核心观点 - 2025年11月美国住房市场出现季节性放缓 新挂牌量和房屋销售量环比下降 但库存水平同比持续增长 房价同比保持温和上涨 市场展现出韧性 [1][3][4] 市场整体趋势 - 2025年11月美国51个主要都市区的新挂牌房源数量环比（2025年10月）大幅下降30.7% 同比（2024年11月）下降8.3% [2][3][6] - 同期房屋销售量环比（2025年10月）下降18.5% 同比（2024年11月）下降4.7% 符合典型季节性规律 [3][9] - 活跃库存量同比（2024年11月）增长14.5% 标志着库存已连续23个月实现同比增长 [1][3] - 基于销售速度计算的库存月数供应量增至3.3个月 高于2024年11月的2.9个月和2025年10月的3.0个月 [7][17] - 房屋销售中位价同比（2024年11月）上涨1.7%至438,000美元 但环比（2025年10月）下降1.5% 同比上涨趋势已持续29个月 [3][11] - 平均成交价与挂牌价比率从2024年11月的99%微降至98% 与2025年10月持平 [3][13] - 房屋平均销售周期（在售天数）延长至54天 较2024年11月的47天和2025年10月的50天均有所增加 [7][15] 区域市场表现：新挂牌量 - 新挂牌量同比降幅最大的市场包括：多佛（-48.6%）、特伦顿（-48.3%）、华盛顿特区（-45.2%）[6][8] - 新挂牌量同比增幅最大的市场包括：博兹曼（+21.8%）、伯灵顿（+10.4%）、圣路易斯（+9.8%）[6] 区域市场表现：房屋销售量 - 房屋销售量同比降幅最大的市场包括：圣安东尼奥（-22.9%）、博兹曼（-15.7%）、安克雷奇（-13.5%）[9][10] - 房屋销售量同比增幅最大的市场包括：威奇托（+12.0%）、迈阿密（+10.4%）、檀香山（+5.3%）[9] 区域市场表现：销售价格 - 销售中位价同比涨幅最大的市场包括：特伦顿（+13.6%）、克利夫兰（+11.8%）、辛辛那提（+10.2%）[11][12] - 销售中位价同比降幅最大的市场包括：西雅图（-4.7%）、坦帕（-3.5%）、里士满（-2.5%）[11] - 西雅图市场出现显著调整 2025年11月中位价环比（2025年10月）下降5.4% 从740,000美元降至700,000美元 为年内最大月度跌幅 [4] 区域市场表现：成交价与挂牌价比率 - 成交价与挂牌价比率同比降幅（以百分点计）最大的市场包括：伯灵顿（-2.1个百分点至98.3%）、多佛（-1.5个百分点至98.6%）、巴尔的摩（-1.2个百分点至99.5%）[13][15] - 该比率同比增幅最大的市场包括：费城（+0.3个百分点至99.9%）[13] 区域市场表现：在售天数 - 在售天数同比增幅最大的市场包括：圣路易斯（+39.1%至44天）、曼彻斯特（+38.7%至27天）、华盛顿特区（+28.7%至39天）[15][16] - 在售天数同比降幅最大的市场包括：费耶特维尔（-14.2%至65天）、新奥尔良（-5.1%至64天）[15] 区域市场表现：库存月数供应量 - 库存月数供应量最高的市场包括：迈阿密（7.5个月）、圣安东尼奥（6.5个月）、博兹曼（6.1个月）[17][18] - 库存月数供应量最低的市场包括：哈特福德（1.3个月）、曼彻斯特（1.4个月）、西雅图（1.5个月）[17] 行业与公司观察 - 行业高管认为 尽管部分数据反映季节性放缓 但库存持续增长与价格保持稳定 表明市场对买卖双方均具韧性 [4] - 以西雅图为例 市场变化可能受到税收政策调整影响企业决策、高净值人群因遗产税考虑搬迁、以及人工智能驱动的科技行业变革重塑招聘模式等多重因素驱动 [4][5] - 报告数据来源于RE/MAX控股公司旗下的Seventy3公司提供的MLS数据 覆盖51个主要都市区的单户住宅物业 [20][22] - RE/MAX作为全球领先的房地产特许经营商 在超过110个国家和地区拥有近9,000个办公室和超过145,000名代理商 [19]

房屋销售情况 - 7月美国房屋销售环比下降0.7% 但同比2024年7月微增0.6% [1] - 房屋平均销售周期延长至44天 较2024年7月的37天增加7天 较2025年6月增加3天 [1][14] - 罗利（+19.5%）、博兹曼（+17.7%）和曼彻斯特（+12.4%）成为同比销售增幅最大市场 多佛（-10.9%）和圣安东尼奥（-10.3%）则跌幅居前 [8][9] 价格走势 - 7月全美中位数销售价格为45万美元 环比下降1.1% 但同比2024年7月上涨2.3% [2][10] - 博兹曼中位数房价同比上涨19.1%至78.95万美元 克利夫兰（+13%）和安克雷奇（+10.3%）紧随其后 [10][11] - 伯灵顿（-5%）、旧金山（-4.2%）和休斯顿（-3.1%）成为同比价格跌幅最大市场 [10] 库存变化 - 活跃库存同比大幅增长27.7% 但环比6月微降0.8% [2][3][17] - 新上市房源数量同比下降2.5% 但同比2024年7月仍增长4.4% [3][5] - 休斯顿新上市房源同比激增43% 伯灵顿（+22.6%）和罗利（+20.9%）表现突出 多佛（-34.6%）和巴尔的摩（-28.5%）则大幅下滑 [5][6] 市场供需平衡 - 库存月数供应量升至2.8个月 高于2024年7月的2.2个月和2025年6月的2.7个月 [7][17] - 迈阿密库存月数达7.1个月居首 博兹曼（5.8个月）和圣安东尼奥（5.6个月）紧随其后 [17][18] - 哈特福德库存月数仅1.0个月 曼彻斯特和密尔沃基均为1.1个月 显示这些市场供应紧张 [17] 交易条件 - 成交价与挂牌价比率降至99% 低于2024年7月的100% 与2025年6月持平 [7][12] - 哈特福德（104.4%）、特伦顿（102.1%）和纽约（102%）成交价最高超过挂牌价 迈阿密（94.3%）和新奥尔良（96.3%）则低于挂牌价成交 [12][13] - 凤凰城（75天）、坦帕（67天）和科达伦（72天）销售周期较长 哈特福德和曼彻斯特仅需20天 [14][15][16]