行业前景 - 2025年受高借贷成本影响 房地产投资信托基金估值持平 投资者情绪受挫 [1] - 2025年底情况转变 利率下调预期变得真实 通胀缓和 零售、工业和商业板块的租金及出租率企稳 [1] - 2026年行业有望迎来转折点 复苏预计将更稳健、更有纪律性 并建立在真实的运营改善基础上 [1][2] - 利率持续下降预期将缓解再融资成本 稳定资本化率将减轻估值压力 零售、工业和商业资产需求稳固 [19] - 收益率利差扩大 可能在2024年和2025年退出的投资者开始回归收益型资产 [19] - 复苏通常始于租金调升率改善、出租率稳固以及可分配收入的初步增长 [20] 投资策略 - 长期收益投资者当前是发现分配增长初步真实迹象的时机 [2] - 在周期下一阶段表现良好的房地产投资信托基金通常具备共同点：强劲的资产负债表、可靠的租户以及需求不会一夜消失的行业立足点 [21] - 建议关注腾飞房地产投资信托、凯德综合商业信托、AIMS APAC房地产投资信托和星狮地产信托 这些公司在利率周期最艰难时期基本面也未出现裂痕 [21] - 复苏迹象已在进行中 长期投资者当前是采取行动的合适时机 [22] 腾飞房地产投资信托 - 是工业板块的杰出参与者 截至2025年9月第三季度业务更新 投资组合出租率为91.3% [3] - 物流和商业园物业需求稳定 加权平均租赁期限稳定在3.6年 [3] - 租金调升率跃升7.6% 显示新加坡和澳大利亚的租户仍愿为优质空间付费 [3] - 截至2025年12月1日 单位价格2.78新元 市值约129.5亿新元 年化收益率约5.1% [4] - 财务实力突出 截至9月总杠杆率为39.8% 利息覆盖率为3.6倍 [4] - 2025财年上半年每单位派息为0.07477新元 同比微降0.6% [4] - 若融资成本下降 公司处于有利地位可寻求新收购以提升回报 其真正优势来自多元化的租户基础 许多租户扎根于关键行业 [5] 凯德综合商业信托 - 仍是新加坡零售和办公楼房地产投资信托基金的领导者 [6] - 2025年第三季度总收入为4.039亿新元 同比增长1.5% 净房地产收入增长1.6%至2.944亿新元 [6] - 基于2025年上半年年化每单位派息及2025年12月1日2.33新元的单位价格 隐含收益率约4.7% [7] - 截至2025年12月1日盘中数据 市值约175.59亿新元 [8] - 运营稳定 截至9月底零售物业出租率98.7% 综合发展项目97.3% 办公楼资产96.2% 整体出租率97.2% 加权平均租赁期限3.2年 [8] - 资本管理稳健 截至2025年9月总杠杆率39.2% 利息覆盖率3.5倍 平均债务成本3.3% [9] - 2025年上半年可分配收入跃升12.4%至4.119亿新元 得益于ION Orchard的贡献及现有物业的更好表现 每单位派息增长3.5%至0.0562新元 [9] - 2025年上半年租金调升率转正 零售租约提升7.7% 办公楼提升4.8% [9] - Lot One和Tampines Mall的资产增值项目推进 商业环境改善 预计2026年将实现更稳定的分配增长 [10] AIMS APAC房地产投资信托 - 为寻求稳健收益且不涉足高风险领域的投资者提供选择 [11] - 2026财年上半年总收入微增0.2%至9370万新元 净房地产收入增长1.1%至6840万新元 [11] - 向单位持有人分配金额增长1.6%至3860万新元 推动每单位派息增长1.1%至0.04720新元 [11] - 截至2025年12月1日单位价格1.44新元 基于最新盘中数据市值约11.77亿新元 [11] - 基于最新股价年化计算 收益率约6.6% [12] - 2026财年第一季度每单位派息微升至0.0228新元 第二季度升至0.0244新元 [12] - 截至2025年9月30日 投资组合出租率93.3% 按承诺基础计算更好达95.1% [12] - 加权平均租赁期限延长至4.2年 拥有188名租户 82.5%的总租金收入来自必需或防御性行业 [12] - 2026财年上半年租赁活动稳固 签署11份新租约和36份续租 共覆盖净可出租面积的12.6% 租金调升率为正7.7% [13] - 资产负债表保守但灵活 截至9月底总杠杆率35.0% 无需在2027财年前进行再融资 [13] - 拥有约1.697亿新元的可用现金及未提取信贷 平均债务期限2.5年 利息覆盖率2.5倍 [13] - 若2026年融资成本下降且主要市场需求保持 投资组合有望获得重估 每单位派息预计增长 [15] 星狮地产信托 - 持续为新加坡郊区零售领域设定标准 [16] - 2025财年业绩强劲 得益于Northpoint City South Wing收购及稳定运营 总收入增长10.8%至3.896亿新元 净房地产收入增长9.7%至2.780亿新元 [16] - 全年每单位派息微增0.6%至0.12113新元 [16] - 截至2025年12月1日股价2.28新元 市值约46.4亿新元 [16] - 业务全年保持势头 截至2025年9月30日零售承诺出租率高达98.1% 2025财年租金调升率较上年提升7.8% [17] - 客流量同比增长1.6% 租户销售额增长3.7% [17] - 截至2025年9月30日总杠杆率降至39.6% 利息覆盖率改善至3.46倍 [17] - 第四季度借贷成本降至3.5% 缓解了分配压力 [17] - Hougang Mall的持续资产增值及投资组合的稳定租赁活动为2026年奠定良好基础 [18]

行业前景与投资逻辑 - 过去两年新加坡房地产投资信托因高利率导致融资成本上升及投资者情绪低迷而承压 [1] - 预期利率下调将改善行业前景 REITs可能步入复苏轨道 [1] - 更低的借贷成本通常能提升分派 支撑资产价值并恢复投资者信心 当前是重新关注优质REIT的时机 [1] - 利率下降将直接降低利息支出 增加可分配收入 使更多现金流向单位持有人 [14] - 随着债券收益率下降 REIT收益率相对更具吸引力 将资金引回该板块 [14] - 低利率环境鼓励资产重估和投资组合扩张 进一步提升总回报 [14] - 历史上在降息周期早期 随着投资者情绪转向收益型投资 REITs往往表现更优 [14] - 拥有强大发起人 保守负债率和优质资产的REITs可能在利率开始下降时引领反弹 [16] - 在复苏被完全定价之前 投资者或需提前布局 [16] 重点公司分析：Mapletree Pan Asia Commercial Trust - 该信托在新加坡 香港 中国 日本和韩国拥有商业及零售物业 [3] - 2025/2026财年第二季度每单位分派为0.0201新元 同比增长1.5% 增长由新加坡物业驱动 [3] - 净物业收入同比下降2.2%至1.639亿新元 因海外贡献疲软 [3] - 承诺入住率为88.9% 低于一年前的96.4% 反映海外市场挑战 [4] - 总负债率改善至37.6% 同时债务成本下降至3.23% [4] - 新加坡VivoCity表现突出 实现100%承诺入住率 14.1%的租金调升率及4.8%的租户销售额同比增长 [4] - 信托面临香港和中国零售需求疲软的阻力 [4] - 该公司是由防御性新加坡核心资产支持的优质跨境REIT 有望在融资成本下降时受益 [5] - 该公司提供了一个由高质量新加坡资产锚定的反转机会 [16] 重点公司分析：Mapletree Industrial Trust - 该信托在新加坡 北美和日本拥有工业物业和数据中心投资组合 管理资产达85亿新元 [6] - 2025/2026财年第二季度每单位分派为0.0318新元 同比下降5.6% 主因是缺乏上一年的一次性脱售收益及外汇阻力 [6] - 投资组合入住率为91.3% 其新加坡物业组合（占管理资产的45.2%）的加权平均租金调升率为6.2% [6] - 利用脱售收益偿还债务后 负债率从上一季度的40.1%改善至37.3% 平均借贷成本降至3.0% [7] - 数据中心需求仍是该信托的结构性顺风及长期增长动力 [7] - 随着到期利率互换重新定价 借贷成本预计将上升 [7] - 凭借稳定的本地表现及数字经济增长 该公司是耐心投资者的可靠核心持仓 [7] - 该公司结合了规模与结构性工业增长 [16] 重点公司分析：AIMS APAC REIT - 该公司是一家中型工业REIT 投资于新加坡和澳大利亚的工业 物流及商业园物业 [8] - 2026财年上半年每单位分派为0.0472新元 同比增长1.1% [9] - 投资组合入住率为93.3% 加权平均租期为4.2年 [9] - 排除临时性租户变动 承诺入住率将为95.1% [9] - 截至2025年9月30日 总负债率为35.0% 未提取融资额及银行存款余额约1.697亿新元 [9] - 总租金收入的82.5%来自必需及防御性行业的租户 收入稳定 [9] - 2026财年上半年实现7.7%的正租金调升率 [10] - 受限于较小规模及对周期性工业租金的敞口 其投资组合在收购灵活性方面存在限制 [10] - 该公司是中型工业REIT中的隐藏瑰宝 提供高收益率和强劲的收入可见性 若利息成本下降可能被重新评级 [10] - 该公司提供板块内最高的收益率之一 同时基本面正在改善 [16] 重点公司分析：CapitaLand Ascendas REIT - 该公司是新加坡首只及最大的上市工业REIT 资产多元化分布于亚太 欧洲和美国的工业 物流 商业园及数据中心 [11] - 由于2025年5月私募配售导致单位基数扩大 2025年上半年每单位分派同比下降0.6%至0.07477新元 [11] - 截至2025年6月30日总负债率为37.4% 在完成增值收购后于2025年9月30日升至39.8% [11] - 该信托在2025年第三季度续租中实现了7.6%的租金调升率 [12] - 其蓝筹发起人凯德投资提供了许多同行无法比拟的开发渠道 再融资能力和战略性交易流 [12] - 仅在2025年 该公司就完成了价值7.246亿新元的收购 并宣布了另外5.926亿新元的拟议收购 [12] - 主要风险来自海外敞口的汇率波动以及不断上涨的房地产税和运营费用 [12] - 该公司是提供规模 体量和稳定性的蓝筹工业REIT 在利率稳定时具有显著的重估潜力 [13] - 该公司结合了规模与结构性工业增长 [16]