租率稳固以及可分配收入的初步增长 [20] 投资策略 - 长期收益投资者当前是发现分配增长初步真实迹象的时机 [2] - 在周期下一阶段表现良好的房地产投资信托基金通常具备共同点：强劲的资产负债表、可靠的租户以及需求不会一夜消失的行业立足点 [21] - 建议关注腾飞房地产投资信托、凯德综合商业信托、AIMS APAC房地产投资信托和星狮地产信托 这些公司在利率周期最艰难时期基本面也未出现裂痕 [21] - 复苏迹象已在进行中 长期投资者当前是采取行动的合适时机 [22] 腾飞房地产投资信托 - 是工业板块的杰出参与者 截至2025年9月第三季度业务更新 投资组合出租率为91.3% [3] - 物流和商业园物业需求稳定 加权平均租赁期限稳定在3.6年 [3] - 租金调升率跃升7.6% 显示新加坡和澳大利亚的租户仍愿为优质空间付费 [3] - 截至2025年12月1日 单位价格2.78新元 市值约129.5亿新元 年化收益率约5.1% [4] - 财务实力突出 截至9月总杠杆率为39.8% 利息覆盖率为3.6倍 [4] - 2025财年上半年每单位派息为0.07477新元 同比微降0.6% [4] - 若融资成本下降 公司处于有利地位可寻求新收购以提升回报 其真正优势来自多元化的租户基础 许多租户扎根于关键行业 [5] 凯德综合商业信托 - 仍是新加坡零售和办公楼房地产投资信托基金的领导者 [6] - 2025年第三季度总收入为4.039亿新元 同比增长1.5% 净房地产收入增长1.6%至2.944亿新元 [6] - 基于2025年上半年年化每单位派息及2025年12月1日2.33新元的单位价格 隐含收益率约4.7% [7] - 截至2025年12月1日盘中数据 市值约175.59亿新元 [8] - 运营稳定 截至9月底零售物业出租率98.7% 综合发展项目97.3% 办公楼资产96.2% 整体出租率97.2% 加权平均租赁期限3.2年 [8] - 资本管理稳健 截至2025年9月总杠杆率39.2% 利息覆盖率3.5倍 平均债务成本3.3% [9] - 2025年上半年可分配收入跃升12.4%至4.119亿新元 得益于ION Orchard的贡献及现有物业的更好表现 每单位派息增长3.5%至0.0562新元 [9] - 2025年上半年租金调升率转正 零售租约提升7.7% 办公楼提升4.8% [9] - Lot One和Tampines Mall的资产增值项目推进 商业环境改善 预计2026年将实现更稳定的分配增长 [10] AIMS APAC房地产投资信托 - 为寻求稳健收益且不涉足高风险领域的投资者提供选择 [11] - 2026财年上半年总收入微增0.2%至9370万新元 净房地产收入增长1.1%至6840万新元 [11] - 向单位持有人分配金额增长1.6%至3860万新元 推动每单位派息增长1.1%至0.04720新元 [11] - 截至2025年12月1日单位价格1.44新元 基于最新盘中数据市值约11.77亿新元 [11] - 基于最新股价年化计算 收益率约6.6% [12] - 2026财年第一季度每单位派息微升至0.0228新元 第二季度升至0.0244新元 [12] - 截至2025年9月30日 投资组合出租率93.3% 按承诺基础计算更好达95.1% [12] - 加权平均租赁期限延长至4.2年 拥有188名租户 82.5%的总租金收入来自必需或防御性行业 [12] - 2026财年上半年租赁活动稳固 签署11份新租约和36份续租 共覆盖净可出租面积的12.6% 租金调升率为正7.7% [13] - 资产负债表保守但灵活 截至9月底总杠杆率35.0% 无需在2027财年前进行再融资 [13] - 拥有约1.697亿新元的可用现金及未提取信贷 平均债务期限2.5年 利息覆盖率2.5倍 [13] - 若2026年融资成本下降且主要市场需求保持 投资组合有望获得重估 每单位派息预计增长 [15] 星狮地产信托 - 持续为新加坡郊区零售领域设定标准 [16] - 2025财年业绩强劲 得益于Northpoint City South Wing收购及稳定运营 总收入增长10.8%至3.896亿新元 净房地产收入增长9.7%至2.780亿新元 [16] - 全年每单位派息微增0.6%至0.12113新元 [16] - 截至2025年12月1日股价2.28新元 市值约46.4亿新元 [16] - 业务全年保持势头 截至2025年9月30日零售承诺出租率高达98.1% 2025财年租金调升率较上年提升7.8% [17] - 客流量同比增长1.6% 租户销售额增长3.7% [17] - 截至2025年9月30日总杠杆率降至39.6% 利息覆盖率改善至3.46倍 [17] - 第四季度借贷成本降至3.5% 缓解了分配压力 [17] - Hougang Mall的持续资产增值及投资组合的稳定租赁活动为2026年奠定良好基础 [18]