核心观点 - 公司2025年第三季度业绩表现强劲，实现扭亏为盈，GAAP净收入为170万美元，而去年同期为净亏损180万美元，同比改善350万美元 [7] - 业绩改善主要得益于农业板块的反弹，该板块收入同比增长34%，带来约200万美元的正面差异，以及成本削减措施 [3][7] - 公司通过裁员20%等举措优化成本结构，预计每年可节省200万美元费用，体现了向更精益运营的转变 [4][7] - 公司位于加州交通枢纽的地理位置是其持久优势，随着Terra Vista租赁持续推进以及Hard Rock Tejon Casino即将开业，预计将带来有机增长 [5] 第三季度财务业绩 - GAAP净收入 attributable to common stockholders 为170万美元，合每股收益0.06美元，去年同期为净亏损180万美元，合每股亏损0.07美元，净收入和每股收益分别改善350万美元和0.13美元 [7] - 总收入及其他收入（包括合营企业收益）为1470万美元，与去年同期的1460万美元相比相对稳定 [7] - 调整后EBITDA（非GAAP指标）为530万美元，低于去年同期的560万美元 [7] 前三季度财务业绩 - 前三季度GAAP净亏损 attributable to common stockholders 为150万美元，合每股亏损0.06美元，较去年同期净亏损180万美元（每股亏损0.07美元）有所改善 [8] - 前三季度总收入及其他收入为3540万美元，高于去年同期的3320万美元 [13] - 前三季度调整后EBITDA为1390万美元，高于去年同期的1290万美元 [13] 各业务板块表现 - **农业板块**：第三季度收入430万美元，同比增长110万美元（34%）；前三季度收入650万美元，同比增长220万美元（53%），主要受杏仁和酿酒葡萄销售额增长推动 [7][13] - **商业/工业地产板块**：前三季度收入1100万美元，同比增长250万美元（29%），主要得益于2022年雀巢土地销售相关收入的确认 [13] - **矿产资板块**：前三季度收入减少41万美元 [9] - **合营企业收益**：前三季度权益收益同比减少130万美元，主要由于TA/Petro合营企业收益减少 [13] 运营与租赁更新 - 工业投资组合（通过合营企业）总可租赁面积280万平方英尺，出租率达到100% [7][14] - 商业/零售投资组合总可租赁面积620,907平方英尺，占用率为95% [14] - Tejon奥特莱斯占用率维持在90% [14] - 住宅项目Terra Vista at Tejon已交付180套单元中的55%已租出，项目最终将包括228套住宅单元 [7][14] - 雀巢美国公司于2025年7月在TRCC东侧完成了超过70万平方英尺的新配送设施建设 [14] 流动性及资本结构 - 截至2025年9月30日，总资本化（包括合营债务按比例份额）约为6.316亿美元，其中股权市值为4.297亿美元，债务为2.019亿美元，债务占总资本化比率为32.0% [12] - 公司拥有现金及证券总计约2100万美元，信贷额度可用资金6810万美元，总流动性为8910万美元 [12] - 净债务（非GAAP）为1.667亿美元，过去十二个月调整后EBITDA为2430万美元，净债务/调整后EBITDA比率为6.9倍 [15][59] 成本削减与资本配置 - 2025年10月，公司裁员约20%，预计每年可节省200万美元费用，涉及所有部门及公司行政管理费用 [4][7] - 房地产-度假/住宅板块费用减少130.8万美元，主要由于2024年与总体规划社区相关的专业服务费和规划成本减少 [9] 农业运营详情 - 本季度杏仁销量为131万磅，高于去年同期的104.5万磅 [13] - 开心果处于丰产年，产量约为270万磅，而上一季无收成，反映了作物自然的交替结果周期 [20] - 杏仁产量相对稳定，本季收获260万磅，去年同期为290万磅 [20] - 酿酒葡萄产量显著改善，从去年的8吨增至本季的12吨 [20] - 美国农业部预测2025年加州杏仁产量为30亿磅，较2024年作物27.3亿磅增长10% [19] 2025年展望与战略重点 - 公司将继续在TRCC及其合营企业中战略性推进商业/工业开发、多户住宅开发、租赁、销售和投资活动 [16] - 公司仍致力于进行 disciplined capital investments，以推进其住宅项目（Mountain Village, Centennial, Grapevine），重点是获得关键许可、规划里程碑和支持长期增长的价值提升活动 [16] - 加州高度监管的环境可能导致开发延迟，预计净收入将因土地销售时间、租赁活动、商品价格和产量等因素而逐年波动 [17]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度净收入为780万美元，每股15美分，高于2024年同期，主要因本季度32笔资产处置收益、较低的一般及行政成本和利息支出以及较高的利息收入 [21] - 2025年上半年净收入为990万美元，每股18美分，高于上一年，主要因今年迄今34笔资产处置、大幅减债带来的利息节省、较低的一般及行政支出以及SPI贷款计划下更高的贷款余额带来的利息收入增加 [22] - 2025年第二季度调整后资金营运 (AFFO) 为130万美元，每股3美分，高于2024年同期，主要因减债带来的利息支出显著降低以及SPI贷款计划活动增加带来的利息收入增加 [22] - 2025年上半年AFFO为360万美元，每股8美分，高于2024年同期，受利息支出降低、利息收入增加以及与租户的太阳能租赁安排收入的积极影响 [22] - 2025年资产处置收益增加，34笔资产处置总对价8160万美元，净收益2500万美元，而2024年为10万美元的固定资产处置损失，2024年上半年无资产处置 [23] - 由于自10月以来大幅减债，本季度利息支出较上年同期减少280万美元，年初至今较上年减少520万美元，资产处置还导致物业运营费用和折旧费用降低 [23] - 2025年3月和6月止的一般及行政费用减少，主要因6个月期间一次性遣散费140万美元，部分被当期其他费用的轻微增加所抵消 [24] - 2025年更新展望显示，收入方面，固定农场租金和太阳能、风能及休闲租金预计因资产处置减少，管理费用和利息收入因FCI贷款计划活动增加而增加，可变付款、作物销售和作物保险因可变租金物业和直接运营物业的前景更新而变化；费用方面，西海岸特定物业的减值增加，资产处置收益因第二季度32笔物业处置而增加，利息支出因本季度及7月本金偿还后债务平均余额降低而减少，加权平均股数因5月以来的股票回购而减少；预计AFFO在1280万至1550万美元之间，即每股28至34美分 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 固定农场租金因2024年和2025年至今的资产处置而减少 [25] - 太阳能、风能和休闲租金变化主要由于2025年与租户的太阳能收入分成安排所得，部分被资产处置所抵消 [25] - 管理费用和利息收入因FBI贷款计划下的贷款活动增加而增加 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部土地价值持续强劲，公司在该地区的资产销售实现收益 [5] - 加利福尼亚州仍面临困境，公司对该地区少数农场进行了减记 [6] - 高果糖玉米糖浆约占美国玉米总产量的3%，可口可乐相关问题对玉米市场影响极小 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多年资产处置计划，年初至今已出售约8000万美元资产，实现约2500万美元收益，主要出售地区为高平原和伊利诺伊州的部分B级土壤农场 [16] - 公司将部分资产销售所得用于股票回购，年初至今回购约230万股，占回购前完全稀释后流通股的约5%，平均价格约为每股11.24美元，总计约2600万美元 [19] - 公司在收购方面较为谨慎，更倾向于回购股票，但如果有毗邻现有资产的农场或特别划算的交易，仍会考虑收购；公司更专注于美国中西部，特别是伊利诺伊州市场，该地区能提供更安全稳定的投资组合，但当前收益率相对较低，不过长期增值潜力优于其他地区 [30][31] - 公司核心业务是拥有农田，贷款业务虽有回报且有助于产生现金流，但不会大幅扩张贷款组合，以免其在投资组合中占比过大 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度表现良好，中西部土地价值保持强劲，但加利福尼亚州面临困境，公司对该地区部分农场进行减记；公司是长期投资者，会从2 - 5年或更长时间框架考虑农场价值，此次对加利福尼亚州部分农场减记是因作物类型、特种作物性质和地区水资源问题 [5][7][8] - 可口可乐拟推出使用甘蔗糖的新产品，对玉米市场影响极小，且无论消费者偏好如何变化，农产品最终都来自农田，这强化了农田作为资产类别的价值主张 [11][16] - 农民经营环境面临一定挑战，特别是行作物农民，公司看到更多农场贷款咨询，但不会过度扩张贷款业务 [41] - 加利福尼亚州地下水管理法 (SIGMA) 实施约75%，大部分水区和郡已制定相关计划，公司认为目前没有立即需要减记的其他资产，但无法确定未来是否会因法规变化而需要减记 [61][62] 其他重要信息 - 公司优先股单位约6个多月后可转换，公司几乎不会将其转换为股票，大概率会用资产销售现金或信贷额度借款偿还 [35] - 公司法律和会计指导费用在高低两端均增加约30万美元，主要因路易斯安那州一个农场的租户纠纷，预计未来会支付一定费用解决该纠纷 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2025年公司还能出售多少资产？ - 今年迄今已完成三笔符合REIT规则的销售交易，还有四笔交易，总金额将取决于这四笔潜在交易的规模 [28] 问题: 如果完成剩余四笔交易，年底是否需要支付特别股息？ - 很难确定，因为这还取决于GAAP会计和税务会计之间的动态，例如出售已记录减值的农场会产生税务影响 [29] 问题: 公司如何考虑收购，与偿还债务和回购股票相比，下半年如何进行资本配置？ - 公司在收购方面较为谨慎，更倾向于回购股票，但如果有毗邻现有资产的农场或特别划算的交易，仍会考虑收购；公司更专注于美国中西部，特别是伊利诺伊州市场 [30][31] 问题: 法律和会计指导费用增加30万美元的原因是什么？ - 主要因路易斯安那州一个农场的租户纠纷，公司预计未来会支付一定费用解决该纠纷 [33] 问题: 优先股单位约6个多月后可转换，公司如何处理？ - 公司几乎不会将其转换为股票，大概率会用资产销售现金或信贷额度借款偿还 [35] 问题: 可变付款预期增加是因为柑橘和牛油果前景改善，还是调整了租赁结构？ - 未调整租赁安排，主要基于作物动态，随着对作物产量和价格的了解更清晰，对预期进行了调整 [39] 问题: 公司贷款组合自去年第三季度以来几乎增加两倍，是否看到需求上升，贷款组合占资产的百分比是否有上限？ - 公司看到更多农场贷款咨询，但不会过度扩张贷款业务，以免其在投资组合中占比过大，核心业务仍是拥有农田 [41] 问题: 加利福尼亚州减记农场的减记比例是多少？ - 大部分减值集中在两个农场，减记比例约为50%，主要因监管导致的水资源问题严重影响农场价值 [43][48] 问题: 公司是否积极出售加利福尼亚州的农场，是否有买家出价？ - 公司正在积极出售已减记的部分农场，市场上有买家出价，但需合理定价 [49][51] 问题: 全年展望中可变付款增加、作物销售减少的原因是什么？ - 公司每季度重新评估直接运营农场的预算和可变付款，根据作物季节的实际情况进行调整，如第二季度柑橘收获完成，可对夏末或初秋收获的坚果作物进行评估 [58][59] 问题: 加利福尼亚州水资源问题的展望如何，是否有其他农场面临类似问题，监管变化的可预测性如何？ - 加利福尼亚州的水资源监管问题主要基于SIGMA地下水管理法，大部分水区和郡已制定相关计划，约75%已完成；公司认为目前没有立即需要减记的其他资产，但无法确定未来是否会因法规变化而需要减记 [61][62] 问题: 公司资产负债表上5000万美元现金如何使用，是否会持有较大现金余额至年底？ - 公司会综合考虑股票价格、利率和债务偿还机会等因素进行现金配置，已使用部分现金偿还信贷额度；目前现金投资收益率高于优先股成本，持有现金可获利 [67][68]