市场整体趋势 - 住房租赁市场进入传统淡季，10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14% [1] - 全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49% [1] - 前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45%，跌幅较2024年同期扩大0.38个百分点 [1] 不同城市层级表现 - 一线城市中北京、上海租赁需求降幅超过8% [1] - 二线城市如天津、太原租赁需求降幅超过25% [1] 需求结构变化 - 全国在线找房业务中，租房用户群体规模已逐渐超过新房找房用户量 [1] - 租房需求下降核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体（如应届生、外来务工者）规模减少 [1] - 部分城市产业升级下劳动力流动放缓，叠加“职住平衡”政策使本地租房需求趋于稳定 [1]

市场现状 - 2025年7月全国55城个人房源新增挂牌量达61.8万间，创近三年新高，同比上涨12.19%，环比增长7.03% [1][4] - 同期55城个人房源挂牌租金环比下降3.52%，已连续11个月下跌 [1][4] - 城市间差异显著，上海个人房源租金同比跌幅达11.78%，而武汉因高校毕业生需求激增同比上涨3% [4] 房东行为与考量 - 一线城市租金回报率普遍低于1.5%，扣除费用后所剩无几，“以租养贷”模式难以为继 [5] - 即将实施的《住房租赁条例》强制要求合同备案并依法纳税，违规最高可罚款10万元，约80%的房东计划通过提租转嫁成本 [5] - 房东担忧“问题租客”风险，包括房屋损坏、租金拖欠等，微薄租金收入无法弥补潜在损失 [5] - 保障性租赁住房大规模入市，以上海为例，其租金水平比市场均价低约30%，对市场造成压力 [5] 政策影响 - 《住房租赁条例》规定强制租赁合同备案，租金和押金需存入监管账户，并明确退还时限和扣款规则 [7] - 政策提出“租购同权”，租房者将享有与购房者同等的公共服务权利，如就近入学 [7] - 国家策略从“居者有其屋”转向“住者有所居”，更关注居住品质本身 [8] 未来展望 - 房东需调整心态，在租金下行期适当降低预期、提升房屋品质并选择合规经营以建立长期稳定租赁关系 [12] - 租客迎来议价空间，非核心区域、非地铁房源的议价空间可达5%至10% [12] - 预计8月重点城市租金环比降幅将维持在3%以内，随着新规实施，市场将向更规范、有序的方向发展 [12]